.5.16.楼盘市场调查心得
2020-03-03 19:04:20 来源：范文大全收藏下载本文
市场调查心得
房地产是个周期行业，有分阶段性，房地产开发企业的开发流程可以大略的分为前期准备阶段——建筑施工阶段——销售阶段。如果说前期的准备阶段是房地产开发的奠基石，那么市场调研就是承受基石的重要土壤了。所以说市场调查与研究是了解区域房地产特征与现状的手段，作为策划初学者来说，只有不断的更新了解泉州房地产市场的信息动态，才能在项目操作中更能得心应手。虽然学习时间不长，但是通过几天的市场调查和现有的优秀调查报告的学习，对市场调查在实行过程中也有自己的一番心得。
“市场调查就是市场调研”这是我一开始对此理解的误区。一直到后来我才真正理解市场调查和市场调研是有本质上的区别的。市场调查更注重的是对市场数据的采集，说的更透一点，市场调查只是查，是对整个市场浅层面的认识。就像你知道了一件事的结果，可是对导致该结果发生原因却无从得知一样。不知道原因，你就更不知道如何去改进或加强。
房地产市场调研，顾名思义，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。一个项目资料的整合就需要以了解市场为先机，无论是撰写市场调研报告还是制作项目策划PPT，都要从市场寻找信息和资料。同时信息的来源也不一定单从市场中获取，由于现代化信息技术的不断更新，很多房地产的市场信息都可以从网络媒体等渠道获取。而对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点---单个楼盘)到线、面----(区域-)，再由线、面---(区域市场)到体---(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。
一、我现有的工作内容先从市场单个楼盘的调查开始，并不断的深化。对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。 我觉得市场调研的目的主要是：
1、通过对在销楼盘实地调查，收集板块其产品及销售信息；
2、通过对资料的整理，研究先进楼盘的可借之处，分析各个楼盘的优劣势（地段、户型设计、周边配套设施），为公司新项目的开发提供建议；
3、通过案例研究，不断提高实习人员素质
这是进行市场调查时应首先明确的问题。目的确定以后，市场调查就有了方向，不至于出现太大的过失。所以我每次在市场调查前都有在明确自己通过调查要解决哪些问题，对哪些竞争性楼盘重点调查。如果开始抓的问题就不够准，就会照成信息的浪费。不过，市场调查操作过程中，也不断的在锻炼我自身的经验。
二、对于调查内目的确定，经过指导人员的参考建议，我概括了一下了调查主要内容：
1、项目基本情况：投资市场分析、楼盘概况、主要技术指标
了解一个楼盘，首先要分析楼盘所在的地理位置。就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。 其次，就是产品分析，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。
2、项目功能分析：户型系统分析、产品及其销售情况分析
户型配比是了解一个产品的重要指数，其主推户型、户型面积范围、市场需求户型等都是必要信息。而楼盘价格方面即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。 对于产品销售情况，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
3、总体分析：环境分析、企划分析、业务分析、客群分析、项目优劣势„„
有了具体的一个调查方向，我将会更针对性的利用市场调查的一些方法，通过踩盘来获取我们想要得到的信息。这时候，角色的转换、沟通的技巧、观察的细致等这些实际面临的问题都要重新定位。
三、市场调查有许多方法，调查方法的选择，因人而异，因盘而异。市场调查方法可分为两大类，第一类按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。方法众多，我就不具体分析了，我一般采用直接访问法，到楼盘现场去观察，在沟通过程中直观获取大量内部信息，当然现在调查人员人脉的扩展，电话咨询法也比较常用，这样节省了不少的人力物力。
四、通过踩盘信息的获取后，我需要做的就是对调查资料的整理分析，并做统计。信息的统计也有技巧性，把杂乱的、分散的资料加以筛选，去粗取精，把错误的、不可靠的资料剔除，在资料编辑整理过程中，要保证资料的真实和准确。我归纳为：1.信息的编辑整理
2、调查资料的电脑分类存档
3、有必要对此进行表格的统计
4、对比归纳总结。
五、最后就撰写调查报告，并提出合理性建议
以上是我在研究过程中，参考现有理论知识，提出的调查市场时所要进行的步骤。其实，在市场调查的参与中，确实让我学习到很多，对踩盘的技巧也有自己的一些见解，有句话“知己知彼，百战不殆”，到售楼部踩盘就是为了搜集情报和增长知识。通常去踩盘，现场售楼人员表现态度不一般，有的对你不屑一顾，有的热情款待，因此，怎样达到良好的效果，就得事前做好充分的准备。选择哪个时间段去现场？以怎样的身份和借口交谈甚佳？准备哪些设备和交通工具？如何端正自己的心态？我一般以同行的身份去现场，直截了当的获取当前信息，成功率80%左右，因为很大一部分同行还是会理解业内规则。
市场是动态的，我们对所服务客户的调研工作也是动态的。因此我们的市场调查工作要保持一种持续的状态。它也许是一项艰苦乏味枯燥的工作内容，但在市场调查的同时，我相信也不断提升了调查人员的专业素质。并且实践证明，在这个复杂、竞争激烈的房地产市场环境中，每个代理商都在运用各种渠道来提高自身的综合实力，只有认真细致，有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，做出让客户满意的项目策划案，使企业利益最大化。
2011-5-16
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