前期物业工作计划

推荐第1篇：前期物业工作计划提要

前期物业工作计划提要：第一阶段是参与提供方案设计条件；第二阶段是参与初步设计的审核，主要工作是查看设计条件的落实情况，及对各细部进一步研究并提出建议；前期物业工作计划

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前期物业工作计划

一、前期物业工作主要有如下四方面：

（一）、参与规划设计、施工跟进

1、规划设计

（1）、参与目的：使设计在满足技术、规范要求下要同时满足便于使用、易于维护、运行可靠、安全，使用和维护费用低的要求。

（2）、阶段划分：第一阶段是参与提供方案设计条件；第二阶段是参与初步设计的审核，主要工作是查看设计条件的落实情况，及对各细部进一步研究并提出建议；三是参与施工图纸会审，审核设计条件和建议落实情况和对设计进一步的审核。

（3）、时间及重点：规划设计阶段的参与主要是跟随工程的规划设计实际进度进行。物业参与的重点是设施设备和公共部位的质量保证。

为保证工作质量，应该对工程的每个分部工程进行分析，提供相应的建议。

2、施工跟进

（1）、目的：熟悉土建、设施设备、管路的敷设情况，为以后管理打下基础；二是参与工程的验收工作，控制工程的施工质量，确保工程的使用功能，减少工程维修量和费用支出，避免造成使用纠纷；三是收集各种工程技术资料。

（2）、要设计出相应的表格和工作程序来保证施工跟进的工作质量，

（二）、确定物业公司运行所需文案

鉴于公司预在本项目建立正规的物业管理模式，因此，公司的架构和运行模式需要重新建立。

1、运行模式：新的公司运行模式采用iso9001：2000版的模式建立。

2、具体内容：http:///新的运行模式的文件共分成如下三个层次

（1）、质量管理手册： 主要包括公司的质量方针和质量目标，组织机构设置，各部门、岗位职责、权限及沟通，相互关系。

（2）、程序性文件： 针对公司各部门的具体工作编制相应的程序性文件进行控制。

（3）、第三层次性文件主要指对部门的各质量活动和操作进行描述和规定的详细作业文件，包括质量记录、相关标准和制度等。

根据上述方案，由顾问公司根据我公司的实际情况，提供相关文案，经审核通过后，作为公司的正式文件。

为确保顾问公司提供文案的进度和质量，编制顾问进度计划，经双方确认后执行。每项工作按照如下程序进行：根据进度计划确定工作内容----我方提出编写要求----按要求提供资料---我方审核通过后批准执行。

根据开发商提供的的项目计划完成时间在2005年6月，以上文案在2005年2月末以前完成。

（三）、筹备设施设备采购、人员招聘及培训

1、依据：根据确定的岗位说明书、人员到岗计划及办公计划进行。

2、时间：2005年3月进行人员招聘，

4、5月人员培训。

3、时间可根据实际情况进行调整。

（四）、接管验收、物业公司正式运行及改进

1、按照规定对物业进行接管验收。

2、公司按照既定模式运行。

3、在实际运行过程中持续改进。

二、公司人员需求计划

1、2005年3月前，共需三人，项目负责人一人、内业资料一人、工程负责人一人(暂定名)。

2、分工：

（1）、项目负责人： 参与以上四个方面工作的全部工作，重点负责

2、

3、4方面工作，并对规划设计、施工跟进工作进行指导和监督。

（2）、内业人员：直接受项目负责人领导，协助项目负责人进行工作，熟悉相关工作内容，对工作过程中的资料进行规范管理，完成领导交办的工作。

（3）、工程负责人：直接受项目负责人领导，负责

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推荐第2篇：物业前期接管工作计划

物业前期接管工作计划

一、客服部物业前期接管工作职责：

1.与开发商签订《物业管理委托合同》。

2.与开发商资料交接，办理业主入住，配合工程接管验收。

3.在项目经理的安排下，协助开发相关部门完成备案及业主对物业服务的咨询事宜。

4.编制接管、入住所需资料清单，报项目经理审批。

5.配合项目经理完成物业用房选址、装修、办公室布置及办公用品采购等工作。

6.依据项目《物业接管验收计划》，落实相关物业验收的标准、方法和日程安排。

7.协助项目经理与开发沟通，初步建立业主联系清单。

8.结合项目实际情况汇总交接资料，并配合工程部进行钥匙、资料等接管验收。

9.对交接验收存在的问题汇总，提交项目经理。

10.依据开发商的入住通知时间，配合公司财务计算物业费、供暖费、垃圾消纳费等应收及代收代缴费用。

11.依据入住时间协助公司做好，入驻现场的布置及相关资料的印制工作。

12.熟悉周边环境、小区布局，熟知业主手册、物业协议中的内容。

13.完成业主入住时签约、资料钥匙的发放工作。解答业主对物业的疑问。

14.完成上级领导交办的其他事宜。

二、各部门共同汇编的文件：

⑴．《房屋使用、管理、维修公约》

⑵．《房屋质量保证书》

⑶．《房屋使用说明书》

⑷．《房屋交付（入住）通知》

⑸．《入伙授权书》

⑹．《业主（使用人）服务指南》

⑺．《装修管理规定》

⑻．《办理装修流程说明》

⑼．《治安、消防协议书》

⑽．《二次装修施工区域治安、消防承诺书》

⑾．《二次装修协议书》

⑿．《业主联络资料登记表》

⒀．《收楼须知》

⒁．《物业管理费收费标准》

⒂．《公约承诺书》

备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到北京市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。

建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主，由业主签字（盖章）认可、执行；《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主（使用人）服务指南》、《装修管理规定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致

三、管业部前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜

1.制订《物业管理收费标准明细》：物业管理费（押金）、车位费（押金）、租线费（押金）、装修管理费（押金）。

2.制订《业主（使用人）收楼流程》，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并告知此流程中涉及的部门。

3.制定《业主（使用人）二次装修管理流程》，建立“业主（使用人）装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表（管业部）”、“施工人员出入证”。

4.制订《有偿服务价格表》：维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。

5.制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待）、工作程序、管理制度。

6.编写《车位租赁（购买）协议书》、《电话租线（购买）协议书》。

7.落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地（楼层垃圾间）。

8.编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。

9.制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。

10.制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。

11.制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。

12.制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。

13.制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。

14.制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。

15.制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。

16.制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。

17.制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”；统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制（公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章）。

18.制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物19.品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。

20.制订《内部行文管理规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。

21.制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案（

一、

二、三级）目录表”、“档案借阅登记表”。

22.制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员）、工作程序、管理制度。

23.联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。

24.制订《开办费使用方案》，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。

25.制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。

26.制订《计划性工作管理办法》，建立“年度（月度、周）工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”。

四、与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接

确定收楼时间

确定物管费的起计日期

前期工程遗留问题的解决

办理大厦前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作：

△．产权资料

房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据；是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证；也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业公司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：

项目批准文件

用地批准文件

建筑执照

拆迁安置资料

房地产平面图

面积测绘报告

小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单

△．市府验收合格资料

建设工程竣工验收证书

市建筑消防验收合格证

市小区办综合验收合格证

用电许可证

供用电协议书

卫星地面接收设施许可证

电视共用天线合格证

电梯使用合格证

△．工程技术资料

技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有：

竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸

地质勘察报告

工程合同及开工、竣工报告

工程预决算清单

图纸会审记录

工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）

隐蔽工程验收签证

沉降观察记录

竣工验收证明书

钢材、水泥等主要材料的质量保证书

新材料、构配件的鉴定合格证书

水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书

砂浆、混凝土试块试压报告

供水、供暖的试压报告

园林绿化的图纸和清单

设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单

有关政府部门对分类项目的批文

有关工程项目的其他重要技术决定和文件

△．须移交物业公司管理的资料

用水申请审批表及月供水计划执行表

机电设备单台说明书、调试、订购合同

分摊面积、建筑面积的测绘报告

对外委单位进行调研，签订外委合同

从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理。

调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同》

调研外委保洁公司（三家以上），签订《保洁合同》

调研外委绿植租摆公司（三家以上），签订《绿植租摆协议》

调研灭虫、灭鼠公司（三家以上），签订《消杀协议》

调研保安公司（三家以上），签订《外保合同》

调研电梯公司，签订《电梯维保合同》

视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》

视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同》

视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》

视物业具体情况，联系干、湿垃圾清运单位，签订《垃圾清运协议》

视物业具体情况，联系汽车清洗、保养单位，签订《洗车台租赁协议》

视物业具体情况，联系楼宇系统维保单位，签订《楼宇自控维保协议》

五、物业交竣验收，正式接管

根据各项目的施工进度和小业主（或租户）入住的情况不同，开发商（或大业主）可视需要要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和开发商验收基础上以物业公司验收通过为准。

△.物业验收条件

物业验收移交，必须满足以下条件：

提供被验收物业的竣工图（若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明）

提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料

提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款

出示政府有关职能部门验收证明

提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料

提供必要的专业技术介绍和培训

提供所有测试、检验和分析报告

清洁被验收的场地、设备和机房

△.拒绝验收

对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：

严重违反国家有关法规

未能通过有关政府职能部门的验收

工地与交付物业不能有效隔离

机房不能完全独立封闭

其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业

△.缺陷整改

对在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保养引起的受损等情况，物业公司将会做详细的缺陷记录，以供开发商（或大业主）督促承包商（或供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重的，则向开发商（或大业主）建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。

△.试运行

若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主（或租户）入住需要必须开启运行某些设备或系统，物业公司一般仅做实物验收，并严格按开发商（或大业主）的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商（或供应商）把关。若发生任何问题或意外，除物业公司人为原因外，责任由开发商（或大业主）及其承包商（或供应商）负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚的列明有关各方责任。

△.验收通过

被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商（或大业主）应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。

△.保修期

按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要开发商（或大业主）与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商（或大业主）应酌情予以补偿。

△.一般操作和维修保养手册递交要求

承包单位在物业移交前，须递交设备／系统的操作和维修保养手册（以下简称“手册”），以确保物业公司操作人员能尽快掌握验收设备／系统的操作和管理，一般有以下要求：

承包单位须在设备／系统验收前一个月递交手册，以便物业公司的操作人员有时间了解该验收设备／系统的基本情况。

六、入住办理

入住阶段

1.入住准备阶段注意事项：

1.1物业办公室选址、装修具备使用条件

1.2开办费、预算

1.3入住地点确定、应急预案制定、现场人员安排。

1.4入住前培训。

1.5确定建设方工程质保金的留存方式。

1.6相关工作的苟洽。

1.7资料准备：《前期物业服务协议》、《宠物豢养协议》、《治安消防协议书》、《业主手册》、《临时管理规约》、《装修协议》、《装修环境保护协议》、《装修治安消防协议》、《装修许可证》、《人员出入证》、《特约服务及收费标准》等。

2.入主阶段

2.1入主阶段主要工作内容

2.1.1接管入住客服组分成：入住签约组（含接待）、收费组、资料钥匙发放组。

a.接待人员：负责入住现场业主接待、指引引导业主前往入住组办理相关手续，简单回答业主相关物业知识及复印相关证件。

b.签约组：核查业主身份，与业主签署各项合同及协议，给业主开具收费明细单。

c.收费组：核定业主是否已办理签约手续；收费明细单金额是否正确。收取各项物业应收应缴及代收代缴费用。（公司协助）

d.资料钥匙发放组：核对业主是否已经缴纳应缴费用；发放业主资料、钥匙；业主在未办理签约、缴费手续，提前验房时，将此户钥匙交给工程部验房员（领取钥匙应有记录），验房无问题或有问题已经解决的，将验房钥匙转交资料组。如需要留备用钥匙检修的，填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。

2.1.2接管入住工程组由工程部主管统一调配，部分转换为入住验房组，其余根据实际情况并入工程整改组及日常服务工程组（运行组）。

a.验房组负责陪同业主现场对房屋进行验收，将问题记录到《房屋验收单》，统一汇总报到整改组。

b.工程验房组人员，在入住前必须统一由整改组负责人培训，要求明确维保修复的范围、标准及日后业主装修阶段对于隐蔽工程的维保范围界定。就维保问题统一对业主的答复口径。

c.将现场业主反映的问题及时汇总到整改组。

d.结合实际情况协助其他部门完成工作。

2.1.3工程整改组：（该时间段物业接管验收及业主验收的整改问题同时交叉存在）

a.跟进、落实每日业主在入住验房中查验出的需维保修复的问题。接管验收开发商陆续交付的单项工程。

b.继续跟进、落实物业接管验收时的整改问题。

c.对已入住进入装修阶段时业主发现的维保问题（含隐蔽工程），到现场确认并落实整改方案，做好详细记录由事务部存档备查。

2.1.4日常服务工程组（运行组）

a.业主二装的咨询和申请手续的审批

b.日常维修、巡视。

c.对已交接处在维保期（不存在整改问题）设施设备进行巡视，保持与维保方的有效沟通。

2.1.5日常服务客服组（运行组）

a.业主二装的咨询和申请手续的办理

b.接待来访业主的咨询和来电

c.负责入住现场的综合事务性工作；

d.整理并装订当天业主入住档案；

e.录入业主信息、报修内容等。

2.1.6秩序维护部

a.负责入住现场秩序保证井然有序，杜绝无意外事件和突发事件发生。

b.园区各门岗及公区巡逻，杜绝无意外事件和突发事件发生。

c.负责维持物业服务中心内部秩序。

d.疏导园区交通，预防和查处治安事故。

e.检查“四防”设施，增强小区的安全措施监管。

f.加强尾随人员、装修人员、业主、出租人员及地盘人员的多方交叉管理。

2.1.7环境部

a.负责入住现场区域和物业办公区域环境卫生整洁、无污染。

b.负责园区内公共区域及楼道内卫生干净整洁、无污染。

c.发现有随意倾倒装修垃圾的及时向物业中心汇报。

3.注意事项

3.1物业服务中心成立应急指挥小组，负责入驻现场突发事件处理。提前制定解决预案。

3.1.1入住办理现场中，如正在维修致使钥匙不全的房屋，业主前来办理入住，向业主解释说明得到认可后填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。业主不予理解及时联系项目经理解决。

3.1.2验房组根据业主验房实际情况，可及时联系现场物业服务中心，安排人员现场维修。

3.1.3整改工程组根据验房单上的实际问题情况，及时联系现场地盘人员进行维修，现场可以维修的，修好后安排业主验收。遇重大维保问题，及时填写整改单（依据与开发建设方的相关约定），联系相关责任人解决，同时汇报项目经理，并做好相应的时间安排及修好后的验收工作。

3.1.4如业主要求先验收房屋，在办理入住手续或缴纳物业相关费用，原则有项目经理直接处理。但有开发人员陪同，或关系要求。场负责人可落实解决。

3.1.5有入住现场晕倒、业主集体哄乱，园区突发治安问题等紧急预案。

3.2保洁基本要求

a.入住大厅保洁：

1）负责办公区域桌椅、文件柜的擦拭、摆放；

2）负责室内及室外地面的清扫；

3）负责垃圾的收集、转运工作，垃圾袋及时更换；

b.办公、生活区保洁：

1）负责擦拭办公桌椅、电脑及电话；

2）擦拭玻璃、窗框，保持无尘、无污迹；

3）及时清倒垃圾，更换垃圾袋；

4）文件柜、展示柜、书架，各打印、复印设备无尘土、无污迹。

c.小区保洁：

1）严格执行保洁作业规程，按保洁标准提供服务。

2）负责园区楼道梯级、车棚（库）、马路及公共区域的清扫保洁。

3）负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦抹。

4）负责楼道杂物的清理。

5）负责垃圾的收集、集中、转运。

6）负责垃圾桶、垃圾集中点的清洗、消杀工作。

7）按保洁作业规程，领用、保管清洁工具、设备、物料。

8）按照入室清洁服务规程，提供特约清洁服务。

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前期物业情何以堪

在我们以往处理的物业纠纷信访中，矛盾最为尖锐的就是前期物业公司与业主之间的不和谐，之所以会将矛盾愈演愈烈主要还是因为物管公司的认识不足。前期物业都是开发公司在项目竣工验收后指定的物业管理公司，它有一个很大的特性就是临时性，前期物业或多或少的摆脱不了裙带关系，而广大的业主也未必能准确地将开发公司的责任与物业公司的责任区分开来，若因此没有做好物业服务工作，更是必定成为了激发矛盾的导火索。前期物业都是与开发公司签订物业服务合同，也因此偏离了应该对业主负责为业主服务的基本原则。业主有权利要求重新选聘新的物业公司，一旦物业服务合同重新签订，前期物业服务合同就自动解除。多数被解聘的前期物业公司总是夹杂在提供了服务确无人买单，付出了劳动确得不到报酬的尴尬境地，业主们或多或少把对开发公司的不满发泄在了前期物业管理公司头上。这需要物管公司耐心的做好宣传工作，划清责任，更多的为业主着想。无论是前期物业也好，新聘物业也罢，都是致力于良好的服务态度，过硬的服务质量。物业从业人员与小区业主之间的沟通是非常重要的，物业公司提供优质的服务，业主当然也应该对享有的服务买单，良好的服务态度，专业的服务水平必定也能得到广大业主的认可。只有双方的相互理解和认可才能更好的持续的发展下去。

任璐歆

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兴安·金都瑞园

前 期 物 业 服 务 协 议

安阳市兴安物业管理有限责任公司

二零一三年制

前 期 物 业 服 务 协 议

甲方：安阳市兴安物业管理有限责任公司 联系电话：

乙方： 身份证号码： 联系电话：

本物业名称：兴安·金都瑞园住宅小区

乙方所购房屋基本情况：

坐落位置： 楼 单元 层 户

建筑面积：＿＿＿＿平方米 类型：_＿＿＿＿

为加强金都瑞园住宅小区的物业管理，保障区内房屋和公共设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、舒适文明的居住环境，甲乙双方根据《物业管理条例》和相关法律、法规，并根据《商品房预（销）售合同》及甲方和河南兴安投资置业股份有限公司签订的《兴安·金都瑞园小区前期物业服务协议》，在自愿、平等、协商一致的基础上，同意签订本协议，以便共同遵守。双方就前期物业管理服务达成如下协议：

第一条 双方的权利和义务

一、甲方的权利和义务

1、根据有关法律法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度；

2、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、服务；

3、建立、健全本物业的物业服务档案，及时记载变更信息，并为业主的个人资料信息保密；

4、对业主和物业使用人违犯本合同和《临时管理规约》的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促其改正；

5、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

6、依据本协议向乙方按年度收取物业服务费，费用到期前一个月，乙方向甲方缴纳下年度的物业服务费用；

7、每年在小区内公示物业服务费用收支情况；

8、提前将装饰装修房屋的注意事项书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；

9、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务，费用由乙方支付；

二、乙方的权利义务

1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2、监督、帮助甲方的物业管理服务行为，可以就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；

3、遵守相关的物业管理法律法规和本物业的《临时管理规约》；

4、依据本协议向甲方按年度缴纳物业服务费，费用到期前一个月，乙方向甲方缴纳下年度的物业服务费用；

5、装饰装修房屋时，遵守相关的法律规定、《金都瑞园装修管理规定》和双方签署的《装饰装修管理服务协议》的约定；

6、未经甲方同意和相关行政部门审批，不得擅自改变房屋的使用功能；不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，办理相关手续并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

7、转让房屋时，应事先通知甲方并结清各项费用，同时明确告知受让方与甲方签订本协议。

8、如遇楼下业主房屋内卫生间等部位漏水需要维修的，楼上业主应当配合楼下业主的维修并提供维修方便，不得阻挠、拒绝；

9、楼梯间的公共照明费用未包含在物业服务费中，需由单元内业主另行共同承担。除此以外其他小区内公共场所照明费用已包含在物业服务费中。

第二条 物业管理服务内容

一、房屋共用部位和设施的维护和管理

共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，包括房屋主体的承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、公用通道等；

二、住宅区共用设施设备及公共场所的维护和管理

共用设施设备是指共用的污水管道、雨水管道、落水管、地下排水管道、化粪池、电梯、天线、小区内道路（市政道路除外）、路灯、园林绿化、公益性文化娱乐体育设施、智能化、消防设施等；

三、环境卫生

包括楼道清洁、住宅区内公共场所保洁、垃圾清运等；

四、公共秩序维护

甲方维护本物业区域内的公共秩序，遇有对本小区公共秩序造成妨碍的，移交并协助公安机关处理；

五、交通秩序与车辆停放

按照小区的整体规划，负责车辆停放秩序的管理；

六、房屋装饰装修管理

根据有关法律法规规定、《装饰装修管理服务协议》及《兴安·金都瑞园装修管理规定》实行管理；

第三条 物业管理服务质量

一、房屋外观：良好、整洁，无妨碍市容和观瞻；

二、设备运行： 设备运行良好，使用正常，维修及时；

三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：

1、小区路面整洁、维修及时、无破损；

2、配套设施维修及时、完好无损；

四、环境卫生：定时消杀，垃圾及时清理，环境整洁；

五、绿化：花草长势良好，修剪及时；

六、交通秩序与车辆停放：车辆停放有序；

七、公共秩序：住宅区内秩序良好；

八、消防：系统设备定期检查，使用正常；

九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修： 维修及时；

第四条 物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用）

一、乙方按年度预交管理服务费；费用到期前一个月乙方向甲方缴纳下年度费用；

二、各类物业管理服务收费标准（按房屋建筑面积计收）

1、住宅物业：每月每平方米建筑面积收费标准为人民币_1.2元；

2、商业物业：每月每平方米建筑面积收费标准为人民币0.9元；

3、乙方原因造成房屋空置的，按建筑面积每月每平方米1.2元；

三、乙方出租物业时，对物业服务费用支付有约定的，按其约定收费但乙方应承担连带责任；无约定的，物业服务费用由乙方缴纳；

四、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用；

五、装修垃圾清运费及装修管理服务费按《装饰装修管理服务协议》及《兴安·金都瑞园装修管理规定》执行；

六、电梯是楼内全部业主的共用财产，电梯正常运行费用已包含在物业服务费中，由楼内全体业主按同一标准支付物业管理费。

第五条 其他有偿服务费用

地下车库公共部位保洁、照明费用： 15元∕月∕个； 第六条 代收代缴收费服务

水费代收时间为每月的＿＿日至＿＿日，乙方需按时交纳。

第七条 维修资金的管理与使用

一、根据《物业管理条例》及相关物业管理规章规定，本物业建立共用部位、共用设施设备维修资金，乙方应按当地政府相关规定按时缴纳房屋维修资金；

二、住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

三、维修资金使用按照相关规定及法定程序进行。

四、维修资金不敷使用时经当地行政管理部门审核批准按乙方占用的房屋建筑面积比例续筹。

第八条 其它约定事项

一、为维护公共利益和他人合法权益，在不可预见情况下，如发生天然气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急避险措施造成乙方损失的，甲方不承担责任。

二、房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护、大中修、更新费用承担：保修期内属保修范围的由建设单位承担；超过保修期或不属保修范围属于维修资金维修范围的，由相关业主共同签字，按照有关规定办理手续从维修资金中支出；不属保修范围和维修资金使用范围的由该共有部分业主按建筑面积比例承担。

第九条 违约责任

一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所多收的费用；

四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日加收应交物业服务费用的1﹪的违约金；

五、乙方在装修时违反相关法律法规和规章规定以及《房屋装饰装修管理服务协议》约定的，甲方有权责令乙方整改、恢复原状并赔偿经济损失；

六、乙方擅自改变房屋功能，占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备，甲方有权责令乙方整改、恢复原状并赔偿经济损失；

七、乙方无理拒绝对房屋毗邻部位的维修时，甲方有权责令乙方予以配合；

第十条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，提交安阳仲裁委员会仲裁。

第十一条 本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十二条 本协议自双方签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。

第十三条

本协议一式两份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。

甲方：安阳市兴安物业管理 乙 方： ＿＿＿＿

有限责任公司

经 办 人：＿＿＿＿ 年 月 日 年 月 日

推荐第5篇：物业工程部前期介入工作计划

物业工程部前期介入工作计划

根据江苏银行办公楼建设的进度及现场实际情，我物业公司将提前介入本项目，为本项目建设质量每一个环节，每一道工序，结构安全状况、人性化使用方便提出合理化建议。按有关规范严格巡查每一部位，每一项设施设备。重点考虑减少今后物业管理中产生的问题和矛盾，便于维护与管理，降低成本管理费用。从物业管理各项细节出发，熟悉几大系统结构，发现各种缺陷、安全隐患、施工不规范、物业遗漏工程等问题及时向甲方反映，建议施工方立即整改。并同甲方、监理公司及施工方都保持紧密联系。对项目规划设计图纸进行审阅，机电设备、物业智能化系统、安保系统、停车场管理系统、公共照明设备、装饰材料、物业的平面布局、功能区域划分进行审查等，提出专业合理化建议及改进方案。建立健全各项巡查验收资料档案备查，通过规范的管理制度和扎扎实实的辛勤劳动，一步步打开工作局面，确保前期介入最终达到预期效果。

一、工程部前期介入目的；

1、完善物业的使用功能。

2、改进、改善物业的具体设计。

3、能更好地监理施工质量。

4、为接管验收打下基础。

5、便于日后对物业的管理。

6、在项目建设中存在的一些工程质量问题，涉及到土建、消防、供配电、给排水、空调、电梯，致使工程存在许多通病和瑕疵。有些是显露的，如墙面地面不平整、裂缝、起皮、脱落等；有些是隐蔽的，如保温砂浆工艺、做法不到位、面层空鼓、屋顶、外墙、卫生间漏水、烟道串味等。后者更为危险，一旦有了这些隐患，必然对后期物业管理产生很大不便。

7、全面熟悉项目总体规划，施工过程，对结构以及管线走向，设备安装做到心中有数。并对工程质量巡查监督，对可能出现的种种隐患了如指掌，便于在后期管理各项设施维修养护工作，减少物业设施的返修工作量。记录、或拍照保存相应的证据在未来隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。也确保物业日后提升管理质量，更减轻日后的管理难度，并为顺利移交拿出依据。

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二、合理选择配备现场介入人员

现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准。

1、有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能、停车场等）的人员。

2、有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员。

3、有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全。

4、专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

三、技术的支持工作

物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合，发现问题及时反馈，对现场发现的问题要及时向甲方反映（技术监管方），提出建议，并与施工部门沟通，从另一个方面提醒甲方等。

四、做好与现场各方关系的协调

甲方、施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，为保证现场协调及时有效需编制工程联系人员详细清单。

1、深入了解项目特点，拟定现场计划：

在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划；审读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。

2、关注工程进度，记录现场情况：

在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护工作做准备。

（1）根据工程计划，调整工作计划；随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。

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（2）记录设计方案和施工图纸变更；物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为我们物业公司的后期接管提供便利 （3）记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置

3、参加施工期间的专业会议，提供建议：

（1）通过参加施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。

（2）根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。

4、通过对项目的深入了解，提供现场合理化建议：

（1）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。

（2）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；物业现场介入人员应通过记录现场的情汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项关注各单项工程设备的调试试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。

（3）优化施工质量的建议。关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性。

5、跟踪现场建议采纳情况：

物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，在必要情况下要坚持，促使甲方采纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理 提供参考。

6、收集、整理现场资料：

（1）施工图纸；

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收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸 （2）机电设备及建材的资料

收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。

7、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利：

（1）建立初步设备台帐；

随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。 （2）拟写初步交接方案；

根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业工程管理的到来好充分准备。

（3）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作

五、前期介入图纸审核、巡查重点；

1、物管用房方面；要求配置物管用房、功能用房和设备用房。其它用房的预留，（管理处办公室、员工宿舍食堂、保安岗亭、垃圾收集站、物料仓库、电工值班室、清洁工工具房等）。

2、电气方面；注意各设备房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题。对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路的走向、线径、具体预埋点进行了解。对照明线路设计是否超负荷，路灯尽量采用公路用灯具、节能灯泡，可耐锈蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、减少跳闸、密、亮度适中，保障可靠供电等，（方便日常维修、减少开支、节约能源）。单元楼道灯最好采用光控红外线开关（以方便业主使用，减少公共照明浪费电 量）。更方便后期的维修、保养和管理。

3、消防方面；对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解。对电路系统中的风机、风阀的分布、工作原理进行掌握。掌

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握消防主机、各种联动配套的工作原理，回路的分布，卷帘门的分布、报警器安装部位等。

4、给排水方面；了解供水的系统情况，各楼层供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。供水方式，水压是否达标，各个阀门的位置及是否发生爆水管可分片关闭阀门，不至于关总阀影响其它用水，如产生漏水有地漏排放不至于产生大的损失。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空调水）的走向，检查口的位置，化粪池的位置等。地下排污管道要铺设合理，坡度要适宜，没有压扁堵塞现象。井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时竹片长度或机械疏通机可达长度，路面低洼处排水要专用下水井等。排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

5、监控方面；智能防盗设备要完善，外围尽量考虑封闭式管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，周边防翻越、女儿墙防攀越。各种监控镜头的设置足够合理，对出入口的设置合理，停车场的智能化无安全隐患，管道井是无安全隐患等、各单元门、停车位、外围、巡视死角，平台等应加装监控镜头确保安全。

6、清洁方面；可以关注各垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，电梯厅内吸尘用电是否方便。天台是否设置照明及水龙头，垃圾收集点，洗拖把水龙头、以方便清洁用。地漏与清洁有关的问题是否设计到位。

7、空调机方面；预留空调安装位置及空调滴水管。在预留分体空调机位的同时，考虑新产品如，如空气源、太阳能热水器等。随着生活水平提高也可预留中央空调机位，即可安装分体空调，又可安装中央空调机，还方便以后维护。所有空调穿墙孔洞预留，管口外斜下防水措施。

8、集中抄表方面；水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层、有安全防护的水、电间、柜等。公共用电、（电梯、公共照明、景观、水泵、消防、风机设备等），安装独立电表计费，用于以后

一、二级合理分摊计算给业主，减小猜疑。楼道内电表箱柜等应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。

9、信报箱方面；设置亦要考虑邮政投递需要放在首层显眼位置，信 报箱的规格和锁要符合要求，方便业主收取。

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10、车位方面；配置要考虑到车辆及临时车位停放尽量充足。有清晰的路线指示标识，地下室有安全的限高龙门架，出入有先进的自动刷卡系统，规范停车的管理规定等。

11、公共设施方面；设备房门要有安全防护设施、警示牌等。电梯轿箱内、绿化草地有温馨提示宣传画等。

12、弱电方面；电话、宽带、电视、音响、监控、煤气报警系统等，所有布线设计应考虑周全，各房间都应配置预留电话插座、宽带插口、电视插座等。

13、公共楼道方面；通道墙面应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍），有利于清洁美观等。

14、垃圾方面；垃圾收集站最好设立在后门出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运。

15、其它方面；

1）；重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。特别供水管路建议走明管，如漏水不易发现而产生水费，有利及时发现漏点，更减少维修费用。

2）；办公楼配套公共设施规划设计要一步到位，管道煤气，智能综合布线，考虑将来发展用，不至于产生开挖、明敷等影响美观。

3）；阳台设计全、或半封闭，业主后期大多会自行封闭不统一，不规范。阳台很多会放花盆，（底部向里倾斜做好防水层），以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便。

六、工程部详细巡查内容；

1、主体；房屋结构无裂缝、沉降符合有关规范，外墙瓷砖缝隙水平垂直、不得渗水。可参见《建筑工程施工及验收规范》， 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须答合要求。

2、屋面；各类屋面排水畅通，无积水，不渗漏。平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修通道。排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。防水卷材接口密实、不脱落，排气管畅通。

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3、地墙、面；找平层与基层、墙体必须粘结牢固，不空鼓。整体墙地面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷，梁底天花板表面平正、接缝均匀顺直，阴阳角线脚顺直、无缺棱掉角。

4、卫生间；阳台、卫生间地面与相邻地面的相对标高应符合要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏,与客厅地面低2公分左右，穿楼排污管加套管方便维修。防水层应作24小时闭水试验。靠客厅、卧室墙面防水要做1.8米高度，防止入住后洗澡产生漏水。

5、门窗；铝合金门窗应安装平正牢固，无翘曲变形、摇晃，零配件装配齐全，位置准确，缝隙严密，木门窗缝隙适度。进户门防盗门垂直，门框内应灌满水泥沙浆，门锁应安装牢固，门、窗、锁开启灵活自如，无晃动和裂缝，玻璃安装牢固，胶封密实平直，不应有空鼓、裂缝和起泡渗水，无明显刮花痕迹，无损伤、油漆均匀完整。

7、电气；电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，必须采用管子配线，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MΩ／KV。 漏电开关、照明开关开启灵活。应符合“低压电气装置规程”的有关要求，路灯、景观灯安装牢固，完好无损，工作正常、灯柱、配电箱安装牢固垂直，油漆完好， 路灯、小区各种灯光按区、按栋或片、按盏进行控制，园林艺术灯光，要安 装牢固、合理分控、标识清楚，尽量少安装埋地灯，推广节能灯，减少室外灯漏电跳闸，保障可靠照明，配置定时开关及独立的电表计量。

8、电梯；电梯机房机房地面刷绿漆，机房地面、墙表面光洁平整、明亮，墙面、天花扇灰刷乳胶漆。配置电梯机房牌、警示牌、消防器材、温度计、工具箱、记录箱、防潮灯、应急灯、防鼠板和防鼠设施，电梯机房有完好的通风降温设施。电梯管井底要有集水井，安装自动潜水泵装置，安装有独立的计量电表。电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、按钮其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

9、供水、排水、排污、消防；管道应安装牢固、各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应启闭灵活，闭合严密，无滴漏。水压试验

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及保温、防腐措施必须符合要求。主管与支管应安装水表单独计费。消防水箱进水管阀门检查设置应便于检修。卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，坡度适中、管道排水必须流畅。卫生器具质量良好，接口不得有跑、冒、滴、漏现象，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。消防管道设施必须符合要求，并且有消防部门检验合格签证。管道的管径、坡度及检查井必须符合要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。管道防腐措施必须答合规定。室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合要求。管道通过公路应做钢筋水泥保护，井盖应搁置稳妥并设置井圈。化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应流过两个弯。明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

10、水泵房、墙面、天花；扇灰刷乳胶漆，机房地面、墙表面光洁平整、明亮。配置各设备标示牌、警示牌、系统运行指示牌、消防器材、温度计、工具箱、防潮灯、应急灯、防鼠板、抽风机等设施齐全。生活水泵、消火栓泵、喷淋泵等泵基座的四周砌筑一条3厘米宽，2厘米深的水沟与集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水沟或集水井，集水井安装自动潜水泵。各种阀门有明显标示、名称、功用（或控制范围）的挂牌；生活水泵、生活用水管道刷绿漆并用红色箭头标明水流流动方向；消防泵、消防管道和设施刷红色漆并用红色箭头标明水流流动方向。进水管安装有独立计量总水表。各机房安装独立计量电表、水表。

11、高低压配电房；开闭所、墙面、天花扇灰刷乳胶漆，机房地面刷绿漆，机房地面墙表面光洁平整、明亮。设备房配置高低压配电房牌、供配电系统图示牌、警示牌、消防器材、温度计、工具箱、记录箱、防潮灯、应急灯、防鼠板或防鼠设施（如电子猫王），电柜前地面铺宽度1米绝缘胶垫（高压配电房铺高压绝缘垫）并用黄色油漆在绝缘胶垫的外侧地面标示安全线，其它地面刷绿色地板漆；接地线需用黄绿相间的油漆明显标示。变压器室有完好的通风降温设施和隔热隔音设施；通风、采光良好。高压配电房配置高压操作杆、高压验电器、高压胶鞋高压手套、高压接地线（或接地刀）高压开关检修车，每个高压断路器有明显标示牌标明控制范围；低压配电房每个低压断路器有明显标示牌标明控制范围。安装有各路独立计量电表。

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12、消防控制室和监控中心；地面铺地砖，墙面、天花扇灰刷乳胶漆，机房地面墙表面光洁平整、明亮。配置消防控制室和监控中心牌、警示牌、消防器材、度计、记录箱、应急灯、防鼠板和防鼠设施，室内要有良好的采光、通风降温设施或安装空调。安装有独立计量电表。

13、室外消防栓：消防箱标识清楚，玻璃完好，消防设施配件齐全，消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，油漆完好，无渗漏水，水压充足。

14、检查门牌；、层号、房号，首层大堂信报箱、告示栏、对讲系统齐全。

15、对小区的重要大型设备；设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后技术服务良好、有中文使用说明书及联系电话信誉 良好的公司。

16、所有参于土建工程；设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程施工单位、供货商、安装单位、保质内容、保质期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货表、采购供应地址及单位联系电话。

17、一些重要的大型配套设备；（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，联系电话等，并要对物业工程部相关技术操作人员提供正规的培训。

18、所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明；（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统、消防报警须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）要求调试正常运行后才能交付。

19、了解哪些为整体混凝土施工；哪些为以后用空心砖砌成，在以后住户装修中哪些墙不能打，墙体、天花、地面在哪些位置有管线，在打孔和装修时注意提示。

20、设备性能方面；比如智能化等，不要追求卖点一味追求高科技和功能齐备，后期使用则华而不实，智而不能，甚至闲置报废，造成业主投诉和高昂的维护成本。厂家选择、设备选型、配件选用要合理，简单而实用，设备安装调试要求安全合格。

21、各工程部技术人员要做好质量跟进；工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸

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阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。了解图纸，提出改进意见→→熟悉跟踪现场→→了解项目公司、监理单位、施工单位有关人员的职责分工，理顺工作关系→→从设备安装入手，建立完善设备档案→→参与设备验收，包括单机验收、局部验收、系统验收和全局验收的整个过程→→完善验交资料，编制物业各方面的统计图表和资料清单→→参与竣工验收→→主持接管验收。

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推荐第6篇：物业前期工程

物业前期工程质量

物业服务企业前期介入阶段的工作有别于物业前期咨询，此阶段更加注重项目施工现场功能设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，通过派驻现场工程人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。这是保证开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。具体来讲，物业服务企业要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化，向甲方提供现场建议对前期介入阶段的物业顾问工作应重点关注：

一、合理选择配备现场介入人员

现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场派驻人员的选择应掌握以下标准：

1．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与需求结合的人员；

2．有丰富的施工现场经验，能够保证自身安全；

3．专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

二、保障后台的技术支持工作

物业现场顾问人员的派驻企业，作为后台技术支持的角色，需要与现场人员紧密配合，特别是物业前期咨询公司和前期介入公司不是同一家的时候，两个公司还需要密切配合。作为后台的技术支持部门应采取积极配合、技术支持的方式，对项目驻场人员发现的问题、发展商反馈的问题，提出必要的建议供驻场人员参考，在需要的时候参与到现场工作中。驻场 人员对现场发现的问题要及时向甲方反映，提出建议，并与支持部门沟通，从另一个方面提 醒甲方。

三、做好与现场各方关系的协调

开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方 关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的。以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业顾问公司派驻人员进场，驻场实施相关顾问工作，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤多会同时开展，物业驻场人员的主要工作也来自这两个方面，其主要工作有：

1、深入了解项目特点，拟定现场顾问计划。在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定计划。

（1）审读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位。最后对图纸审读的结果进行汇总，为制定工作计划做准备。

（2）根据项目特点，拟定现场物业顾问计划。根据了解到的项目特点，如项目定位、系统构成、交通流线、服务配套等，结合甲方的施工进度计划拟定现场顾问计划。

2、关注工程进度，记录现场情况。在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为提供物业建议做准备。

（1）根据工程计划，调整工作计划；随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，

及时调整物业的顾问计划及工作侧重点。

（2）记录设计方案和施工图纸变更；物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及施工洽商，为物业服务公司的后期接管提供便利。

（3）记录施工现场发现问题，为提出各种建议做准备。施工过程是根据施工便利与否而适

时调整的，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和截门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。

3、参加施工期间的专业会议，提供建议。

（1）通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出物业建议。

（2）根据会议等的实际情况，适时提供书面物业建议。

4、通过对项目的深入了解，提供现场物业建议。

（1）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。

（2）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议； 物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建

议，督促整改不便于后期物业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注 隐蔽工程的隐检、验收。

（3）优化施工质量的建议。

关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质。 无论是对设计还是对施工的现场，建议都应注意时效性。

5、跟踪现场建议采纳情况。

物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，在必要情况下要坚持促使甲方采纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理提供参考。

6、收集、整理现场资料。

（1）施工图纸；

收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸。

（2）机电设备及建材的资料。

收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环 保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。

7、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利。

（1）建立初步设备台帐；

随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。

（2）拟写初步交接方案；

根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业管理的到来做好充分准备。

（3）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。 物业现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、

验收方案，

记录相关信息，提出前期物业管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作。

推荐第7篇：前期物业委托合同

合同编号：_________

甲方（房地产开发企业）：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

职务：_________

委托代理人：_________

身份证号码：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

联系人：_________

电话：_________

传真：_________

帐号：_________

电子信箱：_________

乙方（物业管理企业）：_________

法定住址：_________

法定代表人：_________

职务：_________

委托代理人：_________

身份证号码：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

联系人：_________

电话：_________

传真：_________

帐号：_________

电子信箱：_________

甲方通过（□招投标，□协议选聘）方式将_________（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。

第一条 物业基本情况

物业类型：_________

座落位置：_________市_________区_________路（街道）_________号。

管理界限：东至_________；南至：_________；西至_________；北至：_________。

占地面积：_________平方米。

建筑面积：_________平方米。

容 积 率：_________%

绿地占有率：_________%

公建配套用房面积：_________平方米

小区总户数：_________

受益人口：_________

委托管理的物业构成细目见附表。

第二条 委托管理服务期限

物业管理服务期限为_________年_________月（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后_________年），自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。

第三条 物业服务内容

乙方应当提供的物业服务包括以下内容：

1、制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度；_________。

2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、_________等。

3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、_________等。

4、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、（停车场、库）、_________等。

5、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

6、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、污水管道的疏通、垃圾的收集、_________。

7、维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、_________。

8、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。

9、消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护，_________。

10、电梯的运行和日常维护管理。

11、房屋装饰装修管理服务。

12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。

13、其他委托事项_________。

第四条 物业服务质量要求

（一）房屋及维修管理

1、房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象。

2、房屋行政街号、幢号、单元号有明显标志，设有引导方向平面图。

3、封闭阳台、空调外安装、抽油烟机排气孔等统一有序，房屋立面无吊栏等悬挂物。

4、一楼护栏无探出墙面现象，二楼以上无护栏。

5、房屋完好率98％以上。

6、房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书，履行安全技术交底手续，工程质量验收手续齐全，决算书经过有关部门审计，有完整的竣工报告并建立有关保修制度，工程资料存档备查。

7、房屋小修、急修及时率98％以上，合格率达100％，险情排除及时率达100％，有维修记录和回访记录。

8、房屋档案资料管理完善，按幢、户立档。

（二）共用设备管理

1、设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，随时查阅。

2、专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程，按要求经过专业培训，持证上岗。

3、设备良好，运行正常，有设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。

4、小区内生活用水（高压水泵、水池、水箱）有严密的管理措施，有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证。水质检验合格。

5、电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生，通风、照明良好。

6、电梯有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。

7、负责锅炉供暖的，严格遵守锅炉供暖各项规章制度，运行正常，并有运行记录。供暖期间，居室内温度应为18℃，不低于16℃。

（三）共用设施管理

1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。

2、公共照明设施设备齐全，运行正常。

3、道路畅通，路面平坦无损坏。

4、污水排放畅通，沟道无积水。

5、危险部位标志明显，有防范措施。

（四）绿化及养护管理

1、公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当。

2、绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。

（五）环境卫生管理

1、小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。

2、小区内实行垃圾袋装化，日产日清。

3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通风照明良好。

4、道路、庭院、绿地、公用场地无杂物，保持清洁。

5、雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪；雨后及时清理污水。

6、小区内马路无摊点、市场，商业网点牌匾美观整齐、管理有序。

7、小区内无违章临时建筑。

8、小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。

9、共用场地定期清洁地面无油渍等污染现象。

（六）社区秩序维护

1、小区内实行24小时值班巡逻制度。

2、值班人员有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项管理措施落实。

（七）停车场及车辆停放管理

1、甲方委托乙方经营管理的停车场，车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。

2、_________。

3、_________。

（八）消防

1、消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。

2、配备专职或兼职消防管理人员。

3、消防通道畅通无阻。

4、_________。

5、_________。

（九）按《房屋装饰装修管理协议》实施装修管理。

（十）_________。

第五条 专有部分的维修

物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。

第六条 物业办公用房

1、甲方按规定向乙方提供位于_________路_________号_________室（建筑面积_________平方米）的房屋作为物业管理办公用房，在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。

2、物业管理用房所有权属于：_________；管理用房由乙方按下列第_________项方式使用：

（1）无偿使用；

（2）按建筑面积每月每平方米_________元的标准租用。

第七条 物业服务费用

本物业管理区域的物业服务收费选择以下第_________种方式：

1、包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：

住宅：_________元／月·平方米

写字楼：_________元／月·平方米

商业物业：_________元／月·平方米

其他物业：_________元／月·平方米

业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

2、酬金制（酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的酬金）本物业管理区域的物业服务资金预收标准如下（按建筑面积计算）：

住宅：_________元／月·平方米

写字楼：_________元／月·平方米

商业物业：_________元／月·平方米

其他物业：_________元／月·平方米

乙方选择以下第_________种方式对物业服务资金提取酬金：

3、乙方每月／每年按_________元的标准从物业服务资金中提取；

4、乙方每月／每年按预收物业服务资金数额_________%的比例提取。预收的物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的预算方案主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）_________。

预收的物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算后不足部分，由业主承担。

第八条 费用的支付

1、业主应于_________之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。

2、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。

3、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

4、物业服务费用（物业服务资金）按_________（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在_________（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。

第九条 费用争议的解决

1、物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年_________次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

2、对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

（1）_________；

（2）_________。

第十条 停车收费

1、停车场属于全体业主的，使用人应按照露天停车位_________元／个·月；车库车位_________元／个·月标准向乙方交纳停车费，该项停车费中_________元／个·月的停车管理服务费归乙方所有，其余停车费为全体业主所有，可根据业主公约或业主大会的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理；

2、停车场属于甲方所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照露天停车位_________元／个·月；车库_________元／个·月标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位_________元／个·月、车库车位_________元／个·月标准提取停车管理服务费；

3、业主自行购置车位的，应按露天车位_________元／个·月、车库车位_________元／个·月标准向乙方交纳停车管理服务费。

4、乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

第十一条 本物业管理区域内的会所属_________（全体业主/甲方）所有。

会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：

1、_________；

2、_________。

第十二条 维修基金

业主应当按照下列规定筹集、使用和管理维修资金：

1、业主应当按照规定交纳专项维修资金；

2、专项维修资金的帐务由物业管理企业代管；

3、业主在转让其物业时，其帐户上的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造；

4、按照政府规章及相关规定使用和管理专项维修资金。

第十三条 甲方其他权利义务

1、委托乙方管理的房屋、设施、设备负责达到国家有关部门验收标准要求；

2、在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，在售房过程中与购房者订立商品房买卖合同时，同时与购房者签订《前期物业管理服务协议》，要求购房者对《业主临时公约》予以书面承诺，并将其作为房屋销售合同的附件；物业竣工交付使用时，负责向购房者提供房屋质量保证书和房屋使用说明书；

3、在物业管理接管验收时，向乙方提供和移交下列物业资料：

（1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）各专业部门验收材料；

（5）房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）；

（6）物业管理所必需的其他资料。

4、授权乙方对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，采取劝阻、制止、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式进行处理；

推荐第8篇：前期物业合同

甲方： ；

法定代表人： ；

住所地： ；

邮编： 。

乙方： ；

法定代表人： ；

住所地： ；

邮编： ；

资质等级： ；

证书编号： 。

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 （物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章 物业基本情况

第一条 物业基本情况:

物业名称 ；

物业类型 ；

座落位置 ；

建筑面积 。

物业管理区域四至：

东至 ；

南至 ；

西至 ；

北至 。

（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。

第二章 服务内容与质量

第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放管理；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理。

第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1、；

2、；

3、。

第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。

第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章 服务费用

第六条 本物业管理区域物业服务收费选择以下第 种方式：

1、包干制

物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

多层住宅： 元/月.平方米；

高层住宅： 元/月.平方米；

别墅： 元/月.平方米；

办公楼： 元/月.平方米；

商业物业： 元/月.平方米；

物业： 元/月.平方米。

物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）法定税费；

（10）物业管理企业的利润；

（11） 。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

2、酬金制

物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：

多层住宅： 元/月.平方米；

高层住宅： 元/月.平方米；

别墅： 元/月.平方米；

办公楼： 元/月.平方米；

商业物业： 元/月.平方米；

物业： 元/月.平方米。

预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。

物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9） 。

乙方采取以下第 种方式提取酬金：

（1）乙方按 （每月/每季/每年） 元的标准从预收的物业服务资金中提取。

（2）乙方 （每月/每季/每年）按应收的物业服务资金

%的比例提取。

物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。

第七条 业主应于 之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

物业服务费用（物业服务资金）按 （年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在 （每次缴费的具体时间）履行交纳义务。

第八条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

1、；

2、。

第四章 物业的经营与管理

第九条 停车场收费分别采取以下方式：

1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准提取停车管理服务费。

2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准提取停车管理服务费。

3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。

第十条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

第十一条 本物业管理区域内的会所属 （全体业主/甲方）所有。

会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：

1、；

2、。

第十二条 本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：

1、；

2、。

第五章 物业的承接验收

第十三条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：

1、；

2、；

3、。

第十四条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：

1、；

2、；

3、。

甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：

1、；

2、；

3、。

第十五条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

第十六条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、。

第十七条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章 物业的使用与维护

第十八条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第十九条 乙方可采取规劝、、等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第二十条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

第二十一条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第二十二条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第二十三条 甲方应于 （具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。

物业管理用房建筑面积平方米，其中：办公用房平方米，位于 ；住宿用房平方米，位于 ；

用房平方米，位于 。

第二十四条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第七章 专项维修资金

第二十五条 专项维修资金的缴存 。

第二十六条 专项维修资金的管理 。

第二十七条 专项维修资金的使用 。

第二十八条 专项维修资金的续筹 。

第八章 违约责任

第二十九条 甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第三十条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按 的标准向甲方、业主支付违约金。

第三十一条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按

的标准向乙方支付违约金。

第三十二条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第三十三条 甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第三十四条 以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、。

第九章 其他事项

第三十五条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

第三十六条 本合同期满前 月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。

第三十七条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或 代管。

第三十八条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。

第三十九条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第四十条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第四十一条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。

第四十二条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 种方式处理：

1、向 仲裁委员会申请仲裁；

2、向人民法院提起诉讼。

第四十三条 本合同一式 份，甲、乙双方各执 份。

甲方（签章） 乙方（签章）

法定代表人 法定代表人

年 月 日

推荐第9篇：物业前期管理制度

前期物业管理

1）2）物业前期参与管理制度 竣工前期介入管理规定 （ （

物业前期参与管理制度

一、物业管理的前期介入，即从物业管理的角度对建筑结构，建筑材料、水电空调、保安消防、办公通讯、环境卫生、绿化环保、楼宇管理、配套设施提出合理化建议，并基于自身的物业管理经验对大楼物业管理的组织结构、岗位设置、人员培训计划、管理计划、各岗位的工作流程和岗位责任制的制定。

二、前期物业管理的工作设施方式：

公司签订前期参与管理协议生效之日起，物业公司负责组织专家成立专门的工作小组，针对广场项目的具体问题提出有关的服务计划书，并按双方认可的计划书进行实施，定期派有关人员参加房产公司的重要工程会议，必要时应常驻房产公司，物业公司提供的意见和建议一般以文字材料为准，并要求有较强的时效性，合作双方共同建立前期物业管理档案。

三、

1、物业公司提供前期物业管理的内容：

通过对市场的调研和周边相近楼宇的比较，提出广场功能设计定位的建议。

2、按照广场的市场定位，提出标准层楼面布局，不同结构楼层的分配比例、管理用房位置、设备安置位置设计建议和依据。

3、对整栋大楼从结构构造，到材料选购、装饰、装修、设备的安装，从大楼的使用者和管理者的角度提出建议。

4、从实际出发，对原设计中可能存在的缺项、漏项和非最优化处理有碍实际使用功能的，提出补充建议和改进建议。

5、对大堂、商场、餐厅、设备层、控制室、管理办公室的分布和布置提出优化改进的建议。

6、对商场的配套部分，包括客户的进出通道和车道、工具间等设置提出建议。

7、综合物业管理的实际经验，对XX商场订购的设施设备型号、质量、性能等提出参考意见，并配合房产公司进行验收，包括：检验其是否符合国家有关标准要求；有无质检合格证书；配件是否齐全；安装是否平整；是否便于维修；各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确；运转是否正常；辅机和工具是否齐全。

8、

9、

10、对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程提出建议。从实用性的角度对智能化设计提出补充、修正建议。 协助业主做好验收和接管工作，制定验收表格，清点物品数量，检查施工质量，例如验收工作内容主要有：

（1）、

主体结构：地基沉降不得超过规定要求允许的变形值，裂缝不能超过国际标准，外墙不得渗水；

（2）、

屋面和楼地面：各类屋面必须符合国家建筑设计标准的规定，排水畅通，我积水不渗漏，注意检查裂缝、脱皮、起砂现象，卫生间和阳台、厨房的地面不允许倒流和渗漏；

（3）、

装修：对门窗、玻璃、开关进行检查；

（4）、

电器：线路要求平整、顺直、牢固，过墙和联接符合要求，支架和悬挂牢固，接触良好，避雷装置符合国家标准，各种电器运转正常，噪音振动不能超标，图纸资料和记录档案材料一应齐全；

（5）、

水、为、消防、采暖管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象，卫生间、厨房排水流畅。消防设施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证；

（6）、

附属工程及其他：如室外排水系统的标高，窖井的设置，管道坡度、管位，化粪池等必须符合要求，另外，还包括场地清除，临时设施与过度房拆除清理完毕，相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。

11、

自工程竣工前三个月起，物业公司即派出专门的管理班子着手为大楼的正式开业做准备工作，其中包

括以下内容：

（1）

提出管理的财务预算，进行运营成本的测算和管理

成本的测算；

（2）

设计管理公司的组织机构、制定人员的编制、管理人员和部门设置；

（3）

提交全套的管理方案，其中包括员工管理制度、员工守则、劳动条例、福利制度、奖罚条例、安全管理制度、员工培训计划；

（4）

提交各岗位的职责范围和责任制度，及工作流程；例如：总经理、部门经理、办公室、后勤、保安、消防、楼层管理、大堂服务、卫生、绿化、工程维护等等；

（5）

建立值班制度和检查制度，设计紧急情况和突发事件处理规程；

（6）

设计开办费用计划，协助房产公司落实采购任务，确保开业所需各类物资到位；

（7）

协助房产公司组织开业庆典。

12、

协助房产公司制定《租赁合同》、《管理公约》、《业主委员会章程》等文书条例，为住户办理入住手续。

13、

代理房产公司办理大楼保险，按房产公司要求代理协调与政府及其他相关部门的关系。

四、

房产公司应尽的业务

1、

房产公司应尽最大努力来配合前期物业管理工作的进行，及时为物业公司提供有关材料并清晰的表述其要求，尽最大可能为物业公司工作提供方便。

2、

房产公司在工程遇到具体问题或有与物业管理有关的问题，理应及时通知物业公司。

五、

付款方式

本规定所涉及的付款及其方式按双方备忘录承诺的形式支付。

竣工前期介入管理规定

一、

二、

1、

2、

3、

4、

5、

6、

7、

8、

9、

10、

11、物业管理必须在开业前进行介入，越早越好。要站在今后管理的角度对工程提出建议，参与工程验收，编制遗漏工程，了解设备管线的按装等。了解、组织各业主为配合大厦开业而作好心理上、思想上、资金上、物质上、人员上等的准备。

提前介入管理要围绕下列具体工作事项进行： 确定管理公司所派人选。

就大厦的整体设计问题、工程问题和设备安装等提出建设性意见，供发展商参考。

管理公司人员定期参加有关工程会议。

确定管理公司办公地点，为与发展商、各业主联系 。协助及处理大厦各部分的交收程序，保障发展商、业主和租户的利益。

编制公司架构，确定管理人数。

编制各项工作程序时间表，以便监督并保存各项筹备工作和交接工作的顺利完成。

编制员工招聘时间表。

拟订培训计划，组织安排好员工培训，保证提供专业化培训。

采购所需的各种办公用具和工具。

作好各种资料收集和存档工作。发展商应提供各种竣

工验收图纸以及各类中央设备资料存档，以保障大厦的各项设备、设施的维修保养顺利进行。

12、根据实地情况，列出改善工程一览表，以便发展商能根据存在的问题的物业管理的要求，加以改进。

13、为便于日后管理，发展商应协调建筑承包商逐步搞好大厦各部分设备等的验收，并移交给管理公司。

14、征求发展商意见，指定大厦的中央系统承包商和装修承包商。

推荐第10篇：物业前期管理

物业前期管理

一、业主入伙与收楼

1、入伙仪式

2、业主入伙与收楼

二、装修管理

1、装修管理

2、装修申请及审批

3、装修手续办理

4、装修监控

三、入伙装修期的档案建立

1、业主入伙档案

2、业主装修档案 业主入伙与收楼 第一节 入伙仪式

根据开发商的意愿是否举办，因为现在大多数楼盘入伙时只做欢快喜庆的现场布置，顺利、平静地办理入住手续而不再举行入伙仪式。

一、入伙仪式的策划

1．制定入伙仪式方案，主要包括以下类项： （1）入伙仪式目的； （2）参加入伙仪式人员； （3）入伙仪式开展的形式； （4）入伙仪式所需物资及成本概算； （5）具体仪式安排步骤及管理办法。 2．审核、确定入伙仪式方案

入伙仪式方案的可行性及具体实施细节尚未与开发商进行协商并确定最终的入伙仪式方案，近期将与开发商进行沟通。如开发商进行仪式，则准备工作如下。

二、入伙仪式策划如下：

1 1．物资采购，包括：

（1）烘托入伙仪式气氛的装饰物资； （2）入伙仪式过程的接待物资； （3）司仪、礼仪小姐及表演队伍的邀请； （4）现场安全防护设施； （5）纪念品、奖品、宣传品。 2．节目排练

编制节目单并按入伙仪式方案确定的节目内容进行现场排练。 3．场地布置

（1）接待物品的摆设； （2）现场的装饰、布置； （3）现场标志、指示牌的设置； （4）现场功能区域及通道的划分；

（5）现场相关岗位（如保安、接待、保洁等）的设置； （6）宣传展示牌（品）的摆设。

三、入伙仪式的组织 1．现场服务

（1）做好来宾接待、服务； （2）做好现场清洁、保洁； （3）客服咨询服务；

（4）来宾、业主停车服务管理。 2．仪式主持

由司仪按节目单安排顺序进行。 3．现场秩序维持

（1）搞好现场人车分流、引导、控制；

（2）按功能区域和现场情况进行专用路线划分（如贵宾、演员、工作人员通道）； （3）准备现场治安及突发事件的处理预案；

（4）摆放和利用现场技防设备、设施（如灭火器、监控器、背景广播等）。 4．仪式后现场清理

2 （1）对现场物资进行整理、清点、核对、入库； （2）对现场闲杂人清场； （3）及时做好现场清扫、保洁。 第二节 业主入伙与收楼

一、入伙现场布置 1．入伙办理大厅布置

（1）入伙办理分为接待引导资格审核组、签约组、收费组、验房交付钥匙组、资料收集与钥匙保管组、客户问题处理与协调组，其中资格审核组、签约组、收费组、验房交付钥匙组在入伙大厅按此顺序摆放接待台和标识牌流水服务业主入伙； （2）放置各类入伙物资（如资料、保险柜、钥匙牌、饮水机等）； （3）安排入伙办理现场保洁； （4）其他现场装饰的布置。 2．安全保护措施

（1）设置安保设施（如：贵宾栏、警戒带、路锥筒、应急灯）； （2）划分现场功能区域（如：接待区、手续办理区、休息区等）； （3）充分利用现场技防设备设施协助进行安全防范。 3．现场标识、引导牌设置

各功能区域、道路、配套设施等设置有效的引导标识，做到按图索骥。 4．入住宣传、展示布置 （1）入住办理工作流程图； （2）公布收费标准、依据； （3）公司及楼盘情况介绍； （4）图片宣传； （5）管理标准及承诺；

（6）在楼盘入口等合适位置悬挂入伙祝贺语、横幅； （7）竣工验收证明（复印件、备查）。

二、入伙流程的提前演练

在入伙前一至二天，再一次按照入伙收楼流程进行现场演练一遍，发现问题及时纠正。

三、入伙手续的办理

3 1．业主接待（入伙接待组） （1）负责入伙业主接待、引导； （2）休息区茶水招待。 2．业主资料收集（资格审查组）

（1）业主收楼资格审查，并收取《入伙通知书》原件、《房屋买卖合同》复印件或《房产权证》复印件、业主身份证复印件和《业主情况登记表》（贴上照片）。 （2）属公司购买的还应核查营业执照副本原件，收取营业执照复印件、法人授权委托书及法人代表和办理人的身份证复印件；

（3）业主不能亲自前来，委托他人办理时还应收取： 1）业主的授权委托书；

2）验业主的身份证原件收复印件或验护照原件收复印件（若业主为境外人士）； 3）验代理人身份证原件收复印件或验护照原件收复印件（若代理人为境外人士）。 （4）发放入伙资料袋（内含各类入伙资料）。 3．文件签署（签约组）

（1）指导业主签约：《业主（临时）公约》、《前期物业管理服务协议》、《区域防火责任书》、《居民精神文明公约》、《委托银行代扣款协议书》。 4．费用收取（收费组） （1）预收一年的管理费； （2）其它代收代缴费用。 5．交验房屋（验房交付钥匙组） （1）验房：

1）户内水、电、气及配套设施的使用是否正常； 2）户内智能化、通讯设施的使用是否正常； 3）户内各类产品的安装是否规范、安全； 4）户内建筑工程是否有遗留问题或项目。 （2）抄取水电表读数。 （3）签署《收楼书》发放钥匙： 1）《收楼书》由业主签署、确认；

2）不存在须整改项目的，由业主签署《收楼书》书面确认后发放；

4 3）存在须整改项目的，由业主签署《收楼书》书面同意确认后，可暂时留存，整改完成后予以归还。

6．资料收集与钥匙保管（资料收集与钥匙保管组）

1）每天入伙结束后应对各入伙大厅各组的入伙资料进行归集； 2）每天入伙结束后应对钥匙进行清理核对。 7．业主疑难解答（领导协调组）

1）业主所提问题类型主要有法规类、费用标准类、管理服务类、开发规划配套类； 2）一般问题由各组工作人员现场及时解答，疑难问题由管理处经理、客户主管针对以上问题进行研究，做好充分准备应对业主疑难问题进行解答，并对入伙相关问题进行协调处理。

四、遗留问题的处理和跟踪（客户问题处理与协调组） 1．验楼时问题的记录

为保证遗留问题得到及时、快速的整改，验房记录人员应尽量将户内各项问题记录准确、清楚，主要有以下几点： 1）问题类型； 2）问题存在的位置； 3）存在问题的数量。 2．一般问题现场进行处理

一般问题由验房人员现场进行处理，能现场处理的一般问题类型有： 1）简单的产品安装问题； 2）户内卫生、清洁问题； 3）普通产品耗材的更换。 3．严重房屋质量问题的处理方式

由客户问题处理与协调组及时反馈给开发商处理并负责跟踪、落实、协调。 4．处理后的再验收、记录

1）由客户问题处理与协调组通知业主本人到场进行复验，并与验房记录进行对比、核对；

2）业主签字确认整改完成；

3）业主对整改结果提出异议的，重新填写遗留问题《整改项目报告》，由业主签名确

5 认后反馈开发商京工地产处理并进行跟踪协调整改工作的进行。 装修管理 第一节 装修管理

一、制定装修程序流程图

根据《装修指南》及项目现场情况制定流程图，基本过程包括：申请→审批→收费→检查→验收→退费。

二、制定装修管理办法

装修过程的控制办法（如装修巡查、违规装修处理、验收标准及办法、装修施工队伍管理等）。

三、制定装修期设备设施安装方案

根据项目现场实际有针对性地规范相关设备设施的安装方案（如：防盗门窗安装样式、公共区域各种商业设施安装方案、空调室外机及管线安装方案）。

四、制定装修期的相关配合措施 1．装修垃圾的清运； 2．停车场管理； 3．地下室空间的利用； 4．装修材料的卸货区域指定； 第二节 装修申请及审批

一、装修申请

1．提交书面的装修申请

（1）填写《装修申请/验收表》；

（2）须政府消防、环保部门审批的施工项目还应提交政府部门的审批文件。 2．提交装修设计图纸 （1）平面设计图； （2）单元平面图；

（3）装修用料，如天花、隔墙、地面用料； （4）空调安装图；

（5）电器照明设计及用电量图； （6）给排水设计图；

6 （7）燃气管线图。

3．提交装修施工单位的营业执照、资质证书。 （1）加盖公章的《营业执照》复印件；

（2）加盖公章的《施工企业资质证书》复印件。

二、装修审批 1．工程部门审批

（1）审批装修方案图纸及技术资料；

（2）检验政府部门批文等批准文件，收存副本。 2．管理处负责人审批

管理处负责人负责对装修审批内容的审核，审批完结应及时将审批意见（《装修审批通知书》）通知业主。 第三节 装修手续办理

一、办理装修手续

1．签定《装修管理协议》； 2．发放《装修施工许可证》； 3．凭身份证办理施工人员登记； 4．发放施工人员《出入证》。

二、按当地法规规定收取有关装修费用 （1）装修押金；

（2）装修垃圾清运费（非常设项）； （3）施工人员《出入证》工本费及其押金； （4）其他应收款。 第四节 装修监控

一、工程质量监控

1．检查是否按已审批的装修方案进行施工； 2．有无按协议内容施工； 3．施工是否符合施工规范； 4．填写《装修巡视检查记录表》。

二、施工秩序监控

7 1．装修垃圾的清运管理； 2．装修施工时间及施工噪音管理； 3．有无超范围施工监控； 4．是否有损害公共利益监控；

5．电焊等动火作业须到管理处办理《动火许可证》； 6．填写《装修巡视检查记录表》。

三、装修完工验收 1．房屋结构验收

应检查装修工程施工对主体结构的影响，并符合装修协议内容。 2．水、电设施验收

（1）产品安装是否安全、规范；

（2）有无擅自改动系统（如电力、消防等）。 3． 燃气管道验收

（1）有无擅自改动系统（含走向、位置、隐蔽程度等）； （2）是否已经燃气主管单位验收合格。 4．智能化、通信系统验收 （1）产品安装是否安全、规范； （2）有无擅自改动系统 5．房屋建筑外观验收

按《装修施工协议》内容进行验收，重点在防盗网安装是否规范，外门窗是否改动。

四、违章处理结果跟踪

对装修施工过程中和完工验收中出现的违章开出《装修验收整改通知书》并跟踪处理，确认整改完备后填写装修竣工验收单（《装修申请/验收表》）。

五、装修押金退返

如验收合格凭装修竣工验收单（《装修申请/验收表》）在规定日期内予以退还。 第四章 入伙装修期的档案建立 第一节 业主入伙档案

一、业主入伙资料，主要包括： 1．《入伙通知书》；

8 2．房产证或购房合同复印件；

3．业主身份证复印件和代办人份证复印件及授权委托书；

4．营业执照复印件、法人授权委托书及法人代表和办理人的身份证复印件（业主属法人单位）；

6．《业主（临时）公约》； 7．《收楼书》存根； 8．《整改项目报告》。

二、业主家庭情况资料，主要包括：

1．业主档案（身份证明文件复印件及《业主/住户情况登记表》）； 2．随住人员档案（身份证明文件复印件及《业主/住户情况登记表》）； 3．暂住人员档案（身份证明文件复印件及《业主/住户情况登记表》）； 4．业户车辆情况资料（《车辆情况登记表》）； 5．办理停车手续资料（《车位有偿使用协议书》）。 第二节 业主装修档案

一、装修申请审批资料，主要包括： 1．《装修申请/验收表》； 2．《装修审批通知书》； 3．装修图纸及审批资料；

4．装修施工单位营业执照及资质证书复印件；

二、装修管理档案，主要包括： 1．《装修管理协议》；

2．装修施工人员档案（《施工出入证办证登记表》）； 3．装修巡查记录（《装修巡视检查记录表》）；

4．《违反装修规定整改通知书》及《装修验收整改通知书》； 5．装修竣工验收单（《装修申请/验收表》）。

以上业主入伙档案及业主装修档案合并为业主档案，按档案管理规程由兼职档案员进行管理。

附件一：以下为入伙装修期间所使用的文件及表格

9 1.入伙通知书 2.收楼须知

3.入伙预交费用一览表

（1） 业主/住户情况登记表(个人) （2） 业主/住户情况登记表（单位） 4.收楼手续流程条 5.收楼证明书 6.业主公约

7.委托银行代收费协议书 8.业户手册 9.装修指南 10.住宅质量保证书 11.住宅使用说明书 12.收楼书 13.整改项目报告

14.其它入伙代办手续签约表格 15.装修申请/验收表 16.装修审批通知书 17.房屋装修管理规定 18.装修管理协议

19.施工出入证办证登记表 20.单元施工许可证 21.出入证 22.动火许可证

23.违反装修规定整改通知书 24.装修验收整改通知书 25.装修巡视检查记录表

第11篇：物业前期小故事

危急时刻

2009年7月23日，天气闷热，物业秩序维护部员工在这样的天气里仍然坚守着各自的岗位，任由汗水浸湿他们的后背。在下午四点多钟的时候，天空乌云密布，刮起了大风，雨点伴着大风瞬间就砸了下来。秩序维护部的当班班长张海孝正在组织人员抢收园区卡座的红伞和园区物资时，对讲机里突然传来大门岗秩序维护员郝帅求援的声音。当张海孝赶到大门口的时候发现郝帅正用身体顶着门口的广告牌，衣服淋湿了，同时被广告牌刮了一道口子。原来大风将广告牌吹得摇摇欲坠，而广告牌下还停着一辆客户的汽车，郝帅见此情景顾不得危险上前将广告牌顶住。风越来越大，眼看郝帅就要坚持不住了，张海孝赶紧跑过去和郝帅一起顶住广告牌，在其他人员的帮助下终于用铁丝将广告牌固定住了。看到客户的车辆被保护住，没有被广告牌砸倒，秩序维护部的队员们都松了一口气，露出了欢快的笑容。

我这辈子只住佳兆业的房

这是一封迟来的感谢信——

8月发生的事件，业主却选择在两个月后才写来感谢信； 这更是一封情真意切的感谢信——

因为在这两个月的时间里，业主并非没有忘记，而是一直在默默搜集当初帮到他的佳兆业人的姓名。

于是，两个月之后，我们有了这封长长的感谢信名单。

成都佳兆业物业管理有限公司：

我是香樟林的业主，本次写信，是为了表达诚挚的谢意，非常感谢香樟林这一批具有高度责任心、有战斗力、有团结协作精神的物业团队，虽然已事隔两个月，但是他们帮助我家抗洪救灾的景象仍是历历在目：

今年8月初，特大洪水袭击佳兆业。但是，再大的天灾，都有你们的物业员工们在！

电器、健身器材、油画、家具，都被贵公司员工奋力抢救了出来，并帮助我清除淤泥、清除毁坏的财物垃圾、喷洒消毒药水„„物业员工们在洪水中奋不顾身、连续作战，再苦再累也没有怨言。在那几天里，贵公司的员工们个个放弃回家休息，在园区里的受灾户之间来回奔波，每天只休息几个小时，汗水、雨水浸湿了他们的衣裳，非常疲劳和辛苦，真的让我们全家和香樟林的其他业主内心非常感动和感激。

从此，我们对认识的人都说：买房只能买佳兆业！物管对业主像一家人，比亲人还亲！最近有两个朋友买房，听我说了这件事情后，都毫不犹豫地购买了“原山”的端头别墅，并且他们也将这些事迹继续广为传诵，以此邀约亲友买房做邻居。

在8月的抗洪救灾结束后，我曾问过贵公司救灾员工的名字，但他们都不肯说。

两个月来，我丝毫没有忘记此事，一直都在慢慢从旁打听，最近，才终于收集齐这群默默奉献的英雄名字，他们是：

客户中心：王茜、杨洪

工程部：刘建华、罗政良、杨勇、罗强、朱利平

绿化部：王勇、林顺华、刘显明、张邵文、黎国全、黄德明、唐泽富、刘敦炳、邢大春、谢文明、李伦奎

保安部：夏刚、柏开拓、蒋林峰、王国全、黄庆林、陈伟、刘勇、段吉羽、李建宏、罗俊峰、周勇、贾江、尹东、张光兵、杨箭、胡建军、冯应兵。

保洁部：陈碧君、邢书玉、戴小敏、唐良洪、晏祥碧、高帮春、马勋素、周道群、吴从珍、曾文利、罗善惠

佳兆业物管，真棒！

我对孩子们说：看见园区的物管叔叔阿姨一定要问好；

我对周围的邻居说：要体谅物管的辛苦和难处，遇事不要只想自己，要多替物管想想；

我对我的朋友说：相信佳兆业会善待你的一生；

我对我自己说：这辈子，只住佳兆业的房子，再也不搬家。

谢谢你，新佳兆业物管公司；

谢谢你们，辛勤的物业管理人员和员工！

向你们敬礼！

香樟林业主

2009年10月8日

那种感动，无法言语

清洗地毯竟然要600块钱！”佳兆业售楼部一下子炸开了锅。虽然经过了市场比价，可是节俭的基层员工仍然觉得太高，视公司如家庭的他们舍不得公司多花这笔钱，他们认为省一分是一分。

“我们自己洗！”佳兆业安管人员何沛贤、和红星、李宾、冯尚坤四个人主动请缨。

“你行吗？你已有的工作量已经很大了。”主管问 。

“没问题，工作时间没空干，我们下班后加班！”面对主管担心和疑惑的眼神，和红星毫不迟疑。

“我们都行！”其余三人异口同声。

“都是好样的！”面对四人坚毅的眼神，主管也不再犹豫，快速协调森林湖服务中心调来一名保洁人员进行技术指导和培训，因为清洗地毯不只是体力活还是技术活。

于是，连续几个夜晚，华灯初上直至夜幕低垂，熙来攘往到归于寂静，几个人影一直在忙碌着，毫不停歇，不管白天上岗有多劳累，不顾深夜清洗有多冷。李宾挽着袖子卖力的干活，没有人知道他心里的焦急：家人偏偏这几天生病，需要他回家照顾，然而加班后坐夜班车，仍需再步行四五公里才能到家。冯尚坤刚上班不久，还不能完全适应这份工作的辛苦，额头上的汗珠在倾诉着他的努力。因为他们的努力，因为他们的奉献， 3月10号之前完成即可的清洗任务，被他们在3号、4号提前完成了。

也许会有人觉得他们傻，600块钱是公司出又不是自己出，干嘛要省？也许有人觉得他们蠢，没有加班费还这么拼命干活？但是他们毫不言语，只是默默地、努力地做着自己认为该做的事。因为他们觉得：地毯虽然踩在脚下，但是它代表着佳兆业的形象；600元钱虽然对公司而言不多，但公司是他们的家！

他们毫不张扬，因为他们是那么质朴，默默无闻是他们的形象！他们不计得失，因为他们心里装着集体，无私奉献是他们的勋章！

天使般的微笑

每天晚上，她都会将水吧台整理干净：杯子洗干净后擦得光洁如新，将明天要用的水果点心、茶叶和咖啡豆等物料准备充足后放入冰箱保鲜。

每天早上7点半，她会准时来到怡丰•佳兆业售楼中心，首先把水吧台再细细的打扫一遍，将昨晚已经擦洗干净的杯子、器具整齐地摆放在水吧台，把水煮开，随时准备泡茶、冲咖啡，静静的等待客户的到来…

她的名字听起来很“冷”，但她的微笑看上去很暖。

她有着天使般的微笑，她的微笑就像是冬日里暖暖的阳关，见过她的每一位客户都牢牢的记住了她的热情服务和真诚微笑。

她，就是怡丰佳兆业营销中心的水吧员--叶冰。 只要想法单纯一些，你的世界就会快乐一些。 “您好，这里有可乐、橙汁和刚泡好的菊花茶，请问您需要什么？”，叶冰每天都在重复着这简单的问候，脸上始终绽放着淡淡的微笑。“你们倒茶的那个小姑娘挺热心的”，许多顾客记住了叶冰的微笑，水吧是个虽易犹难的工作。易的是：倒茶，谁都能做；难的是：倒茶，并非谁都能做好，更何况给顾客留下极为深刻的印象。

你们快乐，所以我快乐

当谈到怎样保持一个快乐的心态时，她先是孩子气十足的嘿嘿一笑，说自己虽然不会讲什么深刻的道理，但却能从工作中感受到生活的美妙。而她喜欢这份工作的理由也很简单：这份工作给了她很多的快乐。顾客每一声“谢谢”，都是对她的认可。

正如一位哲人所说：“微笑，它不花费什么，但却创造了许多成果。它丰富了那些接受的人，而又不使给予的人变得贫瘠”。一杯冷饮或茶水，一声真挚的问候，常带着微笑的叶冰给了每一位顾客以温暖，同时也将这种快乐传递给了身边的每一位同事。

什么叫“不平凡”？认真的将每一件平凡的工作做到完美就叫“不平凡”。叶冰在她平凡的岗位上用她真诚的微笑和热情的服务感动了每一位客户，这就是她的不平凡。

一场美丽的误会

2009年8月23日20：20，营销业务交流会结束后，我在回家的路上，路过怡丰•佳兆业营销中心时我突然发现喷泉池里面有四五个人影在晃动，是小偷？！我迅速跑了过去：原来是全体安管人员正在清扫喷泉池。

原来事情是这样的：为了保证8月24日的喷泉展示，原计划在8月23号这天16：30开始对佳兆业营销中心喷泉池进行清扫换水（需3小时），因与其他紧急任务冲突，直到18：30左右才得以开展，考虑到临近下班时间，所以又将该工作调至第二天上午进行。 “谁组织大家加班的？”我很震撼，带着疑惑问大家。

“没人组织，我们是自愿的，加这点班算什么！”安管张衡边擦汗边微笑着说。

“9点前保证清扫换水完毕，绝对不影响明天的喷泉展示！”安管张伟峰信心满满。

虽然大家汗流浃背，但分工明确又配合默契，此刻他们已经将工作进行了三分之二，看到大家干劲十足，我也加入到了工作队伍中，20：45，喷泉池的换水工作全部结束。

2009年的第一场雪来的有点“仓促”，一周前还是艳阳高照，日最高气温达十几度，而突如其来的暴雪瞬间将我们带入了“冰河世纪”，以至于整个郑州都还未做足准备。待漫天飞雪飘落下来，弥漫了冬日的天空，却沉淀了如大山般坚守的责任！

为方便客户而设置的形象指引岗因在户外面临着极大考验。就在此时，安管李胜利主动请缨，要求坚守岗位，绝不因风雪而退缩！

这让安管班长王建磊既感动又担心，感动于他们的责任——毅然坚守！担心于他们的身体——难抵冰寒！考虑片刻，王建磊果断作出决定：绝不撤岗！二十分钟换一次岗，务必保证形象指引岗！每次换岗，安管都会帮忙弹掉队友肩膀上、帽子上厚厚的积雪。直到飘雪不再…

暴雪中坚守，飞雪后劳作。厚厚的积雪给客户的出行带来极大不便，为避免客户滑倒摔伤，安管班长主动请求带领全体安管清除积雪！他嘿嘿一笑，说一直想找机会让安管锻炼身体，这下机会终于来了！因为有价值，所以有动力！王建磊率先缕起衣袖，攥起铁锨开始铲雪，其他安管紧随其后，个个干劲十足，一幅热火朝天的劳动场景。这种氛围分明感染了其他同事，保洁、维修工、绿化工纷纷加入到清除积雪的队伍中来。你铲我扫，分工明确，因为劳动，所以快乐，不知不觉绿洲路上的积雪已被清除完毕，两旁的雪将原本美丽的道路映衬的更为突出，彷佛银装世界中的一座灯塔，向人们指引着归家的方向…… 这就是我们的安管。他们已然从之前的一群懵懂少年成长为现在的一道钢铁长城。他们：昨日那不谙世事的脸庞已悄然映出男子汉的刚毅；昨日那稚嫩的心田已被使命和责任占据。他们用纯洁品质和坚韧意志谱写着奉献，铸就责任

第12篇：物业的前期介入

物业的前期介入

物业

一.根据现在物业服务的情况,物业服务前期介入可以分为以下三个阶段:

1.早期介入,充当顾问。在物业处于规划设计阶段,发展商就聘请专业经验丰富的管理公

司做顾问,参与规划设计,站在今后使用和管理的需要提出建议。

2.中期介入,扮演监理。在土建结构已封顶,工程进入到设备安装和内部装修阶段,物业服

务公司参与进来,一方面是熟悉线路、管道走向,另一方面对设备的安装质量进行监督。

3.晚期介入,开始管家。物业建设工程基本结束,工程开始竣工验收、移交验收和准备入

伙及筹备开业时,管理公司全面介入,对正式接手管理做好准备。

二.物业服务公司什么时候前期介入较好?

物业是一个系统工程,设计人员可能不是非常清楚以后使用和管理中的问题,设计中难免会忽略以后使用的方便和管理的需要,这就需要物业服务前期介入人员予以提出,在设计时就

予以修正,所以介入时间越早越好,最迟介入时间应为交付前三个月。

三.管理公司前期介入有何意义?

1.完善物业的使用功能。

2.改进、改善物业的具体设计。

3.能更好地监理施工质量。

4.为竣工验收和接管验收打下基础。

5.便于日后对物业的管理。

四.前期介入需要配备哪方面的人员?

前期介入主要涉及到的是设备、设施方面的技术问题,主要应配备相应的工程技术人员,应涉及到消防、供配电、给排水、空调、电梯等方面的人员,各个物业可以根据楼盘的大小和

设备的多少来确定人员的多少,可能需要一人兼几项,合理安排人员。

五.管理公司前期介入与业主有何关系?

◇管理公司前期介入人员是站在业主和使用人的角度去发现问题,并从以往物业服务中经常出现的问题和业主提出的具有代表性的问题以及发展商容易忽略的问题中去发现现在存

在的问题,协调发展商做出相应的改进,使以后管理方便,并保障业主的利益。

六.有监理公司为何物业服务公司还需派人员进行前期介入?

监理公司的工作重点是督促建设单位的施工是否按设计要求进行施工,管理公司不但要求工程质量得以保证,而还要要求其设计施工符合业主得利益、有利于以后的物业服务,为更

好的向业主提供服务。

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七.前期介入在设备方面要注意哪些问题?

1.电气方面,注意各设备房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题,对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计,对各供电线路的走向、线径、具体预埋点进行了解,对照明线路设计是否符合以后管理的需要进行确认,以方便后期的维修、保养

和管理。

2.消防方面,对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解;对电系统中的风机、风阀的分布、工作原理进行掌握,掌握消防主机的工作原理,回路

的分布,卷帘门的分布等。

3.给排水方面,了解供水的系统情况,各楼层由哪里供水,水箱、水池的位置、容量,市政供水的位置,住户的供水方式,各个阀门的位置。在排水方面,雨水、污水、冷凝水(空调水)

的走向,检查口的位置,化粪池的位置等。

八.前期介入在清洁

物业服务前期介入对房地产项目的影响

房地产, 物业, 项目, 服务

物业服务前期介入对房地产项目的影响

《中国房地产》2008年第4期

一、物业服务前期介入的内容及其运作过程

物业服务的前期介入是一个长效服务的概念，是指物业服务公司在接管物业以前的各个阶段就参与决策，制定物业服务方案，并从管理和运作的角度为开发商提供楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面有建设性的意见。具体内容及其

运作过程如下：

1．项目可行性研究阶段

向建设单位提供意见，对未来的物业服务进行总体策划。主要内容包括：根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业服务的模式；根据规划和配套确定物业服务服务的基本内容；根据目标客户情况确定物业服务服务的总体服务质量标准；根据物业服务成本初步确定物业服务费的收费标准；从物业建设单位的角度出发，设计出与客户目标相一致的建立在合

理性价比之上的物业服务框架性方案。

2．规划设计阶段

参与建设项目的优化设计，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值增值等角度，对设计方案提出意见或建议，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后在使用阶段出现问题。主要内容包括：就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见或建议；提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见；就物业服务用房等公共配套建筑提出意见。

3．施工建设阶段

派出工程技术人员进驻现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。主要内容：就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业服务的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设走向，特别是设计中及今后竣工资料里没有反映的内容，从而为以后的物业服务打下良好的基础。

4．销售阶段

此阶段的介入贯穿整个销售过程，主要内容包括：明确详细的物业服务方案及实施进度表；明确各种收费标准及收费办法；对销售中的活动进行计划与安排；采取各种方法宣传并展示未来物业服务的状况；在销售现场为客户提供咨询服务；将早期介入的资料、记录、方

案等，连同在销售中收集的情况和分析结论，整理后移交给前期物业服务企业。

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二、物业服务前期介入的现状与存在问题

由于对物业服务服务理念认识不够，目前很多企业在物业服务前期介入上只是强调了物业服务介入房地产开发的阶段必须提前，但是没有明确前后物业服务的连贯性，缺乏一致的目标与运作控制。这种零散的、非系统化的前期物业介入服务，一定程度上淡化了前期介入

的价值，其重要性也很难得到认识。具体问题有以下几点：

1．物业服务招标不

物业前期介入做些什么？

物业

物业前期介入,是指物业公司在楼盘开发的初期即受聘介入,为小区规划设计的细化、施工缺

陷的防范及运行成本的控制,提供建设性的意见。

有物业前期介入的楼盘,总是最容易赢得购房者的信任。而待建成交付之后,购房者对物业前期介入的成果满意吗?这里发表一组购房者的意见,也许对物业公司、对发展商都会有所

启迪。

细节更体现品质

物业前期介入的最大好处,是物业公司侧重于从业主的利益、需求出发参与意见,从而可把一般楼盘开发中容易出现的缺憾降到最低。如今能应聘前期介入的物业公司,都是些品牌企

业,经验丰富,也拥有很多的荣誉。由他们为业主们把关,使我们买房更加放心。

然而交房入住后,我们仍会发现一些遗憾。在住宅开发日益讲究环境、房型、配套、服务

“均好性?的今天,这些遗憾的细节,正好成为衡量楼盘品质高下的座标。

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乱装表具我们买的是一梯两户的房型,得房率很高,从电梯出来后,楼道、走廊的面积相当紧凑。但就在这几近局促的空间里,我们竟看不到一面完整的粉墙。因为两边的墙上,东一块、西一块补丁般地布满了有线电视、水表、电表、电子安保、电话等箱子。尽管这是由不同的单位来安装,但将它们统一地安装在一个合适的位置,正是物业公司应提醒发展商去协调的。

污染的垃圾业主将袋装的垃圾扔在门口或电梯口,由物业人员定时收集清除,这是很多小区的做法。但业主们很少会凑准了时间扔垃圾,垃圾袋也难免会破漏或散发难闻气味,这就构成了对公共走道的二次污染。于是物业公司要求我们在非规定时间将垃圾送到楼下花园的果皮箱旁边。但业主们应者寥寥:一来不方便,二来同样构成对花园的污染。这个在小区中普遍存在着的问题,物业公司在前期介入时怎么就忽略了呢?比如可建议发展商将果皮箱改成可投掷袋装垃圾的垃圾箱,最好是在每栋楼前设计一个“内置?式的、与建筑浑然一体的垃圾箱,

类似某些别墅门前的那种。

在有的高层住宅,每层设一个垃圾箱;如果不配置工作电梯,物业人员如何将垃圾运往楼下?是从消防楼梯一层层地往下挪,还是与业主共乘客梯?垃圾筒脏了又如何清洗?这都是前期

介入中的物业公司应提醒发展商解决的问题。

避免违章从设计开始

买楼时,物业公司经理告诉我们:工程监理有时会对不规范的操作网开一面;而物业公司绝不会通融,会要求施工单位严格按照设计图纸施工,因为日后出现的任何建筑质量问题,业

主首先找的是物业公司。这话很有说服力,我们小区的建筑质量也很不错。

今天是想结合装修中的一些问题,对前期介入的物业公司提出更高的要求。

代业主审视设计我们小区所有的主卫都是“明?的,所以就不再设排风管。于是,家家户户安装排风扇或浴霸时,都会在窗户上方、那段唯一的外墙上凿个洞,以通排风管。这时,物业公司却告知说:窗上面是梁,梁上开洞会破坏承重,是违章;接着又说,这是设计的问题,既然洞已开了,就算了。但我们业主心里依然发毛:每层楼在相同位置破梁开洞,这对整栋楼的安全会构

成什么影响?

这种业主在装修中经常会发生的要求和困惑,物业公司应该是熟悉和了解的,因此在前期介 入阶段,除了督促施工单位按图施工,物业公司还应敏锐地指出图纸设计中就考虑不周的地方,比如排风问题、承重问题、抽油烟机串味儿问题;当工作阳台的功用越来越为人认同,

那么阳台上是否有合适的热水器位置?是否有洗衣机排水地漏和拖把池落水?„„

治一治“空调病”空调一装,新楼变旧。在窗户安装铁栅栏、晾衣杆伸出阳台外等问题得

到控制后,空调安装已成为破坏新建商品房立面景观的头号“杀手”。原因主要有两点:

1、空调孔的位置不合适,业主为了把室内机安装妥当,只能重新打洞,原来的空调孔就成

为外墙上的“疤痕”。

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第13篇：前期物业服务质量标准

前期物业服务质量标准

一、物业共用部位的维修、养护和管理

1、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，定期巡查单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，需要小修的及时组织修复；需要大、中修的及时编制维修计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依法表决通过后组织维修。

2、建立完善的住宅装饰装修管理制度，装修前告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

3、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。

4、小区主出入口设置小区平面示意图，主要路口设置路标；各栋、户和公共配套设施、场地设置明显标志。

二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

1、建立共用设施设备档案和设施设备巡查制度。

2、对共用设施设备制定维保计划，定期组织巡查，需要小修的及时组织修复；需要大、中修或更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依法表决通过后组织维修或者更新改造（依法应由专业部门负责的除外）。

3、在接到供水供电部门停水停电通知后及时内向客户发布通知（市政突发停水停电及设备突发故障除外）。

4、载人电梯24小时运行（突发性故障和维修保养期间除外），每月例行保养 次，电梯困人时接到通知后 分钟到达现场处理。

5、对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。

三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

1、垃圾桶、果皮箱每日清理 次。

2、定期蚊虫消杀。

3、客户出行的主要道路及时清除积水、积雪。

4、共用雨、污水管道每 疏通1次；化粪池每 清掏1次。

四、公共绿化的养护和管理

1、有专职人员实施绿化养护管理；

2、草坪生长良好，生长季节及时补栽补种，修剪整齐美观；

3、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；

4、乔木修剪至少 次/年；草坪修剪至少 次/年；灌木修剪至少 次/年。

5、至少 对绿化养护情况进行1次检查并记录。

6、针对不同的品种和季节进行病虫害防治，每 进行1次全面预防性消杀。

五、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理

1、小区主出入口有秩序维护员值勤；

2、封闭式管理的小区对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

3、定期开展消防和居家安全宣传，消防演练：2次/年。

4、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

5、对停水、停电、火宅、电梯困人、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施；

五、综合管理服务

1、建立物业档案资料并妥善保存，管理制度健全。

2、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范。

3、向业主公布日常服务电话，接受业主报修服务，急修在接到报修后___ __分钟到达，其它报修按约定时间到达。

4、接到业主投诉 个工作日内反馈处理意见。

5、社区文化活动：每年开展 次。

6、物业服务报告： 每季度公布1次。

第14篇：前期物业服务合同

前期物业管理合同

开发建设单位（甲方）：

物业管理企业（乙方）：

甲方： 代表人： 营业执照号： 住所地： 联系电话：_

乙方：

前期物业管理合同 代表人： 营业执照号：

资质等级： 证书编号： 住所地： 邮政编码： 联系电话：_

根据《物业管理条例》和相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对 提供前期物业管理事宜，订立本合同。

北至 。

（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。

3、按照法规规定和合同约定的保修期限和保修范围承担本物业保修责任。

4、因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得业主委员会同意,业主委员会未成立的，应征得乙方同意。施工过程中尽可能减少对业主的影响，并在合理期限内恢复原状。

5、按有关规定向乙方无偿提供物业管理用房。

6、其他权利义务： / 。

6、乙方可采取规劝、发出书面整改通知、上报政府主管部门、起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业管理与管理的行为。但是否采取以上措施由乙方决定。

7、建立物业管理档案资料并妥善保管和使用。

8、按法规要求向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人关于物业管理的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

9、业主或物业使用人告知乙方需要装饰装修房屋时，乙方应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

10、依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

11、物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，未经业主同意不得改变其用途。

12、其他权利义务： / 。

乙方履行了以上权利和义务，则完全充分地满足了业主的监督权和知情权。

3、根据本合同约定及法规的规定按时交纳物业管理费用。

4、按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金，对专项维修资金的管理与使用享有监督权。

5、需要占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地，及占用共用部位、共用设施设备的，应事先征得业主委员会（未成立的除外）和乙方的同意，并在约定期限内恢复原状。造成损失的，应承担相应的赔偿责任。

7、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知并与物业管理企业签署装修管理服务协议，并不得违反相关法律法规、本物业装修管理规定及装饰装修禁止行为与注意事项。

8、对物业维护保养、清洁卫生等工作提供通行和工作便利，如因不配合工作给乙方或他人造成损害的，应承担赔偿责任。

9、其他权利义务： / 。

预收的物业管理资金由物业管理支出和乙方的酬金构成。

物业管理支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支： （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化养护费用； （5）物业管理区域秩序维护费用； （6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备等业主共有财产的保险费用及公众责任保险费用； （9）法定税费；

（10）经业主同意的其它费用。

乙方每月按应收物业管理资金总额的 %提取酬金。

物业管理支出年度结算后结余部分转入下一年度继续使用；年度结算后不足部分，从业主共有的会所、文化活动中心、、车位及其他共用部位、共用设施设备经营业主所得收益中补足。如未能补足，不足部分由业主按当年应交物业管理资金占本物业管理区域内当年应交物业管理资金总额的比例分摊，并在下年一季度补足。 本合同到期时，如物业管理支出存在不足，由业主在本合同到期前一次性补足。

月__ 日前向乙方交清相关费用。逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的 % 计收违约金。

如物业管理支出年度结算后发生不足，则首先用于弥补物业管理支出的不足，如弥补后仍有结余或者物业管理支出未发生不足，则根据业主大会的决定使用，在业主大会做出决定之前由乙方托管。

B．如发生亏损，从共有车位及其它共用部位、共用设施设备经营业主所得收益中补足，如未能补足，由业主按当年应交物业管理资金占本物业管理区域内当年应交物业管理资金总额的比例分摊，并在下年一季度补足。

2、除会所、文化活动中心、外的业主共有车位（主要指利用共有道路或者其他场地改造而成的车位及通过赠与等其他方式获得的业主共有车位，下同）及其它共用部位、共用设施设备经营收入，乙方按总收入（业主共有车位经营总收入包含场地占用费、车位服务费等）的 %提取代理服务费后， %用于经营成本及税费等开支，其余作为业主所得收益按以下约定使用：

如物业管理支出年度结算后发生不足或业主共有的委托乙方经营的会所、文化活动中心、发生经营亏损，则首先用于弥补物业管理支出的不足以及会所、文化活动中心、经营亏损，如弥补后仍有结余或者物业管理支出未发生不足、会所、文化活动中心、经营未发生亏损，则根据业主大会的决定使用，在业主大会做出决定之前由乙方托管。

3、为业主专有部分提供维修养护服务的收入，乙方按总收入的 ％提取酬金后，其余部分全部纳入本物业物业管理资金，服务成本列入本物业物业管理支出。

1、雷暴、台风、雪灾、地震、火灾、泥石流、洪水等不可抗力及非乙方能够控制的其它事由（包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害）。

2、本物业内发生治安或刑事案件（包括但不限于军事行为、武装冲突、暴动、抢劫、破坏、爆炸等），但因乙方故意或违反本合同约定义务而直接导致的情况不在此限。

3、因物业本身固有瑕疵所致的一切相关损害、业主专有及专用部分的任何受损，但因乙方故意或违反本合同义务而直接导致的情况不在此限。

4、因业主、物业使用人或其他 甲方签章：

乙方签章：

代表人：

代表人：

年

月

日

年

月

日

附件：

一、规划平面图（该规划平面图仅作本合同项下物业管理范围说明之用，不作为商品房买卖合同承诺内容，建设单位保留对后期项目进行规划调整的权利）

二、物业构成明细

三、物业共用部位及共用设施设备明细

四、前期物业管理质量标准

前期物业管理质量标准

一、物业共用部位的维修、养护和管理

1、根据房屋实际使用年限，每 检查1次房屋共用部位的使用状况，需要小修的及时组织修复；需要大、中修的及时编制维修计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依法表决通过后组织维修。

2、建立完善的住宅装饰装修管理制度，装修前告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，在物业公司有备案的装修，每 日巡查 次装修施工现场。

3、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。

4、小区主出入口设置小区平面示意图，主要路口设置路标；各栋、户和公共配套设施、场地设置明显标志。

二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

1、

2、建立共用设施设备档案和设施设备巡查制度。

对共用设施设备定期组织巡查，需要小修的及时组织修复；需要大、中修或更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划报告业主，经业主依法表决通过后组织维修或者更新改造（依法应由专业部门负责的除外）。

3、在接到供水供电部门停水停电通知后 小时内向客户发布通知（市政突发停水停电及设备突发故障除外）。

4、载人电梯24小时运行（突发性故障和维修保养期间除外），每月例行保养 次，电梯困人时接到通知后 分钟到达现场处理。

5、

6、

7、

三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

1、首层大堂、电梯轿厢每日拖洗 次；楼层电梯厅、多层楼道每日全面清扫 次并巡视清扫 次，每周拖洗 次；多层楼梯扶手每日擦拭 次；消防楼道每周全面清扫 次并巡视清扫 次，每月拖洗 次。 二次供水水箱清洗 次/年，水质符合卫生要求。

水景开启时间： （设备设施突发性故障、维修保养时间除外）。 对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

2、2M以下墙面、门窗及其他公共设施每周清洁 次；路灯、楼道灯及2M以上墙面、门窗及其他公共设施每月清洁 次。

3、小区主干道及广场、商业街、主出入口每日全面清扫 次并 小时至少巡视清扫1次，每 月 至少冲洗1次，局部污迹及时冲洗；地下车库每日巡视清扫 次；露天停车场每日巡视清扫 次。

4、儿童娱乐设施、健身设施每日擦拭 次。

5、蚊虫消杀：__ _次/月（夏），__ __次/月（冬）。

6、下雨、下雪后，客户出行的主要道路及时清扫积水、积雪。

7、共用雨、污水管道每 疏通1次；雨、污水井每 检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每 检查1次，每 清掏1次，发现异常及时清掏。

四、公共绿化的养护和管理

1、

2、

3、

4、年。

5、至少每 对绿化养护情况进行 次检查并记录。 有专职人员实施绿化养护管理；

草坪生长良好，生长季节及时补栽补种，修剪整齐美观； 定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；

乔木修剪至少__ _次/年；草坪修剪至少__ __次/年；灌木修剪至少_ __次/

6、针对不同的品种和季节进行病虫害防治，每

进行 次全面预防性消杀。

五、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理

1、小区主出入口24小时值勤；

2、对重点区域（是指： ）、重点部位（是指 ）每 小时至少巡查 次；配有安全监控设施的，实施24小时监控（设备设施突发性故障、维修保养时间除外）。

3、封闭式管理的小区对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

4、定期开展消防和居家安全宣传，消防演习： __次/年。

5、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施；

六、综合管理服务

1、

2、

3、建立物业档案资料并妥善保存，管理制度健全。管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范。

向业主公布日常服务电话，24小时接受业主报修服务，急修在接到报修后__30__分钟到达，其它报修按约定时间到达。

4、设立客户意见箱，向业主公布公司投诉渠道，每年至少进行 1 次客户满意度调查。

5、接到业主投诉2个工作日内反馈处理意见，每月公布1次共性投诉处理情况。

6、

7、

8、

社区文化活动：每年开展 次。 物业管理报告： 每季度公布1次。 物业管理资金收支情况：每季度公布1次。

第15篇：前期物业服务合同

前期物业管理服务合同

委托方(以下简称甲方):

法定代表人:

联系电话:

受托方(以下简称乙方):长沙市霁阳红物业管理有限公司

法定代表人:

联系电话:

甲、乙双方根据有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方将 泰平万象城 委托乙方实行物业管理有关事宜，达成一致意见，特订立本合同。

第一章 总则

第一条 物业基本状况 物业名称:泰平万象城 物业类型:住宅小区

坐落位置:浏阳市、工业园

四 至:东至健康大道、南至康宁路、西至绿之韵路、北至康平路 占地面积:平方米 建筑面积:平方米

第二条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。

第三条 乙方应参与本物业的竣工验收，并在本物业移交接管时，与甲方共同办理物业管理书面交接手续。

第四条 本物业交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等有关法律、法规的规定承担。

第二章 委托管理服务事项

乙方接受甲方委托，提供以下物业管理服务：

第五条 共用绿地、花木的养护与管理;

第六条 公共环境卫生:包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的归集、清运;

第七条 交通与车辆停放秩序的管理;

本物业管理区域内的业主在本物业管理区域的公共场地停放车辆的，停放人应与乙方签订专项合同，并按该专项合同的约定承担各项责任和义务。

第八条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；前款约定的事项不包含业主的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主另行签订人身、财产保险和财产保管等专项合同的，按该专项合同的约定承担各项责任和义务。

第九条 协助组织开展本物业管理区域内的文化娱乐活动；

第十条 对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止等措施；

第十一条 其他委托事项: 1． 2． 3．

第三章 委托管理服务期限

第十二条 本合同规定的物业管理委托期限暂定为 年，自本合同生效之日起至

年

月

日止。本合同期限届满，若需要续签合同，双方另行签订书面合同。

第十三条 本合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。

第四章 甲、乙双方的权利和义务

第十四条 甲方的权利和义务

1．应当在销售物业之前，制定《业主临时公约》，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

2．应当在物业销售前将《业主临时公约》向物业买受人明示，并要求物业买受人在订立物业买卖合同时，做出遵守《业主临时公约》的书面承诺。

3．在物业竣工交付使用时，负责向物业买受人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书。

4．审定乙方拟定的物业管理方案并在乙方提交上述物业管理方案之日起

日内出具书面审定意见。

5．检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况并每年进行一次考核评定;并将管理情况报物业管理主管部门备案。

6．审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告并在乙方提交上述材料之日起

日内出具书面审定意见。

7．保证委托乙方管理的房屋、设施、设备达到国家验收标准及要求。在保修责任内，如存在质量问题，按以下第

种方式处理:

(1)甲方负责返修；

(2)委托乙方返修，由甲方支出全部费用；

8．在本合同生效之日起

日内向乙方提供

平方米建筑面积的物业管理用房，由乙方按下列第

项方式使用：

(1)无偿使用；

(2)按建筑面积每月每平方米

元的标准租用，其租金收入仅用于

.

10．为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用，除由业主、物业使用人按规定缴纳外，不足部分由甲方承担。

11．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

12．及时缴纳空置房屋的物业管理服务费；依法提供物业维修专项资金。

第十五条 乙方的权利和义务

1．据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理服务活动。

2．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。

3．按本合同的约定，对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理。

4．可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将本区域内的全部物业管理一并委托给第三方。乙方将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业的，相关的物业管理责任仍由乙方向甲方、业主及物业使用人承担。

5．向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，与业主和物业使用人订立书面约定，并负责监督。

6．负责每

个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费用收支账目；并将物业管理服务收费项目和收费标准以及向业主和物业使用人提供专项服务的收费项目和收费标准在本物业管理区域内以书面方式公示。

7．对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;不得擅自改变房屋共用部位的用途。

8．不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动；不得在处理物业管理事务活动中侵犯业主及物业使用人的合法权益。

9．建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。

10．本合同终止时，乙方必须在本合同终止之日起

日内向甲方移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料。

11．接受业主、物业使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善物业管理服务，定期以书面方式向甲方报告本合同履行情况。

第五章 物业管理服务质量标准

第十六条 乙方须按下列标准，完成本合同约定的物业管理事项: 1．公共环境：道路：

；室内外排水

; 沙井

清理一次； 2．清洁卫生：

(1)公共场地每天清扫

次；

(2)电梯卫生每天清扫、保洁

次； 3．绿化:绿地完好率达到

%以上；

4．交通秩序：室内(外)停车场一天

小时保管；

5．保安:实行

小时保安制度，岗位设置

个，

小时轮流值守； 6．业主和物业使用人对乙方的满意率达到: %.

第六章 物业管理服务费用

第十七条 物业管理服务费

1．本物业的管理服务费用执行国家及长沙市有关物业管理服务费用的相关规定。

2．本物业管理服务费，住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米

元向乙方交纳；非住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米

元向乙方交纳。本物业管理费包括如下费用：

.

3．本物业管理服务费每

〔月〕/〔季〕/〔半年〕)交纳一次，每次交纳费用时间为 。

4．空置房屋的物业管理服务费，分别由

按其拥有建筑面积每月每平方米

元向乙方交纳。

5．本物业管理服务费标准的调整，按

调整。

6．业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并就物业管理服务费的缴纳负有连带责任。

7．业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理服务费。

8．物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按〔该幢〕/〔该物业〕住户实际用量共同分摊。

9．业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第

项方式处理：

(1)从逾期之日起按每天

元交纳滞纳金；

(2)从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的万分之

交纳滞纳金；

第十八条 车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：

1．露天车位:每日

元，每月

元，每年

元；

2．车 库:每日

元，每月

元，每年

元；

3．摩托车:每日

元，每月

元，每年

元；

4．自行车:每日

元，每月

元，每年

元；

第十九条 保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。

第七章 违约责任

第二十条 甲方违反本合同的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；由于甲方违约给乙方造成经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十一条 乙方违反本合同的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到本合同约定的标准；逾期未整改的，或整改不符合本合同约定的，甲方有权终止合同；由于乙方违约给甲方造成经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十二条 乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用；由此给甲方造成经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十三条 甲、乙双方任何一方无正当理不得提前终止本合同，否则应向对方支付

元的违约金；由此给对方造成的经济损失超出违约金的，对超出部分还应给予赔偿。

第二十四条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。

第二十五条 甲、乙双方任何一方如通过不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权的，或由此给对方造成经济损失的，应当由施加损害的一方承担全部责任。

第二十六条 由于一方违约而致使本合同提前终止的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自上述书面通知送达对方时即行终止。

第二十七条 本合同期限届满或本合同提前终止的，甲乙双方应在本合同终止之日起 日内办理完毕全部物业管理交接手续。

第八章 附则

第二十八条 自本合同生效之日起

天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第二十九条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏;漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。

第三十条 甲、乙双方经协商一致，可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十一条 本合同之附件均为本合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第三十二条 本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十三条 本合同正本连同附件共

页，一式三份，甲、乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。

第三十四条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使本合同无法履行时，甲、乙双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十五条 本合同在履行中如发生争议，甲、乙双方应友好协商解决，协商不成的，甲、乙双方同意按下列第

方式解决：

(1)提交

仲裁委员会仲裁；

(2)依法向有管辖权的人民法院起诉。

第三十六条 本合同自

起生效。

第三十七条 本合同约定的相关内容若与现行有效的法律、法规、规章以及政府文件相抵触时，该约定无效。若在本合同的履行中，遇国家相关法律、法规、规章以及政府文件发生变化时，自然也应按变化后国家相关法律、法规、规章以及政府文件执行。

甲方签章: 乙方签章:

法定代表人: 法定代表人：

授权代表： 授权代表：

日期： 年 月

日期： 年 月 日 日

第16篇：前期物业服务合同

前期物业服务合同

甲方：

法定代表人： 法定地址：

乙方：陕西省榆林市亚欣物业管理责任有限公司 法定代表人：曹忠宝

法定地址：陕西省榆林市神木县大保当镇亚欣商务宾馆 联系电话：

根据相关法律、法规和政策的规定：以及本物业服务区域《临时管理规约》的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方先聘乙方对________(以下简称本项目)提供前期物业服务事宜,订立本合同。

第一章

物业服务区域概况

第一条 物业服务区域基本情况

物业名称： 物业类型：住宅

坐落位置：陕西省神木大保镇

总销售面积:_______平方米，其中住宅_______平方米（高层_____平方米、多层_______平方米）商业_______平方米，配套______平方米。

容积率：_______ 绿化率：_______ 上述指标，最终以陕西省大保当镇相关部门对项目工程竣工验收后的备案数据为准；如相关指标变化，不影响本合同各项条款的履行（后附委托管理的物业构成明细）。

第二章 物业服务事项

第二条 乙方提供的公共性物业服务服务的主要内容为：

1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理：包括：楼盖、屋顶、梁、柱、内外承重墙体和基础承重结构部位、外墙面、共用部位门窗玻璃、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；

2、共用设施设备的维修、养护、运行和管理服务：包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱；共用照明、共用用水设

施、天线、加压水泵房、电梯、楼内消防设施设备、中央监控设备、配电系统、建筑物防雷电系统、安全设施、室外照明、信报箱、水表、电表和给商业供电的自管变电室及小区监控设备设施等；

3、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理：包括：道路、强弱电网、热网、换热站、渠、池、井、自行车棚、停车场等。

4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运（建筑垃圾和装修垃圾的收集和清运另行收费）及公共场、房屋共用部位的排水管道、污水管道的疏通；

5、绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；

6、维持本物业区域内机动车和非机动车的行驶秩序和停泊管理但不含车辆及财物的保管、保险义务和责任；

7、维护共公秩序，包括门岗服务、本物业区域内巡查等，并配合协助公安部门进行安全防范及预防、救助等辅助工作，但不含人身、财产保险及其安全的保障义务和责任；

8、装饰装修管理服务；

9、物业档案资料管理（包括住户档案及与物业相关的工程图纸）；

10、停车场、配套商业设施等公共物业的经营的经营与服务；

11、停车服务费和本合同规定的其他费用的收取；

12、法律政策规定应由乙方管理服务的其他事项。

第三条 业主委托乙方对其物业专有部分进行维修养护时，乙方可接受委托，服务价格由双方商定。

第三章 服务质量

第四条 本合同对乙方服务质量方面的特别约定为：

乙方必须具备物业管理资质，乙方聘用的管理人员也必须具备从业人员资质，乙方按照IS09001质量管理体系和IS014001环境管理体系，对本物业实施物业服务并提供综合性服务。 第五条 乙方须按下列约定，实现目标管理

1、房屋外观：整洁完好：乙方负责制作本物业管理服务标识（包括但不限于服务类、绿化类、工程类、小区内的车位划线和标识等）。

2、房屋建筑共用部位检修记录和保养记录齐全；监理共用设施档案（设备台账），设施设备的运行、检查、养护等记录齐全，设

3、

4、

5、

6、

7、

8、施设备标志齐全、规范。责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常；消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通，设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障应备方案。

公共环境：定期收集和清运垃圾废物，经常打扫，楼道、室外及垃圾生活垃圾每日至少清运1次；小区道路、广场、停车场、绿地等每日至少清扫1次；楼道每日至少清扫1次；夏、秋季每两天拖1次、春冬季每星期拖1次，必须保持楼道清洁；共用部位玻璃每季度至少清洁1次，如有特殊情况，需及时清洁，保持干净；路灯、楼道灯每半年清洁1次；及时清除区内主要道路积水、积雪；区内公共雨、污水管道每年通疏通1次；雨、污水井随时检查，并视检查情况及时清掏；随时检查化粪池，并视检查情况及时清掏。

绿化：乙方配合绿化公司按市园林局规定的标准实施绿化养护管理，草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪，保持观赏效果；定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；定期喷洒药物，预防病虫害。

交通秩序：良好，对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。 保安：协助公安机关维持小区公共秩序，实行24小时治安巡逻，对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控；对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并及时采取相应措施。 急修：公共区域的急修问题，自接到之时20分钟维修人员到达处理，户内的急修问题，自报修之时起20分钟起维修人员到达现场处理，如保期已过，则向物业使用人提出处理意见，及时解决问题。

小修：公共区域的小修由乙方定期巡视；并及时通知保修单位进行维修或自行维修；户内的小修问题，如在保修期内的，自

3

接到报修之时起3小时内给报修人员予以回复，疑难问题3天内给予答复，如保期已过，则给报修人提出合理建议及时解决客户的疑难。

第四章 服务费用

第六条 本物业区域物业服务费选择包干制。

本物业区域物业服务费标准如下：

1、住宅（多层）：______元/平方米·月

2、住宅（高层）：______元/平方米·月

3、商业用房：______元/平方米·月

上述收费标准最终以乙方向相关主管部门审批标准为准，在审批的收费范围内乙方自行调整。以上费用由乙方自行向业主及物业使用人收取。

4、其它专项服务费由乙方直接向业主或使用人收取。

5、小区绿化在施工期内，所发生的水费由绿化公司负责，乙方已经支付的，由甲方负责协调返还；自绿化移交之日起所发生的费用由乙方承担。

6、小区物业排污工程由甲方负责与市政协调解决，接入市政排污网。

7、该项物业服务费用由业主按其物业的产权建筑面积缴纳，主要用于支付以下开支： （1） 服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2） 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3） 物业服务区域清洁卫生费用； （4） 物业服务区域绿化养护费用； （5） 物业服务区域秩序维护费用； （6） 办公费用； （7） 物业服务企业固定资产折旧； （8） 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9） 法定税金；

（10）企业合法利润； （11）其他支出。

8、业主向乙方缴纳物业费用后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

第七条 第一次物业服务费收缴日期以业主签定购房合同日期之日起计算，由乙方自行业主收取，业主在办理入住手续时，乙方一次性收取一年的物业服务费，以后物业服务费用接一年期缴纳，业主或物业使用人应在每个交费周期前一个月内履行交纳义务。 对业主和物业使用人途期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应交费用的万分之五加收违约金。

第八条 停车服务费（包括地面和地下停车位）的收费标准执行当地政策由乙方自行确定，但需经甲乙确认。

第五章 甲方承但的费用

第九条 根据本项目情况，甲方每年向乙方补贴物业管理费人民币_________（￥________），支付方式为甲方于每月25日向乙方支付当月的物业管理费用，前11个月为__________（￥________），最后1个月为_________（￥________），具体支付金额按双方约定的考核标准分数兑现后予以支付。

甲方迟延支付每日向乙方支付应付款的千分之三的违约金，甲方连续两个月拖延不支付的则乙方有权解除本协议，同时甲方应向乙方承担赔偿责任，但乙方不按要求标准实施物业服务的，甲方不承担违约责任且有权不支付此项费用。

第六章 双方的权利义务

第十条 甲方的权利和义务

1、乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位，共用设施、设备进行查验，甲方应保证本物业服务区域具备以下条件： （1） 所有建设项目按政府批准的规划设计和有关专业要求全部建成，并满足使用要求； （2） 物业服务区域内道路平整，雨污水通畅，路灯通亮，园林绿化建成，围墙、大门建设完毕（各出入口和相关部位设置闭路监控系统），具备封闭式管理的要求； （3） VI标识系统完备，负责设计制作安装本物业内设施、设备、房号、楼层号、栋号、地下停车场及首层电梯厅内外的各类警示牌、指示牌、告示牌等。 （4） 机动车停车场，按照交通要求，对停车场出入口及相关部位安装闭路监控系统，安装好限速器，通道指示牌等设施，并

协助乙方办理停车场使用许可证。 （5） 为本物业每栋每层及公共区域配置垃圾箱（桶），并有本物业合适位置设置垃圾中转站（垃圾房）。 （6） 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、消防等设施都能保证供应并达到正常使用。 （7） 小区单套住宅或商铺应设置供电一户一表，如一时不能到位使用临时专用变压器时，须优化变压器的运行，本物业内的所有变压器之间应相互联络。若不能联络而导致空载运行的费用由四方承担，同时临时专用变压器电费标准与住宅及商铺电费标准的差价部分由甲方承担。

2、乙方承接物业时，四方应向乙方移交下列资料： （1） 竣工总平面图、单位建筑、结构、设备竣工图、配套产、地下管网竣工图等竣工验收资料。 （2） 设施设备的安装，使用和维护保养等技术资料。 （3） 物业质量保修文件和物业使用说明文件。

3、交付使用物业符合国家竣工质量标准（取得《建设工程竣工验收备案表》），按国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，在保修责任期内，如发生质量问题经四方确认属实后，由甲方负责通知保修单位返修；保修单位未能返修的，甲方可委托乙方维修，由此所发生的维修费用由甲方向保修单位追偿，或从施工单位质量保证金中扣除支付乙方。

4、协助乙方制订物业公共部位和公共设施设备的使用，公开秩序和环境卫生的维护方面的规章制度。

5、不得擅自处分业主依法享有的物业共用部分和共用设施设备的所有权和使用权。

6、竣工交付后因维修物业或者公共利益，需临时占用，挖掘道路，场地的，应征得相关业主和乙方的同意，并在约定期限内恢复原状。

7、具备法定条件时，与业主代表共同负责业主大会的筹备工作。

8、有权向社会各界宣布甲、乙双方合作之事实。

9、依据本合同规定向乙方无偿提供适应本物业档次的物业服

务用房。

10、审定乙方制定的物业管理规章制度。

11、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

12、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。

13、对乙方工作进行考核。

14、法律、法规及政策规定由四方承担的其它权利和义务。第十一条 乙方的权利和义务

1、按照本合同约定的物业服务事项和服务质量标准提供相应的服务，乙方在本项目物业配备的管理及操作层人员不少于40人，并视具体情况进行人员增加，但不准减少，特别是操作层人员必须满足物业需要。

2、乙方有权按照本合同约定的收费项目、标准和方案向业主及使用人收取物业服务费和其他费用。对业主和物业使用人违反物业公司制度的行为，针对具体行为并根据情节轻重，有权采用批评、规劝、警告、制止、以全体业主物业使用人名义或以自己的名义代表全体业主和物业使用人提起法律诉讼等措施。

3、在本物业按甲方审定的物业服务方案组建完善的项目物业服务并正常运作，物业服务处代表乙方发行本合同的权利和义务。

4、承接物业时，应当对物业共用部分、共用设备设施进行查验，和好书面记录和签认工作。、

5、有权将物业服务区域内的专项业务委托给专业性服务企业，但不得一物业的全部物业服务一并委托给第三人，且必须保证服务质量。

6、根据业主或物业使用人的委托，提供本合同约定之外的服务项目，服务报酬由乙方与业主协商约定。

7、自主开展各项经营管理活动，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益，不得利用管理事项获取不当利益。

8、及时向全体业主通告本区域内有关物业服务的重大事项，及时处理投诉、接受甲方、业主和物业使用人的监督。

9、结合本物业服务区域的实际情况，编制物业服务方案、物业规定、年度管理计划、维修保养计划、维修保养计划、年度

财务预算报告及相关文件，报告经四方同意后乙方实施执行。

10、制止本物业服务区域内违反有关秩序维护、环保、物业装饰装修和使用等方面的规章制度的行为人，对违反法律规定的行为人及时向甲方有关行政管理部门报告。

11、协助做好物业服务区域内的安全防范工作，发生安全事故时，应按紧急预案采取应急措施，并及时向甲方和有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

12、非经甲方和相关业主许可，不得懔自改变公共区或建筑和共用设施设备用途，不得擅自占用、挖掘本物业服务区域内的道路、声地，如有需要应办理有关手续后才能进行。

13、与装饰装修房屋的业主或物业使用人签订书面协议，并事先告知业主和物业使用人装修装饰中的禁止行为和注意事项，并向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；要求每天巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公区利益现象的，及时劝阻并告知有关主管部门。

14、本合同终止时，应当将物业服务用房及甲方提供的办公家具和物业服务相关资料及时移交给甲方或业主委员会。

15、可以根据物业的实际状况和管理工作之需要，选择合适险种投保，保险费在管理费中支出。

16、接受甲方的考核。

17、法律、法规及政策规定由乙方承担的其它权利和义务。第十二条 根据《临时管理规约》在物业服务中授予乙方以下权利

1、制定必要的规章制度，并能效方式督促业主和物主使用人遵守。

2、采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《临时管理规约》及公众管理制度的行为。

3、在物业服务区域内公布违约业主的姓名及违约情节。

4、对欠费业主依法进行催缴直至其履行缴费义务。

第七章 物业服务设施

第十三条 甲方应按照有关规定向乙方提供进行基本装修（地面铺

砖、墙面刷白、吊顶、电源、电灯、卫生间设备、办公家具等）的物业服务用房，如提供的用房达不到乙方使用要求，则应双方协调解决。

第十四条 物业服务用房属甲方所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途，本合同终止，乙方应将物业服务有度及甲方购置的办公家具等交还给乙方。

第八章 合同期限

第十五条 本物业服务期限自________年______月______日起至________年______月______日止，本物业业主委员会与物业公司签定的物业服务合同生效时，本合同自行终止。

第九章 违约责任

第十六条 乙方在合同期内未经甲方同意不得单方终止服务，如乙方在服务期限内擅自撤出，则应当在撤出前1个月将甲方购置的办公家具、相关资料和甲方补贴的本年度物业管理费归还甲方，并支付甲方补贴给乙方的本年度物业管理费用总额10%的违约金。

第十七条 业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，乙方可按每日千分之二的标准向业主追究违约金，拖欠费用三个月以上，乙方可对违约方提起诉讼。 第十八条 甲方违反本合同相关条款约定的义务，直接导致乙方经济和名誉损失的，乙方有权要求四方给予经济补偿。 第十九条 乙方违反本合同相关条款约定的义务，未能在本合同约定的期限内达到本协议约定的管理目标或无法达到物业服务质量标准要求，甲方有权要求乙方在一定期限内整改、整改仍不能达到目标的，甲方有权解除本合同，造成甲方经济和名誉损失的，甲方有权要求乙方给予经济补偿，甲方有权根据本合同约定的物业管理标准对乙方的物业管理进行评估，物业交付使用之后，甲方第三个月评估一次，乙方违反合同的约定，未能达到管理目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的情节严重的由乙方支付20000元的违约金给予甲方，同时甲方有权解除合同，造成甲方经济损失的乙方应予赔偿，乙方的服务不到位导致业主投诉的，乙方应限期整改，乙方的服务遭到50%业主投诉的，甲方有权解除本协议。

第二十条 房屋建筑、附属设施、设备发生重大事故时，应提请政府有关主管部门进行鉴定，按鉴定结论各自承担相应的责任。 第二十一条 甲方无正当理由在维保期内拒绝或拖延履行维修义务的业主，物业使用人可以自行或委托乙方修复，但造成的其他损失由甲方承担。

第二十二条 双方约定，以下条件所致的损害，可构成对乙方的免责事由：

1、因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损；

2、因物业本身的瑕疵造成的损害；

3、因维修、养护的共用部位、共用设施设备而暂时停水、停电或共用设施、设备的使用，但乙方应提前12小时通知业主及物业使用人。

4、在乙方责任造成的供水、供电、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。

第十章 其他事项

第二十三条 本合同的效力及于物业服务区域的全体业主及物业使用人，业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，由业主承担连带责任。 第二十四条 本合同未尽事宜，双方可以另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。 第二十五条 本合同是主合同的一部分，与主合同具有同等法律效力。

第二十六条 本合同正本共10页，一式两份，甲、乙双方各执一份，具同等法律效力。

第二十七条 本合同自双方签字盖章之日起生效。

甲方（签章）

乙方（签章） 法定代表人：

法定代表人： 或授权代表人：

或授权代表人： 经办人：

经办人：

签订地点：

签订时间：____年____月___日

第17篇：物业工程部前期介入

物业工程部前期介入重点工作

前期介入阶段的工作，要注重项目施工现场设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，通过现场物业工程技术人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。确保开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。具体来讲，物业工程部要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化；向甲方提供现场施工建议。 对前期物业工程部工作应重点关注：

一、合理选择配备现场介入人员

现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准：

1．有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等）的人员；

2．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员；

3．有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全；

4．专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

二、技术的支持工作

物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合，发现问题及时反馈，对现场发现的问题要及时向甲方反映（技术监管方），提出建议，并与施工部门沟通，从另一个方面提醒甲方等。

三、做好与现场各方关系的协调

开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业工程部工作人员进场，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤会同时开展。

1、深入了解项目特点，拟定现场计划：

在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划；

审读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。

2、关注工程进度，记录现场情况：

在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护工作做准备。 （1）根据工程计划，调整工作计划； 随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。 （2）记录设计方案和施工图纸变更；

物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为 我们物业公司的后期接管提供便利。

（3）记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。 施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。

3、参加施工期间的专业会议，提供建议：

（1）通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。

（2）根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。

4、通过对项目的深入了解，提供现场合理化建议：

（1）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；

设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。

（2）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议； 物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。

（3）优化施工质量的建议。

关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性。

5、跟踪现场建议采纳情况：

物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，在必要情况下要坚持促使甲方采纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理提供参考。

6、收集、整理现场资料： （1）施工图纸；

收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸; （2）机电设备及建材的资料; 收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。

7、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利： （1）建立初步设备台帐； 随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。 （2）拟写初步交接方案； 根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业工程管理的到来做好充分准备。 （3）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作

第18篇：前期物业服务协议

前期物业服务协议

本协议当事人

甲方： 乙方：河北隆泰物业服务有限责任公司唐山分公司 甲方是指：购房人(业主) 乙方是指：

1、房地产开发单位委托的物业管理企业

2、公房出售单位或其委托的物业管理企业

前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业服务协议》生效时止，此期间的物业服务由物业公司根据与业主签定的《前期物业服务协议》提供。

物业名称： 唐山铂悦山

类 型： 住宅、商铺

坐落位置： 唐山市路北区大里路与朝阳道交叉口东南角 号楼 单元 室

建筑面积：平方米

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

第一条 双方的权利和义务

一、甲方的权利义务

1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2、监督乙方的物业管理服务，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；

3、遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约》,合理使用自己的产权物业，共同维护小区的消防治安；

4、依据本协议按期足额向乙方交纳物业服务费用；

5、装饰装修房屋时，遵守《装修手册》之规定；

6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设备设施或改变其使用功能。因

-1-

搬迁、装饰、装修等原因确需合理使用共用部位、共用设备设施的，应事先通知乙方，获得乙方批准并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

7、转让房屋时，事先通知乙方，并告知受让方与乙方签订本协议；

8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的《前期物业服务协议》和《临时管理规约》等造成的损失、损害承担民事责任；

9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

10、提高安全、防盗意识，妥善保管个人财物，因甲方过失造成的财产损坏或者遗失的，甲方自行负责。

11、共同维护本小区公共区域，整体外观整齐统一美观大方，共同劝阻抵制其他业主危害本小区整体环境的行为，爱护自己的家园。

二、乙方的权利义务

l、对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、通行等项目进行维护、修缮、服务与管理；

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《临时管理规约》并书面告知甲方；

3、建立健全本物业的物业管理档案资料；

4、制止违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》的行为；

5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

6、依据本协议向甲方收取物业服务费用；

7、编制物业管理服务及财务年度计划；

8、每年向全体业主公布物业服务费用收支账目；

9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并与甲方签定《装修保证书》；

10、不得占用本物业的共用部位、共用设备设施或改变其使用功能（物业管理用房除外）；

-2-

11、向甲方提供房屋自用部位、自用设备设施维修养护等有偿服务；

12、自本协议终止时起5日内，与全体业主选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。

第二条 物业管理服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理

共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等(不含甲方自用部分)。

二、房屋共用设备设施及其运行的维护和管理

共用设备设施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、消防设施、绿地、路灯、道路、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设备设施使用的房屋等。

三、环境卫生

1、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理(不包括甲方自用庭院、露台和天台)；

2、公用场所、房屋公用部位的日常保洁、垃圾收集、清运；

3、小区内水沟、污水井及化粪池清理、生活水池的清洁消毒；

4、公共区域的灭虫、灭鼠。

四、绿化养护

1、按期对树木和花草进行养护，修剪，保证植物正常生长；

2、加强绿地管理，预防人为损坏。

五、公共秩序维护

1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；

2、全天24小时均有公共秩序维护人员值班，对小区主入口实施定员定岗值勤，小区公共区域实施流动岗值勤；

3、努力预防重大安全责任事故及治安和刑事责任案件发生；

4、闭路监控、消防监控、辖区内治安巡视、门岗执勤、责任到人；

5、安全、消防监控设备设施完好，维护、保养制度健全、防范措施完善。

六、交通秩序与车辆停放

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1、保持良好的交通秩序。制定道路行车方向标志，负责机动车辆出入管理；

2、对小区内各种车辆的进出和停放进行指挥，维护道路和停车场秩序，纠正乱停乱放车辆的行为。

3、乙方只负责小区内的车辆管理，不负责车辆的保管保险责任，提请业主保管好自己的车辆并加入车辆保险。

七、房屋装饰装修管理 见附件：《装修手册》 第三条 物业服务质量

一、房屋外观： 完好、整洁。

二、设备运行：正常。

三、共用部位、共用设备设施的维护和管理：

1、房屋及设备设施的维修，保养制度完善；

2、设备维修及时，无事故隐患。

四、环境卫生：

1、环境卫生设施完好，公共环境整洁；

2、公共排污系统畅通，化粪池使用正常。

五、绿 化：

1、园林绿化养护措施得当，设施完好整洁；

2、草坪、花木、绿篱生长良好。

六、交通秩序与车辆停放：

1、小区内停车场、行车路线有明显标志；

2、小区内车辆管理规范或按要求停放，无乱停现象。

七、公共秩序维护：

l、努力维护小区内良好公共秩序，对聚众闹事，打架斗殴等不良现象及时采取适当措施予以劝解、阻止，必要时及时报警；

2、保持小区监控系统正常运行，预防小区内的重大火灾、治安刑事责任案件的发生，对小区内的火灾、刑事案件及时采取必要的措施，并及时报警，维护住

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户的人身财产安全；

3、积极协助公安部门、消防部门在本小区的工作。

八、消防：

1、消防监控设备设施完好；

2、努力消除火灾事故隐患，预防火灾事故的发生。

九、房屋共用部位、共用设备设施小修和急修 ： 小 修：3小时内维修人员到达现场处理； 急 修：

1、30分钟内维修人员到达现场处理；

2、特殊急修工程处理措施合理，必要时提出临时措施从而保证小区内住户日常生活需要。第四条 物业服务费用

一、甲方交纳费用时间：住户入住时首付一年的物业服务费用，以开发商通知入住日期为准；因业主自身原因未入住，仍需足额缴纳物业服务费。

二、

1、[高层住宅]： 2.7元/平方米/月；

2、[洋房住宅]： 2.9元/平方米/月；

2、[商业物业]： 3.0 元/平方米/月；

此收费标准为 2014 年标准，以后收费标准按照物价部门定价以及市场标准为准。

三、甲方出租物业的，物业服务费用随其约定，甲方负连带缴纳责任；

四、甲方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用；

五、物业服务费用标准按本物业费用实际收支情况，参照物价涨跌幅度调整；

六、每次交纳物业服务费用时间：入住后，按每一年的最后一个月开始收取下一年度的物业服务费用。

第五条 其他有偿服务费用

有偿服务费及有偿服务项目及标准参见公示标准。

第六条 代收代缴收费服务

受有关部门或单位的委托，提供水费、电费、燃(煤)气费、房租等甲方认可乙方项目的代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业服务费用)，收费标准执

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行政府规定或相关当事人之间的约定。

第七条 专项维修基金的管理与使用

一、根据国家相关文件规定，本物业建立共用部位共用设备设施保修期满后大、中修、更新、改造的专项维修，按河北省建设厅、财政厅文件关于《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》列入专项范畴，由购房者按售房款项2%交纳维修基金；

二、专项维修基金的使用由乙方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

三、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按甲方占有的房屋建筑面积比例续筹；

四、甲方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第八条 违约责任

一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

二、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

三、乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用并退还利息；

四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及相关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日加收应交纳费用千分之二的违约金。为避免少数业主逾期交费给全体业主造成损失，乙方有权对拒交者采取发放文字通知、上门催缴、小区公示和诉讼等措施，直至该住户付清全部应付款额及违约金为止，由此发生的一切费用均由该住户承担。

第九条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、水灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成甲方财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第十条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关

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法律规定处理。

第十一条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十二条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效时，可向管辖区人民法院讼诉。

第十三条 本协议一式两份，甲乙双方各执一份。具有同等法律效力。 第十四条 本协议自签字之日起生效。

甲方签章：

乙方签章：

法定代表人：

法定代表人：

授权委托人： 授权委托人：

年 月 日 年 月 日

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第19篇：前期物业服务合同

项目前期物业服务合同

本合同当事人

甲方： 房地产开发有限公司 法定代表人： 地址： 联系电话：

乙方： 物业管理有限公司（注：分公司接管项目，必须由总公司出具授权委托书，授权书范本见附件）

法定代表人： （注：如分公司签订合同，此处为负责人） 地址： 联系电话：

根据我国有关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方聘用乙方为 管理区域（注：物业名称）（以下简称“物业”或“本物业”或“物业管理区域”）提供物业服务，订立本合同。

第一章 物业基本情况

第一条 物业基本情况

物业名称： 。

物业类型：多层公寓、小高层公寓、高层公寓、排屋、别墅、商业用房、办公用房、车位（库）、库房、储藏室、地下层等。（注：根据项目物业的实际情况填写）

物业坐落位置： 市(县) 区 路（街道） 号。

四至：东至

、南至

、西至、北至 。

占地面积：平方米。 总建筑面积约平方米。

其中：住宅平方米（注：可细分多层、小高层、排屋、别墅等），办公用房平方米，商业用房平方米，地下车位 个，其他物业平方米。（注：根据

1 项目实际填写）

物业共用部位、共用设施设备，详见附件

一、附件二。物业交付时间： 年 月 日前。

第二条 前期物业服务是指：在业主、业主大会、业主委员会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务与管理。

第三条 乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。

第二章 前期物业服务内容

第四条 在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理，根据《商品房买卖合同》或其他合同的约定，相关业主对物业的共用部位或公共部位享有专有或独占使用权的，由相关业主负责该等部位的维修、养护、管理及清洁卫生等，并承担费用。

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或合同约定乙方不需承担义务的设施设备或根据合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外。

3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。

4、业主共有的公共绿化的养护和管理。

5、车辆停放管理。

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。

7、装饰装修管理服务。

8、物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理。

9、法律法规规定的其他内容。

第五条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1、；

2、。

（注：此条如有特殊约定的服务内容的应列明，反之应删除。）

第六条 乙方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件三）。

2 第七条 在业主委员会成立之前，乙方负责属于业主共有的物业管理商业用房，物业共用部位、共用设施设备，业主共有的场地及物业管理区域内配套设施的经营管理，经营管理收入的所有及使用等根据本合同的约定办理。

第八条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务。乙方是否接受委托，以及服务内容和费用等相关事项由单个业主和乙方另行协商后确定。

第三章 前期物业服务期限

第九条 前期物业服务期限自 年 月 日起至 年 月 日止。但是，本合同期限未满，业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同自然终止。

本合同期限届满，本物业已具备成立业主大会条件的，甲方应当促使本物业成立业主大会，产生业主委员会。自本合同期限届满之日起，乙方有权终止本合同，并按有关规定办理移交，乙方终止本合同的，应提前三个月通知甲方。

本合同期限届满，但本物业尚不具备成立业主大会条件的，本合同自动延续至本物业具备成立业主大会条件之日，此后，乙方有权终止本合同，乙方终止本合同的，应提前三个月通知甲方。

本合同期限届满，本物业尚未成立业主大会、选举产生业主委员会，但乙方书面通知甲方，同意继续履行本合同的，本合同继续履行至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。

注：如合同服务期限至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。则以上内容应调整为：

前期物业服务期限自 年 月 日（或物业交付之日）起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。

（注：杭州市的项目必须签此合同期限，否则房管局合同备案不能通过。）

第四章 双方权利义务

第十条 甲方权利义务

1、与物业买受人签订物业买卖合同时，应包含本合同的主要内容，要求物业买受人承诺在本物业具备入住条件后承继本合同的相关权利、义务。

2、依据有关规定负责制定《临时管理规约》，在物业销售前将《临时管理规约》内

3 容向物业买受人明示，并要求其遵守；协助乙方与业主签订《前期物业服务协议》，在业主委员会成立之前，要求业主和物业使用人共同遵守《前期物业服务协议》；在物业竣工交付使用时，负责向物业买受人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书。

3、监督检查乙方各项物业方案和计划的实施。

4、承担物业保修期内由于设施设备质量问题产生的损失费用。

5、甲方应在物业竣工验收合格后并在物业交付前 日（注：一般为90日，具体根据项目前期介入时间而定）按规定依法无偿提供占地上总建筑面积3‟的物业管理办公用房、4‟的商业用房，员工宿舍及员工食堂（注：员工宿舍及员工食堂也可含入3‟的物业管理用房内，是否带基本装修、并配置相应配套设施设备，根据与开发公司洽谈内容而定，）并向乙方移交其它属于业主共有的物业共用部位、场地、共用设施设备，物业管理区域内配套设施。

备注：

1、杭州市住宅物业按照以上比例填写。

2、除杭州市外的浙江省其他地区的住宅物业，表述为：“甲方应在物业竣工验收合格后并在物业交付业主前 日按规定依法无偿提供占地上总建筑面积7‟的物业管理用房、员工宿舍及员工食堂（注：是否带基本装修、并配置相应配套设施设备，根据与开发公司洽谈内容而定），并向乙方移交其它属于业主共有的物业共用部位、场地、共用设施设备，物业管理区域内配套设施。

3、浙江省内（包括杭州市），如果均为非住宅的，表述为：“甲方应在物业竣工验收合格后并在物业交付业主前 日按规定依法无偿提供占地上总建筑面积3‟的带基本装修的物业管理用房、员工宿舍及员工食堂（是否带基本装修、并配置相应配套设施设备，根据与开发公司洽谈内容而定），并向乙方移交其它属于业主共有的物业共用部位、场地、共用设施设备，物业管理区域内配套设施。”

4、浙江省外地区，物业管理用房的比例应当根据当地具体规定设置。

5、以上用房提供面积比例请核对当地相关规定。）

物业管理用房建筑面积平方米，其中：办公用房平方米，商业用房平方米，员工宿舍用房平方米，员工食堂用房平方米。（可根据实际作调整，有些项目不提供宿舍，可由开发商直接补贴费用，若面积等无法确定的，则可删除。）

管理用房产权归属全体业主所有，其中物业管理办公用房由乙方在物业管理服务期

4 内无偿使用。

6、完善本物业管理区域内的配套设施和配套工程，包括物业的标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房等，同时完成共用设施设备用房的装修（包括但不限于地砖铺设、设备油漆及配备空调等基本配置）。

7、遵守物业管理及其他有关法律法规、政策，协助乙方落实各项管理工作。

8、协调、处理乙方在前期介入中提出的合理化建议和发现的问题。

9、协助乙方做好前期物业服务工作，开展宣传教育和文体活动。

10、协助乙方办理前期物业服务费审批或备案手续。如果经物价部门认可的前期物业服务费收费标准低于本合同约定标准的，差额部分由甲方补足，直至本合同期满。（注：若是招投标项目，本条款可放在补充协议）

11、不干涉乙方依法或依本合同约定所进行的物业管理服务和经营活动。

12、按本合同规定的保修期限和保修范围，在房屋、设施设备保修期限内承担甲方应承担的房屋、设施设备保修责任。

13、指定专人负责跟踪、协调、处理房地产开发建设中的遗留问题。

14、督促业主和物业使用人交纳物业服务费及能耗费（注：根据项目实际情况填写）。

15、已竣工但在集中交付期满尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，前期物业服务费由甲方全额交纳，但商品房买卖合同已约定由物业买受人承担和交纳的除外。

16、另行向乙方支付委托其对物业管理区域外设施设备进行管理的费用。

17、甲方单独所有的配套设施（如会所）或其他单个业主所有的配套设施由乙方管理的，相关服务费用经甲乙双方另行协商后确定。

18、甲方开发建设的市政配套设施应移交给市政管理部门或其他相关部门。

19、如果物业交付期间甲方尚有建设行为的，甲方应当向乙方另行支付管理费用，直到建设完成，因此产生的业主投诉由甲方负责处理。（注：如果不存在这种情况，可删除）

20、根据政府规定需乙方协助参与前期一房一验的相关费用由甲方承担。（注：此条内容根据项目当地规定填写或修改，如当地未要求物业公司参与一房一验，可删除）

21、本物业具备成立业主大会条件后，甲方应当及时向物业所在地的区房地产行政主管部门或街道办事处提出成立业主大会的申请。

22、法律、法规规定及本合同约定的其他权利、义务。第十一条 乙方权利义务

1、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本合同的有关权利、义务。

2、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定本物业管理区域内的物业服务制度和物业服务方案，自主开展物业经营管理服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益。

3、积极配合甲方完成项目承接查验工作，严格按要求完成各项内容的承接查验工作。

4、结合本物业的情况，编制年度工作计划、年度费用预算。

5、编制房屋、设施设备大中修方案报批准后实施。

6、每6个月公布一次业主共有的物业管理用房、共用部位、共用设施设备和场地的经营性收支帐目。（注：公司强制要求）

7、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

8、开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改。

9、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

10、不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。确需临时占用、挖掘道路、场地的，应在本物业管理区域内公告，并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

11、对业主或和物业使用人违反《临时管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止、在物业管理区域内公示、报告甲方或业委会以及其他合法方式进行处理。

12、以《业主手册》或其他适当方式向业主和物业使用人提示物业使用的有关事项，当业主和物业使用人装修物业时，订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督。

13、对于甲方明确约定给单个业主专用的绿地、露台及其他单个业主享有专用权的部位，告知有关保养、维护、清洁事宜，并负责监督。

14、建立和妥善保管本物业涉及的管理档案（包括物业承接查验有关的文件、资料和记录），及时记载变更情况。

15、合同终止或解除时，应及时办理交接手续，向甲方移交甲方提供的物业管理用房、共用部位、共用设施设备及物业管理的全部档案资料（包括物业承接查验档案），移

6 交时已成立业主委员会的，则向业主委员会移交。

16、法律、法规规定及本合同约定的其他权利、义务。

第五章 物业承接查验

第十二条 甲方权利义务

1、与物业买受人签订《商品房买卖合同》时，在合同中明确其所交付物业项目的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

2、在物业交付使用 30日前（注：办法规定15日前，公司要求30日前），与乙方完成物业项目的承接查验工作，具体内容包括但不限于：项目相关图纸资料的移交，共用部位、共用设施设备的现场查验，确定现场查验结果，甲方根据查验结果确定整改完成时间，

承接查验问题的复验工作，办理物业交接手续。

（如是分期开发建设的物业项目，根据项目的实际开发进度，对符合交付使用条件的物业与乙方进行分期承接查验工作。在项目全部交付物业后，与乙方办理物业项目整体交接手续。）

3、解决在竣工验收和接管验收时提出的各项遗留问题，在规定时间内必须整改完结。

4、甲方移交给乙方管理的业主共有的房屋、设施、设备应达到政府有关部门制定的验收标准要求，向乙方移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业；在保修期内，如存在质量问题，按以下 方式处理：

（1）甲方负责及时返修，且需保证质量； （2）委托乙方返修，并支付全部费用。

对于物业共有部位、共用设施设备的具体保修范围、保修期限甲方按国家相关房屋建筑质量保修管理规定承担保修责任（具体详见附件），具体保修时间自共有部位、共用设施设备移交乙方之日起计。

5、甲方与乙方进行承接查验前，必须确保物业同时具备下列条件：

（1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（2）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

（3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划

7 设计要求建成；

（4）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（6）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （7）法律、法规规定的其他条件。

6、在与乙方进行物业共用部位、共用设施设备现场检查和验收20天前，甲方需向乙方移交下列资料，包括但不限于：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内附属配套设施、道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（注：杭州地区必须增加建设用地规划许可证，建设工程规划计可证，规划总平图，用地红线图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内附属配套设施、道路、地下停车库工程竣工图等竣工验收资料、通信系统竣工验收证说明等）

（2）共用设施设备清单；

（3）设施设备的安装、使用、维护保养技术资料以及各类公共设备等有关维保合同书复印件；

（4）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； （5）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（6）已购房业主的商品房买卖合同（包括车位、车库、库房等买卖）或使用权购置协议（包括车位、车库、库房等使用权购置）、业主有效身份证明等文件的复印件；

（7）已购房业主姓名和联系电话、所购房屋（包括车位、车库、库房等）位置和面积；

（8）物业管理所必需的其他资料。

7、甲方应在物业交付使用前 天内，完成项目下列物业共用部位、共用设施设备（包括但不限于）的现场检查和验收：

（1）共用部位：包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（2）共用设备：包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

8 （3）共用设施：包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

8、对于未移交的图纸资料、现场查验存在的问题等，向乙方提交详细清单，积极进行整改，及时处理解决，并与乙方及时进行复验。

9、与乙方完成项目图纸资料移交、项目共用部位、共用设施设备的现场查验后，签订《 项目物业承接查验协议》，明确物业承接查验基本情况、查验存在问题、解决方法及其时限等内容。

10、与乙方签订《 项目物业承接查验协议》并整改完成后10日内与乙方办理物业交接手续，向乙方移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

11、甲方负责承担、支付物业承接查验的所有费用。

12、甲方于项目交付时将物业承接查验结果、备案情况书面告知项目全体业主。

13、甲方不得以物业交付期限届满为由，要求乙方承接不符合交付使用条件或者未经查验的物业。

第十三条 乙方权利义务

1、在物业交付使用 30 日前（注：办法规定15日前，公司要求30日前），与甲方完成物业项目的承接查验工作，具体内容包括但不限于：项目相关图纸资料的移交，共用部位、共用设施设备的现场查验，确定现场查验结果、甲方完成问题整改、承接查验问题的复验工作、办理物业交接手续等。

2、乙方对物业共用部位、共用设施设备的查验以下述三方面内容为限：（1）物业共用部位、共用设施设备的配置是否与移交资料反映的配置相符；（2）物业共用部位、共用设施设备肉眼可视的外观质量是否存在瑕疵或缺陷；（3）物业共用部位、共用设施设备的使用功能是否在正常状态。隐蔽部位、隐蔽工程以及结构安全等因其隐秘性、专业性和复杂性，乙方不具备该等技术能力对其进行查验，故乙方对这部分的核查仅限于审查甲方是否已提供了与此相关的合格证明文件。

3、乙方对甲方移交的图纸资料进行清点、核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

4、与甲方完成项目图纸资料移交、项目共用部位、共用设施设备的现场查验后，签订《 项目物业承接查验协议》，明确物业承接查验基本情况、查验存在问题、

9 解决方法及其时限等内容。

5、乙方对于物业共用部位、共用设施设备进行仔细现场检查和验收，发现问题，书面通知甲方，要求甲方进行整改落实。在甲方完成整改完结后，积极配合甲方完成复验工作。

6、与甲方签订《 项目物业承接查验协议》并整改完成后10日内与甲方办理物业交接手续，移交物业服务用房以及物业共用部位、共用设施设备。

7、向甲方收取物业项目承接查验费用。第十四条 承接查验违约责任

1、物业交接后，因隐蔽部位、隐蔽工程、结构安全等存在质量问题而影响正常使用的，不视为乙方在物业承接查验中存在过错，由此给业主造成损失的，应由甲方（即建设单位）承担赔偿责任。

2、因甲方原因造成，甲乙双方不能在物业交付使用15日前完成物业共用部位、共用设施设备的交接查验，导致本合同无法履行的，甲方应当承担由此造成的全部责任，造成乙方、业主或任何第三方损失的，由甲方负责进行赔偿。

3、物业交接后，甲方未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

4、物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，甲方应当负责修复；给业主造成经济损失的，甲方应当依法承担赔偿责任。

第六章 前期物业服务费

第十五条 本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，乙方按照本合同约定的标准收取前期物业服务费，并按本合同第四条约定的服务内容及本合同附件约定的质量标准提供服务。

第十六条 本物业管理区域前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：（注：可选择）

多层住宅： 元/月·平方米； 小高层住宅： 元/月·平方米； 高层住宅： 元/月·平方米； 排屋： 元/月·平方米；

10 别墅： 元/月·平方米； 商业用房： 元/月·平方米； 办公用房： 元/月·平方米； 幼儿园： 元/月·平方米； 会所： 元/月·平方米； 地下车位： 元/月·个； 库房： 元/月·个； 储藏室： 元/月·个； 其他：„„。

第十七条 物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如：电梯、增压水泵、中央空调、景观水系、景观照明等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用预收后按建筑面积据实向业主分摊，每____月在物业管理区域内公布一次收支情况。能耗费预收标准如下：（注：可选择）

多层住宅： 元/月·平方米； 小高层住宅： 元/月·平方米； 高层住宅： 元/月·平方米； 商业用房： 元/月·平方米； 办公用房： 元/月·平方米； 幼儿园： 元/月·平方米； 会所： 元/月·平方米。

一般电梯公寓0.5元/月·平方米。或表述为：

物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如：电梯、增压水泵、中央空调、景观水系、景观照明等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用按“共用设施设备运行能耗收取及分摊办法（详见附件 ）”据实向业主分摊。

[注:也可结合物业服务费实际情况表述为：物业服务费中已经计入高能耗共用设施设备（如：电梯、增压水泵、中央空调、景观水系、景观照明等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用不另行向业主分摊。] 第十八条 物业服务费主要用于以下开支：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用、管理费用；

7、物业服务企业固定资产折旧费用；

8、法定税费；

9、物业服务企业的利润；

10、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

11、经业主同意的其他费用。

第十九条 物业管理区域内归甲方所有的会所纳入物业管理范围，甲方应按照本合同第十四条约定的标准交纳物业服务费及能耗费。如果甲方与会所的经营者约定物业服务费及能耗费由会所经营者缴纳的，从其约定，但甲方对该等物业服务费及能耗费的缴纳承担连带责任。会所经营中发生的水、电等所有费用均由会所经营者自行承担，甲方承担连带责任。（注：结合项目是否有会所，若没有此条款可删除）

第二十条 在合同期内，如当地物价指数上升幅度较大，乙方需提高物业服务费（及能耗费）的收费标准时，须经甲乙双方协商，并应征得相关业主的同意。

第二十一条 前期物业服务费自本物业交付之日或甲方发出的交付通知指定的交付日期之次月起向业主计收，前期物业服务费由业主缴纳。如果甲方与相关业主因房屋质量等问题对交付日期另行达成书面协议的（以下简称“实际交付”），自通知交付之次月起至实际交付之次月止的物业服务费由甲方承担（注：若地方性规定有空置房标准的，由甲方按空置房标准缴纳），实际交付之次月起的物业服务费由业主缴纳。

本项目首套房屋交付之日起至业主依法缴纳物业服务费起始之日期间的前期物业服务费由甲方全额支付。

第二十二条 纳入物业范围的已竣工但尚未出售，或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳；对于甲方已交付使用，但业主或使用人尚未居住的物业，物业服务费按当地相关规定收取。

使用所购物业的水、电、气等配套设施，搬入家具或进行装饰装修的，视为已居住。（注：地方法规对空置房折扣交费有规定的，则本段可取消）

第二十三条 物业服务费及公共能耗费(注：已含能耗的需删除）每 个月预缴一次，缴纳费用时间为每 个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间

12 内按时交费。

第二十四条 受有关部门或单位的委托，乙方可向业主与物业使用人提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），业主或物业使用人应与乙方签订《代收代缴协议》，并在约定交费的时间内按时交费。

第二十五条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费（及公共能耗费、代收代缴费用）的，从其约定，业主负连带责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

第七章 物业的经营与管理

第二十六条 属于全体业主共有的物业管理商业用房，物业共用部位、共用设施设备，业主共有的场地以及物业管理区域内配套设施在业主委员会成立之前由乙方经营管理。上述各项物业的经营管理收入扣除必要的成本外，其余收入作为收益归全体业主共有，专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护，配套设施经营亏损的弥补。归全体业主共有的该部分收入由乙方代管。

物业管理区域内配套设施指物业管理区域内属于全体业主共有的游泳池、网球场等配套设施。（注：此段根据项目是否有此配套填写）

第二十七条

业主共有的车库车位的经营管理，使用人应按照物业所在地的相关规定向乙方交纳停车费。

上述停车费扣除必要的支出成本外（包括但不限于车辆管理人员的费用、增设停车管理设施等费用），其余收益归全体物业买受人共有，专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护，配套设施经营亏损的弥补。归全体业主共有的该部分收入由乙方代管。

第二十八条

乙方根据物业服务的需要，有权将本合同第二十六条、第二十七条述及的各项物业出租或委托专业公司或其他公司进行经营管理。为了全体业主的利益，乙方将各项物业出租或委托上述公司进行经营管理的期限可以约定为本合同期满或终止后的一个合理期限。

第二十九条 对于甲方已经移交的物业管理用房或全体业主共同所有或共同使用的其他财产、设施，在业主委员会成立之前，乙方从有利于全体业主利益考虑，可以决定该等财产、设施的使用、经营和管理等事项，而无需再征得全体业主同意，但乙方应在该决定作出之日起10日内将该决定在本物业管理区域内予以公示。

13 第三十条 乙方对本合同项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务。

第三十一条

乙方不提供为业主、物业使用人、访客代为泊车的服务，乙方禁止乙方员工代为泊车。

第八章 物业的使用与维护

第三十二条 本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，由乙方制定，经甲方确认后生效。

乙方根据规章制度提供管理服务时，业主和物业使用人应给予配合。

第三十三条 乙方可采取劝告等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第三十四条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉。

第三十五条 因维修物业或者公共利益，甲方、业主确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得乙方的同意并在本物业管理区域内公告；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在本物业管理区域内公告。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状，造成损失的，应予以赔偿。

第三十六条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第三十七条

物业管理用房产权属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，乙方不得改变其用途。

第九章 物业维修经费

第三十八条

本物业专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹均依照相关的法律规定及当地相关政府部门的有关规定执行。

第十章 违约责任

第三十九条 甲乙双方任何一方无法律依据提前解除合同的，违约方应支付对方

14 （注：按年度物业管理费的5%）计人民币 元（小写¥ 元）的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。

第四十条 甲方违反本合同的约定，使乙方未完成规定管理目标的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。逾期未解决的，乙方有权终止本合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第四十一条 乙方违反本合同的约定，不能完成管理目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第四十二条 业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金（注：违约金具体支付比例，应结合当地相关规定填写）。对于欠费不交纳的，乙方可向物业所在地人民法院起诉。

第四十三条 乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；并按多收金额每日千分之二（注：违约金具体支付比例，应结合当地相关规定填写）支付违约金。

第四十四条 甲方、业主或物业使用人损害物业共用部位、共用设施和物业管理区域内的配套设施，应向权利人承担赔偿责任。

第四十五条 物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失，财物被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，乙方不承担责任。但是，如果该损失是因乙方及其工作人员故意或重大过失造成的，乙方应承担相应的赔偿责任。

第四十六条 甲方不得因有利于物业销售擅自向物业买受人承诺物业服务收费标准，否则，由甲方向乙方作出补偿。

第四十七条

双方约定因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿责任：

1、因天灾、地震等不可抗力之事及非乙方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所导致的损害。

2、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所导致的损害，但因乙方故意或过失所致，不在此限。

3、因甲方、业主或第三者之故意或过失所致，或业主、使用人违反本合同、临时管理规约和其它物业管理服务规定所导致的一切相关损害。

4、非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所导致的损害。

5、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。

6、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要而且事先已经告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

7、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，如若因乙方不作为造成连续发生不能正常供水、供电等的不在此列。

8、乙方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方未采纳所导致的损害。

9、自业主迟延给付服务费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生的任何损害。

10、因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因乙方违反本合同义务而导致以上事故者除外。

11、甲方或业主、物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方员工提供服务所导致的任何损害（如代为泊车等）。

第十章 附 则

第四十八条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方和业主、物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

第四十九条 房屋因建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能、造成重大事故的，由甲方、施工单位和设备生产安装部门等相应责任单位承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府相关行业主管部门的鉴定为准。

第五十条 甲方应在物业管理区域内显著地方设置公告栏，用于乙方张贴各项管理制度以及根据临时管理规约应告知全体业主的通知及布告。除根据法律法规规定需要当面送达或以其他方式送达的相关通告外，在公告栏上张贴通告连续十天后，即视为已向每位业主及物业使用人送达相关通告。

第五十一条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等法律效力。

第五十二条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，如协商不成时，可提请本物业所在地人民法院诉讼解决。

16 第五十三条 本合同连同附件共 页，壹式 份，甲乙双方各执 份，具有同等法律效力。

第五十四条 本合同自甲乙双方盖章并经代表人签字之日起生效。

甲方： 房地产开发公司（盖章） 代表人（签名）：

乙方： 物业管理有限公司（盖章） 代表人（签名）：

年 月日

第20篇：前期物业准备资料

物业公司是开发商下司机构，一项很大的责任就是：把物业管理做好，做细，树立良好的企业形象，促进楼盘销售。因此，不要太抠成本了，招聘的人员要形象好、素质高，把门面先撑起来。做为物业经理呢，你要先了解一下物业管理相关的法律法规，包括国家的，省里的和当地的；与当地物业管理部门和物价局沟通，了解相关工作程序；与同行多接触，多学些经验，少走弯路。

假设你们物业公司已经把招投标、备案等手续已经做完。

一、根据的项目进展程度，做物业管理服务方案。看需不需要前期介入，如果需要的话，就要查查相关资料或者找同行多了解一下，从物业管理角度出发，提一些有价值的建议。如果就准备交房了，那就做交房的准备。

二、根据项目的实际情况和准备提供的服务内容及服务标准，确定组织架构。你提供的资料非常少，没办法提供建议。

三、根据组织架构，确定需要招聘的各岗位人员数量、岗位职责及任职资格。

四、根据项目配套设施设备等，做出物业服务费用测算（按我的理解，地产下司机构，一般会采用包干制收费方式），报物业办、物价局审批。主要包括以下几项：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工资总额内的福利费等相关费用；；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

4、办公费用；

5、物业服务企业固定资产折旧；

6、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

7、经业主大会同意的其他费用；

8、合理利润；

9、法定税费。

五、根据交房时间，提前进行管理处筹备，招聘人员、进行培训、办公场所准备、各部门工作制度、工作流程编制，物资采购。

六、与地产进行接管验收。作为地产下属企业的物业管理企业，一般要肩负交房时的工程问题、保修期内的维修联系工作，所以要把各种问题，包括向业主交房时的问题记录清楚，及时联系施工单位进行维修，并跟进，确保落实，不然以后会很麻烦。

七、准备入伙时的各种资料：

1、物业方面的资料：前期物业服务合同（与地产签定的）；前期物业服务协议（与业主签定的，双方各一份）；业主临时管理规约（业主签字确认，双方各一份）；装修管理协议（与业主签定，双方各一份）；住户服务手册（业主一份）；入伙通知书（可与地产交房通知书同时发给业主）；业主/住房情况登记表（入伙当天现场填写，尽可能详细，方便联系业主，做好业主资料保密工作）；资料交接验收表；交楼验收表（工作人员拿此表，拿钥匙带业主现场验房，记录需要维修问题，抄水电表底数等）；

2、地产方面的资料：商品房使用说明书、商品房质量保证书（两书），一般由地产提供样本，物业填写，盖章；其他资料，例如装修注意事项、智能化设备使用方法等等；

3、把各种资料按套分袋装好，资料袋上写好业主姓名、楼栋号，按顺序放好（钥匙按此处理）。

八、入伙（交房）准备：入伙程序确定，一般是先在地产那边办理各种手续，交纳各种费用（包括物业方面费用），地产手续办完后，给业主出具交房证明，业主拿交房证明到物业这边办理入伙手续，签定各种物业资料，由工作人员带领业主验房（钥匙要由物业人员拿，验房结束，业主在验房单上签字后将钥匙交给业主）；根据入伙可能遇到的问题做出预案，根据业主可能会提的问题，提前做出解答，对员工进行培训；进行入伙演练，以免出现错误；由地产接收钥匙之后，要全部开一遍（入户门钥匙只试装修钥匙），然后按户分好（有条件

的话可做小钥匙袋，按资料分类袋装方式处理）。

九、入伙：入伙当天，地产派工程师及施工单位维修人员现场准备，小修问题及时处理，经理现场指挥，现场协调，注意总结，及时修正，顺利完成入伙工作。

十、装修管理：装修管理协议中规定好装修时间（如入伙后前三个月为集中装修期，此期间不限定装修时间；此后，装修时间控制在8：12：00、14：00：19：00）；装修前要先到物业办理装修手续，装修工人办理出入证；装修现场巡视，并做好记录，重点巡视：破坏承重结构、改变外观、防水问题、管线改动等等；装修完成后，进行完工确认（最好别用验收一词），三个月后可退装修保证金；装修垃圾堆放点的设置及清运处理。 十

一、日常管理。

《前期物业工作计划.doc》

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