综合体的物业管理

2020-03-02 14:37:24 来源：范文大全收藏下载本文

四、城市综合体的物业管理规划

城市综合体物业管理规划需要结合城市综合体和城市本身的发展特点，在分析城市建设和综合体的各项职能对物业管理产生的具体要求和影响之后，根据结论设定物业管理的范围、内容以及质量标准。总体来说，就是突出服务职能，通过优势资源的配置与支撑，最大发挥其效能，从而取得可观的经济收入。由此我们可以看出，物业管理规划的核心是突出服务职能，将对城市综合体的辅助职能发挥到最大，根据城市综合体不同的职能模块，分别明确服务职能的内容和重点，如：酒店、写字楼、住宅、购物等，因为其面对的客户不同，所需要的物业服务内容和质量也不相同。具体来说从如下几个方面来进行规划：

1.物业内涵不断延伸。由于城市综合体的符合型功能，所以相应的物业配套服务也不仅局限于传统的对于建筑物的养护和维修，而是保证综合体内各项职能正常、有效地发挥作用。因此也就决定了物业管理方式要突破传功的建筑养护职能，更多的是集中在各项职能的后勤保证方面，如：电力系统供应、WiFi设置与流量管理、动态管理：区分人流、车流与货流，避免水平动线形成回路，加强垂直动线的可见度等等。

2.交通管理。城市综合体的一大特点便是交通系统复杂。尤其对于超大空间尺度的来说，平面、垂直、地下交通贯穿整个综合体的运行。不仅要通过标志物、信号灯、人工疏导、电子导航等手段进行交通引导，还要根据流动载体的功能和属性进行区域划分和管理。做到快慢分管、动静分管、封闭和开放分管，最重要的是需要将这多方面有机的结合，良好的衔接，避免由于衔接不畅造成的交通拥堵和事故。

3.区域环境管理。现代化的物业，需要将城市综合体内的区域进行划分，通过建筑物、植载、铺装、照明等手段将内部环境分割成、商业、生活等环境，并进行维护。营造不同的环境氛围，让用户在其中感受到适宜的景观带来的环境享受。

4.科技含量不断加大。现代城市综合体的物业管理也是科技实力的展现，通过运用多种系统软件进行现代化的管理，如：停车位信息告知、立体车库存取、综合体安全防范监护、应急措施响应系统(火灾、防盗、紧急救护系统等)和社区警务系统联通相应等。这也就要求不仅物业管理要投入大量的资金来开发和维护日常软件的运行，同时还需要招募文化素养较高的管理人员进行操作与维护。

5.沟通效果要求较高。物业管理除了对先进的系统设备进行操作之外，还要求和消费者、商家用户不断地进行沟通。对于国际化发展的中国，越来越多的外国友人会来到城市综合体进行生活、商务活动，这也就增加了和不同语言、民族习惯的人士交流沟通的机会同时也带来的管理的难度。因此具备一定的社交能力和外语能力的物业管理人员是必须的要求，这对物业管理人员素质提出了较高要求。

6.盈利模式管理。城市综合体的主要功能之一是通过整合资源，来带动城市消费。这也

就定义成了利润中心。而与之配套的物业服务也必须是盈利的，而非单纯成本投入。这也就要求物业管理过程中，需要把管理和服务的内容模块化。按照提供的服务和内容进行划分，区别对待不同的服务内容。对于基本职能的服务，如：垃圾清除、卫生清洁、建筑物维护等，可以明确服务内容和标准，制定较为低廉的收费价格；对于有助于商家的经营和消费者感受的服务，需要增加其附加价值，并以此来获取高额的利润回报。例如：在美国纽约的曼哈顿广场，其入住的LAANADUO物业管理公司推出了一项当天送达服务，就是在纽约曼哈顿城区之内，无论是订餐还是信件、包裹发送，都保证在最短时间内送达。物业公司在接受了客户的要求之后，将标的物(餐饮、包裹)通过专用的派送队伍在城区内派送，并且通过管理系统告知相关的服务部门，如交通、电梯管理、客户疏导等部门共同协作。在街道穿行时延长绿色信号灯的时间，楼宇内部控制电梯的运行时间，必要时开设专用电梯和紧急通道确保送达时间。此项业务一出，收到了很好的效果，营业额占到了物业管理总收入的3%.五、城市综合体物业管理难点及解决措施

城市综合体的休闲、购物中心是最为重要的一部分，这部分做得好不仅可以创造巨大的商机和价值，同时也会提升消费者对商业、住宅等相关职能的认可度，因此物业管理的重点和难点也在于此。

由于购物中心的独特的职能，对物业管理也提出了较高的要求。

1.管理空间范围较大。购物中心一般为城市综合体的中心，不论是大型卖场还是开放式经营区域，其空间范围比较广阔。这无疑增加了物业管理的难度，需要投入的较多的资源，人力和物力。因此，需要现代化的科技手段的运用来进行弥补。如美国BOSCH开发的商业交通管理系统，可根据不同的时段和地段调整交通信号灯、人行通道的开馆时间间隔，一次来达到控制人流、车流避免堵塞；同时会将人流的压力和路况数据上传至城市交通数据中心，由后台操作增加或减少区域内的公共交通工具的数量和间隔并控制私家车辆的通行。

2.服务内容多样，城市综合体中的购物中心一般具有综合性的职能，及餐饮、娱乐、购物、休闲于一体。这些职能往往形成了对其他商业模块的互补。例如：很多白领愿意在咖啡馆中写项目建议书、洽谈生意等。所以，物业服务内容就要具有多样性，如：对区域内空气质量管理、噪音管理等。这就要求物业管理从多方面入手，物业人员具有商业、生活等多方面的管理能力和相关知识。

3.提高服务标准化水平。购物中心的客流量很大，流动人口较多。需要物业管理服务的频次也会很高。人员多数是在重复做着相同的工作。因此，将高频次的物业服务进行标准化，不但可以节省人力和物力，同时也可以提高服务质量和效率。例如：合理规划清扫区域、和路线，定期更换照明设施等。

未来的10年越来越多的城市综合体得到建设，其功能不断延伸，其服务职能日渐凸显，这也就对物业管理不断提出了新的要求，不但要随着综合体的职能而增加，同时也要满足一个城市发展的战略需要。根据发展规划，不断增加服务涉及的内容和范畴，提升质量。同样作为城市的名片展示给外界