“新广告法”对房地产营销影响全解

2020-03-03 06:32:56 来源：范文大全收藏下载本文

正解新广告法

“新广告法”实施近半个多月以来，房地产营销甲乙方风声鹤唳，各种段子、调侃、借势热点袭来，甚至有某互动公司开发了所谓的“广告禁词搜索”神器，让人忍俊不禁。然而十几天以来却始终未见法律界人士对“新广告法”具体条款可能对房地产营销的产生的影响做出正面、系统的解读。

第九条

广告不得有下列情形：

(一)使用或者变相使用中华人民共和国的国旗、国歌、国徽，军旗、军歌、军徽；

(二)使用或者变相使用国家机关、国家机关工作人员的名义或者形象；

(三)使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语；

(四)损害国家的尊严或者利益，泄露国家秘密；

(五)妨碍社会安定，损害社会公共利益；

(六)危害人身、财产安全，泄露个人隐私；

(七)妨碍社会公共秩序或者违背社会良好风尚；

(八)含有淫秽、色情、赌博、迷信、恐怖、暴力的内容；

(九)含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；

(十)妨碍环境、自然资源或者文化遗产保护；

(十一)法律、行政法规规定禁止的其他情形。

【静观解读】

重点解释一下第一款和第三款。

第一款：热点狗的福音或灾难又来了！还记得今年游泳世锦赛泞泽涛百米夺冠之后吗？朋友圈被追热点的地产广告刷爆，sorry。以后不可以了，不仅侵犯了泞泽涛的肖像权如图还有更严重的泳帽上的国旗。以后奥运会、世界杯，再也不用逼着追热点、熬夜加班了！但也有一种可能，热点还要追，只是单纯原图配文字的简单设计画面再不会出现，设计狗的苦逼日子还要继续！

第三款：

这就是风靡朋友圈的极限词不可用的源头条款，但是第三款规定还是略显笼统，后期需出司法解释加以认定，我认为有前置排他条件比如获得国务院、地方政府机构以及权威评级机构颁发的证书、证明除外。例举：

项目所在地为天津滨海新区、重庆两江新区，此两新区均为国务院认定的国家级开发新区，因此项目只需在此新区内，地段上用“国家级”新区表诉应无任何法律风险。

再如其他极限词如“第一”的使用，上半年我原所在公司做的户外广告“中海地产，中国房地产企业品牌价值第一名”，刚开始工商局不让上，最后我们提供了国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家机构颁发的测评证书还是让上了。

第十一条

广告内容涉及的事项需要取得行政许可的，应当与许可的内容相符合。

广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。

【静观解读】

地方经济类数据出街需与所在地区统计局沟通确认。比如：某商铺出街广告，5公里范围内辐射10万客群，就需论证5公里范围内常住人口数据并与统计局确认。

第十三条

广告不得贬低其他生产经营者的商品或者服务。

【静观解读】

重点提醒万科，经常看到万科户外广告，【毛坯不幸福】。

第二十五条

招商等有投资回报预期的商品或者服务广告，应当对可能存在的风险以及风险责任承担有合理提示或者警示，并不得含有下列内容：

(一)对未来效果、收益或者与其相关的情况作出保证性承诺，明示或者暗示保本、无风险或者保收益等，国家另有规定的除外；

(二)利用学术机构、行业协会、专业人士、受益者的名义或者形象作推荐、证明。

【静观解读】

商业地产投资需进行风险提示，类似如上图等“买到即赚到，承若售后五年回本，对比股市承诺年收益率稳赚”违法；

利用诸如“郎咸平、吴晓波以及其他所谓经济学家或投资专家”做诱导性推荐违法，但纯论坛圈层营销除外。

第二十六条

房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：

(一)升值或者投资回报的承诺；

(二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；

(三)违反国家有关价格管理的规定；

(四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

【静观解读】

第一款已解释。

第二款：例举

如某广告文案五分钟直抵武林商圈，系违法。

因为商圈范围太大无法界定，需标注：如***项目距离武林银泰（具体的地标建筑）直线距离5公里（备注：百度地图）。

第三款为常规条款不做解释；

第四款：

例举1:学区房概念。

未交房项目，即使重点学校一路之隔，学区房亦不能提，社区内自行规划并明确引进的学校除外。

除非教育局明文确认该在售小区学区，但这几乎不可能。学区划定都是已入住小区，一般第一年按就近入学原则，且必须户口落户完成后方可入学，第二年正式划分学区，买了房，也可能落不了户口，买了所谓的学区房也挺扯淡。

例举2:地铁房概念。

国务院未明确下达地铁线路规划的，仅凭环评，不能打地铁房概念。即使规划线路确定，沿线却无地铁站口规划临近该小区，谨慎使用地铁房概念，可被理解为虚假广告。

第三十八条

广告代言人在广告中对商品、服务作推荐、证明，应当依据事实，符合本法和有关法律、行政法规规定，并不得为其未使用过的商品或者未接受过的服务作推荐、证明。

不得利用不满十周岁的未成年人作为广告代言人。

对在虚假广告中作推荐、证明受到行政处罚未满三年的自然人、法人或者其他组织，不得利用其作为广告代言人。

【静观解读】

注意10周岁以下的小屁孩不能做形象代言人，我们以后看不到可爱的kimi和森碟代言广告了，这样挺好。

第三十九条

不得在中小学校、幼儿园内开展广告活动，不得利用中小学生和幼儿的教材、教辅材料、练习册、文具、教具、校服、校车等发布或者变相发布广告，但公益广告除外。

此条很重要，甲方拓客需要重点关注。

【静观解读】

拓客需慎选渠道。有一朋友在幼儿园拓客，发广告扇，诱导学生带父母到售楼处看房，策略虽好，确实违法。

第五十三条

任何单位或者个人有权向工商行政管理部门和有关部门投诉、举报违反本法的行为。工商行政管理部门和有关部门应当向社会公开受理投诉、举报的电话、信箱或者电子邮件地址，接到投诉、

举报的部门应当自收到投诉之日起七个工作日内，予以处理并告知投诉、举报人。

工商行政管理部门和有关部门不依法履行职责的，任何单位或者个人有权向其上级机关或者监察机关举报。接到举报的机关应当依法作出处理，并将处理结果及时告知举报人。

有关部门应当为投诉、举报人保密。

此条很重要，甲方、乙方都需要关注。

【静观解读】

欲黑竞品，先举报其广告，建议各项目立即检查已出街广告、现场展示道具，时刻关注竞品广告，专业黑竞品，一天一举报。围挡、路牌、高炮等户外广告，更换成本极大，预计甲方以后会在乙方策划公司加上免责条款，转嫁可能的罚款风险，双方合同签订定需留心，一个罚款20万，两个月就白干了。

第五十五条

（一）违反本法规定，发布虚假广告的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；

两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。

（二）广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、代理、发布的，由工商行政管理部门没收广告费用，并处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，并可以由有关部门暂停广告发布业务、吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。

广告主、广告经营者、广告发布者有本条第一款、第三款规定行为，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

【静观解读】

第一款：

举例：一版报广如果15万，一旦工商局确认违反《新广告法》请预备45万-75万罚金。

广告法的执法部门是所在地区工商局，违反广告法工商局的罚款属于行政处罚，若造成客户生命健康及财产损害，则是属于民商法和刑法范畴的责任，主体不一样，被罚后如若不服，一般可以提起行政复议，行政复议驳回，可以向所在地中级人民法院提交行政诉讼。

你懂的，跟天朝政府打官司挺难赢，中国第一例农民告县长，就发生在我的家乡——苍南，赢了。作为法律专业背景房地产人，我鼓励在遇到政府各种不合理、不合法待遇时，比如办证时吃拿卡要，勇敢的拿起法律武器，而非偷塞红包、购物卡。

第二款：

此条款为鼓励广告经营者（广告代理商）和广告发布者（媒体渠道）内部自查，明知为虚假广告仍予以设计、制作、代理发布，广告经营者和广告发布者构成连带责任同重罚，构成犯罪的依法追究刑事责任。

第五十六条

（一）违反本法规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。广告经营者、广告发布者不能提供广告主的真实名称、地址和有效联系方式的，消费者可以要求广告经营者、广告发布者先行赔偿。

关系消费者生命健康的商品或者服务的虚假广告，造成消费者损害的，其广告经营者、广告发布者、广告代言人应当与广告主承担连带责任。

（二）前款规定以外的商品或者服务的虚假广告，造成消费者损害的，其广告经营者、广告发布者、广告代言人，明知或者应知广告虚假仍设计、制作、代理、发布或者作推荐、证明的，应当与广告主承担连带责任。

【静观解读】

第一款：连带责任，出于保护消费者利益角度，难以追讨房地产商责任（万一开发商跑路），广告发布方、渠道方承担连带责任。

这条谨防开发商跑路或者破产。可以向发布违法广告的媒体，提起诉讼。因此在此建议购房者，平时买房多拍照，尤其是广告。不让拍，偷偷拍。以免后期维权无证据。当然前提是广告确实存在虚假宣传，如果广告内容没问题，则不存在连带责任。

第五十八条

有下列行为之一的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。

(七)违反本法第二十五条规定发布招商等有投资回报预期的商品或者服务广告的；

(八)违反本法第二十六条规定发布房地产广告的；

(十)违反本法第三十八条第二款规定，利用不满十周岁的未成年人作为广告代言人的；

(十一)违反本法第三十八条第三款规定，利用自然人、法人或者其他组织作为广告代言人的；

(十二)违反本法第三十九条规定，在中小学校、幼儿园内或者利用与中小学生、幼儿有关的物品发布广告的；

(十三)违反本法第四十条第二款规定，发布针对不满十四周岁的未成年人的商品或者服务的广告的；

(十四)违反本法第四十六条规定，未经审查发布广告的。

【静观解读】

按照第12款规定，在幼儿园拓客至少罚10万。

第六十条、第六十一条

违反本法第二十九条规定，广播电台、电视台、报刊出版单位未办理广告发布登记，擅自从事广告发布业务的，由工商行政管理部门责令改正，没收违法所得，违法所得一万元以上的，并处违法所得一倍以上三倍以下的罚款；违法所得不足一万元的，并处五千元以上三万元以下的罚款。

违反本法第三十四条规定，广告经营者、广告发布者未按照国家有关规定建立、健全广告业务管理制度的，或者未对广告内容进行核对的，由工商行政管理部门责令改正，可以处五万元以下的罚款。