项目建议书
2020-03-03 07:27:16 来源：范文大全收藏下载本文
项目开发建议书
一、房地产基本形势
2011年，土地市场将向保障性住房倾斜，更多品牌开发商将会考虑包括商业代建在内的轻资产运营模式，在增加利润点的同时不至于背负更大的资产包袱。
2011年，中国房地产行业发展进入到了一个微妙阶段。如果说2010年行业的关键词是住宅调控、土地招拍挂、加息，那么2011年房地产市场的关键词应该是双轨制、房产税、小城镇化和行业整合。
2011年中国房地产市场发展形势更加复杂，重点表现在以下几方面。
偏紧的金融政策 抑制房地产市场
从国内外经济形势来看，2011年，美国的量化宽松政策将进一步影响国际市场的货币供应，外部市场为国内人民币对冲形成压力。与此同时，以4万亿财政刺激政策为代表的近些年的人民币超量供应状态，这内外两大因素决定了2011年宏观市场资金充裕。与之相对应的是央行的以抗通胀为主基调的偏紧的货币政策，将会影响2011年房地产市场的快速增长。央行的加息和上调存款准备金率，这两大重要政策工具都将成为影响2011年房地产市场资金供应的两大主要金融因素，偏紧的金融政策为2011年的市场局面奠定了基调。
城市发展模式不变 高地价运行模式将受抑制
2006－2010年间，累计7万亿的土地出让金占到了全国财政收入的23%，部分
一、二线城市甚至占到了40－50%。由此可见，无论以高铁建设为代表的国家级大项目投资还是地方政府主导的各地区城市基础设施投资，土地出让金收入在城市发展中起到绝对中心的地位。
值得注意的是，200
9、2010年两年间，国家发改委相继出
台了近20个区域经济及产业发展规划，这些城镇化模式新的规划导向，为进一步城镇化提供了政策土壤。但2010年市场表现出的高地价增长状态，已经受到中央政府的高度重视，高地价推动的成本刚性将快速推高商品房市场价格，同类模式增长的不可持续性决定了未来高地价运营模式将受到抑制。
商品房市场调控常态 市场双轨制模式成为共识
针对当前商品房房价仍处于高位、城市化进程正在加速的发展时点上，总结过去政策经验，可以发现，历时8年的调控仍将继续。房价增长过快、市场对购房需求未能满足的矛盾仍未能妥善解决。2011年，房地产市场调控将进一步围绕满足首次置业需求的普通商品房市场需求，打击投资性购房需求，控制改善性住房需求为主要目标，通过保障性住房的大力建设来规模化满足中低收入人群自住需求，调节房地产市场的发展。
品牌地产公司代建风潮涌动 轻资产模式兴起
在地产行业，土地和资金是最为重要的两项投入。然而，如今面对土地价格的高企，融资渠道的不畅，不少品牌地产公司不得不重新审视两要素的影响力。在新形势下，品牌地产公司试图摆脱资金和土地的资源束缚，强化产品技术和管理团队的制度化优势，从高收入增长模式向高利润增长模式战略转型。
在传统合作开发模式下，开发商以资金为合作条件，往往要求主导控制整个项目和产业链环节。在商业代建模式下，开发商以产品能力为合作条件，只要求主导项目的某些环节，力求在独立环节提供高附加值服务。商业代建是产业链环节细分的结果。
2011年，土地市场将向保障性住房倾斜，土地供应进一步收紧，土地争夺战将愈发激烈。可以预见，更多品牌开发商将会考虑包括商业代建在内的轻资产运营模式，在增加利润点的同时不至于背负更大的资产包袱。
商用物业供需同步增加 将迎来一轮新的博弈
在全球金融危机后，中国数万亿的基础设施投资大大提升了中国城市发展的进程，尤其是城市轨道以及高铁的建设，促进了卫星城和产业新城等新区域的开发，使城市中心区的规划范围迅
速扩大，新的区域必定需要新的商业配套，这对商业地产的发展起到深远的影响，也将成为商用物业供给增加的重要因素之一。
从房地产企业角度，众多房企在政府住宅用地指标向保障性用房倾斜，难以直接获取住宅开发用地的情况下，也不得不通过向商业地产开发转型的方式，完善城市配套，获得地方政府的认可，从而间接参与住宅开发。部分房企在商业地产方面开发经验欠缺，很多项目盲目上马，可能导致区域商用物业在某些类型方面出现泡沫。
而随着中国面临转变经济增长方式，发展现代服务业，发展创新性产业，对房地产而言，最直接的就是商用物业需求面积的增加。
同时，随着保险资金投资不动产暂行办法的颁布，保险资金也加入了对商用物业争夺的竞争，在优质商用物业项目本已稀缺的情况下，如果新增商用物业项目不能做到符合市场需求，那么僧多粥少的局面不可避免的会进一步加剧。
建筑节能与建筑高科 成为高端住宅基本配置
节能环保目前是我国建筑行业的重要标准之一，由于技术的成熟度和相关研发的水平有限，我国的住宅高科技和节能并未普及，高端住宅依然是我国住宅高科技与节能运动的主流产品。目前高端住宅产品的竞争已经从规划设计、外观、内装转向综合节能型、智能化方向发展。一些技术如地源热泵系统、毛细血管技术、外墙保温技术等等已经获得了相对成熟的运用，但与国际水准相比，我国住宅节能和高科技方面还有较大的提升空间。并且随着相关技术的广泛应用，其成本将会大幅度降低，从而走向普及。
高精度整合设计 成为高品质住宅发展趋势
住宅的产品设计的竞争越来越多地体现在精细化设计能力上。在住宅设计阶段的诸多方面精细化设计都能带来住宅品质和价值的提升，比如建筑外立面的设计、装饰性元素的设计、景观小品布局、铺地设计等，此外在室内设计上更多地考虑居住者的实际使用感受，户型的设计要全面考虑通风、不同人流动线安排
以及适合项目定位的一些特点，从而减少居住者后期的装修改造成本并提升居住的舒适度。
现阶段的产品设计越来越强调多专业的参与性，在每个领域聘请专业的公司当然能够博采众长，但是这也将影响到项目的建设周期和设计成本控制，同时各专业的沟通也有诸多的困难。因此，综合性的前期服务公司相对能够更加高效地解决这一系列问题。
二、项目所处象山县基本情况
象山县居长三角地区南缘、浙江省中部沿海，位于象山港与三门湾之间，三面环海，一路穿陆,典型的半岛县。唐神龙二年（公元706年）立县，因县城西北有山“形似伏象”，故名象山（一个特色是象山立县1300周年，县衙一直都在现在县政府的地方，没搬迁过）。全县陆域面积1175平方公里，辖10镇5乡3街道（再一个特色是每个镇乡、街道都是临海的），总人口53.3万，外来人员8万多。中心城区建成区面积16.7平方公里，人口15.6万人。
近年来，象山人民大力弘扬和实践“海纳百川、勇立潮头”的象山精神，经济社会持续快速健康发展，综合实力不断增强，已连续四年跻身全国综合实力百强县行列，2005年列63位（全国有2700多个县）。先后荣获全国双拥模范县、中国针织名城、全国生态示范区和省文明县城、省建筑之乡、省教育强县、省文化先进县等荣誉称号。象山针织、象山建筑、象山海洋旅游、象山海鲜等已成为象山精美名片。拥有3家上市企业。象山极具特色,概括起来主要有四方面：
一是海洋特色。象山是一个名副其实的海洋大县，拥有海域5335平方公里，海岸线长800公里，占全省八分之一，有608个岛屿，6-8万人员在海岛居住。北部的象山港是全国著名的深水良港和渔业生态港，多处可建万吨级以上泊位；南部的石浦港长18公里，是全国六大一级中心渔港之
一、国家二类开放口岸。渔业发达，拥有大马力钢质渔轮1500多艘，梭子蟹、紫菜、大黄鱼等养殖面积不断扩大，捕捞和养殖年产量56万吨，居全省
第一位。今年开渔节，全国人大常委会副主任蒋正华授予象山为中国海洋论坛永久会址。
二是生态特色。象山地处半岛，山青水秀，天蓝地绿，全县空气质量优良率达100%，森林覆盖率达57.5%，素有“海山仙子国”和天然氧吧之美誉。位于北纬29.3度，与公认的国际黄金旅游线相吻合，与美国的旧金山、夏威夷和墨西哥迈阿密湾等同处一个纬度，是华东地区发展海洋旅游业的最佳地区之一。近年来，象山利用这一特色，抢抓机遇，从1997年开始，大力发展以休闲度假为主题滨海旅游，现在可以说是一枝独秀，走在宁波市前列。初步形成了“一带、三区、十大产品”（百里黄金海岸旅游带和松兰山休闲度假区、石浦港渔文化旅游区、大塘港生态观光旅游区）的大旅游发展格局，先后打造了松兰山、中国渔村、石浦渔港老街、影视城等一批景点，是华东地区最受欢迎的滨海旅游胜地之一，全年接待游客232万，旅游总收入12.5亿元。
三是产业特色（经济特色）。象山是浙江建筑之乡，建筑企业年总产值突破300亿元，全省排位第六，拥有特级资质企业3家（龙元、中达、华丰），一级资质企业6家，主要以上海为主。龙元公司多年蝉联进沪施工企业综合考评第一名，是宁波市首家上市企业。象山又是中国针织名城，有针织企业1000多家，产值占全县工业总产值的40％以上，主要产品有T恤衫、文化衫等，远销100多个国家和地区。其中巨鹰、甬南等10家企业进入全国针织50强。特色农业蓬勃发展，除杨梅、柑桔等传统产业外，近几年特种野猪、出口蔬菜、天鹅等特色种养殖也初露端倪。
四是文化特色。千百年来，象山人民与海洋结下了不解之缘，赶潮弄海、不敢落后的品质，形成了独特的文化底蕴，铸就了“海纳百川、勇立潮头”的象山精神，以开渔节为载体的渔文化古朴深厚，正在全力打造以渔文化为特色的海洋文化大县。中国开渔节被列为宁波三大节庆和全国节庆50强之一。石浦海防文化、海商文化、渔文化特征明显，石浦古城500多年的历史保
存非常完整，被评为国家历史文化名镇。象山重视民间文化，以群众参与为主，以3位国家级竹根雕大师为代表的竹根雕文化历史悠久，出台竹根雕产业扶持政策，建成竹根雕博物馆，象山竹根雕被评浙江新三雕。同时还有农民画、剪纸、古家具等，谢才华剪纸大师作品列入吉尼斯纪录。
“十一五”时期，象山正面临着极为难得的发展机遇。象山港大桥及接线工程项目获国家发改委批准建设，全长47公里，大桥长达7公里。宁波市委决定全面推进象山港区域保护和利用，全力建设生态经济型港湾。由“大桥效应”催生的大桥经济、港口经济、海洋经济和旅游经济，将释放出巨大的发展潜力，象山特色产业、山海资源、体制机制、生态环境四大优势将得到进一步发挥，县域经济社会发展将步入快车道；象山基础设施薄弱、地理位置偏僻的状况将得到全面改观，城乡一体化进程将进一步加快。为此，县委、县政府提出要按照“立足科学发展，推进海陆一体，构建和谐象山，实现全面小康”的总体要求，大力实施工业强县、桥海兴县、旅游富民、和谐惠民四大战略，着力打造现代化滨海新城、滨海产业新区、滨海休闲中心和海洋文化大县。力争到2010年，全县生产总值达到250亿元，年均增长12.5%以上，人均GDP超过5000美元，单位生产总值能源消耗比“十五”期末下降15%左右，基本实现全面建设小康社会目标，形成现代化生态型滨海旅游城市的发展框架。
三、项目坐落象山产业区
象山产业区概况 象山产业区总体规划面积为130平方公里,分为A、B、C三区。A区拥有得天独厚的120公里深水岸线，是发展港口码头、仓储物流、船舶工业、临港工业的首选之地；B区主要发展汽车零配件、机械模具等；C区拥有不受国家土地宏观政策控制的13,000多亩可供工业用地，主要发展针织、机械、电子、生物工程、IT产业等。
象山产业区区位优势 象山充分依托象山港临近宁波港和舟山港的有利条件，积极融入宁波港的发展范畴。象山港大桥建成后，象山至温州为2小时，至宁波市区的距离为35公里，距北仑港
为45公里，进入宁波半小时经济圈，上海二个半小时经济圈。
项目为象山产业区C区第一个住宅项目，南临开发区管委会大楼，北临荣泰路，荣泰路路北为荣泰河。西临印玉路，印玉路西侧平行的为印银河，东临宝屿路。规划宝屿路侧有商业街。地块基本形状为长方形，东西长于南北。比较利于布置建筑。
四、项目优缺点分析
综合内外因素，考虑时机、地理状况，项目有以下优缺点。 缺点：
1、项目处于宏观调控政策高压时期，市场已萎缩达7成以上，将对销售速度产生巨大影响。
2、项目地理位置比较偏僻，距离中心城区5公里，对于普通居住需求的购房者将有一定的心理障碍。
3、项目周边已建成的工业厂房档次低，影响项目大环境。
4、项目周边以工业园区为主，将使购房者对潜在空气、噪声污染的担忧情绪增加。
5、项目周边无开发成功或在售楼盘，对于地域推广难度较大。
优点：
1、地块毗邻管委会，又是第一个开放项目，将会有潜在价值提升预期。
2、西面、北面均有河道，小景观较好，且能在小区能利用河水资源做点水景。
3、距离东侧海面约2公里，东南侧无高层建筑，东南朝向的高层将有部分有海景资源，能提升住宅价值。
4、项目限高调整为56米将有利于项目整体档次的提升。
五、项目基本定位与设计思路
项目定位为中高档次的普通住宅，设计户型为80-140平方米之间，户型基本为2房2厅1厨1卫或3房2厅1厨1卫。其中90平方米户型以下按出让条件要求达到30%，其他按140平方米以内控制，可适当布置顶层跃层大房型，面积控制5%左右。加强建筑造型现代感，以简洁明快见长，提升门窗质量，加强建筑节能设计施工。景观作为设计施工，包括资金投入重点，打造宜居项目。临宝屿路建2层沿街商铺，小面积商铺利于销售，且不影响海景房视线。
六、项目开发周期、销售周期控制
项目占地58000余平方米，可按同期报批，分2期，错时
6-9个月进行开发销售，预计总户数控制在900户。年销售面积4万平方米，2年完成销售80%。实现同期交付使用。2011年开始建设，2012年5月1日前开始销售，2014年年底交付使用，项目建设周期3年。
七、项目成本控制和销售指标
项目成本控制，建筑成本1800元/平方米，安装成本350元/平方米，市政配套300元/平方米，景观配套按800元/平方米（景观面积），折合建筑面积约300元/平方米。综合以上成本和土地成本，固定成本控制在4400元/平方米。单套总价控制在60万-120万元以内，总成本控制在5亿，总销售指标为7亿元以上，项目毛利率维持在33%以上。
八、项目销售策略
结合项目特点，制定以“宜居、创业”为核心的销售策略。主要客户目标为首次置业的刚需人群，和部分改善居住的刚需人群。打造新板块概念，借助政府建设产业开发区的决心和力度。配合开发区配套建设加快，企业入驻增加进行宣传。相比市区，地块第一项目以相对低价，约市区新项目75%的销售价格入市，必然会吸引部分客户。
2011-4-20
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