《房地产估价》问题讨论(一)
2020-03-02 04:59:50 来源：范文大全收藏下载本文
《房地产估价》问题讨论
1.房地产估价的八大基本理论各在什么情形下才能成为房地产价格评估的理论依据？会不会同时对房地产价格产生影响?
2.你认为有必要将房地产估价原则进行区分吗？如果有必要,你将如何区分？
3.你认为有必要将房地产价格影响因素划分为房地产价格决定因素和影响因素？
4.在估价实践中，往往会出现按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价的假定。你认为上述假定的原因和实质是什么？
5.试分析成本法评估的结果常常会高于或低于市场价格的原因？
6.张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700平方米。张某拟购入后将一楼用于开设商铺，
二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?
参考答案：①土地权属状况;②房屋产权状况;③该房地产是否符合规划要求;④土
地使用基本状况;⑤建筑物基本状况。
7.丁某于1997年购置了一套三室二厅的商品住宅，1998年改作餐饮营业用房，并办理了一切相关手续。2005年2月丁某为转让房地产而要求评估其现时价值。因当地无类似餐饮营业用房的可比实例，故估价人员首先采用收益法估价，估值为40万元。然后，再将估价对象视作住宅而采用市场比较法估价，估值为50万元。最后，取种估价方法所得结果的平均值45万元作为估价结论。试析这样确定估价结论的正确性。
参考答案：①不正确。②没有遵循“最高最佳使用原则”。③估价对象作为住宅使
用的价格高于作为餐饮用房的价格，就应按住宅估价，并采用相应的估价结论。
8.商业区某商场共6层,每层建筑面积3000平方米,土地使用年限为40年,从2002年5月18日起计。该商场一至四层于2004年5月18日租出,租期为5年,月租金为240元/平方米,且每年不变; 五至六层于2004年7月1日租出,租期为3年,月租金为210元/平方米,现空置。问现在评估该商场带租约出售的价格,应优先选用哪种估价方法,并估价技术路线。
9.现有一豪华歌舞厅,因遭受严重火灾而停业,产权人无实力恢复营业,拟出售该“旧房地产”。试述“旧房地产”价格的评估方法和技术路线。
人人范文网 m.inrrp.com.cn 手机版