契税讲课稿
2020-03-01 18:57:51 来源：范文大全收藏下载本文
契 税
契税是在土地使用权、房屋所有权发生转移时，向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。现行《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称契税条例）是国务院于1997年7月7日发布，从1997年10月1日起施行。
一、契税的历史沿革
契税在我国有着悠久的历史，最早可追溯到1600多年前的东晋时期开征的“估税”。新中国成立后，政务院颁布了《契税暂行条例》，在建国之初的一段时期里，契税基本延续了其历史上的两方面职能，一方面为国家筹集财政收入，同时还是国家对土地、房屋进行产权管理的一种重要手段，契税完税凭证作为房屋产权权属证明，在规范土地、房屋交易中起到了独特而重要的作用。后来，随着生产资料所有制社会主义改造的逐步完成，在计划经济时期， 国家“土地禁止买卖和转让”。对土地的产权转移变动不再征收契税，契税的征收范围也随之局限为房屋的产权变动。在此后的一段时期内，契税征收范围很小，全国契税征收基本处于停顿。
改革开放后，国家重新调整了土地、房屋管理的有关政策，宪法和法律对土地权属重新做出规定，将所有权和使用权分离，土地所有权归国家或集体所有，保留对所有权转移的限制，放开对土地使用权转移的限制，房地产市场逐步得到恢复和发展。从1990年开始，契税征收工作开始全面恢复。1993年，国务院发布《城市私有房屋管理条例》，规定房屋所有权证为房屋的物权凭证，契税完税凭证不再作为房屋产权权属证明。1997年，国务院通过了新的契税条例，并于当年10月1日起施行。契税收入连年增长：1997年开征之初，全国契税收入37亿元；1999年，全国契税收入突破100亿元，达到106亿元；2007年契税收入超千亿，达到1206亿元，2008年收入为1307亿元；我省2007年契税收入8212万元，2008年契税收入10580万元，增长28.8%，2009年契税收入13096万元，增长23.8%，是近年来收入增长较快的税种之一。
二、税制要素
（一）纳税人 纳税人的范围
根据契税条例规定，契税纳税人是指在我国境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。这个范围既不区分所有制，也不区分国籍，对所有单位和个人一视同仁。单位既包括国家机关、事业单位、军事单位、社会团体、农村集体经济组织、各种形式的企业，也包括外国企业、外国驻华机构、各种形式的组织等；个人既包括中国、港澳台同胞，也包括外国国籍及无国籍人士。
承受：是指受让、购买、受赠、交换等合法方式取得土地、房屋权属的行为。 纳税人的认定
一般情况下，房地产权属转移合同中约定的权属受让人，为契税纳税人。因为房地产权属的确定以登记为要件，在实际工作中，征收人员一般可以按照登记要件原则进行判断，房产证或土地使用权证上写的是（或准备写）谁的名字，谁就是纳税人。
在纳税人认定上还有特殊的情况，就是未签订房地产权属转移合同以及未办理房地产权属登记而受让土地权属后再进行转让的情况，对此，《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定，只要受让人享有占有、使用、收益或处分其受让土地权属的权利，且有证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，该土地权属受让人即为契税纳税人。举例：如甲乙丙三个公司，甲公司转给乙，乙公司没有办理产权证，直接转给丙，由丙办理了产权证，对丙征税没有疑问，但对乙该不该征税，如何征税，是要个解决的问题。上述这个文件就解决了这个问题。
（二）征税范围
契税的征税范围即其课税对象，依据契税条例规定，契税的课税对象是指在我国境内的土地、房屋权属转移行为。条例细则还规定：以土地、房屋权属抵债行为、作价入股等其他有偿转让行为也属于契税的征收范围。
契税的课税对象可以分为两个要素来理解：一是转移的对象，也就是土地使用权和房屋所有权；二是转移的方式，如：（土地）出让、（土地）转让、房屋买卖、赠与、交换、入股、抵债等。
（一）按照转移对象分类，课税对象可以分为土地权属转移和房屋权属转移。
2 1．关于土地权属转移
在我国，土地所有权属于国家所有或者集体所有，是不允许交易的，只允许土地使用权的流转。因此，现行契税政策只对土地使用权的转移征收契税。土地使用权转移分为一级市场行为和二级市场行为。
在土地一级市场上，对于国有土地使用权，转移方式有两种：有偿使用方式和无偿使用方式。两种方式的共同特点是，将土地使用权从代表土地所有者的国家各级政府转移到其他单位或个人。在这个过程中，转让方是行政主体，受让方是民事主体。其中，(1)无偿使用方式即国有土地使用权划拔，不属于契税征税范围，土地受让者需办理国有土地划拨使用权证；(2)有偿使用方式分几种形式，即国有土地出让、国有土地租赁、国有土地授权经营和作价出资。在契税条例中，规定了国有土地出让方式属于契税征税范围。对于国有土地作价出资，财政部和国家税务总局依据条例细则，在08年11月下发了《关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》（财税[2008]129号），明确以土地、房屋权属作价出资、入股方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税。随后总局发文补充说明，该文件的执行期从发文之日起执行，也就是说此前发生的，已征税款不退，未征税款也不征了。主要考虑， 97年到现在历史欠账太多无法执行，而应该按照新的政策执行。
对于集体土地使用权，按照十七届三中关会精神，农村集体建设用地将可以进行出让、转让，这将是我国土地制度的一大变革，目前国土资源部已在部分地区进行了试点。待总局新政策出台后执行。
在土地二级市场上，土地使用权转移既指国有土地使用权的转让，也指集体土地使用权的转让。按照《中华人民共和国土地管理法》规定，国有土地转让限制条件较少，而农村集体土地，只有在一定条件下发生的转让才是合法的。在这个过程中，转让、受让双方均为民事主体。
2．关于房屋权属转移
房屋所有权通常由两部分组成，地上建筑物的占有、使用、受益、处分的权利（建筑物所有权）和房屋附着土地的土地占有、使用、受益、有限处分的权利（土地使用权）。由于房改等政策原因，也有一些房屋所有权不包括附着土地的土地使用权，如经济适用房、城镇职工以成本价购买的房改房等，这些房屋所有 3 权被习惯称之为“小产权”。
房屋权属转移时是包括土地使用权的转移的，同理，土地权属转移时，地上附属的建筑物，构筑物也包括在内。
例：09年，西宁市某区甲开发商从乙处承接了一项烂尾工程，其中土地使用权转让5000万元，在建工程价值1.1亿元，成交金额共计1.6亿元。当地税务局要按成交总金额征税，该开发商不服，认为在建工程既不属于土地价值也不属于房产价值，仅应对土地部分征税。
当地税务局的处理没有错误。根据国家土地管理相关法律法规和《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则的规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。《财政部 国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》（财税〔2007〕162号 ）
（二）从转移方式来讲，下列具体的土地、房屋权属转移行为属于契税征收范围：
1．国有土地使用权出让，指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为，属于政府垄断的土地一级市场。在土地使用权出让活动中，出让方是国家，国家凭借土地的所有权向土地使用者收取土地的租金。
2．土地使用权转让，指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为，包括国有土地使用权转让和集体土地使用权转让。土地使用权转让必须符合出让合同规定的期限和条件，以对土地进行投资、开发利用为前提，具体期限和条件一般由双方约定。土地使用权有偿转让应当签订书面转让合同。
土地使用权转让是一种平等主体之间的民事行为，国家在其中只起监督作用，并依据一定的法律规定，收取一定的税金，属于土地的二级市场，包括出售、赠与、交换三种形式。其中：
土地使用权出售，指从国家取得土地使用权的受让者将经过一定程度开发的土地或者具有土地使用权的地上建筑物、设施出卖给第三者而由此将土地使用权
4 转移给第三者的行为，该行为只转移使用权，所有权仍属国家。
土地使用权赠与，指赠与人将土地使用权无偿转移给受赠人的行为，受赠人成为土地使用权的新的受让人，赠与的只是土地使用权，所有权仍属国家。
土地使用权交换，指土地使用者之间（交换）各自具有使用权的土地，是一种权利客体的交换，土地所有权仍属国家。
3．房屋买卖，指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物或其他经济利益的行为。
4．房屋赠与，指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。 5．房屋交换，指房屋所有者之间相互交换房屋所有权的行为。
6.条例细则还规定，以下列方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：
（1）以土地、房屋权属作价投资、入股； （2）以土地、房屋权属低偿债务； （3）以获奖方式承受土地、房屋权属；
（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属 以上是各项征税的税目，但在具体执行中还要注意一些问题： 例：关于法院判决无效的产权转移是否征税问题
举例：甲方购买了乙方的房产，办理了房产证，但实际上乙方的房产与丙方存在产权纠纷，丙方向法院申请维权，经法院判决，撤销已颁发的房产证，故甲方申请退还已纳契税。对此案例，我们分析，按照契税政策，房产权属转移完成才应缴纳契税，如果权属转移自始就是无效的，不应征收契税。
2008年，总局在给黑龙江的批复（国税函〔2008〕438号）中，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。同样的道理，具有法律效力的仲裁结果认定为无效的产权转移，同样不征税。
四、应纳税额的计算
（一）契税的计税依据
从立税思想上讲，契税的计税依据是转移标的（土地、房屋权属）的价值。 5 有关规定如下：
1.国有土地使用权出让、转让、房屋买卖，其计税依据为成交价格，即为合同确定的价格以及由承受方实际支付的超出合同规定的全部价款。
其中，对于国有土地使用权出让的计税价格，《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）中明确了具体规定：
⑴以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格；②土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
⑵以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
此外，还有一些特殊的情况应注意：
例：某市对一块土地进行公开招拍挂，该土地市场价格评估8亿元，由于种种原因，最后实际成交价格为7.6亿元。
对于此类土地或者房产的竞拍价格低于市场价格，这种情况如何确定计税价格。我们在执行中应这样把握政策，只要竞拍程序公开、公正、合法，竞拍价格即使低于市场同期价格，也是经过市场确认的价格， 这个价格是可以作为计税依据的。
例：计税价格就高不从低
06年，北京华润置地以近23亿元的天价竞拍取得“橡树湾”楼盘用地，该公司向我们反映，该地块其实估算当时也就值十几亿，成交价格如此之高，主要是由于顺驰地产与他们恶意竞价，而顺驰并未有这么大的资金实力，事后仅仅不过半年时间就因资金周转不灵被收购。按照成交价格计征契税，华润觉得有些冤枉，希望我们能按实际价值计征。对此，我们有计征原则，在确定计税价格时是就高不就低的，成交价格低于市场价格，我们可以根据条例规定按市场价格进行 6 调整，成交价格高于市场价格的，条例也没有授权调整，我们要尊重实际成交价格，按实际价格计征。
类似的再举个例子：
甲公司拖欠乙公司3000万资金，濒临破产，法院判决甲公司一处价值1000万房产转给乙用来抵偿债务。乙公司按1000万申报纳税，当地税务局认为应按3000万计征。
对此情况，这家税务局的处理是正确的，法院判决结果仅起到对房产的确权，而不是房产的价值。该案例实际上的成交价格是3000万，虽然以1000万房产完成抵债行为。在确定契税计税依据时，应按照成交价格就高不就低的原则，应以3000万计征。同理，如果价值3000万的房产抵偿1000万的债务，成交价格明显偏低，应按房产的市场价格3000万计征。
例．出让费用优惠，计税价格不优惠
2005年，A高新技术公司在某科技园区取得出让土地一块，土地出让金标准为2亿元，按照当地政府的有关规定，减免了70%的土地出让金，实缴土地出让金6000万元。A取得的土地是政府统一开发后的熟地，为此，A向政府支付市政建设配套费1000万元。（计税依据为2.1亿元）
说明：
第一，政府减免土地出让金不影响契税的计税依据，即土地出让金应全额计入计税依据。此外，政府减免70%土地出让金的做法也不符合国家有关规定。
第二，出让契税的计税依据不仅包括土地出让金，也包括用地人取得土地使用权时支付的其他经济利益。
特别注意：总局在给北京的批复《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函[2005]436号）中明确，不得因减免土地出让金，而减免契税。
例：2006年，某房地产公司按当地区政府要求承接了某地块的土地一级开发工程，政府当时并未支付相关费用2亿元，到08年，该地块进行招拍挂，由该公司以3.8亿元拍得，该公司实际支付1.8亿元，剩余2亿元抵偿政府应支付的一级开发费用。对此，房地产公司认为只应按其实际支付额计征契税。
特别注意：总局给北京的批复《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让
7 契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）规定出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
例：关于房屋附属设施的契税计税依据问题
财政部 国家税务总局在2004年下发了《关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税[2004]126号），明确承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
例：老张购买了一套100平米的住房和15平米的车库，如果车库与房屋分开单独计价的，则住房可以享受普通住房减半征税，车库不享受任何税率优惠；如果车库与房屋一起计价，则要和房屋一起计算面积，总面积符合普通住房144平米以内的面积标准，可以享受减半。但要是总面积超过了144平米，住房与车库应全额征税。
2.国有土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照当地国有土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。
3.国有土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地、房屋价格的差额。
4.以划拔方式取得国有土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税，其计税依据为补交的土地使用权出让金或者全部土地收益。
5.为防止纳税人瞒价逃税，契税条例还规定，对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地、房屋价格差额明显不合理并且无正当理由的，其计税依据由征收机关参照当地市场价格核定。
例：关于精装修房屋的契税计税依据问题
房屋的成交价格构成较复杂，楼房管道、房屋装修等费用是房屋成交价格中不可分割的部分，也是计税价格的一部分，不可剔除。2007年，国家税务总局
8 在给江苏省的批复（国税函[2007]606号）中，明确房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。
例：关于合作建房的契税计税依据问题
甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。在共建后各自分得一部分房产，在此过程中，乙单位实际获得了甲单位的部分土地使用权，应对乙单位征收契税，计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。
2.关于继承的契税问题
按照我们国家的传统观念，父母总愿意将房产留给子女，这里就有个问题，生前给算赠与，过世后给叫继承。国家税务总局在2004年下发了《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函[2004]1036号），明确了两条内容，一是对属于《继承法》中规定的法定继承人继承房产，不征收契税；二是对于非法定继承人承受房产，应按赠与征收契税。这里需要注意几点：
1.这条政策要同时满足两个条件，一是父母去世，继承是以被继承人死亡为前提。二是法定继承人，否则就不符合这条政策规定。只能算赠与，不区分普通住房政策，一律按3%的税率全额征收。
2.何为法定继承人，这条政策中仅列举了其中的继承顺序，并不是继承法中规定的全部继承人，仅是参考，继承法对法定继承人有严格准确的定义。在执行中，以继承法的规定为准。
3.对于父母一方去世的情况如何把握，这种情况是不征税的。有的人会提出，那房产一半是继承，另一半应该算赠与。这种观点是片面的，按照物权法规定，房产属于夫妻共同共有财产，共有权是个整体不可分开，既可以认定为去世一方也可以认定为在世一方。因此，在政策上，法定继承人承受房产可以认定为继承，执行中对此类行为均不征税。
4.对于多个子女共同继承房产的情况，例如老王有三个儿子，老王去世后留下一套住房，三个儿子都享有继承权，三人进行协商，老大和老二自动放弃继承权，由老三继承房产，并由老三分别给两个哥哥一定补偿。在进行政策认定时，有的人可能会认为应该对老三征税，因为他的2个哥哥都放弃自己的那部分权属而换取了资金。
* 对于房产继承的情况，我们应只遵循一个原则，对其中家庭的财产具体
9 分配过程，我们不去做判断。只看房产证最后登记的是谁。要是属于法定继承人，就不征税，要是非法定继承人就按赠与征税。
五、税率
契税实行3%-5%的幅度比例税率。各省、自治区、直辖市的具体适用税率，由当地省级人民政府根据本地区的实际情况，在上述规定的幅度以内确定，并报财政部和国家税务总局备案。目前三分之二的地区是3%，三分之一地方是4%。我省适用3%税率。
契税新政策（财税[2010]94号）2010年10月1日执行
（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。
（二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。
二、关于个人所得税政策
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
三、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
四、、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
六、税收优惠
（一）契税条例规定的契税优惠政策：
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办 公、教学医疗、科研和军事设施的，免征契税，用于经营的部分，不予免征。
用于办公的，是指办公室（楼）以及其直接用于办公的土地、房屋；用于科 研的，是指科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋；用于医疗的，
10 是指门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋；用于军事设施的是指：地上和地下的军事指挥作战工程；军用的机场、港口、码头；军用的库房、营区、训练场、试验场；军用的通信、导航、观测台站；其他直接用于军事设施的土地、房屋。
例：某州驻西宁办事处，请求对其在西宁的驻宁办事处大厦免税，其功能就有办公会议场所也有经营住宿用途，按照政策规定，仅对其办公用途的部分按比例免税，其他部分照章征契税。
与本政策有关的还有两条规定：
第一，《国家税务总局关于免征预备役部队营房建设所涉耕地占用税、契税的批复》（国税函[2002]956号）规定，预备役部队是人民解放军的组成部分，预备役部队承受土地使用权用于营房建设免征契税。
第二，《财政部、国家税务总局关于社会力量办学契税政策问题的通知》（财税[2001]156号）规定，自2001年10月1日起，对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批准并核发《社会力量办学许可证》，由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受土地、房屋权属用于教学的，比照契税暂行条例第六条第
（一）款的规定，免征契税。
2.城镇职工经县以上人民政府批准，在国家规定标准面积以内第一次购买公有住房的，免征契税；超过国家规定标准面积的部分，仍应按照规定缴纳契税。
特别注意：这条规定当时主要是为了配合国家住房改革，随着房改完成，该规定基本停止。目前在实际征管中，只有县级以上房改部门出具的房改证明，证明所购房屋系房改房，且按房改价格出售的，才可免税。
与本条有关的政策还有：2000年，针对单位集资建房这一房改形式，财政部、国家税务总局制定了《关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知》（财税[2000]130号），规定“对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均比照《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第二款‘城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征’的规定，免征契税”。
11 3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。 4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，免征契税。
5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农林牧渔业生产的，免征契税。
6.依照我国有关法律规定以及我国宪法或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。
7.经国务院授权，财政部可以规定对某种特别行为实施契税减免。 8.其他规定
此外，契税条例还规定，经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于《条例》规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的契税款。
（二）财政部和国家税务总局根据经济发展形势对于一些特殊情况，制定了若干契税优惠政策：
1.有关企业改制重组的契税优惠政策
在企业改制、重组过程中很多涉及契税问题。为了降低企业改制、重组的成本，规范契税征管，财政部和国家税务总局先后在200
1、200
3、2008年下发文件，财税[2001]161号、财税[2003]184号和财税[2008]175号文件。
主要考虑是减低企业改制重组税收负担，规范税收减免政策。
（1）对于企业进行公司制改造所涉及的契税规定，既包括对企业一次重组的情况，也有二次重组的情况。
非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建成为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
这里说的不改变投资主体，是指投资人保持不变，同时既不增加也不减少投资人。
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建 12 新公司，且该国有独资企业（公司）在新公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。
国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限公司资本总额50%以上，或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控股公司。
（2）对于单位、个人承受企业股权，不征收契税。
特别注意：企业股权变动不涉及企业土地、房屋权属变动，多为企业法人代表及名称的变更。比较极端就是100%的股权转让，对于这种情况，很多人难以理解，认为企业的土地房屋权属实际已发生转移，应该征税。
对此，我们应该从公司法来理解，这里的企业都是指根据公司法规定成立的法人企业。法人企业具有独立的法人资格，拥有自身财产权，土地房屋权属都归属于法人企业名下，在股权转让中，即使拥有了100%的股权，但只要该法人企业没有注销，权属就始终在该法人企业名下。符合法理的规定。因此，在实际征管中，要根据工商注册登记来判断是否属于企业股权转让，如果是变更登记，法人没有注销，只是将法人代表、企业名称等更名，均不征税，但如果将企业法人进行了注销而办理新设法人登记，相对于权属由法人A转移到法人B，发生了权属转移，应征收契税。
（3）对于企业合并、分立行为，免征契税。
这里所称的企业都是指法人企业，主要考虑，只有法人企业才有明晰的财产权，非法人企业由于对债务负有无限责任，企业财产权与个人财产权没有明确界限。
（4）对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
（5）经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
2.有关个人购买住房的契税优惠政策
（1）2000年11月29日，财政部、国家税务总局下发《关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知》（财税[2000]130）号，进一步明确，对各类公 13 有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准，按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均比照“城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税”的规定，免征契税。
该条优惠政策是为了配合我国的住房制度改革，目前，我国住房制度改革已基本完成，该条政策也基本不再适用。
（2）1999年8月，国务院决定对房地产市场的税收政策进行调整。财政部、国家税务总局制发了《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号），规定对个人购买自用普通住宅，暂实行契税减半征收的政策优惠。
这次的政策调整针对性很强，范围有度。从政策内涵分析，有以下两方面倾斜：一是向房地产二级市场倾斜。通过对房屋买卖中所涉及营业税、契税的减免，减轻交易环节税负，促进二级市场活跃，达到调整存量、拉动增量，进而从整体上搞活房地产市场的目的。二是向个人倾斜。从改善人们的住房条件出发，这次政策照顾的范围主要就是个人买卖普通住房。对与改善大多数人住房条件关系不大的房地产交易，如单位购买房屋（办公楼、写字楼、宿舍）、个人购买高档住宅（高级公寓、别墅）等是不予照顾的，最极端的例子，前几天有个地方电话咨询，问有个人买了一栋楼，房产证都是同一个人，既有商铺，也有住房，问我分别适用哪个税率，对于这种情况肯定是全额征收。同时，在执行中也要注意，对个人间的赠与行为（如父母给子女等）、奖励行为（如公司奖励职工）、均不适用这个政策
2006年，国发26号文件中，明确了普通住房标准，即住房容积率在1.0以上，建筑面积在120平方米以下，成交价格在当地建委发布的区域指导价格1.2倍以内。同时允许，各地可以在120平方米基础上上下浮动20%，多数地区实行的面积标准多是144平方米。去年以来，各地纷纷为了救楼市，纷纷放宽了标准，主要还是价格标准放宽。
（3）2008年3月，国务院为解决城市低收入家庭困难，决定调整保障性住房税收政策，财政部、国家税务总局下发了《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号），规定对个人购买经济适用住房， 14 在法定税率基础上减半征收契税，对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。
我们可以看出来，这里其实和前一个普通住房政策是有重叠的地方，主要考虑配合国家的保障性住房政策，国务院的文件提出经济适用房面积在60平方米左右，这本身也是普通住房的范围。
（4）2008年10月22日，以改善民生、稳定房地产市场为目标，财政部、国家税务总局共同出台了《关于调整房地产交易环节税收政策通知》（财税[2008]137号）（以下简称137号文件）。规定对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%。
特别注意：
1.该政策含义是对第一次购买住房，且所购住房为90平米及以下普通住房的纳税人实施1%契税税率，而不是其他概念的理解。
2.对于首次购买住房的证明，应由当地房管部门开具。我们征管机关只负责按政策执行。
3.纳税义务发生在2008年11月1日之前的，不享受该政策。很多纳税人及征管人员来问这个问题，特别是购买期房的情况，很早就签订合同，但11月1日后才收的房，这个需要向纳税人解释清楚，税法规定合同签订日期即为纳税义务发生时间。
（三）有关金融机构的契税优惠政策
1、关于被撤销的金融机构的契税政策
2002年，税务总局发出国税函[2002]777号文件明确：根据国务院2001年发布的《金融机构撤销条例》（国务院第324号令）中“被撤销的金融机构财产的清理和处置，免交税收和行政性收费”的规定，对被撤销的金融机构在财产清理过程中取得的土地、房屋权属，免征契税。
例：被撤销的金融机构
1997年，云南省瑞丽市A珠宝公司向云南B信托投资有限公司借款500万元。2002年，云南省B信托投资有限公司被依法撤销。进入财产清理阶段后，清算组发现上述债权，要求A珠宝公司偿还借款，A珠宝公司无其他有效资产， 15 只得以其在昆明的房产抵债。
[案例分析] 从主体上看，承受房屋所有权者为信托投资公司，属被撤销的金融机构；从时效上看，抵债行为发生在2002年，适用上述政策。因此，对上述以房产抵债过程中B承受房产的行为，应免征契税。
2、关于四家资产管理公司的契税政策
1998年，国务院决定，组建信达、华融、东方、长城四家金融资产管理公司，以承接处置工商银行、农业银行、建设银行、中国银行等国有商业银行的不良金融资产。其资本金由财政部拔付，承接、处置金融资产的范围、额度由国务院规定。1999年，国务院办公厅转发了中国人民银行等三部门组建金融资产管理公司的文件，四家金融资产管理公司正式设立。
四家资产管理公司收购、承接不良资产是指资产公司按照国务院规定的范围和额度，对相关国有银行不良资产，以帐面价值进行收购，同时继承债权、行使权利。具体包括资产公司承接、收购相关国有银行的逾期、呆滞、呆帐贷款及其相应的抵押品；处置不良资产是指资产公司按照有关法律、法规，为使不良资产的价值得到实现而采取的债权转移措施。具体包括运用出售、置换、资产重组、债转股、证券化等方法对贷款及其抵押品进行处置。
由于四家金融资产管理公司是国务院为处置国有银行不良资产特别设立的，其在国务院规定范围内的经营行为应当给予一定的税收照顾。为此，经国务院批准，2001年2月，财政部、国家税务总局《财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知》（财税[2001]10号）明确免征信达等四家金融资产管理公司承接、处置规定不良资产涉及的营业税、增值税、印花税、契税、土地增值税等税收。有关契税的规定为：对资产公司接受相关国有银行的不良债权，借款方以土地使用权、房屋所有权抵充贷款本息的，免征承受土地使用权、房屋所有权应缴纳的契税。
例：不良资产
上海市某公司B欠中国工商银行上海分行贷款本息约6.3亿元，1995年12月，B以商场一栋（楼）C抵偿全部贷款本息，后经估算，该楼C价值1.45亿元。中国工商银行上海分行承受C楼产权后，部分用于出租，部分被下属机构办公占 16 用。2002年，中国华融资产管理公司上海办事处接收该项资产，在办理C楼过户手续时，上海市地方税务局要求其缴纳契税。
[案例分析] 上海地方税务局要求其缴纳契税是正确的，因为该项资产已长期被工商银行上海分行占有使用，很难判别是否属于该处置的不良资产。华融公司上海办事处应当提供证据，证明该项资产属于国务院规定额度和范围内的不良资产。这一事件的处理结果是，中国华融资产管理公司向财政部和国家税务总局说明，上述资产在国务院规定额度和范围之内，财政部和国家税务总局联合发文明确，对华融公司上海办事处承受C楼产权免征契税。
注：《财政部 国家税务总局关于4家资产管理公司接收资本金项下的资产在办理过户时有关税收政策问题的通知》（财税[2003]21号），明确对四家金融资产管理公司承受相应银行资产作为资本金的，免征契税。
（四）有关城镇居民房屋拆迁的契税优惠政策
根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
特别注意：由于各地拆迁形式各异，有给补偿款的，有异地安置的，也有既给补偿又安置的，对此，我们和财政部税政司取得原则一致意见，在该政策基础上具体政策由各省制定本地统一的契税政策。
五、契税的申报与缴纳
（一）申报管理 1.申报
（1）契税的纳税义务发生时间
契税条例规定，契税的纳税义务发生时间为土地、房屋权属转移合同签订的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
（2）申报期限
按照契税条例规定，纳税人应在纳税义务发生之日（权属转移合同签订之日）起10内进行纳税申报。向土地、房屋所在地的征收机关，办理纳税申报， 17 并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。属于免税的行为，也应该在权属转移合同签订之日起10内进行纳税申报。
(二)税款缴纳 1.纳税环节
契税的纳税环节应控制在签订土地、房屋权属转移合同后，土地管理部门和房产管理部门核发土地使用证和房屋所有权证之前。契税的征收与土地、房产管理部门有着非常密切的联系。根据土地管理法、城市房地产管理法等法律规定，我国实行房地产权属变更登记发证的行政管理制度，只有土地、房屋权属凭证，才是土地、房屋权属的合法凭证。把契税的纳税环节定在核发土地使用证和房屋所有权证之前，是保障契税收入的关键所在。
2.纳税期限
按照契税条例规定，纳税人应在纳税义务发生之日（权属转移合同签订之日）起10内进行纳税申报。
3.关于滞纳金
滞纳金是自纳税人申报纳税，税务机关核定税款之日后才开始计算的，而不是从其纳税义务发生之日起算。 4.关于税款的追征与退还规定
按照征管法的有关规定，对于多征的税款，如果是征收机关发现的，应立即退还。如果是纳税人发现了，追溯期为3年，3年内可以要求征收机关退还；在这种情况下，纳税人有权要求征收机关退还多征税款并加算同期活期存款利息。对于纳税人计算错误或失误少缴的税款，征收机关可以3年以内追征。税额超过10万元的，追征期可为5年。对于纳税人偷税或者不进行申报而少缴的税款，征收机关可以无限期追征。
5.减免管理
为了落实国务院关于改革行政审批制度精神，规范契税的减免管理，国家税务总局于2004年制定了新的契税减免管理办法，明确契税实行申报管理制度。具体内容如下：
(1)申报减免的纳税人应在土地、房屋权属转移合同生效的10日内，向征收机关提出减免申报。计税金额在10000万元（含10000万元）以上的，由省级 18 征收机关办理减免手续。
(2)契税的减免管理，实行逐级备案制度。契税的计税金额在10000万元（含10000）万元）以上的减免，征收机关应办理减免手续完毕之日起30日内报国家税务总局备案。计税金额在10000万元以下的契税减免，其备案办法由省级征收机关制定。
6.关于购房退税
总局在对新疆的批复（国税函[2002]622号）中明确，购房者应该在签订房屋买卖合同后，办理房屋所有权登记前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已缴纳契税，在办理期房退房手续后，可以退还已纳契税。
对此，还需要把握一点，总局曾在1999年对青岛有个批复（国税函[1999]613号），明确如果购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，其从银行取得抵押贷款凭证，就已完成房屋产权转移，对此，办理退房手续，不再退税。
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