90亩土地调研报告

2020-03-03 10:40:22 来源：范文大全收藏下载本文

关于澄迈老城90亩土地转让调研情况的报告（初稿）

一、土地概况

该地块位于海南省澄迈县老城经济开发区高新产业园区，占地面积90亩，目前现状为工业用地，是海南睿丰光纤光缆有限公司生产厂区。该地块距老城十字路口红绿灯400米处，西临疏港南路，北临工业大道并与“四季康城”楼盘在建1期C、D区隔路相望，东边、南边紧邻“盈滨绿生花园”楼盘，南面为老城经济开发区生态软件园区，距老城镇中心地带1.5公里，宗地周边供水、排水及天然气就近布设到位，厂区已架设足够容量的配电设施，进行房地产开发条件基本成熟。

该区域距海口市中心25分钟车程，距火车站10分钟车程，距美兰机场25分钟车程，区域半径1000米内，房屋售价在6500元至7200元之间，该土地区域位于老城集中生活区，周边已建楼盘规模较大，生活配套设施较为齐全，尤其是近期开工建设的生态软件园生活配套工程项目包括五星级酒店、大型购物中心、综合体育馆、风情商业街及美食一条街等项目，更好的提升了该区域的生活品味和开发价值，该项目预期升值空间较大，同时海口市的休闲生活版块向此地域迁移发展，该地域气候适宜，远离内海与外海的潮湿，又是长寿之乡，社会治安相对良好。

二、土地转让思路及方式和条件

该宗土地为海南睿丰光纤光缆有限公司生产厂房用地，后因项目搁浅，不久之后法院将其进入司法程序，处理债权债务。海南承海实业投资有限公司作为光纤光缆厂的债权人，于2010年11月24日通过参加公开竞拍，以总价款1.42亿元取得该宗土地使用权及厂房、机器设备。目前该宗地为工业用地，土地证尚未办理，承海实业投资公司参加竞拍成功后，未进一步办理相关土地手续。

该公司有意与其就该宗土地使用权转让进行交易，并提出相关条件和转让方式（详细内容见《土地使用权转让协议》）：

1、海南承海实业投资有限公司以总价款19300万元，转让土地面积90亩、容积率至少2.5的居住用地土地使用权（每亩约215万元）。卖方在130日内完成工业用地使用权转让、土地转为居住用地，调整容积率至2.5-3.0、取得居住用地使用权证书等工作；

2、转让协议签订后，海南承海实业公司（以下简称卖方）、电投房地产公司（以下简称买方）、银行三方设立共管账户，共同管理买方在协议签订之日存入的总价款1.93亿元。协议执行过程中，卖方未按要求实现工作目标或超过规定时限，协议自行终止，账户资金由买方自动收回。

3、按照买卖双方协议，根据工作进度，实现工业用地使用权过户、取得土地转为居住用地及调整容积率至2.5-3.0之间的政府批复，逐一给付款项。

——海南承海实业投资有限公司在60个工作日内，办理完成将该90亩土地使用权过户至买方名下，买方取得国有土地使用权证（工业用地），且取得政府职能部门同意该宗土地使用权变性为商住用地、容积率指标达到3.0的批复，从共管账户内向海南承海实业投资有限公司解付土地使用权转让款人民币8000万元；

——海南承海实业投资有限公司取得国土部门出具的补缴土地出让金以换发国土证（商住用地）的缴款通知书时，买方从共管账户中解付交政府补缴土地出让金及相关税、费，金额上限定为人民币2700万元，超出此上限部分由海南承海实业投资有限公司承担；

——海南承海实业投资有限公司成功办理取得土地使用权人为买方的国有出让商住用地使用权证并交与买方的当天内，从共管账户内向海南承海实业投资有限公司解付土地使用权转让款人民币7000万元；

——海南承海实业投资有限公司完成将该宗土地使用权转让并取得容积率达3.0的国有出让商住用地使用权证、负责清场达到三通一平（除水泵房、变压器房、配电房及员工宿舍）其余厂房全部拆除，厂内机械设备全部运走，并清退厂内所有职工，整个清场工作在商住用地土地使用权办理至买方名下后40个工作日内完成。清场完毕后2个工作日内，我公司向其付清合同结算余款。

4、海南承海实业投资有限公司负责解决该宗土地使用权的全部历史遗留问题，确保该宗土地使用权产权清晰，无任何纠纷，且承担对第三方可能未尽的全部补偿义务（含土地出让金、土地闲臵费、税费及各种补助费、安臵费、附属物补偿等）；

5、买方需承担过户契税约425万元，其他所有费用均含在转让总价款中，在办理相关手续时由海南承海实业投资有限公司承担。

三、项目成本及效益估算（按2.5的容积率考虑）

1、土地成本：19725万元，其中：（1）转让总价款： 19300万元；（2）转让过户契税：425万元。

2、建安成本：3000元/㎡

3、各种规费：500元/㎡（含规划局、环保局及相关费用）

4、三项税金：房价暂按6000元/㎡销售（周边房价在6500-7500元之间），则：6000元/㎡×10.5%=630元/㎡（土地增值税2%，企业所得税3%，不动产销售营业税5.5%，）

5、共管账户资金贷款利息:20000万元×0.5（6个月）×8%（年利率）=800万元，计入拟开发面积约53元/㎡

6、效益分析：总建筑面积90亩×667㎡/亩×2.5（容积率）=15万㎡，土地成本摊入楼面价为19725万元÷15万㎡=1315元/㎡

项目成本为5498元/㎡，总投资约82470万元，销售收入约90000万元，预期利润为7530万元，占总投资的9%。

四、项目优、劣势分析

（一）优势

1、老城具有物流枢纽地位，距美兰国际机场、火车站、西线高速路都很近，所辖马村港将成中心港区，离未来跨海通道也不会太远。还有老城的区位优势和环境优势，靠近海口让这里具有完善的生活配套，景色优美的盈滨半岛也坐落在区内，工作生活条件均很惬意。

2、该地块紧邻海南生态软件园，相邻在建和发售的楼盘有“四季康城”、“盈滨绿生花园”。海南生态软件园（简称RSC）位于海口市西海岸盈滨半岛美仑河畔老城高新技术产业示范区，占地3000亩。是高新技术的孵化器，更是年轻软件设计师成长的硅谷，是省委省政府“一岛一区两园”省级发展战略（备注：国际旅游岛、洋浦综合保税开发区、海南生态软件园和三亚创意产业园）。借助于老城开发区的优越环境，海南生态软件园正致力于打造软件企业“第二办公室”，既能满足基本办公需求以及封闭式开发、培训等需要，又能满足区内软件企业家、高管交流、商务、休闲需求，使得园区内的工作、生活、休闲、娱乐张弛有度。

3、目前针对在海口市郊周边土地难以落实的情况下，老城开发区是一处较为理想的生态养老之地，特别是生态软件园项目的快速推进及周边大型楼盘的开发建设，营造培育了良好的度假生活氛围，为我们该地段投资建设提供决策依据和参考实例;

4、该项目用地面积大小合适，符合目前我公司的开发需求且周边区域基础配套设施较完善。

5、该地块已经法院拍卖，债权债务、地块基本情况相对清楚。

6、老城开发区控规正在修编之中，据澄迈县规划局长介绍，未来该地块的属性将调整为二类居住用地，容积率控制在2.0以下。土地变性未来是可行的。

7、交通便利。至海口市中心20公里，到美兰国际机场（环城高速公路）35公里，距海口客运火车站2.8公里（东环轻轨始发站），与贯通海口市主干道南海大道及西线高速公路1公里，到海口市政府西迁新址海口西海岸6公里，距西海岸温泉大酒店、高尔夫球场、假日海滩等均在10公里之内，是海口西海岸旅游度假区的重要组成部分。

8、随着海口市行政中心向西发展，老城开发区六大功能区的逐步建设，该区域必将变得越来越交通便捷，出行方便，生活设施将很快配套完善，为居家养老提供更多便利。

（二）劣势及注意事项

1、该地块目前用地性质为工业用地，且原工业用地土地出让金没有缴清，土地证尚未办理，相关手续去调档案不能落实到位。

2、在卖方竞拍取得该地块使用权过程中，与政府存在不和谐因素，在今后相关手续办理上有可能会有干扰或困难。

3、海南承海实业投资有限公司承诺60个工作日内办理完成该土地使用权证过户及土地变性和容积率调整工作。这在常规工作日内无法完成。但据我们了解，海南土地市场及工作潜规则，完成该项工作是可能的，而且对方承诺没有任何问题。

3、在资金支付过程中风险较大，一旦该土地以工业用地性质过户到我公司名下，后续土地变更及容积率调整在一定时间内无法实现，对方违约后，买方已经向国家缴纳契税420万元，协议解除后，该资金无法收回。对此，对方回复可以用该工业用地的股份抵押。

4、目前我们正通过法院进行该项目的进一步跟踪工作。

二O一一年五月十六日