湖南高速长沙服务区简化版

湖南高速 四海通途

湖南高速公路管理局长沙服务区策划书

项目概况

项目地址位于长沙县城星沙镇 区位优越，湘江从西境流过，107国道、319国道、京珠高速公路、长永高速公路交汇而过，星沙大道、开元路、黄兴大道、东一至东八线和十几条城市主干道相继拉通，距长沙火车站、黄花国际机场、霞凝新港均约8公里。长沙县城的长永高速以南为工业区，开元路以北为行政区，潇湘路以北为高校区，一至六区为商业区，各类住宅小区、高级别墅和星级酒店宾馆发展迅速，泉塘、松雅等安置区市场和中南汽车世界等专业市场蓬勃发展，星沙已经成为兴业、住家、消费的极佳场所。

本项目周边三公里辐射范围内，有大众传媒学院，长沙师范学校等多所院校；长沙县交通局，长沙县审计局，长沙县财政局等多个党政机关；星沙人民医院，双舟医院等医疗机构。

背景

近年来长沙城市发展日新月异，高速公路项目建设如日中天。原湖南高速长沙服务区因年代久远，其本身的建设规模及服务能力已不能适应现阶段的实际需求。因此我们对新建的湖南高速长沙服务区的规划要求是，一个能代表长沙城市形象，能为高速过路司乘人员及周边消费人群提供优质品牌服务的现代综合高速公路服务区。

由于其本身优越的地理条件，决定了本项目所面向的消费群体不是单一的过往司乘人员，带动周边的居民的消费也是其目的。

项目分析

平面分析

一层功能分区主要以超市便利店和影院为主，双者相互带动。消费群体既要影响高速一带， 又要影响周边的居名和学校师生。

二层功能分区主要以餐饮为主但在空间和消费需求上可以在二楼利用一些空间做便利店来丰富空间和带动消费。

三层到八层在功能分区主要以酒店为主

九层到十层在功能分区以办公为主

立面分析

业态分析

每个服务区都是一片待规划开发的地产！而且是一种收入稳定、投资回报率高的投资方式。

经过合理的商业规划、成功的宣传、招商以及后期营运保障，就可以把服务区建设成一种收入稳定、投资回报率高的投资工具，从而达到服务区本身甚至整个服务区网络价值的不断提升。在服务区的商业规划中创造性地引入了集购物、休闲、餐饮、商务、旅游配套等多种商业业态为一体的“商业地产”发展模式，充分、合理地调动并利用了服务区的商业资源。 每个服务区都是一片待规划开发的地产！而且是一种收入稳定、投资回报率高的投资方式。 经过合理的商业规划、成功的宣传、招商以及后期营运保障，就可以把服务区建设成一种收入稳定、投资回报率高的投资工具，从而达到服务区本身甚至整个服务区网络价值的不断提升。

在服务区的商业规划中创造性地引入了集购物、休闲、餐饮、商务、旅游配套等多种商业业态为一体的“商业地产”发展模式，充分、合理地调动并利用了服务区的商业资源。

在项目规划中，始终围绕着服务区定位、商业业态配置以及招商策略在进行。其中各业态的组合、区域划分、面积配比是否科学、准确，以及各业态的经营方式是否相互配套和协调将直接影响到服务区的后期经营、管理及持续发展，是规划中最侧重的方面。在给服务区进行分类规划的基础上，给服务区明确设定了其定位及业态配置方案，这样一来，就可以充分利用服务区空间进行有选择地招商，确保各业态相互带动、同业态错位经营、客流资源共享、经营方式科学、满足服务区定位要求，提高服务区单位经营面积的利用率，提高单位资产的招商收益，追求服务区整体运营的最好效益。

长期以来,高速公路服务区作为高速公路的配套附属设施,经营范围主要为加油站、快餐

店、便利店、汽修厂等基本服务,其中快餐店、便利店是服务区商业服务业态的重要构成部分,在经营管理上多采用外包的简单模式,总体来说整个服务区的商业模式单

一、性价比较低。随着私家汽车保有量不断增加,高速公路的车流量持续攀升,进入服务区的人车日趋增多,加上人们生活质量的普遍提高,使得社会大众对服务区经营服务提出了更新更高的要求。

着眼持续发展,注重谋划创新,结合高速公路扩建实际,着力在多元化经营、便利店专业建设和服务区品牌服务上进行探索实践，以求在实现服务区多元化经营和品牌化服务上有所突破。

项目定位

在项目规划中，始终围绕着服务区定位、商业业态配置以及招商策略在进行。其中各

业态的组合、区域划分、面积配比是否科学、准确，以及各业态的经营方式是否相互配套和协调将直接影响到服务区的后期经营、管理及持续发展，是规划中最侧重的方面。在给服务区进行分类规划的基础上，给服务区明确设定了其定位及业态配置方案，这样一来，就可以充分利用服务区空间进行有选择地招商，确保各业态相互带动、同业态错位经营、客流资源共享、经营方式科学、满足服务区定位要求，提高服务区单位经营面积的利用率，提高单位资产的招商收益，追求服务区整体运营的最好效益。

近年来，我省高速公路建设投资持续保持高位运行，随着全省高速公路网络的进一步完善，我省公路枢纽中心地位得到了进一步确立。为发挥交通工作在社会管理和公共服务职能中的作用，交通工作重心已由大规模的建设为主，转向建管并重、全面提高管理水平。

以科学发展观为指导，以向社会提供优质服务为目标，以提高应急保障能力为重点，以智能化和现代化建设为手段，以队伍建设为保障，全面提升管理水平和管理能力，努力为我省经济社会又好又快发展提供优质、高效的交通保障。

品牌战略。在市场竞争日益激烈的今天，品牌就是企业的标志与象征，特别是对于服务行业来说，好的品牌就是核心竞争力。实施品牌战略既是形势所迫，也是自身发展的需要。我们所说的品牌战略，主要包含两层含义，一是要创建自主品牌，即通过安全的通行条件、

优美的路容路貌、完善的服务设施、优质的服务质量，赢得社会的认可，建立富有长沙的自主品牌。另一个含义就是在服务区引进国内外知名品牌，搞连锁经营，进一步提高服务区经营档次，寻找新的利润增长点。

文化战略。高速公路企业正处在一个由传统道路运营企业,向现代综合服务企业的战略转型期,企业文化的建设是实现企业战略重心转移的必然要求。

文化引领，科学管理，品牌效应，综合发展

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