房产项目开发岗位职责

2021-07-21 来源：岗位职责收藏下载本文

推荐第1篇：项目开发经理岗位职责

1.建立和开发良好的客户关系，以专业的技能完成可以满足客户需求的操作方案,确保客户的满意度，完成收人目标。2.挖掘现有和潜在的项目机会。3.与客户和项目开发组成员建立良好的工作关系。

推荐第2篇：房产开发项目合作协议书范本

XXXX工程项目合作协议书

合作协议书

甲方：

乙方：

鉴于：

甲乙双方拟合作完成XXXX公司（以下简称XX公司）商住两用楼房地产开发项目，为维护双方投资权益，明确权利义务，避免矛盾，在平等互利、诚实守信的原则下，甲乙经充分协商，特签订如下协议，共同遵守：

一、合作项目概况及背景

1、合作项目位于XX市XX区XXX路32号XX市生活资料公司院内，系该公司院内的两套职工集资房，其中一套为临街商住两用楼，建筑面积以房屋竣工后实际建筑面积为准。

2、因甲乙双方均无直接承建该房的资质，故经甲方协调，甲乙双方共同委派XXX作为项目经理与XX市XX建筑安装有限责任公司签订挂靠协议，以XX公司名义与工程发包方签订施工合同，承接该工程，并向XX公司交纳管理费。

3、根据甲方与XX公司协商的开发方案，工程由甲乙双方共同全额垫资兴建，生资公司负责提供建筑用地。工程竣工后，XX公司以临街商住两用楼的门面房产权抵偿甲乙双方建筑工程款，工程款总金额按照以竣工后实际测量建筑面积为准，按每平米800元包干价的标准计算。

二、合作原则及具体分工

1、甲乙双方本着共同出资，共同受益、成本核减、利润平分的原则进行合作。

2、甲方负责建设项目的相关行政审批手续的办理、与工程发包方关系协调、与金厦公司关系协调及施工期间其他外部关系的协调工作。乙方负责组织建设项目的具体施工、工程质量及进度管理、施工材料采购、施工人员调配。

3、临街商住两用楼门面房的订购、销售、售房款的回收与管理、与生资工资的工

程款结算、与金厦公司的管理费结算、建设项目施工过程中其他相关费用的开支结算工作须经甲乙双方共同完成。

三、财务管理规定

本建设项目施工期间，本着财务公开透明、节约开支、提高效率的原则，双方同

意按照下列方式进行财务管理：

1、甲乙双方自本协议签订之日起在项目所在地户，该账户进出资金用于该工程项目所有资金的收纳和支取；

2、甲乙双方应各自向该账户内存入投资款，甲方存入额度不低于万元，

乙方存入额度不低于万元。存入期限不得迟于年月日前，甲乙双方可选择一次性存入，也可选择分期存入。实际存入金额以银行存款凭条和财务收款收据为准。

若任意一方未在约定期限内存入约定金额，则应按实际差额部分的20%向对方予

以补偿。补偿金从本项目最终结算的应得利润中予以扣减。

3、甲方聘请一名会计负责整个项目实施期间的财务记账，乙方聘请一名出纳负责

整个项目实施期间的现金管理。

4、建设项目实施期间所有费用的开支应从专用账户内支取。具体方式为，凡遇需

要支取现金办理相关事宜，由甲方或乙方向财务人员填写借支单予以借支，事情办结，须由经办人凭正规发票到财务上予以冲账核销。凡遇无正规发票时，须经双方共同签字，财务方可冲账核销，否则该借支计入经办人个人借款，从个人在本项目最终结算的应得利润中核减。

5、甲方从财务上借支的权限金额为人民币额为人民币元。确需超出上述权限金额支取现金的，须经双方共同签字方可支取，但每次支取上限不得超过人民币贰万元，每天支取总金额不得超过人民币伍万元。

若任意一方违反上述借支限额规定超额借款，则应按超额部分的20%向对方予以

补偿。补偿金从本项目最终结算的个人应得利润中予以扣减。具体超支额度以财务凭证为准。

6、凡遇紧急情况需个人提前垫资的，可由经办人提前垫资，但需向对方汇报。事

情办结后应于三日内经冲账凭证交对方签字后方可到财务上冲账核销。出差外地经办的，应于回樊后两日内到财务办理冲账手续。否则垫资款项不得冲账。

7、本项目完工后，由甲乙双方共同委托会计师事务所对整个项目的财务进行审计。

四、利润分配原则和具体分配方式

1、甲乙双方同意按照以施工完毕后发包方应付总工程款，扣减全部成本开支后平

等分配的原则分配利润。

2、本项目所有建设成本由双方按照本协议第三条第

1、2项之约定将投资款存入

指定账户后从中予以开支。未经财务记账的开支由经办人自行承担，不得计入成本支出。若通过财务借支经办的，则该费用从个人应得利润中予以扣减。

3、本项目的利润按照从发包方应付总工程款中扣减整个项目成本支出后予以确

定。发包方应付总工程款以经甲乙双方签字认可并最终经发包方确认的工程造价竣工结算手续为准。

4、本项目成本支出包括但不限于下列内容：

4．1工程施工材料费及运输装卸费；

4．2施工人员的工资报酬、伙食费、工伤事故补偿金；

4．3机械设备使用、维护、保养费（含乙方自行提供机械设备）；

4．4行政审批手续费；

4．5挂靠管理费；

4．6辅助人员工资（会计、出纳、后勤人员的工资）；

4．7施工所需水电费；

4．8违章施工及其他违规行为所缴纳的罚款、罚金；

4．9因工程质量问题所产生的维修、返工费用；

4．10招待费；

4．11项目结束后的财务审计费；

5、本项目的成本开支以项目结束后的财务审计结论为准。经审计后不应纳入成本

开支的费用，由经办人自行承担，该费用从个人应得利润中予以扣减。

五、发包方抵偿工程款之门面房的销售及售房资金管理

1、门面房的销售事宜由甲方具体经办，包括房屋销售的宣传、相关销售协议的签

订、与发包方、XX公司及按揭贷款银行的房款结算、房屋产权证及土地证的办理。

2、门面房销售的全部款项（含定金、预收款）应最终全额存入本项目指定专用账

户；在本项目最终结算分配利润之前，任何一方不得私自掌管和使用门面房销售所得资金。

3、甲方与门面房买受人签订的任何预售协议、订购协议或正式的商品房买卖合同

须向乙方告知，并向乙方提供一份经甲方签字确认的复印件。

4、如遇门面房买受人需办理银行按揭，而导致购房资金暂时缴入XX公司或XX

公司账户的，则甲方应及时协调该资金转入本项目指定专用账户。

5、若甲方擅自掌管和使用门面房销售资金的，甲方应主动将该资金转入指定专用

账户，否则甲方应按实际掌管和使用资金的30%向乙方予以补偿，补偿金从本项目最终结算的应得利润中予以扣减。

6、甲方应向XX公司和XX公司明确告知，门面房的销售资金结算应由甲乙双方

共同办理，否则生资公司或XX公司有权拒绝结算售房资金。若甲方私自从XX公司或XX公司结算售房资金，则应按实际结算资金的50%向乙方予以补偿，补偿金从本项目最终结算的应得利润中予以扣减。

六、本项目实施过程中对外合同的签订

1、本项目实施过程中，所有因工程建设需要而对外签订的合同、协议，均需甲乙

双方签字认可。任何乙方需提前单独签订的，可于签订后五日内交由对方签字认可。否则因合同履行所支付的合同价款或违约金由经办人自行承担，不得计入成本支出。若已通过财务借支经办的，则该费用从个人应得利润中予以扣减。

2、所有对外签订合同，具体经办人影响财务提供原件存档备查，作为项目结束后

财务审计之依据。若经办人未向财务提供原件或经双方签字确认的复印件，则因合同履行所支付的合同价款或违约金由经办人自行承担，不得计入成本支出。若已通过财务借支经办的，则该费用从个人应得利润中予以扣减。

3、合同签订过程中，因经办人之明显过失造成合同违约而支付违约金的，该违约

金不得计入成本支出，由经办人自行承担，该费用从个人应得利润中予以扣减。

七、其他约定

1、本项目竣工后所留质保金和押金由甲方负责按时取回，并于取回后及时通知乙

方，并进行结算。

2、本协议系甲乙双方内部协议，未经对方许可不得向第三方出示。

3、本协议未尽事宜，双方可另行协商，签订补充协议，补充协议与本协议不一致

的，以补充协议为准。

4、本协议一式两份，双方各执一份。如遇纠纷，双方应努力协商解决或通过第三

方协调解决或诉诸法院。

5、本协议甲乙双方之地址和联系方式系双方真实联系方式，若因任何一方提供虚

假地址而造成相关法律文书无法送达，则由其自行承担责任。如遇纠纷需诉诸法院，双方同意选择协议签订地法院为管辖法院。

甲方：（捺印）乙方：（捺印）

签订地点：

签订日期：年月

见证人签字：（捺印）

推荐第3篇：房产项目开发全过程之【项目设计】

项目设计包括方案设计、初步设计、施工图设计及配套专业设计四个方面的工作内容，项目设计由总师办负责。

一、方案设计

1、在产品及市场定位后20天内，由总师办组织相关设计单位完成方案设计。

2、方案设计的前提工作

项目方案设计前，营销部应提供经公司认可的该项目市场及产品定位，包括面积、户型比例、容积率、配套设施标准等数据。

3、方案设计的评审标准

3.1 设计成果满足城市规划审批的要求。

3.2 设计成果满足公司对该项目的市场及产品定位。

4、方案设计的审批

方案设计完成后，总师办、营销部、地产部等相关部门及时对设计成果进行审查，并于2日内将意见交总师办整理成文，以作为进行初步设计的依据。方案设计成果报总经理批准后实施。

二、初步设计

1、在项目方案设计批准后，由总师办组织相关设计单位完成项目初步设计，初步设计的周期为15-20天。

2、初步设计成果的评定标准

2.1 满足城市规划、消防、人防、抗震审查的要求。 2.2 满足公司对项目的产品及市场定位要求。 2.3 满足项目的成本预算要求。

3、初步设计的审批

3.1 初步设计完成后，总师办、营销部、物业公司、工程预算部、地产部等相关部门及时对设计成果及项目概算进行审查，并于3日内总结成文，以做为施工图设计的依据。 3.2 初步设计经总经理批准后，进行下一步设计。

三、施工图设计

1、项目初步设计完成后，总师办组织相关设计单位，进行施工图设计。

2、施工图设计的周期为30－50天。

3、施工图设计前的准备工作。3.1 详细整理初步设计成果。 3.2 认真、详细编制设计任务书。

4、施工图设计应遵循的原则

4.1 满足城市规划、消防、人防、抗震设计审批要求。 4.2 满足公司对项目的产品定位要求。 4.3 满足限额成本预算的要求。

5、施工图审批

施工图设计完成后，总师办、营销部、物业公司、地产部、工程建设部等相关部门要对图纸进行认真审查，并在3日内将审查意见交由总师办汇总，由设计院修改。

6、施工图的交付

施工图完成后，由总师办将全套图纸交付到工程建设部，并由工程建设部发放到工程预算部、施工单位，以备招标、施工之用。

四、配套工程专业设计

1、配套工程设计指供水、供电、供暖、供气等专业工程的设计。

2、配套工程设计由总师办组织市政专业设计院完成。

3、配套工程的设计图纸做为配套工程预算及施工的依据。

4、配套工程专业设计完成后，由总师办交由工程建设部，再由工程建设部转交工程配套部及工程预算部。

推荐第4篇：项目产品开发工程师岗位职责

1.负责项目报价阶段的技术方案的制定。2.协助销售人员与顾客进行必要的技术沟通。3.负责雨刮器系统设计。4.按照法雷奥项目管理体系和ISO/TS16949的要求，负责相关文件的编制和更新。5.按照项目进度进行产品的开发和验证。6.负责产品开发过程中与客户的沟通。7.负责解决产品开发过程中的质量问题。

2014.6 房地产开发前期工作，是配合房产项目顺利开展的重要环节，贯穿于房产开发的各个阶段，配合设计、财务、成本、项目等多部门协同完成房产开发工作。房地产前期工作由其地域性特点，但是在开发过程总所需的经过各地却基本相同。所以作为一名房地产前期开发主管人员或者前期专员，熟悉房产开发流程十分重要。前期开发在工作中可以分为项目前期和项目报建两项工作，前者是对房产开发的调研及可行性分析，后者则是在项目进展过程中需要开展的各项报批报审工作。下面针对本人在经历的项目过程中做一个总结及对过程中反映出的问题进行梳理。

首先对整体流程：

1、土地获取阶段

2、规划设计阶段

3、施工准备阶段

4、工程建设阶段

5、项目销售阶段

6、竣工入住阶段

7、售后及移交阶段

下面对各项工作进行分解：

A.土地取得阶段

1、土地信息收集

 地块现状，落实地块具体位置及周边情况

 规划设计条件，了解政府对即将出让地块的规划设计条件及相关限制要求

 现场踏勘，在项目部主导下，对地块现状、地质条件、是否有矿藏等影响开发的因素进行了解

 了解地块周边现有状况，商业、交通、教育、医疗等配套情况

 了解地块未来发展规划，所属区域未来发展方向，对以后项目开发的影响和支撑

2、土地价值初判

 了解土地的上市方式及土地款，同土地所有方进行接触，了解土地出让情况及变动情况  了解项目开发成本，了解当地建安成本，政府收费项目等具体情况  了解当地房地产市场情况，初步形成产品形式及开发周期预判

3、土地价值深判

 形成可行性报告，多部门合作，通过市场调研、投资估算、资金筹措、开发周期，初步项目方案，项目定位，现金流、进度安排等情况进行评估

 项目定位环节，要进行深度的市场调研，对该地区客户需求，市场竞争者分析，市场现有产品分析、地块及周边配套分析、效应分析

4、确定参与土地竞价

 根据实际需要成立项目公司，如需融资成立合资公司的需完成项目引资计划，签署战略合作协议；独资公司则根据实际情况按照项目公司成立要求，办理相关工商登记  投标，根据项目情况，确定投项目标亦或是经济标，分别确定项目方案及土地价格上限  摘牌，分析竞争对手，确定竞价方式，土地价格上线

5、签订土地出让合同

 确定用地图，桩点坐标，用地条件；缴纳土地款、契税、印花税、交易费等相关费用  配合法务完成合同的签订及条款的审议

6、土地确权

 企业投资项目备案，办理房地产开发预审；编制项目申请报告，可由专业咨询公司协助完成；向项目备案机关提交申请  获取项目建设有效批文

 核定土地边界，由国土部门协助，确定1/500现状地形图；地界坐标图

7、土地证办理

 提交土地出让合同、缴费证明、地籍图

 土地权人证明：申请人主体资格证明、法人代表证明

在土地取得过程中需办理如下重要事项：

1、设立企业申请房地产开发资质提交资料

              目录,标注页数

房地产开发资质申请报告,资质申请表营业执照

公司章程,全体股东盖章（签字）

股东的法人资格证明,自然人提供身份证复印件验资报告（原件）,具有法定资格验资机构出具

法定代表人、董事长、董事、监事、经理任职文件或产生的董事会决议提供规范履历表和身份证复印件

部门负责人任命文件或决议, 提供工作简历和身份证复印件

专业技术人员的职称证书或职称文件、身份证复印件; 工程类技术人员须提供所学专业的证明资料（土木建、工民建）

技术人员来历的证明材料（附原件校验）, 股东单位委派文件、调动证件和劳动部门鉴证的招聘或劳动合同等

技术人员职称聘书,房屋所有权或租赁房屋提供有产权单位出具的租赁许可证办公场所证明全体人员花名册

已取得土地的证明,开发地块的有效文件；国有土地使用证；土地出让合同；土地拍卖公告；规划设计条件企业规章制度

*房地产开发资质申报资料按以上顺序整理、装订成册上报三份；提供复印件请加盖公章

2、环保预审批

 建设项目基本情况登记表建设项目申请环境影响评价文件审批的请示  建设项目所在地镇政府（街道办事处）环保预审意见  建设项目环境影响评价文件(原件4份)  污染入网证明、集中供热证明  危险废物处置协议  其他应提供的材料承诺完成时间：20个工作日

3、企业投资项目核准

 项目申请报告及项目核准请示件；

 规划建设部门出具的建设项目选址意见书或规划设计条件；

 国土部门出具的用地预审意见书或国有土地使用权出让合同或土地使用证；  环保局出具的环评意见；

 其他有关法律、法规规定应当提交的文件  承诺完成时间：5个工作日 

4、取得发改立项许可

 立项申请及项目申请报告文本

 营业执照、组织代码、法人代表身份证复印件；  规划设计条件；  项目拟建地位置示意图

 土地成交确认书、国有土地使用权出让合同或土地使用权证  资本金证明（一份原件、一份复印件）  资质证书（复印件）仅针对房地产开发项目  规划方案文本

 委托代理人办理项目备案的应出具法人授权委托书和委托代理人的身份证及复印件。  进入http://invest.zj.gov.cn/（浙江省企业投资项目备案系统）左上角用户登录，填写

平湖市企业投资项目备案申请表（基本建设），网上提交，打印纸制文件盖章提交。  资本金证明（一份原件、一份复印件）承诺完成时间：0个工作日

5、建设用地许可证办理

 建设项目有效批文

 拍卖成交确认书或建设用地预审意见书  土地拍卖公告  相关土地出让协议  土地出让合同

 已取得国有土地使用证的提供复印件  国土部门用地界址图  建设用地规划设计条件  规划论证或评审会议纪要  建筑总平面图1份

 规划部门要求提供的其他相关文件资料及图件承诺完成时间：0个工作日

6地名办，办理地名确认

 凭《地名命名更名申报表》、立项批文、平面图等一式三份→报所在镇人民政府（街道办事处）或主管部门初审→送市地名办公室审核→按不同审批权限上报审批。  承诺时限：住宅小区、公开销售建筑物类地名在10个工作日内。

B.规划设计初步阶段

1、设计前期工作

 明确产品设计思路，根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见  设计院、勘测单位、面积测绘单位的初步选择，了解各家单位的规模，收费标准，业界评价等因素，已备公司选择

2、设计单位流程

 确定建筑设计院

 制定各项设计任务指标，建筑、水暖、电、景观等  在设计院协助下确定彩色总平、立面等图稿送规划预审  完成建筑总平、立面图纸的初步设计文本

 方案评审确定，修改并通过确定正式方案，达到全委会通过要求 

3、勘测单位流程

 选择勘测单位，参选本地区具有勘测资质及业务能力的勘测单位，完成现场地形勘测  取得地质勘测报告

4、面积测绘流程

 选择面积测绘公司，签订面积测绘合同

 根据规划设计条件，核实初步设计文本各项经济指标

 在修改方案确认后，完成正式方案面积测绘、日照分析、层高指标、停车位数量、绿地率指标及经济技术指标复核

规划设计出图阶段

在设计院协助下完成各分项专业的出图工作，并提供相印设计书

1、人防流程

根据初步设计文本，确定人防指标；取得施工图后报人防审核

2、审图流程

嘉兴地区先报窗口，提交全套施工图，后确认审图单位选择，签订审图合同；取得审图报告

3、防雷流程

根据各地防雷要求，提供防雷有关图纸，全套电施图、部分建施图、结施图，总平面图一份

4、消防备案流程在规划设计阶段，还需注意一下问题：

1、

2、防雷装置审核及检测服务，费用缴纳

提交防雷报审所需图纸，根据防雷中心对图纸的审核，向防雷检测中心缴纳评估费用人防面积确认及费用缴纳

3、施工准备阶段

该阶段是办理项目实际开工前的各项工作，包括三通一平、规划许可证等办理三通一平

1、临水办理流程

 前往当地自来水营业厅办理基建用水申请，填写相应申请表单  完成节水办节水流程  签订基建用水安装合同  缴纳基建用水安装押金

2、临电办理流程

 向当地用电部门申请临时电申请，由项目部确认项目建设所需用电容量

 填写各项用电表单，提交需公司出具的各项材料，如立项批文、营业执照、法人代表，经办人身份证复印件、授权委托书、项目示意图等  由供电部门出具高压供电方案

 委托电力设计公司设计，提供高压供电方案、营业执照、设计委托书等  完成设计后，委托电力安装公司进行施工安装

3、道路开口办理流程

 向市政、园林主管部门提出道路开口申请，提交道路开口请示及相关道口苗木移除说明  向主管部门提供示意图、立项、规划许可证等材料  缴纳道路开口补偿费（包括苗木移除）

4、

5、

取得规划许可证的同时逐步落实综合管网的设计确认工作

1、

2、

3、委托自来水接入的设计工作委托燃气接入的设计工作

委托弱电（三网、电视）的接入设计委托工作临时设施搭建手续排污手续规划许可证办理

 建设项目有效批文＊

 土地权属证明（国有土地使用证和土地出让合同）＊  建筑总平面图8张、建筑施工图2套（要求审图）＊  规划设计条件＊  建设项目有效批文＊

 国有土地使用证（附有坐标土地界址图）＊

 建筑总平面图8张、建筑施工图3套（要求盖审图章并提供包含对规划条件审查意见的审图报告）及图纸电子版光盘＊  规划条件＊

 相关规费证明（人防＊、白蚁＊）

 房产开发项目提供户型明细表（表格由设计单位自行制作）  建筑面积申报表＊  建筑密度和绿地率计算图

 建筑高度超过80米的建筑提供地震安全性评价报告  民用建筑提供节能评估报告 

在完成规划许可证之前还需注意一下问题：

1、

2、人防缴费白蚁防治根据项目实际需要，缴纳人防异地建设费用

与当地白蚁防治中心取得联系，签订白蚁防治协议，缴纳白蚁防治费；在此过程分钟向白蚁防治中心提交总平图

3、

4、教育附加费缴纳地震安全性评估

根据项目实际需要，如有房屋建筑高度超过80米的，向嘉兴市地震评估中心提交地震安全性评估申请；签订委托协议，缴纳地震安全评估费用，取得评估报告

5、

建筑节能评估

6、建筑工程消防设计审核

在办理消防设计报审过程中又可以分为土建消防报审、装修消防报审  土建审核申报材料： 

1、填写审核申报表



2、建设单位工商营业执照和组织机构代码证（加盖单位公章）、设计单位营业执照、资质证书及组织机构代码证（加盖设计单位公章） 

3、消防设计文件



4、工程规划许可证、建筑红线图、建筑规模一览表 

5、立项批文



6、委托书委托人及受委托人的身份证复印件（加盖单位公章） 

7、工艺流程图（加盖单位公章）备注：工业建筑需要提供



8、图纸全套，无钢结构的可以不用提供结构图。新图每张上都要有工程编号。  备注：上述所提供的复印件一律加盖公章；一律需建设方工作人员前来申报，不得由施工方及中介单位代为办理。

 …………………………………………………………………………  建设工程消防质量终身负责制提供材料明细

 1.建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件（工商营业执照、组织机构代码证），建设单位消防安全责任人和管理人的身份证复印件（个体工商户不需要提供）

 2.设计单位的合法身份证明和资质等级证明文件（设计单位资质证书和营业执照及组织机构代码证），相关执业人员身份证复印件及相关的执业证明文件（指该项目的设计人员，一般为消防设计文件扉页上签字的人员，包括设计总负责人、土建、水、电、暖等设计人员）

 3.审图单位的营业执照、资质证书和组织机构代码证以及法人身份证复印件

 备注：以上归档内容是复印件的，应当由原单位或相关人员盖章或签字确认（证明文件是单位的由原单位盖章、证明文件是个人的由个人签字）。

审核装修申报材料： 

1、填写审核申报表



2、建设单位工商营业执照、组织机构代码证，设计单位资质证书和营业执照及组织机构代码证



3、消防设计文件（包括楼梯疏散宽度计算数）



4、原建筑验收意见书（1998年9月前需房产证、镇政府以上证明） 

5、租赁合同、房产证复印件



6、原建筑总平面图、原建筑每层的平面图纸、原建筑水泵、水池图，新装修图、水电图一套。



7、授权委托书（包括委托人和受委托人复印件）  新装修图每张上都要有工程编号。

 装修项目应核对原建筑合法性、提供原建筑总平面图、土建施工图纸（尤其是多个建筑时），室内装修对原建筑设施不改动时，应提供原建筑设施图纸资料，并在设计说明中说明、表述清晰。装修说明中应当载明装修的范围、层数、面积等情况，采用何种装修材料、用在何部位、其燃烧性能等情况，以及原建筑性质。

 备注：上述所提供的复印件一律加盖公章；一律需建设方工作人员前来申报，不得由施工方及中介单位代为办理。

 …………………………………………………………………………  建设工程消防质量终身负责制提供材料明细

 2.设计单位的合法身份证明和资质等级证明文件（设计单位资质证书和营业执照及组织机构代码证），相关执业人员身份证复印件及相关的执业证明文件（指该项目的设计人员，一般为消防设计文件扉页上签字的人员，包括设计总负责人、装饰、水、电、暖等设计人员）

 备注：以上归档内容是复印件的，应当由原单位或相关人员盖章或签字确认（证明文件是单位的由原单位盖章、证明文件是个人的由个人签字）。

现场工程防线

 向测绘单位提供放线所需材料，包括规划许可证、规划确认的施工图总平图  测绘单位放线、定线；出放线报告；

 施工单位做好放线界桩的保护，移交放线报告复印件给项目部及施工单位

施工许可证办理

施工许可证受理过程又分为施工许可证办理和质监登记  施工许可证申请表  立项批文

 建设工程规划许可证及建设工程规划红线图  施工单位中标通知书或招标备案通知书

 监理单位中标通知书（政府投资项目），监理直接发包项目监理企业IC卡  施工合同（含分包合同）  监理合同  廉洁协议

 全套施工图（含审图章）  设计文件审查报告  劳动开工管理登记表  欠薪保证金存款证明

 银行资金证明（政府投资项目及房地产项目），合同价50%（一年内）或合同价30%（一年外），有效期为领证前2周内  外地施工企业计划生育证明  外来施工企业进嘉备案表

 建设工程消防审核意见书或消防审核受理意见书

 直接发包的项目：施工企业安全生产许可证及项目经理（建造师）资格证书复印件盖公章；  公开招标项目：施工单位（含分包单位）企业资质证书（副本）、营业执照（副本）、安全生产许可证、三类人员安全上岗证、项目经理（建造师）资格证书及工作手册复印件盖企业公章

 施工单位工会组建情况登记表

 秀洲区施工许可证项目情况报备单2份  农民工工资支付专用帐户银行证明  欠薪保证金2%（30万封顶）市欠薪  质监登记

 《秀洲区房屋建筑工程质量监督登记表》  建设单位营业执照副本复印件盖公章、企业开发资质副本复印件盖公章（房产开发项目）  工程勘察报告（民用建筑含氡浓度检测报告）  施工图设计文件（与施工证提供的为同一套）  施工图文件审查意见（含建筑节能专项审查意见）  统一受理表  节能审查意见

 工程施工合同副本（含分包合同）。（合同价在50万以上的施工合同、施工分包合同需进行网上备案）

 工程监理合同副本。（工程总投资额300万以上的监理合同需进行网上备案）  勘察单位情况登记表  设计单位情况登记表  施工单位情况登记表  监理单位情况登记表  立项批文

 建设工程规划许可证及建设工程规划红线图  施工单位中标通知书或招投标备案通知书

 监理单位中标通知书（专指政府投资项目，工程监理费在20万以上的应公开招标、20万以下的由乡、镇、街道出具中标通知书）  施工组织设计  监理规划

在办理施工许可证前需提前完成以下工作

1、

2、施工单位、监理单位的确认及合同签订；取得施工许可证办理所需合同及中标通知书土壤氡浓度的检测

在嘉兴市范围内选择符合要求的检测机构，确定检测费用，签订检测协议；提交检测所需图纸；缴纳检测费，取得土壤氡浓度检测报告

3、勘察、设计、监理、施工单位的情况登记表

四家合作单位在选择时，注意是否是嘉兴本地企业，如不是，做好进嘉备案；准备各家单位营业执照、资质证书

4、

5、外地企业进嘉备案登记，由外地企业自行办理公司财务协助提供资金证明，30%项目工程总额

D、项目施工阶段

该阶段前期报建工作相对稍微减少，做好相关协助及联系工作

1、

2、

3、

4、

5、施工放线，建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置

规划验线，监理单位组织工程部、设计、规划局验线桩基施工及桩基检测永久项目入口的申报工作墙改及散装水泥退费工作

施工单位提供墙改、散装水泥的相关发票，提供销售商提供的相关产品认定书；开发商在准备退费时准备之前预缴的墙改及散装水泥费用发票复印件；由公司成本核算部提供项目核算确认单

E、项目销售阶段

项目销售阶段作为前期部门要做好房产预售证的办理工作房屋面积预测备案

 该项目建筑图蓝图1套（包括相关设计变更联系单）  建设立项的批复（立项备案表）

 《建设用地规划许可证》、用地红线图、规划设计条件；

 《建设工程规划许可证》（正本）、建筑红线图、建设规模一览表；  《国有土地使用证》（需在有效期内）、宗地图  《建筑工程施工许可证》  人防、或异地建设证明  小区配套用房配置联系单

 ‘嘉兴市地名委员会办公室’盖公章的标准地名批复  公用部位设计说明  测绘成果验收单  《测绘合同》

 房管部门要求的其他资料

预售许可证办理

 商品房预售方案（申报材料同时提供电子版）；  商品房预售资金监管协议书（工程预算清册）；  监管银行预发放的资金账户帐号；  监管项目的工程形象进度表；  监管项目各阶段的资金使用计划

 商品房预售面积清单、测绘报告、房产测绘成果（预测）审核项目确认单；  公司资质证书，营业执照；  发改局立项批文；

 国有土地使用权证书（原件校验）和土地使用权出让合同；

 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（建设工程建筑面积规划申请表、面积申报明细单、规划设计条件）；

 建设工程施工许可证（工程进度计划）；  建设工程施工合同；

 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金（除地价款外）达到工程建设总投资的25%以上（基础验收单、现场照片）；  小区命名、幢号及门牌号已经核准；

 明确前期物业管理单位（前期物业管理委托合同文本）；

 小区配套用房落实情况（7‰物业管理用房、3‰社区用房、附平面图）  新建房屋白蚁预防工程合同书；

 经批准的小区绿化图（绿地设计方案审批表）；  经批准的总平面图、建筑施工图；（提供规划审核图）

 注：以上提供复印件的材料须加盖公章；整套资料须编注目录和页码。 

在房产预售过程中因提前做好一下事项

1、

2、

3、

4、

5、由销售部确认预售方案

工程部提供工程形象进度表，基础验收单及现场照片

商品房预售面积清单、测绘报告、房产测绘成果（预测）审核项目确认明确前期物业管理单位（前期物业管理委托合同文本）

小区配套用房落实情况（7‰物业管理用房、3‰社区用房、附平面图）

协同设计部门确定物业用房面积，所处位置等；确定前期物业合作单位，签订物业合作合同；缴纳物业管理押金

6、经批准的小区绿化图（绿地设计方案审批表）立项批准书（复印件1份）土地使用证（复印件1份）

规划用地红线图、规划设计条件（复印件1份）

经规划部门批准的项目总平面图（复印件1份，原件核对）绿化设计单位营业执照、设计资质证书（复印件1份）经园林专家论证过的绿地设计方案（原件4份，CAD电子图1份）方案评审意见或会议纪要（复印件1份）

7、小区命名、幢号及门牌号核准

向地名办申请建设项目地名及门牌号的办理，提供房屋平面分割图，确定房屋相关编号

根据项目实际情况，在项目进展过程中办理各分项施工

1、园林绿化施工

 填写《园林绿化工程施工备案表》（一式三份）

 建设工程规划许可证及红线图（复印件1份，加盖公章）  中标通知书（复印件1份，加盖公章）  施工合同（复印件1份，加盖公章）  设计合同（复印件1份，加盖公章）  监理合同（复印件1份，加盖公章）  施工图纸（原件1套）

 项目主管资格证书及工作手册（复印件1份，加盖公章）  施工单位营业执照、资质证书（复印件1份，加盖公章）  监理单位营业执照资质证书（复印件1份，加盖公章） 平湖市园林行业综合目标管理责任书  施工图审查纪要

 监理单位项目安全监理实施细则（复印件1份，加盖公章）  开工报告  其他相关资料

2、市政施工

 建设工程施工许可申请表（一式二份）  建设工程规划许可证  施工场地是否具备施工条件

 中标通知书及施工合同、施工图纸及施工图设计会审经要等技术资料，施工企业营业执照、资质证书复印件，已登记该项目的项目经理手册  建设工程委托监理合同，监理单位营业执照和资质证书

 达到规范要求的施工组织设计，并按规定办理了工程质量监督、安全备案手续  资金保函

3、幕墙施工

4、装修施工

5、正式用水

6、正式用电

7、智能化施工

8、毛坯房竣工验收备案

9、成品房验收备案

F、竣工入住阶段

项目竣工阶段，涉及到各项验收工作，有综合的也有单项的；如水、电暖、消防、燃气、弱电、人防、景观等；竣工规划验收、单体验收、复合验收、综合验收；具体工作如下：

1、规划验收

 《建设工程规划许可证》（副本）原件和规划总平面图；  建设工程测量放样单；  建设工程规划设计条件；  1：500竣工测量地形图；  房屋建筑工程竣工验收备案表；  绿化验收合格证明；

 建设工程竣工图（平、立、剖）、包括经批准变更的图件及扩初批复、会议纪要；  建设工程竣工档案质量认定书；  建设工程消防部门验收意见书；

 房产测绘成果报告（即标准的商品房面积清单）。  工程竣工验收人防办证明。  配套设施建设情况说明书；

 规划管理部门要求提供的其它有关资料；在办理规划验收时，因提前办理如下重要事项：

1、建设工程测量放样

2、专项验收：

雨污水验收；正式通电验收；正式水验收；燃气验收通信验收；人防验收；环保验收；有线电视验收电梯验收；智能化验收

绿化验收

 填写《平湖市园林绿化工程竣工备案表审批表》（一式叁份）（相关内容填写）  工程施工备案号

 规划批准项目总平面图（复印件1份，原件核对）  规划设计条件或规划选址意见书（复印件1份）  1:500园林绿化竣工测绘报告（附CAD电子图光盘）  园林绿化设计单位资质证书（复印件1份）  园林绿化勘查单位资质证书（复印件1份  施工单位的工程竣工报告

 测绘单位资质证书及测绘人员资质证书（复印件1份）  监理单位的工程质量评估报告  建设单位的工程竣工验收报告  工程竣工相关验收资料

 施工单位签署的工程质量保修书（主要反映整改情况及养护措施）  竣工图纸一套（包括设计变更联系单）  竣工验收意见表或会议纪要  勘察设计单位的工程质量检查报告

市政验收

 发改部门立项批文（复印件）  规划许可证及其它规划批复文件  竣工图: ⑴、市政工程竣工图

⑵、综合管线竣工图（供水、供电、燃气、供热、排水、通讯、广电、人防等）

 质量合格文件（复印件）: ⑴、供水、污水部门验收文书 ⑵、供电部门验收文书 ⑶、燃气工程验收合格文书 ⑷、道路工程质量监督报告 ⑸、相关弱电部门验收文书 ⑹、其它部门验收文书  相关单位签署的工程质量保修书  管道燃气通气协议

市政验收根据各地不同，提供材料不同，做好各项准备工作

建设工程竣工档案归档工作

该项工作的落实，需要前期、监理、施工单位、项目部等多部门配合，协同完成资料的准备递交工作

项目消防验收



1、建设工程消防验收申报表



2、工程竣工验收报告和有关消防设施的工程竣工图纸（含总平面建筑图、给排水总图，各建筑单体图纸按照目录顺序依次叠放整齐）



3、消防产品质量合格证明文件（各类消防产品三证要求装订一起、产品安装确认报告、产品身份信息证明）



4、具有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、装修材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证（见证取样检验报告） 

5、钢结构建筑需提供钢结构涂料检测报告



6、民用建筑提供保温材料燃烧性能检验报告、产品合格证



7、施工（含土建、消防、装修）、工程监理、检测单位的工商营业执照和资质证书及组织机构代码证



8、建设单位的工商营业执照、组织机构代码证合法身份证明文件 

9、消防设施调试报告、隐蔽工程验收记录 

10、消防设施检测合格证明文件 

11、审核合格意见书



12、委托书（委托人及受委托人的身份证复印件并加盖单位公章）

 备注：上述所提供的复印件一律加盖公章。一律需建设方工作人员前来申报，不得由施工方及中介单位代为办理。

 建设工程消防质量终身负责制提供材料明细

 2.施工（含土建、消防、装修）、工程监理的合法身份证明文件（工商营业执照、组织机构代码证、资质证明文件）和相关执业人员身份证复印件及相关的执业证明文件（相关执业人员指消防竣工验收报告中相关签字人员）；

 3.消防技术服务机构的合法身份证明和资质等级证明文件、相关执业人员身份证复印件；消防设施检测合格证明文件。  4.工程竣工验收报告

 以上归档内容是复印件的，应当由原单位或相关人员盖章或签字确认（证明文件是单位的由原单位盖章、证明文件是个人的由个人签字）。

人防验收

由人防部门根据人防验收规范，组织验收工作；确认好验收时间

单体竣工验收备案资料

 竣工验收备案表  质量监督报告  工程竣工验收报告  工程质量监理评估报告  工程勘察质量检查报告  工程设计质量检查报告  工程质量评估报告  工程竣工报告

 施工图审查意见书（包含各专业工程）  中标通知书

 施工许可证（包括各专业工程）  工程施工承包合同（各分包合同）  竣工验收原始文件  工程质量保修书

 商品住宅质量保修书、使用说明书  功能性试验、检测资料  规划许可证

 单位工程消防验收意见书  环保认可文件  城建档案认可文件  工程款按合同支付证明

在做单体验收时需注意提前完成一下工作：

1、最重要的工作就是消防验收

市政工程竣工验收资料

 工程竣工验收备案表  工程施工许可证

 相关部门认可文件（规划、消防）  施工图设计文件审查意见  工程竣工报告

 工程质量监理评估报告  工程勘察质量检查报告  工程设计质量检查报告  工程质量监督报告  工程竣工验收报告  工程质量缺陷处理备忘录  单位工程竣工验收原始文件  各阶段质量验收纪要  档案馆验收合格通知单  工程质量保修书  工程竣工图  其他相关资

土地重次登记

 项目竣工后委托‚嘉兴市秀洲区土地勘测信息中心‛勘测项目土地，主要勘测内容为：  根据国有土地使用权证的宗地图和建设用地规划红线图的坐标，勘测并复核竣工的项目的实际建设内容（如建筑单体、围墙、河驳岸等）有没有超出用地红线的范围，超出需协商或整改，未超出即合格。

 勘测项目外轮廓坐标，用于计算每幢楼的占地面积。  如项目分标段的，勘察项目各自的用地面积。

 根据经房管处实测备案后的《房屋建筑面积实测测绘报告》中940户住宅的产权号及建筑面积的数值、按比例分摊相应幢号的占地面积。分摊后每户土地面积即为该产权号的土地证的面积。

 国有土地使用权证原件及土地面积分摊表等资料提交秀洲区国土局，国土局受理后给于‚土地重次登记联系单‛。（‚土地重次登记联系单‛复印件为综合验收的备案资料之一。）  国土局规定的工作日后，用‚土地重次登记联系单‛原件取得住宅的土地分割凭证（用于小业主办理土地证）

室内空气水质检测

建筑工程复合验收备案资料

发改局

 建设局建筑面积核定  发改局立项批复  项目初步设计批复  国土局土地合同  土地证  用地许可证

 建筑工程规划许可证  建筑工程施工许可证  环保局批复规划局

 用地许可证及红线图  工程规划许可证及红线图  规划设计条件

 土地出让合同及土地证  市政公用工程竣工验收备案表  经房管处备案房屋面积实测报告  1:500竣工车辆地形图环保局

 环评审核批复  项目雨污水分流图

 项目建筑噪声排污费缴纳凭证复印件  污水入网金缴纳凭证复印件国土局

 土地出让合同用  土地证复印件  规划确认书

 土地出让金发票复印件  竣工备案表

 建筑工程施工许可证  建筑工程规划许可证及红线图  宗地测绘图

为顺利完成复核验收工作，需提前完成以下工作：

提前准备相关缴纳凭证的复印件或者在办理过程中预先留底，做好建档工作

综合验收

 综合验收备案申请表  项目建设总结、前期物业总结  项目立项批文  建设用地、工程规划许可证、施工许可证  土地重次登记联系单  规划验收确认

 房屋建筑工程竣工验收备案表  档案馆资料收讫证明  施工合同、中标通知书  建筑工程消防验收意见书

 单项单位工程（电信、供水、电、有线电视、燃气、邮政、绿化等）竣工验收书  环卫化粪池验收通知书或环评预验收  新装电梯准用证

 人防工程竣工验收合格证明

 公共安全技术防范工程设施使用证书（智能化）  地名、项目名称、门牌号批复  物业中标通知书  前期物业管理服务合同

 物业承接验收纪要（含向物业移交资料）  物业管理用房配置联系单

 建设单位与物业单位物业保修期限、保修范围、责任协议书  业主临时公约  质量保证书  使用说明书

 开发企业营业执照、资质证书

 维修基金地上80元/每平方米地下50元/每平方米  保修金总造价的2%（8年后可退还）  交易费 6元/每平方米  登记费 550元每套

G、售后及移交

在完成了各项验收工作后，开始着手准备：产权登记（大产证办理和小产证代办）及物业移交

1、土地分割凭证办理

 《土地使用权登记申请表》

 土地登记申请人身份证明材料（复印件）

 企业单位指企业法人营业执照、组织机构代码证、法人身份证

 建设用地规划许可证及红线图、建设工程规划许可证及红线图（复印件）  地名管理部门确认的土地座落名称证明（原件）

 各幢房屋建筑工程竣工验收备案表（复印件）（必须带原件备查）  建设项目竣工平面图（原件）  土地勘测报告（原件）  复核验收表（原件）

 原国有土地使用证（原件），如果存在延期，需提供补充协议原件

 单位申请的需填写《土地登记法人代表身份证明书》和《土地委托登记书》（受委托人身份证复印件）  地籍调查资料

 如已办理房地产抵押登记的提供银行同意变更意见（原件）

 属经营性用地的需要提供浙江省建设工程规划核实确认书（一正两附）（复印件）  其他相关证明材料

2、

3、

4、初始登记产权证办理

客户土地证办理

推荐第6篇：房产开发项目（住宅小区）宣传片脚本（推荐）

★第一组镜头:开篇语配音:一缕阳光,一湾水色,一片轻柔,一种悠然而居的生活意境,一部贵族式的地产传奇由此开启——新乡绿色家园.字幕:绿色家园,精英阶层的专属之地.画面创意: 纯粹写意式的开篇介绍, 应该有水, 有蓝天,白云,以及与建筑之间的交相辉映, 反映和谐人居.背景音乐:开扬大气,语音刚柔并济 ★第二组镜头:项

目坐落,及区位价值配音:绿色家园傲居新乡富人区——经济技术开发区,拥有高新区 10 万高端消费人群,以及周边数十万成熟小区的居民;雄踞化工路与东干道黄金交汇处,兼顾主城区和高新区的首席地段,区域居民出入第一站.字幕:社区总占地 180.1 亩,总建筑面积 133954 ㎡,1 期,2 期均已完美交房.700 位成功人士骄傲入住,成就新乡高端社区第一入住率! 天鹅堡配音:天鹅堡,绿色家园完美收官之作,位于小区西南角上风上水之地, 错落排列 4 栋小高层, 环伺 6000 ㎡天鹅湖水系四周, 1000 米赵定排沿河生态公园相互呼与应.字幕:绿色家园收官之作,现房实景呈现画面创意:项目坐落,区位价值的表现手法,采用虚实结合的办法;天鹅堡则尽可能多地采用现房实景方式填补画面.背景音乐:背景音乐激昂,配音铿锵有力 ★第三组镜头:社区入口配音:步入社区入口处的中央水系景观,水系,小品,亭台,水榭,木栈道一一呈现您的面前,展现出一派幽静的生活氛围,也开启了一段贵族式的居住之旅.字幕:风情中央水系,亲水,临水,依水,嬉水,用水演绎点点滴滴的尊贵上品生活.画面创意:本组镜头不作重点处理,主要起到过度作用,镜头迅速掠过衔接至天鹅堡的四大景观组团,画面实景呈现.背景音乐:背景音乐柔美,配音轻缓 ★第四组镜头:四大景观组团 (一)配音:天鹅湖景区由常绿乔木,灌木及坡次绿地围合,保证四季常青,三季有花开 , 充分考虑到您不同季节的欣赏需求;梯次种植的绿色植被,保障楼王业主的私密性.四大景观组团,遵循亲水,亲绿,亲自然的设计理念,为您构筑家在公园里,人在风景中的别致情调.字幕:天鹅湖璀璨呈现 (二)间隔 5 秒后配音: 天鹅堡景点之一的广玉兰大道,道路两旁守候着 20 年树龄的成年广玉兰,绿意葱茏,翠意宜人,让您每次回家都有淡淡的芬芳散满全身.字幕:广玉兰大道 (三) 间隔 5 秒后配音: 主色为中国黑的木纹板石材构成半圆形高低错落的文化墙, 与另一个半圆形花坛共同合围成浪漫天鹅堡广场,与水系景观相互映衬,唯美绝仑.字幕:浪漫天鹅堡广场,以贵族式的浪漫为天鹅堡加冕.(四) 间隔 5 秒后配音: 第三处景观原木博景亭,将 6000 ㎡天鹅湖风情水系,常绿乔木灌木,喷泉,木栈道,及四级驳岸形式完美的过渡为一体,景观保证私密不外露.字幕:木桩驳岸,置石驳岸,卵石驳岸,片岩驳岸逐一采用拉近镜头的方式推进.(五) 间隔 5 秒后配音: 沿 1 米多宽的卵石步道向里走,一直延伸至天鹅湖西侧置石处.置石西侧的棕榈林,水杉及成年雪松坡次种植,层次感分明,南国风情立即呈现眼前.置石驳岸的景观用石,皆取自太行山深处,大大小小错落叠加在一起,梯次排列构成三级置石叠瀑流水;享湖中喷泉,观梯次叠石水流潺潺,感觉就像到了世外桃源.字幕:南国风情,水韫玉,石怀珠 (六) 画面创意: 全部实景展示,镜头调节时而快,时而慢,同时拉近镜头到每一处景观的细节上,每个配音中间间隔约 5 秒钟时间,这 5 秒钟用来切换不同的实景.背景音乐: 唯美激扬,配以古筝或者其他能够呈现一种人在风景中自由游走的人居理念.★第五组镜头:湖景楼王,地下车位/////////////////////////////////////////// 配音:风景是心灵的湖泊,生活是精神的驿站.天鹅堡湖景楼王,让心灵停泊在风景最美的地方,让温馨浪漫充满室内窗外每个角落,处处流淌着高尚生活的梦想.字幕:湖景楼王撼动全城间隔 5 秒后配音: 一窗一风景,一户一故事,超大阳台,全景飘窗,让居家全面融入大自然的享受中,开启 365 天的亲水生活.字幕:湖景楼王亲水生活细节间隔 5 秒后配音: 湖景楼王东单元樱花居,以浪漫樱花为主题,这是中原的浪漫之都,这更是独享的心灵归宿之堡.中间单元梅花居,梅开腊月,君子为梅,不与平庸为伍,看酷冬之烈,唯我坦然开放.西单元紫荆居,紫荆花开,刚毅而果敢,唯美而从容,正寓意高尚生活的深刻含义,对待生活从容有序,张驰有度.字幕:湖景楼王 3 大门庭,以花开富贵匹配大户门庭的鉴赏力和审美情趣.间隔 5 秒后配音: 私家地下车库,开着自己的爱车直接驶入地下车库,坐上直达家门的日立名牌电梯,在尊贵的氛围中回到温暖的家.字幕:湖景楼王地下私家车位 ★第六组镜头:样板房/////////////////////////////////////////// 配

音:教养告诉贵族,生活应该对得起血统,不应该委屈自己自己的栖息,天鹅堡三套样板房,尽显尊贵,奢华,富丽,传承贵族人居理念,与贵族血统一脉相连.字幕:风华绝代,尊崇富丽,奢华样板房间隔 5 秒后配音: 古典中式,富有中国传统文化的底蕴,彰显东方的独特美感,整体格调古朴而有现代感.面宽 5.1 米的主厅,只要稍稍一眼就能完全的

喜欢上,那种古典而不古板的感觉在这里得到最好的宣泄.字幕:中式样板房实景间隔 6 秒后配音: 奢华欧式,315 ㎡总统级复式浩瀚空间,体现主人的尊崇和雍容典雅,彰显盖世王者风范.6 米挑高客厅,浪漫第三厅,大卧室,书房,衣帽间,卫生间,视听室,星光露台将新奢侈主义进行到底.字幕:欧式样板房实景间隔 8 秒后配音: 简约美式,移植原版美国生活理念,传承美利坚民族文化气质,在简约中体现极致之美.让现代的人们充分感受到原汁原味的美国生活气息,在简单生活中流露出极致的浪漫.字幕:美式样板房实景 ★第七组镜头:品牌配音:集团扎根中原 14 年,坚韧图成,追求卓越,秉持根植中原,造福百姓核心价值观,14 年来,一直致力于提升河南人居品质,以居住改变河南年 .启动向下,做深,做强的省域化发展战略,时至今日,以 14 个城市 20 个项目的累累硕果,真实地实践着让河南人民都住上好房子的伟大理想.★第八组镜头:尾声部分配音:绿色家园(一句话) 画面要求:以绿色家园整体鸟瞰实景结束,第六组镜头和第七组镜头之间间隔至少在 10 秒以上;配音要求抑扬顿挫,铿锵有力!

推荐第7篇：房产开发项目合作协议书范本剖析

合作协议书甲方: 乙方: 鉴于: 甲乙双方拟合作完成XXXX公司(以下简称XX公司商住两用楼房地产开发项目,为维护双方投资权益,明确权利义务,避免矛盾,在平等互利、诚实守信的原则下,甲乙经充分协商,特签订如下协议,共同遵守:

一、合作项目概况及背景

1、合作项目位于XX市XX区XXX路32号XX市生活资料公司院内,系该公司院内的两套职工集资房,其中一套为临街商住两用楼,建筑面积以房屋竣工后实际建筑面积为准。

2、因甲乙双方均无直接承建该房的资质,故经甲方协调,甲乙双方共同委派XXX 作为项目经理与XX市XX建筑安装有限责任公司签订挂靠协议,以XX公司名义与工程发包方签订施工合同,承接该工程,并向XX公司交纳管理费。

3、根据甲方与XX公司协商的开发方案,工程由甲乙双方共同全额垫资兴建,生资公司负责提供建筑用地。工程竣工后,XX公司以临街商住两用楼的门面房产权抵偿甲乙双方建筑工程款,工程款总金额按照以竣工后实际测量建筑面积为准,按每平米800元包干价的标准计算。

二、合作原则及具体分工

1、甲乙双方本着共同出资,共同受益、成本核减、利润平分的原则进行合作。

3、临街商住两用楼门面房的订购、销售、售房款的回收与管理、与生资工资的工

程款结算、与金厦公司的管理费结算、建设项目施工过程中其他相关费用的开支结算工作须经甲乙双方共同完成。

三、财务管理规定

本建设项目施工期间,本着财务公开透明、节约开支、提高效率的原则,双方同意按照下列方式进行财务管理:

1、甲乙双方自本协议签订之日起在项目所在地银行开设专用财务账户,该账户进出资金用于该工程项目所有资金的收纳和支取;

2、甲乙双方应各自向该账户内存入投资款,甲方存入额度不低于万元,乙方存入额度不低于万元。存入期限不得迟于年月日前,甲乙双方可选择一次性存入,也可选择分期存入。实际存入金额以银行存款凭条和财务收款收据为准。

若任意一方未在约定期限内存入约定金额,则应按实际差额部分的20%向对方予以补偿。补偿金从本项目最终结算的应得利润中予以扣减。

3、甲方聘请一名会计负责整个项目实施期间的财务记账,乙方聘请一名出纳负责整个项目实施期间的现金管理。

4、建设项目实施期间所有费用的开支应从专用账户内支取。具体方式为,凡遇需要支取现金办理相关事宜,由甲方或乙方向财务人员填写借支单予以借支,事情办结,须由经办人凭正规发票到财务上予以冲账核销。凡遇无正规发票时,须经双方共同签字,财务方可冲账核销,否则该借支计入经办人个人借款,从个人在本项目最终结算的应得利润中核减。

5、甲方从财务上借支的权限金额为人民币元,乙方从财务上借支的权限金额为人民币元。确需超出上述权限金额支取现金的,须经双方共同签字方可支取,但每次支取上限不得超过人民币贰万元,每天支取总金额不得超过人民币伍万元。

若任意一方违反上述借支限额规定超额借款,则应按超额部分的20%向对方予以补偿。补偿金从本项目最终结算的个人应得利润中予以扣减。具体超支额度以财务凭证为准。

6、凡遇紧急情况需个人提前垫资的,可由经办人提前垫资,但需向对方汇报。事情办结后应于三日内经冲账凭证交对方签字后方可到财务上冲账核销。出差外地经办的,应于回樊后两日内到财务办理冲账手续。否则垫资款项不得冲账。

7、本项目完工后,由甲乙双方共同委托会计师事务所对整个项目的财务进行审计。

四、利润分配原则和具体分配方式

1、甲乙双方同意按照以施工完毕后发包方应付总工程款,扣减全部成本开支后平等分配的原则分配利润。

2、本项目所有建设成本由双方按照本协议第三条第

1、2项之约定将投资款存入指定账户后从中予以开支。未经财务记账的开支由经办人自行承担,不得计入成本支出。若通过财务借支经办的,则该费用从个人应得利润中予以扣减。

3、本项目的利润按照从发包方应付总工程款中扣减整个项目成本支出后予以确定。发包方应付总工程款以经甲乙双方签字认可并最终经发包方确认的工程造价竣工结算手续为准。

4、本项目成本支出包括但不限于下列内容: 4.1工程施工材料费及运输装卸费;

4.2施工人员的工资报酬、伙食费、工伤事故补偿金;4.3机械设备使用、维护、保养费(含乙方自行提供机械设备; 4.4行政审批手续费; 4.5挂靠管理费; 4.6辅助人员工资(会计、出纳、后勤人员的工资; 4.7施工所需水电费; 4.8违章施工及其他违规行为所缴纳的罚款、罚金; 4.9因工程质量问题所产生的维修、返工费用; 4.10招待费; 4.11项目结束后的财务审计费;

5、本项目的成本开支以项目结束后的财务审计结论为准。经审计后不应纳入成本开支的费用,由经办人自行承担,该费用从个人应得利润中予以扣减。

五、发包方抵偿工程款之门面房的销售及售房资金管理

1、门面房的销售事宜由甲方具体经办,包括房屋销售的宣传、相关销售协议的签订、与发包方、XX公司及按揭贷款银行的房款结算、房屋产权证及土地证的办理。

2、门面房销售的全部款项(含定金、预收款应最终全额存入本项目指定专用账户;在本项目最终结算分配利润之前,任何一方不得私自掌管和使用门面房销售所得资金。

3、甲方与门面房买受人签订的任何预售协议、订购协议或正式的商品房买卖合同须向乙方告知,并向乙方提供一份经甲方签字确认的复印件。

4、如遇门面房买受人需办理银行按揭,而导致购房资金暂时缴入XX公司或XX 公司账户的,则甲方应及时协调该资金转入本项目指定专用账户。

5、若甲方擅自掌管和使用门面房销售资金的,甲方应主动将该资金转入指定专用账户,否则甲方应按实际掌管和使用资金的30%向乙方予以补偿,补偿金从本项目最终结算的应得利润中予以扣减。

6、甲方应向XX公司和XX公司明确告知,门面房的销售资金结算应由甲乙双方共同办理,否则生资公司或XX公司有权拒绝结算售房资金。若甲方私自从XX公司或XX公司结算售房资金,则应按实际结算资金的50%向乙方予以补偿,补偿金从本项目最终结算的应得利润中予以扣减。

六、本项目实施过程中对外合同的签订

1、本项目实施过程中,所有因工程建设需要而对外签订的合同、协议,均需甲乙双方签字认可。任何乙方需提前单独签订的,可于签订后五日内交由对方签字认可。否则因合同履行所支付的合同价款或违约金由经办人自行承担,不得计入成本支出。若已通过财务借支经办的,则该费用从个人应得利润中予以扣减。

2、所有对外签订合同,具体经办人影响财务提供原件存档备查,作为项目结束后财务审计之依据。若经办人未向财务提供原件或经双方签字确认的复印件,则因合同履行所支付的合同价款或违约金由经办人自行承担,不得计入成本支出。若已通过财务借支经办的,则该费用从个人应得利润中予以扣减。

3、合同签订过程中,因经办人之明显过失造成合同违约而支付违约金的,该违约金不得计入成本支出,由经办人自行承担,该费用从个人应得利润中予以扣减。

七、其他约定

1、本项目竣工后所留质保金和押金由甲方负责按时取回,并于取回后及时通知乙方,并进行结算。

2、本协议系甲乙双方内部协议,未经对方许可不得向第三方出示。

3、本协议未尽事宜,双方可另行协商,签订补充协议,补充协议与本协议不一致的,以补充协议为准。

4、本协议一式两份,双方各执一份。如遇纠纷,双方应努力协商解决或通过第三方协调解决或诉诸法院。

5、本协议甲乙双方之地址和联系方式系双方真实联系方式,若因任何一方提供虚假地址而造成相关法律文书无法送达,则由其自行承担责任。如遇纠纷需诉诸法院,双方同意选择协议签订地法院为管辖法院。

甲方:(捺印乙方:(捺印签订地点: 签订日期:年月日见证人签字:(捺印

推荐第8篇：房产策划岗位职责

房产策划岗位职责

1、房地产策划师岗位职责

房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作的人员。

在不同的房地产公司,对于房地产策划师的定义和岗位职责都有所不同,具体要根据企业的实际要求确定。一般情况下，房地产策划师的工作职责都包括以下内容：

1.房地产项目的市场调研和咨询策划；

2.整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；

3.房地产项目的产品营销工作；

4.房地产项目的运营和物业管理工作；

5.负责房地产项目前期调研及策划，为公司领导提供决策依据。

2、房地产策划经理岗位职责

房地产策划经理岗位职责:

1、负责房地产项目开发前期策划的工作，如项目定位分析、投资收益分析、人文景观设置建议等；

2、负责房地产项目开发的后期营销策划的工作，如项目概念定位的成功演绎、各类营销手法的运用；

3、负责与相关媒体对接,搞好公司各类推广项目，做好活动的策划、包装、宣传、跟进等实施工作；

4、撰写全程策划报告、定位报告、规划建议、执行报告；

5、负责对销售及策划进度进行动态掌控。

3、房地产公司策划部策划岗位职责

房地产公司策划部策划岗位职责提要：负责营销策划方案的制定和实施，营销策划方案包括广告推广方案、营销活动方案的编写、媒体推广计划安排等。

1、进行项目前期策划，负责编制项目开发可行性报告。

2、负责营销策划方案的制定和实施，营销策划方案包括广告推广方案、营销活动方案的编写、媒体推广计划安排等。

3、负责项目的宣传资料的写作，参与各种媒介宣传的创意和执行过程。

4、负责营销活动中文案的写作和宣传工作。

5、参与公司各类广告片和宣传片的创意、拍摄、协助工作。

6、参与项目的设计，负责其中文字写作。

7、负责公司品牌形象的维护，以及推广宣传所需文字资料的收集和写作。

8、负责对宣传项目和广告承诺进行评审，保证对外发布信息的正确性。

9、对电视、报纸等传播媒体的广告传播进行效果评估，并作出书面报告。

推荐第9篇：房产开发企业会计科目

房产开发企业会计科目

一、房地产会计核算科目设计入门

本文适用于房地产开发企业，不包括自己建造部分，纯包给施工单位承建。所涉业务流程为公司拿地，请设计公司设计，委托施工单位承建，自己或请代理销售房子，结算，确认收入成本，不涉及上市公司所提减值准备。

1001 现金，这个科目就不用多说了，注意他是现金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能够实现现金流量表的自动编制，设置好了可以省下好多时间和精力。

1002 银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细

1002.01 结算户下设明细

1002.02 贷款专户一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细

1002.03 按揭保证金户视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户

这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证明，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。

1009 其他货币资金、1101 短期投资、1102 短期投资跌价准备、1111 应收票据、1121 应收股利、1122 应收利息这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。

1131 应收账款现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，如果在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款（交房，并且结算以后），如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。

1133 其它应收款注意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细管理。这个功能前面所述的两个软件都可以实现，但要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清楚。

1141 坏账准备，基本不用。

1151 预付账款基本不用，可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候，也不会很复杂，最近一年，预付账款在税源比较紧张的地方，可能会引起税务局的关注，会提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管税务机关，你也不好反驳，最好还是收一单发票付一笔款。

1161 应收补贴款、1201 物资采购、1211 原材料、1221 包装物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差异、1241 自制半成品、1244 商品进销差价、1251 委托加工物资、1261 委托代销商品、1271 受托代销商品、1281 存货跌价准备、1291 分期收款发出商品、1301 待摊费用、1401 长期股权投资、1402 长期债权投资、1421 长期投资减值准备、1431 委托贷款等科目基本上不用。

1243 库存商品一般库存商品只有结算后从开发成本中转入，平时就在开发成本中，报表放存货。

1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样，不再详述。

1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 在建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待处理财务损溢等科目基本上不用，如要用，与其它无异。

2101 短期借款一般房地产开发项目的借款期是24 个月，应该核算在长期借款里面，房地产开发流动资金贷款取消以后，这个科目基本上不用了。

2111 应付票据一般不用。

2121 应付账款，此科目不要用对单位的二级科目，应采用往来核算，建议分一下单位的类别：如总包单位、分包单位、设计单位等，视具体情况而定，如果项目小的话，就没有必要，直接用往来核算，在用往来核算的时候，一定要用往来单位的全称，方便以后核查，这一点，做会计要给予相当的重视。同时建议所有的付款都走这里走一道，即便是票款两清的时候。即用下面的分录：借：应付账款

贷：银行存款

借：开发成本

贷：应付账款

不要简化成

借：开发成本

货：银行存款[1][2]

这样可以保证在做财务决算时，与往来单位对账可以一目了然，这一工作应该引起相当的重视，等到决算时再来清理，工作量大得无法想象。

2131 预收账款现在的销售模式都是预售的模式，预收账款也要采取往来客户核算的模式。很多公司采用表代账的模式，这一点并不好，财务基础数据没有，很难保证准确性，如果有很好的销售控制软件来控制，也可以用表代账的模式。千万不要相信EXECl 表这种电子文件，没有一个人能保证在频繁地操作中不会出现错误，一旦出现，根本没有办法追溯，将让你痛苦不已。因为它无法记录过程，而财务软件则不同，能够告诉你形成最后结果的过程。在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来，才至于出现你的老板会找你要什么数据，而你拿不出来的局面。也为你后期项目预测回款提供一定的依据。

2141 代销商品款不用

2151 应付工资、2153 应付福利费、2161 应付股利与其它无异。

2171 应交税金房地产开发企业没有增值税，在此不表。

房地产企业的营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴，这个各地情况不一样，具体以主管税务部门的要求为准，从近几年来看，房地产开发企业的纳税情况在税款中占有很大的比例，所以在税款的缴纳上可以与税务部门做一定的沟通，具体缴纳情况则要看与税务部门的沟通情况了。

账务处理上则有几种不同的形式，根据企业报表的具体需要而定。

有的企业把预缴的税款放在本科目的借方，也有的企业把预缴的税款放在存货里，如果税务关系好，容易核亏，放在损益表也无不可，不能死搬会计准则。

2176 其它应交款与其它行业与异。

2181 其它应付款一般来讲，预收的房屋销售款应在预收账款的核算，如果为了会计报表的需要，有可能需要放在此科目。在项目发包的过程中，会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算，亦要用往来核算，建议先整体规划好。二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等，可根据项目具体情况来考虑。

2191 预提费用在计算银行贷款利息时可能用到，你要想简单的话，可以直接根据银行收贷款利息的单子计入开发间接费用将利息资本化或计入财务费用。

2201 待转资产价值、2211 预计负债、2311 应付债券、2331 专项应付款、2341 递延税款一般不用。

2321 长期应付款一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策，收到财政相应的补贴时，一般放入此科目。

2301 长期借款核算银行贷款。

3101 实收资本 3103 已归还投资 3111 资本公积3121 盈余公积 3131 本年利润 3141 利润分配与其它无异。

4101 开发成本开发成本的核算明细一般分为土地及拆迁、前期费用、建安工程、基础设施、配套费用、开发间接费（系4015 转入），建议在建立核算体系之前与成本控制部门（预算部门）进行沟通，最好做到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致，确保后期项目决算、对账工作的顺利进行，不要弄成预算部门和财务部门提出来的数据不一致，这样会令老板非常生气，结果两个部门都会挨骂。

4015 开发间接费用一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用，一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用。

5101 主营业务收入、5102 其他业务收入、5201 投资收益、5203 补贴收入、5301 营业外收入、5401 主营业务成本、5402 主营业务税金及附加、5405 其他业务支出、5501 营业费用、5502 管理费用、5503 财务费用、5601 营业外支出、5701 所得税、5801 以前年度损益调整等损益类科目与其它无异。关于房地产收入的确认，请详细看一下国税发2003-83 号文，讲得很详细。

房地产会计核算是比较简单的，主要是往来的核算比较繁杂，因为在其它应收、应付核算要建立比较好的核算体系可以减少很多的工作量，这一点非常重要。

另外一点收入确认按国税发2003-83 号文确定。

房地产行业的税收比较复杂。需要重点关注，同时房地产行业所涉税种多属地方税，各地的政策亦不完全相同，应多与主管税务机关沟通。关于税的问题，可以请税务代理，一般税务代理和税务机关有长期的沟通，亦有相当的关系，可以节约企业的沟通成本。

二、房地产企业资产类会计科目核算

（1）现金

支取现金或是预支现金

借：其他应收账——XX

成本类或材料类科目

贷：现金

从银行提取现金

借：现金

贷：银行存款

（2）银行存款

（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

①出让材料而应收取的未收款项

借：应收账款——XX公司

贷：其他业务收入

收回款项时：

借：银行存款

贷：应收账款

②出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）

借：应收账款——XX公司或个人

贷：主营业务收入

（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法

提取坏账准备金

借：管理费用

贷：坏账准备

发生坏账时

借：坏账准备

贷：应收账款

收回已转销的应收账款

借：应收账款

贷：坏账准备

借：银行存款

贷：应收账款

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

销售商品房而收到的商业汇票

借：应收票据——XX公司

贷：主营业务收入

商业汇票到期：

若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）

借：银行存款

贷：应收账款

若为有息商业汇票

借：银行存款

贷：应收票据——XX公司

财务费用

（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）

借：预付账款——预付承包单位款

贷：银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料

借：预付账款——预付承包单位款

贷：库存材料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）

借：开发成本

贷：应付账款——应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款

借：应付账款——应付工程款

贷：预付账款——预付承包单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付工程款

贷：银行存款

②预付给供应商的材料价款

借：预付账款——预付供应单位款

贷：银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款

借：应付账款——应付购货款

贷：预付账款——预付供应单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付购货款

贷：银行存款

（7）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（8）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。

（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本

（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

三、房地产企业负债类会计科目核算

（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项

支付给承包单位转来的工程价款结算预支单

借：开发成本

贷：应付账款

以预支款抵冲应付款时

借：应付账款

贷：预付账款

补付其余款时

借：应付账款

贷：银行存款

（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款

收到预付款时

借：银行存款

贷：预收账款——预收代建工程款

提交工程价款结算单时

借：应收账款

贷；主营业务收入

借：预收账款——预收代建工程款

贷：应收账款

收回全部余款

借：银行存款

贷：应收账款

（3）应付工资

开出现金支票，发放工资

借：现金

贷：银行存款

借：应付工资

贷：现金

结转代扣款项

借：应付工资

贷：其他应收款——代扣水电费

代扣房租

月末分配工资费用

借：开发成本（建安）

开发间接费用（开发项目现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）

管理费用——劳动保险费（长期放假员工）

贷：应付福利费（医务人员）[1][2] （4）应付福利费（按工资总额的14%计提）

借：开发成本（建安）

开发间接费用（开发项目现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）

贷：应付福利费

用现金支付福利费时

借：应付福利费

贷：现金

（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）

月末按照实现的经营收入计算应交税金

借：主营业务税金及附加

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税

借：管理费用

贷：应交税金——房产税

——车船使用税 ——土地使用税

月末计算的所得税

借：所得税

贷：应交税金——应交所得税

实际交纳的税金

借：应交税金——XX税

贷：银行存款

（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款

月末按规定提取教育附加

借：主营业务税金及附加

贷：其他应交款——教育费附加[1][2]

四、房地产企业成本、费用类会计科目核算

（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：

土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目

①开发土地成本费用：

借：开发成本——土地开发

贷：银行存款或应付账款——XX公司

分配开发的间接费用

借：开发成本——土地开发

贷：开发间接费用

结转开发土地成本费用

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——土地开发。

②配套设施开发

计算公式：

某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率

配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%

发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）

借：开发成本——配套设施开发

贷：开发产品

支付的配套设施开发费用

借：开发成本——配套设施开发

贷：银行存款

同时领用库存设备或是材料开发

借：开发成本——配套设施开发

贷：库存设备或库存材料

分配应负担的开发间接费用

借：开发成本——配套设施开发

贷：开发间接费用

结转配套设施开发成本

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——配套设施开发

③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款或应付账款——应付工程款

自已组织施工的

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

或应付账款——应付工程款

应付工资

库存材料或设备[1][2] ⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目

企业发生的各项代建工程费用支出

借：开发成本——代建工程开发

贷：银行存款

或库存材料

或现金

结转开发的间接费用

借：开发成本——代建工程开发

贷：开发间接费用工程竣工后结转成本

借：开发成本——代建工程

贷：开发成本——代建工程开发

移交委托单位后，根据移交手续

借：主营业务成本——代建工程结算成本

贷：开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销

发生的间接费用时

借：开发间接费用

贷：银行存款

或应付账款

或应付工资

分配开发的间接费用

借：开发成本——房屋开发

贷：开发间接费用

竣工房屋开发成本的结转

借：开发产品——房屋

贷：开发成本——房屋开发

（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用

发生的销售费用

借：销售费用

贷：银行存款

或应付账款[1][2]

五、房地产企业损益类会计科目核算

（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。

由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算

①在实现营业收入同时收到价款时

借：银行存款

贷：主营业务收入

②营业收入实现前，价款收取后的。

借：应收账款

贷：主营业务收入

③预收价款时，待开发完工后再移交使用的

借：银行存款

贷：预收账款

移交使用时

借：应收账款

贷：主营业务收入

借：预收账款

银行存款

贷：应收账款

④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入

借：银行存款

贷：主营业务收入

（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入。

借：银行存款

或应收账款

贷：其他业务收入

（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额

转让或是销售开发产品成本的结转

借：主营业务成本

贷：开发产品

如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本

借：主营业务成本

贷：分期收款开发产品

（4）其他业务支出

（5）主营业务税金及附加

计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税

借：主营业务税金及附加

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税 ——应交土地增值税

其他应交款——应交教育费附加

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

其他应交款——应交教育费附加

推荐第10篇：房产开发协议（推荐）

甲方：xx集团

乙方：

为了参与xx市房地产市场的开发，加快xx市的城市建设，甲方在xx市槐荫区落实了1810亩土地的商品房开发建设用地，甲、乙双方经过协商就合作开发上述土地使用权中的200亩土地商品房建设达成如下协议。

一．开发项目地址。

甲方目前已在xx市槐荫区经十西路落实了1810亩土地使用权用于商品房开发建设用地，整个项目名称为世纪花园。现经甲、乙双方协商，甲方同意从上述1810亩土地使用权中提供200亩土地使用权和乙方合作开发。和乙方合作开发的200亩土地使用权地理位置为按照世纪花园目前的规划图从东向西垂直地块第二块（见世纪花园规划图），具体确定位置以国土证、规划测量红线为准。

二．合作价格。

双方合作项目的楼板价为万／亩，乙方共计向甲方支付人民币

元整。

三．款项的支付。

1．双方本协议签订后十天内，乙方按甲方指定帐户支付人民币贰仟万元整；协议签订后壹个月内再支付叁仟伍佰万元人民币，其余款项乙方应在甲方为乙方或乙方指定的单位办好国有土地使用权证之日起2年内付清。

2．乙方支付的伍仟伍佰万元实行专款专用，甲方保证将该款用于支付土地使用权出让金和征用土地的补偿安置费等为取得土地使用权而支付的各项费用。为此甲方同意在合作地块没有办好国有土地使用权证前由甲方的下属单位杭州xx大厦为乙方资金的安全提供担保。

3．甲方为乙方或乙方指定的单位办妥国有土地使用权证而乙方没有将本条第一款的款项付清时，乙方或乙方指定单位的国有土地使用权证由甲方保管，乙方同时应就其未支付部分款项的按时支付向甲方提供担保，具体担保种类和担保条款双方另行协商。如乙方拒绝提供担保的，甲方有权拒交相应的土地使用权或解除本协议。

四．作为乙方支付本协议第二条合作价格的对价，甲方承担本协议规定合作地块项目的下列费用：①征地拆迁补偿安置费；②土地使用权出让金及办证费用；③造地费；④三通一平的费用；⑤立项报批；⑥办理200亩土地的建设用地许可证的费用；⑦与200亩土地容积率在1.7以下部分相应的商品房开发建设城市建设配套费（不含供气、供热和小区内的配套费用）。

在200亩土地合作开发过程中，除上述费用由甲方承担外，其他的建设费用、报批费用、销售费用等所有费用均由乙方承担。

五．甲方的责任。

1．负责在XX年6月30日前办理好本协议规定地块的国有土地使用权证；

2．在本协议第四条规定甲方承担的费用范围内，甲方负责办理与该费用范围相应的合作地块项目的前期工作；

3．就合作项目负责协调与xx市政府有关部门的关系；

4．在合作地块的土地使用权证办妥后，协助乙方按评估的土地价格向xx市的有关银行申请抵押贷款，抵押贷款取得后乙方应将其中的一半支付本协议第

二、第三条规定应支付给甲方的合作款项；

5．根据乙方的请求协助办理其他事项。

六．乙方的责任。

1．按照本协议第

二、第三项规定向甲方支付合作款项；

2．负责合作项目的详细规划设计、设计图纸和施工图纸的报批，负责项目的建设及商品房的销售；

3．助甲方办理与合作地块相关的各项事宜。

七．双方商定：在不违背整个世纪花园总体规划的前提下，经城建部门的批准，乙方可以就合作开发的200亩地块的规划进行调整。

八．本协议规定的200亩土地项目由乙方负责开发，乙方应自筹资金，独立开发，除按本协议第

二、第三条规定向甲方支付合作款项外，所有赢亏均由乙方自行承担。

九．为了便于合作地块开发的实施，甲方同意帮助乙方在xx市成立一家项目公司单独开发该200亩地块。该公司股东由甲、乙双方组成。

十．违约责任。

乙方不支付或不按规定支付本协议第

二、第三条规定款项的，甲方有权按总价款的10％要求赔偿，如乙方不按时支付款项的，每逾期一日按逾期金额的万分之三向甲方支付违约金。

十一．本协议未尽事宜，经双方协商可签订补充协议。

十二．本协议经双方签字盖章后生效，本协议一式肆份，甲、乙双方各执一份。

甲方：xx集团乙方：

代表：代表：

第11篇：房产开发前期工作程序

项目前期工作流程一般的建设程序有：

1 立项到发改委

2项目建议书批复到发改委

3选址意见书到规划局

4土地预审到国土局

5环评报告到环保局

6交通评审到交通局

7可行性研究报告批复到发改委

8建设工程规划许可证到规划局

9规划方案批复到规划局

10初步设计批复到市建委（先为住建局）

11施工图审查到审查单位

12建设工程规划许可证到规划局（不是规划局就是国土局）

13征地报批到国土局

14建设工程许可证到市建委

项目前期工作很复杂，程序也很多，拿到两证一书后，还要报建报监，

施工队招投标，监理单位招标也很复杂的。除了要有人际关系，还要有

资金。做可行性研究报告做完还要做踏勘和祥勘，初步设计要与设计单

位联系，往上报怎么通过评审，也是需要很多精力的。以上给您提供的

步骤和程序基本是这样，具体的操作步骤就不会这么死，看领导的意思

了。有些领导直接建设完成都还没立项，只是违法的，但是有人就能一手

遮天。本人建议，有些必要的程序还是按法律来走，有些可以灵活安排。

希望能给您提供些帮助

追问

你说的两证一书是什么，规划许可证和施工许可证和选址意见书？还是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证？应该是后者

建筑工程两证一书是指：

版本一：

《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设项目选址意见书》

版本二

《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《土地使用权出让合同书》

版本三

《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设用地批准书》

第12篇：房产开发公司内部管理制度

房地产公司内部管理制度

为加强公司的规范化管理，完善各项工作制度，促进公司发展壮大，提高经济效益，根据国家有关法律、法规及公司章程的规定，制定本公司管理制度。

一、公司全体员工必须遵守公司章程，遵守公司的各项规章制度和决定。

二、公司提倡树立“一盘棋”思想，禁止任何部门、个人做有损公司利益、形象、声誉和破坏公司发展的事情。

三、公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平，不断完善公司的经营、管理体系，实行多种形式的责任制，不断壮大公司实力和提高经济效益。

四、公司提倡全体员工刻苦学习科学技术和文化知识，为员工提供学习、深造的条件和机会，努力提高员工的整体素质和水平，造就一支思想新、作风硬、业务强、技术精的员工队伍。

五、公司鼓励员工积极参与公司的决策和管理，鼓励员工发挥才智，提出合理化建议。

六、公司实行“岗薪制”的分配制度，为员工提供收入和福利保证。公司推行岗位责任制，实行考勤、考核制度，评先树优，对做出贡献者予以表彰奖励。

七、公司提倡求实务新的工作作风，提高工作效率；提倡勤俭节约，反对铺张浪费；倡导员工团结互助，同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神，增强团体的凝聚力和向心力。

八、员工必须维护公司纪律，对任何违反公司章程和各项规章制度的行为，都要予以追究。

员工守则

一、遵纪守法，忠于职守，爱岗敬业。

二、维护公司声誉，保护公司利益。

三、服从领导，关心下属，团结互助。

四、爱护公物，勤俭节约，杜绝浪费。

五、不断学习，提高水平，精通业务。

六、积极进取，勇于开拓，求实创新。

总经理岗位职责

1.认真贯彻执行国家有关房地产企业的各项方针、政策、法律法规。

2.认真落实公司各项规章制度，保证完成集团公司下达的各项经济指标。

3.负责公司的全面工作并抓好财务管理工作。4.负责提出年度经营目标和前景策划并贯彻落实。 5.对经营管理工作中的重大问题做出决策。

6.监督检查各项职能部门人员执行岗位目标的情况。7.负责组织协调部门人员做好公司各项工作和外单位上级部门的联系与协调。

经营部岗位职责及工作标准

一、岗位职责

1.认真贯彻落实上级有关部门下发的文件、法规。2.协助公司总经理安排好公司日常工作及临时交办的工作。

3.负责公司经营计划的决策、成本分析考核工作。4.负责公司所有开发项目施工队伍、材料的招投标工作，以及建设用地招标工作。 5.负责公司合同管理工作。

6.负责公司所有开发项目的预决算及发包工程项目的结算工作。

7.认真完成公司突发性事件的处理，负责办理开发项目的立项批文及建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等相关工作。

8.协调公司董事会建章立制工作。

二、工作标准

（一）制度执行

⑴认真执行有关计划统计、预算管理、定额管理、合同管理、方针目标管理、标准化工程结算、材料管理等方面的规章制度；

⑵规定的原始资料真实、齐全，台帐规范、整洁，报表及时、准确；

⑶组织各项规章制度和部门、岗位工作标准的实施。

（二）预算编制

⑴熟悉预算定额及经费方面的政策法规，结合工程项目实际及时编制施工预算，作为编制施工计划、发包工程、考核成本、进行经济核算和统计工作的依据；

⑵变更设计后，及时编制变更部分的施工预算，作为工程价款结算的依据。

（三）合同管理

⑴合同管理由专人负责；

⑵认真审核公司对外、对内签订合同的条款是否符合法律程序，防止签订无效合同；

⑶注意收条与合同方有关的来往文件、资料、图纸，做到齐全、准确，并进行规范整理、完善保存。

（四）工程结算

工程价款结算工作由专人负责，熟悉工程价款结算的特点和程序，及时办理工程价款结算审计工作。

（五）招投标管理 ⑴拟定招投标技术文件；

⑵参与投标的设计单位、施工单位、监理单位的资质审查；

⑶参与招投标会议，进行答疑； ⑷参与标书评审，协助定标。

（六）材料供应与采购

⑴坚持按施工要求编制采购供应计划，保证工程进度需要；

⑵降低物资储备资金占有率，加速储备资金周转； ⑶坚持“货比三家”，尽量选择质优、价廉、适用的材料；

⑷严格把好材料验收关，认真执行材料管理规章制度，做到原始资料真实、齐全，各种统计台帐、报表上报及时准确。

（七）经营计划的制定

⑴负责公司经营计划的决策和成本分析工作； ⑵协助销售部门实现市场推进计划，对过程及结果进行监控和评估工作。

工程部岗位职责及工作标准

一、岗位职责

1.认真贯彻执行国家质量验收规范，技术操作规程和质量验收标准。

2.认真贯彻执行、落实公司的各项规章制度，按时保质量保完成分内的各项工作。

3.负责公司所有项目自土地招拍挂后的开发勘察、设计、施工技术、质量、安全、进度，现场文明等的管理工作。4.负责施工中相关规划、户型调整及研究解决施工中的技术问题，处理重大工程质量事故。 5.负责主持竣工工程的验收和协调工作。

6.负责竣工工程的归档工作和工程竣工资料的备案工作。

7.负责协调处理顾客对工程施工过程中或交付后的意见和要求。

8.负责公司商品房的售后维修服务和质量回放工作。9.负责外部相关部门的联系及内部有关部门的沟通、协调、配合工作。

10.认真完成总经理交办的暂时性工作。

二、工作标准

（一）制度执行 ⑴认真执行有关现场管理、技术管理、质量管理、测量试验、计量管理等方面的规章制度；

⑵规定的原始资料真实、齐全，台帐规范、整洁，报表及时、准确。

（二）工程计划与进度管理

⑴制定工程进度计划，包括年度计划、季度计划、月度计划；

⑵定期核查工程进度计划的执行情况；

⑶根据工程进度的实际情况，必要时调整工程极度计划；

⑷汇总和编制工程统计报表。

（三）工程调度管理

定期召开现场调度会议，对参与项目施工的各承包商实施统一的协调与调度。

（四）现场管理与文明施工

⑴开工前进行现场布置，统一安排进场，各施工单位的人员居住、办公、生产作业场地等；

⑵在施工过程中，进行现场管理；

⑶按照文明施工的各项规定，设置文明施工的各类标志牌，建立各种文明施工的制度，落实文明施工的各项措施。

（五）施工安全管理

⑴进行施工安全管理，制定各项安全措施，并定期进行安全大检查；

⑵对进场的人员进行安全教育；

⑶对安全事故和安全事故隐患进行及时妥善处理。

（六）内外部协调管理

⑴协助与配合设计单位、施工单位、监理单位工作； ⑵与企业内造价、采购、财务等管理部门协调工作，共同处理相关问题。

（七）工程验收、归档管理

⑴负责主持竣工工程的各项验收工作；

⑵负责竣工工程资料的归档工作和工程竣工资料的备案工作。

（八）售后服务和质量回访

负责公司商品房的售后服务和质量回访工作。

营销策划部岗位职责及工作标准

一、岗位职责

1.负责部门工作计划、目标的确定。

2.负责组织房地产销售市场调研、信息收集和政策法规的研究工作，及时掌握市场动态，跟踪把握市场行情，及时提出合理整体促销计划和方案，认真组织和努力完成项目的销售工作。

3.负责公司开发项目的房产证、土地证、预售商品房面积计算、产权面积测量工作。

4.负责公司资质年检及换证管理工作，房屋预售许可证和开发项目经营权证的办理工作。

5.建立市场信息收集、分析管理制度并健全档案管理。6.服从领导的安排工作，协调好上下级的关系，完成好总经理临时交办的各项工作任务。

二、工作标准

（一）销售市场调研

⑴按照公司项目开发的相关要求，组织编写销售市场调研计划‘

⑵根据调研计划组织实施销售市场调查工作；

⑶对销售市场调查的数据进行整理、分析、分类和归档； ⑷编写市场调研报告，并提交企业领导决策。

（二）广告之作与媒体宣传

⑴根据项目规划要求，编制广告实施计划；

⑵与媒体和广告公司进行沟通，做好广告宣传准备工作；

⑶按计划实施相应的广告宣传和媒体投放工作。

（三）营销计划

⑴根据既定营销策略，制定项目营销行动计划； ⑵编制销售费用预算； ⑶确定项目的销售推广形势。

（四）促销计划

根据项目的总体营销方案和项目推进的实际情况，制定个案促销计划。

（五）房产销售

⑴销售员通过接待客户、电话联络、个人促销等手段进行房产销售；

⑵按照企业统一部署，开展阶段性促销活动： a.与客户签订销售合同； b.按照合同要求，定期回款。

（六）合同评审

会同工程部、法律助理一起进行订单的合同评审。

（七）客户关系管理

⑴建立及完备客户档案（成交前原始资料，成交后的合同及其他资料）；

⑵入住资格的审定（各项手续的完备及房款支付情况）； ⑶客户投诉处理； ⑷参与企业的经营决策。

（八）提案建议

⑴参与企业的经营决策；

⑵对企业有关经营活动提出建议和方案。

财务部岗位职责及工作标准

一、岗位职责

1.认真贯彻落实《房地产开发企业财务制度》。2.严格按照会计制度规定，记账、算账、做到手续完备，内容真实，账目清楚，数字正确，帐表相符，日清月结。

3.负责所有款项收入、支出和各项核算，报表、申报等工作。

4.负责公司统计审报工作和资质年检的协调工作；负责外部机关部门及内部科室的有关沟通、协调、配合工作。

5.负责筹集资金及考核资金的使用情况。

6.负责公司管理费用考核，认真审核收支原始凭证。财务处理符合规章制度规定，数字准确，结算及时。

7.负责公司各项税金的缴纳工作。

8.按时保质量完成经理交办的各项工作任务。

二、工作标准

（一）制定规章制度

⑴编制财务管理的规章制度、会计制度，内部财务控制管理办法，报领导审批后执行；

⑵定期或不定期对财务管理的规章制度的执行情况进行检查。

（二）组织会计核算 ⑴组织会计核算； ⑵进行企业固定资产的账目管理； ⑶定期收集、汇总会计报表；

⑷及时向公司和相关政府部门上报会计报表。

（三）融资管理

⑴根据公司总经理的指示，做好集团的资金筹集、供应和使用管理工作；

⑵与有关的金融机构保持密切联系，积极开拓融资渠道，为集团建立有效的融资途径。

（四）财务计划

⑴统一编制公司的财务计划； ⑵做好各项财务收支工作； ⑶落实年度预算执行情况；

⑷对年度预算的执行情况进行分析。

（五）财务分析

⑴定期进行财务综合分析和预测；

⑵针对问题，及时提出财务控制措施和建议，并上报公司领导参考；

⑶对新投资项目进行财务预测与风险分析。

（六）财务监督

⑴严格执行有关财务制度； ⑵严格监督各项财务收支；

⑶会同其他部门，做好公司审计工作； ⑷对违反财务纪律的事件及时处理，发现问题，报公司领导并提出处理意见。

（七）提案建议

⑴参与公司的经营决策；

⑵协助领导做好经营前景的预测； ⑶为集团领导提供决策备选方案；

⑷做好与同行业相关信息的搜集与整理，及时向公司领导提出建议。

（八）税务工作

⑴及时了解、掌握国家有关税务政策，搜集有关信息； ⑵负责进行报税工作。

（九）按揭贷款

⑴为客户办理房屋按揭贷款手续； ⑵催交售房款。

办公室岗位职责及工作标准

1.认真贯彻执行国家有关的方针、政策、法律、法规；认真贯彻执行、落实公司的各项规章制度，按时完成总经理、班子成员交办的各项工作。

2.负责公司印鉴管理和有关文件、通知的草拟，印制、下发、登记工作。

3.认真做好上级部门的联络和接待工作。

4.认真做好上级文件的接收工作，做到及时上传下达。5.负责与公司及内部有关科室的沟通、协调、配合等工作。

6.认真编排执行好节假日、星期天管理人员值班签到督查工作。

二、工作标准

（一）制度执行

（1）认真执行有关组织协调、文书处理、生活后勤、治安保卫和考勤工作；

（2）规定的原始资料真实、齐全、台账规范、整洁、报表及时、准确。

（二）行政职务

（1）及时准确传达经理的指示决定，并督促贯彻实施；（2）安排各种会议的召开，根据需要做好记录；（3）负责公司首发文的登记管理；（4）主动、热情做好接待工作，按规定安排食宿及其他服务工作。

（三）后勤管理

（1）负责公司办公场所的环境、卫生、保洁工作；

（2）按计划公司置办公用品、用具，并做好登记发放工作。

（四）治安保卫工作

（1）认真做好治安保卫和综合治理工作；（2）努力提高办公和经营场所的治安保卫工作；（3）发生安检，报告及时准确。

（五）车辆管理

（1）妥善安排公司车辆的日常维护、保养等日常管理工作；

（2）及时做好车辆年审和保险购置工作。

第13篇：房产开发公司财务管理制度

财务管理制度(房地产)

财务管理制度

第一章总则 .......................................................................................................................4 第二章财务岗位工作 ...........................................................................................................5 第三章货币资金的管理及印章管理 ...................................................................................10 第四章固定资产管理 .........................................................................................................11 第五章财务预算管理 .........................................................................................................12 第六章、工程款支付、材料款支付、资产设备购置付款管理 ............................................12 第七章会计档案管理办法 .................................................................................................18 第八章发票和收据的使用管理 ..........................................................................................20 第九章财务保密制度 .........................................................................................................20

第一章总则

为规范公司财务管理，建立会计机构岗位责任制和稽核制度，加强对公司财务工作的管理与监督,保证资产安全，充分发挥财务的预测、控制作用；保证资金运营的安全性与收益性；完善财务报告与分析，严格财务审批程序；加强会计档案和发票、收据的管理，提高财务保密意识。根据《中华人民共和国会计法》和《企业会计准则》等法律法规，结合本公司的实际情况，建立健全公司各项财务管理制度。给财务人员的寄语：

“廉洁、敬业、和谐”是敬业精神。

“诚实、信用、务实”乃会计财务人员工作之本。

第二章财务岗位工作

根据公司目前的经营情况，财务部工作管理需要，对财务部岗位分配作如下设置：

一、项目出纳（收银）岗位职责

1、根据公司的营销方案及现行相关的法规规定，配合好内部认购期间、开盘、新开售期间、正常销售期间等工作。如销售单据的使用，银行POS机的准备，各个银行的开户资料（提供给客户转账用），发票和收据等。特别注意刷卡前必须提醒的持卡人必须是卡主本人。

2、负责已售商品房款的收款，收款后给业主开具收据，并告之业主妥善保管好收据。

3、负责与出纳办理好款项交接工作。做好每日和总出纳交接的工作包括: POS机原件、公积金原件、现金缴存和日收款盘点表。

4、负责把当日的售楼情况登记入“销售明细表”中，编制累计销售表、待收款明细表、项目销售及资金统计表。作为客户的跟踪和资金回笼的备查。

5、每天下班前须填好销售台账统计表工作，与营销部及签约人员做好核对工作。

6、每周五下班前须做好周销售台账统计报表工作。

7、根据营销部门的销售佣金方案和支付阶段核对销售佣金的计算。

8、负责财务部资料的归档工作。

9、领导交办的其他工作和部门主管临时安排的其他工作。

10、收银岗位工作表格：日收款盘点表销售明细表累计销售表待收款明细表

项目销售及资金统计表

二、总出纳岗位职责：

1、公司款项结算制度的执行，熟悉收银工作、审核单据，做好工资发放，处理好分期付款款项的回款工作，及时准确结清当天收入及支出，做到日清月结。

2、跟踪好银行融资每月还息及到期还本工作。

3、管理公司银行账户，负责公司银行的提现、转账、账户收款单据的索取等业务工作。

4、负责现金日常款项收支工作，对收付单据进行认真的复核，对数字不符、手续不全的单据不予付款。

5、收、付款后，要在收、付款凭证上盖收付讫签章，并加盖出纳员印章。

6、填制公司银行、现金收款凭证、付款凭证。

7、每日编制出纳日报表，每月末做好现金盘点工作并由监盘人签字确认“月末库存现金盘点表”并归档。

8、领导交办的其他工作和部门主管临时安排的其他工作注意事项：

收到现金款时，及时存入专用存折；客户通过银行转入款到专用存折或监控账户的，及时告知销售员办理收银入单手续。

9、出纳岗位工作表格：出纳日报表支票登记使用表银行存款余额调节表月末库存现金盘点表

三、税务会计岗位职责：

1、收集、整理原始凭证，填制会计凭证和录入。

2、整理、审核会计凭证的单据是否合法、正确和相关审批手续的齐全，定时给财务经理做复审工作。

3、每月末与收银核对和汇总当月销售情况，检查发票与收款单据是否对应、齐全。

4、每月结账前必须做到账单相符、账账相符、账物相符、账表相符的原则，核对各项往来账（预收、预付、应收、应付等往来帐科目）的挂账是否正确，销售收入与税费的勾稽关系是否正确。

5、编制当月的会计报表及报表分析工作，合情合理合规把控税金缴交与税金测算差异情况。

6、熟练掌握财务软件“金蝶”系统的操作，并定时做好数据备份工作。

7、按时申报到税务机关所管辖“项目”的税收征管工作。

8、负责已售商品开具发票工作，并告之业主妥善保管好发票。处理好发票的申购、登记、开具与保管以及归档的整理，严禁丢失发票或发票被盗窃的事项发生，如有此类事发生应及时汇报并报案处理。

9、次月的15日前必须将上月会计凭证整理装订归档。

10、负责公司的贷款卡的年检工作。

11、认真对待税务机关自查、稽查工作。

12、领导交办的其他工作和部门主管临时安排的其他工作。

四、管理会计岗位职责（此项工作目前经理及税务会计兼）

1、认真执行公司财务管理制度的要求，核算项目的每项成本费用开支的归类。

2、严格复核每笔经济业务的真实性、合法性，检查审批手续是否完备，财务核算的要求是否正确。

3、审核费用的报销是否贴单规范、单据金额有无算错、报销发票是否正确，如有出错，及时纠正；审核供应商的材料支付情况是否与合同条款相符；审核班组的借支与结算审批手续是否齐全，结算金额是否正确，结算单的报销人有无借支，工程核算项目的合同是否有工程质保金及合同里其他要注意的事项。

4、原始凭证的归集和整理，填制会计凭证和K3系统的录入。

5、定期与不定期抽点出纳的库存现金。每月末与出纳核对总帐与现金、银行日记帐的余额是否相符，并做每月现金盘点监点人的盘点工作。

6、月末负责检查与税务会计的报表分析，主要包括：收入差异的分析、税金差异的分析及其他科目差异分析（需说明差异原因）。

7、整理归档会计凭证装订工作，并移交由管理员归档；定时备份财务数据工作、保证财务数据安全。

8、每月末结帐后，按时编制项目成本分析表。编制当月的会计报表及报表分析工作，控制各项成本费用的开支情况。

五、财务部负责人岗位职责：

1、按公司架构管理下，具体领导财务部的工作和工作的实施；

2、根据会计制度及本企业实际设置、确定会计核算方法、会计科目及其会计核算形式。

3、组织公司的经济核算工作，充分发挥财务工作的预算和监督作用，组织编制会计、统计报表，并向公司领导汇报财务工作；

4、及时、准确地传达、学习、贯彻公司各项文件、制度，并组织本部人员实施。

5、负责与财税部门、金融部门的联系，处理好与这些部门的关系，做好各项目的税务筹划，合法降低各项目的税务成本。及时掌握财政、税务、金融的时效性文件学习；

6、严格掌握费用开支，认真执行成本、费用的审批和报销制度。

7、参与企业经营管理，提高企业的管理水平和经济效益，为总经理当家理财、把关、做好经营参谋；

8、负责审核各项开支的合理性，与各部门多沟通，合理掌握成本和费用；

9、组织本部门员工业务培训工作，组织部门人员的业务学习，不断提高财务人员的素质和财务管理水平；不定期地召开本部会议，总结、检查、研讨、布置财务工作。

10、做好资金管理，及时做好资金的回笼工作，准时进账、存款工作；保证日常合理开支需要的正常供给；

11、组织建立财务人员岗位责任制，负责对财务人员的考核。第三章货币资金的管理及印章管理

一现金的管理

1.出纳必须对现金做到日清月结，随时清点库存现金。财务部及有关人员必须定期或不定期对库存现金进行抽查，以保证帐实相符。

2.现金库存不得超过公司核定的库存，限额为人民币贰万元。现金的开支范围为：职工的工资、津贴、劳保费、福利费、奖金等及国家规定对个人的零星支出；出差人员必须随身携带的差旅费；结算1000元以下的零星支出等。

3.严格执行国务院关于现金管理暂行条例的规定，不准以收抵支，不准以白条抵库存现金。

4.领取现金时，要持有符合公司资金支付审批程序的有效单据（如借款单或报销单），财务方可支付现金。

5.公司原则上不允许为员工垫付款项，如有特殊情况必须报总经理批准。6．货币的保管：出纳除库存现金外，如银行个人的存折应把存折和密码分开把控，以确保资金的安全。二银行存款的管理：

1.出纳购买支票后，将其号码登记到支票领购簿。支付支票时，需要登记付款对象，支票领受人需要在支票领购簿和支票头上签字。

2.持支票人员，一旦发现丢失，应立刻通知财务部，马上到收款单位和银行挂失查找，查找无效，需到电视台或报社等部门声明作废。

3.银行账户必须经公司领导的同意才能开设，并按国家规定使用，•银行账户只供本单位经营业务收支结算使用，严禁出借账户供外单位或个人使用，严禁为外单位或个人代收代支、转账套现。

4.银行账户印鉴不准一人统一保管使用，印鉴保管人临时出差时由其委托他人代管。

三其他银行票据管理

各种银行票据都必须由公司财务部统一购买，财务部应指定专人负责。每次购入票据时间、本数、起止号等内容登记在票据登记簿上，且必须连续编号。在摘要栏内，也要写明这些支付票据摘要，以备查考。四印章管理

公司应加强对预留银行印鉴的管理。财务专用章原则上由财务负责人保管，个人法人章必须由出纳保管（如公司指定专人保管除外）。各印章保管人不得擅自将自己保管的印章交由他人保管，也不得私自接受他人保管使用的印章。各印章必须严格按规定的业务范围和批准程序使用，不得乱用、错用。印章保管人应在使用时严格审查，注意内容，防止漏洞。保管印章人员因出差等而需由他人暂时保管的，必须予以书面授权并进行记录，登记在案，以备查询；各印章平时不用时，应放在上锁的安全地方，做到“人走章收”。

第四章固定资产管理

固定资产是指使用期限在一年以上，单位价值在人民币2000元以上的房屋建筑物、机器设备、运输工具及办公设备等。

一、固定资产的分类第五章财务预算管理

为加强资金控制，提高资金运用效率，有计划地安排投资活动，对资金收入支出实行预算管理。主管会计应对各部门提报预算的各项支出金额进行合理性的审核和汇总。

为保证预算目标的实现，应对预算的执行情况进行及时的反馈。主管会计每月月底编制预算执行表，比较实际与预算目标的差异，作出差异分析；并提交公司领导审核。

年度终了，财务部汇总各部门的预算和上年的经营情况编制下一年度的预算与实际执行情况分析表。

经营成本费用开支主要包括：经营收入预算、生产成本预算、经营费用、人员编制及员工福利开支、行政办公费开支、固定资产购置等

第六章、工程款支付、材料款支付、资产设备购置付款管理

（注：付款流程可参照公司权责手册）

A、房地产项目工程款、甲供材料及设备购置付款管理

（一）、工程进度款支付审批流程

1.项目部主要负责对施工单位所申报工程款是否达到合同约定的支付条件进行审核确认，对工程形象进度、工程质量、工程资料、已完工程量及到场材料设备数量的确认以及应支付工程款的确定；财务部根据审批确认的应付款额进行扣回应扣款项(水电费、预付款、罚款等) 后金额支付。

1.1施工单位在工程达到合同付款条件后按合同约定期限向监理公司提交《工程进度款支付申请表》（含工程形象进度说明、工程质量验收合格证明文件、已完工程内容及相应数量、已完产值的计价书等）；若为分包单位，其《工程进度款支付申请表》在提交监理公司前须总包单位签署审核意见。

1.2监理公司对施工单位提交《工程进度款支付申请表》中内容进行核实确认并在《工程进度款支付申请表》上签署审核意见后交项目部。

1.3 现场专业工程师、项目部负责人对施工单位提交的《工程进度款支付申请表》中内容以及监理单位的审核意见进行核实确认，并在《工程款支付审批表》中签署审核意见（主要包括形象进度的确认、是否达到合同约定付款条件、已完工程质量以及已完工程量的确认、应扣款项、相关工程资料是否齐全等）后将所有资料交财务部；

1.4 财务部人员根据项目部报送的《工程款支付审批表》及《工程进度款支付申请表》进行复核确认并签署复核意见。对已支付工程款合计及应扣款项查实确认并报送公司总裁审批。

1.5 公司总裁审批完毕后将《工程款支付审批表》及《工程进度款支付申请表》返回财务部，财务部根据公司总裁签署的审批意见作为付款依据并按审批确认金额支付工程进度款。财务部需将本次支付工程款金额告之项目部。项目部根据实际付款情况及时在《工程款支付台帐》中进行登记以便查询，防止重复付款情况发生。

（二）、工程甲供材及设备进度款支付审批流程

供货单位在供货达到合同约定付款条件时按合同约定期限向项目部提

交《工程进度款支付申请表》（含材料及设备的品牌、规格、型号；已供货的数量；《材料及设备验收单》、《材料进仓单》、质量合格证明文件；材料及设备的单价及应支付金额等）（注：付款审批流程参照工程进度款支付审批流程）。

（三）、项目工程结算款支付审批流程

1.施工单位根据《工程结算审批表》中审核确认的工程结算总款及合同约定支付比例提出《工程结算款支付申请表》交项目部审核；

2.项目部专业工程师、项目部负责人根据甲乙双方审核确认的工程结算总款及合同约定支付比例以及应扣款项(水电费、预付款、质保金、罚款等)对《工程结算款支付申请表》进行审核并签署审核意见；

3.财务部人员根据项目部报送的《工程结算款支付审批表》进行复核确认并签署复核意见。对已支付工程款合计及应扣款项查实确认。

4.公司总裁对财务部报送的《工程结算款支付审批表》进行审批确认并签署审批意见；

5.财务部根据公司总裁签署的审批意见作为付款依据并按审批确认金额支付工程款。财务部需将本次支付工程款金额告之项目部。项目部根据实际付款情况及时在《工程款支付台帐》中进行登记以便查询，防止重复付款情况发生。

（四）、特殊情况下的项目工程款支付流程 1.施工单位在合同未签定的情况下已进场施工且施工单位提出工程进度款申请，项目部按《工程款支付审批表》需对其提出的申请款额合理性进行评价审核后上报，由公司总裁审批确认后执行（付款审批流程参照上面）。

2.工程工期变化及现场特殊性原因，施工单位提出工程进度款申请，项目部按《工程款支付审批表》需对其提出的申请款额合理性进行评价审核后上报，由公司总裁审批确认后执行（付款审批流程参照上面）。B、公司资产设备购置款付款审批流程

1、公司本部及项目部需购置固定资产（含办公用品）时，应首先打报告申请购买，写明用途、品种、数量、规格、单价、总金额。

2、项目部购置日常生产经营所需固定资产（含办公用品），金额在5000元内由项目部负责人及本部综合部经理审核，经本部财务经理审批后方可购买。

3、项目部购置日常生产经营所需固定资产（含办公用品），金额在5000元外的由项目部负责人及本部综合部负责人和财务经理审核后，报公司总裁批准方可购买。非日常生产经营所需固定资产购置（即一次性购置）不论金额大小都应先经项目部负责人审核、再经公司本部综合部负责人和财务经理审核，报公司总裁批准后方能购买。

4、公司本部购置固定资产（含办公用品）不论金额大小，经综合部经理及财务经理审核后，报公司总裁批准后方能购买。

二、费用报销管理

所有支出款项需根据《部门费用预算》情况，提前按照“先申请，后执行”原则办理相关财务手续（注：报销审批流程可参照公司权责手册）。

（一）、费用报销程序：

1.报销人填写《费用报销单》《差旅费报销单》→经办人签名→按公司权责手册（款项支付授权程序）签完审批手续→出纳签名付款

2.经办人在报销费用时按财务部的要求粘贴好费用的报销单据，一般情况下，报销人的单据是合法的发票或行政收据等，如有内部收据的或是其他单据的应单独粘贴《费用报销单》，单独报公司领导审批。原则上必须由两人或两人以上参与或执行，并互相监督和共同承担相关责任。费用发生完毕，当事人应在一个星期内将收集到的费用单据加以整理归类，填写《费用报销单》，报销单封面应注明开支用途，并签署当事人、证明人的姓名。

（二）、费用报销粘贴要求

1.报销人报销的原始凭证按“单据粘贴单”的大小粘贴平整 2．分开发票与收据的粘贴

3．《费用报销单》封面也应分别粘贴，发票费用单据附《费用报销单》封面一张，收据或无票的业务另使用一张《费用报销单》封面。业务内容应尽可能单笔业务单笔报销，杜绝累计多业务多票据一起报销。

4．发票和行政收据抬头人的开具：必须按公司全称开具。

5、粘贴单据样式

（三）、差旅费报销 1.因公务需要，经批准后，员工出差可报销额度内相关的费用。

2.出差可分为公务出差和培训。市内办公不属于出差，未使用公司车辆的可报销交通费用，一般座公共汽车票为主。

3.公务出差原则上只报销伙食费、交通费、住宿费。外出培训原则上只报销学费、书费、伙食费、交通费、住宿费。出差期间不算加班费。 4.在公司车辆按排不够情况下，如有需要，经申请批准，员工个人可以自驾车，自驾车报销标准：油费及汽车损耗每公里报销1元，过路桥费实报实销，出差途中车辆维修自负。 5.费用开支标准表 A、餐费开支标准： b、住宿费开支标准： c、交通费用开支标准：

6.特殊情况必须报请公司总裁批准方可执行。7.员工出差住宿，原则上由综合部安排住所，综合部未能安排住所的，住宿费限额在标准内。本着公司与员工相互依存关系，建议员工自觉遵循开源节流的理念，例如：有两人以上出差同性中尽量开双人房，对不同级别的同性出差可按级别高的标准报销。

（四）、业务招待费

1.业务招待费应先填写《业务招待费申请单》，如果部门负责人有年度授信额度的，则在授信额度内，1000元以下的（含1000元）由部门负责人批准方可执行，1000元以上经公司总裁批准方可执行；超出年度授信额度的，则每笔业务发生前需报经公司总裁特批。如果部门负责人没有年度授信额度的，则每笔业务发生前都必须经公司总裁批准后方可执行。如是公司本部的，直接报公司总裁批准后方可执行。

2.如遇到临时紧急开支来不及填写《业务招待费申请单》的，必须按用款审批流程电话请示相关审批领导同意后方可执行，事后二天内按要求补齐审批手续。

（五）、其他费用

其他费用报销参照《公司权责手册》走完审批流程后到出纳处报账。

（六）、有下列情况者不予报销

1.私自涂改的单据；模糊不清的单据；内容与实际不符、大小写不一致的单据； 2.签章不符规定的单据；违反财经法规和结算纪律的单据。 3.丢失单据无法取证者。

4.违章罚款及其他因当事人过失造成的损失（注：公司从人性化角度考虑，因首次到某出差地，对当地路况不熟悉的情况下造成的违章罚款，公司负责报销一半）。5.对使用虚假单据报销者，第一次发现处以虚报金额5倍的罚款，第二次发现直接解除劳动合同，不再留用。

6.对模仿领导签字进行报销者，直接解除劳动合同，不再留用。

三、借支管理（注：借支流程可参照公司权责表）

1、临时借款，应以办理完业务后一星期内报账核销；

2、备用金借款，年终清理一次；

3、专项资金借款，专项资金使用指计划外的业务费、投资性支出、基础设施建设和专项物资采购等资金使用。专项资金使用由公司各职能部门等用款单位事先提出单项用款书面《申请报告》，说明款项的具体用途及将达到的效果、用款数额和具体用款时间。专项资金的预算金额不得随意性，要求提供专业化数据为依据，专项支出结算一但超出预算金额，公司本部财务经理有权终止划拔专项款，待到超出预算部分重新按程序申请审批后才能用款。专项资金使用必须是专款专用，不得挪作他用。

4、所有的现金借款均应按批准的用途合法使用。

5、借款人报销时，将用款的单据按费用报销程序签批好审批手续到财务部报帐。财务人员对报销凭证进行审核，遵循

四、工资发放

每月10号之前做好员工工资表，10-15号发放月度工资，有借款员工应及时扣除。

第七章会计档案管理办法

1.会计档案的范围包括会计凭证类：原始凭证、记账凭证、汇总凭证、其它凭证；会计账簿类：总账、明细账、日记账、固定资产卡片、辅助账簿、其它会计账簿；财务报告类：月度、季度、年度财务报告，包括会计报表、附表、附注及文字说明、其它财务报告；其它类：银行存款余额调节表、银行对账单、其他应当保存的会计核算专业资料、会计档案移交清册、会计档案保管清册、会计档案销毁清册；财务管理规定类：制度、办法、规定；文书类：经济合同、工作计划、总结等。磁性介质会计档案包括：磁盘、光盘、硬盘等。

2.形成的各种会计档案应按顺序排列，依次在右上角编写页号，按年度立卷。归档的会计档案均应保持齐全完整。并编制会计档案保管清册。３.公司外部各部门如税务部门需要查阅会计档案时，必须经公司领导同意，方能接待查阅。会计档案一般不得带出室外，如有特殊情况需要，必须经公司领导和财务部门经理批准，可以提供查阅或者复制，并办理登记手续，限期归还；４.会计档案的保管期限

会计档案的保管期限分为永久、定期两类。定期保管期限分为3年、5年、10年、15年、25年五类。会计档案的保管期限，从会计年度终了后的第一天算起。本规定的会计档案保管期限为最低保管期限，各类会计档案的保管原则上应当按照下表所列期限执行。会计档案保管期限表

会计档案要销毁时，报公司领导批准后销毁。保管期满但未结清的债权债务原始凭证和涉及其它未了事项的原始凭证，不得销毁。应单独抽出立卷，保管到未了事项完结时为止。单独抽出立卷的会计档案，应在会计档案销毁清册和会计档案保管清册中列明。第八章发票和收据的使用管理

一、发票的领购、开具、缴销、保管

1.公司所用发票由财务部按规定统一向税务部门申请购买，按税务部门要求对发票进行管理。

2.公司所用发票由财务人员保管并建立完整的发票登记簿，详细登记各种发票购买、领用和结存情况。

3.已缴销或使用完毕的发票，按《会计档案管理规定》进行保管。4.公司开发的项目如果与机构所在地不同在一个区域内的，按税收征管法的规定，需办理外出经营许可证，在项目达到预售前必须与项目属地的地方税务局办理好两税系统的申请与发票购买工作，保证项目在开盘前的完成此项工作。

二、收据的管理

收据由公司财务部统一购买，由主管会计连续编号登记收据登记簿，统一发放使用。

对已使用完的收据，必须统缴回财务部核销并归档。财务部指定人员管理和归档。

第九章财务保密制度

1、会计凭证、账薄、报表、经营意向、决策资料，财务安排、关系客户资料、财务会议记录，公司有关财务规章制度、证件、印章，会计数据、会计资料及其会计载体（包括计算机、税控装置及程序、电算化程序、备份文字数据的软盘、光盘及移动硬盘等），财务设备等各种资源管理，均适用保密制度，未涉及事项依有关规定或参照本制度执行。任何人不得在未经财务负责人批准的情况下出借或复印会计凭证、账薄、报表及报告。各财务人员及其负责人不得在未经公司领导同意的情况下将其掌握的经营意向、决策资料，公司有关规章制度，证件及会计载体等出借、出租或复印、拷贝给任何人使用。

２.对于财务专用计算机，由财务负责人指定专门人员设置使用密码。专人和财务负责人对该计算机的安全与操作承担责任。

３.财务人员对于重要的文字数据必须及时备份，并对备份文字数据的软盘、光盘及移动硬盘等各种会计载体妥善保管。

４.对于印章的使用，其专门负责人在职责范围内按程序进行使用和登记，对于特殊事项，必须经公司领导签字批准后方可使用，并进行相应登记。

5、财务人员必须遵守公司财务管理的保密制度，.凡违反上述规定者，视其情节严重程度，给予相应处罚。

第14篇：凯德置地房产项目开发企划方案

凯德置地房产项目开发企划方案

凯德置地开发企划

房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。

房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：

第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其它建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。

房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类：

第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。第二类，是把土地由生地变为建设熟地之后再转让的方式。

第三类，其他方式。如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；或者接手在建工程后继续开发等。

在本课题中，仅对房地产开发中最常见的依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，而后出售新建房屋的开发模式及开发程序进行探讨。

第二节房地产业的地位和作用

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一。它的重要作用可以归纳如下：

1.可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；

2.可以改善人民的居住和生活条件；

3.可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；

4.通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；

5.可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道；

6.可以带动相关产业，如建筑、建材、化工等工业的发展；

7.有利于产业结构的合理调整；

8.有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；

9.有利于吸引外资，加速经济建设；

10.可以扩大就业面。

随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。

第三节房地产业的历史沿革

1949年新中国成立后，广大农村实行土地改革，废除封建土地所有制，实现农民土地所有制。“耕者有其田”的愿望变成现实。几年以后，通过逐步实行农业集体化，农民的私有土地转化为集体所有。此后，农村买卖土地的市场即自行消失。

50年代中期到60年代中期，随着对资本主义工商业的社会主义改造，全国城镇陆续开始以“国家经租”的形式对出租私有房屋进行社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产权，改造私房一亿平方米。私有企业占有的土地，国家也以赎买的方式收归国有。从根本上确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体

地位。

十年*期间，对城市房地产管理工作破坏极大。房地产管理机构几起几落，产权管理陷入混乱，违章占地几经泛滥，变相买卖土地时有发生，住宅建设停滞不前，致使住房问题成为严重的社会问题之一。1978年后，“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。” 随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业萌发了。在这种新的历史机遇和历史条件下，房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展起来。从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方都出现了人们称之为“房地产热”、“开发热”的情景。

由于我国的房地产市场还处于初始阶段，故在其运行过程中产生了一些矛盾和问题。比如盲目建设、无证建设而出现的某些失控现象。针对这些问题，针对这些问题，国家陆续作出了许多决策，以逐步纠正房地产业存在的问题。

房地产业在我国是个新兴的产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，必将对国民经济发展起到巨大的推动作用。

第四节房地产项目开发程序概述

房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。

对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。

1．项目开发前期调研程序

项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。

2.项目立项程序

项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。

3．土地使用权取得的程序

土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过(取得建议书批复,可行性研究批复)，并取得建设用地规划许可证后,办理取得土地使用权手续的程序。

4.项目规划程序

项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。

根据国家和济南市有关城市规划的规定,在济南市城市规划区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后,方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下：

（1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。

（2）在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。

（3）根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后,应向规划部门提出审查申请。

（4）经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件。

（5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件。

（6）申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。

5.征地拆迁程序

征地是指项目选址用地为集体土地时,要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后,对集体土

地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。

拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。

征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。

征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。

6.工程建设程序

工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过工程竣工综合验收,达到业主使用条件的过程。

在项目完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请,取得报建证;同时，与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协议,支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用。

7.房地产经营程序

房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。房地产开发商,既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行,且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。

凯德置地开发项目荣誉

2009-10

凯德•风尚在第34届成都市房地产交易会上被评为“居有所值•科技名盘

2009-06

凯德•泊宫荣获2009’广佛新人居十大高端领袖名盘”称号

2009-0

3凯德•风尚被成都传媒集团誉为“2008年度科技创新楼

2008-03

凯德置地被评为2007年度黄浦区优秀外商投资企业

2008-03

“天山河畔花园”被评为2008年度创建上海市节能省地型“四高”优秀小区

2008-03

“林茵湖畔园”东西被评为2008年度创建上海市节能省地型“四高”优秀小区

2008-0

1卓锦万代获得搜狐网焦点网2008中国地产新视角“北京别墅销售十强”

2008-01

凯德置地获第五届北京地产年度风云榜“全国性及国际地产品牌北京表现力十强企业”

2008-01

凯德•品元项目获第五届北京地产年度风云榜“2008年最值得期待楼盘”

2007-11

凯德•上元项目在搜狐网、焦点房地产网举办的“2007中国住宅户型设计大赛”中获得“最佳景观户型奖”

2007-10

凯德置地在由新华社上海证券报主办的2007“责任中国•和谐地产”评选颁奖典礼上，获得“2007最

具社会责任房地产公司”称号。

2007-09

凯德视界：全国人居经典双金奖

2007-09

凯德视界：国际住协绿色建筑奖

2007-08

凯德•上元项目在建设部主办的第13届中国国际城市建设（案例）展览会的主题活动上获得了“高品质复合型绿色人文社区项目”的荣誉

第15篇：产品开发岗位职责

技术总监职务描述为http://整理发布，类型为岗位管理，本站还有更多关于岗位管理，人力资源管理培训岗位管理的资料。正文：岗位名称技术总监岗位编号所在部门岗位定员

直接上级总经理工资等级二级

直接下级技术开发部、品管部薪酬类型

所辖人员岗位分析日期2002年2月

本职：负责组织和领导公司的产品开发、技术改良建立公司质量管理体系并组织实施确保公司产品开发满足市场需求并保证公司产品达到目标质量水平

职责与工作任务：

权力：

公司重大人事、财务、业务决策建议权

公司发展战略、技术开发战略和质量管理战略建议权

权限内技术开发方案的审批权重大技术开发方案的审核权

权限内公司质量管理标准的审批权重大质量事件的裁决建议权

新产品开发可行性研究的审核权和新产品开发成果的组织评审权

权限内的财务审批权

对直接下级人员调配、奖惩的建议权和任免的提名权考核评价权

对所属下级的工作的监督、检查权

对所属下级的工作争议有裁决权

产品开发主管的岗位职责为http://整理发布，类型为岗位管理，本站还有更多关于岗位管理，人力资源管理培训岗位管理的资料。正文：产品开发技术员职位名称产品开发技术员职位代码所属部门

职系职等职级直属上级产品开发工程师

薪金标准填写日期核准人

职位概要:

协助产品开发工程师完成产品研制、开发的日常事务工作

工作内容:

%协助产品开发工程师完成产品研发项目；

%按进度完成工作计划及时记录各种工作要素编制齐全的产品文件；

%严格遵循新产品开发流程保质保量完成试样；

%会同产品工艺工程师完成试生产处理试生产中的设计问题；

%指导样品的制作并对性能指标进行验证；

%协助质量、市场部门解决客户技术问题协助销售部搞好客户服务

任职资格:

教育背景:

◆理工类专业本科以上学历

经验:

◆2年以上相关行业工作经验

技能技巧:

◆熟悉公司的工艺工序、工作原理；

◆具有良好的英语阅读能力；

◆掌握AutoCAD、Office等相关计算机软件；

◆熟悉工程设计软件者为优

态度:

◆工作认真积极有较强的责任心；

◆能吃苦耐劳主动性强具有良好的沟通技巧和团队合作精神工作条件:

工作场所:办公室以及生产场所

环境状况:基本舒适

危险性:基本无危险无职业病危险

直接下属间接下属

晋升方向轮转岗位

2.按照批量生产用途，全面准确及时低查寻不同生产状态的用户，并逐一电话对接确认，及时与终端业务员对接；实地调查，定期整理用户查询、电话对接、实地调查等表格的信息。

3.根据产品特性、专利资料、行业信息等资料，准确、真实、全面及时地查询乙酸叔丁酯新用途以及在新领域的应用。及时查寻对应用户，电话对接，实地调查等工作。定期提供新用途、新应用领域以及新用户一览表信息。

4.及时协助其他业务员做好产品售后服务工作。

5.编写当期用途、用户开发计划，并实施。

6.配合与服从营销部过程控制工作。

7.配合其他岗位做好相关事务。

8.制定当期学习计划，全方位提升自己工作能力。

10.完成领导交待的其他工作。

第20篇：开发总经理岗位职责

开发总经理岗位职责

1、根据集团公司总体发展规划，负责制定公司长期（一般为三年）规划和年度、季度、月度房地产开发计划和利润目标，并组织实施保证各项计划和利润目标的实现。

2、负责建立和健全公司管理机构、规章制度、岗位职责、激励机制、工作流程，协调公司各职能部门的工作，负责对各部门负责人的工作考核，保证公司管理科学、合理、快捷、有效。

3、严格按照程序审核公司各项财务收支，全面掌握、控制公司财务状况，统筹安排，开源节流，控制计划开支，降低公司运营成本和项目开发成本。

4、全面负责房地产项目可行性分析论证、风险评伏、政府报批、

5、招投标、施工管理、成本控制、竣工验收及营销等工作。

6、组织安排与政府部门合作单们及客户等各方面关系的公关工作，维护与提升公司形象和声誉。

7、对开发项目的设计、工程、成本、营销负直接领导责任，负责各部门的日常管理工作。

8、负责房地产项目规划、设计工作、开发方案，组织有部门、志家审核规划设计等方案

9、负责项目勘察、设计委托及管理工作

10、审批图纸会审记录、施工组织设计、签证等关键性工作等工作把关。

11、负责监督设计、监理、工程发包、材料设备采购等招标工作。

12、工程项目成本、质量、进度工作的全程管理、监督、监控。

13、负责项目各参建单位的组织和工程施工总协调。

14、全面把握工程验收并组织与物业交接工作。任职资格要求：

1、建筑、工程等相关专业大专以上学历；

2、3年以上房地产公司高级管理工作经验

3、有主持3个以上房地产开发项目全程运作的成功案例，熟练掌握房地产项目的前期、选址、规划、用地、施工、营销推广、物业管理等流程；

4、具备较为丰富的社会资源和行业资源；

5、具备廉洁、诚实、勤勉、负责等优良品质.

6、精通现代企业管理，具有优秀的组织决策能力、市场洞察分析能力、行业认知能力、商务谈判能力、财务筹划能力、团队领导能力、沟通协调能力。

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房产项目开发岗位职责

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第17篇：开发总监岗位职责

第18篇：开发管理员岗位职责

第19篇：市场开发岗位职责

第20篇：开发总经理岗位职责

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