物业管理论文

推荐第1篇：物业管理论文

淮南职业技术学院2011级物业管理专业毕业论文

浅谈物业管理如何在构建和谐社会中发挥作用

2011级物业管理专业尹静

摘要：和谐”是中国传统文化的核心理念和根本精神，表示的是各种事物有条不紊、井然有序和相互协调的状态，而物业管理就是通过处理公共事物、公共关系、公共行为，最大程度地实现了人与人的和谐，提供了群体生活、工作的基本保障，实现了群体利益的最大化。构建和谐社会，物业管理不可或缺。

关键词:物业管理；构建和谐社会；作用

构建和谐社会，实现美好生活，是人类孜孜以求的理想目标，更是中华民族传统文化价值取向，古代《中庸》里所说的“致中和，天地位焉，万物育焉”和《周礼》说的“以和邦国，以统百官，以谐万民”左证了“和谐”一词的源远流长。党中央从全面建设小康社会出发，与时俱进地提出了“构建社会主义和谐社会”的奋斗目标，明确指出构建“和谐社会”是党和政府工作的重心，是全社会必须共同参与的系统工程。而作为社区管理服务的主力军，物业管理公司就承担着重要责任。

一．业管理在构建和谐社会中的作用

运用现代管理与服务技术实施物业管理，对各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。物业管理不提供具体的实物产品，而是向业主提供劳务商品，为业主提供方便，其经营方式是凭借自己现代化的管理手段向业主提供综合性的劳务项目，创建—个整洁、文明、安全、方便的居住环境和工作环境。在具体实践中，把握社区建设与物业管理的关系，实现两者的良性互动，推动形成良好的社区建设和物业管理秩序，从而形成温馨和谐的家园气氛，是构建和谐社区的途径。社区建设与物业管理两者有着相互依存、相互促进的联系。物业管理是社区建设的重要组成部分，它所从事的保安、保洁、绿化、房屋及设施设备维修养护等工作，正是社区建设中卫生、治安、环境等最基本的职能范畴。同时，物业管理在社区文化建设中的作用也是非常重要的。物业管理企业在小区组织形式多样、健康有益的社区文化活动，不仅有利于丰富居民的精神文化生活，而且有助于促进邻里和睦，增强业主的认同感和归属感。从根本上说，物业管理和社区建设的目标是一致的，都是以人为本，全面提高居民的居住质量，营造社会稳定、安全、舒适、健康的人居环境，促进社会的和谐发展。

二．当前物业管理在构建和谐社会中存在的不和谐处

1．素质参差不齐，管理水平偏低，服务能力不足

物业管理是个新兴的产业，自1981年开始在我国出现，而在胜利油田出现仅有10余年的时间。目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范， 1

从业人员良莠不齐，大多是从原生产单位的后勤服务人员中剥离出来的，普遍存在年龄结构老、文化层次低、技术水平差的特点。加之部分物业管理企业忽视自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。北京市曾抽查99家物业，总体评价满意人数为零的占21％。14.3％的物业被评价为差。认为服务质量“差”的占24.6％，管理水平“差”的占24.9％。调查表明，一些物业公司管理水平低。因此，物业管理还不能完全达到建设和谐社会的要求。随着我国物业管理师资格认定考试的施行，标志着行业从业人员职业资格制度的建立，对各类物业实施更加专业化、规范化管理，对提高物业行业整体管理水平，将产生深远的影响。

2．理企业经营风险问题

物业管理发展至今，不再是最初“几块抹布、几杆拖把”的概念，随着行业逐步迈向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都产生很大变化。但在这种情况下，物业管理又走向了另一个误区，业主把物业管理公司当成了小区的“政府”，凡事都找物业公司，解决不了就是管理不好，动辄以不交物业费相威胁，出了事故就向物业公司索赔。 由于法律赋予物业管理企业的权力是有限的，物业管理行业特征决定物业管理企业的经济实力也很有限。因此，目前的物业管理正处于如履薄冰的危险境地。这也对物业管理承担构建和谐社会责任提出了挑战。

三．物业管理在构建和谐社会中的具体实施

为了实现构建和谐社会的目标，一个优秀的物业管理企业除了能提供合同约定、可量化的服务之外，其服务范围和服务水准还应达到相当的广度和深度。首先要加强居住环境的改善，促进人与自然的和谐。提倡“尊重自然，爱护环境”的生活观念是和谐社区的第一要素。物业管理要大力建设环保社区、绿色社区。一方面应包括建立污水处理系统、垃圾分类管理等节能环保措施、对旧建筑物进行“穿衣戴帽”美化整治，另一方面应实施立体绿化，因地制宜实行“见缝插绿”，在路边屋旁建花坛，在有条件的街道建花棚，在社区内建立园林景点，作为居民休闲娱乐的场所。其次要注重精神文明建设，促进社区良好社会风尚的形成。物业管理企业可通过开展“邻里守望”活动、举办“邻里亲情节”等多种方式丰富社区文化生活，增进邻里关系，缓解人们平日里紧张、高速的工作压力，进而营造出一种氛围，在社区成员中确立共同的价值目标，让业主对社区产生一种亲切感、认同感和归属感。邻里和谐是和谐社区的重要表现，“增进邻里感情，构建和谐社区”是让社区居民从我做起、从现在做起、从小事做起、从力所能及的事做起，逐步清除彼此之间的隔阂、冷漠、排斥状态，强化社区团结意识，重建人们之间的相互信任和接纳意识，努力形成团结互助、扶贫济困、平等友爱、融洽和谐的社区环境。第三要强化业主监督，促进居民对社区事务的广泛参与。业主委员会的广泛成立，业主大会和业主代表大会的按要求举行，从组织上给业主广泛参与社区事务提供了组织保障。参与标志着居民既可以分享社区内的利益，又能够承担社区内的责任。居民心目中的好社区往往都有着畅通的沟通渠道，通过形式多样的交流活动，居民们增加了对管理、服务部门的了解，知道管理、服务部门已经做了什么，正在做什么，

有什么困难，准备如何去克服。第四要坚持服务第一，搭建一个便民的平台，尽最大努力完善社区的服务功能。和谐的定义要求每个个体都能实现安居乐业的愿望，只有每一个社区个体细胞都和谐，才有可能实现整个社区的和谐。和谐的社区必须为业主提供全面基础配套设施(交通、医疗、卫生等)，并能够对这些设备设施进行及时保养和维护；和谐的社区还应有丰富的教育资源，教育体系完备，为业主提供良好的学习环境；和谐的社区须具备酒店、会所、商场等场所，满足业主不同层次的需求。第五要坚持双方互动，让居民了解、参与到和谐社区的建设中来。建设和谐社区，居民是最终也是最大的受益者。为此，居民作为小区建设和谐社区的主人，不能置身事外，而应参与其中。因此，物业管理企业要通过开展“与居民同心，与物业同行”的活动，在“同心”上做文章，在“和谐”上下工夫，积极倡导居民参与物业管理，参与和谐社会共建。

和谐社区，是一种充满活力、创造力和秩序井然的社会环境。而这些，必然要依赖于良好的物业管理。因此，提高物业管理水平，是构建和谐社会的重要基础。在管理物上和服务人上定准位、选对点、做实事，社会各个层面也要大力支持物业管理工作，积极参与到这项综合工程中，那么，早日实现和谐社会就不是遥远的事情。

四．管理在构建和谐社会中的具体实施

为了实现构建和谐社会的目标，一个优秀的物业管理企业除了能提供合同约定、可量化的服务之外，其服务范围和服务水准还应达到相当的广度和深度。首先要加强居住环境的改善，促进人与自然的和谐。提倡“尊重自然，爱护环境”的生活观念是和谐社区的第一要素。物业管理要大力建设环保社区、绿色社区。一方面应包括建立污水处理系统、垃圾分类管理等节能环保措施、对旧建筑物进行“穿衣戴帽”美化整治，另一方面应实施立体绿化，因地制宜实行“见缝插绿”，在路边屋旁建花坛，在有条件的街道建花棚，在社区内建立园林景点，作为居民休闲娱乐的场所。其次要注重精神文明建设，促进社区良好社会风尚的形成。物业管理企业可通过开展“邻里守望”活动、举办“邻里亲情节”等多种方式丰富社区文化生活，增进邻里关系，缓解人们平日里紧张、高速的工作压力，进而营造出一种氛围，在社区成员中确立共同的价值目标，让业主对社区产生一种亲切感、认同感和归属感。邻里和谐是和谐社区的重要表现，“增进邻里感情，构建和谐社区”是让社区居民从我做起、从现在做起、从小事做起、从力所能及的事做起，逐步清除彼此之间的隔阂、冷漠、排斥状态，强化社区团结意识，重建人们之间的相互信任和接纳意识，努力形成团结互助、扶贫济困、平等友爱、融洽和谐的社区环境。第三要强化业主监督，促进居民对社区事务的广泛参与。业主委员会的广泛成立，业主大会和业主代表大会的按要求举行，从组织上给业主广泛参与社区事务提供了组织保障。参与标志着居民既可以分享社区内的利益，又能够承担社区内的责任。居民心目中的好社区往往都有着畅通的沟通渠道，通过形式多样的交流活动，居民们增加了对管理、服务部门的了解，知道管理、服务部门已经做了什么，正在做什么，有什么困难，准备如何去克服。第四要坚持服务第一，搭建一个便民的平台，尽最大努力完善社区的服务功能。和谐的定义要求每个个体都能实现安居乐业的愿望，只有每一个社区个体细胞都和谐，才有可能实现整个社区的和谐。和

谐的社区必须为业主提供全面基础配套设施(交通、医疗、卫生等)，并能够对这些设备设施进行及时保养和维护；和谐的社区还应有丰富的教育资源，教育体系完备，为业主提供良好的学习环境；和谐的社区须具备酒店、会所、商场等场所，满足业主不同层次的需求。第五要坚持双方互动，让居民了解、参与到和谐社区的建设中来。建设和谐社区，居民是最终也是最大的受益者。为此，居民作为小区建设和谐社区的主人，不能置身事外，而应参与其中。因此，物业管理企业要通过开展“与居民同心，与物业同行”的活动，在“同心”上做文章，在“和谐”上下工夫，积极倡导居民参与物业管理，参与和谐社会共建。

和谐社区，是一种充满活力、创造力和秩序井然的社会环境。而这些，必然要依赖于良好的物业管理。因此，提高物业管理水平，是构建和谐社会的重要基础。在管理物上和服务人上定准位、选对点、做实事，社会各个层面也要大力支持物业管理工作，积极参与到这项综合工程中，那么，早日实现和谐社会就不是遥远的事情。

参考文献

[1] 《发挥物业管理作用 创建文明和谐社区》高明霞2005年7月《现代物业杂志》

推荐第2篇：物业管理论文

浅析物业管理发展进程中的问题与出路

姓名：刘晓旭班级：工程管理2班学号：20101125 摘要：房地产市场的蓬勃发展，所带来的只会是物业管理企业数量的剧增，也不可避免的造成了行业水平参差不齐，良莠兼具，而最终的结果是行业整体水平的难以提升。历史为物业管理行业的发展提供了新的发展契机，市场的供大于求，使得高水平的物业管理公司实力彰显，专业水准在所管项目中充分发挥物业管理行业存在些许问题，但是其作为朝阳行业发展前景是好的，物业管理企业应采取积极有效的手段，促进行业健康有序的发展。

关键字：物业管理房地产发展 物业管理行业作为我国市场经济和城市管理发展的产物，经历了二十年的发展壮大，如今已成为我国经济社会中一个新兴的朝阳产业。随着建设部1994年33号令《城市新建住宅小区管理办法》的制定，确立了物业管理行业的诞生，并规定了这一行业的鲜明特征即社会化、专业化、企业化、经营型。随着国内物业管理行业向专业化、规范化、市场化迈进的同时，物业管理行业也逐渐出现了种种问题。

一、物业管理行业现状及深度发展存在的主要问题

物业管理在中国尚属新生事物，虽经近十几年的发展，物业管理市场已初步形成，但我们应看到二十一世纪物业管理的发展仍将面临一系列困难，其主要表现在：管理体制上，尚处于新旧体制转轨过程中，社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善；运行机制上，市场竞争机制尚未全面形成，垄断经营、不规范竞争还相当严重存在；市场主体与物权关系上，还没有建立业主委员会的主体地位；物业管理法律、法规有待于进一步完善；物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步理顺；城市旧区环境整治与物业管理问题等等，上述问题，是宏观、大环境方面的。作为行业的细胞――物业管理企业，笔者认为影响其深度发展的因素主要有以下几个方面：

1、人员素质和所掌握的技能远不能满足物业管理行业发展的需要。

物业管理行业由于受计划经济影响较深，人员竞争力弱，服务意识不强，操作技能还需要不断适应市场的要求，再加上行业利润偏低，政府及舆论导向社会效益的多，经济利益的少，劳动力价值不能有效体现，也使一些高素质的人才在进入本行业之前踌躇、徘徊。随着知识经济时代的到来，我们现在劳动力成本低的优势将逐渐消失，没有相当文化水平的劳动力将成为企业发展的包袱。随着商品房建设的增加及境外物业公司进入给人们观念上带来的影响，物业管理行业也吸引了一批有知识、有开拓精神的青年参与，但从整个行业来说，文化水平和技能偏低的现状没能从根本上得到解决，笔者认为这已成为制约物业管理行业进一步发展的重要因素。

2、管理方法和管理手段的落后阻碍了物业管理行业的拓宽。

计算机的不断普及，全球网络的出现，通信产业的迅猛发展、通信和计算机技术的“数字趋势”，全球经济一体化进程的加快，使世界的运行方式发生了根本性的变化，它创造出许多知识化、智能化、数字化的新产品和新服务。它们不仅改变了我们的工作方式，而且也改变了我们的生活方式。既使从一般意义上的行业状况来考察，我们的物业管理方法和管理手段已经面临亟需提升的广阔空间，但我们物业行业中目前许多企业还采用手工的管理方法，如手工记载住户和业主档案、各类建筑资料、日常的事务性工作等，这样既耗费大量的人力、物力和时间，而且也很难达到规范化管理，也不适应现在及未来物业的使用功能。如果我们再不及早运用以计算机为基础的先进的管理方法和手段去占领这些市场，那我们在不远的将来即面临更大的困难。

3、物业管理还缺乏创新意识，主要表现在观念创新、经营创新和管理创新上。

观念创新是一切创新的先导，是物业管理发展成熟的基础。物业管理作为新生事物，本身就要求我们用新眼光、新立场去看待它，用新思维、新方法去研究它。然而由于受传统观念束缚和思维定势的影响，人们对物业管理行业没有全面的认识，没有给物业管理准确的定位，使物业管理面临重重困难。物业管理的中心任务不应该仅是对物的管理、对人的服务，而是将两者有机结合在一起所进行的一系列创造性活动，其核心应该是协调人与人、人与物、物与物之间的关系来创造一个人物有机结合的环境，在这个环境内外有着众多影响因素是处于不断变化之中的，而物业管理企业就要根据变化的因素不断创造出新方法、新措施来促进整个环境的优化，物业管理切忌墨守成规，一成不变。其实随着生活水平的日益提高，市民的居住行为和居住要求发生了巨大的变化，人们已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目，人们更希望居住的小区富有融洽、祥和的生活气息和人际交往关系，具有强烈的专业性、文化性和社会性，物业管理公司只有不断创新，才能使居住者的心灵得到真正的满足

二、物业管理要实现良性发展，解决上述问题，应采取的对策

1、物业管理应充分调动政府、企业、业主的积极性

物业管理作为一项复杂的社会系统工程，不仅关系到企业的利益，而且关系到业主的生活质量、城市的管理水平、城市的整体形象等，因此，物业管理的发展需要各方面的支持与配合。首先政府要转变职能，应从直接管理房地产、干预物业管理企业经营管理活动为主，转向宏观调控、创造条件和环境、制定法律和法规、提供政策指导和服务，协调相关单位的关系，而把行业评比、竞赛之类的活动交由企业自律组织或行业协会等去完成；其次就是业主的观念创新，业主既要懂得自治，也要学会自律；企业要认清自己的角色定位，在观念、经营管理方面有所创新。

2、物业公司要着重人力资源管理，把加强对员工的培训和对外引进高素质人才结合起来。

在知识经济时代由于知识经济更新速度的加快，信息总量的迅速膨胀，人们必须不断地学习新的知识、新的技能，并善于运用新的知识将其物化能满足人们需求的产品和服务，否则就会被挤出不断重新配置的岗位。同时，物业管理又是一个新兴的行业，它本身也在不断发展、不断完善的特点决定了其在相当长时间内人才缺乏，所以我们不能靠等，或单纯靠社会输送人才，而必须积极利用各种途径，加紧为自己培养出具有专长的各类人才，特别要培养出能适应知识经济要求的复合型和应用型人才，以增强企业的竞争力。员工的培训不是一种消耗，而是一种有回报的投资；物业企业也不应仅仅是经营型组织，更应成为学习型组织，员工不应仅仅是操作型员工，更应成为知识型的员工。

3、增强创新意识，不断拓宽物业管理领域。

不同的企业由于生产规模、经营范围、技术水平、人员素质等不同，企业管理的模式也不一样，但创新是企业发展的永恒主题。观念创新。物业管理要走出困境，首先要做的就是解放思想，只有思想上深刻认识到物业管理是一种企业行为，才有可能从新角度去审视它，用新观念去理解、研究它。经营创新。首先，在经营上要将物业管理视作 一种企业 的经营行为，在整个活动中要努力发现新的市场需求、新的用户、新的机会， 主动开拓新的市场；管理创新：即要实现管理的科学化和管理的现代化。组织机构的创新：任何企业和个人都可以利用网络获取信息，以获得商业机遇，市场危机重重,因此我们的工作中心要以市场为导向,我们的组织机构也要适应不断变化的市场。随着物业管理市场的开放，竞争将变得日益激烈，客观上需要组织机构灵活、决策更迅速，以适应不断变化的外部环境。 物业管理行业在我国还是一个年轻的行业，不管现在发展是否合理、完善，不管现有的规模如何、技术含量如何，市场决定了它的发展空间是很大的。况且，未来的物业管理内涵也可能与现在的不同，随着技术的飞速发展，汲取国外的先进管理模式，更加上自身的不断努力，我们有理由相信，物业管理的明天将会更加灿烂辉煌。

关于湖北石首天鹅洲国家级自然保护区特有物种调查报告

调查地：石首天鹅洲国家级自然保护区

姓名：**

邮编：434400

一.概述

天鹅洲地处长江中下游下荆江河段，由于长江裁弯取直，形成长江故道群湿地.

天鹅洲是长江出三峡后，下游地区保留最完好的一块湿地，也是国家新公布的16处湿

地中保留最完好的一块湿地，总面积70平方公里。这里耕地肥沃，草种林木丰茂，气候温暖湿润，水域辽阔，洲滩成片，是中国内陆地区罕见的天然优良牧场，被誉为“绿色宝库”、“天然动物园”、“自然博物馆”，已愈来愈为世人所关注。

二.特有物种情况

在实践的过程中，我在过年之余走访了天鹅洲，并查阅了相应的网站和文件，希

望对特有物种状况有一个深入的了解。据相关的资料显示：这里拥有野生植物238种，野鸟56种，除麋鹿、白鳍豚、江豚外，还有天鹅、白鹭、猴面鹰、中华鲟、娃娃鱼等多种珍稀保护动物。

1.麋鹿。麋鹿俗名“四不象”， 是中国特有的鹿类，是湿地动物，由于对湿地生境的适应，而形成特殊的形态，即所谓的“四不象”，角似鹿非鹿、脸似马非马、蹄似牛非牛、尾似驴非驴。曾于1900年在中国本土灭绝，幸有少量存于欧洲，最后仅剩18头，被养在英国乌邦寺，经过一个世纪的养护，种群才得以恢复。1985年回归到北京南海子，这是麋鹿这一物种的模式标本产地（1865年被法国传教士大卫发现），这里也是原元、明、清皇家猎苑故地。麋鹿从1985年首批回归38头，被放养于北京南海子的千亩鹿苑后，逐渐繁衍壮大，1993年10月底和1994年12月底，先后两批来自南

海子的64只麋鹿迁到天鹅洲，开始回归大自然的怀抱。由于环境适宜，经过10多年的野生放养，天鹅洲麋鹿数量也由最初的64头发展到了800余头，成为全球最大的野生麋

鹿种群。

2.白鳍豚。白鳍豚俗称白鳍、白夹、江马。属哺乳纲、鲸目、白鳍豚科。它的分布仅局限于湖北省沙市以下的湖南、湖北、安徽、江苏的长江段。其中石首天鹅洲长江故道分布最多。

白鳍豚是我国特有的珍稀水生哺乳动物。它是研究鲸类演化和生物进化的宝贵材料。它有发达的大脑，是一种聪明而有智慧的动物，它有“回声定位”和声纳等特殊功能。具有流线型的体型，丰富的皮下脂肪，游泳敏捷，这些结构在仿生学上有重要的科学价值。

白鳍豚体呈纺锤形。吻突极狭长，上颌和下颌几乎等长，且微上翘。体长为吻长的6倍

。体色背部青灰色，腹部白色，颈部两侧、耳孔后及鳍肢上方区域有一半圆形的白色宽纹，在肛门上方的尾侧有两道半月形的白色宽纹。

白鳍豚喜在远离岸边的江心主流区活动，为疏人性豚类。在行动中有集群习性，常三五成群在江心活动，偶尔也进入湖泊、支流与长江干流汇合处活动。白鳍豚用肺呼吸，每隔一二分钟就要露出水面换一次气。换气时总是头先出水，有时会喷出水花，出水呼吸时会发出声响。当天气闷热、暴雨即将来临之际，它便频频露出水面一起一伏

，群众称为“白鳍拜江”。

白鳍豚是肉食性动物，其视觉很差，靠自身发出的超声波讯号发现食物并突袭式吞食。食性以鱼为主，常在浅滩、岔流以及支流汇合处觅食。其食量甚大，一般摄食量可占体重的10%～12%。

白鳍豚雌性6龄、雄性4龄可达性成熟。生殖交配期在4月～6月，怀孕期约9个月，至翌

年一二月份在江中分娩。母豚每年只生1胎，每胎1仔，偶有双胞胎。刚出生的幼豚哺母豚乳汁长大，并随群活动。

长江葛洲坝和三峡大坝建成后，使长江生态环境发生了急剧变化。航运业的发展、河道整治、机动船只增加、水质污染、江湖淤塞、使用有害渔具及有害捕捞方法等，严重威胁着白鳍豚的种族延续。据实测统计，现长江白鳍豚资源量已不足100头，远低于国宝大熊猫。为使白鳍豚在自然界不被灭绝，国家已将其列入一级保护动物，并将长江天鹅洲故道和安徽铜陵江段划为自然保护区，保护和增殖白鳍豚资源，拯救濒危物种。

3.江豚。和白鳍豚一样，国家二级水生珍稀保护动物长江江豚也是长江独有的哺乳动物，由于长江环境恶化，长江江豚种群数量迅速下降，1992年约有2700

只，估计现有1000只左右。上世纪90年代初，天鹅洲开始引进3只长江江豚进行迁地保护。由于保护得当，近年来天鹅洲江豚种群数量逐年增加，每年均有幼体出生，目前已形成一个25只的江豚繁殖群体。计划在今年底再补充10只雌性江豚，使故道江豚种群数量增长并维持在80-100只。

从2001年开始，中国科学院水生生物研究所的专家和天鹅洲保护区的工作人员选择使用岸上定点观察、流动观察和水上流动观察，对天鹅洲江豚集群活动状况实时监测。并每年开展一次无伤害围网捕获，通过采取血样、安装无线电信标等方式，对江豚进行健康检查、遗传分析和水下生活监测。研究结果表明，天鹅洲故道内江豚以集群的方式迁移和活动，集群规模从2-20只不等，一般分成2个9-11只规模的亚群体，活

动范围相对独立，每个亚群体又常分成规模较小的核心群体，其中3只集群最多。这为保护区的江豚繁殖群体健康保护与管理提供了重要依据。

专家认为，天鹅洲故道长江江豚是世界上第一个鲸类动物迁地保护的成功事例，对类似濒危动物的保护无疑起到了示范作用。

三.面临的问题与挑战

1.保护资金。水中大熊猫”白鳍豚的迁地保护计划，14年前就已提出，但因资

金紧张一直搁浅。 农业部一位官员称，1993年的一次国际会议上，专家就已提出捕捞计划，但因资金缺口比较大，一直未能开展。中科院水生所研究人员王克雄说，1000万元是下江捕豚的资金门槛，另一位与会专家表示，要想将白鳍豚全部捕捞起来，则

需资金1000万美元。如今以是2008年，虽说国家批拨了大比资金，可保护天鹅洲的资金还是十分短缺，资金问题是制约天鹅洲野生动物保护的重要瓶颈。

2.生态环境。虽说天鹅洲湿地环境十分优越，可还是随着长江整体生态环境的

下降而下降。比如支流以及长江沿岸线严重的堰塞和回水，栖息地破坏，通道堵塞，过度捕捞，拥挤的水上交通以及随之而来的污染，导航及通讯带来的噪音。

3.人为破坏。在去天鹅洲保护区调查时，我发现同行的有些旅客将吃剩的包装

袋随地乱丢，随意践踏草坪，更有甚者，有人为了看麋鹿清楚些，离麋鹿过余接近，严重恼乱麋鹿正常的栖息。

四.从中获得的学习和启发

首先，我从这次掉查中发现：我国的整体环境不容乐观，随着生态环境的破坏，许多物种都处在濒临灭绝的边缘。我忠诚的希望国家和社会各界高度重视我们的环境，花更多的钱在环保上，使我们的后代能开心的在野外，而不是在博物馆，看见许多古老的物种。

其次，我们生存在这个地球上，每个物种都有自己生存的权利。人类并不比动物优越多少，动物同样需要有自己的生存空间，人类不应该因为自己的私欲而破坏和杀戮。

目前，全国环境成下降趋势，作为环境专业的一名学生，我应该好好学习专业知识，提高各方面知识，为我国的环保事业做出自己的贡献。

2008年2月23日

推荐第3篇：物业管理论文

浅谈我国智能楼宇物业管理的现状与前景

摘要：物业管理作为我国的新兴服务业，进入中国市场不足10年的时间，发展确实异常迅猛的。经过不断的探索和实践。其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显著。但是，实践过程中的矛盾和问题也在不断出现。这是值得反省和深思的。本文在调查研究的基础上，从我国智能楼宇物业管理的现状：行业发展不健全物、企业自身存在问题、市场化程度不高进行分析，并且分析了我国智能楼宇物业管理的发展趋势从：企业的专业化、规模化、股权化与市场化、职能化、网络化、规范化、法制化的角度。

关键词：物业管理 现状 问题 前景

人类开始迈入以数字化和网络化为平台的智能化社会，正在兴起的智能化住宅小区建设热潮反映和适应了国际社会信息化和智能化的发展要求，是 21 世纪的新概念住宅。智能化住宅小区为住户提供了一种“以人为本”更加安全、舒适、方便、快捷和开放的智能化、信息化生活空间，从而区别于传统的封闭式管理住宅小区：高墙、防盗门，出入小区进行严格登记，24 小时不间断的保安巡逻的“高级监狱”式的住宅小区。它依靠高科技手段，既实现了住宅小区的开放性，拆除了高墙、防盗门、减少或不用人工保安巡逻，又提高了住宅小区的安全性，实现小区物业管理运行的高效化、节能化和环保化。它不仅已经成为一个国家经济实力和科学技术水平的综合标志之一，而且也是人类社会发展的必然趋势。

但不可否认的是，在我国“智能建筑”这个词出现的时间不会超过十年，短短的几年间我国虽然在智能建筑方面有了一定的成就，但是伴随着发展也出现了一定的问题，尤其在相应的物业管理方面存在的问题是我们不能忽视的。

一、我国智能楼宇物业管理的现状

（一）、物业管理行业发展不健全

1、各地政府行为略有偏差在我国物业管理的发展过程中，各级政府起到了有力的推动作用，政府行为从总体上来评价应该是好的、积极的。但也不能否认，政府行为中也存在着一些偏差，这些偏差正阻碍着物业管理行业的顺利发展，归纳起来它主要在于两个方面：

首先，对于物业管理的认识还不够，这是指未将物业管理作为我们现代经济部门体系中重要的一环、来看待，而是或多或少地把它视为一种\"权宜之计\"，所谓的权宜之计，主要是指在传统房屋管理体制的暴露无遗，已经成为国家财政包袱的情况下，当地政府仅仅将物业管理作为一个替代方法来减轻负担，从实际效果看，物业管理起到了这种作用，但从政府的角度看，只注意这种减轻的作用是片面的、偏颇的。 其次，政府管理体制尚须改进。物业管理对象虽然是房地产产品，但它的服务对象是人，这一行业与众多的公用部门、政府部门以及其他部门形成了复杂的关系，这些关系中最重要的是与政府部门之间的关系，譬如公安部门、市政部门、街道办事处等，但从现有的管理体制上看，物业管理在国家和地方上的归口领导管理却并不完全一致，特别是常常有些问题超出了房地产主管部门的职权范围。

2、法律体系仍须完善

不管从事什么行业，都必须有法可依才能够保证整个行业的健康、快速发展，而目前我国在物业管理法律这一块却略显不足! 我国物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构 ，完善的法规体系尚未形成。自1994年以来，建设部等国家 1

部委（局）和各地方政府虽然颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》、《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章行业规范和地方性法规。但由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导，各部门在制订法规的过程中，往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方案上，存在许多不足之处。因此，总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。

(二）、物业管理企业自身存在问题

1、没有建立起真正的现代企业制度，产权不明，权责不清，不能独立经营运作

在着经济效益差,亏损严重等问题。主要是由于法规不完善导致业主（业主委员会）、物业管理公司、开发商等各市场主体间权利责任不明确，业主素质不高，对物业管理的消费观念不强以及物业管理企业自身服务质量不够等因素造成的。

2、由于法规不完善，经营风险意识不强，导致物业管理收益与风险极不对称，一件官司往往就会毁掉一个企业。

物业管理发展至今，已不再只是清洁工扫扫地、保安员巡巡楼、管理员收收费那么简单，那么风平浪静。随着行业逐步迈向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都有了很大变化。但在这种情况下，物业管理又走向了另一个误区:。业主把物业管理公司当成了小区的\"政府\"，凡事都找物业公司。解决不了就是管理不好，动辄以不交管理费相威胁，出了事故就向物业公司索赔。比如停车场收取5元的车位使用费，车丢了，二话不说就找物业管理公司赔，少则十几万，多则几十万；又比如犯罪分子潜入小区，发生了命案，物业公司又被业主索取巨额经济赔偿。

3、由于物业管理在国内尚属新兴行业，缺少完善规范的教育培训体系，许多从业人员都是“半路出家”，导致物业管理的服务质量不尽如人意。

由于物业管理是一个新兴行业，目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，物业从业人员良莠不齐。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是一些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自己与产权人、使用人的位置，习惯于以主人自居，对产权人、使用人发号施令，产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障。

(三)、市场化程度不高

我国物业管理虽然是适应房地产管理体制改革而产生的，但它仍然没有摆脱传统计划经济体制的干扰，仍然在进行着一些非市场化的运作。

1、物业管理项目的获取大多是暗箱操作，市场竞争机制还未真正形成。作为市场主体的业主对物业管理缺乏足够认识，业主委员会组建难度大，自治能力弱，作用还未真正发挥。而且，物业管理企业与建设单位、房管单位之间仍存在或多或少经济上的依赖关系，“谁开发、谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清的局面还没有完全改变。物业管理还没有形成有利于竞争的统一的市场。以北京市为例，

北京的物业管理存在许多不符合市场化的问题，一些物业管理企业在物业管理专业方面不很在行，但因为是某个开发公司的下属企业，或者是某几个开发公司合资组成的股份企业，管理项目不愁没有。另一些物业管理企业则更有手段，他们充分利用各种政策、管理方面的漏洞，以非市场化的手段进行暗箱操作，争夺市场。

2、市场化程度不高还表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上。其基本做法是政府定价或制定指导价，建设单位补贴,多种经营、以副补主。物业管理服务费标准偏低、收缴率偏低的结果，直接导致物业管理企业长期亏损经营、无发展后劲。物业管理长期低成本运作，使服务质量难以有本质提高，形成了制约物业管理发展的“瓶颈”。

二、我国物业管理的发展趋势

（一）物业管理企业的专业化、规模化发展

现在很多物业管理企业大包大揽，过分强调自己的队伍，一些本可以外包给专业服务公司的业务，也要自己干，很勉强地为业主提供各种服务，这样，既使自己的管理成本居高不下，也使专业服务公司无事可做。而根据国外物业管理企业的发展历程，物业管理行业将走向专业化道路，即物业管理公司仅仅是一个管理机构，其他如清洁、绿化、设备维护等均由专业化公司去实施，一个20万平方米的小区只需要一个管理员。中国物业管理也正向着这一趋势发展。目前的如电梯公司、绿化公司、清洁公司等专业公司都如雨后春笋般出现。同时由于专业公司的专业化、低成本、高标准的优势，也可使管理效果大大提升，在物业管理费标准不能轻易变动的情况下，效益是明显的。

当然，物业管理公司要想在激烈的竞争中形成自己的核心竞争能力，必须要有规模化的经营作为坚强后盾。众所周知，物业管理被政府确定为微利行业，形不成规模化的经营，就不可能赢得可观的利润，而没有经济作基础，一切都将会是空谈。因此，在这个新的世纪里，物业管理企业必然要走兼并重组之路，扩大企业的规模和托管的物业面积形成规模经营。

（二）物业管理的股权化与市场化发展

目前，在一些经济较发达地区，特别是沿海一带，一批物业管理企业进行了经营者员工持股制的试点，结果显示优势明显：一是理顺了产权关系，增强了物业管理企业经营决策的独立性与自主性；二是使经营者、员工与公司以产权为纽带结盟形成了牢固的利益共同体，增强了企业凝聚力；三是将一部分消费资金筹集并转化为企业的生产资金，以增强企业的经济实力。总而言之，企业的综合实力增强了才有资本参与市场竞争。可以预料，采取股权化将是对目前改变企业资金不足、力量不强的一个重要方式。

同时，股权化也是企业走向市场化的一个步骤。另外，随着政府对物业管理认识的进一步深入，会更加深刻地认识到由社会化、专业化、企业化经营型的物业管理公司向业主收取管理费，这本身就是市场经济产物，管理者与业主的关系不是以前的计划经济下的行政管理关系，而是市场经济体制下的经济民事关系，真正保护物业管理企业展的方法是将逐渐取消对物业管理行业的一些约束行为，如物业管理费将会收支价格开放，由物业管理企业根据自身实力与业主协商，达成一致的收费标准，使企业尽快扭亏，提高社会效益、经济效益和环境效益，从而培养企业自身的造血功能，加速了企业的市场化进程。

（三）智能楼宇物业管理的职能化与网络化发展

近些年来，中国大步跨入了信息化的社会，人们的工作、生活与通信、信息的关系是越来越密切了。信息化社会在改变我们生活方式和工作习惯的同时，也对传统的住宅提出了挑战，随着市民生活水平的提

高，人们居住环境的要求不断升级，希望有一个舒适、安全、便捷的家，智能化小区自然就成为21世纪建筑发展的主流。

当然，在目前信息技术未能完全普及的情况下智能化还存在许多的问题，但这种趋势是不可能避免的，物业管理的智能化主要体现在以下几个方面：防盗系统的设置；照明控制系统的完善；楼宇设备自控系统的处理；公共广播系统；小区管线系统；停车场管理系统；家庭智能化等方面。

这些智能化配套设施逐渐地进入社区，不同的智能化设施可能关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作，同时又与每一住户日常生活息息相关，如何充分高效地利用这些设施为住户服务？如何将社区中的需求与系列基础设施的功能统一起来？这就要求物业物业管理实现网络化，以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一。网络化的管理突破了所有的门坎，可以实现与每一位住户的\"零距离\"沟通。物业公司通过网上发布通知，组织社区的投诉、报修、费用帐单速递与催交等等，物业管理可以深入地面向每个家庭提供更具个性化的服务，同时也可根据小区居民的特点开展丰富多彩的社区活动，营造小区特有的文化氛围。高附加值的服务必须获得高附加值的回报，物业管理公司在提升服务档次的同时，也可以相应提高物业管理价格。

（四）智能楼宇物业管理行业的规范化与法制化发展

任何产业的发展都离不开政府的支持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系，由于认识到物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的地位和作用，政府肯定会继续为扶持物业管理行业的规范化发展提供强有力的支持，并形成较为完善的物业管理体系，形成整个物业管理行业的规范化。

那么，政府的规范化发展就需要以成熟的行业法规、条例为基础，加大物业管理的立法力度，使行业发展有法可依，彻底实现法制化。这不仅是企业的呼声，国家有关部门也在进行着积极的努力，以《物业管理条例》中，我们就可以看出国家是对物业管理的法制化建设发展相当重视的。我相信，随着更加科学、合理、真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系的逐渐完善，我国的物业管理将会迎来它辉煌的未来！

参考文献

[1]邓红平.物业管理计算机化.华中科技大学出版社,2004.

[2]黄英.房地产开发与经营.机械出版社，2004

[3]周珂.物业管理法教程.法律出版社.2004.

[4]赵方池,谭善勇.住宅小区与大型商厦物业管理.中国经济出版社.2003.

[5]蔡耀忠.物权与物业管理.中信出版社.2004.

[6]贺学表,(美)Albertlo,王子润.中国物业管理.法律出版社.2003.转贴于 中国论文下载中心

推荐第4篇：物业管理论文

相互依赖、共存共荣的“母子关系”

——论房地产开发与物业管理的关系物业管理不仅作为房地产市场的消费环节，而且更重要的是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。可以说，两者是一种相互依赖、共存共荣的“母子关系”。物业管理行业对房地产开发企业的依赖性。

作为从房地产行业派生出来的“下游”产业，物业管理与房地产开发有着千丝万缕的密切联系。广深两地80%以上的物业管理公司是房地产开发商下属的二级子公司，全国三大物业管理品牌中海、万科、金地，都是房地产开发企业的下属的二级子公司。

销售房屋不同于一般商品的销售，良好的售后服务不亚于房屋本身，房屋的售后服务实际就是物业管理。由于我国物业管理起步不久，专业化、市场化经营尚未成熟，物业管理企业与开发企业这种“儿子为父亲”打工的关系将在一定时间内存在。因此，房产开发企业把宣传企业理念、塑造企业形象的突破点定在物业管理上是一种明智之举。

物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进的物业管理企业中我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用名牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。

因此，名牌物业管理，已成为由长期稳定的高质量、好服务所形成的为广大消费者所喜爱并乐于接受的物业。而物业管理名牌战略就是企业为创立名牌物业管理，根据自身条件和市场及社会形势所制定的长远的、带有根本性行为的纲领或方案。它包括三方面内容：完备的企业内部管理体系，高水平、全方位的服务体系及高效的经营策略。物业管理实施名牌策略不仅是居民的需求，也是开发企业及物业管理企业自身发展的需要。 按照市政府关于企业主辅分离房产移交工作的有关规定，主辅分离房产的接交工作正如火如荼地开展着。随着大量企业房产移交工作的完成，各项管理工作也摆上了日程。物业管理是住宅小区管理发展的主要趋势，主辅分离房产管理的滞后性、特殊性严重阻碍了管理工作推进。如何实行行之有效的物业管理模式，如何使主辅分离房产的管理工作走向正轨，是亟待解决的难题。

一、主辅分离房产存在的问题

主辅分离房产是指从国有大中型企业分离出，由房产管理部门接收，实行系统化、专业化管理的房产。实行委托经营，独立建帐，独立核算的管理原则。主辅分离房产受历史原因、管理体制及自身特点的影响，存在诸多问题。

1、房屋设施严重老化，维修欠账多。主辅分离房产大多建于

七、八十年代，也有建于五六十年代，楼龄相对较长，回报率已出现负值。尽管这部分房产接管后要进行综合维修，但只能改善基本功能，无法从本质上彻底解决，给日后的管理工作带来困难。

2、房产管理资料不健全，管理不到位。主辅分离房产普遍存在管理混乱，各类管理资料的不完善，给正常的房屋修缮和管理工作带来困难，特别是《土地使用证》、《房屋所有权证》 “两证”不全，也严重阻碍了接管工作的顺利进行。

3、住户与原单位矛盾突出，管理难度大。除产权单位房产管理不到位外，拖欠职工工资及福利等问题，加大了矛盾，都给接管后的各项管理工作设置了障碍，增加工作难度。住户对原产权单位的不满，很有可能转嫁给现管理单位，特别是涉及物业收费问题，会出现大范围拒交现象。

二、主销分离房产的特点

1、主辅分离房产属于自建自管或委托代管形式，福利性强。

2、主辅分离房产是在特定的条件下，由行政划拨方式转移的产权和管理关系，政策性强，缺乏市场竞争机制。

3、住户自主意识差，对物业管理缺乏认知。

三、主辅分离房产的物业管理内容

基于主辅分离房产的特点，要使其完全实现社会化、专业化、企业化的管理，真正与市场接轨，必须做好相应的辅助引导工作。

1、加大综合维修、整治力度，实行差别管理。主辅分离房产分零散户和成型的独立式住宅小区。大中型企业分离出的独立住宅小区，楼房的住用功能，环境空间严重破坏，就需要进行大范围的综合维修和小区环境整治工作，达到“绿、静、美、安”，还住户一个清新的生活空间，也是实行物业管理的重要前提条件。

2、加强舆论引导，培养住户物业管理意识。主辅分离房产长期受产权单位不正规的管理，致使住户对房产管理认识较深，对物业管理概念肤浅。成立小区业主管理委员会，充分发挥管委会的桥梁和纽带作用，同物业管理企业一道共同做好物业管理工作，体现物业管理的专业与自治管理相结合的优势。让住户真正进入角色，成为管理的主人。

3、提高管理服务水平，加强社区文化建设。作为物业管理的推行者，自身素质、思想观念及服务水平将影响物业管理的层次。因此要提高管理队伍的整体素质应对主辅分离特殊的物业管理。

物业管理对房地产企业的促进和推动。

它在房地产开发的不同阶段、不同层面都起到不同的作用。

第一，随着房地产行业的发展，产品差异减小，服务成为房地产企业创立品牌的重要途径，优秀的物业管理成为许多房地产企业的核心竞争力。在房地产质量普遍提高的条件下，名牌的有无将成为购房者的首选，它能带给人们更多的物质享受和心理满足。这种美誉的广泛体验与传播，又会吸引更多的消费者前往购买，这就会使物业在市场中卖得快、卖得多、卖得贵。正如深圳万科房，以创立名牌物业管理作为突破口，树立良好的信誉，如今其名下的物业比同等地段、同等规格的房产卖价高出500~1000元/平方米。因此，名牌物业管理能够在提高市场覆盖率、加快资金周转、提高利润率方面，促进企业经济效益的提高。名牌的物业管理是房地产开发企业拓展业务领域的坚实基础。

房地产开发企业要持续发展，必须不断开发新的物业，占据新的市场。而新的物业要在市场中打开局面，往往要经历一段较长的过程。其间，需要投入大量人力、物力、财力进行广泛的宣传。因为任何消费者都不会贸然花费一打笔钱去购买一无所知的物产。但如果这个过程换成是名牌物业管理的组合扩展，情况则会大不一样。因为名牌在消费者心中具有很高的知名度、美誉度和信任度，因此，用名牌的物业管理来带动新开发的物业，可大大降低消费者的抵御心理，从而缩短消费者认识新物业的时间，为尽快打开市场扫除障碍。上海锦江集团锦江物业管理公司从1985年受托管理上海第一幢甲级写字楼起，就把创立名牌作为宗旨，把现代酒店管理的先进经验引入物业管理。这种独具特色的经营风格与超前的经营思路，使其在高档物业管理中树立了良好信誉。在这美誉带动下，锦江集团名下物业取得不错的经营业绩。

第二，母子关系：母公司的精心设计和施工，以及子公司的倾力管理投入，最终形成的市场效益就是共同提升两公司的企业品牌和经营业绩。共同的市场目标和服务客户使二者形成了房地产生产销售和管理服务完整产业发展链条上的两个环节，一条旨在把房地产业做大做强的地纽带把母子公司紧密地连接在一起。物业公司提供的物业服务于房地产公司在市场竞争和发展战略密切相关，她所采取的物业管理服务举措，既达到了提升母公司在房地产市

场的竞争优势的目的，又建立了子公司在物管行业的品牌形象，形成了做大物业市场的核心能力，可谓母子双赢。

社区文化是我国物业管理的一大特色，也是社会主义精神文明建设的重要内容。通过开展积极向上的文化活动，可以陶冶人们的情操，提高人们的服务意识，发挥产权人、使用人自治管理小区的作用，自觉同物业管理公司一道创建环境更优雅、更舒适、更文明、更安全的居住小区。加强社区文化建设，营造丰富的文化氛围。从人性化角度出发塑造，以超前性的文化视角，宁静、祥和的文化氛围为住户提供蕴含深刻的文化、情感内涵的生活空间。

推荐第5篇：物业管理 论文

虚化管理理念强化服务意识

摘要： 随着我国经济的发展和房改的推进，物业管理这一新兴行业也随之产生，并以较为良好的态势发展着。但是每一个行业到一个新的环境里去运作时，都会产生一系列之前未见过更不会料到的问题，物业管理这一行业也不例外。本文以物业管理的服务方面为基点，就物业管理服务水平现状、物业管理服务的重要性以及如何让中国的物业管理服务水平更上一个新的台阶三大方面进行探讨，表达中国物业管理水平的提高需从“虚化管理理念，强化服务意识“开始的中心思想。

关键词： 物业管理；服务；理念；和谐。

The concept of virtual management enhance

service awarene

Abstract: With China\'s economic development and the promotion of housing reform, property

management, resulting in the emerging industries, and developing a more favorable situation.But every industry to go to a new environment of operation, will produce a series of\'ve never seen before and will not expect the iue, the property management of this industry is no exception.In this paper, anchored property management services to the importance of property management services, property management services for China\'s current situation and how the level of property management services to a new level more

aspects of the three to expre the level of property management in China increase to be from the \"virtual management concepts, enhance service awarene,\" the central idea of the beginning.

key words:Property Management ; Service;Philosophy;Harmony.1 浅谈中国物业管理现状

1.1从业者素质参差不齐，管理水平偏低，服务能力不足

物业管理是个新兴的产业，自1981年开始在我国出现，而在胜利油田出现仅有10余年的时间。目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，从业人员良莠不齐，大多是从原生产单位的后勤服务人员中剥离出来的，普遍存在年龄结构老、文化层次低、技术水平差的特点。加之部分物业管理企业忽视自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各

- 1 -

级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。

1.2物业管理企业经营风险问题

物业管理发展至今，不再是最初“几块抹布、几杆拖把”的概念，随着行业逐步迈向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都产生很大变化。但在这种情况下，物业管理又走向了另一个误区，业主把物业管理公司当成了小区的“政府”，凡事都找物业公司，解决不了就是管理不好，动辄以不交物业费相威胁，出了事故就向物业公司索赔。 由于法律赋予物业管理企业的权力是有限的，物业管理行业特征决定物业管理企业的经济实力也很有限。因此，目前的物业管理正处于如履薄冰的危险境地。

2 中国社会，高质的物业服务不可或缺

2.1高质的物业服务是对业主产权的保障

马克思和新制度经济学者认为:产权是人与人之间由于稀缺物品的存在而引起的与其使用相关的关系。这一定义有两个重要涵义:一是明确产权是所有人相对于其他人所拥有的权利;二是明确产权是个体之间的关系,是一种抽象的社会关系。因此,清晰的产权明确规定了人与经济物品有关的行为准则。物业产权是物业这种特定经济物品的各属性产权的总和。它是衡量物业相关的各个体行为合宜与否的依据,也是物业相关各个体的行为准则。已有研究成果与出台政策将物业管理服务分为综合服务和特约服务或公共性服务和特约服务两大类,将综合服务等同于公共性服务,并认为特约服务内容之外全属于综合服务或公共性服务。这种两分法的一个基本点,就在于认定房屋所有者拥有或者共有物业的全部产权,物业管理服务全部为房屋所有者(或使用者)提供。

就中国的物业管理范围而言，物业公司针对于物业产权的服务主要包括以下10方面内容：

(1) 住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新；

(2) 房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务；

(3) 绿化养护；

(4) 治安防范服务；

(5) 清扫、保洁服务；

(6) 车辆进出和停放的管理；

(7) 按照业主、使用人要求,及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务；

(8) 物业维修专项资金的账务管理；

(9) 住宅区工程建设和维修档案资料的保管；

(10) 其他物业管理服务事项。

由此可见，物业服务是业主产权的一种体现，也是对服务对象日常生活的安全、方便、等方面所提供的一种特殊服务。高质量的服务不仅仅是物业管理公司自身品牌发展的需要，更是对业主产权的更好的保障。既是以业主为中心，其理念就应从“服务”二字出发，以服务作为其工作的基点，将管理淡化成一种手段，而非其根本理念。这样才能让业主真切体会到物业产权是一种权利、一种

人文享受，而非一种束缚，即所谓的“花钱买罪受”。

2.2 高质的物业服务对构建和谐社会起主要作用

构建和谐社会，实现美好生活，是人类孜孜以求的理想目标，更是中华民族传统文化价值取向。党中央从全面建设小康社会出发，与时俱进地提出了“构建社会主义和谐社会”的奋斗目标，明确指出构建“和谐社会”是党和政府工作的重心，是全社会必须共同参与的系统工程。而作为社区管理服务的主力军，物业管理公司就承担着重要责任。

运用现代管理与服务技术实施物业管理，对各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。物业管理为业主提供方便，其经营方式是凭借自己现代化的管理手段向业主提供综合性的劳务项目，创建—个整洁、文明、安全、方便的居住环境和工作环境。在具体实践中，把握社区建设与物业管理的关系，实现两者的良性互动，推动形成良好的社区建设和物业管理秩序，从而形成温馨和谐的家园气氛，是构建和谐社会的途径。

既要和谐，就需从心做起，物业管理公司所做的工作应不纯粹局限于将一个小区“管”起来，更重要的是要用心为业主服务，此时“人心换人心”，业主自然会理解物业公司的各种正当行为，就很难出现像“收物管费难”的问题。社区，这一社会的基本单元，将会对整个社会的和谐起到其无法替代的推动作用。

3 转变物业管理理念是改变现状、提高管理水平的关键途径

3.1 走出传统管理理念

在中国人的传统理念中，管理主要是采取一定的方法（例如制定条文款项）强制管理对象进行某项活动。此时，无可非议，行为的主体是管理者，管理的对象很少有自己主动的空间，他们只是机械地接受管理。服从管理，双方相安无事；但当被管理者不愿在某方面强迫时或对管理不满意时，双方的矛盾由此产生。应用在物业管理领域，此类矛盾主要表现为业主拒交物管费，当这种情况出现时，便自然而然地带来了物管企业经营的风险，企业缺少周转的资金，必然会降低其服务质量，而此时业主便会对其更加不满，矛盾由此激化到不可收拾的地步。结果就是企业破产，小区的设施、环境质量大幅度下降，业主生活受到很大影响。

因此，对于物业管理公司来说，将工作理念进行转变就显得尤为重要。倘若物业管理公司能够将自己的角色定位为一个服务者而不是管理者的话，并结合自己作为服务者的身份开展有益于业主的工作，那么业主也不会将其定位成一个管理者，而是一个生活中的贴心人、好帮手，他们也自然会将企业的收费行为定位成自己作为业主的业务，而不是“只收钱，不干事”的浪费钱的行为。

3.2 强化“以人为本”的服务理念

“以人为本”是科学发展观的核心，也是物业管理服务的生命。物业管理的性质决定了物业服务的一切都是为了人，为了人的生存、方便和享受、为了人的健康、愉快和成长、为了业主物业的

经济价值和使用价值，这是物业管理服务的基本出发点和归宿。它不仅仅提供对物业本身的管理服务，更重要的是通过管理服务构筑起一个有利于人与人之间的沟通、人与自然和谐、健康、愉快、安全的工作和生活环境。所以，物业服务企业应当以优质、高效的服务取得用户信任，从而不仅为企业生存取得立足之地，并且可以取得良好的社会信誉和经济效益。由此可见，物业管理行业的性质决定了物业管理服务必须坚持科学发展、处处体现“以人为本”的理念。坚持“以人为本”，搞好物业服务。

树立“以人为本”的服务理念可以从以下几个方面做起：

（1） 营造出一种氛围，在社区成员中确立共同的价值目标，让业主对社区产生一种亲切感、

认同感和归属感。物业管理企业可通过开展“邻里守望”活动、举办“邻里亲情节”等多种

方式丰富社区文化生活，增进邻里关系，缓解人们平日里紧张、高速的工作压力；

（2） 物业管理要大力建设环保社区、绿色社区。应包括建立污水处理系统、垃圾分类管理等

节能环保措施；

（3） 强化业主监督，促进居民对社区事务的广泛参与；

（4） 坚持服务第一，搭建一个便民的平台，尽最大努力完善社区的服务功能。

通过对中国物业管理的现状的浅薄认识以及对物业管理这一行业的重要性的认识，我个人觉得及时转变当前物业管理行业的工作理念，使其从“仅仅是管理”的误区中走出来，并迅速进入服务的角色，对中国的物业管理行业发展尤为重要，对构建一个文明和谐的社会也会发挥不可估量的作用。

参考文献：

[1] 中国学术期刊网.《浅谈物业管理如和在构建和谐社会中发挥作用》

[2] 刘圣欢.物业管理服务－－从物业产权角度的分析.《经济问题》2001年第2期

[3] 联合时报/2009年/2月/13日/第002版.《民建会员闸北区政协常委卜尔东建言:虚化物业管理强化专业服务》

推荐第6篇：物业管理论文

《物业管理》课程考查

名称 —————————————————— 姓名 —————————————————— 学号 —————————————————— 专业 —————————————————— 年级 —————————————————— 班级 —————————————————— 指导教师 ——————————————————

东南大学成贤学院土木工程系

年月

物业管理行业存在的问题及发展对策研究

02207141戴佳清

摘要： 我国物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。但物业管理同时也存在着问题, 其突出表现为物业管理不到位, 缺乏为顾客创造价值的服务精神。物业管理存在的种种问题有着深层的潜夺因素, 追根溯源, 可以归结为下面原因: 首先是制度因素。其二是企业文化与组织结构障碍瓶颈。因此, 物业管理企业提高竞争力,必须对症下药。首先，要建立现代企业制度。在建立现代企业制度的过程中, 物业管理企业也应当按照: 产权清晰, 权责分明, 政企分开, 管理科学等现代企业制度建立的原则, 建立现代物业管理企业的经营机制。第二是建立以顾客为中心的企业文化。为顾客提供满意的产品和服务经营文化理念。最后, 创建以客户为中心物业管理流程。

关键词： 物业管理 现代企业制度 企业文化 客户关系管理

Property management industry problems and

development countermeasures

Student No.02207141Name Jiaqing Dai

Abstract: Our country\'s property management in the improvement of people\'s living and working environment quality, promoting the urbanization proce has played a positive role.But property management also problems with its outstanding performance for property management does not reach the designated position, lack of creating value for customers, service spirit.Property management problems has deep dive took factors, traced back, can be summed up in below reason: the first is that the institutional factors.Second is the enterprise culture and organizational structure obstacles bottleneck.Therefore, property management enterprises enhance its competitivene, must suit the remedy to the case.First of all, we should establish modern enterprise system.In the proce of establishing a modern enterprise system, property management enterprises shall, in accordance with clear property rights and responsibilities: trenchant, separating, scientific management and other modern enterprise system establishment principle, establish the modern property management enterprise management mechanism.The second is to establish a customer-oriented enterprise culture.To provide customers with satisfactory products and services busine culture idea.Finally, create regard customer as the centre property management proce.

key words:Property managementEnterprise culture of modernEnterprise cultureEnterprise system of

customer relationship management

今年来，我国物业管理行业进入了一个迅速发展的时期。但同时，由于多方面因素的制约，行业的发展也出现了一系列问题，使得物业管理行业一直“没长大”。笔者认为，物业管理行业的当务之急是需要通过立法，完善制度等措施给物业管理行业正本清源。

。

1 物业管理概括

物业管理是一个新兴的行业，随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮。然后，我国物业管更远论是理论建设还是实践控索，都远远滞后于城市的建设与发展，特别是在实际运作中，由于现代新型建筑材料的应用，环保建筑、生态建筑、信息建筑、智能建筑的产生，更在发展水平上拉开了现代城市建筑与物业管理的差距。

1.1 物业管理的基础理论

1）维护物业管理区域内的规划不肥破坏。物业管理企业的首要任务之一，就是维护物业管理区域内的规划不受破坏。按照规章制度，制止各种违章行为，禁止私搭乱建，督促指导业主和使用人执行城市规划法。（2）房屋装修监督管理。物业管理公司应加强对装修行为的监管，审核装修设计图纸或作为是否构成对物业结构、墙面、楼板等的损害，派员巡视施工现场，监督施工人员规范作业，发现违规行为应及时劝阻并督促其改正。（3）房屋的维护与修缮。房屋的维护与修缮是物业管理的重要环节，是常规必服务与管理的主要内容。对房屋维护和修缮时，应该依照国家规定的维修规范和行业标准，制定修缮计划和方案，在确保房屋建和用房安全适应用户使用的前提下，尽量做到少投入多产出，实现社会效益和经济效益的统一。(4)设备、设施的管理用维修养护。房屋设备与设施管理，是开放性的管理，也是技术含量较高的管理，管理的好坏直接反映物业管理企业的管理水平和企业形象，从而影响着企业效益。(5)安全保卫与消防。物业管理区域内的安全保卫与消防工作，应该在公安部门和消防部门的指导和配合下，根椐用户的需要雇请保安人员履行安全保卫职责。(6)保洁管理。在物业管理区域中，整齐清洁优美的环境，会给人带来舒适感，因而清洁优美成了物业区域文明程度的象征。保洁工作的重心，是治理“脏、乱、差”，而“脏、乱、差”却具有多发性、传染性和顽固性的特征。（7）环境保护。环境保护，是指以协调人与自然的关系，保障经济、社会和环境的可持续发展为目的，以保护和改善生态环境，合理利用资源为主要内容而实施的行政的、经济的法律的、科学技术的和宣传教育的各种措施和活动的总称。（8）绿化管理。物业管理企业要为住用人服务，对住用人负责，就要增强绿化意识，合理投入人力、物力、财力，经常向住用人宣传绿化的意义，加强物业区域内的绿化管理，扩大绿地面积，养护绿地，提高绿地标准。（9）车辆管理。物业管理企业对住用人的车辆停车位置应当适当安排，现有停车场地要有序停放，没有停车场地应该与有关部门协商新建或改建停车场。设置停车场应该因地制宜，经济适用，布局合理，保证安全。（10）综合经营服务。综合经营服务是多种经营性质的有偿服务方式。住户需要就是综合经营的内容，包括衣食、住、行、玩各个方面，医疗、体育、教育、通信、银行无不是住用人的需要。

1.1.1 当前物业管理服务中的反映出来的主要问题

（一） 法规不健全，司法效力不高

近些年来，虽然物业管理的立法取得了不小进展，《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等的出台，对规范物业管理的运作起了一定的作用。但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织与其它组织的关系处理、物业管理权力交接等，依然缺乏可操作性的规定。这使得许多物业管理纠纷难

以通过法律途径解决。加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效力低，物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是经常久拖不决，容易使得小纠纷演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重影响社会和谐的事件。

（二）物业公司与业主之间的缺乏信任，难以建立和谐关系

目前有一些物业公司依仗有开发建设单位的支持，经常对业主的呼声不予理会，粗暴干涉业主的权利，导致业主对开发建设单位附属的物业公司很反感、不信任。开发建设单位的物业公司对物业早期介入和前期管理往往走形式主义，不能真正维护业主的利益，在建筑质量、功能、配套等重大事项上没有起到应有的监督把关作用。引致业主经常以房屋质量问题、建设单位承诺不兑现等而迁怒于物业公司，对物业公司不信任，关系处理不好。广州、深圳许多小区由此发生暴力冲突。

（三）物业公司履约意识和能力差，物业服务不到位

有一些物业公司在取得物业管理权后，没有按照合同认真提供物业服务，擅自降低服务等级，减少服务项目，降低服务标准和要求；有的公司连起码的服务合同要求都不能达到，以减少成本增加利润。有的公司甚至连清洁、保安工作都不能做好。

（四）业主组织地位不明确，业主委员会运作不规范

长期以来，业主委员会只是一个无法人地位和独立财产相对松散的业主自治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立承担民事责任。即便现在不少地方接受诉讼或仲裁，物管公司胜诉后，也难以执行。而在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励。机制欠缺，部分业委员成员或业主代表便会不公、不当地行使自己的权力，难以发挥业主组织应有的作用。

（五）业主欠费比例在有的地方较为严重

根据《中国物业管理》杂志的报导，北京市居民小区管理办公室对28个商品房小区进行调查，物业收费率能达到80%的只有14个小区，商品房小区平均物业收费率仅为65%。而一般来说物业管理费收费率低于80%物业公司将难以维持正常管理活动。

1.1.2 物业管理服务问题产生的原因

（一）业主与物业管理企业理念滞后

时致今天，仍然有大量人们对物业管理的认识停留在计划经济时代的单位管理或房管所管理模式上,无论是物业公司还是业主对物业管理的认识均又不成熟之处。 特别是内地这种情况更普遍。据陕西《华商报》记者调查，西安市民对物业管理存在的问题可概括为六个方面：97％的业主称小区物业管理部门不是根据业主意愿公平选聘产生，而是由开发商“钦定”的，小区业主合法权益无法得到保障；86％的业主认为小区物业收费不透明，更有60％的业主称不了解物业部门收费的用途，而行政主管部门的指导无从谈起；参与调查的70％以上的业主对物业服务不满意，同时认为业主无法行使属于自己的权利；在参与调查的市民中，有一半以上的人称不知道小区物业管理的政府行政主管部门是谁；参与者中，近90％的业主称小区不能按时召开业主大会，其中不少业主称小区没有召开业主大会却产生了业主委员会，怀疑是物业管理部门暗箱操作；在“您对小区物业管理不满时采取何种方式解决？”的调查项中，近30％的小区业主通过“争吵”解决物业纠纷。

（二）物业管理规模小，规模不经济，经营管理困难

规模不经济的问题。物业管理行业有一种说法，如住宅小区的管理面积在5万平方米以下者往往是亏损的，5-8万平方米才收支平衡，8万平方米才有赢利可能。但目前很多物业管理项目面积较少，整体上很难达到规模经营水平。

（三）行业队伍素质偏低，人才短缺

物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚，培养的人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，更加之观念上认为物业管理无需高素质人

员的误区等，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业地位的提高。

（四）物业纠纷处理方法不当，解决物业纠纷的有效途经不够

目前，不少物业公司对物业纠纷和和与业主的纠纷经常采用不适当的方法处理，如暴力解决、对簿公堂等，结果不仅难以解决根本问题，反而容易激化矛盾。

1.1.3 物业管理解决问题的对策

一）完善立法，改进司法

一年前出台的《物业管理条例》突出了权在业主、订约自由、合同优先、建设与管理相分离、以招投标方式选聘物管企业、以合理公开以及费用与服务水平相适应的原则确定物业服务收费标准等物业管理法治精神与原则，较以往有了较大的改善。但迫切需要地方立法加以细化，强化法规的可执行性和可操作性，特别是要在业主组织的成立运作、物业接管的程序、方式、不交物业服务费的制约等方面作出具体规定，以化解当前大量出现的一些突出纠纷与矛盾。在司法方面，要借鉴香港小额钱债审裁方面的经验，改革简化审判程序，提高审判效率，加大对物业服务中每一方违约违规的处罚力度，遏制“赖账”等不良现象与苗头。

（二）强化政府监管与指导，加强社会监督力度

首先，要从源头上对包括物业项目报建、规划设计、融资、开发、销售全过程进行严格监管，为后续的物业管理服务打下良好的基础。要积极改革物业管理行政管理模式，真正落实三级管理体制，将对物业管理监管的权力中心下移至街道办事处，明确赋予街道办事处指导业主大会召开成立，对物管招投标、物管交接及业主组织和物业公司实际运作进行监管的具体职责，提高监管效率。

1.1.4 建立现代化物业管理 （1）运用现代化管理方法，是小区物业管理现代化的重要途径现代管理方法的特点主要有以下几点：第一，科学性。即现代管理方法是以现代科学技术为基础的，是系统论、控制论、信息论的具体应用。第二，定量性。现代管理方法一般建立在现代数学基础之上，有越来越明显的定量化趋势。第三，完整性。现代管理方法一般都较为完善，一般都有明确的目标、一定的制约条件、达到目标的程序和方法、良好的信息反馈等。第四，通用性。现代管理方法都有比较广泛的适用范围。如ABC管理法，不仅应用于库存管理，而且还可应用于资金管理、人事管理等。第五，全面性。即现代管理方法应用范围的全面性和所赖以产生的现代科学技术的全面性。现代管理方法中，有的方法涉及人的管理，有的方法涉及物的管理，有的方法是对二者的管理。第六，智能性。即以电子计算机为手段。现代管理方法与电子计算机辅助管理互相依存、互相配合现代管理方法的应用越来越多地以电子计算机为手段。现代管理方法的种类很多，对于小区物业管理来说，现代管理方法在各业务职能管理领域的应用是比较重要的，因为它有助于各专业人员根据实际工作需要，有重点地学习和掌握与本职能管理有关的现代管理方法，便于有关部门组织现代管理方法的培训，还有利于现代管理方法按职能配套应用，以便更好地发挥职能作用。可以采用如下现代化管理方法：1管理决策方法 2计划管理法3物资管理法4理财方法

（2）提高小区物业管理人员的综合水平，是实现小区物业管理现代化的关键。小区物业管理人才的现代化，是实现物业管理现代化的根本所在。小区物业微机管理的网络化。计算机是一种自动、高速、精确地进行各种数据计算、数据处理的现代化电子设备。近年来，随着我国小区物业管理的迅速发展，小区物业管理如何应用计算机全面开展小区物业的日常管理，已日渐成为人们的共识。实

践证明，用微机管理小区物业，不仅可以提高时效，而且会加快小区物业管理的现代化进程，使管理与服务实现良好的社会和经济效益，可以预见，以计算机为手段的小区物业管理，必将显示出所具有的强大的生命力。

1.1.5 致谢

本文是在盛怡老师精心指导下完成的。盛怡老师以其严谨求实的治学态度、高度的敬业精神对我产生重要影响。同时，在此次论文中我也学到了许多了关于物业方面的知识。

参考文献：

[1] 作者：赖淑华，朱文进刊名：小区物业管理制度与业主手册出版时间：2005年01月出版社：广东经

济出版社

[2] 作者：赵涛刊名：物业经营管理出版时间：2006年04月出版社：北京工业大学出版社

[3] 作者：黄毅勤刊名：现代物业管理企业会计实务出版时间：2006年01月出版社：民主与建设出版社

[4] 作者：赵凯刊名：物业公司组建与运作出版时间：2006年01月出版社：机械工业出版社

[5] 作者：胡运全刊名：物业管理概论出版时间：2006年01月出版社：华中科技大学出版社

推荐第7篇：物业管理论文

浅谈大学生宿舍物业管理

摘要：真正实现高校学生宿舍的“长治久安”，围绕营造“和谐寝室，平安校园”这一主题，结合高校保障工作的特点，开展和提升宿舍安全管理，切实预防、控制和降低各类安全事故和隐患的发生率，以达到安全管理由传统的事后追踪转变为事前预防控制，建立与现代教育相适应的学生宿舍安全管理体系。

关键词：学生宿舍；安全；管理

宿舍是我们大学生休息、生活、学习的重要场所，并且我们一天中至少有差不多1/3以上的时间在这里度过，因此，安全问题就成了一种高度隐患，同时引起了广大学生以及家长担忧，近年来，学生宿舍的安全管理工作已成为学校职能部门的工作重点。在学习了物业管理课程后才豁然明白，宿舍管理并非是学校或学校后勤部的责任，而是由物业管理部门所负责的，二宿舍管理方面出现的诸多问题则从侧面反映了物业管理部门在管理方面的不足和缺失。

我们宿舍安全管理工作做得好坏直接关系到广大师生的生命、财产安全。随着高校后勤改革的进一步深入，高校学生宿舍面临着许多新情况、新问题，倘若不能解决这些问题，就会给高校后勤社会化的改革发展和稳定工作造成障碍和阻力。因此，必须不断转变宿舍管理理念、创新管理模式、改善服务内容，采取相应的措施，以适应新形势下高校学生宿舍安全管理的需要。

一、我们周边安全管理工作面临的新情况、新问题

1、随着天气的变冷，宿舍用热水问题形成一个亟待解决的问题，就我们宿舍紫荆公寓来说吧，学生为了自己方便便用高瓦数的热得快在塑料桶里烧洗澡水，或用几千瓦的吹风机来吹发，有的学生甚至在宿舍内使用电饭锅等高耗能电器，但是学生的安全意识毕竟欠缺，若但意外发生火灾，便可造成不可估量的后果。为了避免出现这种问题，学校后勤部采取限电，并提供洗澡热水供应，看似解决了以上问题但却带来了新的隐患，譬如有很多水的光滑的地面很容易让提着热水水桶的女生跌倒，造成烫伤摔伤，因此从这点来看，这并不能作为长期的有效解决方法。

2、服务对象的条件变化。作为服务对象的大学生，学生宿舍的日常用品除简单的被子铺盖外，又增添了高档贵重的电脑、手机、现金、银行卡等。这些都会成

为作案的目标，从而埋下了外部安全隐患的种子，也增加了宿舍安全管理工作的内涵和外延。

3、缺乏安全防范意识。一方面由于学生防盗意识不强，学生内盗事件逐年增多，另一方面学生的消防意识普遍不强，许多消防栓被学生恶意损坏，发生火灾根本无法应用使高校宿舍消防安全危机四伏，就自己个人来说吧，也并不十分了解消防栓的使用方法，因此加强学生安全防护措施以及各种安全隐患宣传是十分重要的。

5、宿舍硬件设施的完善存在矛盾，我们紫荆公寓在学生入住不到半年，就出现了水管楼说严重问题，导至不得不让我们部分学生搬离原宿舍进行修葺，同时在物业部门工作时不注意时间分配，造成了噪音影响学生的正常生活和休息。

这些安全及管理问题的存在，究其原因主要在于学生安全意识不强、学校安全制度不全、公寓安全管理不严，譬如我想紫荆公寓治安等宿舍楼内经常出现陌生男子随意走动，者往往给不法分子作案埋下了伏笔。随着高校社会化改革向纵深推进，学生生活水平的提高，如何为学生创造良好的生活、学习环境是摆在高校学生处面前的一项迫切任务；如何与学校齐抓共管搞好学生宿舍的安全管理是一个还需不断尝试的新课题。

二、要改变高校学生宿舍安全管理的现状，真正实现高校学生宿舍的“长治久安”，围绕营造“和谐寝室，平安校园”这一主题，结合高校保障工作的特点，开展和提升宿舍安全管理，切实预防、控制和降低各类安全事故和隐患的发生率，以达到安全管理由传统的事后追踪转变为事前预防控制，建立与现代教育相适应的学生宿舍安全管理体系。要做好大学生宿舍物业管理工作就应从各个方面来着手去处理各种问题：

1、高校学生管理部门的工作必须深入到学生社区。

陈至立部长在第三次全国高校后勤社会化会议上明确提出，对高校学生的宿舍管理，要贯彻落实物业管理和学生管理相分开的原则，学生宿舍的物业管理可以由后勤集团、后勤服务实体或其他部门管理，但对学生的思想政治工作和日常行为规范管理，则主要由高校负责，且只能加强，不能削弱。也就是说，必须明确学生宿舍管理中教育职能必须由学校学生工作部门直接负责，要将学生政治思想工作进宿舍、进楼层、进社区。具体来说，学生处、学工部和学校团委应联合

起来，形成统一工作平台，并将工作平台直接建立在学生社区，将过去在机关中以发文、发通知、发号令的工作形式转变为到学生宿舍直接为学生排忧解难，服务学生、管理学生。专职辅导员应进驻学生社区，与学生同食宿，白天在学校办公室上班，晚上有人在学生公寓办公室值班，及时掌握学生社区的动态，解决学生突发事件，贴近学生，让思想政治工作更有效地渗透到学生的生活之中。

2、重视学生参与管理。

在管理中，参与是增进沟通与促进信任的重要手段。让学参与宿舍管理有利于学生认识宿舍管理工作的重要性，增强他们自觉遵守宿舍管理的规章制度，激发他们共塑具有\"文明、上进、创新、和谐\"氛围的学生社区环境的热情与自觉性。目前大多数高校学生宿舍管理中，吸收学生参与管理往往停留于学生参与检查宿舍卫生、文明宿舍评比等内容，参与管理的学生也大多为经常有机会参与其他社会活动的班干部，参与管理的层面浅，参与管理的范围窄。应将学生参与宿舍管理的范围扩大，使更多的普通学生可以参与更多的学生宿舍管理事务，尤其是在建设一个良好的学生社区环境中更需要让所有的学生参与进来，用他们的实际行动和青春热情来塑造具有大学生风尚的学生社区。

参考资料： 海南大学学生管理制度；物业管理课件

推荐第8篇：物业管理论文

课 程 论 文

物业管理法规立法思考

1

一、我国物业管理现状

物业管理在我国是一个新兴的服务行业,经过不断的探索和实践,其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显著,但在物业管理实践中产生了诸多问题和矛盾。

自1994年原建设部33号令颁布以来， 经过多年的不懈努力， 我国目前基本形成了以《物权法》为统驭， 《物业管理条例》为核心， 《物业管理条例》配套文件和各地方物业管理法规为补充的物业管理政策法规体系。

法谚有云： “法律非经解释不得适用。 ” 立法解释， 是立法机关根据立法原意， 对法律法规规范具体条文的含义以及所使用的概念、术语、定义所作的说明。 立法解释是一种完善补充法律法规的重要手段，又是介于立法和法律法规实施之间促进法律法规实施的一种技术。 在某种程度上， 立法解释对于衡量是否为违法行为具有决断作用。 简单而言， 立法解释的作用功能主要包括三个方面： 一是法律法规含义明确化、具体化； 二是完善、补充法律法规漏洞； 三是准确地理解和适用法律法规。

二、物业管理运行中的核心问题

近年来,随着经济的迅速发展,物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业,在我国沿海和经济发达的地区获得较快的发展,而在一些中小城市和经济不发达的地区发展相对缓慢,但是即使是发达地区的物业管理同发达家的物业管理相比较,仍存在一些问题。

1、没有准确把握物业自身定位,服务意识亟待提高

物业管理的核心是在尊重业主需求的前提下,签订双方都能接受的按质论价、质价相符的服务合同。但相当一部分物业服务企业至今仍然以管理者自居,没有准确把握服务业主的自身定位,使得物业管理的服务特征被淡化。首先,表现为服务质量不高。除了前述主观上的原因,在客观上,过低的收费标准造成了服务质量降低、收费率下降的恶性循环,加之从业人员素质不齐、待遇低,影响了服务质量。其次,一些企业经营不规范,经营管理意识不强,不少物业服务企业只注重单一的管理,而服务意识、经营意识十分淡薄。企业没有摆正物业服务企业、开发商与业主之间的关系,互相推诿责任,管理与服务的概念不清,角色定位出现混淆。

2、规范有效的物业管理运行机制尚未完全建立，相关配套政策滞后

我国现有物业服务企业两万多家,其中大多数是开发商自己成立的物业公司或从原房管所(处)转变而来,管理水平参差不齐。真正按照现代企业制度,按照物业管理专业化、市场化要求建立的企业不到总数的10%。物业管理是一项复杂的系统工程,贯穿于房地产项目立项、规划、建设、验收、管理等各个环节,时间跨度大,涉及部门多,目前存在各部门单位之间配合衔接不到位的情况。首先,物业管理在早期介入、前期管理、招投标、承接验收等方面都没有建立规范有效的运行机制,导致了开发企业与物业企业责任不清,增加了物业管理纠纷。其次,物业管理配套法律法规不健全,地方性、针对性的物业管理政策出台不及时,导致业

2

主与物业服务企业之间责、权、利不清,处理纠纷缺乏明确的法律依据。我国的房地产市场近年来发展较快,《物业管理条例》已经颁布实施5年,但是与物业管理相配套的其他方面的法律法规,特别是在中小城市与本地实际相结合的地方性、针对性的法律法规尚未建立健全,地方性法规建设滞后,影响物业管理行业规范化。

3、物业管理队伍素质偏低,人才短缺

物业管理是新兴的行业,人才储备基础薄弱。目前,行业队伍总体素质偏低,人才短缺,从业人员队伍建设远远滞后于行业的发展,尤其是称职的职业经理人匮缺,目前,在中小城市相当数量的物业服务企业的人员在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为一些地区物业管理行业普遍存在的奇怪现象之一。物业管理作为专业化的管理,需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚,培养的人才有限,加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范,在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足,更加之观念上认为物业管理毋需高素质人员的误区等,使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低,制约了行业的良性发展,影响行业地位的提高。

4、物业管理规模效益差,难以更好的生存发展

物业管理是风险小、利润低的行业。目前物业服务企业普遍存在着管理规模偏小,规模效益差,难以发挥群体功能和综合实力,再有在物业收费定价方面,政府主要考虑的是社会稳定和现阶段人民群众的经济承受能力,核定的收费价格往往低于物业企业市场运作的成本,造成大部分物业企业长期入不敷出,甚至亏损严重等问题。例如很多物业服务企业仅管理

一、两个物业项目,而专家认为,管理规模达100万平方米以上才能产生最佳效益。由于管理规模小,经济效益差,这个行业在整体上还是步履艰难。如何对物业经济进行有效的管理,既提高服务质量,又解决自身生存问题,是物业服务企业不得不花气力研究的课题。这一问题已成为制约物业服务企业发展的难点问题。

三、目前物业管理发展中存在不足

随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着不足：•

1、物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1／3。而且其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理

3

不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。•

2、配套设施运作不理想。目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。•

3、维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。•

4、物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。目前，由于职工工资中没有足够的住房消费含量，很多城市对物业管理的收费定价主要考虑居民的承受能力，收费标准低于成本，物业管理企业亏本经营，难以发展。也有的物业管理企业存在多收费、少服务问题，引发住户的不满。•

5、物业管理法制不健全。全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。物业管理涉及销售商品房的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间诸多的权利义务关系，尽管这些年来国家和地方出台了一些规范物业管理的法规、政策，但由于缺乏大法和行政法规，致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理。因此，加快物业管理的立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康发展的当务之急。•

四、规范物业管理法规，立法解释作用特殊

物业管理活动涉及民事权利义务， 商品交换和政府依法行政等多个方面， 如物业管理既涉及民法中的“相邻关系” ， 涉及物业管理商品交换， 也涉及诸如召开业主大会等业主权益主张时的政府监管等。 物业管理是集合了民事关系、经济关系和行政管理关系等在

内的复合法律关系。 其中， 民事关系主要涉及相邻关系和共同权利主张， 经济关系主要指物业管理商品交换， 行政管理关系核心则是政府行政管理部门对物业管理活动的依法管理和监督。 比较而言， 物业管理活动和形成的法律关系， 复杂程度、严重程度远低于其

它领域， 如房地产等经济领域涉及的巨额财产关系，刑法、刑事诉讼法规制的 “罪与非罪” 法律关系等。

除特殊情况， 如业主或物业服务企业过失致人伤残或房屋严重损毁、灭失损失外， 协调处理物业管理活动， 约束规制物业管理领域涉及的法律关系， 其

4

基本原则和基调可简单概括为： 诚实信用、平等协商、等价交换和依法行政。 如， 由于信息不对称， 专业知 识不对等， 物业管理服务产品具有无形性和不可储藏的特点， 且易受主观感受影响等， 物业管理商品交换实现主要是在诚实信用、平等互利和充分协商等原则基础上完成的； 业主在物业管理事务中也是通过民主协商、共同决策等方式共同行使其合法权利； 政府行政监管， 更多的是 “说服引导、规范行为” 等方式规制物业管理活动。

系统研究和分析物业管理法规， 立法原义、原则和精神体现的也是上述思想。 但目前物业管理实践中较为突出的问题， 主要表现在两个方面： 一是 “重程序， 轻实体” ， 无论是立法者、执法者， 还是社会和业主， 乃至于关联各方， 普遍关注的不是法规的实体和精神， 而是程序和操作。 如上文提及， 社会各方总是要求细化法规程序管理规定。 二是 “重权利， 轻义务” ， 权利义务对等是法律法规的基本原则。 但物业管理实践中， 屡见不鲜的是强调个人权利主张， 而忽略义务承担。 如有些业主以物业管理服务不满意为由

拒交物业服务费； 也有些业主个人权利主张未能完全实现， 即质疑全体（或大部分）业主协议通过的议事规则或拒绝承认业主大会议事决议， 并拒不执行等。因此， 强化立法解释， 完善立法制度， 不仅有利于全面推进我国法制建设， 有利于物业管理健康有序发展， 也是和谐社会构建的必然要求。

五、企业物业管理特点

1、企业竞争已经进入了品牌时代。一方面，物业管理品牌企业的优势在市场竞争中得到了充分体现，很多的物业管理项目被品牌企业接管，从而促使越来越多的企业纷纷把实施品牌战略作为走向市场的重头戏。另一方面，大量品牌物业管理企业，以品牌的优势逐步向全国范围主要城市进行战略布局和布点扩展。其中以上海、深圳最具有代表性。随着全国知名地产开发企业进军西安房地产市场，与之配套的物业管理企业也随之而来，参与到西安物业管理市场当中。

2、企业文化建设备受青睐。大多数物业管理企业，特别是品牌物业管理企业，都非常重视企业文化的建设，把企业文化建设列在重中之重来抓。

3、物业管理人才的争夺和竞争将更加激烈。人才优势是企业竞争力的核心，是企业发展的重要动力和保障。近年来，物业管理企业的人才争夺和外流现象十分严重，一些物业企业不惜以各种优惠待遇抢夺人才。同时，把留用和培养人才也作为企业发展的重要战略来抓。上海陆家嘴物业的经理培训机制就是很好的典型。

4、创新成为物业企业的核心竞争力。随着社会进步、生活水平的提高，人们对物业管理和服务需求的日益增长，物业管理必须在观念、内容、形式、方法、手段、质量等方面不断进行创新。例如，深圳市倡导的健康住宅示范区的健康式服务理念就是一个成功范例。

5、按质论价、菜单式服务成为趋势。根据住宅物业管理服务要求的不同情况，设定了一级、二级、三级三个等级服务，每个服务等级又从基本要求、房屋管理、共有设备设施维护养护、保洁服务、绿化养护管理，以及协助维护公共秩序等六个方面的服务标准提出具体要求，即

5

提出了服务菜单，由业主自主选择，这种按质论价、菜单式服务将成为时尚。这样的做法已经在上海广泛实行。

6、物业企业民营化趋势明显。目前，民营物业管理企业尽管在行业中所占比例不是很大，还没有形成大的气候，但同2001年建设部的调查相比，已经有了很大的发展和提高。专家预测，今后几年将是我国民营物业企业进入快速发展时期，民营物业企业在物业行业中的地位将得到明显的提高和改善，并将成为我国物业管理行业的主力。上海、深圳等地一些知名大型物业企业已经陆续进行民营改革。

六、总结

当前， 我国物业管理法制建设尚处完善时期， 物业管理立法解释缺位的制度缺陷， 已与物业管理法规效力位阶低， 法规间相互冲突和上位法支持不足或仅有原则规定等因素共同作用， 成为物业管理法制建设根源性问题， 影响我国物业管理的法制环境和物业管理活动的正常开展。 我国法制建设需要创新，但更需要依法立法， 更需要立法解释制度的回归。 虽然立法解释不能解决我国立法和法规实施中存在的所有问题， 但立法解释可以使政府、社会和民众真正理解法规， 充分把握法规立法原义、原则和精神， 培育国民对法律的敬畏之心， 以尊法、守法为现代社会公民的基本义务， 使我国真正迈向法制建设的国家。

参考文献：

[1] 周滨,程磊.未经召开业主大会 物业管理合同无效?[J].现代物业.2007(15) [2] 重庆市物业管理条例[J].中国物业管理.2002(06) [3] 张农荣.物业服务纠纷案件审理中的两个特殊问题[J].法律适用.2006(11) [4] 物管咨询[J].现代物业.2007(10)

推荐第9篇：物业管理论文（推荐）

停车场丢车该谁赔?

停车场的机动车辆被盗问题，已经成为物业管理行业的一大公害，成为阻碍物业管理行业健康发展的热点、难点问题。由于我国在这方面的立法滞后，在机动车辆被盗后的赔偿责任追究中，往往使众多的物业管理公司陷入不公平的索赔纠纷之中。

一、物业管理条例冲突现行法规

深圳物业管理发展较为成熟，在法规制定方面也积累了丰富的经验。现行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第三十条规定：“物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。”从停车场的管理成本来看，每次5元的收费，至多只能保管价值10万元的车辆。如果再加上保管责任，那么充其量只能保管三轮摩托车。要以这5元钱来保管价值100多万元的奔驰或宝马，显然不符合市场经济等价交换的价值规律。所以目前深圳的5元收费，只能是停车位有偿使用关系。但是，不仅工商行政管理部门不承认《深圳经济特区住宅区物业管理条例》所确立的停车位有偿使用关系，只核发停车场车辆保管的工商营业执照；就连税务部门所印制的发票，也只有车辆保管发票，而没有停车位有偿占用发票；至于法院更是不承认停车位有偿使用关系。广东省高级人民法院1998年3月13日“粤高法发[1998]7号”以《转发〈广东省法官协会民事审判专业学术委员会审理损害赔偿纠纷案件研讨会纪要〉的通知》明确规定：“凡提供停车场地让车辆停放，收取所谓的‘场地出租费’、‘停车服务费’等费用的，收费人虽自定不负保管责任，仍应视为保管关系成立，不能认定是场地租赁关系，如停放车辆丢失，收费人应承担赔偿责任。”因此，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中关于“明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费”的规定，目前其实只是一纸空文，并没有发挥法律约束的效力。

二、国外对保管关系的法律界定

要公平彻底地解决车辆被盗的赔偿责任问题，必须从法理上深入探讨和研究。因此，我们有必要借鉴美国的典型案例，从保管合同的法律渊源和法理理论入手，对停车场机动车辆的保管关系与停车位的有偿使用关系认真的进行分析和研究。

所谓保管合同，又称为寄托合同、寄存合同或委托占有。保管合同发源于罗马法，罗马法上称为寄托（Deposito）。在法国民法中，寄托分为通常寄托和讼争物寄托两类。通常寄托，是指寄托合同期满后保管人将保管物原物返还寄托人的寄托。讼争物寄托，是指将相互争执的物品在判决生效前进行保管，于判决生效或当事人和解后将物支付取得所有权的人的寄托。德国民法典没有对寄托合同类型进行划分，但规定了旅店主人对旅客旅游中物品的责任。日本民法中将寄托分为一般寄托和消费寄托，消费寄托是指保管人取得保管物的所有权，于合同期限届满，只负返还种类、品质、数量相同的物品义务的寄托类型。原苏联民法典中称“寄托”为“保管”，我国亦沿用了保管的称呼。

在英美法中，寄托有三个构成要件：⑴。寄托人必须对所寄托的财物拥有所有权或占有权；⑵。寄托人必须将对所寄托的财物的排他占有

（Exclusive Poeion）和实际控制权交付与受寄托人；⑶。受寄托人必须自愿接受和控制所寄托的财物，并且知道他有按寄托人的指令归还该财物的义务，愿意承担对该财物的保管和控制的责任。

如果车主将车停泊在停车场，自己拿着钥匙并可以随时将车开走，在停车场所停放汽车的实际控制权就没有交付给受寄托人的停车场，那么，法院就应该认为这是停车场的一个停车位的场地租赁关系，双方之间就不具备委托占有的寄托关系。自然该车的保管合同关系就不成立，法院就不可能判决要这个没有该车的实际控制权的停车场，承担该车丢失或损坏的赔偿责任。

如果车主将车开到某停车场停放，由停车场管理员或自动售票机给车主取车凭证，车主只有持此凭证方可将该车从停车场取出，这就表明了停车场作为受寄托人接受了该车的交付并实际控制了该车的占有。既然所寄托的汽车在停车场的实际控制下，停车场就对该车有责任和义务保管，并按要求的时间和地点将该车归还给寄托人，收回取车凭证。那么，法院就可以认定，对该车的委托占有的寄托关系就被车主与停车场双方所创立，自然就构成了保管合同关系。因此，法院就应该判决有实际控制权的停车场承担车辆丢失的赔偿责任。因此，机动车辆的委托占有的寄托关系与停车位的租用关系是截然不同的两种法律关系，自然就形成了两种不同的法律责任，而判断和区分这两种不同的法律关系的关键就在于，车主是否将其机动车辆交付给停车场实际控制。若交付给停车场实际控制，则委托占有的寄托关系就成立，否则没有交付给停车场实际控制，那么就只能构成停车位的租用关系。这两种泾渭分明的法律关系不仅在英国、爱尔兰、美国、

澳大利亚、新西兰、印度、巴基斯坦、孟加拉、缅甸、马来西亚、新加坡以及非洲和中南美洲等包括我国香港地区在内的英美法系国家和地区有着明确的法律规范和区别，就连德国、法国、加拿大、奥地利、西班牙、日本、比利时、荷兰等大陆法系的国家也都在各自国家的民法典中以成文法的形式区分地一清二楚。目前在上述这些国家普遍推行的 “咪表停车收费”，就按照车主没有实际交付车辆的排他性占有和实际控制权的原则，确认了市政管理部门不承担车辆丢失损坏的赔偿责任，认定了车主与市政管理部门之间的占用市政道路的停车位有偿使用性质。

三、深圳在车辆保管方面的法律实践

我国由于长期以来受到全民公有制的计划经济体制的影响，至今都没有从法律上确立停车位租用关系，只承认机动车辆停放的保管关系。在全民公有制的计划经济体制下，土地的所有权和使用权都是国家所有，不仅停车场的土地占用不用交付土地使用费用，甚至停车场的建设费用也是由国家承担，机动车辆也是全民所有制的国家所有，因此机动车辆的停放就根本不存在要租用车位交费的问题。所以，一直到现在我国的法律制度中没有停车位租用的法律关系，保管关系与停车位租用关系混为一体，唯有用保管关系来同意调整。

1996年9月20日深圳市人民政府第52号令《〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉实施细则》第三十一条中，首次以市政府规章的形式，提出了物业管理“应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按规定收取相应的保管费或车位使用费”的问题，并且在深圳市人大常委会1999年6月30日修改后的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的第三十条中，以全国人大常委会授权立法的形式再次从立法上确认和重申了“物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费”的问题。由于《中华人民共和国合同法》第三百六十七条规定：“保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。”虽然从合同法立法的原意来看，保管物的交付实际上就是要将保管物的实际控制权和排他占有交付给保管人，但由于法律条文没有明确这一点，同时对于如何来明确地界定区分车辆保管关系或车位有偿使用关系没有一个准确的判定标准和实际措施及方法，因此，往往只要机动车辆停放在停车场，在司法审判中法官就可能将车辆保管关系与车位有偿使用关系这两种截然不同的法律关系混淆在一起，仍然判定成为车辆的保管关系。针对这个问题，在去年起草《深圳经济特区物业管理条例（草案）》的过程中，深圳

的物业管理专家对此进行了专题的研究，依据《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”的规定，在《深圳经济特区物业管理条例（草案）》第七十条中以授权立法的形式明确规定：“物业管理区域内的机动车辆的保管责任由物业管理企业或业主大会与车主以书面形式签订保管合同，未以书面形式签订保管合同的只可收取车位使用费。”同时也明确规定公安、工商、税务等相关部门要按照这个规定的原则，分别给停车场出具车辆保管或停车位有偿使用的许可证、营业执照和税务登记手续，出具不同的发票和报销票据供停车场使用。

四、停车场管理切莫授人以柄

目前深圳许多物业管理公司的做法非常危险，容易陷入败诉的陷阱之中。例如，许多停车场实行了出入凭条或者进出记时牌，并在出入凭条和进出记时牌上都注明了依照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定，只收取车位有偿使用费，而不承担保管责任。岂不知这种做法只是掩耳盗铃而已！事实上无论是车辆停放证，或者出入凭条，还是进出记时牌，都是事实上获得车辆控制权的一种有效凭证，同时也是保管合同关系成立的有效证据。因为没有这些凭证，停车场是不放行给这些无凭证的车辆出停车场的。如果车主持着这些凭证称车辆丢失了，法院必然会判定停车场赔偿！至于所注明的不承担保管责任，按照《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，这只是一种无效的格式合同条款，没有法律的约束力。深圳就已经有过这样的典型案例，在物业管理行业内引起了很大的震动。就目前深圳物业管理行业的硬件条件和软件管理水平来看，承担车辆保管的条件大都具备。惟独是收费没有体现出服务的质价相符原则，目前仍由政府制定统一的车辆保管收费标准，不符合市场经济等价交换的价值规律。因此，必须按照契约自由的原则，通过车主与物业管理公司另行订立书面的车辆保管合同来明确双方的权利与义务，明确保管费用的收取数额和方法，明确车辆丢失的赔偿责任。当然，如果车主所支付的保管费不能体现质价相符的服务原则，物业管理公司也可以不与车主签订书面的车辆保管合同，那么，车主与物业管理公司的停车场之间也只能是车位有偿使用关系了。我们应该充分利用深圳经济特区具有授权立法的优势，明确停车场机动车辆的保管关系与停车位占用的有偿使用关系的界定标准，建立起公平合理地收费体系与标准，彻底解决机动车辆管理上的立法滞后问题，使物业管理行业走向健康发展的正确轨道。

推荐第10篇：物业管理论文题目

1、从盈亏平衡分析看居住性物业管理的规模经营

2、济南市长清区物业管理的现状、问题及对策研究

3、居住区物业管理的研究现状与对策分析

4、关于物业管理收费标准的思考与建议

5、我国物业管理问题初探

6、智能化住宅小区物业管理初探

7、物业管理企业的发展趋势及对策

8、从市场营销看物业管理前期介入的必要性

9、浅析社会保障性住宅的物业管理

10、提高普通居民住房的物业管理水准的对策研究

11、规范物业管理企业会计制度初探

12、企业推行物业管理的重要性

13、论物业管理是房地产业可持续发展的动力

14、论我国物业管理可持续发展战略

15、关于物业管理企业走集团化发展道路的构想

第11篇：物业管理论文（优秀）

国家职业资格全国统一鉴定

物业管理员论文

（国家职业资格一级）

物业管理中的人文关怀

姓 名： 身份证号：

准考证号：

所在省市： 所在单位：

- 1在具体实践中，处理好业主与物业管理的关系，实现两者的良好互动，推动良好的社区建设和物业管理秩序，从而形成温馨和谐的家园气氛，是构建和谐社区的途径。社区业主与物业管理两者有着相互依存、相互促进的联系。物业管理是社区建设的重要组成部分，它所从事的保安、保洁、绿化、房屋及设施设备维修养护等工作，正是和谐社区建设中卫生、治安、环境等最基本的职能范畴。

物业管理企业，要通过各种行之有效的手有段和途径，逐步培养社区业主树立“我的社区、我家家，建设发展靠大家”的社区大理念，以及“我为人人，人人为我”的积极、健康、和谐的现代理念，要在广大的社区民众当中，消除“各家自扫门前雪，不管他人瓦上霜”的思想，牢固树立社区业主的责任感，形成共管共建的社区良好氛围。从根本上说，物业管理和业主的目标是一致的，都是以人为本，全面提高居民的居住质量，营造社区稳定、安全、舒适、健康的人居环境，促进社区的和谐发展，只有这样，才不仅有利于促进邻里和睦，增强业主的责任感，更为重要的是发挥物业管理企业在构建和谐社会中的积极作用。

二、服务业主，赢得业主的支持和对物业服务企业的信任感 随着《物业管理条例》的施行和相关法律法规的出台，业主“花钱买服务”的意识逐渐增强，对物业管理的要求也越来越高。因此，物业管理企业要在做好物业管理服务的同时，主动和业主沟通，及时掌握业主的信息反馈，耐心听取业主的意见和建议，了解业主的所需、所求、所愿，从解决业主关心的热点问题入手，主动为业主排忧解难，切实解决业主日常生活当中的实际问题，通过周到细致的亲情服务，从而使服务人员业主之间形成良好的互动，也让业主通过个性化的特色服务，了解服务人员的服务品质和服务能力，物业管理从业人员在工作过程中要充满热情、讲求效率，并最大限度地为业主提供便利服务；服务质量就是尽心尽力、周到细致地帮助业主解决问题。

在物业管理过程中，业主不仅要求好的服务质量，还非常重视物业管理服务过程的每一个细节，包括物业管理的服务流程、服务技能、服务礼仪、服务态度等，都会成为业主关注的焦点，影响到业主对物业管理服务的评价。因此，物业管理服务工作不仅要重视结果，还要

- 3要热心、服务环节要细心、提供帮助要诚心、热情服务要贴心、解决问题要耐心），同时要求员工从个人形象标准入手，对仪容仪表、举止要求、接听电话等进行统一规范，使得标准化和规范化服务进一步得以落实强化管理，真情服务，赢得居民对物业服务的满意度。

正是要通过这样人性化、科学化、规范化和标准化的现代物业管理和服务，赢得业主对社区物业管理表现出极度的忠诚，以便逐步转变业主的观念，并使之产生对物业服务认同感。

四、广泛开展社区各类活动，满足不同年龄和层次业主的需要，赢得业主的家园感

通过物业管理企业在社区组织的各类活动，能让物业服务人员与业主之间实现零距离的接触，不仅便于相互之间的沟通交流，更为重要的是要让业主感受到物业管理所带来的实惠，进而增强业主的家园感。

远亲不如近邻，交往和互动是形成邻里感的基础。社区活动的组织要尽可能增加业主的参与性，如果不符合业主的兴趣，参与的人很少，就失去了活动的意义，所以既要充分考虑业主年龄和文化层次，还要不断创新、增加活动的趣味性，充分调动业主参与的积极性，组织不同的社区活动。首先，孩子是家庭欢乐之源，也是家庭和社区中最活跃的群体，同时，老人是最为敏感的社会群体，孩子和老人的事情做好了，其它工作也就好做了。为此，要从“一老一少”入手，抓住一切有利时机，针对孩子和老人开展各类活动，并以此带动其他社区成员的参与，以便收到意想不到的效果。中国是个礼仪之邦，对亲情向来就看得很重，因此节日对于业主而言无疑是个值得纪念的日子，为此，首先，借助每年“六一”儿童节，经常举办“寓教于乐”的儿童文化活动，带动全家参与社区活动，还可以利用寒暑假等节假日定期举办“爱我家园”儿童摄影比赛、“红绿蓝亲子园”潜能开发、“元宵节灯谜游园会”等益智类文化活动，以及乒乓球比赛或羽毛球比赛等活动，在吸引孩子们参与活动的同时，也吸引家长们的参与。与此同时，重视老年人活动，除每年组织老年人一起过重阳节外，组织并举办“老年人书法绘画”比赛等，丰富老年人生活；平时每逢老人生日，给辖区的老人送贺卡等，真正让社区老人老有所乐。另外，

- 5牌才会有优势，有了优势才能更好地参与竞争。面对业主的多种服务需求，物业管理企业应该建立物业管理服务与社区公共性服务、个性化服务和特约有偿服务的良好互动关系，以周到细致的服务、和蔼的态度善待每一个业主，创立以“亲情服务”为特色的服务品牌。

物业服务千头万绪,其服务质量往往看得见、摸得着、闻得到，来不得半点虚伪和糊弄。因此，物业服务无小事，无论是保安、保洁还是维修、绿化，每一位员工都要尽职尽责，细心做好每一个环节的工作。在服务措施上：一是细分职责，加强考核。采取“日清日洁”的考核方式，采用住户投诉、抽查、现场检查等方式，严格考核，硬兑现。二是推行标准化服务。办公区域和小区环境推行“五S”。管理站服务人员统一文明用语，统一服务流程，统一服务标准。物业管理员采用电话和面谈的方式，对住户的回访不超过24小时，及时了解住户对专业化单位满意率和对物业管理及小区建设的意见。三是推行亲情服务。在小区内遇见，主动热情打招呼，嘘寒问暖；小区设立24小时的热线服务电话，及时受理住户各种投诉或需求；通过定期召开座谈会、联谊会等形式，面对面地直接及时地了解住户的需求，主动把事情想在前、做在前，把矛盾和问题化解在萌芽状态。四是推行换位思考之心。我们服务人员应多站在居民的立场上想一想，把热情服务、贴心服务与主动服务、及时服务结合起来，做到急业主之所急，想业主之所想，切实帮助他们解决实际需要，从而拉近与居民的距离。

六、延伸服务范围，提高服务附加值，让业主体会物业服务的实惠感

加强精细化管理工作，实施亲情化服务。把用户的事情当作自己的事，用心去做，在精和细上做文章，完善各项基础资料，收集和积累居民信息，建立居民个性化档案，在个性化服务上下功夫，从一点一滴入手，把“真情服务，创造感动”的质量方针落到实处。目前许多住宅小区的物业管理，只限于为业主提供日常生活的一般管理。小区的文化活动安排几乎没有。即使有也谈不上众多的业主参与和文化内涵。生活在美好小区环境之中的业主，其精神需要是全方位的，但也是容易满足的。定期不定期组织楼栋长和居民代表举行座谈会，宣

- 78 -

第12篇：物业管理简介论文

小谈物业管理

物业管理确实是大问题，按照自己住宅那边的情况，还有自己这么多年来的所见所闻，确实物业纠纷还是比较严重的，首先，我们先来分析下物业问题的产生：

1.物业收费

物业收费问题一直是大家经常谈话的老话题了，利益纠纷永远是最根本的纠纷，收费到底应是多少？依据的法规是什么？怎样制止乱收费？至今没有一个明确的说法，因收费不合理而引发的冲突是事例屡见不鲜，这又主要集中在两方面，一是乱收费，另一个是不收费，物业公司这方面主要是业主欠物业管理费用的比较严重，比如拆迁户，对拆迁安置不满意造成不交或者少交物业费，有的因车辆丢失不交保安费，低层住户不交电梯费，二次加压费等，另一方面：业主方面主要是认为管理服务不到位，不规范，小区环境脏、乱、差、收费不合理，乱收费、多收费的现象时有发生，物业管理没有标准可循，这也是急需解决的大问题。 2 质价不符是问题的根源

我觉得物业收费应是优质优价，按质论价，而不应是统一不变的，如果是统一不变的则体现不出服务的差别性和收费的差别性，从而体现质价比的合理性，公平竞争的原则性，现在我国的物业管理企业多数为原来的房地产公司分立出来的，或是从房管部门转制而来的，我们那边的小区就是房地产公司分立出来的。体制转轨的过程是急促的，被动的，固而产生物业管理企业规模小，管理成本居高不下，经营效益也比较差，从而不具备应有的实力和资格，更缺乏必要的设备管理人才。这样就造成管理不到位，上门服务不及时，冬季供暖不足等问题，以及物业管理人员素质较低，服务态度低劣，不菲的收费业主当然不满意，矛盾也由此而产生，并不是说价格降低了矛盾就减少了，而应从根本上即体制上、市场调节、企业规范等再度来考虑，首先通过立法来规范目前鱼龙混杂的物业市场，再通过招标等市场调节手段进行优胜劣汰的选择，在商品住宅买卖之前，即进行物业服务方面的沟通，确定买房子并不只是买个成品，而是包括买卖之后的延伸服务的理念，这样即可减少因买卖房产时对以后物业管理方面关注较少而埋下的隐患，又可对房地产商方面提出更高的要求，从而对其进行约束。毕竟买房子对很多人来说是个大事，买完后在遇到物业纠纷，岂不是感觉就像被欺

骗了一样，也影响房地产投资商的声誉。

.3 业主有偿付费观念未形成

从业主方面讲，享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，房屋的维护保养成了业主自己事情，原由国家或单位支付的职工福利部分，现由自己承担，人们对此观念还不能从根本上转弯过来，把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。并且很多买房的人脉了一座房子就基本没什么钱了，在面对高额的物业费，确实会有骂人的冲动。 4 不健全，处理纠纷无法可依

我国目前远没有一部关于物业管理的专门法律、法规，只在民法中有相邻纠纷处理的浅

之又浅的几条，这已无法适应当前社会发展的要求。

接下来让我们看一个物业成功的例子：

美林花园有未列入公摊面积的宽敞明亮的会所，有无偿供业主健身娱乐的场地，可物业人员办公却挤在一个没有暖气的十来平方米的小屋里。燕侨物业美林花园管理公司经理黄健说，这是经过3次搬家，从最初一间40多平方米的办公用房搬到这里的：第一次是为满足业主需求，腾房建室内儿童活动中心；第二次是为业主提供免费的乒乓球室；第三次是应业主要求，增设老年活动场所……在我们这里，不叫物业管理，而叫物业服务，让全体业主满意，

就是我们的目的。

让业主了解物业管理都要干什么，是减少误解、获得支持的重要环节。为此，物业公司定期在公告栏中公布物业工作计划安排，如设备工程保养，高压变电室检验……客服部每3个月向全体业主发放一次征求意见函，给业主说出心里话的机会。一位老人喜欢养鸡鸭，保安人员不让养，老人很生气，在物业公司回访时道出了不满。物业人员耐心向他解释这样做影响社区环境的道理，老人心服气顺，把鸡鸭送到了乡下。一位业主忽然批评物业服务差，据交物业费，物业人员回访时了解到，原来是其邻居家访客多，影响他休息，便及时为两家沟通，解除了矛盾。他们还组织老年人登山，带儿童游香山和植物园，被业主们称为好管家。

至今为止，700多位业主无一提出更换物业公司的要求。

饱尝及时沟通甜头儿的黄健经理总结说，我们与业主沟通化解小矛盾；与业委会沟通解

决大问题；与开发商沟通，共谋发展大计。

从这例子不难看出，物业管理还是要多沟通多服务多行动。这样才能真正的服务好业主，解决纠纷。

再来看一个失败的例子：

这是一个典型的零售商场物业管理失败的案例，这是一个真实的故事：某商厦位于北京著名商业区中央，占地3389平方米，建筑面积20700平方米(地上五层，地下一层)，车库面积为4610平方米(地下二层至地下四层)。该商厦的业主以原址返迁户居多，既有政府商业单位，又有个体商户，既有现代时尚的品牌专卖店，又有独具凤韵的百年老字号，既有返迁业主自己经营，又有业主转租经营，既有开发商直接招商的商户，也有物业管理公司协助招商的商户。物业管理公司根据市场调研结果，提出了商厦楼层布局方案：一层以化妆品、工艺品、手表、茶文化为主，二层以女装系列为主，三层以男装系列为主，四层以体育休闲为主。但事情发展却颇具戏剧性：3月8日，物业管理公司与开发商签订合同；3月11日，物业管理公司进驻现场；5月18日，商厦在拖延20天后终于开业；9月25日，由于收不抵支，物业管理公司与开发商退出，物业管理权易主。前后短短194天！

分析

1、先天不足，后天难补

该商厦产权分散、各自为政的先天不足，给开业后的统一管理埋下了致命隐患。从实际发生情况来看，商场一开业，自然会产生服务质量、商品质量、客人投诉等方面的问题，均属商业管理范畴，单纯由物业管理公司协调非常困难。这样一个大商场缺少强有力的商业管理环节，很多事情要物业管理公司代管，自然显得捉襟见肘。

让我们来看看实际遇到的纠纷与事件：

◆一手表维修商在修表时，将顾客的手表零部件偷梁换柱，顾客投诉到市消协，市消协派人到物业管理公司调查核实。由于物业管理公司事先不了解情况，无法准确答复，影响了该商厦的社会形象。

◆5月25日、27日、29日，4个商户到物业管理公司财务部要求结营业款，对此物业管理

公司感到莫名其妙。经了解，原来是一业主摊位多次分包，经营混乱所致。

◆为配合地区管理办公室的整顿市场秩序活动，物业管理公司在商厦进行了内部自查，发现80％的承租商没有合法经营手续，75％的商品没有品牌代理证明。虽然做了大量工作，但听取意见的承租商寥寥无几，物业管理公司的商业管理协调几乎没有任何力度可言。

◆为突出商厦整体形象，物业管理公司制定了《商厦商场管理协议》、《商场商品布局的规定》，规范承租商的经营行为。但由于涉及利益关系问题，承租商一味追求利润最大化，根本不顾及自身经营与商厦整体管理的协调和配合，有的承租商甚至扬言要在一层卖“咸带鱼”。

2、问题复杂，底数不清。在进驻现场之后，物业管理公司才了解到该商厦的开发商对业主有不同的承诺。

◆承诺个别业主享有广告牌位置的优先使用权；

◆承诺一层为业主共享，但事后却卖给了另外一家公司；

◆承诺某一商家可在大堂单独设门，可不执行统一的开闭店时间，引起其他客户不满； ◆直至5月18日开业时，工程设备、设施和安全保卫系统仍只部分具备条件，属于强行开业；

◆当物业服务合同签署完毕，物业管理公司进驻后，开发商却告知，XX公司是相对独立的，不能按合同标准收取管理费……而这些在前期测算中开发商未作任何声明，导致物业管理公司收入骤减。

3、收入难以实现，日常管理难以维持。

开发商曾在4月17日给物业管理公司的发文中称“物业管理公司应以收定支……”这是不容质疑的。

该商厦物业管理费的收入大致分为三部分：商场物业管理费、车场停车管理费、广告费。如何实现收入、实现多少收入，却受到诸多因素影响。由于产权分散，底数不清，特别是物业管理公司进驻后才发现开发商前期提供的商场的面积与实际情况严重不符；开发商指定的广告公司不积极配合，室外广告迟迟不能落实；车场仍然在施工，不能按事前约定的时间投入使用。这些都是造成物业管理公司不能按时足额收取物业管理费的根本原因，以至于难以维持正常的日常开销，造成了开业之日就是关门之时的悲剧效应。按照前期测算，该商厦每月物业管理各项支出合计费用为77万元左右，但按进驻后开发商重新提供的面积测算，既使是按100％的收缴率，每月物业管理费也只能收60万元，一个月的收支差就达到17万元。从9月初开始，各承租商、业主得知物业管理公司即将撤出的消息后，更是没有交一分钱的物业管理费。

到底什么样的物业公司才算是合格的，这个是我找到的物业标准，然后我加入了自己的想法。

物业的标准

物业管理是一项以服务宗旨，以管理体现服务的工作，作为业主都希望请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务，而这优质服务笔者认为主要体现在以下几个方面：①服务态度的热情、物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以在服务中要一切从“以人为本”的原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主，客户热情服务，做到行为、礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵守条约，衣冠整洁，动作雅观等。②服务设备完好，硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件，物业管理中的房屋建筑、机器设备、卫生设备、通讯设备、交通工具等、对这些设备要始终处于完好状态，保证使用的正常。③服务技能的

娴熟，服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应掌握和具备的基本功，应当具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的制安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。④服务方式灵活，物业管理除了做到规范管理，依法管理外，还应设身处地地为业主，客户着想，努力为业主，客户提供各种灵活的服务方式，尽可能简化各种办事手续，营业时间方面给业主，客户提供方便。⑤服务收费合理，物业管理属有偿服务行为，物业管理公司制定的综合服务收费标准，政府应给予明确规定，物业管理公司所开展的特约服务，便民服务也应满足业户，客户的要求与目的，不可乱收费，或多收费少服务。⑥服务制度健全，制定并健全物业管理制度，形成一整套规范，系统，科学的服务制度，以确保为业户提供稳定的服务。⑦服务效率的迅速，服务效率是向业主，客户服务的时限，管理公司应尽量提高

员工的素质，减少工作环节，缩短办事时间，提高服务效率。

总而言之，物业公司要从业主的利益出发来确定自己的位置，这样才能使自己立足于市场，如果是房地产开发商分离出的物业部门可以有利于形成与推广良好的企业形象，提高房屋销售价格，加快销售进度，同时良好的物业管理能够使物业发挥最大的使用效能，达到增

值保值的作用，反之则将直接影响物业的使用效果和使用寿命。

第13篇：高校物业管理人才培养论文

【摘要】 物业管理专业人才匮乏以及从业人员整体素质不高等问题，已经危及到物业管理行业的生存。通过物业管理专业的教学改革，进行高校物业管理专业人才培养模式的创新，以达到培养合格的物业管理人才，是满足社会与物业管理行业及其企业的需求，提升物业管理整体水平的必由之路。

【关键词】物业管理 教学改革 模式创新

物业管理是社会发展进步的产物，是社会文明、人居和谐的必需品，而物业管理蔓延恶化的纠纷，却成为影响社会和谐的突出问题，物业管理行业本身也因此陷入发展的困境之中。物业管理行业专业人才的匮乏和从业人员整体素质不高，物业管理企业服务意识缺乏，管理经验和能力不足，是引起物业管理纠纷的一个重要原因。

解决物业管理人才的缺乏与能力的不足，是物业管理行业需要考虑的问题，更是担负培养物业管理人才的教育工作者应当考虑的问题。

一、物业管理人才的缺乏与人才能力的不足

物业管理在我国仍处于初级发展阶段，物业管理人员有这样几个来源：一类是随房管部门的企业化转制而来，一类是由房屋开发公司后续转化而来的，这两类人员虽然能担当基本的物业管理工作，但往往缺乏管理的思维意识、服务意识和创新意识。除此之外，有一类是物业管理企业在发展过程中向社会招聘的不具备任何物业管理知识的人员，在工作中处于边学边做的被动地位。另外，还有一类是经过物业管理培训的专业人员，但他们的数量有限，在实际管理中也存在能力不足的问题。即现有的物业管理企业人才也表现为“三多三少”：一是传统型的房产管理人才多，创新型物业管理人才少；二是胜任单一普遍岗位工作的人才多，能胜任多个岗位工作的复合型人才少；三是初级管理人才多，高级管理人才少。物业管理企业人才匮乏和人才能力不足并存的局面，已严重影响了物业管理企业的发展。

作为新兴行业的物业管理业正处于发展的加速期，对高素质物业管理人才的需求量不断增加。企业和社会都期望拥有更多的技术型和经营型兼备的复合人才，也对高校培养高水平的物业管理人才寄予了很大的期望。因此，高校物业管理专业的教育要主动适应行业的需求，深化专业建设和改革，办出职业特色，才能满足物业管理行业与市场的需要，使物业管理行业具有广阔的发展前景，同时物业管理专业所培养的人才也具有了广阔的就业市场。

二、高校人才培养存在的问题

高等教育中的物业管理专业教育，是随着物业管理的普及而开始的，其时间经历并不长，专业建设仍处于不断探索和发展的阶段，在物业管理理论的研究、物业管理理念的普及、物业管理人才的培养上，也存在许多的问题，致使物业管理专业教育中存在着如下的问题。

1、物业管理专业人才培养目标不明确，定位不准。在制定物业管理专业的培养目标时，往往只是笼统地定位为培养具有物业管理能力的高级物业管理专门人才，但对这种能力的构成缺少进一步的细化说明，致使培养的人才能力目标不清晰，造成专业能力的不足。

2、物业管理理论知识学习和专业技能培养脱节。培养出的学生专业知识和技能分离，缺乏知识的运用能力和实际动手能力，表现为工作中的专业基础理论不扎实和专业技能不强，不能达到物业管理人员“一专多能”的要求。

3、物业管理专业建设和课程设置缺陷。主要表现为课程体系不够清晰，课程交叉重复，专业基本技能内涵不够明确，专业特色不突出，培养的学生缺乏专业竞争优势。

4、教学内容滞后，教学方法和教学手段陈旧落后。主要表现为理论教学多，实践教学少，导致教学效果与目标偏离，加上教学质量保障不力，人才培养质量难以得到有效保证。

5、物业管理专业人才培养模式单调。培养的人才既缺乏专业特色，也缺乏学校特色，更缺乏个人能力特色，专业素质和能力培养不足，与物业管理行业对专业人才的期望有很大差距。

三、物业管理人才培养目标的定位

社会与经济的发展对物业管理人才的客观需求，是进行物业管理教育的依据；物业管理行业及企业对人才及其技能的需要，是物业管理专业人才培养的标准。在总的教育方针和教育目的指导下，结合行业用人实际和毕业生的社会定位，对物业管理人才培养目标进行恰当的定位，是进行培养模式改革的前提。只有科学合理的专业培养目标定位，才能根据培养目标，按照教学的基本规律，设计培养规格，制定培养方案，选择培养途径并予以实施。

通常物业管理人才教育的培养目标可以定位为培养服务社会和经济建设，具有经济、管理、法律和建筑工程等方面的基本理论和基础知识，能在房地产、物业管理等企事业单位从事住宅及商业物业管理、房地产开发与经营和房地产市场管理等经营管理工作的具有较高文化素养和较强实际工作能力的物业管理复合应用型人才。

在物业管理专业培养目标的实施中，更应培养学生的服务与管理理念，加强行业规范和物业管理服务意识教育，注重学生专业技能的培养和与业主交流沟通能力的培养；在对人才复合能力的培养上，强化围绕物业管理和维护各种专业技术能力的培养，使学生对物业的属性和特点有较多的了解，通过对物业的精心管理，实现服务业主的最终目标。

四、物业管理人才培养模式的改革

通过对物业管理行业及其从业人员现状和存在问题的分析，可以发现解决物业管理人才短缺和专业素质不高问题，摆脱影响物业管理行业发展的人才瓶颈，是高校物业管理人才培养模式改革的方向。

提出物业管理专业人才的复合型培养目标和强化专业特色的要求，构建培养具有管理理论和建筑工程知识的管理与技术并重的复合型物业管理人才的培养模式，使物业管理专业人才的培养目标更明确，专业定位更准确，专业特色更突出。为此，需要重新设计物业管理专业建设方案与专业评估体系，使专业建设体现出物业管理的专业特色，保证教学质量；并通过加强实践环节的教育教学，注重技能训练，让学生具有更强的专业管理能力和专业技术能力，适应社会发展的需要，满足社会对高端物业管理人才的需求；同样也可以通过探索物业管理专业教改的经验与教训，为也在摸索物业管理专业建设的同行提供启示和参考，共同促进物业管理专业教育的进步与发展。

1、构建适应时代需要的物业管理教育教学课程体系。对物业管理从业人员来讲，既要有物业管理方面的知识和能力，也要求有建筑、建筑设备方面的知识和技能。物业管理教育教学体系的构建与优化，要兼顾课程结构模块化和课程匹配序列化，注重学科交叉渗透，形成以管理学科为主干，以建筑工程学科为横梁的课程体系。在课程体系的整体优化方面，根据高等教育培养目标和服务方向的要求，筑起现代物业管理专业人才的“基础理论知识—实务操作技术—定量分析方法”的知识结构体系。

为突出专业教学的特色，在专业课程上要大胆更新教学内容，提高高等物业管理专业教育的起点和水平。整合教学和课程内容，削减传统物业管理专业的课程，增加与物业属性管理的相关课程；开设有利于培养学生思维能力、表达能力、交往能力、适应与应变能力、自学能力、创造力的课程；培养运用现代经济定量分析方法，在信息技术方面的应用能力，强化定性分析与定量分析综合运用的能力的课程同时，更多的开设突出实务操作技能培养的课程。课程体系中设置着力加强学生强化专业课程多媒体和现场模拟教学，教学实习一般要求在校外有关单位建立的实习基地进行，社会实践列入教学计划，现场教学占一定课时比例，开展“第二课堂”活动，使培养出来的学生“一专多能”。

在物业管理专业建设和课程设置上，通过整合教学和课程内容，削减原有物业管理专业大而泛的课程，有针对性地设置相关课程，突出现代管理技术运用的培养和建筑工程知识的强化培养，以提高专业教学水平；增强实践教学环节，加强现场模拟教学，突出实践操作技能的培养，以提高学生的实践动手能力，并通过在校外实习基地的教学实习，培养学生综合解决具体问题的能力，达到学生“一专多能”的培养效果。

2、改革传统的教学方法与教学内容。在教学方法上，实行开放式教学方法。在教学中，学生从客体转变为主体，将传统的灌输方式转为培养创造力的启发方式，人才培养从简单的专业知识型转为综合型、复合型、创造型和开拓型。在加强物业管理人才基本素质培养的基础上，通过对培养目标的科学定位，加大管理理论和建筑工程知识的教学力度，着重从物业管理专业所必需的专业基础理论和从事物业管理工作需要的专业技能方面进行综合性教学，解决学生的专业理论和专业技能的不足与不同步问题。

3、加强师资队伍建设。师资队伍建设是提高教学质量的基本前提，物业管理专业是一门实践性很强的应用学科，若让学生了解最新的管理信息，接触最前沿的管理活动，教师应首先走入实践，深入生产第一线，鼓励教师走出校门、深入企业、学以致用、开拓视野、反馈教学。同时，应有“能者为师”的胸怀，把成功企业的领导人、民营企业家请到大学讲台上，物业管理专业教学才会真正发展成熟起来。

4、完善教材的系统性建设。教材建设应在知识的完整性、知识的拓展性、教材的易教性、教材的易学性等诸多方面进行优化，选用体现物业管理专业的有特色的教材。建立选用教材质量评价制度，每学年进行一次教材适用性问卷调查，全面掌握各门课程教材使用状况，及时调整不适用教材，保证教材在提高教学质量中的作用。

5、建立物业管理专业评估指标体系。通过专业评估指标体系，检查、检验教学工作的实际效果，及时发现和纠正教学过程中存在的问题和不足，确保专业培养目标的实现。教学质量评估体系的“第三方评价系统”，可以依据学生的实习与就业情况以及应用单位的反馈信息，检查学生的专业能力和业务素质，促进物业管理专业的个性化教育和教学质量的提高。

综上所述，物业管理是社会经济发展到一定历史水平的必然产物，物业管理需要大量的合格的专业人才，高校物业管理教育的专业建设是物业管理人才培养的必然要求。通过科学定位人才培养目标，制定切实可行的人才培养方案，对学生进行专业知识和技能教育并重的教学，以及科学合理的人才培养评价指标体系的评估，才能满足社会发展和经济建设对物业管理人才的需求，从而推动物业管理行业的健康发展。

【参考文献】

[1] 李光辉、侯章良：物业管理职位工作手册[M]。北京：人民邮电出版社，2005。

[2] 黄永安：现代房地产物业管理体制[M]。南京：东南大学出版社，1996。

[3] 弯红地：高层次物业管理人才培养模式研究[J]。现代物业，2007（12）。

[4] 霍尔姆斯、麦克莱恩：比较课程论[M]。北京：教育科学出版社，2001。

第14篇：物业管理论文物业调查报告

物业管理论文物业调查报告

物业管理论文—物业调查报告

改革开放以来，各大城市的住宅建设不断加快，新区、小区、别墅、公寓如雨后春笋，拔地而起，我们古城××新区的高级豪华公寓别墅——××也应运而生。

××是香港新继发展公司陶哲甫先生投资２０００万美元建造的高级豪华建筑群，占地１３万多平方米，建筑面积１０万平方米，其中包括６幢１８层高级公寓，８８幢独立豪华型花园别墅以及其它配套的商业购物康乐中心。××已成为江南迄今最大的高级公寓别墅群，它深受来苏的投资商及中外宾客的青睐，同时也为××工业园区的海外客商

提供了良好的服务，促进了工业园区的建设进程。

物业管理作为高级房产投入使用后的综合管理方式，近年来在国内已逐渐开始兴起。在国外、境外物业管理已有二十多年的历史，如香港的简福贻物业管理有限公司、宝威物业管理有限公司等，都是二十多年前香港房产成为炙手可热时的产物。物业管理公司就其性质而言，应该是一个独立核算的经济实体，其经营方式是“自负盈亏”。它是一种社会服务机构，尤其是在中国房地产兴起时期，这一服务机构是不可缺少的。它的管理职能应该社会化，将来势必走向市场参与竞争，从而代替仅管收费而不管服务的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅馆干部学院的委托，参与××的物业管理建设。针对这一新课题，我进行实践和研究，并赴新加坡和香港实地考察物业管理方面的经验，目的是在结合国内的情况，探索一条行之有效的物业管理之路。

首先，解决了物业管理混同于酒店管理的模糊认识。我们有针对性地对中层管理干部进行业务方面的培训，提高人们对物业管理的认识。我国每年有数千万平方米的住宅楼平地而起，加强物业管理迫在眉捷，这是一个十分现实又具有战略意义的任务。因此，必须使管理干部认识到，只有运用科学的管理手段和先进的维修保养技术来管理物业，使环境、治安及房屋道路维修等服务性项目的功能都能满足客户的需求，使客户有一个舒适安全便捷的入住环境，才称得上是成功的物业管理。

在提高认识的基础上，针对客户的需求及日常工作职能范围的不同，我们管理公司组建了安全部、管理服务部、物业部及商业服务中心，确立了管理和经营两大部分。管理方面的三大部侧重解决公寓别墅的治安管理、日常清洁及所有房产的维修保养等事宜；商业中心则侧重为饮食区、娱乐区、超级市场、商店等配套设施，包括一些委托、代办

服务等。这样，就使生活区域内所有业主（住户）皆感到清洁、舒适、方便、安全。

二是抓好公司质量管理的基础工作，包括健全制度，划分职能，建立台帐，标准规范，安全控制，加强检查等等。如管理服务部组建起一支有１０名ＰＡ清洁工的队伍，负责清洁垃圾搞好室内外的保洁，做到日出日清。袋装垃圾、封闭垃圾箱，由××新区环卫服务公司代清代运，做到箱满即清。班长定时巡查报告，做到当日问题当日解决，保证环境的整洁。

三是抓好全面质量管理的教育培训工作。我们把队伍素质建设和提高骨干的领导艺术有机地结合起来，把握住先培训后上岗，上岗后再培训提高这一关。公司以岗位培训为重点，开展多层次、多形式的职工培训。比如安全部的“护卫人员基本保安条件知识”的培训和学习，我们制订要求护卫人员应知事项：要求护卫人员明确知道他所管辖的每一

角落工作怎样执行；要使他们体会到他所表现的公正一定会受到公司的全力支持，因而无论对待任何人士，都应该光明正大、处事严谨。护卫人员应该明白他所管辖范围内的保安措施全操纵在他手里，他必须时常加倍留神，熟知下列各点：

１、他所保卫的准确范围——包括公寓住宅之认识、入口、别墅、梯间、出口。

２、如何通知消防部门、公安派出所、救护站和控制中心。

３、护卫人员所拥有的法定权力和限制。

４、所有公寓门户及火警通道。

５、所有警铃系统及电话的正确位置和使用方法。

６、应知救火龙头、灭火器材的位置及如何使用。

７、留意危险性物品及施工单位“动火”所有地点。

８、怎样利用及控制灯火系统。

９、基本的救伤常识。

除上列各点外，还要求护卫人员对怎样履行职务以及制服、仪表要求、巡视报告、入口控制等重要环节，能够全面掌握。所以护卫人员的素质是至关重要的。通过对安全员的专业培训，公司在钥匙管理、户籍管理、会客制度、消防治安等方面落实得较好。九四年度××安全部被市公安局、人事局评为先进集体。

四是抓好房产维护管理工作。我们物业部专设几名工程人员负责公寓、别墅房屋的维修管理。在物业管理的实践中，我们深深体会到房屋维修保养质量的提高完全有赖于工程人员的素质以及物业管理的质量意识。新建的房地产，较易发生的问题是管道漏水，水池水箱漏水等问题。在时间急，施工复杂的情况下，工程人员都能不厌其烦地为住户服务，为他们解决生活中的实际困难。工程人员制订了保质量工作规划，对××范围内的所有设备进行自查、抽查、维

修，定期进行保养，保证设备运转合格率达到百分之百。

五是与业主（住户）签订公约，并由住户代表成立管理委员会，重大的问题由委员会决定，委员会监督合约的遵守执行。如垃圾的处理、噪音的干扰、宠物与停车的管理、建筑物修理维护、搬家规定、保安与公寓内工程及工人的管理等等，要求住户均按照签订的公约严格执行。

综上所述，物业管理公司的工作内容很多，也非常细致。像《××购房须知》条例规定的内容，都是从维护全体业主及住户的共同利益出发，去加强内部的综合管理，处理好业主（住户）的关系。尤其是公用电费、公用水费、煤气费、环境卫生费、绿化保养费以及房屋保安清洁和管理人员开支等，我们每月根据实际支出按户收取，并严格费用成本控制，使收费标准合情合理，因而得到所有住户的支持和理解。

我相信国外的现代化的物业管理

模式将推动我国房产管理模式的改革，从而适应市场经济条件下房产管理的。

第15篇：论文选题方向(物业管理)

（一）物业管理方向

1．××与××物业管理模式比较(如长城、元

一、绿城等)

2．合肥市物业管理从业人员情况的调查分析

3.市场竞争是发展物业管理事业的有效途径

4.物业接收中的主要事项及常见的法律纠纷

5．业主、业主委员会和物业公司的关系

6．浅谈物业管理的前期介入 7．房地产开发企业物业管理观念的调查分析

8．浅谈物业管理企业发展的瓶颈 9.现行居住区物业管理的困境与出路 10.物业管理公司综合评价指标体系研究

11．住宅物业小区水电价偏高的原因 12.物业管理在房地产开发中的作用 13．浅谈物业管理纠纷的若干法律问题 14．物业管理从业人员素质研究 15．物业设施设备常见故障和异常的处理

16．物业收费问题研究 17．物业管理的品牌战略 18.小区物业管理系统

19．对小区绿化（环境卫生、车辆道路管理、治安环境）问题的思考

二、房地产方向

1．从市场营销看物业管理前期介入的必要性

2．金融危机下房地产业发展的对策 3．合肥市房地产市场运行机制分析 4．结合实例分析区位在房地产投资中的地位和作用

5．论房地产开发项目的市场定位和营销策略

6．关于房地产对国民经济影响的初步分析

7．分析房地产项目市场调研和预测的作用和地位

8．房地产融资问题研究 9．区位对房地产投资的影响

第16篇：物业管理课程论文（版）

物业管理课程论文

班级：工程一班

学号：02611129

姓名：吴征敏

中国特色的物业管理企业文化

一、基本概况

（一）背景：物业管理是诞生于住房制度改革和房地产的商品化过程中，围绕着物业的使用和业主的多种需求的产生的管理与服务。

（二）含义：物业管理指物业服务企业，接受业主的委托，依照物业物业服务合同的约定，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施设备及场地进行专业化的维修、维护和管理，以及维护房屋相关区域内的道路安全、消防安全、环境卫生和秩序活动，并向物业所有人和使用人提供多方面、综合性的物业服务。

（三）类型：委托服务型；自主经营性；社会经营型；

（四）原则：产权、管理权分离原则；业主至上原则；统一管理原则；专业高效原则；责权分明原则；经济合理原则。

（五）基本环节：前期策划阶段；前期准备阶段；启动阶段；日常运作阶段；物业管理基本内容。

（六）机构:房地产开发企业；业主大会；业主委员会；物业管理企业；各类专业服务公司；行政管理部门。

（七）招标原则：不规避法定投标原则;公平原则；公正原则；

投标原则：真实性原则；合理竞争原则；

二、加强物业管理企业文化建设

物业管理是房地产开发服务的延续,它是和房地产综合开发的现代化管理相配套的综合性管理。目前,房地产企业正处于兴盛时期,房地产企业以良好的物业管理形象登上竞争舞台,将有利于我业发展的经验证明,一个优秀的物业管理企业文化不仅是房地产业成熟的标志,而且是其获得长足、持续发展的强大动力。

物业管理应满足人们的物质文化及精神文明的需要。随着市场经济的发展,社会生产力的进一步解放和提高,人们的物质条件逐步得到改善,消费观念也有了改变,“居住”不仅仅是为了“栖身”,而国房地产业与世界房地产业的接轨。世界上许多国家和地区房地期,房地产企业以良好的物业管理形象登上竞争舞台,将有利于我国房地产业与世界房地产业的接轨。世界上许多国家和地区房地产业发展的经验证明,一个优秀的物业管理企业文化不仅是房地产业成熟的标志,而且是其获得长足、持续发展的强大动力。

物业管理应满足人们的物质文化及精神文明的需要。随着市场经济的发展,社会生产力的进一步解放和提高,人们的物质条件逐步得到改善,消费观念也有了改变,“居住”不仅仅是为了“栖身”,而且是为了满足人们的精神需求。卓越的物业管理企业文化所创造的“整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适”的居住环境,可以陶冶人们的情操、净化人们的心灵、提高人们的素质。我国是文明古国,素有“礼仪之邦”的美誉,我国古代的传统美德至今仍有许多受到赞扬。例如“己所不欲,勿施于人”是律己的标准。因此,文明、文化服务在物业管理中已经出现,并得到了普遍的重视,这正说明加强物业管理企业文化建设的重要性。

物业文化的开展,通常是以人为本为目的,与中国传统的人本思想是一致的。无论是《孙子兵法》中的“间于天地之间,莫贵于人”的古训,还是《孟子》“君轻民贵”的主张都体现着这一思想。在今天的现代管理思想中,无论那一种现代管理模式都要求将人放在第一位,这与通常开展的物业文化管理中的人本观念是相一致的。在加强物业文化管理中坚持“以人为本”的原则,就是在物业管理的全过程中,在人、财物、科技、信息诸要素中,强调人是最重要的。

物业管理的对象是物业,服务对象是人,企业是通过为客户服务而获得社会效益和经济效益的。用户是上帝,服务是根本,物业管理要树立“用户至上、服务第一”的思想,用优良的服务去满足人们日益增长的物质文化、精神需求。有这样的服务条件,就会有更多的住户购买住房,他们就会把住宅小区当作靠山,当作自己的家来看待。

三、追求文明的物业管理

文明管理是物业管理企业文化的标志。随着人类历史的发展和进步,人们越来越注意社会生存条件。目前西方发达国家出现了一种FUN的现代人类生活方式(即:F———健身、U———和谐、N———营养),足以说明科技迅猛发展的时代,人类始终没有忘记追求文明、科学和健康的生活愿望。

实践表明:在高强度、快节奏的工作方式中,不良的心理状态、紧张的人际关系容易导致众多的身心疾病。代写论文因此,在物业管理中注意建设社区文化非常重要,它可以创造一种和谐、愉快、友好的家庭及周边环境氛围,让人们的心理得到放松、身体更健康、精力更充沛,从而调节了人们的情绪。良好的物业管理可以创造出方便、舒适、安静、祥和的居住条件。

物业管理企业文化通常始于住宅建设的初期,在住房设计、建造过程中,充分考虑到了要建立一种现代新型社区文化,一个有利于人与人之间的沟通、人与自然和文化相互融通的空间,一个舒适优雅的环境。北京“知春里”小区占地500亩,其中绿化面积为300亩,人均绿化面积为10平方米。生活在这样的环境中,有利于恢复疲劳,物业管理毕业论文充分享受生活的乐趣。在优美的社区文化中,体现出人与人之间的友爱,体现出人类生活的美好。一走进“知春里”小区,就使业主感到花园的存在,仿佛生活在花园里,有“情感归宿”的感觉。除环境建设中体现了社区文化氛围之外,更多的文化管理在小区得到开展;利用有限的空间规划了篮球场、羽毛球场;开办了阅览室、邮件报刊收发室;成立了音乐沙龙、京剧票友活动小组,积极开展活动。这些活动的开展,一方面丰富了人们的业余文化生活,另一方面净化了社会风气,改善了人际关系。

在物业管理企业文化建设中还应注意人文环境的建设。人文环境也叫住宅小区的精神文明环境。人文环境是一种“软环境”,它在于管理手法上有特殊之处,即决定小区人文环境品位的居民思想素质、道德情操和人际关系状态不能进行量化管理和硬约束,更不能采用“急风暴雨”形式,而只能靠经常性、形式多样、具有吸引力和启迪作用的宣传工作,以及和风细雨般的、滋润心田的潜移默化的工作,才能逐渐形成小区内不同职业、学历、民族、背景、习俗的居民的“君子风范”,才能使邻里之间、人际之间和睦相处,互助互爱,进而形成小区居民的独特生活哲学、关系哲学和住区发展哲学,体现一种团队精神和健康向上的“小区文化”。小区文化是一笔巨大的无形资产,是越用越多的资本。北京“玉海园”住宅小区的物业文化管理,在宣传工作中提出的口号是“我们生活在一起”。为了实现这一口号精神,小区内的居民亲如一家人,他们经常组织各类体育比赛、舞会和文艺演出晚会,借此加强住户之间的交往和联系,增强居民之间的心理和情感沟通。这些活动使小区的企业文化更加活跃,也获得了社会好评,扩大了社会影响,促进了房地产业的发展。

四、倡导“健康住宅”新意识

人们越来越迫切地追求拥有健康的人居环境。今天的房地产开发和物业管理要确保住户广泛意义上的健康,包括生理的和心理的,社会的和人文的,近期的和长期的多层次的健康。地球环境哺育了人类,环境与人类的健康息息相关。由于人类过于不当的城市建设行为,代写论文人类居住环境急速恶化,地球环境受到莫大的威胁。人口的过度集中,城市建筑的高层化倾向,过分的人造环境造成土地失水性严重,热岛现象衍生。不重视节能设计,空调使用失控,能源浪费严重,城市气温普遍上升。城市,作为人类居住生活的功能区,在很大程度上被削弱。

居住条件的恶化,环境污染,人际关系冷漠等“城市病”正在蔓延。城市已不再是人、自然和社会健康发展的乐园。“健康住宅”有别于绿色生态住宅和可持续发展住宅的概念。绿色生态住宅强调的是资源和能源的利用,注重人与自然的和谐共生,关注环境保护和材料资源的回收和复用,减少废弃物,贯彻环境保护原则。健康住宅的核心是人、环境和建筑。健康住宅的目标是全面提高人居环境品质,满足居住环境的健康性、自然性、环保性、亲和性和行动性。保障人民健康,实现人文、社会和环境效益的统一

。房地产开发和物业管理中对健康住宅评估因素提出了明确的要求。内容涉及室内物业管理论文范文外居住环境健康性,对自然环境亲和性,住区环境保护和健康环境的保障四大方面。

评估因素一:人居环境的健康性

人居环境的健康性主要指室内室外影响健康、安全和舒适的因素。在室外环境中强调有充足的阳光、自然风、水源和植被保护,避免噪音污染的侵害,并有防灾救灾,人际交往,增进人情风俗的条件,尊老爱幼,实施无障碍的原则。要求强调居住空间最低面积的控制标准,尊重个性,确保居住的私密性;实施公私分区的住宅设计

评估因素二:自然环境的亲和性

对大自然的亲和人人皆有之。但是由于城市建筑的蔓延,自然空间的缩小,气候条件的恶化,弱化了人们对自然的亲和。提倡自然,创造条件让人们接近自然和亲和自然是健康住宅的重要任务。要讲对大自然的亲和,必须在建设时尽可能保护和合理利用自然条件,如地形地貌、树林植被、水源河流,扩大人与自然之间的关系,让人感受真实的对自然的情感。

评估因素三:住区的环境保护

住区的环境保护是指住区内视觉环境的保护,污水处理,垃圾收集、垃圾处理和环境卫生等方面。主要从环境的卫生、清洁、美观出发,在景观和色彩上保持明亮、整齐、协调,既具有住区的个性和感染力,又具备文化性、传统性。对于污水和雨水的处理,除了达标以外着重对污泥的综合利用,减少出泥量,扩大复用水资源以利节省。

评估因素四:健康环境的保障

健康住宅的环境保障评估因素主要是针对居住者本身健康保障,包括医疗保健体系、家政服务系统、公共健身设施、社区老人活动场所等硬件建设使住户居住放心、方便。这些服务体系的创建为小区的健康生活品质升位有重要作用。健康行动是指公众参与的对全体住户的教育行动。是健康住宅不可分离的部分。健康住宅硬件建设和健康行动的软件建设结合在一起,才能建立健康住宅完整概念。真正引导住户的健康居住生活方式,提高健康社区的生活品质。组织志愿者活动,开展各种持续性健康活动。

第17篇：物业管理论文—物业调查报告

物业管理论文—物业调查报告

物业管理论文—物业调查报告2007-02-10 16:48:00

改革开放以来，各大城市的住宅建设不断加快，新区、小区、别墅、公寓如雨后春笋，拔地而起，我们古城××新区的高级豪华公寓别墅——××也应运而生。

××是香港新继发展公司陶哲甫先生投资２０００万美元建造的高级豪华建筑群，占地１３万多平方米，建筑面积１０万平方米，其中包括６幢１８层高级公寓，８８幢独立豪华型花园别墅以及其它配套的商业购物康乐中心。××已成为江南迄今最大的高级公寓别墅群，它深受来苏的投资商及中外宾客的青睐，同时也为××工业园区的海外客商提供了良好的服务，促进了工业园区的

建设进程。

物业管理作为高级房产投入使用后的综合管理方式，近年来在国内已逐渐开始兴起。在国外、境外物业管理已有二十多年的历史，如香港的简福贻物业管理有限公司、宝威物业管理有限公司等，都是二十多年前香港房产成为炙手可热时的产物。物业管理公司就其性质而言，应该是一个独立核算的经济实体，其经营方式是“自负盈亏”。它是一种社会服务机构，尤其是在中国房地产兴起时期，这一服务机构是不可缺少的。它的管理职能应该社会化，将来势必走向市场参与竞争，从而代替仅管收费而不管服务的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅馆干部学院的委托，参与××的物业管理建设。针对这一新课题，我进行实践和研究，并赴新加坡和香港实地考察物业管理方面的经验，目的是在结合国内的情况，探索一条行之有效的物业管理之路。

首先，解决了物业管理混同于酒店

管理的模糊认识。我们有针对性地对中层管理干部进行业务方面的培训，提高人们对物业管理的认识。我国每年有数千万平方米的住宅楼平地而起，加强物业管理迫在眉捷，这是一个十分现实又具有战略意义的任务。因此，必须使管理干部认识到，只有运用科学的管理手段和先进的维修保养技术来管理物业，使环境、治安及房屋道路维修等服务性项目的功能都能满足客户的需求，使客户有一个舒适安全便捷的入住环境，才称得上是成功的物业管理。

在提高认识的基础上，针对客户的需求及日常工作职能范围的不同，我们管理公司组建了安全部、管理服务部、物业部及商业服务中心，确立了管理和经营两大部分。管理方面的三大部侧重解决公寓别墅的治安管理、日常清洁及所有房产的维修保养等事宜；商业中心则侧重为饮食区、娱乐区、超级市场、商店等配套设施，包括一些委托、代办服务等。这样，就使生活区域内所有业

主（住户）皆感到清洁、舒适、方便、安全。

二是抓好公司质量管理的基础工作，包括健全制度，划分职能，建立台帐，标准规范，安全控制，加强检查等等。如管理服务部组建起一支有１０名ｐａ清洁工的队伍，负责清洁垃圾搞好室内外的保洁，做到日出日清。袋装垃圾、封闭垃圾箱，由××新区环卫服务公司代清代运，做到箱满即清。班长定时巡查报告，做到当日问题当日解决，保证环境的整洁。

三是抓好全面质量管理的教育培训工作。我们把队伍素质建设和提高骨干的领导艺术有机地结合起来，把握住先培训后上岗，上岗后再培训提高这一关。公司以岗位培训为重点，开展多层次、多形式的职工培训。比如安全部的“护卫人员基本保安条件知识”的培训和学习，我们制订要求护卫人员应知事项：要求护卫人员明确知道他所管辖的每一角落工作怎样执行；要使他们体会到他

所表现的公正一定会受到公司的全力支持，因而无论对待任何人士，都应该光明正大、处事严谨。护卫人员应该明白他所管辖范围内的保安措施全操纵在他手里，他必须时常加倍留神，熟知下列各点：

１、他所保卫的准确范围——包括公寓住宅之认识、入口、别墅、梯间、出口。

２、如何通知消防部门、公安派出所、救护站和控制中心。

３、护卫人员所拥有的法定权力和限制。

４、所有公寓门户及火警通道。

５、所有警铃系统及电话的正确位置和使用方法。

６、应知救火龙头、灭火器材的位置及如何使用。

７、留意危险性物品及施工单位“动火”所有地点。

８、怎样利用及控制灯火系统。

９、基本的救伤常识。

除上列各点外，还要求护卫人员对怎样履行职务以及制服、仪表要求、巡视报告、入口控制等重要环节，能够全面掌握。所以护卫人员的素质是至关重要的。通过对安全员的专业培训，公司在钥匙管理、户籍管理、会客制度、消防治安等方面落实得较好。九四年度××安全部被市公安局、人事局评为先进集体。

四是抓好房产维护管理工作。我们物业部专设几名工程人员负责公寓、别墅房屋的维修管理。在物业管理的实践中，我们深深体会到房屋维修保养质量的提高完全有赖于工程人员的素质以及物业管理的质量意识。新建的房地产，较易发生的问题是管道漏水，水池水箱漏水等问题。在时间急，施工复杂的情况下，工程人员都能不厌其烦地为住户服务，为他们解决生活中的实际困难。工程人员制订了保质量工作规划，对××范围内的所有设备进行自查、抽查、维修，定期进行保养，保证设备运转合格

率达到百分之百。

五是与业主（住户）签订公约，并由住户代表成立管理委员会，重大的问题由委员会决定，委员会监督合约的遵守执行。如垃圾的处理、噪音的干扰、宠物与停车的管理、建筑物修理维护、搬家规定、保安与公寓内工程及工人的管理等等，要求住户均按照签订的公约严格执行。

综上所述，物业管理公司的工作内容很多，也非常细致。像《××购房须知》条例规定的内容，都是从维护全体业主及住户的共同利益出发，去加强内部的综合管理，处理好业主（住户）的关系。尤其是公用电费、公用水费、煤气费、环境卫生费、绿化保养费以及房屋保安清洁和管理人员开支等，我们每月根据实际支出按户收取，并严格费用成本控制，使收费标准合情合理，因而得到所有住户的支持和理解。

我相信国外的现代化的物业管理模式将推动我国房产管理模式的改革，

从而适应市场经济条件下房产管理的。

第18篇：物业管理论文——学生公寓物业管理化

学生公寓物业管理化 ——×××××××××（小三号，宋体）

学 生：XXX

(东方科技学院工程管理三班，学号2011XXXXXXXX)

摘 要：物业管理是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程，是高校后勤社会化改革的主要产物，目的是更好的发现并满足高校师生的各类需求。目前，随着各个高校的扩招与高校学生公寓出现的种种问题，由此看来，将小区物业管理模式引入高校是解决高校宿舍、公寓管理不当的优选方式，但因高校物业自身的特点以及高校体制决定，社会的物业服务企业接管高校物业管理存在诸多风险。本文主要围绕这一点做浅显的探讨。

关键词：物业管理 高校 学生公寓 风险

Abstract：Property management is a set of management, operation, service as one of the systems engineering, it is the Logistics Socialization Reform of the main product, the purpose is to better identify and meet the various needs of college students.Now, with each university\'s enrollment and college student apartments for the problems, it is apparent, the residential property management into the college is to solve the college dormitory, apartment mismanagement preferred mode, but the university and the university\'s own characteristics of property regime decided to take over the community property services busine, there are many risks university property management.This paper mainly made plain around this point discued.

Key word：Property management；university；dormitory；risk

我国高校后勤社会化是社会主义市场经济条件下高等教育一项带有全局性意义的重大改革，它对于促进高等学校办学模式的转变，促进高等学校内部管理体制改革，促进高等教育事业持续发展具有重要的意义。改革的实质是将社会主义市场经济引入高校后勤领域。始于1999年的高校后勤社会改革，是中央6部委颁布《关于进一步加快高等学校后勤社会化改革的意见》以后再全国全面铺张开的。经过十几年的努力，我国高校后勤社会化改革取得了巨大的成效，全国共新建与改建大学生公寓6000万平方米，新建与改建大学生食堂800多万平方米，初步解决了高等教育规模扩展中的瓶颈制约问题。但是，随着形势的发展，高校后勤社会化改革也存在一些难以回避的现实矛盾，需要我们直面正视。

一、新时期的高校后勤物业管理的新思路

（一）、树立“人本”意识，提供贴心服务

后勤实体是以人为本，为师生提供个性化、人文化和特色化的服务，在办事程序、服务程序、操作程序等方面均能做到规范管理、易于操作、简便快捷、热情周到、体现人本的经营和服务理念，做到以优质的服务赢得师生们的支持，以贡献谋得企业的发展，进一步增强师生对后勤物业管理服务的信任度和满意度。

例如学生公寓的管理说到底是对学生的管理，以学生为中心，为学生服务的管理。“一切为了学生，为了学生一切”是实现学生公寓有效管理的根本目的。尊重学生、关爱学生、依靠学生、教育学生、帮助学生是进行学生公寓有效管理的基本内容。根本目的的实现和基本内容的实施，关键是靠宿舍值班员作用的发挥。在实际工作中，要突出“以人为本”，以学生为中心，积极倡导“人性化”的管理。要求每一位员工要关心学生、爱护学生，做学生的知心人，真正做到“管物”与“育人”相结合。在学生公寓的供电时间上，以楼为单位让学生自己选定供电时间；值班员始终保持学生公寓设备、设施完好，适时调整供电时间，以便满足学生的需求，让学生满意；在学生复习考试和解决学生生活困难方面，值班员想方设法腾出房间来，并延长开灯时间，解决学生复习问题；在学生公寓太阳能热水供应时间也随时进行调整，部分公寓安装投币洗衣机，解决学生用热水和自助洗衣问题。值班员在做好“人性化”管理的同时，十分注重学生行为规范的自我养成。如召集学生成立楼管会；设立“免检”宿舍等，充分发挥学生自我管理、自我服务、自我教育的作用。积极听取住宿学生的意见，不断改善服务方式。坚持“以人为本”的思想，突出“人性化”管理，赢得了学生的理解和支持。

（二）、树立品牌意识，强化质量管理

高校后勤物业管理企业和社会品牌物业管理企业一样，都要追求管理的专业化、规范化和科学化，通过规范的市场运作、精心严密的管理、细致周全的服务不断去提升服务质量和管理水平，不断创立各自的品牌。特别是，高校后勤物业也有别于社会其它类型物业的地方，具有教育性、功能统一性的特点。高校后勤物业管理企业应该在推进和实施高校物业管理的过程中必须遵循教育性的特点，不断将物业服务的功能与学校教书育人的功能实现良好、和谐的统一。但不管怎样，专业化、规范化和科学化的运作仍是构成物业企业核心竞争力的关键性因素，在构建和完善高校后勤物业管理先进模式的过程中，必须要重视培育以专业为主的企业核心竞争力，这是高校后勤物业管理企业的立足之本和发展之源。基于这些思考，现在很多高校后勤物业管理企业开始在怎样推进专业化和标准化管理上下工夫，以尽量缩小与其他社会物业管理品牌高水准管理的差距，不断积累与高水准物业管理抗衡的资本。

（三）、树立服务意识，做好全方位服务

物业公司的管理服务与原来学校自己管理自己监督有很大差异，提到监管必然会联系到“管与被管”这个对立关系。其实，若将观点转变，角色转换，也会产生另一种效果。让更多的服务代替监管，让学生转换成“业主”，用多种更容易让学生接受的方式服务学生。

高校后勤物业管理的好与坏，全方位的服务很重要。服务的前提是态度，良好的服务态度要做到“四心”，即诚心、热心、耐心、细心。服务行为做到“四勤”，即眼勤、嘴勤、手勤、腿勤。工作中，积极倡导“亲情化”服务。针对学校大、分布广的特点，设立24小时服务热线，及时为学校师生排忧解难；在学校上、下课，教职工上、下班，进出宿舍楼及住宅小区高峰时段，开展“立岗”、“微笑”迎送服务，既树立了企业服务形象，又增强了师生与员工之间的亲和力；员工的“友情提醒”、“温馨提示”，从细微之处给学校师生以关爱；与同学们一道积极参与学校的文化活动，共办黑板报； “知心阿姨”、“知心大叔”的特色服务，消除了同学们的许多“郁闷”和烦恼，化解了不少心理矛盾；学生感冒了，值班员熬上一锅姜汤，递到学生面前，会使学生充满了感激之情。这些“亲情化”的服务，给师生以情感和心理方面的沟通、理解、鼓励和支持，为学生教育管理起到了一种“以情感人,以情动人”的效果。

（四）、树立主人翁意识，增强员工归属感

物业管理公司与学校是契约关系，是按合约履行职责，定期聘用，但这种契约关系极易诱发短期行为，原来从事学生后勤管理的工作人员是学校内部职工，是“自己人”，而现在聘请的物业管理公司是“外人”，若双方具备这种思想，在平时的工作中容易产生隔阂，引发矛盾，甚至纠纷。因此，物业管理公司必须要摆脱这种“尴尬”身份，正确地树立主人翁意识是很有必要的，这就要求我们树立“以校为家”的思想，确定长期战略目标，并加强沟通与交流首先，要加强员工的职业道德修养，强化“爱岗敬业”精神，要求每个员工从我做起，从点滴做起，切实提升和优化我们的管理水平和服务水平，真正做到“管理育人、服务育人”。

（五）、树立责任意识，强化制度建设

具备强烈的责任感和使命感是高校后勤物业管理的又一要素。对于自己所辖范围内及有利于校方利益的，出现问题不能推诿，要有勇于承担责任的雅量。同时，要做到“事事有人管，人人有事做”，建立总经理到员工层层落实岗位责任制，认真贯彻落实物业公司与学校各项工作的精神以及各类各项规章制度，提高全体员工的从业素质。这就要求物业公司必须具备一整 套切实可行、操作性强、人性化的制度来进行科学化、规范化、专业化的管理。

任何管理都是由人去执行的。管理的形式是组织机构与岗位分工，无论是决策层、或职能层、或操作层都具有“管”和“被管”的双重身份。管理的核心是“人管人”，包括管自己，再通过人去管物；管理的依据是“理”，即“理管人”，不论分工如何，任何人都要服从理，理为大，而不是人为大，“管而有理”才能管好。越是上级越要严谨，要有“敬事而信，节用而爱人”的精神和品格，才能真正做到“以理行管”。

二、问题与解决办法

（一）、高校物业特点导致的服务质量风险及对策

高校物业是保证高校正常的教学和科研活动及广大师生生活活动顺利进行的重要物质基础，具有使用人员多、使用频率高、服务要求杂等特点。例如教学楼是开展正常教学和学习活动的必备场所，一般要保证有课的时候上课，没课的时候兼作学生的自习教室，因此使用频率极高；学生宿舍不仅是学生休息的场所，更是他们日常生活和情感交流的重要场所，学生思想文化和价值观的形成、学生自我教育和相互影响也都受宿舍环境影响。教职工住宅虽然建在校园，但也是城市住房的组成部分，其主要居住人员都是高校教职工，其文化素质较高，对物业管理的要求也比较高。另外，还有高校的校园环境也不同于一般的物业，校园环境也是教育的一个课堂，学生可以通过校园环境获得更多的有利人生观的历史与现实等各种文化信息，因此，对校园的要求除了要有花草树木等自然景观外，还要有人为景观。

在高校物业管理中，物业服务企业不但要承担对物业的维护、保养和修缮以及维护校园安全和卫生的任务，还有更重要的就是要承担对师生服务和对学生教育的任务。这就要求物业服务企业必须了解广大师生的物质需求和心理需求，要有高度的责任心，尽一切努力把服务工作做好，否则就会出现服务质量上的风险。如对学生宿舍的管理就要求物业服务企业工作人员必须熟悉大学生的心理、生理特征,也要求自身有较高的素质，这样才能与大学生进行沟通，减少当学生不按规定使用公共设备时产生的矛盾，做好相关的处理工作。

另外，由于大学生正处青春期，做事可能不计后果，因此在对宿舍、校园等环境的管理上，高校的物业服务企业必须有能力制定各种应急预案，遇到突发事件才能迅速、正确处理，比如解决学生之间的冲突，平时也要将校园的环境建设与文化建设相结合，潜移默化加强对学生的管理。

（二）、关系风险及对策

在社会的物业管理中，物业服务企业的主要职责是提供安全保卫、绿化保洁、设施维护等常规性服务，平时主要协调的关系就是业主委员会或特定业主。但在高校物业管理中，除了基本的物业职责外，还要承担对学生的教育功能，其涉及的关系除了物业直接的使用者广大师生外，还有校方。物业服务企业必须同时处理好与校方、广大师生的复杂关系，才能保证物业管理与服务的顺利进行。

首先，高校物业管理要受校方“命令式”、“指令式”的行政管理制约，难以与市场化的服务真正接轨。在服务内容、服务收费等方面，是由校方根据学校的总拨款而定，不能执行行业要求和标准，有时只片面地讲社会效益，而不是经济效益，这种管理体制关系会使得物业服务企业面临经营风险。

其次，是物业服务企业与广大师生的关系风险。由于高校物业服务的直接对象是广大师生，因此，师生的满意程度至关重要。但物业服务企业却是与学校的代表机构或管理部门签订物业服务合。从师生满意的角度来讲，有时高校的代表机构或管理部门并不能完全代表师生，这样就导致物业服务企业提供的管理与服务于师生要求存在着一定的差异性，这些差异性会导致物业服务企业形象风险。

因此，物业服务企业为避免上述关系风险必须采取必要的防范措施。一是要与校方和师生多沟通，明确需求；二是要尽量细化服务合同内容；三是要有责任和奉献精神，在强调高校物业管理成本的经济效益同时不能忽略教育这一特殊属性，要具备创造社会效益的行为和能力。

（三）、管理经费风险及对策

管理经费是物业管理的基础。高校物业管理的经费主要来源于学校拨付的物业管理费和其他服务性费用。目前，随着各高校的扩招，对教育投入的加大，很多学校对陈旧的设备设施维护和改造经费不能到位，一些设备设施已经超负荷运转，如果由社会的物业服务企业接管物业，学校就更不愿意对陈旧的设备设施投入足够的维护、改造经费；另外，还有很多学校的物业已经进入维修阶段，与大量的维修工作相比，房屋维修资金也比较紧张；与此同时，人工费、材料费成本也逐渐加大，给原本就微利的物业服务企业带来更大的压力。管理经费的匮乏会使物业服务企业面临经营风险。

为了树立良好的企业形象，保证师生的正常需要和供应，接管高校物业的企业在管理经费有限的条件下，必须提高服务质量、增强服务意识、履行服务承诺，在签订服务合同是，对当年不能完成的设备设施改造的项目要明确提出，不能为了接管而无原则妥协；在企业管理的内部，要强化管理职能，避免低层次上重复劳动。

另外，物业服务企业也可以吸收教师、学生参与物业的管理与服务，比如，成立大学生后勤服务社，由他们直接提供学生生活的服务，这样既可以给学生提供勤工助学的机会，也可以降低物业服务企业的人工成本，更有利于物业服务企业与大学生、教师的沟通，减少由于矛盾产生的解决成本。

三、结束语

随着高校后勤“社会化”不断推进，越来越多的高校物业将从高校的管理体系中剥离出去。一方面，多数高校成立了后勤集团或后勤物业服务企业，但因受政策和条件制约，学校成立的物业服务企业基本不具规模，另一方面，由于高校物业服务对象是教师和学生，基本上是同一的单纯知识型层次，较比普通物业层次更为简单，有利于开展针对性的服务，因此，社会物业服务企业接管高校物业具备了较大优势。但从以上不完全的角度也应该看到，高校物业具有特殊属性，接管存在诸多风险，还应慎重选择时机。

参考文献

[1]檀坤华.21世纪大学生公寓发展趋势与展望.中国高校后勤研究，2001年第2期

[2]程振华.学生公寓建设应以“学生为本”.中国高校后勤研究，科学管理.2003年第5期

[3]边洪鑫 于海涛 张鹏飞.新形势下的学生公寓管理模式探讨.长春医学.2007年第五卷第一期

[4]王宗祥.探索富有特色的学生公寓管理模式.正德学院学报.2007年6月第5卷第1期 ［5］谢希钢.物业管理概论［M］.上海：上海交通大学出版社，2007.［6］黄安永.物业管理实务［M］.北京：中国建材工业出版社，1999.［7］宋德民.谈中国高校后勤社会化改革［J］.中国院校后勤信息，2005，（9）.［8］郭宗逵.物业管理［M］.北京：化学工业出版社，2007.［9］王旭东，潘望远.高校物业管理的现状分析与发展趋势［J］.高校后勤研究，2006，（2） [10]谢凯．写字楼物业管理[M] 广州：广东人民出版社，2002． [11]谢凯．商场物业管理[M] 广州：广东人民出版社，2002． [12]谢凯．小区物业管理[M] 广州：广东人民出版社，2002． [13] 王秀云．物业管理概论[M] 北京：高等教育出版社，2003． [14]陈友铭．物业管理[M] 北京：高等教育出版社，2003．

[15]董傅年．社区环境建设与管理[M] 北京：高等教育出版社，2003．

[16]颜真，杨吟．物业管理危机处理及案例分析[M] 西南财经大学出版社，2002． [17]杨国龙．物业管理实务[M] 北京：中国经济出版社，1997．

[18]杨振标，杨戟，陈德豪．物业管理实务[M] 广州：中山大学出版社，2000． [19]宋建阳 《物业管理概论》 华南理工大学出版社出版 出版时间：2006年12月 [20]陈淑云 《物业服务经济概论》 华中师大出版社出版 出版日期：2006年12月 [21]魏乃昌 《服务心理学-(修订本)》 中国物资出版社出版 出版日期：1990 年1月 [22]《国家职业资格培训教程－物业管理员》劳动和社会保障部编写组 中央广播电视大学出版社出版 出版日期：2004年1月

[23]方芳，吕萍．物业管理[M]．上海：上海财经大学出版社，2003 [24]黄安永，叶天泉．物业管理词典[M]．南京：东南大学出版社，1999 [25]林光志，甘元新．物业管理学（第二版）[M]．广州：中山大学出版社，2000 [26]伍爱．质量管理学[M]．广州：南开大学出版社，1996 [27]齐锡品，于冰，赵丽娜．物业管理理论与实务[M]．北京：中国建材工业出版社，2002． [28]卢恩平．物业管理实务[M] 北京：中国轻工业出版社，2001．

[29]方芳，吕萍．物业管理实务[M] 上海：上海财经大学出版社，2001． [30]赵绍鸿．物业管理实务[M] 北京：中国林业出版社，2000．

[31]孙兰，白丽华．物业管理实务与典型案例分析[M] 北京：中国物资出版社，2002． [32]鲁捷，付立群，胡振豪．物业管理法规案例分析[M] 大连：大连理工大学出版社，2004． [33]班道明．物业管理概论[M] 北京：中国林业出版社社，2000． [34]赵向标．物业管理操作制度范例[M] 广州：海天出版社，2002．

[35]决策资源房地产研究中心．新地产物业管理利润V模式[M] 广州：暨南大学出版社，2003．

[36]上海华联物业管理有限公司．华联商业物业管理企业标准[M] 上海：上海科学技术出版社，2004．

[37]周宇，顾祥红．现代物业管理[M] 大连：东北财经大学出版社，2001． [38]李福平．物业管理学[M] 上海：复旦大学出版社，2002．

[39]王在庚，白丽华．物业管理学[M] 北京：中国建材工业出版社，2002．

[40]劳动和社会保障部中国就业培训技术指导中心组织．物业管理员（师）国家职业资格培训教程[M] 北京：中国广播电视大学出版社，2001．

[41]陈新文，周志艳，论高等职业教育的目的[M]，湖北襄樊职业技术学院

[42]顾健辉，是文涛，创新能力的培养是高职院校素质教育的灵魂[M]，教育与职业2004.[43]黄大方，关于开放教育会计本科案例研究课程的教学探索[M]，成都广播电视大学2004.[44]候光明.《中国高校后勤改革与发展论丛》[M].北京：北京大学出版社，2002年版.[45]冷寿中.《论构建新型高校后勤保障体系》[J].中国院校后勤研究，2003(2).[46]余宇楠《.高校物业管理现状分析及对策研究》[J].昆明冶金高等专科学校学报，2006(11).[47]肖建章.《物业管理服务案例与管理方案》[M] .海天出版社.2003年10月.[48]周宇.《现代物业管理》[M] .东北财经大学出版社.2005年8月.[49]孙云寿，沈广元.高校学生宿舍文化建设探析.扬州 大学学报(高教研究版)，2002.49-51.［50］夏建华，胡菁，李铁辉.高校学生宿舍管理工作浅议.北京 实用软件工程，2005.78-82.［51］吴钊.中小型数据库开发方法.成都 四川师范学院学报，2002.134-135.［52］华蕊.学生宿舍管理信息系统的设计及实现.北京 电脑开发与应用，2002.27-29.［53］过国忠.宿舍计算机管理系统的设计.杭州 学报(自然科学版)，2006.256-262 ［54］赵东，邹英等.学生宿舍管理系统软件的开发和应.重庆 四川工业学院学报，2005.178-185 ［55］薛华成.管理信息系统.北京 清华大学出版社，2006.135-143

第19篇：浅谈住宅小区前期物业管理论文

上海第二工业大学成人与继续教育学院本科毕业设计（论文）

浅谈住宅小区前期物业管理

目 录

一、前期物业管理 (一)前期物业管理的含义 (二)前期物业管理的作用 (三)前期物业管理的必要性 (四)前期物业管理的内容

二、前期物业管理的时机和方法

(一)在规划设计阶段积极参与物业建设项目的设计 (二)在项目建设期强化物业的施工监理 (三)在物业的验收期及时发现存在问题落实整改

三、物业管理前期阶段怎样与开发商配合

四、物业管理前期的意义

(一)物业前期管理是为业主把好验收关

（二）物业前期管理是后期管理的基础 (三)物业前期管理是社区服务持续发展的保证

五、结论 参考文献

1

上海第二工业大学成人与继续教育学院本科毕业设计（论文）

浅谈住宅小区前期物业管理

摘要：前期物业管理，能从业主对物业的使用和居家生活的需要考虑，秉承“用心服务”的理念，为开发商和业主提供前期的专业性服务，使新开发的楼盘真正成为为业主量身定做的，符合业主心愿的居家乐园，提升物业使用的附加值，形成开发商的新卖点，有利于开发商建造精品物业和房屋促销，更有利于今后物业管理公司的管理和服务。

关键词：物业管理；前期管理；管理的意义；作用；必要性；

一、前期物业管理 (一)前期物业管理的含义

前期物业管理，是指物业管理公司正式接管物业前，参与该物业项目的可行性研究，从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划设计、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、租赁等方面的建设性意见，制定物业管理方案以便建成后的物业更能满足业主或用户的要求，前期物业管理是为以后的物业管理工作打下良好基础。

（二）前期物业管理的作用

1、完善物业管理的规划设计

由于社会发展水平存在差异造成房屋设计要求也不同。因此，必须恰当的使用国家的建设设计标准。一些物业管理中经常出现的实际问题，设计单位预先想不到的，物业服务企业通过前期管理，可以将跟多的信息传递给设计和使用单位。

2、更好地监督施工质量

物业服务企业面临着以后接管验收及维修保养的任务，而工程质量的任何隐患和疏忽都会增加物业服务企业的工作难度，因此，物业服务企业更加重视房屋的质量，而且，由于物业服务企业在物业管理方面掌握第一手的资料，对所发现的缺陷问题或遗漏项目则可在现场与开发商和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案，配合设备安装，进行现场监督，确保安装质量，对内外装修方式，布局、用料等从物业管理角度提供有关意见。

3、为竣工验收和接管验收打下基础

由于有了物业服务企业的前期管理，物业服务企业对即将接管的建筑物的结构在《土建结构、管状结构、设施建设、设备安装等》中的规定应相当熟悉，可以提 2

上海第二工业大学成人与继续教育学院本科毕业设计（论文）

高验收工作的质量、节约验收时间，对于验收中发现的问题也容易交涉和协调，便于整改。

4、为以后的物业管理打下基础

物业服务企业提前管理物业开发，熟悉了物业的各个部分，设备和环境等，对于以后的物业管理将带来很多便利，提高了管理的质量和效益。

(三）前期物业管理的必要性

从表面上看，物业管理只是对物业接管后物业的使用管理，及物业管理只要在物业交付使用时管理即可，然而，随着物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成后管理的状况已不适应物业管理发展的需要。很多人把物业管理看成是开发商进行房地产开发的附属，并不把物业管理行业看成是一个独立的行业，但是，在开发建设的前期，物业管理企业通过前期介入活动，本着“服务第一，诚信服务，以质取胜”的态度，将长期积累的物业知识与经验应用与规划设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少一些问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，是物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。物业管理提前管理物山仁建设，从开发项目的规划设计、审批、施工建设、设备安装运行到工程竣工验收期间以物业管理的角度㈩发提前发现问题，解决问题，能够避免以后在实际的物业管理重在遇到此问题，避免了在以后的物业管理服务中的诸多麻烦。

第一，能最大限度上满足客户的要求，体现“以人为本，客户至上”的精神。业主希望有什么样的设施和条件，这样物业前期物业管理就有利于开发商采纳合理化建议，使业主解除利吁十顾虑。

第二，有利于后续工作的顺利进行。早期物业管理可以优化设计，减少不必要的后期麻烦，物业管理公司可以在早期就与该物叫卜有关部门打好招呼，疏通渠道，让后期的入住工作得以顺利进行。

第三，为验收接管打下基础。物业管理在验收接管的前期，有利于对土建结构、设施建设、设备安装等情况的了解，能为验收接管以及门后的管理、养护等打下基础。

3

上海第二工业大学成人与继续教育学院本科毕业设计（论文）

因此说重视物业管理的前期管理对于开发商和购房者来说都是一个双赢的策略。

(四)前期物业管理的内容

（一）规划设计阶段物业管理

物业管理在规划设计阶段的内容：从项目设计开始提前管理，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。 物业的设计人员不是专业的物业管理者，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑的那么全面，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，因此会造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需求的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业服务企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。 例如，配套设施的完善、水电供应容量问题、生活垃圾处理方式，以及消防设施等。

（二）工程监理中物业管理

物业管理在工程监理中介入的内容：积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。物业管理公司选派相应的管理人员在物业的建设过程中参与监理，可以在施工单位自我质量管理，开发单位检查管理的基础上，又增加了用户单位的监督管理，这不仅强化了房屋建造中的生产技术的监控，而且还落实、保证了质量监督的组织措施，从而确保房屋建造质量；对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意，物业管理顺利双赢效果打下了基础；在工程验收时，前期介入使物业管理公司能够对物业的每一单元逐一检查验收，建立工程设备档案，为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。

4

上海第二工业大学成人与继续教育学院本科毕业设计（论文）

(三)设备设施安装阶段物业管理

物业管理在设备设施安装阶段介入的内容：物业公司维修人员提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。特别是能够及时指出安装调试过程中，对给排水、电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的不同程度的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用入住前就能正常运行。由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌；所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省了费用，也大大缩短了了物业开发、经营、使用之间的过渡期。物业服务企业在接管后即能投入使用，保证以后为业主提供可靠的服务。

（四）清洁绿化方面

1、清洁方面

可以关注各楼层垃圾桶的设置是否合理；楼层清洁用水是否方便；电梯厅内吸尘用电是否方便，天台是否设置照明及水龙头，以方便清洁用；是否设计垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等与清洁有关的问题。

2、绿化及泳池方面

对绿化设计的品种是否适宜以后的物业管理；是否适宜以后长期保持相应的花期；各种自动浇水系统说否完善；花池的排水是否恰当；泳池的设备设计是否合理；补水、溢水、排水是否完善。

（五）在小区安全方面

关注其智能防盗设备是否完善；周边防翻越 是否合理；各种监控镜头的设置是否足够以及合理，对住户与商场的门 是否进行控制；能否有效的隔离商场人员进入住户空间；对出入口的设置是否合理；停车场的智能化有否安全隐患；管道井是否存在安全隐患。

（六）接管验收阶段物业管理

物业管理在接管验收阶段介入的内容：开发商在接管验收时往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务

5

上海第二工业大学成人与继续教育学院本科毕业设计（论文）

带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关。

二、前期物业管理的时机和方法

(一)在规划设计阶段积极参与物业建设项目的设计

完善物业的作用和管理功能，避免物业建成后存在使用和管理[：的问题规划设计是决定今后物业管理能够提供高效、优质服务的关键。物业的设计人员受所从事的专业的限制，基本上是从技术角度考虑问题，对于管理的要求往往考虑不足，这就可能造成物业建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案，提出一些合理化建议，完善设训‘细’节，降低管理成本，从而使物业的功能设计更有利于闩后的使用和管理。有效的避免因设计的合理性而给业主使用和物、比管理带来的不必要的麻烦。

(二)在项目建设期强化物业的施工监理

从物业管理的角度对施工、设备安装的质量进行监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理及服务带来缺憾在物业建设期，物业管理企业作为物业建成后的管理者，对建设质量的关切非常强烈。物业管理企业派出专业技术人员入住楼盘，从业主的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，跟进物业各项相关设七十在施工过程中的落实情况，及时提山调整改进不合理的设计，及时监督存在的问题，纠正巧；符合用户需要的建造形式，协助监理单位对物业的建设进行监督，确保建设质量，为业主争得了良好的硬件条件。

(三)在物业的验收期及时发现存在问题落实整改

物业管理公司介入竣工验收，严把物业验收关，可以明确责任，避免物业管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促进建设单位严格按照国家有关规范和设计要求对工程进行认真验收；有利于分清工程缺陷的整改责任，及时为业主追时应得的补偿，避免业主不必要的负担。提前介入，做好接管验收工作，做到管理到位，服务创优，业主满意。

三、物业管理在前期阶段怎样与开发商配合

物业管理公司的前期管理工作能否顺利进行，关键在于与刀：发商的配合。我们应依据和开发商签订的物业服务合同，主动参与、积极配合。要将过去管理和服

6

上海第二工业大学成人与继续教育学院本科毕业设计（论文）

务中的经验和教训告知相关人员，要以前瞻性和预见性去感知可能会发土的问题，积极主动地采取措施，将问题处理在

萌芽状态。重大问题一定要：书面函告开发商，方能引起其重视，同时也能规避物业管理责任。开发商能否采纳物业管理公司的建议一般取决丁以下几个方面：

一是会不会增加其成本；

二是难度大不大；

三是对设计风格和外立面的影响：

四是对其房屋销售有无好处。基于各方面的因素考虑，开发商刁工会对物业管理公司的建议全面采纳，但是协调得越好，采纳得越多。同时，物业管理公司前期介入时应注意几点：对开发商的建议一定要专业，否则没人听；分析产生问题的原因、危害和影响，要准确、有依据、以理服人；提出的建议能减少损失，能增加效益，最好是开发商、承包尚和物业管理公司多方受益；不要只提问题，要有建议，要有方案，要有措施，更要有解决问题的办法；讲原则、讲道理、讲利弊、讲方法、讲感情。物业管理公司要减心实意地沟通，全心全意地服务，全面参与配合楼盘的开发建设。

四、前期物业管理的意义

(一)物业前期介入管理是为业主把好验收关

l、我国的房地产开发经过多年的发展，从以生产为龙头的建设阶段，以卖房为龙头的销售阶段，已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上，还要求借助物业管理公司熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势， 前期介入管理丌发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好。

2、作为业主的管家从物业前期管理开始为维护业主共同的利益，拟定物业管理公约，清楚界定发展商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务，建立完善的物业管理档案系统，拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序，在入伙前了解各工程及设备情况，参与施工管理和设备调试工作。物业管理公司在接管物业前为维护全体业主(使用人)的利益以及自身的合法权益，并先于业主入住(使用)之前进行，从确保物业的正常使用功能和管理基础出发，代表业主对即将交付使用的

7

上海第二工业大学成人与继续教育学院本科毕业设计（论文）

物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。前期介入管理的合格咀是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。

(二)物业的前期管理是后期管理的基础

1、物业前期管理是后期物业管理的一项基础性工作，“物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中，使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。山于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础。同时，通过前期管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。前期管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。是确保物业的使用质量，为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理工作。

2、作为管理者从物业前期管理开始，为物业管理公司设计合理人事组织架构，制定各部门之间的配合协调程序与备岗位职责，采购管理服务所需家具、文具、通讯工具、工程维修工具及办公设备，为物业管理公司各部门制定具体管理制度与规定，对各部门主要管理人员进行现代物业管理概念与操作手法的培训，就物业项目的设计、物料、能源分布、设备安装等向发展商提出有关建议，以最大限度地降低日后的维修与使用成本。同时为项目管理拟定一切有关日常管理所需的文件与表格，包括员工管理守则、业主手册、装修管理规定、公共区域行为规范、自行车管理规定、停车场管理等，为规范正常期物业管理奠定了基础。

(三)物业前期管理是社区服务持续发展的保证

1、物业管理企业社区实行社会化、专业化和一体化的管理之后，物业管理企业一方面成了多个产权单位、产权人的总管家。另一方面也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。物业管理企业为提高自身的管理服务水平，势必不断满足住、用户闩益增长的文化需求。物业管理以人为本的全方位的服务和邻里相亲为宗旨的社区文化建设相辅相成。是以社区文明氛围的塑造、社会生活服务项目的展开以及社区意识的培养，来实现“让业主拥有一个居住安定放心、环境优美舒心、生活方便称心、文化娱乐欢心”的生活家园。

2、社区服务建设与发展是衡量社会生存质量和整个城市文明程度的管理是一项

8

上海第二工业大学成人与继续教育学院本科毕业设计（论文）

以各类房屋和公建配套设施的使用、维修、养护为核心的—与业铝；理，是以人为中心发展活动，为人的生存、发展、享受提供各种方便。物业前期介入管理尤其是对社区文化项目和社区配套设施建设的专业意见，保障了社区生活服务项目的开展。同时不断完善社区服务功能，物业管理全方位、多层次的管理体系要求我们认真分析不同的消费观，从而言引导出不同的消费趋向，最终使物业服务、管理赢得主动，为社区服务发展开辟广阔的空间。

3、物业前期管理同时也是—件有利于开发商和物业管理的好事情。将前期管理作为物业管理服务的重要项目纳入制度化、规范化、程序化的管理轨道，能够使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业的前期管理工作，从而规范了发展商的开发与销售行为。前期管理的同时，物业各工种交叉，提倡—专多能和发扬团队精神，使物业管理企业的工程技术人员在前期管理过程中得到充分锻炼，有利于技术全面发展，有利于物业管理企业工程技术人员的培养。物业管理公司的前期管理应按照公司的各项管理制度进行严格的内部管理，在此基础上建立一套行之有效的工作制度。

五、结论

综上所述，实践证明由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，造成物业建成后的长期管理服务工作中，出现诸多问题。要解决问题，应从根本上改变人们对物业管理的观念，要认识到物业建设只是短期行为，而物业管理则是长期的过程。让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等工作，有无可替代的重要作用；做好物业管理前期管理工作对于提高物业质量，延长物业的使用寿命，有着重要的作用，在相关物业管理法规中，从法律的高度，把物业管理的前期管理纳入法规，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量将产生极大的促进作用。随着物业管理行业的迅速崛起，物业管理立法的加快，物业管理法律体系的形成，物业管理体制的建立，物业管理模式的确立，物业管理制度的完善，物业竞争机制的形成，物业管理人员素质和管理服务水平的提高，将会促进物业管理前期管理的发展并能促进物业管理行业的发展。

9

上海第二工业大学成人与继续教育学院本科毕业设计（论文）

参考文献

1、陈福才．《物业·用心服务》．山西科学技术出版社，2010年6月

2、千艳青．《物业管理概论与实务》．北京：化学工业出版社，2007年1月

3、李加林、周心怡．《物业管理实务》．北京：中国建筑工业出版社，2006年

4、滕永健、黄忐洁．《物业管理实务》北京：中国建筑工业出版社，2006年

5、张莉祥．《物业管理法规》．北京：中国建筑工业出版社，2004年

6、王秀云、安静.物业管理概论.北京: 化学工业出版社, 2008年3月

第20篇：物业管理服务心理学课程论文

《物业服务心理学》课程论文

一、参考论文题目

1.“首因效应”在物业管理客户服务中的应用

2.商业物业业主的心理需求分析

3.小区物业业主的心理需求分析

4.归属感的培养在物管费收取中的作用

5.住宅小区物管费收缴难的心理学分析

6.从心理学的角度看和谐社区的构建与管理

7.环境心理与物业管理

8.“期望值”对提升物业管理客户满意度的作用

9.业主对“柜台式”物业管理客户服务的心理需求初探

10.物业服务心理学在物业管理中的作用

11.浅谈如何满足业主心理需求，提高客户满意度

12.物业管理品牌建设思路

13.物业管理专业开设物业管理服务心理学的重要性

二、要求

1.字数在3000-5000字之间，不出现文字及标点错误，有一处错误扣1分，扣完为止。

2.内容：题目、中文摘要、关键词、问题的提出、正文、结论、参考文献等部分，严格按照论文格式进行撰写，不符合要求者不合格。

3.论文提交时间：2011年6月13日之前，逾期不交者，视为不及格。

4.参考文献不得少于5条，必须在原文中标注。

5.行间距为1.5倍行距。

6.有原文照抄者，该门课程考试成绩为0分。

7.一律使用电子版，以班级为单位，按学号顺序，如10076101，就以101.doc为文档名，10076102就以102.doc为文档名，以此类推。学习委员用U盘按学号 顺序收齐后于6月13日前交给我。

住宅小区业主的心理需求与物管费收缴的对策研究（宋体四号加黑）

于志涛（宋体 五号）

摘要：„„„„„。（宋体 小五）

关键词：业主 心理需求物管费收缴对策（宋体 小五）

1引言 （宋体小四 加黑）

物业管理公司赖以生存的基础就是足额收取物管费，„„„„„。

„„„„„本研究拟从业主心理需求的角度，谈提高物业管理费收缴率的心理对策，有较强的理论和实践意义。 （宋体五号）

2.业主的心理需求 （宋体小四 加黑）

2.1马斯洛的需要层次理论（宋体五号 加黑）

„„„„„（宋体五号）

2.2住宅小区业主的心理需求层次分析（宋体五号 加黑）

„„„„„（宋体五号）

2.2.1满足业主生理需求（宋体五号）

„„„„„

2.2.2满足业主生活需求

„„„„„

促进房屋的销售和租售活动，拉动小区内业主对消费的投入，活跃小区的经济环境，充分体现物业小区的经济功能[1]。（参考文献出处，用上标[1]，依次类推）

3物业收费的对策分析（宋体小四 加黑）

„„„„„，链将中断，也就出现了拒缴物业费的现象。（宋体五号） [2]

4结论（宋体小四 加黑）

影响物业管理费收缴率的因素很多，本文从业主心理需求的角度对物业管理收费问题提出建议[3]，„„„„„。（宋体五号）

5参考文献（宋体小四 加黑）

[1] 王荷.物业管理的基本特性[J].开元国际，2005（3）：12-13.（宋体五号）（引用论文的格式）

[3] 张庆林.大学生心理健康导引[M].重庆，重庆出版社，2007年7月：55-78.（引用专著的格式）

《物业管理论文.doc》

将本文的Word文档下载到电脑，方便收藏和打印

推荐度：

点击下载文档