物业管理论文——学生公寓物业管理化
2020-03-02 20:21:32 来源：范文大全收藏下载本文
学生公寓物业管理化 ——×××××××××（小三号，宋体）
学 生：XXX
(东方科技学院工程管理三班，学号2011XXXXXXXX)
摘 要：物业管理是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程，是高校后勤社会化改革的主要产物，目的是更好的发现并满足高校师生的各类需求。目前，随着各个高校的扩招与高校学生公寓出现的种种问题，由此看来，将小区物业管理模式引入高校是解决高校宿舍、公寓管理不当的优选方式，但因高校物业自身的特点以及高校体制决定，社会的物业服务企业接管高校物业管理存在诸多风险。本文主要围绕这一点做浅显的探讨。
关键词：物业管理 高校 学生公寓 风险
Abstract：Property management is a set of management, operation, service as one of the systems engineering, it is the Logistics Socialization Reform of the main product, the purpose is to better identify and meet the various needs of college students.Now, with each university\'s enrollment and college student apartments for the problems, it is apparent, the residential property management into the college is to solve the college dormitory, apartment mismanagement preferred mode, but the university and the university\'s own characteristics of property regime decided to take over the community property services busine, there are many risks university property management.This paper mainly made plain around this point discued.
Key word：Property management；university；dormitory；risk
我国高校后勤社会化是社会主义市场经济条件下高等教育一项带有全局性意义的重大改革，它对于促进高等学校办学模式的转变，促进高等学校内部管理体制改革，促进高等教育事业持续发展具有重要的意义。改革的实质是将社会主义市场经济引入高校后勤领域。始于1999年的高校后勤社会改革，是中央6部委颁布《关于进一步加快高等学校后勤社会化改革的意见》以后再全国全面铺张开的。经过十几年的努力，我国高校后勤社会化改革取得了巨大的成效，全国共新建与改建大学生公寓6000万平方米，新建与改建大学生食堂800多万平方米，初步解决了高等教育规模扩展中的瓶颈制约问题。但是，随着形势的发展，高校后勤社会化改革也存在一些难以回避的现实矛盾，需要我们直面正视。
一、新时期的高校后勤物业管理的新思路
（一）、树立“人本”意识，提供贴心服务
后勤实体是以人为本，为师生提供个性化、人文化和特色化的服务，在办事程序、服务程序、操作程序等方面均能做到规范管理、易于操作、简便快捷、热情周到、体现人本的经营和服务理念，做到以优质的服务赢得师生们的支持，以贡献谋得企业的发展，进一步增强师生对后勤物业管理服务的信任度和满意度。
例如学生公寓的管理说到底是对学生的管理，以学生为中心，为学生服务的管理。“一切为了学生，为了学生一切”是实现学生公寓有效管理的根本目的。尊重学生、关爱学生、依靠学生、教育学生、帮助学生是进行学生公寓有效管理的基本内容。根本目的的实现和基本内容的实施，关键是靠宿舍值班员作用的发挥。在实际工作中，要突出“以人为本”，以学生为中心，积极倡导“人性化”的管理。要求每一位员工要关心学生、爱护学生，做学生的知心人，真正做到“管物”与“育人”相结合。在学生公寓的供电时间上，以楼为单位让学生自己选定供电时间；值班员始终保持学生公寓设备、设施完好，适时调整供电时间，以便满足学生的需求，让学生满意；在学生复习考试和解决学生生活困难方面，值班员想方设法腾出房间来，并延长开灯时间，解决学生复习问题；在学生公寓太阳能热水供应时间也随时进行调整，部分公寓安装投币洗衣机，解决学生用热水和自助洗衣问题。值班员在做好“人性化”管理的同时，十分注重学生行为规范的自我养成。如召集学生成立楼管会；设立“免检”宿舍等，充分发挥学生自我管理、自我服务、自我教育的作用。积极听取住宿学生的意见，不断改善服务方式。坚持“以人为本”的思想，突出“人性化”管理，赢得了学生的理解和支持。
（二）、树立品牌意识，强化质量管理
高校后勤物业管理企业和社会品牌物业管理企业一样，都要追求管理的专业化、规范化和科学化，通过规范的市场运作、精心严密的管理、细致周全的服务不断去提升服务质量和管理水平，不断创立各自的品牌。特别是，高校后勤物业也有别于社会其它类型物业的地方，具有教育性、功能统一性的特点。高校后勤物业管理企业应该在推进和实施高校物业管理的过程中必须遵循教育性的特点，不断将物业服务的功能与学校教书育人的功能实现良好、和谐的统一。但不管怎样，专业化、规范化和科学化的运作仍是构成物业企业核心竞争力的关键性因素，在构建和完善高校后勤物业管理先进模式的过程中，必须要重视培育以专业为主的企业核心竞争力，这是高校后勤物业管理企业的立足之本和发展之源。基于这些思考，现在很多高校后勤物业管理企业开始在怎样推进专业化和标准化管理上下工夫，以尽量缩小与其他社会物业管理品牌高水准管理的差距，不断积累与高水准物业管理抗衡的资本。
（三）、树立服务意识，做好全方位服务
物业公司的管理服务与原来学校自己管理自己监督有很大差异，提到监管必然会联系到“管与被管”这个对立关系。其实，若将观点转变，角色转换，也会产生另一种效果。让更多的服务代替监管，让学生转换成“业主”，用多种更容易让学生接受的方式服务学生。
高校后勤物业管理的好与坏，全方位的服务很重要。服务的前提是态度，良好的服务态度要做到“四心”，即诚心、热心、耐心、细心。服务行为做到“四勤”，即眼勤、嘴勤、手勤、腿勤。工作中，积极倡导“亲情化”服务。针对学校大、分布广的特点，设立24小时服务热线，及时为学校师生排忧解难；在学校上、下课，教职工上、下班，进出宿舍楼及住宅小区高峰时段，开展“立岗”、“微笑”迎送服务，既树立了企业服务形象，又增强了师生与员工之间的亲和力；员工的“友情提醒”、“温馨提示”，从细微之处给学校师生以关爱；与同学们一道积极参与学校的文化活动，共办黑板报； “知心阿姨”、“知心大叔”的特色服务，消除了同学们的许多“郁闷”和烦恼，化解了不少心理矛盾；学生感冒了，值班员熬上一锅姜汤，递到学生面前，会使学生充满了感激之情。这些“亲情化”的服务，给师生以情感和心理方面的沟通、理解、鼓励和支持，为学生教育管理起到了一种“以情感人,以情动人”的效果。
（四）、树立主人翁意识，增强员工归属感
物业管理公司与学校是契约关系，是按合约履行职责，定期聘用，但这种契约关系极易诱发短期行为，原来从事学生后勤管理的工作人员是学校内部职工，是“自己人”，而现在聘请的物业管理公司是“外人”，若双方具备这种思想，在平时的工作中容易产生隔阂，引发矛盾，甚至纠纷。因此，物业管理公司必须要摆脱这种“尴尬”身份，正确地树立主人翁意识是很有必要的，这就要求我们树立“以校为家”的思想，确定长期战略目标，并加强沟通与交流首先，要加强员工的职业道德修养，强化“爱岗敬业”精神，要求每个员工从我做起，从点滴做起，切实提升和优化我们的管理水平和服务水平，真正做到“管理育人、服务育人”。
（五）、树立责任意识，强化制度建设
具备强烈的责任感和使命感是高校后勤物业管理的又一要素。对于自己所辖范围内及有利于校方利益的，出现问题不能推诿，要有勇于承担责任的雅量。同时，要做到“事事有人管，人人有事做”，建立总经理到员工层层落实岗位责任制，认真贯彻落实物业公司与学校各项工作的精神以及各类各项规章制度，提高全体员工的从业素质。这就要求物业公司必须具备一整 套切实可行、操作性强、人性化的制度来进行科学化、规范化、专业化的管理。
任何管理都是由人去执行的。管理的形式是组织机构与岗位分工，无论是决策层、或职能层、或操作层都具有“管”和“被管”的双重身份。管理的核心是“人管人”，包括管自己，再通过人去管物；管理的依据是“理”，即“理管人”，不论分工如何，任何人都要服从理，理为大，而不是人为大，“管而有理”才能管好。越是上级越要严谨，要有“敬事而信，节用而爱人”的精神和品格，才能真正做到“以理行管”。
二、问题与解决办法
（一）、高校物业特点导致的服务质量风险及对策
高校物业是保证高校正常的教学和科研活动及广大师生生活活动顺利进行的重要物质基础，具有使用人员多、使用频率高、服务要求杂等特点。例如教学楼是开展正常教学和学习活动的必备场所，一般要保证有课的时候上课，没课的时候兼作学生的自习教室，因此使用频率极高；学生宿舍不仅是学生休息的场所，更是他们日常生活和情感交流的重要场所，学生思想文化和价值观的形成、学生自我教育和相互影响也都受宿舍环境影响。教职工住宅虽然建在校园，但也是城市住房的组成部分，其主要居住人员都是高校教职工，其文化素质较高，对物业管理的要求也比较高。另外，还有高校的校园环境也不同于一般的物业，校园环境也是教育的一个课堂，学生可以通过校园环境获得更多的有利人生观的历史与现实等各种文化信息，因此，对校园的要求除了要有花草树木等自然景观外，还要有人为景观。
在高校物业管理中，物业服务企业不但要承担对物业的维护、保养和修缮以及维护校园安全和卫生的任务，还有更重要的就是要承担对师生服务和对学生教育的任务。这就要求物业服务企业必须了解广大师生的物质需求和心理需求，要有高度的责任心，尽一切努力把服务工作做好，否则就会出现服务质量上的风险。如对学生宿舍的管理就要求物业服务企业工作人员必须熟悉大学生的心理、生理特征,也要求自身有较高的素质，这样才能与大学生进行沟通，减少当学生不按规定使用公共设备时产生的矛盾，做好相关的处理工作。
另外，由于大学生正处青春期，做事可能不计后果，因此在对宿舍、校园等环境的管理上，高校的物业服务企业必须有能力制定各种应急预案，遇到突发事件才能迅速、正确处理，比如解决学生之间的冲突，平时也要将校园的环境建设与文化建设相结合，潜移默化加强对学生的管理。
（二）、关系风险及对策
在社会的物业管理中，物业服务企业的主要职责是提供安全保卫、绿化保洁、设施维护等常规性服务，平时主要协调的关系就是业主委员会或特定业主。但在高校物业管理中，除了基本的物业职责外，还要承担对学生的教育功能，其涉及的关系除了物业直接的使用者广大师生外，还有校方。物业服务企业必须同时处理好与校方、广大师生的复杂关系，才能保证物业管理与服务的顺利进行。
首先，高校物业管理要受校方“命令式”、“指令式”的行政管理制约，难以与市场化的服务真正接轨。在服务内容、服务收费等方面，是由校方根据学校的总拨款而定，不能执行行业要求和标准，有时只片面地讲社会效益，而不是经济效益，这种管理体制关系会使得物业服务企业面临经营风险。
其次，是物业服务企业与广大师生的关系风险。由于高校物业服务的直接对象是广大师生，因此，师生的满意程度至关重要。但物业服务企业却是与学校的代表机构或管理部门签订物业服务合。从师生满意的角度来讲，有时高校的代表机构或管理部门并不能完全代表师生，这样就导致物业服务企业提供的管理与服务于师生要求存在着一定的差异性，这些差异性会导致物业服务企业形象风险。
因此，物业服务企业为避免上述关系风险必须采取必要的防范措施。一是要与校方和师生多沟通，明确需求；二是要尽量细化服务合同内容；三是要有责任和奉献精神，在强调高校物业管理成本的经济效益同时不能忽略教育这一特殊属性，要具备创造社会效益的行为和能力。
（三）、管理经费风险及对策
管理经费是物业管理的基础。高校物业管理的经费主要来源于学校拨付的物业管理费和其他服务性费用。目前，随着各高校的扩招，对教育投入的加大，很多学校对陈旧的设备设施维护和改造经费不能到位，一些设备设施已经超负荷运转，如果由社会的物业服务企业接管物业，学校就更不愿意对陈旧的设备设施投入足够的维护、改造经费；另外，还有很多学校的物业已经进入维修阶段，与大量的维修工作相比，房屋维修资金也比较紧张；与此同时，人工费、材料费成本也逐渐加大，给原本就微利的物业服务企业带来更大的压力。管理经费的匮乏会使物业服务企业面临经营风险。
为了树立良好的企业形象，保证师生的正常需要和供应，接管高校物业的企业在管理经费有限的条件下，必须提高服务质量、增强服务意识、履行服务承诺，在签订服务合同是，对当年不能完成的设备设施改造的项目要明确提出，不能为了接管而无原则妥协；在企业管理的内部，要强化管理职能，避免低层次上重复劳动。
另外，物业服务企业也可以吸收教师、学生参与物业的管理与服务，比如，成立大学生后勤服务社，由他们直接提供学生生活的服务，这样既可以给学生提供勤工助学的机会，也可以降低物业服务企业的人工成本，更有利于物业服务企业与大学生、教师的沟通，减少由于矛盾产生的解决成本。
三、结束语
随着高校后勤“社会化”不断推进，越来越多的高校物业将从高校的管理体系中剥离出去。一方面，多数高校成立了后勤集团或后勤物业服务企业，但因受政策和条件制约，学校成立的物业服务企业基本不具规模，另一方面，由于高校物业服务对象是教师和学生，基本上是同一的单纯知识型层次，较比普通物业层次更为简单，有利于开展针对性的服务，因此，社会物业服务企业接管高校物业具备了较大优势。但从以上不完全的角度也应该看到，高校物业具有特殊属性，接管存在诸多风险，还应慎重选择时机。
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