必胜客万达广场店商圈调查分析报告成品(精)

必胜客

万达广场店商圈调查分析报告

一、背景

必胜客属于万达广场中的一部分，万达广场居河埒正中心，是集商业、办公、居住的70万平米一站式国际生活城，是无锡未来的城市新中心。包括约11.3万平方米大型购物中心、约4.6万平方米白金五星酒店、约2.7万平方米5A高档写字楼、约25.3万平方米住宅、约6.3万平方米精装公寓、约2.5万平方米商业街多物业形态，是万达集团成熟的第三代城市综合体。

集合世纪联华超市、万达影城、万千百货、KTV、奇迹健身会馆、运动城、电子数码、三楼的南北地区的主题餐饮、时尚步行街等十大主力商业组合及数千家知名品牌，无锡万达广场将改变当地现有商业格局，形成无锡最聚人气的新商圈，这是普通社区商业所无法比拟的。

在这么多的一体化的服务的包围下，必胜客也就扮演着自己不可或缺的地位，它以提供人们以吃饭休闲、品茶等服务为一体的服务。在顾客逛街累了之后有一个休息吃饭的场所，这样也就体现了它的重要价值。

二、商圈的形态

商圈特征：商业场所多，商圈规模大，人口密集，流动人口多。商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等

消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高。 周边商店的聚集状况：

多功能聚集（零售业与饮食业、服务业、娱乐业、以及邮电、银行的聚集）

（1）有利于产生放大的聚集效应

（2）能有效地扩大该地区的购物与服务商圈

三、商圈所覆盖的范围

万达广场位于滨湖区河埒口中心商务区，处于河埒核心地区，东至青祁路，北至梁溪路，南到梁青路，西为蠡溪路。广场北面正对河埒休闲广场，南面有大型的超市大润发，附近还有无锡市第四人民医院，西郊宾馆，育红小学、滨湖区实验幼儿园、建设银行、交通银行、江苏银行等等。而我们的必胜客位于万达广场的一楼东门，刚好方便周边的人流和车流所需要的方便，在其周围还有一些大型的住宅，如万达、紫金英郡等等，这么多的住宅区的人口，刚好必胜客也满足那些年轻的夫妇。所以其商圈所覆盖的范围由其定位也在不断的扩大。

四、人口规模及特征

一公里范围内常住人口6万人、流动人口2万人， 二公里范围内常住人口17万人、流动人口6万人， 三公里范围内常住人口30万人、流动人口10万人

流动人口密度大，辐射地区人口规模集中；年龄分布为各个年龄段均有，因为万达广场各种货物种类齐全，能够满足不同消费者的需求。

五、周围交通道路情况

(1由“两纵两横”的城市主干道环绕，毗邻快速内环

(2未来地铁2号线和4号线的交汇处

(3周边有1个公交中转站、26条公交线路及2条公交专线

六、商业发展潜力

商圈所辐射的地区，购买力比较强, 还有继续扩大的空间, 有发展潜

力。 商圈饱和度:

IRS＝C×RE／RF IRS――商业圈的零售饱和指数；

C――商业圈内的潜在顾客数目；

RE――商圈内消费者人均零售支出； RF――商圈内商店的营业面积。

假设,在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出100元人民币，共有15个店铺在商圈内，共有30000平方米销售面积。则该商圈的饱和指

数为: IRS＝60000×100／30000＝200元 (这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。

七、消费群体的分析

消费群体的分析

消费者组成：学生 工薪阶层 老年人 消费群体的特点

1 消费者主要是追逐时尚潮流的年轻人

2 其中在校大学生和工作中的年轻人占主要的比例 3 其中女性消费者的比重大 4 中老年人少 客流量分析

1整体：从长远发展来看，客流量将逞上升趋势

2影响因素:交通的便利程度、地理位置的优越性、商业圈的繁荣度、品牌的知名度、消费者个人偏好、收入水平

总的来说影响客流量大小的因素有：地理位置、交通条件、收入水平、个人偏好 品牌知名度和忠诚度

八、优势

该商圈满足以下三点：

① 该地方周围有很多居民。即消费者居住条件满足； ② 该地方周边交通设施便利。即交通便利条件满足； ③ 附近有吸引人群的机构或设施。即人潮聚集条件满足。

附件表格一 竞争者分析表

竞争店 位置 营业 面积

租金 营业 时间

价位 来客 数

日业绩

经强营弱特势色及 未来发展情

况

附件表格二

____________商圈

以下抽样时间：

年 月 日 星期 (15分钟／次）

年 —2007 年 ” 年以前一直处于亏损状态，而在 2006 年至 2008 年实现的净利润中，有相当一部分来自政府补贴和税收优惠，而这部分利润则不能视同为余荣清

有机 技术 的 剔除 验证。 南京磐能电力科技股份有限公司

某公司创业板上市被否决原因：其主营产品为药芯焊丝，报告期内，钢带的成本占原材料成本比重约为 60% 。最近三年及一期，由于钢材价格的波动，直接导致该公司主营业务毛利率在 18.45%~27.34% 之间大幅波动。原材料价格对公司的影响太大，而公司没有提出 如何规避 及提高 议价能力 的措施。

35-44岁

免、抵、退

45岁以上

年、2007 年、2006 年，出口退税金额占发行人同期净利润的比例 肖分别 为 61%、81%、130% ，发行人的 经营成果对出口退税存在严重依赖。

某公司创业板上市被否原因：公司三年一期报表中对前五名客户销售收入占主营业务收入的比例分别为69.02%、70.57%、76.62%及93.87%，客户过于集中。 性和盈利能力，其主要关注点如下：

首先应关注企业的成本核算方法是否规范，核算政策是否一致。拟改制上市的企业，往往成本核算较为混乱

建立健全存货与成本内部控制体系以及成本核算体系。

对于成本费用的结构和趋势的波动，应有合理的解释。 在材料采购方面，应关注原材料采购模式，供应

应收账款余额、账龄时长、同期收入相比增长是否过大。

存货余额是否过大、是否有残次冷背、周转率是否过低、账实是否相符。 是否存在停工在建工程，固定资产产证是否齐全，是否有闲置、残损固定资产。 无形资产的产权是否存在瑕疵，作价依据是否充分。

其他应收款与其他应付款的核算内容，这两个科目常被戏称为“垃圾桶

和 “ 聚宝盆 ” 。关注大额其他应收款是否存在以下情况： 关联方占用资金、变相的资金拆借、隐性投资、费用挂账、或有损失、误用会计科目。关注大额 “ 其他应付款 ” 是否用于隐瞒收入，低估利润。

财务性投资资产，包括交易性金融资产、可供出售的金融资产等占总资产的比重，比重过高，表明企业现金充裕，上市融资的必要性不足。

【案例】如某企业创业板上市被否决原因就是应收账款余额过大，应收账款占总资产的比例每年都在40%以上，风险较大注：只统计有购买能力的人。 如某企业创业板上市被否决原因：存货余额较高

年为

2008 年为 4.92 ， 2009 年上半年仅为 1.88 ， 下降幅度惊人 。随着公司应收账款和存货规模的不断增加， 流动资金短缺的风险进一步加大。 关注点六 现金流量td

现金流量反应了一个企业真实的盈利能力、偿债和支付能力，现金流量表提供了资产负债表、利润表无法提供的更加真实有用的财务信息，更为清晰地揭示了企业资产的流动性和财务状况。现金流量主要关注点有以下几个方面： ． public cla X6_3_7 {

public static void main(String[] args { int a[][] = { 1,2,7,8 } ,{

5,6,11,12

} ,{

compareTo(s2

System.out.println(s1+"\t"+s2; }

【运行结果】

worker cadre

． 有一个数列，它的第一项为 0 ，第二项为

a[i]=a[i-1]+a[i-2]; // 求其余 }

for(i=0;i

int[] a = new int[10]; int i; for(i=0;i

a[i]=10+(int(90*Math.random(; // 产生 10 个两位数的随机数 }

System.out.println("随机产生的数据为："; for(i=0;i

int x = aa[i-1]; aa[i-1]=aa[k]; aa[k]=x; } } }

【运行结果】

随机产生的数据为： 33 67 47 31 19 11 77 65 88 84 import java.io.*; public cla X6_4_3 {

public static void main(String[] args throws IOException{

final int M = 4; double[][] a = new double[M][M]; int i,j; double main_product=1.0,vice_product=1.0; InputStreamReader isr = new InputStreamReader(System.in; // 创建输入流对象 BufferedReader br=new BufferedReader(isr; for(i=0;i .parseDouble(br .readLine(; for(i=0;i {

main_product *= a[i][i]; // 计算主对角线元素的乘积 vice_product *= a[i][M-i-1]; // } }

【运行结果】

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 38

12 13 14 15 16 主对角线乘积为：1056 丙：

6.对税收优惠的依赖比较严重24:00报告期内仅软件产品增值税退税一项，分别占当期利润总额的13.6%、12.9%、17.3%和14.2%。而《首次公开发行股票并在创业板上市管理暂行办法》要求，发行人的经营成果对税收优惠不存在严重依赖。

{

状况项

if(aa[j]

预估固定费用

损 益平out.println("主对角线乘积为："+main_product; System.out

乙： 丁：

tdtdp 2008 区 域 甲时间分类 07:00～09:00 09:00～11:00 11:00～13:00

13:00～15:00 15:00～17:00

乙

Ａ Ｂ

丙 丁

Ｃ ＡＢ Ｃ Ａ

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08

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改种制、上税市率过应程合中法的合重规 点问题。在税务方面，中国证监会颁布的主板和创业板发行上市管理办法

0产～技万术元作人价民出币资，的则25余0 荣万清元的，无并形据资此产认按为评25估0 值万作元价作入价股投；入若公评司估是值合大理于的25，0 不存250在万出元资人不民实币

或

均规定：发行人依法纳税，各项税收优惠符合相关法律法规的规定，发行人的经营成果对税收

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销量和

优惠不存在重大依赖。

原评估预测量存在一定差距为由，将评估方法中的受益期由

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额

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释元。公司

【案例】上关海 注 某

公司创业板上利

交通

public static void main(String[] args {

String str

="abcdabc

abdaeff"; char[] a = str.toCharArray(; int b[] = new int[5],i; for(i=0;i .length;i++

市润报健。 现金流和{ 被表销全业务的发

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匹配。

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诉讼以及"\t"; 符的。。 仲裁等重System.ou例合能

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其他企业企净cla 正收

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市表其他方式g[] args { 过明占用的情

a[] = {

程企形。 业

中【案例】76,83,54,6实

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,92,77,84

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税，债权、代

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(i=0; i 资金。

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。=0, i2=0, (a[i] >= b[j] 证此

i; j ++; c[j] 监时for(i=0;i .++; 会需length;i++

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【运行结

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：发行人依法纳税，各项税收优惠符合相关法律法规的规定，发行人的经营成果对税收优惠不

增循减环、的利内润控来制源度的是连否续健性全和，稳流定程性是等否三规个范方，面单。 据流从、公资司金自流身、经货营物来流看是，否决清定晰企可业验持证续。盈这利些能是

存在重大依赖。 企业执行的税种、税率应合法合规。对于税收优惠，应首先关注其合法性，

力的内部因素——核心业务、核心技术、主要产品以及其主要产品的用途和原料供应等方面

确认收入真实性、完整性的重要依据，也是上市审计中对收入的关注重点。 销售合同的验收

税收优惠是否属于地方性政策且与国家规定不符，税收优惠有没有正式的批准文件。对于税收

。 标准从、公付司款经条营件所、处退环货境、来后看续，服决务定及企附业加持条续款盈。利同能时力还的须 外部收因入素 的完整、性只，统即计所有有购收买入能是力否的均人

优惠属于地方性政策且与国家规定不一致的情况，根据证监会保荐代表人培训提供的审核政策

。 开票公入司账的，商对业大模量式现是金否收适入应的市情场况环，境是，否是有否专具门有内可部复控制制性进，行这管些理决。定对了于企零业售的企扩业张等能大力量和收快入

说明，寻找不同解决办法。 纳税申报是否及时，是否完整纳税，避税行为是否规范，是否因

速现成金长的的企空业间，。 更须公引司起的重盈点利关质注量。 ，包现括金营折业扣收、入商或业净折利扣润、对销关售联折方让是等否政存策在。重根大据依会赖计，准盈则利规

纳税问题受到税收征管部门的处罚。 【案例】上海某公司创业板上市被否决原因：2006年

是否主要依赖税收优惠、政府补助等非经常性损益，客户和供应商的集中度如何，是否对重大定，发生的现金折扣，应当按照扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实

纳税使用核定征收方式，不符合企业所得税相关规定而未予纠正。 资产质量 企业资产质量

客际户发和生供时应计商入存财在务重费大用依；赖发性生。 的商总业合 折扣，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入

良好，资产负债结构合理是企业上市的一项要求。其主要关注点如下：

金额；发生的销售折让，企业应分别不同情况进行处理。 关注销售的季节性，产品的销售区

域和对象，企业的行业地位及竞争对手，结合行业变化、新客户开发、新产品研发等情况，确

定各期收入波动趋势是否与行业淡旺季一致，收入的变动与行业发展趋势是否一致，是否符合

市场同期的变化情况。 企业的销售网络情况及主要经销商的资金实力，所经销产品对外销售

和回款等情况，企业的营业收入与应收账款及销售商品、提供劳务收到的现金的增长关系。

9,10,3,4 }

m =a[i][j]; ii =i; jj =j;

}

关注点三 时间 成本费用直接影响企业的毛利率和利润，影响企业的规范、合

}

; int m = a[0][0]; int ii = 0, jj = } 0; for (int } i=0;i

for(int j=0;j 【运行结果】 m

1 3 12

{

8．public cla X6_3_8 {

public static void main(String[] args { String[] a = { }

; String s1,s2; s1 = s2 = a[0]; for( int i = 1; i .length;i ++ { System.out.println(ii+"\t"+jj+"\t"+a[ii][jj];

站牌.影响

，以后每一项都是它的前两项之和，试产生该 数列的前 20 项，并按逆序显示出来。

【编程分析】 本例由于涉及到 20 项数据的存

储，因此可以利用数组来实现。由于数列的各 项之间存在一定的关系，可以利用前两项来计算后面项。 【参考答案】 public cla X6_4_1 { public static void main(String[] args { int[] a = new int[20]; a[0]=0; a[1]=1; int i; for(i=2;i

.out.println(【运行结果】 【参; 【编程分考答System.out0 1 1 2 3 36 析】 案】 .publSystem.out5 8 13 21 34 首先利用 ic .println(; 55 89 144 Math.ranclas233 377 610 dom(方s } 987 1597

法，让计X6_2584 4181

算机随机4_2 } { 产生 10 2．首先让计

个两位数算机随机产生publ的正整ic 出 10 个两位正整数，然后数，然后 stati按照从小到大编写一个c

void 的次序显示出排序方

法，实现mai来。

对数组的n(St

ring[

排序。

]

（也可以args 利用

11 19 31 33 47 65 67 77 84 88 37

java.utitl.{ Arrays 类提供的排序方法排

System.{

out.print(

a[i]+"\t"; // 选

} 择排

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System.

法的

定义 预估收int

入支出i,j,k; for(i与可能=1;i 净利金.

额.printlleng

n("排序th;i++ 后的数据为："; { selectS

ort(a; // k=i-排序方法1;

的调用 for(jfor(i=0;i=i;j .

3．从键盘上输入

客 4 列的一个实数矩阵到一个二维数组中，然后求出主对角线上元素 之乘积以及副对角线上元素之乘积。 【编程分析】 本例主要考察二维数组及其动态初始化的方法。 第一步：创建输入流对象。 InputStreamReader isr = new InputStreamReader(System.in; // 创建输入流对象 BufferedReader br=new BufferedReader(isr; 第二步：求主、付对角线乘积 for(i=0;i { main_product *= a[i][i]; // 计算主对角线元素的乘积

vice_product *= a[i][M-i-1]; // 计算付对角线元素的乘积

万达广场的商圈分析

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西安市民乐园万达广场调查分析报告

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