房地产地产营销岗位职责
推荐第1篇：地产营销总监岗位职责
地产营销总监岗位职责
任职要求：
1.专科以上学历，3-5年以上一手房销售总监岗位工作经验；2.有敏锐的市场意识、应变能力、独立开拓市场的能力； 3.优秀的团队建设经验，善于协调营销团队的工作；
4.具备较强的管理能力、学习能力、沟通能力、协调能力和领导水平；工作严谨、负责、积极进取；
5.具备房地产调研、策划、推广及销售组织经验，有知名项目成功操盘经验，具有成功的房产项目销售业绩背景者优先；
6.具备丰富的项目现场管理能力，独立主持房地产项目销售管理工作；7.配备销售人员资源优先。 岗位职责：
1、公司总销售目标的制定、执行；根据公司发展阶段要求或市场反馈，对销售工作做出策略调整和对策决策；
2、拓展市场业务，积极挖掘新客户，深度开发老客户，确保公司销售指标的完成；
3、建立和管理销售团队，规范销售流程，完成销售目标；
4、具备独立指导、培养新销售团队的能力与责任，对下属员工进行培训及业务指导，帮助下属提高工作业绩，确保部门销售目标的达成。
5、全面负责组织对客户的全程服务（沟通、汇报、维护、考察接待及突发事件处理等）；
6、公司内外部的沟通，客户关系维护及业务拓展的配合；
7、参与部门思路讨论、成型，制定整体部门策略；
推荐第2篇：地产营销总监岗位职责
地产营销总监岗位职责
1、营销总监岗位职责
岗位名称：营销总监
直接上级：副总经理
直接下级：营销经理、区域经理
职责范围：
1.直接对副总经理负责，严格贯彻和执行公司各项管理制度和管理条例.
2.负责拟定酒吧可行性营销方案及营销策略交总经办审批；根据所定营销方案、策略负责安排实施及推广.
3.绝对服从上级工作安排、协助参与各项接待或出访活动安排.
4.负责主持本部的全面工作，积极组织并督促部门人员全面完成本部职责范围内的各项工作任务和目标.
5.负责抓好部门人员的考核、考评与管理教育工作，关心部门员工的生活及思想动态，做好耐心细致的思想教育工作，杜绝经济犯罪事件发生.
6.制定培训计划，安排培训内容，负责本部门员工的各项业务知识、技能与技巧及服务意识的培训，从而提高思想意识及服务质量，积极落实完成公司规定的目标销售任务.
7.积极宣传公司的优质服务和完善设施，树立良好的公司形象，并注意了解客人对公司的意见并及时汇报.
8.广泛开展市场调研，随时收集、整理相关的信息并有效的收集顾客意见，为公司做信息反馈，为本部门制定有效可行的营销方案.
9.了解掌握客人的嗜好、忌讳、习惯、并协助各部门管理人员搞好接待工作。
10.不断扩充自己和下属的知识面、提高业务技能，参加公司的各项活动，增强自己的业务应酬水平技巧.
11.努力做好本部门人员的招募和储备工作，负责建立合作紧密、高效能的营销队伍，充分发挥每位成员的潜能.
12.负责分配和安排本部门各组人员的各项工作指标和任务.
13.积极完成副总经理临时交付的各项工作指标和任务.
2、房地产营销总监岗位职责
1、负责在总经理指导下，主持本部门的日常管理工作，协调与其他部门的工作关系。
2、负责根据公司下达的定员编制和部门职责范围，组织制定和修订本部门的组织架构、工作流程、定岗、定编、员工的岗位职责、相关的规章制度和岗位作业指导书，做到责任分明，办事有据，提高工作效率。
3、负责本部门新聘员工的招聘、面试和试用期的考核工作，并公正、客观地提出转正建
议。负责本部门员工辞职报告的审核及上报工作。
4、负责本部门员工业务培训的组织安排工作。
5、负责按照公司制定的考核方案和规章制度，对本部门员工进行日常业务考核，根据员工的实际表现，提出晋升、奖罚等相关建议。
6、负责本部门核定费用的控制，做好费用开支的审核，用车的审批，杜绝不合理费用的发生。
7、负责本部门的办公用具、家私和设备的日常维护和使用管理工作，并根据需要对购置、领用或报废处理的报告进行审核。
8、负责组织编制和修改以下各项报告、方案和规定：1）公司房地产开发项目的市场调研报告；2）公司拟投资房地产项目的可行性报告；3）公司房地产开发项目的项目市场定位方案和营销策划方案；4）公司房地产项目的销售定价方案、付款方式及优惠的规定；5）公司出租物业的租金定价方案及优惠的规定；6）公司售楼员的提成方案；7）公司房地产项目的促销活动、封顶仪式、入伙庆典活动的策划方案；8）公司房地产项目营销费用（含媒体广告发布）预算及调整补充方案。
9、根据公司房地产项目开发计划，及时督导办理下列有关手续：1）房地产初始登记手续；2）房地产转移（
二、三级市场）登记手续；3）商品房《房产证》的申办手续；4）商品房退购备案登记手续；5）庆典活动露天环境布置等有关城管部门的申办手续。
10、负责提出公司拟开发房地产项目的规划设计思路，参与公司房地产项目的总体与单体设计。
11、负责房地产项目租售方案的跟进、调整和实施，确保租售计划的完成。
12、负责房地产项目促销活动的组织实施，适时做好媒体广告宣传，严格控制营销费用的开支，并在事后督导完成总结报告。
13、负责对广告公司、礼仪公司等外协单位的业绩和策划水平的调查评估，提出比选报告，做好与公司选定的外协单位之间的沟通和联系工作，参与广告策划、广告创意的审定和广告的设计制作工作。根据营销需要，适时开展广告发布，并负责广告效果的测评工作。
14、负责售楼书和各种宣传资料的委托设计、校对审核、印制发放工作。
15、负责组织实施公司房地产项目开盘的各项准备工作，包括：1）编制销售手册；2）现场售楼员的招聘、培训及考核上岗；3）售楼模型的设计制作；4）售楼现场和楼盘环境的设计和布置.
3、房地产公司营销总监岗位职责
一、职位名称：营销总监
二、职责说明：
（一）根据公司相关政策，组织制定部门岗位职责、管理制度和业务流程，并组织实施和监督；
（二）全面负责销售部行政及业务管理工作；
（三）负责做好本部门核定费用的控制工作，做好费用开支的审核。
（四）负责销售部员工的营销培训工作；
（五）负责对部门员工进行日常业务考核，根据员工表现，提出晋升、奖罚的相关建议，并做好部门绩效考核的管理和执行工作；
（六）负责公司开发项目的全程销售工作，并组织实施和落实，保证公司项目按照计划实现销售；
（七）负责售出商品房的审核，编制销售情况报表；
（八）负责公司开发项目营销策划及整合推广工作，同时负责对项目营销策划及整合推广工作组织实施及落实；
（九）负责收集、整理和分析市场信息，为公司项目制定明确战略计划提供依据；
（十）负责组织制定销售计划，并根据市场情况调整销售计划及策略；
（十一）负责销售部信息平台的建立；
（十二）完成总经理交办的其它事宜。
三、直接上级:副总经理
直接下级:营销部经理、销售部主管、销售员
4、房地产营销总监工作职责
职位：营销总监
直接上级：公司总经理
直接下级：区域销售经理，市场部经理
参加会议：年度工作会议，营销工作会议，市场营销工作评审表彰会议，公司列会，新品开发研讨会
主要职责：
1）服从公司安排
2）尊守各项法律法规
3）市场分析：
1.市场变化分析
2.市场占有率调查
3.竟争环境分析
4.成败原因分析
4）制定销售目标
1.制定产品组合计划
2.制定销售组合计划
3.制定销售目标计划
4.制定价格政策
5.制定因季节
6.竟争环境变化的应变计划
7.制定费用开支计划
5）决定销售策略
1.销售渠道战略
2.市场细分化战略
3.广告促销战略
4.支援经销商战略
6）组织行动
1.分配各地区销售目标
2.任务组织分配广告促销行动
3.激励销售工作人员斗志
4.评定审核下属工作能力
4.任免销售和市场经理
5.职务分配
6.销售数据汇总分析
7.各地区工作量测定
7）提出市场开发建议
推荐第3篇：房地产营销总监岗位职责
房地产营销总监岗位职责
1、负责在总经理指导下，主持本部门的日常管理工作，协调与其他部门的工作关系。
2、负责根据公司下达的定员编制和部门职责范围，组织制定和修订本部门的组织架构、
工作流程、定岗、定编、员工的岗位职责、相关的规章制度和岗位作业指导书，做到责任分明，办事有据，提高工作效率。
3、负责本部门新聘员工的招聘、面试和试用期的考核工作，并公正、客观地提出转正建
议。负责本部门员工辞职报告的审核及上报工作。
4、负责本部门员工业务培训的组织安排工作。
5、负责按照公司制定的考核方案和规章制度， 对本部门员工进行日常业务考核，根据员
工的实际表现，提出晋升、奖罚等相关建议。
6、负责本部门核定费用的控制，做好费用开支的审核，用车的审批，杜绝不合理费用的
发生。
7、负责本部门的办公用具、家私和设备的日常维护和使用管理工作，并根据需要对购置、
领用或报废处理的报告进行审核。
8、负责组织编制和修改以下各项报告、方案和规定： 1）公司房地产开发项目的市场调
研报告； 2）公司拟投资房地产项目的可行性报告； 3）公司房地产开发项目的项目市场定位方案和营销策划方案； 4）公司房地产项目的销售定价方案、付款方式及优惠的规定； 5）公司出租物业的租金定价方案及优惠的规定； 6）公司售楼员的提成方案； 7）公司房地产项目的促销活动、封顶仪式、入伙庆典活动的策划方案； 8）公司房地产项目营销费用（含媒体广告发布）预算及调整补充方案。
9、根据公司房地产项目开发计划，及时督导办理下列有关手续： 1） 房地产初始登记手
续； 2） 房地产转移（
二、三级市场）登记手续；3） 商品房《房产证》的申办手续； 4） 商品房退购备案登记手续； 5） 庆典活动露天环境布置等有关城管部门的申办手续。
10、负责提出公司拟开发房地产项目的规划设计思路，参与公司房地产项目的总体与单
体设计。
11、负责房地产项目租售方案的跟进、调整和实施，确保租售计划的完成。
12、负责房地产项目促销活动的组织实施，适时做好媒体广告宣传，严格控制营销费用
的开支，并在事后督导完成总结报告。
13、负责对广告公司、礼仪公司等外协单位的业绩和策划水平的调查评估，提出比选报
告，做好与公司选定的外协单位之间的沟通和联系工作，参与广告策划、广告创意的审定和广告的设计制作工作。根据营销需要，适时开展广告发布，并负责广告效果的测评工作。
14、
15、负责售楼书和各种宣传资料的委托设计、校对审核、印制发放工作。负责组织实施公司房地产项目开盘的各项准备工作，包括： 1）编制销售手册； 2）
现场售楼员的招聘、培训及考核上岗； 3）售楼模型的设计制作； 4）售楼现场和楼盘环境的设计和布置.
推荐第4篇：房地产营销总监岗位职责
房地产营销总监岗位职责
1、负责在总经理指导下，主持本部门的日常管理工作，协调与其他部门的工作关系。
2、负责根据公司下达的定员编制和部门职责范围，组织制定和修订本部门的组织架构、工作流程、定岗、定编、员工的岗位职责、相关的规章制度和岗位作业指导书，做到责任分明，办事有据，提高工作效率。
3、负责本部门新聘员工的招聘、面试和试用期的考核工作，并公正、客观地提出转正建议。负责本部门员工辞职报告的审核及上报工作。
4、负责本部门员工业务培训的组织安排工作。
5、负责按照公司制定的考核方案和规章制度， 对本部门员工进行日常业务考核，根据员工的实际表现，提出晋升、奖罚等相关建议。
6、负责本部门核定费用的控制，做好费用开支的审核，用车的审批，杜绝不合理费用的发生。
7、负责本部门的办公用具、家私和设备的日常维护和使用管理工作，并根据需要对购置、领用或报废处理的报告进行审核。
8、负责组织编制和修改以下各项报告、方案和规定： 1）公司房地产开发项目的市场调研报告； 2）公司拟投资房地产项目的可行性报告； 3）公司房地产开发项目的项目市场定位方案和营销策划方案； 4）公司房地产项目的销售定价方案、付款方式及优惠的规定； 5）公司出租物业的租金定价方案及优惠的规定； 6）公司售楼员的提成方案； 7）公司房地产项目的促销活动、封顶仪式、入伙庆典活动的策划方案； 8）公司房地产项目营销费用（含媒体广告发布）预算及调整补充方案。
9、根据公司房地产项目开发计划，及时督导办理下列有关手续： 1） 房地产初始登记手续； 2） 房地产转移（
二、三级市场）登记手续；3） 商品房《房产证》的申办手续； 4） 商品房退购备案登记手续； 5） 庆典活动露天环境布置等有关城管部门的申办手续。
10、负责提出公司拟开发房地产项目的规划设计思路，参与公司房地产项目的总体与单体设计。
11、负责房地产项目租售方案的跟进、调整和实施，确保租售计划的完成。
12、负责房地产项目促销活动的组织实施，适时做好媒体广告宣传，严格控制营销费用的开支，并在事后督导完成总结报告。
13、负责对广告公司、礼仪公司等外协单位的业绩和策划水平的调查评估，提出比选报告，做好与公司选定的外协单位之间的沟通和联系工作，参与广告策划、广告创意的审定和广告的设计制作工作。根据营销需要，适时开展广告发布，并负责广告效果的测评工作。
14、负责售楼书和各种宣传资料的委托设计、校对审核、印制发放工作。
15、负责组织实施公司房地产项目开盘的各项准备工作，包括： 1）编制销售手册； 2）现场售楼员的招聘、培训及考核上岗； 3）售楼模型的设计制作； 4）售楼现场和楼盘环境的设计和布置..
推荐第5篇：地产营销工作计划
数码印象销售建议
一、环境分析
1、区域环境
项目位于南部新城三栋数码工业园内，周边主要为工厂，人群较为密集，区域未来发展看好。
2、居住环境
项目所处为工业区，交通存在一定缺陷，生活配套不完善。
3、商业环境
三栋数码工业园区正在高速发展，周边工厂大部分为效益良好的知名企业，未来，工业区将得到持续良好发展，人群和商业配套将迅速增长。
4、竞争环境
区域内目前周围尚未有同类可比性产品竞争，优势突出。
二、SWOT分析
1、优势
（1） 房型全部为小户型，并带装修出售，即买即住即租；
（2） 整体总价低，对一般工厂管理层有巨大吸引力；
（3） 位于工业区内，人口密度大，投资价值明显；
（4） 在工业区可属高档公寓，租赁市场前景良好，对投资者有足够吸引力。
2、劣势
（1） 无法按揭，导致非常多年轻购房族客户流失；
（2） 小产权房无证，一定程度上影响消费者购买信心；
（3） 区域相对偏僻，生活、商业配套尚不完善；
（4） 消费者传达率不高，缺乏知名度，应加强目标人群的针对性宣传。
3、机会
（1） 周边工厂均为效益、福利待遇较良好的企业，使得工业人群收入逐步提高，
购买力得到有效的提高；
（2） 当前区域内尚无可竞争楼盘，这就为本案提供了契机。
（3） 无需缴纳相关税费，不计入房产数量，不受调控影响；
4、威胁
（1） 项目所处环境相对偏远，客源局限性非常大；
（2） 工业人群虽多，但对购房有能力者相对较少；
（3） 虽无同类产品威胁，但项目本身缺乏个性，导致一定程度上的客户流失。
三、目标购房人群
1、35-60岁之间经济富裕有投资意识或习惯的投资者；
2、月入3000以上有购房需求的周边工厂员工；
3、周边有特殊需求的企业主或部分有需要改善高管待遇的企业主；
4、少量周边有购房需求的村民。
四、营销阻碍与对策
1、阻碍
（1）朝向差、背阴的单位较难消化；
（2）知名度推广欠缺，日看房人较少；
（3）销售渠道局限。
2、对策
（1）结合元旦促销，将部分朝向差、背阴的单位作出足够吸引力的让利，作为特价限时限量单位发售，引爆住宅销售热点，带旺其他单位，促进销售。
（2）制订针对性宣传，加强知名度，以广告炒作带动销售；
（3）利用公司优势，同时将放盘给中介公司，借此多一种宣传以及销售途径。
五、营销推广方法
考虑到项目投入、总价等方面相对比较低，不适合投入大量宣传费用的原则，同时结合元旦，根据实际情况，作出以下三种主要的针对性营销推广方法：
1、短信营销
短信作为最直接的营销方法之一，长期以来有着非常显著的效果。发送前最好加入周边工厂管理层、企业主以及来访过的客人电话，直接将优惠信息及楼盘信息
传递给目标客户。
短信内容：元旦促销限时钜惠
接收人群：周边企业主、管理层、投资者
2、DM单直投
传统的派单模式虽然局限性较强，但是对区域的宣传是最到位的。
DM单内容：元旦促销限时钜惠，团购优惠活动
接收人群：周边企业主、管理层、村民、商铺店主
备注：加入团购优惠内容，主要是考虑到DM单的局限性，借团购之名行宣传之实，借有意识投资的人带动更多有潜藏投资欲望的客户。
3、媒体投放
选择最佳的投放媒体，才能创造最佳的宣传效果，媒体投放推荐：今媒体
选择理由：今媒体，无须订阅，且送报对象主要为商铺以及公司，此类人群具备投资意思并有相对的购买能力。
宣传主题：元旦促销限时钜惠，团购优惠活动
接收人群：城区内商业经营户，公司白领、具备一定投资实力的人群
4、电话营销
由于目前客户数据库尚不够完全，电话营销效果不明显，但是回访工作仍要做到位，同时分两步进行：
（1） 针对之前前来看房的客户进行一系列的宣传促销优惠，团购等等信息通知
工作。
（2） 促销活动后，将及时记录下来的看房客户进行持续跟踪回访工作。
六、线下准备
1、道路指引牌的工作落实；
2、咨询处的活动包装工作；
3、三级市场——中介公司的放盘工作；
4、各项优惠制订；
推荐第6篇：地产营销招式
地产营销招式
地产营销式，既是道，也是术，是成全近年来对于营销节点、方式、事件的一次梳理。
营销十九式
第1式：【企业营销】
除了企业品牌导入、推广外，开发商往往会将知名合作伙伴一并纳入到推广体系下，成为项目的一个卖点，主要体现的是开发商企业本身和合作伙伴的实力，以此来作为营销推广的卖点。
第2式：【区位营销】
项目所处区位在当地市场具有一定优势，占据一定地理、社会、经济等优越条件，因此以项目区位作为主要卖点进行宣传推广。
CBD
中央商务区，其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业汇聚之处”，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环等。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。 RBD
直译为“游憩商业区”，也可译为“旅游商业区”、“休闲商务区”等。
1970年，C.Stansfield和J.E.Rickert在研究旅游区的购物问题时首次提出RBD，就是为满足季节性涌入城市游客的需求，城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。在国内学术界，中山大学教授保继刚（1995年）在探讨深圳华侨城城区发展模式时，提出以旅游业（主题公园）带动城区全面发展，使该区域发展成一个旅游商业区（RBD），这是第一次在国内的城市与旅游研究中运用RBD的概念。
中国目前已经形成城市RBD的雏形区域包括：江苏南京夫子庙地段、上海城隍庙地段、广州天河城地段、广东中山孙文西路步行街、广东惠州步行街、深圳华侨城及珠海九洲城地段等。 CLD
中央生活区，是指一个大型城市中，在政府总体规划的引导下，随着经济发展到一定阶段，人们的工作、生活等行为模式发生了功能分化，那些由若干居住区组成，可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求，位于城市中心地带，并具有城市一流生活质素、高尚人文内涵和完美生态环境的居住区域。
第3式：【网络营销】
网络是21世纪盛行的一种新媒体，房地产营销推广过程中对于网络的运用已经到了多元化的地步，从电子楼书到QQ群、网络游戏、博客等，通过不同方式向消费者传达项目信息，并吸引消费者主动参与到开发商所组织的游戏等活动中。
与传统营销方式相比，网络所涉及的范围不仅仅局限于商业性的内容，还要扩展到产品制造之前的开发活动。网络营销改变了传统营销的风貌。在未来，人员推销、市场调查、广告促销、经销代理等传统营销手法将与网络相结合，并充分运用网上的各项资源，形成以最低成本投入获得最大市场销售量的新型营销模式。
2003年6月2日，“阳光奇缘”网络游戏在深圳中海•阳光棕榈园举行总决赛，冠军由中海地产的一名业主夺得。通过网络联络业主，宣传品牌，是中海集团在地产营销中的新尝试。
第4式：【体验营销】
体验营销是在体验经济发展基础之上，站在消费者的感官、情感、思考、行动、关联等五个方面，重新定义、设计营销的思考方式。从房地产营销的角度来看，以产品、服务体验为基础，强调与消费者的沟通，并触动其内在的情感和情绪；以创造体验吸引消费者，并增加产品的附加价值；以建立品牌、商标、标语及整体意象塑造等方式，取得消费者的认同感。
第5式：【卖点梳理】
项目卖点梳理是项目营销过程中必不可少的步骤，往往根据项目在产品方面的优势，从开发理念、规划布局、建筑风格、景观特色、户型设计、智能化等方面选取较为突出的元素进行组合作为项目的主要产品卖点，是一种以产品制胜的策略进行推广的方式。
开发模式——成都万华•麓山国际社区，PUD（计划单元开发）开发模式。
建筑风格——万科•兰乔圣菲，南加州原味别墅。
景观特色——深圳万科•金域蓝湾的香堤雅境，泰式皇家体闲园林。
户型特点——无锡万科•魅力之城，空中四合院。
智能化配套——百仕达•红树西岸，中国智能住宅市场的样板工程。
新材料新技术——万科•朗润园，上海第一个生态示范住宅区，采用26项新科技成果，每月降低住户电费支出20%左右。在保证相同的室内热环境指标的前提下，空调能耗可以节约30%左右。
第6式：【房展会】
近年来房地产市场的持续火爆使房地产的相关行业及产业都得到了长足的发展，房展会就是其中之一。房展会是个大舞台，以开发商为主的参展单位“你方唱罢我登场”，被誉为行业的“风向标”，开发商通过房展会充分展示企业和项目形象，在展示项目的同时进行企业品牌推广。各地的房展会各有特色，深圳有春交会、秋交会；上海有假日楼市、别墅展等。对于全国性展会而言，起步于中国的深圳住交会应该算佼佼者，第九届中国住交会将于2007年12月首次在北京举行，届时全国优秀的房地产开发商将在北京群芳争艳，在北京奥运前举办一次全国性的地产盛宴。
1994年7月4日-24日，世联举办的深圳小套型住宅展销会，是早期展销会营销的代表。 2004年万科地产在上海假日楼市中以“万科住宅文化馆”的形式参展，全方位展示万科的项目和品牌。
第7式：【主题论坛】
主题论坛是指通过主办高层次的学术活动，并借助其强大的影响力来为企业和项目造势。这种营销模式在操作上首先要体现权威性，其次是主题新颖，目的在于引起业界和置业者的广泛关注和积极参与。
2001年由成全机构承办的“新世纪住宅的未来暨合生创展、珠江地产新生代住宅研讨会”，以合生住宅十大标准为议题。来自国家建设部和北京、上海、广州、深圳、香港以及美国的与会专家们认为，合生创展在住宅小区开发建设方面的企业内部标准，许多地方具有科技创新和技术进步的意义，超越了目前国家行业主管部门的要求，具有贴近市场需要、适度超前的特点，值得在全国房地产开发企业中推广。
第8式：【客户会】
在楼市转入了买方市场，竞争日益激烈，房地产开发的门槛越来越高的今天，客户会在增加客户满意度、降低楼盘营销成本、塑造企业品牌和形象等方面发挥着越来越重要的作用。一般可分为两大类：一为项目营销，二为塑造品牌。总体而言，客户会在维系老客户、开发新客户、推广品牌和文化、帮助企业改进产品和服务、对抗竞争者等方面已经发挥了重要作用，初步形成消费者、商家、发展商三者共赢的局面。
早在1998年，万科地产就借鉴香港新鸿基地产“新地会”的概念，率先在国内成立了“万客会”，随后中海地产、合生创展、华润置地等知名地产商都成立了自己的客户会。迄今为止，万科的“万客会”、中海的“海都会”、金地的“家天下”、招商的“招商会”、华侨城的“侨城会”、合生创展的“合生会”、华润置地的“置地会”、复地的“复地会”、景瑞的“景瑞会”、万达的“万达会”等都是运作得比较好的客户服务组织。
第9式：【返租】
返租是指买卖双方在成交的同时就约定于未来的某一时间以某一约定价格双方再进行反向交易的行为。通常情况下，返租是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后（主要针对现铺），发展商许诺在未来的三到五年内每年给予投资者一定的租金回报（约为8%-12%），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有。这种形式实质上是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给予投资者和承租户以足够的信心。返租模式从根本上是开发商前期获取后期收益，解决资金链的手段。
但由于一些不良开发商在实施返租过程中常常卷钱而逃，商铺招商经营难以进行，迫使许多投资人血本无归。如今政府对返租行为已加以严格控制，2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
第10式：【社区巴士】
社区巴士是在项目交通条件不足，城市捷运系统不完善的情况下，开发商通过社区巴士，通往市中心或附近商业网点，保证业主日常出行，弥补项目交通条件不足的一种营销措施。但从实际操作的情况来看，社区巴士的后期运营成本较高，目前社区巴士主要用作社区与临近轨道交通站点之间“摆渡”之用，很多开发企业更愿意与政府进行洽谈，引入公交线路来弥补交通的不足。
社区巴士为业主定向服务，针对性强、效率高，但仍存在着班次较少、间隔过长、花费时间不易掌握等缺点。尽管在特定时期发挥了重要的“历史作用”，但与城市公共交通完全不能相提并论，只能作为一种补充方式。
推荐第7篇：地产社区营销
地产社区营销
一、活动亮点：
体育精神、全民参与参与本次篮球嘉
年华活动的企业，将有利于企业树立品牌
的健康形象，借助体育活动本身的光环效
应提升品牌的知名度和美誉度，并并通过
篮球这种广泛的全民体育运动，吸引社区
公众的参与热情，使企业与品牌的传播在
更广泛的人群中得到回报。
健康社区、公益行为通过参与、支持这样
的活动，有利于企业与政府或社会团体建立更密切的关系，创造出更有利于企业生存的社会环境，而这是通过一般的纯粹商业性行为所难以实现的，并借助这样的社会公益活动提升品牌与企业的亲和力。
新闻联动、超强效应
通过参与篮球嘉年华活动的企业本身就是一种公益行为，必将受到全城媒体的广泛关注，其新闻传播效应远非单纯的广告活动可比，同时渝报本身为回报企业的参与将提供更优惠的广告传播套餐。
二、组织架构
主办：渝州服务导报重庆百事天府饮料有限公司
承办：重庆合力星广告有限公司
媒体支持：重庆商报重庆电视台
重庆音乐台新华网重庆频道
重庆大贺巴蜀户外传媒
制定赞助：（制定服装、体育用品等）
活动参与：重庆各大楼盘社区
活动组委会
总指挥：
策划统筹：邓智垡
策划执行：陈治泉
宣传执行：杨颖婕
招商组 组长：王洪政（主要负责活动专刊、特刊的广告招商，活动期间其他广告产品增量招商，活动相关活动招商）
成员： 地产事业部/合力星广告
（主要负责活动冠名商、协办商、赞助商和特刊的招商）
特刊组组长：吕小清
成员： 置业杂志
活动组组长：王洪政（赛事及主题活动执行总指挥、总协调）
成员： 合力星广告
三、活动综述：
1、活动背景：
篮球运动作为一项有100多年历史的体育运动，既具有很高的观赏性又具有较好的参与性，既讲究团体协作又讲究个人能力，既讲究战术配合又强调身体对抗的特点，深受广大体育爱好者的喜爱。在中央倡导全民健身活动的今天，我们策划以篮球作为小区体育活动的载体，并以全球风行的嘉年华形式予以重新定义传统的体育活动，必将散发新的活力，广泛吸引社区各类人群的关注与参与热情，为赞助和支持本次体育活动的商家进一步升华其产品形象，提升其品牌知名度， 一场精彩的比赛就是一宗最好的载体，宏观、刺激、抢眼、集中，企业将会获得十分丰厚的新闻效益。多方的媒体报道，轰炸式的广告突出，新闻记者纷至而来，企业的产品品牌和企业形象得到最大的宣传，从而实现“体育搭台，经济唱戏”的真实目标，把企业文化推向一个崭新的高度！
2、时间：2005年6月-8月
3、地点：主城九区各大型成熟社区（包括渝中、江北、南岸、沙坪坝、九龙坡、大渡口、渝北、北碚区、巴南区；每区限5家）
4、目的：
通过本次活动的开展，让人们进一步认识企业的产品和综合实力，建立社区群众的亲和氛围，同时对企业形象的塑造，品牌升华以及知名度、美誉度、影响度的迅速提高将起着重大的作用，通过对社区和企业、品牌的精彩展示，实现销售的拉动。
5、主题：社区总动员，篮球嘉年华
6、形式：篮球单循环淘汰制
（1）、初赛：每区5场单循环决出1名，共计45场
（2）半决赛：3+3+3=9场双循环决出小组第一名（抽签分成3组）
（3）总决赛：决出冠、亚、季军各1名
7、参赛对象：每支球队均以楼盘或社区名义参加，凡参加者将获得由冠名企业赞助的价值5000元的社区体育活动器材（器材上标记冠名产品LOGO）。
8、内容：（活动执行细案由合力星公司拟定和实施）
本次活动暂定于2005年6月启动，整个活动计划将分为3个阶段进行：
第一阶段：造势宣传、参赛征集（6月11号 —6月23日止）
利用渝报和重庆音乐台、重庆电视台、新华网重庆频道、大贺巴蜀户外传媒、社区海报进行前期的预热宣传，并以一场户外表演赛来作为首发的宣传攻势，征集球迷意愿，吸引群众关注之余，开始报名活动，宣布重庆本次赛事的参与和报名方式，并告以赛事细节。
在首发仪式上举行新闻发布会、安排电视、电台、报纸专访。并会向媒体统一发宣传通稿， 发布赛事细节及赞助商家有关的推广文档。
第二阶段：分区小组赛和半决赛（6月27日—8月）
该期间是参赛队伍分区、抽签比赛，实行单循环淘汰制，每区决出一名参加下轮半决赛，最后半决赛决出前三名参加总决赛。
第三阶段：总决赛（8月28日）
将是本次赛事的总决赛和闭幕仪式，通过比赛决出冠、亚、季军。
9、奖项设置：（系列奖品\\奖金由冠名企业提供/奖品包括社区健身器材等） 集体奖：每个行政区循环赛产生区冠军1名、获得奖金4888元，共产生9名； 总决赛产生总冠军1名、亚军1名、季军1名。分别获得奖金50000元、30000元、10000元。
单项奖：
（1）三分神射王
a、将在每个行政区循环赛事中产生1名，颁予投入最多三分的球员（最少入球数为10球）。获颁奖状和奖品、价值1000元。
b、每个区的胜出者参加赛事的总决赛上，进行一场全市三分精英赛。参与者每个人得在一分钟内，在3分线外5个选定角度各投5个球。每第5个球将算2分，其余皆为1分。投入总积分最多者为挑战赛优胜者，优胜者将封为全区三分射神奖，取1名。获颁奖金3000元，奖状，奖杯。
（2）助攻王
a、在每个行政区循环赛事中，将根据数据选出全区助攻王1名颁发奖状和奖品、价值1000元。
b、根据半决赛和决赛的数据，选出全市的助攻王，取1名，并颁予奖状，奖品和奖金4000元。
（3）篮板王
a、在每个行政区循环赛事中，将根据数据选出全区篮板王1名，并颁予奖状和奖品、价值1000元。
B、根据半决赛和决赛的数据，选出全市的篮板王，取1名，并颁予奖状，奖品和奖金5000元。
（4）最佳球员（MVP）
a、在每个行政区的循环赛事中，从优胜队伍中，选出全区最佳球员1名，并颁予奖状和奖品、价值2000元。
B、根据半决赛和决赛的数据，选出全市的最佳球员，由获得最多次MVP的球员当选，如在无法评断的情况下，将从入选名单里，单场平均得分最高者当选，并颁予奖状，奖品和奖金6000元。
10、其他活动穿插表演：
本次活动除了篮球联赛作为主骨干项目之外，也将有下列活动穿插于其间，以增添活动亮点和群众吸引力：
（1）、篮球宝贝征集及评选
篮球宝贝的征集及评选可进行冠名招商，具体规则另行制订
（2）、小区啦啦队赛事
A、在联赛进行的同时，各小区可自行组建啦啦队参与举办健康啦啦队伍比赛。每场篮球赛事将由各支啦啦队伍穿插于赛事的半场休息和暂停时段，并由专业评审评分。每个区将评选出最佳啦啦队伍，并颁予奖状和奖品，奖杯和奖金。
B、在总决赛的前夕，将举办一场全市啦啦队伍舞蹈赛的半决赛，选出两支队伍进入决赛，并与联赛总决赛同日举行决赛。冠军队伍将并颁予奖状和奖品，奖杯和奖金。
（3）乐队时段
在每期活动，我们将邀请重庆本土知名乐队进行现场伴奏和专场演出，在各间隔时段提供精彩的音乐演出，借以带动现场的气氛。到场乐队将穿配带有赞助商家商标的服饰，并在演出舞台上标明赞助商，同时，主持人讲于演出时段进行产品介绍和促销。
11、其他
活动细节安排：设开幕式及闭幕式综艺表演，比赛间歇穿插篮球宝贝街舞表演，街头篮球秀，观众参与有奖游戏、现场饮料赠饮等．
四、版面活动：
1、常规版面配合建议（具体规划由置业周刊主编吕小清负责）：
本次社区篮球嘉年华活动就是为开发商量身定做的一个服务于品牌与质量、细节等方面的，渝报将充分整合各种资源操作，如每期将利用大篇幅的版面进行包装宣传，具体方案详见宣传方案。
2、大型地产特刊
（1）特刊名称：“佳得乐”杯2005重庆首届社区篮球嘉年华 特辑（上、下册）
（2）出刊日期：上册：6月30日（版）下册：8月25日（版）
（3）特刊形式：地产别册（封面作为总冠名回报）
（4）特刊版数：共计版
（5）特刊口号：重庆地产社区嘉年华
（6）特刊内容：主要围绕开发商品牌和服务、社区建设等方面向目标公众传达及诉求，同时对本次活动的开幕式与闭幕式进行全方位的包装，参与本次活动的企业集体亮相，将娱乐、体育与地产品牌有机的嫁接。
（7）招商促销：在篮球嘉年华期间投放特刊两个整版，可参与本次活动，并将获得价值 5000
元的社区运动体育器材，还将有机会获得全区甚至全市的比赛名次和奖金，冠军将获得大奖。
五、活动宣传
1、新闻版面活动：
6月9日开始宣传预热，发起篮球嘉年华活动的征集，对整个活动进程进行扫描，版面不小于半版篇幅，6月11日为本次活动的开幕式，因此，在6月16日将用至少2个版进行本次活动的炒作，在活动进行当中，计划每期利用1个版面进行活动跟踪报道，势必吸引全城关注的目光，为参加本次活动的参赛队伍尽情爆光，达到提升品牌的宣传作用。
同时将在商报上进行新闻配合。
渝报共计个新闻版面/商报共计条新闻消息
2、特刊包装宣传：
为迎接本次活动开幕式，渝报将在6月16日编辑大型地产特刊，全面包装本次社区篮球嘉年华活动，为营造一个和谐的社区和提升地产品牌的亲和力而努力。同时计划在总决赛期间和闭幕式后，编辑大型地产特刊，总结本次社区篮球嘉年华活动，为本次活动的圆满结束划上一个漂亮的句号。
3、平面推广：（渝报10个半版/商报2个通栏12CM）
4、电视：重庆电视台新闻追踪报道至少3次新闻专稿。
5、电台：在重庆音乐台进行全程广告推广与专题报道、现场直播。
6、网络：在新华网重庆频道进行平面推广与报名征集，其他的活动花絮等网络推广形式。
7、户外媒体：利用大贺巴蜀户外传媒的合作优势进行户外推广，并至少在每个区设置1块户外广告牌，掀起社区篮球嘉年华体育活动旋风。
六、活动招商：
招商项目：
1、活动总冠名招商家
2、活动协办单位招商家
3、指定产品招商家
4、比赛场地招商
5、其他形式的约定赞助
6、特刊招
推荐第8篇：房地产营销策划部调研主管岗位职责
调研主管岗位职责
1、依据整体营销规划，制订销售市场调研计划，提交计划书；
2、组织实施市场调研，进行需求分析，并组织编写调研报告
3、根据产品的定位及其基本情况，有针对性地组织产品市场调研，
拟写市场分析报告，为产品营销策划提供支持，并配合销售活动的展开；
4、收集与公司战略确定的开发产品有关的市场资料，定期整理分析，
提交分析报告；
5、收集对销售有影响的行业管理、金融等方面信息，为正确做出市
场决策提供支持；
6、竞争产品信息的收集、汇总、整理与反馈，包括企业基本情况、
市场策略、渠道分布、产品特性、广告诉求等；
7、协助调查掌握营销总体计划、营销策划方案的执行情况，及时提
出修正意见；
8、主要行业媒体、市场所在地的主要媒体进行调研，为确定广告推
广策略提供决策支持；
9、领导交办的其它工作
推荐第9篇：房地产营销管理部岗位职责2.24
房地产营销管理部岗位职责
一、营销总监岗位职责
1、负责部门日常行政管理工作和部门工作计划的审定、检查、控制以及部门员工的考评工作。
2、负责推广营销的具体业务管理工作,审定物业定位、推广方案、销售策略、价格策略、销售策划报告、广告商、媒体选择等。
3、负责健全部门组织架构,对下属分工授权、检查、颁布制度,对其业绩进行评估。
4、负责实施销售费用(包括广告推广费用)的审核。
5、负责售出单位的审核及额外折扣的批准和确认。
6、负责员工的工资、奖金分配及财务的管理。
7、主持营销部门的整体运作工作,组织实施公司有关销售方面的决议,负责完成公司下达的销售任务。
8、组织实施营销部年度工作和销售计划。
9、拟订营销部内部管理结构设置方案及各职位的职责范围和标准。
10、与人事部门共同拟定营销部的基本管理制度。
11、拟定营销部佣金提成及奖励方案。
12、制定营销部置业顾问具体管理规章。
13、提请聘任或者解聘除应由上级聘任或者解聘以外的负责管理人员。
14、制定置业顾问的招聘教育与培训计划。
15、行使公司和上级授予的其他职权。
二、销售经理岗位职责
1、主持售楼中心的整体运作工作,组织实施公司有关销售方面的决议,负责完成公司下达的销售任务。
2、制定阶段性销售计划,组织实施售楼部年度工作和销售计划,并完成销售计划。
3、协助和参与项目销售策划。
4、拟订售楼部内部管理机构设置方案及各职位的职责范围和标准。
5、与人事部门共同拟订售楼部的基本管理制度。
6、培训销售人员,指挥协调现场人员,营造销售气氛,辅助成交。
7、拟订售楼中心佣金提成及奖励方案。
8、对销售现场的整体监督、管理与控制。
9、制定售楼中心员工的具体管理规章。
10、提请聘任或者解聘本部门员工。
11、及时提交销售报表,汇报所收集的信息意见及出现的问题。
12、制定员工的招聘、教育与培训计划。
13、定期对本部员工进行考核、考查,对多次考核、考查不合格的员工进行处罚或解聘
14、负责本部门各项业务(如销售、合同、按揭、催款)的完成。
15、及时协调和处理解决客户与业主的各类投诉并反馈有关信息,认真做好售前和售后的各项服务工作。
16、负责售出单位认购书的签收与审核。
17、参与项目策划工作,负责售楼处、样板房方案及装修标准方案的制定工作和组织作实施工作。
18、行使公司和上级授予的其他权利。
三、销售主管职责
1、负责监督、协调置业顾问之间的关系,掌控现场，并指导置业顾问的销售工作。
2、根据楼盘具体情况,定期向上级汇报客户接待情况及存在问题,并提出有利建
议。
3、负责及监督置业顾问的每日排班及轮值工作，负责现场考勤。
4、收集、整理有关售楼资料,并每周或每月做统计。
5、统计客户资料，每月5日将客户统计资料交部门经理。
6、根据公司项目情况和客户的有关正常合理化问题和建议,及时整理上报经理并尽快研究处理。
7、负责处理置业顾问和客户的纠纷。
8、执行销售经理安排的其他工作。
四、销售文秘职责
1、负责档案管理(所有置业顾问客户资料的归档，整理),包括传真、通知及政府颁布的房地产法律法规,以及会议纪要、广告设计软盘MO电子资料、售楼广告等。负责将资料分派到有关部门。
2、负责营销部办公现场的管理及保洁协调。
3、行政及其他费用开支的具体经办,已发生的费用均分门别类录入电脑,按费用类别做计划表,进行费用控制与统计,制定月报表。
4、负责会议纪要的编写及督促落实。
5、负责办公设备、文具的保管及发放。
6、负责销售部考核表的发放与回收,送交部门经理。
7、展销期或活动期协助策划部的宣传推广活动。
8、负责与财务部的协调和配合。
9、每月或定期向总监提交个人工作总结和工作计划。
10、协调客户投诉事宜。
11、接待项目定向购房客户。
五、策划师岗位职责
1、具体负责项目策划工作,根据公司确定的销售费用制定项目阶段性销售进度计划、广告计划、并保证项目方案的推广执行。
2、参与广告商的选择,负责落实跟进广告媒体投放情况及售楼资料的设计印刷。
3、负责销售策划方案的组织制定,提出合理意见。
4、负责广告监测、展销会(广告投放时间、投放密度)的总结,研究客户反馈信息,调查销售策略执行情况。就项目VI及基础运用系统设计提出专业意见。
5、户外平面宣传折页DM单张设计建议。
6、广告推广平面设计内容及时间安排。
7、项目围墙售楼处现场的设计建议。
8．相关布展及促销资料设计安排。
9、每月定期向总监提交个人工作总结及工作计划。
10、执行总监安排的其他工作。
六、置业顾问职责
1、负责在现场对客户的接待工作，全面收集客户的真实资料，并负责初步的研判，交给销售经理助理。
2、掌握楼盘的结构、功能、技术指标及工程造价,能给客户提供合理化建议,并熟练回答客户提出的问题。
3、上班期间佩戴好公司的工牌。
4、善于辞令而不夸夸其谈,待人以诚,与客户保持良好关系,为公司和产品树立良好形象。
5、服从工作安排,工作积极主动,有开拓精神,能不失时机的推销企业楼盘。
6、代理法人与客户签订业务合同,并及时将合同上交售楼主管审核后执行。
7、努力做好售后服务工作,树立良好的企业和楼盘形象,提高企业和楼盘的知名
度。
8、建立业主档案,经常走访业主,反馈业主对楼盘的意见。
9、每天向业务主管汇报工作情况,定期进行工作总结,并根据市场信息对下阶段工作进行策划,以提高工作的计划性和有效性。
10、负责签约并及时回收楼款。
11、努力学习知识,扩大知识面,提高自己的社交能力公关能力,促进业务水平的提高。使自己成为高档楼盘的形象代言人。
推荐第10篇：房地产营销策划部调研主管岗位职责
策划主管岗位职责
1、负责编制公司销售策划工作计划，并组织落实完成。
2、负责组织进行进行企业整体形象策划、视觉识别系统策划设计，并提交策划方案
3、组织进行企业形象宣传策划，组织撰写宣传推广方案、广告宣传方案等
4、依据各项目的市场定位，参与编制项目营销策划总体计划，销售全案策划
5、与相关职能部门协调，具体实施营销策划方案、各项目营销活动，以及样板间、展台、售楼处布置方案等
6、协助营销策划经理根据公司发展战略组织制定营销战略规划
7、负责项目的楼盘整体包装、营销策划方案的拟定
8、营销策划活动的组织、执行、协调以及在执行过程中的监控和调优
9、负责组织搜集相关行业政策、竞争对手信息、客户信息等并建立资料库，根据信息分析市场发展趋势；
10、完成领导临时交办的其他工作
第11篇：地产总工程师岗位职责
地产总工程师岗位职责
（五）
地产总工程师岗位职责
（五）
1、负责工程质量、安全管理、技术指导和参与工程预算，并承担责任。
2、主持审核投资项目的设计方案，审定设计单位的所有图纸及设计技术变更通知。负责审核、控制工程项目建设成本。
3、负责参与承建单位的选择和招、投标工作。
4、主持审批权承建单位提出的组织设计、施工技术方案和施工进度计划。
5、负责参与审查承建单位提出的材料和设备清单及规格、质量。
6、负责督促、检查承建单位严格按图纸及技术规程施工，做好安全生产，确保工程质量。
7、负责处理质量、安全事故。
8、负责验收各工程项目所使用的材料、构件及设备的质量情况，严格把关。
9、负责督促整理合同文件和技术档案资料。
10、负责组织设计单位(部门)和承建单位(施工队)进行工程竣工初步验收，向有关部门提出竣工验收报告。
11、负责督促竣工工程资料存档。
12、负责定期制定月、季、年度的部门工作计划和工作总结并及时上交。
第12篇：房地产营销
目 录
一、恒大绿洲（湛江）楼盘简介„„„„„„„„„„1
二、恒大绿洲（湛江）楼盘SWOT分析„„„„„„„5
三、恒大绿洲（湛江）楼盘营销策划方案„„„„„„6
恒大绿洲（湛江）的营销策划书
一、恒大绿洲（湛江）楼盘简介
（一）简介
御湖奢装豪宅王
湛江恒大绿洲定位为“御湖奢装豪宅王”，以高品质宜居社区首入湛江。本项目位于海东新区核心区，海湾大桥东800米南侧。整体占地约128284.51㎡，总建筑面积达496218㎡，项目由16栋16-32层高层住宅、1条2层共27908㎡的商业街、1栋2435㎡的2层综合楼（会所）、1座2938.7㎡的3层精英幼儿园组成，总规划户数3734户。建筑围合中央大湖布局，最大化各个单元的采光通风、景观、视野和朝向。
项目整体容积率为3.0，恒大绿洲的低容积率提升居住的舒适度，以及增强通风采光效果。建筑密度仅为20.4%，更低的建筑密度意味着业主未来享受的公共空间更大，包括我们的超大园林、超大湖景、各种生活配套等，让业主享受更高的舒适度。
项目绿化率高达35%，并大手笔打造将近10万㎡的世界级皇家园林，如此大的园林全湛绝无仅有，更有全湛江唯一的占地近4000㎡的顶级品湖景。
为了保证业主的生活品质，恒大地产不计成本打造全方位一站式的生活配套，近3000㎡的国际双语幼儿园、2400多㎡的皇家豪华会所（会所内部包含恒温泳池、多功能健身房、台球室、乒乓球室、钢琴室、棋牌室、儿童活动中心等）、4000多㎡的名品商业中心等国际级航母配套设施一应俱全；室内配套有2250㎡超市、200㎡银行、50㎡药店、970㎡粤菜酒楼、100㎡潮州牛肉丸店，70㎡东北菜、150㎡沙县小吃、100㎡烧鹅店、80㎡肠粉店、50㎡兰州拉面等6个小吃店等； 室外配套还规划有900㎡森林广场、预计3个羽毛球场、2个网球场、900㎡休闲广场、560㎡的运动健身场所（健康步道、爬杆、扭腰机等）；280㎡儿童游乐设施（秋千、攀爬架、平衡木等）；
同时赠送1500元/㎡的全屋名牌的9A精装修，携手近百家国际品牌，与日立、TOTO、松下、多乐士、世友地板、罗格朗开关、摩恩等建立战略合作联盟，将6000余条精品标准贯穿于项目建设中。恒大集团每年都会和供应商签订几十亿、上百亿的采购协议，通过规模采购，严格控制供货品质，压缩价格，所以很多客户都说，如果自己装修，用3500元/㎡的费用都远远装不出我们这种效果，而且还担心装修单位偷工减料，劳心劳力。
我们社区的物业管理公司是恒大旗下的国家一级资质物业管理企业——金碧物业管理公司，在管物业项目逾200个，接管面积逾8000万平方米。金碧物业先后荣获“全国物业管理示范住宅小区”、“全国物业管理先进单位”、“中国著名城市化社区50佳”、“中国健康住宅区”、“全国物业管理综合实力百强企业”、“广东优秀企业”、“广东省十大放心楼盘”等殊荣。
（二）周边配套
体育/公园配套：省运会主场馆、南油儿童公园、桥东公园；商业配套：海东市场、家福购物广场、南油迎宾馆等；教育配套：湛江二中海东校区、湛江二中海东小学、坡头区第一小学、坡头区第一中学、爱周中学；其他规划：中国移动总部、义务商品城、广东附属医院新园区小区规划2.8万㎡的商业街、2500㎡的顶级湖畔会所、3000㎡的精英幼儿园。室外配套还规划有900㎡森林广场、3个羽毛球场、2个网球场、900㎡休闲广场、560㎡的运动健身广场以及280㎡儿童游乐设施等。
学校：麻西小学（1013米），烟楼小学（1223米），湛江市二中海东小学(润泽阁东)（1236米），南油初级中学（1245米），湛江市二中海东小学(重阳楼北)（1287米）
购物：华明自选商场（1121米），南油商业城（1232米），家福百货（1252米），晨光商场（1309米），东耀明购物广场（1322米），大家乐超市（1517米），实惠多（2717米）
医院：南海石油医院（987米）
生活：工行南油三区储蓄所（948米），中国工商银行(湛江南油三区支行)（987米），中国工商银行24小时自助银行(湛江南油三区支行)（987米），中行南油三区支行（1034米）
娱乐：儿童公园（868米），南油儿童公园（872米），南油儿童公园(东南门)（887米），灯塔公园（1977米）
（三）交通状况
项目北侧毗邻海湾大道，将规划设置“恒大绿洲站”；南侧海湾南路连通鸡咀山路，直达南油生活区，交通便捷
公交：林屋村（41路空调,42路空调,43路,911路空调），奋勇大道北（912A路），奋勇大道南（908路空调），南油三区西（41路空调,42路空调,43路,911路空调），奋勇大道南（912B路）
二、恒大绿洲（湛江）楼盘SWOT分析
（一）S：strengths 优势
1、社区规模较大，社区以及周边景观好；
2、区位优势明显，位于省运会场馆附近，毗邻各中小学，配套商业街；
3、产品丰富，适合各种需求人选择。
4、恒大绿洲，是较早踏足坡头区市场的项目，在湛江楼市中创造了楼市的新高度，一举定义了湛江楼市的调，奠定了湛江房地产高端市场地位。
（二）W：weaknees劣势
1、周边环境较复杂，有待改善；
2、多为投资者购买，入住率较低，居住氛围较差。
（三）O：opportunities 机遇
1、毗邻海湾大桥所蕴含的巨大投资空间和升值潜力；
2、地理位置优势明显、未来规划清晰；
3、对周边生态优势的充分利用；
4、相邻大盘所带动区域人气进而认可板块内在价值；
5、项目未来主线明确、利益诱人的推广引导。
（四）T：threats 挑战/威胁
1、入市即面对市场限购导致的浓厚观望情绪；
2、新政调控下投资型需求被严重遏制；
3、改善型需求也受制于金融政策的限制裹足不前；
4、大量政府保障住房的上市将严重分流刚需型客户。
三、恒大绿洲（湛江）楼盘营销策划方案
（一）目标市场定位
恒大绿洲（湛江）项目位于海东新区海湾大桥800米南侧这决定了主体目标对象为周边地区的中高层消费群。 消费群界定：
1.高校、科研院所高级职称人士；2.民营或私营企业家或个体老板； 3.行政企业事业单位的主管级领导；
4.附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要年龄判断在30－45岁购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它
（二）产品定位
根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策,主要原因是：
1.相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。 2.项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。
3.开发区内已形成一些居住小区群体,各项基础设施和市政设施都快跟上。
（三）价格定位
根据周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位：
多层住宅 5800元/㎡ 小高层住宅 6500元/㎡ 车位 4万元
（四）项目推广策略
1、项目推广主题概念：有巨大投资回报价值的高档商务公寓
2、项目推广目标：形成明确的区域商务住宅领导者品牌。
3、项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、网络为辅
4、推广各阶段任务具体设定：
A、进入期：本阶段主要任务是实现房地产品牌第一内涵，让海东新区及海湾大桥附近明确成为某房地产的品牌内涵，为其后品牌第二内涵的具体化确立高度。 B、成长期：本阶段主要任务是实现房地产品牌第二内涵，明确各种物业形态的具体投资价值，本阶段多以具体的对比数据为主，适量加入促销活动。实现销售突破。
C、成熟期：本阶段主要任务是彻底实现某房地产二期销售，以多种促销活动及老业主现身说服、老业主带新业主为主，广告内容以单纯的产品信息为主，本分阶段广告费用将大幅减少。此阶段二期商铺全面介入市场。纯商铺推广开始。商铺的投资价值以具体的对比数据体现，并在房展会期间开展公关活动。
D、衰退期封盘期：本阶段以间断的小版面提示性广告为主，实现收盘销售。同时为三期小高层做预热工作。
（五）促销策略
为使报纸广告呈现连续性攻势，短时间内提高该项目在湛江市的知名度，哄托销售气氛，提高在进入期开展集报抽奖活动，奖品为电动车和自行车，同时以广播现场报到的形式广泛告知。
（六）营销推广活动设计方案
（1）形象推广期
前期项目展示告知为主，对市场预期的冲击性，展示项目本身自有的独特性、唯一性、高品质、高性价比、高定位、高标准等。
1、推广目的 以展示告知为主，项目平铺展示达到一定小范围市场冲击，引起行业竞争对手和周边居住人群以及潜在客户的关注。
2、积累客源
楚州区翔宇大道与经十一路交汇处周边地区的客源
3、推广侧重
展示告知为主，体现项目本身自由的地理位置优越性，总体规划、建筑风格、户型面积范围、园林景观小展等。
4、广告表现
展示总体形象、建筑风格、规划布局、企业文化、产品品牌拓展 （2）延展期
通过前期展示和告知，让潜在客户开始关注本项目，在宣传方面突出项目规划品质、户型设计理念和定位标准、产品高附加值、居住理念上突出舒适度：阳光、运动、休闲。
商业价值渲染度加大，着重概念性和产业理念引入，针对周边商服动迁客户群体有针对性宣传和引导。
1、推广目的
关注，引起潜在客户的兴趣，引起客户想通过一些途径想了解本项目，充分达到项目宣传推广延展性
2、积累客源
翔宇大道1.5公里半径内客户群及本区外辐射，向二级和三级市场地区客户做试探性宣传。
3、推广侧重 （1）分级、递进式宣
（2）推广侧重建筑风格、地标性品质
4、广告表现
（1）展示总体形象、建筑风格、规划布局、产品种类、企业文化、产品品牌拓展。 （2）单体形象推广规划展示、园林景观、亲情化设计理念、户型种类和户型图等。 （3）引导期
本时期为引导筹备期（销售蓄水期），针对本项目预售前做客户积累，售楼处装修设计和现场总体布置，看房通道设计和现场布置装饰，售楼处装修完开放接待，项目发布会、春季房展会（首次正式展示）及报广软文推广等。
1、推广目的 了解、认知
通过售楼处设立和媒体大量宣传推广， 户外广告和电视广播及网站收索引擎配合，让潜在客户对东方壹品从了解到充分认识，主要是迅速积累300—500意向客户，完成认购或开盘前的蓄水。
2、积累客源
翔宇大道1.5公里半径内客户群，其他区意向客户，还有二级和三级市场地区客户做针对性宣传。
3、推广侧重
售楼处装修完毕并开放接待，项目发布会、房展会及软广等推广，进行前期蓄水。
4、广告表现
以户型展示和人性化产品附加值为主软广告和试探性的系列形象层层推进，引导出本案具有前瞻性的居住理念。
（1）展示总体形象、建筑风格、规划布局、产品种类、企业文化、产品品牌拓展。
（2）单体形象推广规划展示、园林景观、亲情化设计理念、户型种类和户型图等。
（4）开盘期
本时期为开盘期，内部认购后必须针对已成交的老客户进行回赠活动，促进老带新增量，并对前期储备的客户资源进行回访或短信形式宣传本项目的销售进度以及各种暖场活动。
1、推广目的
重点型筛选，进行第一次阵地战，启动全方位和垄断式销售推广。
通过媒体大量宣传推广和外部市场集结，除铁锋区及机车、铁路职工外，针对各企事业单位、厂区、政府机关、学府区、商务区进行全面推广，利用全方位营销策划推广手段进行地毯式和垄断式覆盖。
2、积累客源
针对前期储备客户800—1000人左右，提取10-15%左右，进行细化筛选， 通过开盘销售60套左右，并进一步积累客户200-500人，为强销期和热销期打下良好基础。
3、推广侧重
我们要充分利用好这一时机，进行全面销售攻势，将本案推向市场。这一阶段媒体推广要“软硬兼施”吸引人潮参观、预订，通过本阶段吸纳一定量的开盘买势，为后期销售囤积客户资源。
开放接待，项目品质说明会、配套建材展示中心、景观展示中心、物业文化展示中心、亲情化和人性化设计理念展板及软文等推广。
4、广告表现
着眼于本案自身优势，向受众展开高密度、高强度的立体广告攻势，促使成交，扩大业绩。
以户型展示和人性化产品附加值为主软广告和试探性的系列形象层层推进，引导出本案具有前瞻性的居住理念。
（1）品质表现、地标表现、商业价值表现、未来发展趋势表现、人文理念表现、物业文化表现。
（2）展示总体形象、建筑风格、规划布局、产品种类、企业文化、产品品牌拓展。
第13篇：房地产营销
房地产市场含义
房地产的现实购买者和潜在购买者对房地产商品所形成的购买需求总和。
特征:房地产市场是房地产权益的交易市场 区域性市场 高风险性的市场 市场信息不充分的市场 不完全竞争市场
房地产市场营销的含义:房地产企业通过市场交换来满足消费者需求的综合性活动。 特点:覆盖面广 区域性 周期长 风险性高 消费者行为的理智性
全过程
（一）土地使用权的获取
（二）房地产市场调查
（三）消费者行为和心理分析
（四）房地产项目定位
（五）房地产项目的规划设计
（六）房地产项目的价格策略
（七）房地产项目的广告策略
（八）房地产项目的销售策略
（九）房地产项目物业管理的前期介入 应注意的问题:
一、重视房地产的商品属性
二、营销不是销售，要实行全程营销
三、注意产品定位，避免“营销近视症”
四、应有市场理念
对房地产企业发展的作用
（一）:有利于提高房地产企业的营销素质，增强企业竞争力
（二）有利于更好地满足人们日益增长的对房地产商品的需要
（三）有利于我国房地产产业的健康、稳步的发展,
（四）有利于解决房地产企业营销管理中的具体问题
一、关系营销：
二、网络营销：
三、定制营销：
四、4R营销：即关系（Relationship）、节省（Retrenchment）、关联（Relevancy）、报酬（Rewards）。4R营销着眼于消费者需求，立足于建立企业与消费者的关系。
五、4C营销：即消费者（Consumer）、成本（Cost）、方便（Convenience）、沟通（Communications）。4C营销主张重视消费者导向，其精髓是由消费者定位产品。
房地产营销环境 含义：对房地产营销产生影响的一切因素及力量的总和。
特征：
（一）客观性——客观存在的二）多样性——多种多样的
（三）多变性——发展变化的四）相关性——相互联系的
分类：
（一）按影响范围大小划分：微观环境：对房地产企业服务其顾客的能力产生影响的因素及力量。
一、房地产企业自身
二、供应商
三、营销中介
四、顾客
五、竞争者
六、社会公众
宏观环境：从大的方面对房地产企业营销产生影响的因素及力量。
一、人口环境
二、经济环境
三、政治法律环境
四、社会文化环境
五、科学技术环境
六、自然环境
（二）按是否可控制划分
可控制的因素;不可控制的因素\\
三）按环境的性质划分：自然环境：包括地理位置、气候、土壤、水源等因素。人文环境：除自然环境以外的其他因素。
房地产消费者的购房心理过程:
一、感觉
二、知觉
三、注意力与记忆
四、思维与想象
五、情绪
六、态度
购房决策过程:
（一）唤起需要
（二）收集信息
（三）评估待购
（四）购买决策
（五）购后感受
影响消费者购房的因素:
1、位置：。
2、价格。
3、配套
4、物业管理：
5、建筑质量
6、交通：
7、城市规划：
8、楼盘规模
9、朝向
10、外观
11、室内装饰
12、环保
13、开发商实力及信誉
14、付款方式
15、户型设计
16、销售情况
17、广告
18、停车位数量
房地产市场调研含义: 房地产企业运用科学的方法和手段，有目的、有计划、全面系统地收集、整理、分析有关的房地产市场信息，为房地产企业进行市场预测和经营决策、制定战略、编制计划等提供科学可靠依据的活动。
特征：
（一）调研内容的广泛性 二）调研对象的针对性强
（三）调研方法的多样性
（四）对调研人员的要求高
（五）调查结果需要综合评价
意义：
（一）有利于房地产企业进行正确的市场定位；
（二）有利于房地产企业提高产品的竞争力；
（三）有利于房地产企业制定正确的营销战略与策略；
（四）有利于房地产企业提高经济效益；
（五）有利于房地产企业预测未来的市场发展
一般内容：
（一）房地产市场环境调查：
（二）房地产市场需求调查：
（三）房地产产品调查：
（四）房地产价格调查：
（五）房地产促销调查
（六）房地产营销渠道调查
（七）房地产市场竞争对手调查
调研方法1 按照调查对象的范围分类：全面 重点 抽样调查
2按照收集市场信息的具体方法分类：观察 访问 实验法
调研问卷设计：
一、问卷设计的要求
（一）明确主题
（二）突出重点三）提问具体四）可接受性五）简明扼要
（六）方便分析
问题设计技术一）明确设置问题的形式（
1、开放式问题
2、封闭式问题）二）设计问卷应注意的问题
1、问题的用词要通俗，文字要简短；
2、每个问题只能包含一项内容；
3、问题中不要使用专门术语
4、问题答案不宜过多；
5、要注意问题提问的形式；
6、确定好问题的排列顺序。
房地产市场细分概念：根据消费者需求的差异性，将整个房地产市场划分为若干具有类似需求的消费者群的过程。
作用：
（一）有利于房地产企业分析和发现市场机会；
（二）有利于中小房地产企业开发市场；
（三）有利于集中资源，提高房地产企业的竞争力；
（四）有利于调整房地产企业的市场营销策略；
方法：单一 综合 系列因素因素分析法
应注意的问题
（一）市场细分的标准是动态的。
（二）不同的企业在市场细分时应采取不同的标准。
（三）企业在进行市场细分时，既可采用单一标准，也可采用综合变量因素或系列变量因素进行。
房地产目标市场概念 ：房地产企业在市场细分的基础上决定要进入的市场。 选择策略：差异性（只推出一种产品，运用单一的市场营销组合来满足市场上所有消费者的需求）无差异性（在市场细分的基础上，选择两个或两个以上的细分市场作为目标市场，并根据不同细分市场的特征制定营销组合策略满足不同消费者需求）
集中性营销策略（在市场细分的基础上，只选择一个细分市场作为企业的目标市场，实行专门化的生产与经营）
影响房地产目标市场策略选择的因素：
（一）房地产企业的资源
（二）房地产产品的特点
（三）房地产消费者需求的特点
（四）房地产产品的生命周期
（五）房地产竞争者的营销策略 房地产市场定位 概念：房地产企业确定本企业产品在目标市场位置的过程
内
（一）质量定位
（二）功能定位
（三）造型定位
（四）面积定位
（五）颜色定位
（六）环境定位
（七）形象定位
策略：填补 （推出市场上还没有的产品，以满足市场空白处消费者需求的定位）
避强 （避开强有力的竞争对手，谋求利益和发展的定位策略）
迎头（与竞争对手推出相同产品的定位策略。）
重新定位策略（对销路差、形象不够好的产品进行二次定位。）
房地产产品 产品整体概念：房地产企业提供给市场的能满足购房消费者需求和利益
的物质形态和非物质形态的东西。
把握产品整体概念的重要性：
（一）能更好地贯彻以消费者需求为导向的营销思想
（二） 能更好地实现产品的价值，促进商品流通
（三）能更好地开展产品创新活动，增强
企业竞争力
房地产产品生命周期含义: 房地产产品从投入市场到被市场淘汰的过程。 四个阶段：投入期即房地产产品进入市场的试销阶段。特点
1、消费者对楼盘了解不多；
2、企业需要做大量的宣传工作，营销费用高；
3、销售量少，销售额增长缓慢；
4、企业竞争对手少。
成长期、即楼盘逐渐被消费者接受，产品销售处于发展上升阶段。主要特点：
1、产品销售量快速上升，市场分额不断扩大，利润也迅速上升；
2、消费者对产品越来越熟悉，越来越多的消费者加入购房的行列；
3、同行业开始出现，市场竞争加剧。
成熟期即产品在市场上销售量趋于稳定，市场竞争最激烈的阶段。主要特点：
1、市场需求量已逐渐趋向饱和，销售增长率趋近于零，甚至会出现负增长；
2、产品成本低，利润也达到最高点；
3、市场竞争更趋激烈。
淘汰期； 即产品处于“衰老”状态并逐渐退出市场的阶段。其特点有：
1、市场销量快速下降，并形成积压产品；
2、消费者的需求发生转移；
3、企业利润下降甚至为零；
4、竞争者开始退出市场，寻求其他发展；
房地产产品生命周期的长短取决于社会生产力的发展水平、科学技术的变化、消费者需求的变化、产品更新换代的速度等因素的影响。
房地产产品生命周期各阶段的营销策略:
投入期:
1、高价高促策略（快速掠取策略）
2、高价低促策略（缓慢掠取策略）
3、低价高促策略（快速渗透策略）
4、低价低促策略（缓慢渗透策略）
成长期:
1、根据用户需求和其它市场信息，不断改进产品的质量和服务；
2、完善销售渠道，开拓新的市场，扩大产品销售面；
3、改变促销重点，树立产品品牌形象；
4、利用价格手段扩大产品销售。
成熟期:
1、产品改进策略(新产品原有用途原有市场)
2、市场改进策略(原有产品新用途新市场)
3、营销组合改进策略(新价格新渠道新促销)
淘汰期:
1、维持策略
2、淘汰策略
房地产企业品牌策略品牌即产品的牌子，通常由文字、标记、符号、图案和颜色等要素组成，用来识别产品的制造商和销售商，并使之与竞争对手的产品相区别。
商标与品牌的联系与区别:
1、商标是品牌的一部分。
2、商标是一种法律概念，而品牌是市场概念 。
3、商标掌握在企业手中，而品牌是属于消费者的。
品牌策略
（一）品牌使用策略（1）使用品牌（2）无品牌策略
（二）品牌归属策略
（三）家族品牌策略 （1）统一品牌
（2）个别品牌。
（3）分类的家族品牌
（4）企业名称与个别品牌并用的策略
品牌延伸策略；
（五）更换品牌策略
产品组合：企业提供给市场的全部产品大类和产品项目的组合
产品组合决策
（一）扩展策略扩大产品组合的宽度、深度及增加产品组合的关连度。
（二）缩减策略:缩小产品组合的宽度、深度，实行集中经营。
（三）产品线延伸策略：企业突破原有经营档次的范围，使产品线加长。
§1房地产企业定价目标
一、以扩大利润为目标
（一）利润最大化
（二）适当利润
（三）预期收益
二、以扩大市场占有率为目标
（市场占有率涵义企业产品销售量在同类产品的市场销售总量中所占的比重。
三、以应付竞争对手为目标
四、以企业生存为目标
§2影响房地产企业定价的因素
一、企业定价目标
二、成本因素：一）开发成本（占总成本的80%
1、土地使用权出让金：
2、土地征用费：
3、拆迁安置补偿费：
4、前期工程费：
5、建筑安装工程费：
6、基础设施费：
7、公共配套设施费：
8、开发期间税费：
（二）开发费用：与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
三、需求因素
四、竞争因素
五、国家政策：
六、顾客心理
七、产品因素
八、环境因素 有人将影响房地产价格的因素归纳为15种
1、供求关系
2、经济因素
3、社会因素
4、行政及法律因素
5、开发商实力因素
6、开发目标利润因素
7、开发商业资金状况
8、开发的成本因素
9、位置因素
10、建筑外观因素
11、楼盘硬件因素
12、房产自身因素
13、楼盘形象价值因素
14、竞争楼盘的定价情况
15、目标客户可承受价格
§3房地产企业定价的方法
（一）成本导向定价法
（二）竞争导向定价法整。
（三）需求导向定价法
§4 房地产企业定价的策略
（一）新产品定价策略
1、取脂定价策略（高价策略）
2、渗透定价策略（低价策略）
（二）折扣定价策略
1、现金折扣策略
2、数量折扣策略
3、季节折扣策略
4、功能折扣策略
（三）心理定价策略
（四）差别定价策略
（五）价格调整策略
房地产企业定价的程序
一、确定定价目标
二、测定需求
三、估算成本
四、分析竞争者的价格与特色
五、选择定价方法
六、确定最终价格
一、房地产营销渠道的含义
指房地产产品从房地产企业手中转移到消费者手中所经过的路线或通道。
三、房地产营销渠道的类型
（一）直接渠道
房地产开发商不经过中间商直接将产品卖给消费者的渠道。即房地产开发企业自己销售。
（二）间接渠道 房地产开发商通过中间商将产品卖给消费者的渠道。
四、房地产营销渠道的作用
（一）有利于加速房地产企业的资金周转
（二）有利于提高企业的经济效益
（三）有利于生产者和消费者之间的沟通
（四）有利于改善房地产企业的经营管理水平
五、影响房地产营销渠道选择的因素
1、市场
2、房地产产品
3、市场竞争
4、房地产企业自身
5、市场环境因素
一、房地产中间商的含义在房地产生产者和消费者之间起媒介作用的机构或个人。
二、房地产中间商的类型
根据其是否拥有房地产商品的所有权，可以将房地产中间商分为两类：
（一）房地产经销商即拥有房地产商品所有权和经营权的中间商。如各类房地产公司。
（二）房地产代理商
又叫房地产中介，指接受房地产生产者或经销商委托，从事销售业务，但不拥有商品所有权的中间商。
§3房地产营销渠道的管理与控制
（一）选择渠道成员
1、中间商的市场范围
2、中间商的产品策略
3、中间商的地理区位优势
4、中间商的经验
5、中间商的合作态度
6、中间商的道德水准及信誉能力
7、中间商的财务及管理水平
8、中间商的促销政策和技术
9、中间商的综合服务能力
（二）激励渠道成员
2、激励的主要措施
第一，协助中间商开展促销活动。
第二，为中间商提供资金资助。如售后付款或先付部分款等产品售完后再付剩余的等。 第三，协助中间商搞好经营管理，提高市场销售效果。
第四，提供市场信息。第五，与中间商形成战略联盟。第六，向中间商提供适销对路的优质产品和服务。第七，提供更多的物质奖励。如利润分成、提高佣金比率等。
（三）评估渠道成员
1、评估渠道成员的主要内容
（1）渠道运行状态评估①渠道畅通性评估
②覆盖面评估③渠道流通能力2）服务质量评估（3）经济效益评估
2、处罚渠道成员的主要手段
（1）在产品的供应上实行差别待遇；（2）减少数量供应；（3）降低价格优惠；
（4）取消资格；
§1 房地产促销及促销组合
一、房地产促销的含义
房地产企业通过人员及非人员的方式向消费者介绍商品，并促使其产生购买行为的活动。
二、房地产促销的实质 即沟通活动。
三、房地产促销的作用
（一）传递信息，沟通产销
（二）刺激需求，扩大销售
（三）突出特色，增强竞争力
（四）开拓市场，树立形象
（一）房地产促销组合的含义
房地产企业将广告、人员推销、公关关系及销售促进等手段综合运用的过程。
（二）房地产促销组合的目标
1、以吸引顾客为目标
3、以树立企业形象为目标
2、以推销产品为目标
、选择促销组合策略的因素
（1）产品特点；（2）费用高低；（3）产品生命周期的不同阶段；（4）购买决策的不同阶段。
一、房地产广告的含义
房地产企业通过媒体向消费者传递信息并说服其购买的活动。
三、房地产广告策略的制定
（一）市场定位策略
房地产企业在进行广告市场定位时，可以根据目标顾客的要求，采取不同的定位策略：
（二）广告诉求策略
（三）广告表现策略广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并确定广告设计、制作的风格和形式。广告创意讲求新颖独特，但不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶，给楼盘销售也带来负面影响。
（四）广告媒体策略
房地产公共关系促销策略的含义房地产企业通过公共关系等手段确立企业形象，并以此吸引消费者购买的活动。
一、房地产销售促进的含义
指除广告、人员推销、公共关系等手段以外的一切能够刺激消费者购买的活动。
二、房地产销售促进的策略
（一）现金折扣；
（二）免收有关费用；
（三）抽奖销售；
（四）免费赠送；
（五）联合促销
一、房地产人员推销的含义房地产企业的销售人员直接向消费者推荐商品，并说服其购买的活动。
二、房地产人员推销的特点
（一）优点
1、灵活多变，针对性强；
2、建立良好的合作关系；
3、树立良好的企业形象；
4、提供优良的售后服务。
（二）缺点
1、接触面窄；
2、费用高；
3、优秀推销员难找。
§2房地产人员推销的过程：
一、寻找顾客
二、约见顾客
三、接近顾客
四、推销洽谈
五、解决问题
六、促成交易
七、售后服务
§3房地产人员推销的管理
一、房地产推销人员的素质
（一）思想素质
（二）业务素质。
（三）能力素质：
（四）身体素质：五）心理素质
二、房地产推销人员的数量
（一）用销售目标分解法确定
（二）用销售百分比法确定
三、房地产销售人员的组织结构
（一）按地区划分的结构 优点是责任明确、有助于与顾客建立牢固的关系、可以节省推销费用。
（二）按产品划分的结构：
（三）按顾客类别划分的结构：按某种标准（如行业、客户规模）把顾客分类，再据此配备推销人员，设置销售结构。优点是能满足不同用户需求，提高推销成功率。
第14篇：房地产IT营销
IT风暴带来了世界性的市场变革大潮,新科技革命的迅猛发展促使企业竞相采用新技术,开发新产品。在这样的形势下,IT企业必须从宏观上把握市场变革的方向,了解它对企业自身、对产品、对顾客的影响,以便从中发掘竞争优势,寻找最佳策略,并先于竞争对手加以实施,从而对市场变革的挑战做出有力的回应。
技术优势已经成为市场变革的主导力量,企业掌握了先进的新材料、新工艺、新技术和新原理并运用最先进的管理方法生产出来,就能在未来竞争中处于主导地位。同时,由于市场竞争激烈,科技日新月异,产品生命周期普遍缩短,产品创新的速度、企业适应顾客需求变化的速度、成交速度、交货速度、提供维修速度,也成为IT企业立足于市场的根本,当前的市场,已不再局限于大鱼吃小鱼的传统方式,拥有技术,灵活多变的企业完全可以依靠自身的实力实现快鱼吃慢鱼、强鱼吃弱鱼。IT市场已不仅仅以产品为核心,产品的延伸性备受重视。产品延伸是企业出售产品时的附加利益,包括送货、安装、维修、保证等服务。忽视了产品延伸,产品的价值往往无法实现,即所谓醉翁之意不在酒。新的市场理论认为:牛排店卖的不是牛排,而是牛排的吱吱声;茶馆卖的不是茶水,而是茶道表演烘托出的喝茶氛围。忽视了技术、速度、服务等新经济条件下市场变革的驱动力量,IT企业难以把握市场的方向。
了解你的消费者
新经济时代,消费者的行为跨越了多个渠道:他们把人类从古至今的需求和行为与新兴网络行为结合在一起,用新科技武装起来,这种消费者的行为混合了传统的和数字的,理性的和感性的,虚拟的和现实的因素。因而,在市场营销领域悄然发生着一场变革,营销理念必须不断更新。
IT企业不仅仅要关注所能获得的利润,同时也要关注每个顾客的终身价值,以期在顾客的终身消费中获利。只有关注顾客的终身价值才能够留住顾客,才能提高顾客的忠诚度。留住老客户比开发新客户更重要。不少IT企业,重视对新用户的开发与销售,忽视对老客户的维系,或多或少地将产品的售出视为营销的结束,这是不利于企业长远发展的。目前,许多企业营销的重点开始由争取新客户转向保持老客户上,倡导营销始于产品销售结束的理念。重视对老客户的维系,可以节约企业的销售成本,同时也可以从老客户对产品使用过程中发现不足,看到潜在需求,加快产品更新换代的步伐,这是新产品开发的一个重要源泉。保持老客户的关键是提供优质的服务,服务是顾客购买产品的重要原因,因此也是营销的重点,IT企业要向客户提供全方位的服务,从向顾客提供合同内的服务转到合同外的服务,从被动服务转向主动服务,从满足现有需求的短期服务发展到满足其潜在需求的长期甚至是终身的服务。
企业在营销过程中,要区分不同满意程度的顾客群体。完全满意的顾客可以视为企业的忠实顾客, 可以通过他们的重购不断获得利润,IT企业要与他们保持活跃、长期的联系,定期听取他们的反馈意见,不断改进自己的产品和服务,以保持这一部分顾客的满意度。同时,抓住满意但仍不稳定的那一部分顾客,通过各种调查形式,了解他们真正的需求,合理地应用到企业的运作中,争取开辟出更大的市场。
整合营销备受瞩目
不同时代产生不同的经营观念,20世纪80年代前,生产导向、批量生产是主流,“优质、高产、低耗”是生产主管的口头语,企业经营重点在于提高生产效率。福特的流水线生产和松下幸之助的“自来水经营哲学”就是典型表现。进入21世纪,IT产业成为市场的主导力量,这是一个结合了制造业与服务业特点的产业,是高度知识密集的产业,其经营理念与传统产业的经营理念大相径庭。1993年以美国西北大学教授舒尔兹为代表的专家们提出了整合营销的理
念,立即引起营销传播界和企业界的极大反响。一些跨国公司如柯达、IBM、德州仪器、奥美等企业都积极着手整合营销的规划与实践。比尔·盖茨领导的美国微软公司,在全球推出windows95大获成功就是整合营销运用的一个典范。这一理念是市场营销理念的一次重大突破和飞跃,它将整合思想运用到营销和管理决策的过程中,强调应当为创造最大顾客价值而整合所有有关的活动和要素。根据全美广告业协会定义:“整合营销是一个营销传播计划的概念,即通过评价广告、直接营销、销售促进和公共关系等传播方式的战略运用,并将不同的信息进行完美的整合,从而最终提供明确的、一致的和最有效的传播影响力。”整合营销作为一种新的营销方式与理念,是对传统营销理念的终结,表现了营销理念重心的转移。传统营销理念是由内向外的导向,其基础来自公司内部对营销利润目标设定的财务分析。而整合营销传播则是采用完全不同的由外向内的规划模式,即先从消费者(或潜在客户)着手,努力找出它们的需求,然后再针对其需求找出它们所需的产品或服务。整合营销给IT企业提供了一种全新的角度,用舒尔兹教授的话来说就是过去营销的座右铭是“消费者请注意”,而现在则是“请注意消费者”。其主张的新观念为:忘掉产品,考虑消费者的需要和欲求;忘掉定价,考虑消费者为满足其需求愿意付出的成本;忘掉渠道,考虑如何让消费者方便;忘掉促销,考虑如何同消费者进行双向沟通。
标准化策略赢天下
激烈的市场竞争如大浪淘沙,迫使IT企业不断地审视自己的企业与所面临的市场营销环境,据此不断地调整企业的营销策略与战略,或者确立新的营销理念,或者修正原有的营销方式。在生产导向和推销导向的市场观念阶段,市场观念的出发点是方便企业;以顾客导向、生态营销导向和社会营销导向三者有机结合起来的现代市场营销观念,则以消费者或用户为中心。当前世界,消费者或用户总的需求趋势不仅仅对商品品种、规格、质量和计量等方面存在较高要求,而且对商品安全、卫生、环境、新颖、方便,以及服务等方面也提出一定的要求。标准化可使营销商品品种规格适销对路,使营销商品名称与实际相符合。标准化的产品可以使生产形成大批量,从而在原料和零部件的采购中降低成本,提高效率,管理也相对容易。如果企业销售标准化产品,其产品的研究与开发费用就可以在大批量生产的基础上分摊。并且,无须投入太多的研究力量和经费为每一个市场设计独特的产品,使产品开发活动集中统一以减少成本。当产品标准化时,如果广告内容和形式带有全球都普遍接受的特点,则无论在世界哪一个市场,企业都可以利用一种广告同时组织一场全球性的广告宣传活动,可以大幅降低营销的成本。美国哈佛大学著名教授李维特在《市场全球化》一文中指出:企业应把整个世界看成是一个大市场,不必理会各地区和国家之间的区别,企业的任务就是提供先进的、性能良好的、可靠而又廉价的全球标准化产品。在IT行业中,具有关键性技术的产品趋于标准化具有许多的优点,这主要是因为,技术上工艺和规格并不一定随国别市场而变化,即便要变化,也不过是微小改进,如电压和计量制的更换等,因此,大多数的工业品可以采用标准化策略。如在计算机行业中,为了各种辅件、软件接口方便以及联机并网的需要,都要求其产品实行标准化。
定制营销显神通
每一个顾客都是独一无二的,这个一度为大规模生产所掩饰的真理逐渐凸显,并日益为营销界所重视。20世纪50年代“市场细分”概念的提出,80年代对“市场定位——创造新的差异以赢得市场”的强调,都是这种趋势的反映。越来越多的营销人员意识到,为顾客提供称心、满意的服务的企业,将是最终的大赢家。在IT行业,技术的发展使得采用适应策略并不一定意味着失去太多的规模经济方面的优势。事实上,许多大公司正在努力开发既能不失去规模生
产效益又能反映顾客特殊要求的生产技术。面对当今细分程度日益提高的市场,由数字化设备、程序技术、计算机辅助设计制造和机器人操作为主要内容的柔性制造系统使得每一个细小市场消费者的特殊需求偏好都可以得到满足,并且基本上是在和标准化产品同样低价格、同样效率下达到的。主张企业营销差异化的人们认为,世界市场应该按照不同地区、不同文化、不同社会加以细分,并把每一个子市场视为独特的市场进行经营,企业的产品计划和促销手段都将因地制宜地进行修改、调整甚至重新制定。企业实行差异化策略,可以获得更大的利润,这主要由于产品标准化虽然可最大限度地降低成本,但并不一定能最大限度地增加利润,而适当修改产品以便其适应某个海外市场可以大大提高销售额,从而弥补并超过产品个性的成本,使利润额有较大增加。正是在这种背景下,定制营销卷土重来,但它与手工定做不同,它采用了“大规模定制”的新形式,并逐渐成为企业竞争的新前沿。定制营销是指在大规模生产的基础上,将市场细分到极限程度——把每一位顾客视为一个潜在的细分市场,并根据每一位顾客的特定要求,单独设计、生产产品并迅捷交货的营销方式。它的核心目标是以顾客愿意支付的价格并以能获得一定利润的成本高效率地进行产品定制。在全新的市场环境下,兴起了一大批像Dell、Amazon.com等为客户提供完全定制服务的企业。
全员营销起步
在新经济时代,IT企业间的竞争已不是孤立的产品竞争,而升级为企业整体形象的竞争。企业走向市场的前提是每一个员工必须先在市场之中,也就是说,营销不仅仅是销售部门的事情,而且也需要每一个部门、每一个员工共同参与。每一个员工的参与都会对顾客满意产生影响。企业所有员工虽然所处工作位置不同,但都有亲自接触顾客、了解顾客的机会,他们的喜怒哀乐、一举一动都传递给了顾客,影响顾客的心理和行为。而企业的团队意识、价值取向、行为准则将影响顾客满意最大化。
全员营销理念主张企业内部各部门、各员工之间不断地进行双向沟通,并促进整个企业对市场需求做出及时正确的反应,还要求企业所有内部员工都承担起收集市场情报、传播沟通信息、满足市场需求的重任。这就要求企业的营销工作不仅仅是营销人员进行营销,而是整体营销,人人参与营销工作,这样才能真正做到使顾客满意,最终实现企业的目标。惠普公司已故的戴维·帕卡德曾说过:“营销太重要了,以至于不能单单由营销部门承担。”营销理念必须让企业中的每一名员工都理解,这样才能有利于企业各项业务的开展。营销事关企业各部门的工作,这一复杂的系统工程,离开企业家对全企业营销工作的系统思维,则无法顺利实施。为此应确立营销是整个企业的事情,而不单单是营销一个部门的事情的系统观念,在确立“全员营销”意识的前提下,让全企业所有部门都携起手来,按照系统集成的要求,齐心协力地共同做好事关营销的各方面工作。
全员营销使员工认识到企业价值的形成过程是由若干紧密相关的活动构成,各种活动直接或间接地对企业的产品或服务的价值有所贡献。全体员工、各个部门只有协同发展才能最终实现价值链,这样才能在企业形成全员营销、全过程营销的氛围。
第15篇：房地产营销
沈阳万科金色家园-----大东区 沈阳万科花园新城----东陵区沈阳万科紫金苑----和平区 沈阳万科城市花园----铁西区 万科四季花城、---于洪区 万科城、
万科新榆公馆、
万科魅力之城、
万科兰乔圣菲
万科新里程,
万科金域蓝湾万科春河里
万科蓝山----大东
万科鹿特丹花园----和平区 万科惠斯勒小镇—东陵区 万科明天广场---东陵区 保利花园—东陵
保利百合花园---铁西 保利心语花园—铁西 保利上林湾---于洪
保利海上五月花—沈河区 保利西湖林语—
保利康桥—沈河区 金地长青湾—浑南 金地檀郡—浑南
金地滨河国际—浑南 金地铂锐---大东区
第16篇：房地产营销
房地产营销公司
第一篇 前期策划与前期营销战略篇
1、项目核心竞争力的策划及体系构成
5、目标市场选择与市场定位
2、有效的市场调查及市场供需分析
6、目标客户群定位与研究
3、地块分析与土地价值策划
7、产品定位与产品策划
4、项目可行性分析及最佳方案制定
8、市场竞争策略策划
第二篇 营销策划及策划推广篇
1、市场整合推广战略的制定与实施
5、售楼中心与样板间示范区定位与包装
2、品牌整合推广策略的制定与实施
6、广告费用预算控制及广告效果评估
3、媒体整合策略与广告发布
7、销售策略与价格策略的制定
4、主题策划及广告创意
8、房地产创新营销
第三篇 销售执行篇
1、上市时机选择与开盘节奏控制
5、销售现场管理与卖场氛围营造
2、促销方案制定与价格调整技巧
6、销售绩效管理与考核
3、销售计划制定与销售目标分解
7、销售流程设计及销售回款控制
4、销控管理
8、CRM在销售过程中的有效应用
第四篇 热销楼盘全案策划营销实战分析篇
1、住宅项目全案策划营销经典案例分析
2、Townhouse、别墅全案策划营销案例分析
3、豪宅全案策划营销经典案例实战分析
4、写字楼全案策划营销经典案例实战分析
5、都市综合体全案策划营销经典实战分析
6、商业地产全案策划营销经典案例实战分析
7、旅游地产全案策划营销经典案例实战分析
8、酒店式公寓全案策划营销经典案例分析
第五篇 综合素质提升篇
第一模块 卓越领导力第二模块 高效管理篇
１、领导艺术与领导魅力塑造
1、目标管理及全面绩效管理２、如何打造高效团队
2、有效的时间管理及执行力３、培训系统与学习型组织的建立
3、有效沟通与高效会议管理４、有效激励与双赢谈判
4、分层授权与分层负责
第17篇：房地产营销
通州别墅单套3亿元 有望问鼎北京最贵住宅
2012年07月12日03:50新京报[微博]张旭我要评论(47)
字号：T|T
[导读]位于通州区大运河畔的别墅项目运河岸上的院子，在7月10日推出12套别墅，单套价格平均3亿元。
新京报讯 （记者张旭）昨天，记者了解到，位于通州区大运河畔的别墅项目运河岸上的院子，在7月10日推出12套别墅，单套价格平均3亿元。在通州开发商看来，这一单套价格不仅刷新了通州新高，甚至有望问鼎北京最贵住宅。记者从该项目了解到，在12套楼王中，有的欧式别墅使用面积只有1500平方米。如果不考虑4亩左右的院子，按使用面积计算，3亿的总价折合每平方米20万元。
通州区一位开发商对记者表示，独栋别墅没有太多公摊面积，20万元/平方米的价格，甚至赶超此前北京最贵住宅钓鱼台7号院的价格。
有关机构数据显示，今年上半年，钓鱼台7号院成交的一套住宅单价为16万元/平方米。
根据运河岸上的院子开发商泰禾集团此前披露，该项目土地于2003年获得。“当时还没有招拍挂，地块又在六环以外，地价之低可想而知。”在通州多位开发商看来，运河岸上的院子目前利润率超高、“暴利”。
记者还从接近该项目人士处了解到，运河岸上的院子最初销售额预计只在10亿上下，现在有望增长至百亿。此次推出的12套别墅货值就达36亿元。从2003年算起，运河岸上的院子整个项目运作已经差不多10年时间，而据售楼员介绍，该项目总计208套房源。
对于是否存在捂盘追逐暴利的疑问，记者采访了泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男。沈力男表示，项目投入很大，有的单套精装成本就需要5000万元。高端项目不同于普通住宅，开发周期普遍较长。现在就是按照正常节奏推进，“成熟一套推一套”。
第18篇：房地产岗位职责
一、出纳岗位责任制
1、负责货币资金收入与支出结算。
2、审查原始凭证，保证其合法性和准确性。
3、月末编制银行存款余额调节表。
4、每日对现金和银行存款收入与支出进行盘存，当日结清日记账。
5、每日将收入的现金存入银行，定期与银行存款对账单核对，出现问题及时处理。
6、妥善保管财务印鉴、库存现金、支票、销售发票、临时借据，确保其安全。
7、收集整理工程项目的招标文件、合同、预决算、材料、工期、签证等相关信息。
8、完成公司领导及部门负责人交办的其他临时性工作。
二、主管会计职责
1、按照国家《会计法》《企业会计准则》《房地产企业会计》等规定，认真审核原始凭证，记账凭证，规范记账、算账、报账会计日常处理工作，做到手续完备，数字准确，账目清楚。
2、按时编制会计报表，会计决算报告，做到账证相符、账账相符、账表相符。
3、负责公司所涉的各项税费的申报缴纳，及时了解和领会各项财税法规，提出合理的避税建议。
4、建立健全会计档案资料，对各种会计帐册、凭证和报表及时进行立卷、归档。
5、负责固定资产的会计明细核算工作，建立固定资产辅助明细帐，及时办理记帐登记工作。
6、负责公司的各项债权、债务的清理结算工作。
7、正确进行会计核算电脑化处理，提高会计核算工作的速度和准确性。
8、完成公司领导及部门负责人交办的其他临时性工作。
三、财务部负责人岗位责任制
1、在公司总经理的领导下，根据国家有关财税法规，制定财务会计各项具体工作的规章制度和公司的一切经济活动的核算流程。
2、带领本部员工履行财务部职责，对公司的一切经济活动进行核算，完成各项会计核算工作。
3、根据资金收支计划和总经理的签字或授权，合理调配资金。
4、根据财税法规，审核税务申报表和会计报表，确保报出的会计报表和其他会计资料数据真实、准确、可靠。
5、对各项资产进行督查，定期对公司的经营结果和财务状况进行分析。
6、参与公司重要的管理制度的制定，参与公司重大的经济项目的认证和决策。
7、负责公司的投资、筹资、贷款、资产评估、年报审计、税务稽查所需资料的整理工作。
8、组织公司所有会计核算人员学习财会专业知识及现代管理方法，提高会计核算人员的业务工作能力。
9、完成公司领导交办的其他临时性工作。
第19篇：房地产岗位职责
地产开发公司员工岗位职责
总经理岗位职责
1、执行董事会决议，主持公司全面工作，依法经营，健全完善公司各项规章制度，确保实现董事会下达的经济效益指标。
2、决定公司投资计划、经营计划、年度财务预算和决算方案、年度利润分配以及年度工作计划，经董事会批准，履行职责赋予实施。
3、组织指挥公司的日常经营管理工作，在董事会委托权限内，以法人代表的身份代表公司签署有关协议、合同、合约和处理事务。
4、决定管理组织机构和人事编制，主管、副总、各职能部门经理以及其他高级职员的任免、报酬、奖惩。
5、决定对成绩显著的员工予以奖励、调资和晋级，对违纪员工的处分，直至辞退。
6、健全财务管理，严格财经纪律，杜绝铺张浪费。
7、抓好员工的政治思想工作，加强员工队伍建设，建立一支作风优良、纪律严明、训练有素的员工队伍；积极发现人才，培养人才，加强企业文化建设，搞好社会公共关系，树立公司良好的社会形象。
副总经理岗位职责
1、执行董事会决议，协助总经理主持全面工作。
2、在总经理的领导下，负责总经理交办各项工作的布置、实施、督促、及时报告执行情况。
3、根据公司工程项目推进计划，提出周、月工作计划。
4、协助总经理调查研究，了解情况，提出处理意见和建议，便于总经理决策。
5、协助总经理协调各部门之间出现的问题。
6、做好经理办公会和其例会的组织、召集；负责决议、决定等相关文件的起草、发布。
7、协助总经理做好对部门经理及各种专业技术人才、管理人员的考查，聘用、调整、调资、解聘的工作。负责公司劳动合同签订、工资福利待遇、奖罚、职务业绩考评的管理工作，做好人员任职、离职的交接工作。
8、随时完成总经理交待的各项任务，接受总经理授权，代理总经理处理公司的各项工作。代表公司签署有关协议、合同、合约和相关事务。
总工程师岗位职责
1、在总经理及主管的直接领导下分管工程部工作；对总经理负责。
2、遵照国家工程建设的相关政策、法规、规范，强制性条文，在工程项目建设过程中加以贯彻实施；按基本建设程序办事。
3、组织编制建设工程资金投资，使用计划，工程预（决）算，工程进度计划，成本控制措施，质量管理控制，相关工程管理制度，报常主管审核后，呈送总经理批准实施。
4、参与工程项目投资策划，项目可行性研究，联络设计单位对总体规划设计，单体工程各专业施工图纸设计，并审核其合理性可行性；负责工程施工管理贯穿工程全过程。
5、结合项目建设的实际情况，督促落实各项施工计划，随时处理变更，调整工作计划及时呈报总经理批准。
6、负责参与工程施工招、投标工作，编写施工合同的相关内容，报主管审核，呈送总经理批准。
7、负责建立分管部门的各类统计档案，及时报主管审核，呈送总经理。
8、完成总经理及主管交办的其他各项工作任务。
9、做好公司的技术保密工作。
工程部负责人岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对本部门工作负全责。
2、严格执行房地产开发工程建设相关的政策法规、文件通知；按基本建设程序办事；负责项目的运作和管理。
3、编制工程建设投资，资金使用计划，工程预（决）算；工程进度、成本控制、质量控制的管理制度和部门工作计划；报总工、主管经理，呈送总经理批准后执行。
4、参与工程项目投资策划，项目可行性研究等前期工作。
5、开工前准备阶段必须核实开工必须具备的文件和资料，组织参与工程部工作人员对监理单位、施工单位提供的“监理规划”、“项目施工组织设计”进行审核，对采用新技术、新材料、新工艺的应用可能产生的工期、造价变动，提出自己的具体方案措施，力求达到节能环保、降低成本，确保工程质量。
6、组织参与施工图会审、交底，并结合实际情况在不违反国家规范、强制性条文情况下，提出合理化建议；施工过程中负责对“监理规划”、“项目施工组织设计”实施情况的检查、监督，发现问题及时纠正。
7、参加监理例会，对工程中出现的重大问题，在调查研究的基础上，本着实事求是的原则，协调施工单位、监理单位、设计单位及工程项目的相关单位组织召开工程协调会，以“事实为依据，规范为准则”的原则，解决问题，使工程项目又好又快推进。
8、因设计建设单位原因造成工程量和设计变更应及时记录，做好工程量预算调整，工程联系单及现场经济签证单的会签、存档，作为以后结算依据，重大变更必须报总工、主管，呈送总经理审批后执行。
9、严格执行停工程序，由于各种原因造成必须停工，应报总工、主管审核，呈送总经理批准后执行，复工必须解决好造成停工的原因，将其结果报总工、主管批准后方可复工。
10、审核监理单位的工程量清单和工程拨款申请单；按合同进度拨付工程款，报总工、主管审核，呈送总经理批准后拨付。
11、负责工程分部和单项工程的中间验收，做好各种施工技术资料收集；监督监理单位、施工单位做好“竣工质量报告”，“工程竣工报告”，做好竣工验收的各项准备工作，顺利完成竣工验收及各种资料的收集，为工程备案做准备。
12、负责参与预（决）算的编制，审核工程概、预算，审核工程竣工结算。
13、建立健全项目整个过程中的所有施工技术资料，数据统计报表按月（或即时）上报总工、主管审核，呈送总经理。
14、完成总经理及主管交办的其他各项工作任务。
办公室主任岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对部门工作负责。
2、负责公司行政接待及相关事务的管理工作。
3、负责办理与开发项目有关的立项、申报，各类证件以及公司所需的各种政府批文。
4、参与工程项目的投资策划，项目可行性研究，总体规划审核等工作。
5、负责与开发项目有关的一切对外协调工作。
6、负责好公司食堂后勤保障等工作。
7、负责公司的车辆管理。
8、负责办公室工作的日常管理。
9、负责公司的接待工作。
10、完成总经理及主管交办的其他工作任务。
办公室文秘岗位职责
1、在主管领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、起草公司综合性文件，通知、报告及领导的主要讲话文稿；公司来往文件、通知、信件、传真、电子文件、图档的分类编号登记、收发、传阅、立卷、归档、技术资料的整理归档。
3、负责公司固定资产、低值易耗品、办公用品的采购发放、储备、保管，做好发放记录。
4、负责公司全员考勤管理工作。负责通讯费、车油费、办公费报帐初审工作、车辆里程费用（油料、过桥过路、停车、保洁）工作日记的核定，做好办公场所、食堂、宿舍的管理工作；
5、、负责公司相关印鉴使用保管；介绍信、证明等的开具；函、电收发工作，并做好存根和保存；负责各部门印章的刻制、启用、更换归档。
6、完成总经理及主管交办的其他各项工作任务。
预（决）算员岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、编制工程预（决）算，参与工程施工合同的签订工作。
3、审核工程概、预算，审核工程竣工结算，参与现场变更联系单的会签；控制工程投资、工程造价，在调查研究的基础上提出合理化建议，参与无价材料的价格及补充定额测定确认，委托结算审计，参与做好备案材料的准备。
4、协助财务部审核工程项目付款情况。
5、参与工程项目投资策划，项目可研、工程验收，适时进行预（决）算的工作。
6、建立本职范围内各类数据统计报表档案，按月报送工程部备用。
7、完成项目部负责人交办的其他工作。
土建工程师岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作、对本职工作负责。
2、协助做好工程项目的前期、工程开工的准备工作。
3、参与土建工程招标资料，文件的审查和评标工作，配合预（决）算技术人员做好标底和招标邀请书的编制。
4、参与图纸会审、设计交底工作，负责参与交底记录、整理、签认和发放，随时处理图纸会审中提出的问题。
5、审查“土建工程施工组织设计”和“施工监理规划”中重大技术措施、新技术、新材料、新工艺应用进行审查，并提审查意见，与预算技术人员一起做出经济比较和技术可行性比较，供总工和工程部负责人决策。
6、监督检查“土建工程施工组织”和“施工监理规划”的实施情况，负责审查土建工程相关单位提出的土建工程变更要求，以事实为依据，规范为准则，对施工单位、监理单位工作质量和计划完成情况进行监督检查考核并提出调整、改正意见。
7、参加工程监理例会，及时了解工程项目中土建上存在和出现的问题，开展研讨，提出解决办法。
8、负责与设计、监理、施工单位的信息与资料的传递和各单位的协调。
9、对土建施工中材料、质量、进度、机械配置，人力、现场标识进行全程监控，发现问题应及时上报工程部。
10、完成工程部负责人交办的其他工作。
水电工暖程师岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、协助工程部负责人做好工程项目的前期工程开工的准备工作。
3、参与水电暖工程招标资料、文件的审查和评标工作，配合预（决）算技术人员做好标底和招标邀请书的编制。
4、参与图纸会审、设计交底工作，负责参与交底记录的整理、签认和发放，随时处理图纸会审中提出的问题。
5、审查“水电暖工程施工组织设计”和“施工监理规划”中的重大技术措施，新技术、新材料、新工艺的采用进行审查，并提出审查意见，与预算技术人员一起做出经济比较和技术可行性比较，供总工和工程部负责人决策。
6、监督检查“水电暖工程施工组织设计”和“施工监理规划”的实施情况，负责审查水电工程相关单位提出的水电暖工程变更要求，以事实为依据，规范为准则，对施工单位、监理单位的工作质量和计划完成情况进行监督检查考核并提出调整、改正意见，并做好记录。
7、参加工程监理例会，及时了解工程项目中水电施工存在和出现的问题，展开研讨，提出解决办法。
8、负责与设计、监理、施工单位的信息和资料的传递和各单位的协调。
9、对水电暖施工中材料、质量、进度、机械配置、人力、现场标识进行全程监控，发现问题应及时上报工程部。
10、完成工程部负责人交办的其他工作。
土建工程技术人员岗位职责
1、在项目部负责人的领导下，对本职工作负责。
2、协助项目部负责人做好工程项目的前期、工程开工的准备工作。
3、参与土建工程招标资料，文件的审查和评标工作，配合预（决）算技术人员做好标底和招标邀请书的编制。
4、参与图纸会审、设计交底工作，负责参与交底记录、整理、签认和发放，随时处理图纸会审中提出的问题。
5、审查“土建工程施工组织设计”和“施工监理规划”中重大技术措施、新技术、新材料、新工艺应用进行审查，并提审查意见，与预算技术人中一起做出经济比较和技术可行性比较，供总工和工程部负责人决策。
6、监督检查“土建工程施工组织”和“施工监理规划”的实施情况，负责审查土建工程相关单位提出的土建工程变更要求，以事实为依据，规范为准则，对施工单位、监理单位工作质量和计划完成情况进行监督检查考核并提出调整、改正意见。
7、参加工程监理例会，及时了解工程项目中土建上存在和出现的问题，开展研讨，提出解决办法。
8、负责与设计、监理、施工单位的信息与资料的传递和各单位的协调。
9、对土建施工中材料、质量、进度、机械配置，人力、现场标识进行全程监控，发现问题应及时上报工程部。
10、完成工程部负责人交办的其他工作。
销售人员岗位职责
1、在总经理及副总经理和销售负责人的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、参与编制项目销售方案和部门工作计划，积极参加置业顾问的培训。
3、了解开发项目的目标，参与户型设计，景观布局营销方案的讨论，提出自己的看法和建议。
4、参与购房协议、合同签约，楼盘定价；做好个人仪表仪容，热忱微笑接待客户，努力做好由卖房 推销 置业顾问的个人角色转换。
5、注意市场动态，做好客户资料分类、整理，为开拓市场，挖掘潜在客房献计献策。
6、完成策划销售部负责人交办的其他工作任务。
材料员岗位职责
1、在项目工程开工之前，要按照材料计划建立材料名称、规格材料进场时间、计划成本台帐。
2、负责采购工程需用的材料、成品、半成品等，并组织到场。
3、负责办理同承包方入库材料的验收交接手续。
4、定期为成本会计提供现场周转材料增减情况，加快周转次数，减少资金占用率。
5、月底根据领料单、登记材料的收、发、存台账，与各施工企业做好核对工作，并做好材料月报工作，报项目部负责人。
6、按本期耗用数登记实际成本台账，并与计划成本相对比，超计划用料及时找出原因，采取措施。
7、采购材料时，应坚持“货比三家”的原则。凡是经项目部招投标的材料.要求中标的施工企业材料或设备必须封存样品。
资料员岗位职责
1、贯彻和执行上级主管部门关于土建工程资料管理的各项规定。
2、负责所有工程合同、资料图纸、洽商记录、来往函件的及时接收、整理、发放、借出、保存以及工程图纸变更等各项工作。
3、随工程的开展进行同步收集和整理有关工程项目资料。
4、对需要变更的文件和设计方案，应对其进行编号登记，及时、有效地传达到工程技术文件使用者手中。
5、收集和整理工程准备阶段、竣工验收阶段形成的文件，并尽快着手进行立卷归档。
6、归档文件必须齐全、完整、系统、准确。
7、归档文件材料必须层次分明，符合其形成规律。
8、归档文件必须准确地反映生产、科研、基建和经营管理等各项活动的真实内容和历。
9、严格执行资料工作的要求，加强资料的日常管理和保护工作，定期检查，发现问题及时向分管经理汇报，采取有效措施，保证资料安全。
10、维护项目工程资料的完善与安全，对违反本制度或不正确使用的行为，拒绝提供使用。
11、参与本公司工程竣工图的整理和移交。
驾驶员岗位职责
1、在主管的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、严格遵守公司外事纪律，言谈举止、自身形象代表公司，自觉遵守交通法规，安全行车，端正工作作风，严禁酒后驾车，礼让三先，文明驾驶。
3、做好车辆年度维护，保养计划和费用预算，并申报备案。
4、做好车辆出入库、里程、费用（油料、过桥、过路、停车、保洁）工作日记，报办公室核定后，报总经理批准。
5、严格执行车辆管理制度，服从领导调度指挥，不得擅自使用车辆。
6、按计划或临时维修、保养车辆时应填写申请单，经批准后执行，特殊情况可电话请示批准，事后补办手续。
7、爱护车辆，即时做好车辆维护、保养、年检工作。
8、完成总经理、办公室主任交办的其他工作。
炊事员、保洁员岗位职责
1、在办公室的直接领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、按照公司规定的餐饮标准、做好公司就餐人员的采购，烹调和食堂、厨房的安全卫生，不断学习，提高烹调技术。
3、负责食堂、厨房餐具、洁具添置，报损申请。
4、确保饮食安全，搞好食堂公共卫生，做好每日就餐人员的记录，月未上报办公室主任。
5、完成交办的其他工作。
出纳员岗位职责
1、在财务部负责人的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、严格按会计制度建立现金日记帐和银行存款日记帐。
3、根据领导批准的现金或银行支票，收、付业务填制会计凭证及时准确的登记现金日记帐或银行存款日记帐，做到日清日结，每月末做银行余额调节表，做到帐、帐相符，帐实相符。
4、严格执行发票管理制度，做好发票的保管，使用以及回收工作，管理好现金支票和转帐支票，管理好财务专用章和现金收讫和转帐收讫章。
5、严格执行现金管理制度和支票使用制度。
6、每周末填报货币资金收付明细表并在制表人处签字，报财务主管和总经理以利于领导合理安排资金使用。
7、做好公司的财务保密工作。
8、完成总经理和部门负责人交办的其它工作。
会计岗位职责
1、在财务部负责人的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、按会计法的规定和领导批准的审批单填制往来结算会计凭证，记帐做到数字准确、真实、帐目清楚，及时。
3、定期和施工单位，应收、应付客户，备用金借款人核对帐目做到帐实相符。审核并签字出纳提供的货币资金收付明细表报账务负责人。
4、负责每月的报税和缴税工作，做好发票的购买工作。
5、负责财务档案的整理，收集，装订和保管工作。
6、做好公司的财务保密工作。
7、完成总经理和财务负责人交办的其它工作。
财务总监岗位职责
1、在总经理的直接领导下分管财务工作，对总经理和财务部门的工作负全责。
2、负责对财税政策、财务管理制度的贯彻和实施，协调好公司与工商、财政、税务、银行各部门的关系，及时了解掌握财政，税费政策、法规的动态和执行力度，协助总经理处理与其相关部门的关系。
3、组织编制融资，投资计划，编制财务预（决）算和资金使用计划编制财务管理制度和部门工作计划，配合领导做好成本控制和管理，掌握工程进度与工程款拨付工作，组织编报月、季、年财务报表工作，参与和审查外部单位与公司有关的经济合同。
4、做好办理银行贷款及还款手续，督促本部人员做好自己的本职工作，做好资金管理和使用。
5、做好分管部门的计划，预算分析报告，审计报告等资料的保管工作。
6、审查资金支付的原始凭证是否真实，合理。审核会计报出的税务有关部门要求企业提交的各种数据，审核出纳每周报出的货币资金收付明细表，并报总经理，管理好企业法人名章。
7、做好公司的财务保密工作。
8、完成总经理交办的其它工作。
第20篇：房地产营销策划部组织架构及岗位职责
房地产营销策划部组织架构及岗位职责
二、营销策划部职责
1）市场调研、策划：宏观调查、区域内外市场供需调查、竞争楼盘调查、相关市场调查报告编写（包括综合及个案分析报告）。
2）编写项目可行性研究报告及论证（内、外部环境分析及市尝技术、经济的可行性分析）；
3）项目投资分析：项目用地周边环境分析、地块区域发展现状及其趋势判断、SWOT分析、项目市场定位（包括形象、目标客户、功能、规划形态等）、项目投入产出分析（项目成本估算报告编写）、项目定价模拟、投资风险分析及其规避方式提示、开发进度总计划拟定。
4）项目建筑规划的房地产营销策划：项目规划任务设计书编写、论证、项目地块分析、物业形态定位、总体规划布局、建筑风格、外立面风格、色彩定位、户型配比定位、户型结构设计定位、建筑工艺、主要建材、设备选择定位建议、室内空间布局装修概念提示、项目环境设计及艺术风格提示、营销中心概念设计提示、小区未来生活方式提示。
5）各项资源的整合适应公司发展及项目开发：广告、园林景观公司、模型、印刷、展览设计相关合作单位甄选、合作单位的管理。
6）项目形象展示策划：项目模型、效果图、3D动画设计、楼书、海报、宣传册、纸袋、项目视觉识别系统核心部分、延展及应用部分（包括户外、车身等）、工地环境包装设计、售楼中心包装设计、物业管理系统包装设计。
7）项目营销推广：客户群定位分析、价格定位及策略、入市时机策划、物业强势、弱势提示与处置方法、主卖点及广告语提炼、分阶段广告策略及主题制订、媒介策略及组合、阶段性系列公关活动策划、现场包装、组织实施、推广费用预算、计划、对营销推广效果的监控、评估及修正。
8）销售现场客户的接待、销售过程的执行、督导及作业管理。
9）负责制定项目定价策略、销售政策、销售进度计划以及营销成本和费用的预算等。
10）负责制定各项营销策略，配合广告宣传、促销推广方案的实施、调整，各项促销活动
的规划与执行。
11）负责客户反映投诉的信息的收集、传递和分析，并给予妥善解决。
12）销售现场行政作业及例行报表作业管理、分析。
13）负责销售合同的签署，销售合同档案及客户档案的管理，催缴购房款，跟踪银行按揭
放款等。
14）建立客户档案，办理客户银行按揭、产权证等，负责配合财务部门做好销售收款工作，提高服务意识。
15）招商管理及租金催缴等其他相关事宜。
三、营销策划部经理岗位职责
1、参与公司项目可行性分析，并提出建议；
2、参与项目产品规划方案定位，并提出产品建议；
3、制定公司销售管理细则以及销售部的内部激励和奖惩办法；
5、负责销售策划部人员的招聘、培训、管理工作；
6、负责制定项目销售价格、各项销售政策，经批准后组织实施；
7、负责制定项目各阶段销售计划、实施、调整和监控；
8、负责审定项目各项策划方案及宣传推广方案，并督导实施；
9、负责审定项目各项宣传推广资料及广告发布、效果评估；
10、负责客户数据库的管理及客户服务；
11、负责培养具有一定专业素质和良好服务的销售队伍；
四、销售主管岗位职责
1、负责项目相关数据的整理。
2、项目档案的建立。
3、项目各项表格的使用及统计。
4、负责项目销售小组人员的考勤。
5、负责项目总销控并及时汇报销售经理。
6、负责督促收集销售人员提交的客户反馈意见并汇报经理。
7、负责督促销售人员提交每周客户分析，并作汇总资料上报销售经理。
8、销售经理不在现场时，代替销售经理处理售楼处现场日常事务的管理。
9、负责收取销售代表每周和每月的工作总结并上交经理。
五、销售人员岗位职责
1、掌握楼盘技术指标及楼盘主要卖点，能给客户提供合理化建议，并熟练地回
答客户提出的问题；
2、善于辞令而不夸夸其谈，待人以诚，与客户保持良好关系，为企业与楼盘树立良好形象；
3、服从工作安排，工作积极主动，有开拓精神，能不失时机的推销企业楼盘；
4、与客户签订业务合同，并及时将合同上交销售主管审核后执行；
5、每天整理各项销售信息，保持客户的跟踪、拜访，传递楼盘最新信息；
6、每天向销售主管汇报工作情况，定期进行工作总结，并熟悉竞争楼盘信息，以提高工作的有效性；
7、遵守售楼现场各项规定，做好现场客户接待、登记管理、追踪、促成以及销售现场电话接听等礼仪性服务工作；
8、努力学习知识，扩大知识面，提高自己的社交能力，促进业务水平的提高；
9、熟悉法律法规及行业规范；
六、销后服务人员岗位职责
1、建立与业主良好沟通渠道，提高服务质量，传递公司最新销售政策及信息；
2、跟踪业主购房款缴纳进度，办理业主银行按揭以及放款追踪；
3、办理合同登记、产权证、土地证等相关手续；
4、协助处理重大客户投诉及上报工作；
5、负责周、月、季、年报表编制、统计工作；
6、临时收集、保管销售相关文件、合同、客户相关证件，造册登记后移交公司档案管理部门；
7、完成其他领导交代工作；
