物业管理基本职责

2020-03-01 20:37:59 来源：范文大全收藏下载本文

物业管理服务

相关法律法规

桐乡崇福双牛物业管理有限公司

物业管理基本职责

1.管理处主任职责

2.管理处副主任职责

3.中央智能调度中心工作人员职责

4.中央智能调度中心

5.屋村事务部部长职责

6.屋村事务助理职责

7.社区文化部部长职责

8.社区文化部工作人员职责

9.设施维修部部职责

10.机电工程师职责

11.电讯工程师职责

12.设施维护管理员职责

13.商业服务部部长职责

14.商业服务部工作人员职责 15.安全事务部部长职责

16.安全管理员职责

17.安全主任职责

18.财务部部长职责

19.会计职责

20.出纳职责

21.物资供应部部长职责

22.资料采购员职责

23.电脑档案管理员职责

24.环境保护部部长职责

25.绿化园艺师职责

26.绿化工职责

27．保洁员职责

28．法律咨询工作人员职责

一、管理处主任职责

管理处主任在公司总经理的直接领导下，带领管理处全体管理人员，按照《条例》、《委托承包管理合同》对住宅区实施综合性的系统管理，接受管委会、业主、住户和有关业务部门的监督，实现各项管理指标。具体岗位职责如下：

1坚决执行党和国家改革开放的方针、政策、特区物业管理的各项法规、政策和公司的有关规章制度，加强政策研究和业务学习，在实践中不断提高自身的业务素质和领导工作能力。

2建立富有活力的高效率的组织机构，按照合理的知识结构、年龄结构，配备高素质的管理人员队伍；建立完善的科学的制度。监督和考核体系，确保政令畅通，信息反馈通畅，管理工作高效。实践中不断根据管理计划、目标和工作成效，调整管理体系。

3负责制定实现振业物业公司承诺的＂一年建成全国优秀管理住宅区，建成全国唯一一个示范园林智能住宅区＂管理目标实施方案，全面落实各项管理指标。

3 4现各有关机构、部门，配合逐惭完善智能化管理体系

5坚持取之于民、用之于民的收费原则，负责审批管理处财务收支，合理使用管理费，保证管理费的52％用于住宅区维修养护和办公费开支；不得向住户乱摊派、乱收费。

6积极与住宅区、派出所、居委会、房管局等管理机构和智能开发建设单位、供电所、供气所、供水所、天威视讯、邮政通讯等服务机构建立友好的业务关系和人际关系；自觉接受业主管委会和业主、住户的民主监督；征求和采纳员工合理化建议，建立良好的个人形象，树立领导威信。

7接受公司总经理和业主管委会组织的年度和任期考核，接受奖惩，对总经理和业主负责。

8关心员工生活，为员工解决实际困难，丰富员工的业余文化生活，增强集体凝聚力。

9完成住宅局、振业物业公司交办的其它任务。

二、管理处副主任职责

管理处副主任在公司总经理和管理处主任领导下协助主任按照《条例》、《委托承包管理合同》对住宅区实施综合性的系统管理。具体岗位职责如下：

1认真学习党和国家改革开放的方针、政策、特区物业管理各项法规、政策规定和公司的有关规章制度，加强政策研究和业务学习，在实践中为不断提高自身的业务素质和领导工作能力。

2协助管理处主任分管住宅区治安、社区文化、绿化、保洁、资料、

4 电脑室等方面工作，在管理处主任不在时履行主任职责。

3必须全身心投入到管理工作中。坚持制定有系统的工作计划，有力的落实措施和严格的考核、奖惩办法，把本住宅区管出特色，管出水平。

4负责组织市文明小区，市、省、全国优秀物业管理住宅小区的评选申报工作和组织实施工作，坚持高质量、高水准，切实提高住宅区的管理服务水平。

5切实抓好住宅区宣传教育和社区文化工作。坚持宣传教育与社区文化相结合，大型主题活动与日常文化生活相结合，开展各种各样的社区文化活动，提高村民的文化修养和道德水准。充分利用各种大众媒体，宣传文明向上的精神风貌，树立住宅区整体公众形象。 6负责组织管理处的各项工作检查。通过检查、考核，加强部门及责任人的工作责任感，树立争一流工作成绩的荣誉感，督导各项管理服务工作的有效落实，提高管理工作的深度和广度。

7经常巡视住宅区，走访、回访住户，广泛联络各界人士，征求、收集对物业管理工作的意见，不断改进管理服务工作。 8完成物业管理公司总经理和管理处主任交办的其它任务。

三、中央智能调度中心管理人员职责

智能化集控中心是整个住宅区的控制枢纽，负责对接到的各类信息进行处理，及时反馈、调度并安排有关人员执行。它集各类业务信息处理中心、报警中心、交通指挥中心于一体。其具体职责是： 1熟悉掌握智能化系统设施、设备性能及使用、控制方法。

5 2中心人员必须熟悉住宅区管理处各类人员的职责范围及特长，熟悉住宅区楼宇的结构、楼座的排列、单元户数。业主、住户情况及各类设备、器材布置及其控制范围。

3了解住宅区管理处各类人员每天工作安排及行动去向。 4通过各类通讯设施，及时通知有关人员处理有关事宜。 5密切监视智能报警信号，及时处理并做好记录。

6通过监视器密切监视出入小区人员情况，发现可疑人物及时通知附近有关人员注意和处理，并记录在案。

7指挥调度中心处理任何紧急情况，实施管理方案，必要时通知有关领导及联网的社会机构求助，并做好详细记录。

8顾客装修或专业技术人员需要暂时隔离某报警点时，应积极配合，及时恢复并作好记录。

9参加管理处组织召开的业主、住户座谈会，作好沟通工作，争取业主、住户对管理处工作的理解和支持。 10完成管理处主任交办的其他任务。

四、屋村事务部部长职责

屋村事务部部长在管理处主任直接领导下组织屋村事务助理对住宅区物业实施规范管理，对管理处主任和业主负责。具体岗位职责： 1坚决执行国家和深圳市有关住宅区物业管理的各项法规、政策规和管理处的各项管理制度，坚持不断的学习先进管理理论，掌握先进科学的管理方法，不断提高自身业务素质和组织领导能力。

2根据本部门岗位职责要求，组织开展专业管理工作，做到员工之间

6 分工明确，责任落实，有检查、考核标准，每半月考核、评比员工工作绩效。

3保证每天有40％时间在工作现场巡视，督导工作，监督服务质量。定期走访、回访住户，密切业主、住户关系，主动争取业主、住户对管理处工作的支持和参与。

4负责制定公共设施大、中修计划，审核施工方案和预决算，把住现场质量控制和竣工验收关。

5根据员工情况和管理工作的需要，修订员工岗位职责和作业标准，制定并实施本部门员工教育培训计划。

6健全业主、住户档案，组织收集管理工作档案，归类整理，定期移交档案室。

7定期组织召开楼长会议，安排公司总经理、管理处主任开展＂总经理投诉接待日＂活动，积极参加＂市文明住宅小区＂、＂全国优秀管理住宅小区＂的创建工作，组织、参加管理处重大社区活动。 8积极钻研电脑应用新技术，能熟练操作电脑，熟练应用物业管理专用软件，探索计算机网络技术和多媒体技术在物业管理上的应用，不断提高工作效率。

9完成管理处主任交办的其它任务。

五、屋村事务助理职责

屋村事务助理在屋村事务经理的直接领导下，对住宅区的楼宇实施管理，并对主任和业主、住户负责。具体岗位职责如下： 1积极参加时事政治和业务学习；自觉地遵守国家和特区的法律、法

7 令、政策以及公司的各项规章制度。

2熟悉住宅区智能网络的安装位置、运行方式、性能及智能控制中心的工作制度，随时向住户解释使用方法。

3坚守岗位，按时上下班；上班佩带工作牌；热情接待业主、住户和来访客人，对业主的投诉要耐心解释,及时处理(一般在24小时内处理完毕)。投诉处理率达100％。

4熟悉住宅区楼宇的结构。楼座的排列、单元户数；管线的走向；各种设备操作方法和开关位置；业主、住户的数量、居住人员情况；管理费、水电费的收费标准和计算方法，及时收缴管理费，收缴率达99％以上。

5熟悉特区有关物业、市容卫生、绿化、消防等管理规定，懂得抄看水表、电表及简单维修，懂得发生火警、电梯困人、台风、治安案件的应急处理方法。

6坚持每天详细巡查辖区楼宇二遍，维护公用设施和楼宇的安全、完整，监督住户的装修、改造工程，发现违章行为，及时处理。 7密切业主、住户的友好联系，定期上门征求住户意见和建议，业主、住户投诉率不得高于1‰。

8配合绿化、保安、卫生人员共同搞好住宅区的绿化、治安、环境卫生等管理工作。

9向业主、住户宣传国家的方针政策，及时传达政府和公司的各项制度、规定，配合公安、居委会搞好安全防范和计划生育工作。 10完成屋村事务部部长交待的其他任务。

六、社区文化部部长职责

社区文化部部长在管理处主任的直接领导下，以营造管理处与员工、住户和社会公众间良好的关系及健康向上的社区文化，树立住宅区高尚整体形象为已任。具体岗位职责如下：

1通过开展各项活动，参与处理住户投诉，以及通过板报、宣传栏公布各种信息等措施，与住户建立广泛的、畅通的信息流通网络。 2通过开展联谊会、茶话会、登门拜访、致感谢信等活动形式，与物业主管部门、公安、工商、税务、物价、水电气供应、有线电视、邮政通讯等企事业单位建立信息流通网络和良好的协作关系，为物业管理工作创造一个宽松的外部环境。

3制定系统的社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活。定期组织住宅区升国旗仪式，举办艺术节、运动会，组建合唱团、演出队、体育运动队，成立“小太阳”少儿活动中心和“夕阳红”俱乐部等有广泛群众参加的大型社区文娱、体育活动，致力营造健康向上的、个性鲜明的社区文化。

4负责开展管理处宣传教育工作和公益性活动。 5利用各种大众传媒，树立文明高尚住宅区的整体形象。

6负责统一接待来村检查、指导工作的各级领导、业务部门和外地参观考察团（组），正确宣传住宅区整体公众形象和介绍屋村管理经验。 7建立、完善社区文化工作档案，充分运用摄影、摄像、录音等手段，记录重大社区文化活动和住宅区大事记，并定期移交档案室保存。 8完成管理处主任交办的其它任务。

七、社区文化部工作人员职责

社区文化工作人员在管理处主任的直接领导下，以营造管理处与员工、住户和社会公众间良好的关系及健康向上的社区文化，树立住宅区高尚整体形象为已任。具体岗位职责如下：

1负责建立完善管理处内部信息流通网络，确保信息上传下达通畅。筹划各种会议和活动，增进干部与员工、员工与员工之间互相沟通，融洽关系。正确处理管理工作中重大过失，积极挽回过失造成的不良影响。

2通过开展各项活动，参与处理住户投诉，以及通过板报、宣传栏公布各种信息等措施，与住户建立广泛的、畅通的信息流通网络。 3通过开展联谊会、茶话会、登门拜访、致感谢信等活动形式，与物业主管部门、公安、工商、税务、物价、水电气供应、有线电视、邮政通讯等企事业单位建立信息流通网络和良好的协作关系，为物业管理工作创造一个宽松的外部环境。

4制定系统的社区文化计划，丰富业主、住户的文化活动。定期组织住宅区升国旗仪式，举办艺术节、运动会，组建合唱团、演出队、体育运动队，成立＂小太阳＂少儿活动中心和＂夕阳红＂俱乐部等有广泛群众参加的大型社区文娱、体育活动，致力营造健康向上的、个性鲜明的社区文化。

5负责开展管理处宣传教育工作和公益性活动。 6利用各种大众传媒，树立文明高尚住宅区的整体形象。

7负责统一接待来住宅区检查、指导工作的各级领导、业务部门和外

10 地参观考察团（组），正确宣传住宅区整体公众形象和介绍屋村管理经验。

8建立、完善社区文化工作档案，充分运用摄影、摄像。录音等手段，记录重大社区文化活动和住宅区大事件，并定期移交档案室保存。 9完成管理处主任交办的其它任务。

八、设施维修部部长职责

设施维修程部长在管理处主任直接领导下，组织本部门开展专业维修工作，对管理处主任负责。具体岗位职责如下：

1组织消防设施和机电设备的定期检查、检修工作，把住维修质量关。 2负责处理业主、住户维修申请，及时安排维修人员为业主、住户提供服务，核定收费项目和标准，现场督导维修工作。

3直接组织房屋和公共设施大、中、小修计划，改建、扩建计划项目的施工，现场监督质量，办理竣工验收和预决算工作。

4熟悉住宅区各类房屋的结构、安全要求，研究科学的养护方法，延长房屋的使用寿命；熟悉公用设施、设备的种类、分布、安全要求，掌握地下各类管线的分布、走向、位置和使用状况，开展定期检修工作。

5经常巡视住宅区，走访、回访业主、住户，把维修工作做在投诉之前。

6完成主任交给的其它工作。

九、机电管理员职责

机电管理员是在管理处主任的领导下，对住宅区机电设备的运

11 行、保养和维修实施具体管理。具体岗位职责如下：

1熟悉区内供水、供电、电梯、智能系统、管线路和控制位置、交通管理系统、消防系统、机电设备的性能和使用状况。会安全用电操作，会供水供电操作，会使用消防设备，会排除故障，会处理电梯困人。 2懂得各种设备的使用操作，严格执行操作规程，遵守公司制订的水电运行维修保养制度，每周保养一次，小修不过夜，中修三天内处理完毕。会判断和处理一般性的故障，能及时采取应急措施。 3每天巡查设备、仪表运行情况，认真做好各种运行记录，发现问题要及时处理，处理率达100％。

4每天要对值班房、机房、配电房清扫一次，保持室内和设备的整洁，机电设备完好率要达100％，水泵、发电机、电脑、保安系统的运行率达100％，及时更换坏了的开关和灯泡，保证照明和用水。 5发生停电、停水、火警或其它事故，应及时到场，并迅速查明原因，采取应急措施。

6坚守岗位，按时上下班，并做好交接工作，保管好资料、图表、工具。

7完成管理处主任交办的其它任务

十、设施管理员职责

设施管理员在主任的领导下，为住宅区的住户提供房屋维修服务，组织对房屋本体公用配套，设施及住宅区内室外公用配套设施的维修及养护，为住宅区创造一个舒适而完好环境。

1设施管理员包括电子报警系统维修员、机电设备维修员、土建维修

12 员、水、电维修员，均属设施维修部统一管理、

2必须服从主任和工程部部长的工作安排，做好各项维修工作。 3熟悉管理处的各项规章制度，管理目标以及各项考评标准。 4掌握物业管理的有关知识，树立为住户服务的指导思想。 5熟悉住宅区内各类电子报警系统安装、性能、房屋结构特点,使用要求以及维修养护方法。

6熟悉住宅区内公用配套设施，设备的种类分布，掌握各类管道（地下、地上）的分布走向，位置以及维修及养护的方法。

7对住宅区要经常巡视，发现房屋及设施有无损坏，隐患或其它不正常情况，应及时维修，确保公共配套设施设备的正常运用。 8确保住宅区地上、地下排污，雨水管道的畅通。

9及时满足住户的维修要求，原则上急修不过夜，小修小补及时修完。大修必须做好直辖市工作后，三天内维修完成，如维修服务超过三天，则视为不及时，必须追究有关维修工及负责人的责任。

10上门维修应对住户态度热情，服务周到，按规定收取维修费，上交管理处，给住户开具收据，不得向住户索要小费或其它物品，如有收费不交或索要小费的一经查证按规定给予罚款或辞退处理。 11对任何维修须在一周后回访，了解维修后运行情况，回访可采用电话、亲临等形式，及时记录回访情况。

12积极参加管理处组织的各项义务活动和物业管理专业知识的培训，努力提高自己的维修技能。 13完成主任交给的其它任务。

十一、安全部部长职责

1带领全体队员努力完成小区（大厦）治安防范和车场的管理工作，协助管理处搞好辖区内的治安综合治理和环境综合治理工作。 2以身作则，做好队员思想政治工作，提高警惕，及时掌握和处理突发事件的发生。

3抓好队员岗位训练，提高队员业务素质，关心队员生活，负责队员宿舍的管理工作。

4负责查岗、查哨和辖区的巡视工作，发现问题及时纠正，发生重大问题应及时报告管理处和公司。

5负责辖区内居民对治安工作的投诉、来访、查询工作。 6负责队员编班，考勤和执行考核内容的记扣分工作。 7完成公司领导交办的其他工作。

十

二、安全管理员职责

安全管理员在管理处主任和当地派出所指导下，在智能集控中心值班人员的调度下，利用现代化管理手段落实住宅区内的防火、防盗、防治安事故等安全措施，防止各类案件的发生，保障住宅区的安全、住户生命财产的安全。

1熟悉相关法律政策及治安条例、法令等，依法管理住宅区事务。 2熟悉住宅区及住户情况，了解巡视辖区内的重点、要害部位及本岗位工作内容，能够采取宣传、教育、预防等措施，防止发生治安案件及非真实报警。

3熟练掌握住宅内智能报警、监控系统的工作性能和基本操作方法。

14 4着装整齐、精神饱满，遵纪守法，服从命令，坚守岗位。 5在区内执行巡逻任务时，应严格按指定的路线和频率工作，准时签到，发现有任何可疑情况时应及时与智能集控中心联系，同时调查处理，必要时等待机动人员到场统一行动。

6机动安全管理员不得擅离岗位，并能在任务下达后以最快速度到达现场按指令处理问题。

7车辆安全管理员必须有高度的责任心，能够利用现代化手段确保车辆安全，交通顺畅；按规定收费，不得收费不给票据。 8发现可疑人员和物品，应认真盘查，得以证实后才能放行。 9遇有重大抢劫、杀人、盗窃、放火等严重刑事犯罪，应沉着、冷静、果断处理，并及时报告智能报警中心，并保护好现场。

10懂得火警、匪警发生时的应急措施，懂得基本救护知识，发生紧急事故能及时、正确处理。

11练就必要的武功，对违反治安条例的人和事能及时有效地制止。 12能完成领导交给的其它任务。

十

三、摩托车、单车保员职责

为搞好丹枫白露摩托车、单车保管，丹枫白露设专人看管理单车、摩托车，配备专职安全管理员，实行两班制24小时看管服务，保管员职责如下：

1认真负责，保持饱满的精神状态，礼貌接待存取车辆的群众，保证进入的单车不遗失。

2严格执行存取车辆登记制度，如有发生车辆事故，保管员负责赔偿。

15 3值班时间看管员不得离开岗位，随时方便住户和其它人士存、取车辆，无论何时不得刁难群众存取车辆。

4经常检查单车、摩托车停放情况，保持车辆停放整齐有序，严禁闲杂人员进入停放区。

5注意周围人物的动向、维护住户财物安全，发现可疑或异常，及时处理，并与其它队员联系报告管理处。

6防止冒领车辆事件，注意取车人开锁动作，以防假象及漏洞，出现意外。

十四、电脑资料管理员职责

1认真贯彻执行公司管理处的规章制度,完成职责范围内的各项工作及临时性任务。

2负责管理处档案的建立与管理，依管理制度，科学分类，方便检索。 3及时准确做好电脑系统的数据录入工作，对电脑系统数据的准确性、保密性负责。

4负责管理处文件的打印和管理人员电脑培训。

5收集原始资料的同时，对文件初步分析、统计，提出可能存在的管理问题。

6对电脑系统设计、程序运作和数据流向进行分析和检查，提出改进意见。

7学习掌握有关文件管理、方法以及智能化网络系统，提出档案管理改进措施以便与智能系统相互匹配形成完善管理体系。

8认真搜集管理处电脑系统所需的技术资料，改进管理软件版本，提

16 高工作效益。

9编制档案检索手册，方便管理文件的利用和管理，制定电脑系统的技术使用手册。

10负责电脑外部设备系统的维护和保养。

11了解其它部门对电脑工作、档案管理的意见和建议，定期汇报。 12为有需要及有权限的人员提供服务。

十

五、会计职责

会计在管理处主任领导和公司财务部指导下，负责屋村管理处经济核算和各种费用的收支工作，对管理处主任负责。具体岗位职责如下：

1严格执行财务制度，坚持＂取之于民，用之于民＂的收支原则。 2熟悉住宅区的单元户数和面积，以及管理费、电梯智能系统运作费等收费标准和计算办法。

3熟悉掌握记帐原则和方法，建立和健全各种台帐，并于每月5日前做好上月帐务、核算表、对帐工作，做到帐目清晰，手续齐全，帐帐相符、帐表相符、日清月结、准确无误。建立健全财务档案。 4依照财务公开制度于

1、

4、

7、10月前十个工作日内编制完成管理处各项收支情况季度报表。经主任审核后公布于住宅区内各宣布栏及智能网络上。

5做好管理处的财产、用具的保管和登记工作，保障管理处公有财产不流失。

6定期分析资金往来及运用情况，监督管理处合理使用资金。

17 7审查员工工资和奖金的发放。 8完成管理处主任交办的其他任务。

十

六、出纳员职责

出纳员在管理处主任领导和公司财务部的业务指导下，负责各种管理服务费银行托收结算、管理处现金收支工作，对管理处主任负责。具体岗位职责如下：

1负责管理服务费银行托收、管理处现金、银行存款的收支、管理、记帐、结算工作。

2熟悉辖区内的单元户和面积，以及管理费、电梯智能系统运行费等收费标准计算办法。收缴各种管理费并开具收据，做好收费的统计、核算及催收工作，做到及时、不重不漏，收费率达100％。 3负责于每月25日前提供住宅区各项管理费用收缴情况，统计收缴率，分析原因，并报会计、主任各一份备案。

4负责于

1、7月25日前提供住宅区各项管理服务费用收缴汇总表，并统计收缴率，报会计、主任各一份备案。

5熟悉掌握出纳帐的记帐原则和方法，建立健全现金、银行存款日记帐和其它帐目，定期核对，做到帐目清晰、手续完备、帐帐相符、帐表相符、日清月结、准确无误。

6严格执行财务制度，收付款项均须与会计填制的记帐凭证相符并经管理处主任批准，不得挪用公款或私自借支。

7负责管理处员工考勤情况汇总，及时发放员工工资和奖金。 8购买管理处日常办公用品和员工劳保用品，并负责登记和发放。

18 9完成管理处主任交办的其他任务。

十

七、绿化工职责

绿化管理是物业管理最具特色的一项重要工作，这项工作的目的是要在管理区域内创造出一个绿色的世界。生机勃勃的绿色象征着管理处及公司生机勃勃的旺盛生命力，象征着管理区域内的和谐、文明、向上和进步的人文气氛，因此要求绿化人员尽心尽责，开动脑筋，提高修养，出色完成绿化管理工作，具体职责要求如下： 1熟悉管理区域的绿化面积和布局，花草树木的品种和数量。 2熟悉土壤性质，掌握季节性绿化植物的栽培技术。

3懂得花草树木的名称、种植季节、生长特性、培植管理的方法。 4对花草树木定期培土、施肥、除杂草和病虫害，并且要修枝剪叶，补苗、浇水。

5要保证绿化草地不留杂草，不缺水、不死苗，不被偷窃，花木生长茂盛。

6熟悉防治病虫害的农药性能和作用，及时防治和护理。 7对一些观赏性绿化植物要经常保持其清洁。

8维护好水井、水泵、电机、喷淋设备及其它器材工具。 9正确使用剪草机及其配套设备，做好日常保养工作。

十

八、保洁员职责

清洁员在管理处及清洁负责人的直接领导下，尽心尽责做好各自的保洁清理工作，维护好小区的环境卫生达到一个高标准的水平，具体职责如下：

19 1按时清扫小区内道路、绿化带、停车场及小区公共部分，做到每天清扫两次，上、下午各一次(上午早6:00--8:00时,下午13:00--15:00时)。

2小区内保持全天候清洁(早8:00--晚6:00)，并保证区内地面干净整洁、无烟头、纸屑、泥沙、污水；绿化带无瓜果、纸皮、无树枝、树叶等杂物。

3垃圾池内的垃圾每天收集四次（上下午各两次），使池内垃圾无积存，并保证池内无臭、无污水、无虫蝇滋生等。

4每栋楼梯按管理处规定，每周清扫两次，每月清洗一次（每月10日前），使楼梯干净整洁无尘土、无垃圾、纸屑、污水，墙面无蛛网。 5垃圾池每天冲洗两次（上下午各一次），每周消杀一次，确保池内干净、无臭、无污水、无蚊蝇滋生。

6定期投放鼠药，定期喷药灭蝇，把“四害”滋生密度，控制在国家规定标准范围内。