房产营销策划书
推荐第1篇：房产中介营销策划书
房产中介营销策划书
篇1：2手房地产营销策划书 2手房地产营销企划书
目录
摘
要 ............................................................................................................3 关键词：楼盘 市场营销 策划 ..............................................................................3 本公司成立于XX年，集合本班精英组成房地产公司，我们公司的主要业务是销售二手房提供让顾客满意的楼盘，也为顾客提供咨询业务以最快的速度为顾客提供楼盘资
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语 ..........................................................................................................11
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文献 ..........................................................................................................12
致
谢 ..........................................................................................................13
法克油中介有限责任公司市场营销企划书
摘 要
法克油公司利用本公司现有的楼盘，本着利用现有的楼盘资源、客户资源、人力资源及当前市场来为公司带来更大利益的想法，经过对本公司自身特点与当前大环境下市场特点的分析，特做出以下营销策划方案。
该方案的特点是着眼大市场，充分利用现有的一切市场机会与特点，利用本公司现有的和将有的各种资源，本着资源充分利用的观点，为公司谋取最大的利益。 关键词：楼盘 市场营销 策划
本公司成立于XX年，集合本班精英组成房地产公司，我们公司的主要业务是销售二手房提供让顾客满意的楼盘，也为顾客提供咨询业务以最快的速度为顾客提供楼盘资料。
一、市场营销的意义及制订本计划的目的
（一）市场营销的意义
营销战略的决策都需要来自市场准确全面的信息进行参考所以才需要市场营销。
(二) 市场营销的目的
为了解决售房困难问题，我们公司准备对消费者的收入、个人价值观、和对房子的看法等多方面因素进行调查，同时也对国家对售房的政策进行分析，而且全面了解竞争对手的售房情况
二、市场调研与预测
（一）市场调查
1、调研方案设计
（1）确认主题：消费者的基本情况、影响售房的因素
（2）确定调研范围和方法：在广州范围内，方法是上调查和抽样调查。
（3）设计问卷：
房地产市场客户需求调查问卷
近期购房计划
0
1、您目前的购房计划：A无购房计划 B一年内买房 C一年后买房D解楼市，合适购买
0
2、您认为XX年包头市房价的发展趋势：A基本稳定 B大幅度降价C大幅上涨 D中有升
0
3、您购房目的：A首次置业满足基本需求B二次置业改善居住条件C为父母购房 D为子女购房E投资 F结婚用房
住宅需求愿望
0
1、您将选择的户型：A一室一厅 B二室一厅C两室两厅 D三室两厅E四室两厅 F复式
0
2、您选择户型的面积（㎡）：A50以下B6 0-70C70-80D80-100 E100-140F140-160
0
3、您能接受的最高单价（元/㎡）：A2500以下 B2500-3000C3000-3500 F4500-5000E5000以上
0
4、您付款方式：A一次性付款B分期付款C按揭贷款 D公积金贷款
0
5、您希望购买的住宅装修标准如何？A全毛坯 B提供一般装修标准C厨卫高档装修，其它毛坯
（二）预测
在各大楼盘等地方，发放200份问卷。9成人会选择分期购房，1成人选择卖掉原房在买新房。而9成人中，有百分之40有地域选择，百分之20有空气环境要求，百分之15楼层要求，百分之25有其他要求，所以我们必须选择更符合大众要求的房式，达到利润最大化。
三、市场与环境分析
（一）市场分析
1、市场划分
（1）按地域划分——城市市场
D3500-4000E4000-4500
（2）按顾客购买行为——消费者市场
(3)按竞争程度——垄断竞争市场
（4）按商品属性——消费者市场
篇2：房屋中介公司运作策划书
房屋中介公司运作策划书
房产中介企业商业计划书范文(一)
世界顶级的投资家,世界股王沃伦巴菲特说过一句名言\"当企业有形资产预期产生的价值大大超过市场收益率时,企业的价值就远远大于有形资产的价值\".当您看完这本商务计划书,是否可以作这个断言呢 !
一,项目概述
90年代以来,随着我国房地产业的迅猛发展,房地产中介服务行也随之日趋繁荣,经历从无到有,从小到大,从不规范到比较规范的发展过程,到上世纪90年代末在中国的大地上房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量,它们为盘活楼市,特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用.
近年来,我国的房地 中介服务行业中出现了一些信誉较好的公司,他们机构规模逐步扩大,从业人员专业化水平显著提高,行业理论研究水平也不断提升,他们的出现为加速传播房地产交易信息和加快房地产商品流通起了积极的作用.但在当前房地产经纪行业入行门槛低,法律法规不够完善的环境下,也有一些无牌无照的中介违规经营,特别是只从事二手楼租售业务的中介,就一张桌子,一台电话,一本笔记本也可以开张营业.而现在房地产中介所普遍采用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题,如信息不对称,操作方式不公开等,给一些无良中介有了可乘之机,这严重影响了整个行业的诚信.作为一个刚刚进入发展期的行业,此时谁能出来做个诚信,服务顾客,阳光操作的房地产中介服务商,谁就能真正赢得顾客,赢得市场,DR房地产连锁服务公司之商业计划就是在这种市场环境下孕育而生的.
发起人在前期已经大量的调查了全国及广东深圳目前的房地产市场,认真对行业中的二十一世纪不动产,美联物业,顺驰置业,我爱我家及中原地产等中介服务机构的经营模式进行了分析和比较,研究了一套更为完善,让顾客更容易接受和采用的中介服务经营模式.顾客选择这样的置业方式,不尽可以得到了更多的便利,而且能节约更多的时间和金钱.
公司从创建伊始就将走信息络化,技术现代化,体系规模化,服务专业化的高端路线.即利用高效率的络应用技术,开发一套完整,实用的楼盘信息档案并拥有全景实拍录相的数据库络系统;通过公司直营,区域加盟,个体加盟的特许加盟经营模式有计划的组建一个遍布深圳,珠江三角洲,全国各个城市的连锁店络体系,在这两合一,优势互补的客户资源络平台上发展一个以房地产业务及各种衍生业务为内容的专业连锁服务机构.
二,经营管理体制
发起人介绍:
公司的发起人,CW,男,19921年毕业于HB江西省南昌城市建设学校,读房地产经营管理专业,大本科在读.AD在深圳从事房地产业务工作至今已有近三年时间,曾在深圳创道地产,深圳联合纵横机构,深圳崇基地产等公司服务过,并担任主管或交易经理职务,一直都是参加各公司的业务开发和管理工作,有丰富的实战经验.
创业所有权的分配:
公司最初将发行10万股普通股票,发起人将投资5万元,换取9%即9000股.本项目将吸收另6位有专长(有电子商务,营销,培训,财务,企划及法律等方面专长)的人士加盟公司,他们将和发起人一道共同组建一支团结向上,积极有创造力的
管理团队,他们每人将获得1%(共6000股)的股份作为报酬.如果他们决定离开,公司发起人有对他们持有股份的第一优先收购权.同时,公司将吸收一位或多位投资者共出资295万,他们按出资多少共享85%的股份.
三,市场分析
根据国家统计局最新测算结果表明:XX年12月份,\"国房景气指数\"为,房地产业总体景气水平在明显上扬.
全年\"国房景气指数\"明显上扬的数据特征是:
1,全年全国商品房新开工面积突破5亿平方米,达到亿平方米,增长%,增长幅度比上年增加个百分点.
2,全国房屋竣工面积达亿平方米,增长%,增长幅度比上年增加个百分点.
3,全国房地产到位资金累计为万亿元,增长%,增长幅度比上年增加个百分点,是1995年以来的最高增幅.其中,商品住宅完成投资为6782亿元,增长%;
4,全国完成土地开发面积超过2亿平方米,增长%.完成土地购置面积亿平方米,增长%.
5,全国商品房平均销售价格为2379元/平方米,增长%,增幅比上年增加个百分点.
6,全国商品房销售面积达到亿平方米,同比增长%,增速超过商品房竣工面积.其中,销售给个人比重达到%.
7,全国商品房空置面积为亿平方米,增长%,比上年回落个百分点.其中,空置一年以上的面积为5425万平方米.
看似些眼花缭乱的数据,虽然不能直接对房地产中介行业说明什么,但是房地产中介行业作为房地产产业中的一部分,是沟通供需双方的桥梁,并贯穿于房地产开发,流通,消费各个过程之中,在促进房地产经济发展中起举足轻重的作用,全国各地房地产市场的快速发展,势必促进房地产中介服务及相关性行业的发展,它发展的潜力是可以想象的.
在深圳,这几年随着各项促进存量市场发展政策的实施,根据市规划与国土资源局上备案预售合同资料显示,XX年深圳市商品房销售面积为万平方米,其中二手楼成交面积已经达到万平方米,二手楼市场日趋活跃,成交面积逐年上升(见下图1).XX年一季度商品房销售面积为万平方米,仅二手房交易面积达到万平方米,已经接近1999年全年的成交量.据估计,二手楼市场中有近80%的成交是通过房地产中介牵线说合促成的,而且这个比例在逐年上升.据上海市工商局有关负责人介绍,XX年上海存量房交易达1790万平方米,呈现大幅增长的态势,其中住宅占75%.上海约50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖是通过房地产经纪实现的.可见,房地产中介的作用日益显现,在整个二手楼市场是一支不可或缺的力量.
蓬勃发展的房地产中介服务行业,对房地产业的健康发展具有重要作用.首先传播房地产经济信息,促成买卖双方的交易;其次可以推动房地产二,三级市场的联动,使一些消费者卖旧换新,有利于房地产市场需求的增长;其三,有利于市场的规范完善,促进整个房地产市场的健康,稳定发展,保证房地产经济的平稳运行.不难看出,在市场需求日益增加和相关政策不断完善下,这个行业还将得到新一轮的发展,对我们而言,这是一种难得的机遇!
篇3：房产中介公司营销模式改革方案
房产中介公司营销模式改进方案
1.房地产市场的现状及前景：
现状：房地产市场在中国是相传已久的古老市场，随着改革开放的进行，人们生活水平的提高，房地产市场迎来了她的活跃期，特别是近几年的政策支持，房地产市场行情是前所未有的火爆。欧美等发达国家的房地产呈现一种稳步上升的趋势，虽然之前出现过较大的波动，但是市场规律会调整其向平衡发展。
前景：中国是发展中国家，正处于经济快速增长期，由此可见，虽然房地产市场虽然会发生较大地震，但是远期增长可以遇见。中国的富人现在正将资产外移，是预见到了中国的经济危机即将发生。不可否认，中国在未来必将会发生一次较大的经济危机，任何一个社会都不会是完美的，在长期的发展中会将矛盾积累到一定程度然后爆发，特别是社会快速发展过程中，矛盾产生的速度加快，从历史发展的必然规律看，经济危机不可避免。对于中国这样一个古老又年青的国家，危机之后必将是又一个快速发展期。而且中国的房地产刚性需求大，在经济危机时，只有智慧的人能把握其中的机遇，实现在危机中崛起的奇迹。
2.房地产经纪公司的现状及前景
现状：房地产经纪公司在中国是最近几年才发展起来的，目前在大中城市发展较快，三四线城市发展很落后，这跟人们的观念落后不无关系，但是随着社会的发展，人们的观念可以很快的更新，不远的将来，所有人必将可以接受中介公司和佣金。
现在的房产经纪公司有以下几种：
（1）上海房产置换、我爱我家、二十一世纪不动产等，有大量的门店，可以有效掌握覆盖区内的房源信息，尽量为每一位客户提供让其满意的房源信息。并且，其拥有完善的售中服务和售后服务，解决客户和房东的一切忧虑和难题。其竞争优势是：方便与客户和房东接触，以服务取胜。劣势是：房产经纪人既要负责房源又要负责销售，经历分散，在房源和销售上无法建立其优势，只能依靠大量的门店投资，无疑降低了企业快速发展赖以凭借的财力物力资源。最大的问题是，没有在品牌的建立上有较大的投入，因为门店的扩张占用了太多的资源，属于一种粗放性的扩张。房产经纪不同于一手房项目，良好的企业知名度和美誉度，才能成就一个房产经纪公司。
（2）一些小的中介公司，凭借对某一区域的熟悉，赚取大中介公司边角的利润。虽然有些小中介联合到一起，做到了资源房源共享，但是售后服务的缺失认识致命伤。优点是：公司在区域环境熟悉，房源挖掘深度胜于大公司，反应快。缺点是：覆盖区域小，房源和客源不足，服务差，特别是物业维修方面。
综合以上因素，可以设计出一种对区域熟悉、反应快，服务又好，覆盖广、房源和客源都充足的，还能够有效节约企业的财力和物力进行规模扩张、品牌树立的新营销模式。
3.新的营销模式：
业务细分：区分为房源开发和房产销售。
可以有效的集中员工的工作注意力，提高工作效率。
覆盖范围广度增大、深度加深，同一个员工可以将工作范围有效扩大。减少了门店的密度，节约了公司资源。
部分业务外包：类似与小房产中介联营，寻找小区的家庭主妇、街道店铺或小中介公司（备选），采用络签单的模式，让其寻找本区域内的房源信息或客源信息发布到公司站上，由公司员工实地调查完善资料。公司在业务成交时支付其一定的佣金，但是房源佣金应高于客源佣金，因为成交不易，有限的房源可能无法满足客源的需求，防止跳单。
络办公：将房源或客源信息发布到公司站上，能做到真实有效，实时快捷。避免恶意抢单。业务外包者通过络让客户与公司签订电子委托协议。
门店占领：主要区域仍然要开门店，以切实占领市场。边缘地区可以使用业务外包。
品牌树立：业务外包的区域要免费提供精美大气的广告展板，通过户外广告，电视报纸短信等各种信息传播媒介树立企业品牌，做大做强企业。
业务外包的优点：
（1）及时掌握尽可能多的房源和客源信息，建立资源优势。
（2）降低投资，提高资源有效利用率，加快企业扩张速度，使小企业有做大做强的机会。
（3）增加企业与居民的接触频率，增进关系。
（4）有效集中公司的注意力，把握更多发展机会。
（5）一个房源开发人员可以支持数个销售人员，工作效率提高。
（6）络与现实相连，即提高工作效率又减少感情隔阂。业务外包的危机：
（1）增加了管理的难度，相信可以通过有效的制度解决。例如：不能确定外包人员是否有在岗，尽量选取家庭主妇或小区、街道门店等时间充裕，干净卫生的场所授予业务外包。
（2）业务外包人员的素质无法掌握，经常培训，尽量减少其参与的方面，减少变数。
（3）单笔交易成本增加，可有效增加业务量。
总而言之，走品牌路线才能成就百年企业。但是大商品的重复购买率低，要掌握其特点，仔细规划。挖掘每一笔交易的过程，可以从中发现新闻点借以宣传企业。
推荐第2篇：房产营销策划书（定稿）
一、研展部分
1、项目简介
其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置、周边环境等。
2、市场概况及基本竞争格局
其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。
3、SWOT分析
主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（Strength）、弱点（Weakne）、机会点（Opportunist）、威胁（Threats）。
4、客源分析
包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。
5、产品定位
包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。
二、企划部分
包括：
1、广告总精神。
2、诉求重点。
3、NP稿标题初拟。
4、媒体计划。
三、业务部分
主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。
销售阶段分析一般分为三阶段：
（1）引导期
（2）强销
（3）持续期
业务策略及执行计划也分为三部分：
（1）策略拟定
（2）销售通路
（3）业务执行
完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：（1）纯代理；（2）代理（即包括广告）；（3）包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。
策划工作中应把握以下关键要点：
一、时机（投资开发的时机）投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果；“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。
二、位置（项目开发所在的地理位置）位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值；不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。
三、定位（市场定位、产品定位及规划设计等）你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。
四、成本（项目的总建造成本）若能做到有效的成本控制，产品的价格才能有竞争力，要清楚“价格”是市场竞争中最有力的武器。因此，如何在准确定位的基础上做好成本控制，是发展商努力要做的事，也是发展商难以做到的事。在成本控制方面关键在于如何提高成本效益。
五、策略（价格、渠道、广告、促销等）策略的运用关键是靠创意，策略同时应具有可操作性。如果把前四点称作“正合”，则这一点可称作“奇胜”了。正如孙子兵法上所讲，“以正合，以奇胜”，没有“正合”，就无以“奇胜”，没有“正合”，就想“奇胜”那是异想天开；只求“正合”，只会按部就班操作，不善“用奇”，则策划也略嫌平淡了些。策划若能做到“正合”，则已成功了八成，若能加上“奇胜”，则策划百分之一百成功！遗憾的是我们目前的策划工作在“正合”方面未能有很深入的研究，若我们能在项目的前期分析、可行性分析、投资分析及规划设计等方面有更深入的研究，则我们才能在同行中永远立于不败之地。
策划方案的基本内容结构包括：
1、制定目标
2、SWOT分析与可行性研究
3、获得核心概念
4、核心概念的表现策略
5、策略实施的方法和途径
6、操作步骤、工作执行计划与时间表
策划方案中常用的分析方法有以下几种：
1、目标分析法：根据定制的目标，获得与目标相关的市场元素，逐步进行分析
2、剥离法：收集相关的市场元素，逐步剥离，获得核心概念
3、量化定性法：将相关的市场元素进行量化，根据相关数据进行定性分析
4、综合分析法：将相关数据及资料用图表分析。
策划方案基于什么样的信息及其信息源状况，获得市场信息的途径主要有：
1、针对目标消费者的市场调研
2、同类产品营销手段监测与分析
3、网站、报刊等媒体相关信息
4、策划人员的实战经验 交流方式？
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房地产分销方案
前言
兵无常势，水无常行，逆市中我们应该认真思考如何因敌变化取胜！
——分销渠道方案
思考
市场形势总处于不断变化的过程中，在充满不确定因素的环境下勇于探索全新的营销方式、尝试有效的营销策略，并配以贯彻合理的营销流程，才是促进项目销售的有效途径。
问题：
逆市下，来人逐渐锐减，如何激发士气打破传统坐销模式？
策略：
☞导入公司员工客户资源，启动全员营销； ☞导入业主客户资源，启动老带新销售渠道； ☞导入数据库资源，启动渠道客户转介； ☞导入三级市场门店代理，启动多元分销；
一、导入公司员工客户资源，启动全员营销
内部员工介绍客户只需满足一下条件，即可认定： *该客户未在案场做过登记的
*公司员工亲自陪同客户到案场完成客户登记，并向销售主管报备的 *该客户由置业顾问做基础介绍，推荐员工辅助介绍完成认购签约的
奖励：
说明：以下内容中涉及到数据仅供参考。
*该客户待案场签约全款到账后，78平米以下两房的，公司给予每套1000元的奖励佣金，78平米~118（含78），公司给予每套1500元的奖励。
*若该客户在签约后退房，则扣除已发放的该套奖励佣金。
二、导入业主客户资源，启动老带新销售渠道 业主推荐回馈
1、推荐认定方式
A、提前给置业顾问打电话或短信发送给销售主管，告知其有朋友要到案场参观； B、亲自带朋友到案场并到销售主管确认。
2、推荐回馈奖励
A、推荐1套，赠送购物卡或现金（价值500元） B、推荐2套，赠送购物卡或现金（价值1000元） C、推荐3套，赠送旅游券或现金（价值1500元）
D、推荐4及以上的，赠送礼品/购物券或现金（2000元） E、除以上奖励外，推荐积分正常享受。
3、另外对老客户带新客户的原则，充分挖掘来客户的积极主动性。未成交的情况下增加来访量，可考虑客户来访进行回馈。
A、推荐一组新客户来访，赠送50元油卡（新客户界定：未在售楼处做过客户登记）
B、联系一场10人以上小众推广活动，奖励800元/场（须经销售主管确认）
三、导入数据库资源，启动渠道客户转介； 提升经纪人提成点数；
更新项目活动信息，以辅助经纪人积极性； 提升项目推售种类，多元化销售渠道启动；
四、导入三级市场门店代理，启动多元分销；
合作方向：配合项目营销宣传，配合项目营销期间咨询服务，中介公司客户资源的应用，融合中介与现场销售的合作销售战线，协同物业全方位销售配合。
1、配合项目营销宣传
在项目宣传的各个阶段，我们可以利用中介公司全市的门店网络，在门店刊登相应的宣传推广物料，以配合、增强项目推广的整体效果，同时通过中介公司的门店网络宣传能增加门店附近区域客户的关注、咨询，增加项目的客户来源。
方案细则：
根据前期充分的市场调研数据，选择项目周边区域内中高端住宅产品成交量大、二手存量房成家率大的中介机构合作，寻求合作渠道。
制作宣传海报 及易拉宝道具，于中介公司的门店中进行展示，扩大户外流动广告牌范围。甚至可以对部分重点区域的门店进行售楼处式包装，以加快项目推广速度。
尽量联合众多中介公司，开放信息渠道，刻意制造“即时短爆”的销售信息，在项目开盘前，进行集中客户信息推荐。同时以中介市场竞争极其激烈的现状使各中介公司相互牵制，以增加有效客户的来访和成交。
2、配合项目营销期间咨询的服务 客户就近咨询及资料索取服务； 根据项目客户类型、区域的不同，可利用合作中介公司在全市的门店放置项目基本资料及宣传资料，并在门店中专业培训2—3名深入了解项目资料的销售人员，方便客户在阅读项目的广告后能就近在中介公司的门店进行项目咨询；
客户资料汇总服务；在门店咨询项目的客户及其资料都可定期汇总作为项目的客户资源，在下一阶段的短信、活动营销中使用；
客户调查服务；在门店咨询项目的客户可了解其信息来源，为项目的广告效果提供更为广泛的一线数据；
3、中介公司客户资源的应用
中介公司住宅买卖成交客户资源库； 中介公司住宅租赁客户资源库；
中介公司商铺、写字楼成交客户资料库； 中介公司绵阳住宅成交客户资料库；
中介公司其他城市外派工作的绵阳地区白领客户类等；
4、融合中介与现场销售的合作销售战线，协同物业全方位销售配合
引入中介公司也是一把双刃剑，中介公司业务人员素质良莠不齐，虽然单兵作战能力强，但缺乏协同合作意识，并且全靠现实利益驱使，因此营销部应制定全面的管理制定、采取规范的合作协议来确保风险控制，对可能出现的不利情况，一一拟定相应对策，落实具体措施。
小结：风险控制、合作要求、接待流程、标准说辞的规范统一；
方案：
合作协议条款确认，统一规范流程、时效期限、确认表单、双方现场负责人及监督人、佣金点数、奖惩条款、违约责任。
对于合作中介，定期进行逐一评判，根据现场销售配合度、流程执行力、维护客户有效性、说辞准确性、品牌维护等多方位考评，优胜劣汰并随时终止不理想的公司，确保合作品质。
规范流程：
中介机构与现场销售在合作时期内目标一致但需分工明确：中介负责接待，在成交业绩方面，现场销售和中介共同挂钩，移除了双方合作的障碍，加大了成交几率，以达到快速去化的目的。
报价统一，折扣由销售案场负责，营销部负责统一协调，规避销售风险。 协同项目公司、指导物业管理公司、有效监控中介公司来拦截广告客户； 项目周边3公里范围内，不得出现中介巡展地点，维护公司的品牌及项目形象；
合作期间，客户满意度作为中介合作的考虑指标之一，有销售案场和营销部共同对合作方进行考核。
实施步骤 营销部与合作中介公司达成合作意向，驻场前明确合作模式、佣金比例、分销房源、价格、折扣、案场管理制度、客户界定及工作配合； 签订《销售代理合同》或《推荐服务合约》；
系统的销售培训支持：标准化接待流程执行、项目销售销讲等； 项目相关物料支持：外场销售道具、宣传资料等； 成交客户确认岗，进行来人渠道确认及客户分配； 完成认购、签约、客户资料归档入工作客户维护。
细则：案场模式
现场销售接待》》客户渠道确认》》门店系统资源》》老业主资源
细则：案场接待确认细则
由中介销售对客户进行前期楼盘介绍，确定看房意向后以电子邮件及书面文字的方式与销售现场客户确认岗人员确认客户为新客户后，派遣销售人员陪同客户至项目销售现场； 抵达项目现场后，中介销售人员须将客户移交给现场销售人员，移交客户时，中介销售须与现场销售人员签订《客户确认单》；
《客户确认单》一式两份，一份由销售现场客户确认岗保留，一份由中介销售人员保留；
客户移交后由现场销售人员继续服务，并直至客户成交，中介销售应配合现场销售服务；
未成交的客户后续跟踪联系由现场销售人员及中介销售人员共同完成； 成交客户的售后服务工作全部由现场销售人员完成，直至房屋产权证办理完毕；
项目周边及社区内不得有合作中介工作人员进行揽客，不得与销售现场人员私下飞单；
中介公司工作人员与销售现场销售人员串通，进行飞单的，应处以总房价款1%的赔偿金或终止合作协议。
细则：客户确认条件
客户无销售现场接待记录和电话记录且由中介公司首次带领至销售现场。】 《客户确认单》中客户姓名必须有一个（或直系亲属）与最终我方合同中乙方姓名中的一个保持一致。
细则：佣金比例（佣金包括基础佣金及跳佣） 基础佣金由合作双反制定例如： 住宅，单套1% 商铺，单套1.2% 跳佣部分根据市场及销售情况进行调整，例如：（一房、两房、三房、）中介公司确认客户认购并完成签约足150套，150套起至200套跳佣至单套1.2%以此激励中介销售人员积极性。
老带新客户购房优惠活动
凡经老客户介绍新客户成功购买本公司住宅或商铺 新客户：可以享受2000元购房优惠
老客户:可以享受2000元现金购物卡或购房优惠
背景
1、适用前提
拥有大量的老客户资源
尾盘阶段——房源少，可选面窄，上门成交量低 营销费用有限——广告投入较少
推荐第4篇：房产营销协议书
房产营销协议书 草拟稿) 甲方:_海南鼎发实业有限公司(委托方) 乙方:一上海华林房地产查询有限公司(受托方) 甲方与乙方经友好协商,本着平等、自愿、协商一致的原则,就甲方委托 乙方事宜,达成如下一致,供双方遵守执行 第一章委托事宜
、委托销售和招商的物业名称:文昌市文新西路商住小区(暂名) 委托销售和招商的物业地址:海南省文昌市文城镇文新西隆 委托销售和招商的项目物业面积:约8.5万平方米(以上海 设计
事务所重新规划设计面积为准),其中,商业物业面积约为5.5万平方
米,佳宅物业面积約为2.5力平方米。项目中宾馆物业暂时不在委托范围 内,若需委托,另行协面订补充协议。
二,在本协议书之有效期内,甲方委托乙方负责该物业的销售策划、据商策 划、厂告策划和构建营销团队并负责该物业的具体销售及招商,本委托为 独家委托,委托期限内,甲方不再委托任何第三方从事与本协议项下与委 托乙方内容一致或相似的内容。 第二章委托权限和期限
委托权限:本合同委托的销售和招商(租货)的物业与第一章第一条所述 物业(包括住宅和商业物业) 委托期限:自双方正式签订本协议生效目起至本项目销售及相商完成止 第三章销售权限及内容 甲方委托乙方拥有以下权限
1、乙方可以甲方的名义依法开展市场调研、实地勘查。经甲方书面同 意发布新闻稿、刊登售楼广告、进行售楼处包装及印制名片等工作 (费用由甲方支付)
2、乙方起草《房屋认购书》及其他相关文件,须经甲方认可及备案后 实施
乙方指导甲方与购房业主签署商品房预自 售、销售合同和招商(租赁
合同,由甲方收取相关款项。乙方不能以任何理由擅自收取任何款 项。
4、销售期限内,乙方可根据该物业的具体情况和随着市场的变化,在 销售过程中,作出针对性
E调整方案经甲方认可备案,以
乙方负责编制该物业的行销企划方案,乙方可在甲方确认的上述范围 供执行
内开展企划推广工作
三、乙方可以甲方的名义依法进行招商推广、招商洽谈等工作。
四、乙方工作内容:(见附件) 第四章销售佣金的计算与支付 物业销售均价
双方约定本项目物业销 均价为500 售均价
(1) 商业物业销售均价:一楼
售价格不得低于该销售分户底价表
二、销售的佣金计算与支付
本项目物业的锁袋佣金分为二部份计算
1、第一部分佣
开盘前佣金:在本协议签订后至开盘销售前的本项目销
售前期工作,甲方每月支付给乙方2万元作为第一部份佣金,签订本协议起 每月5日前支付。开盘后此项免除支付。
2、第二部分佣金一灌价佣金:;本项目的物业实际销售价超过本合同规定 的均价的部份为溢价,本项目的溢价部分的20%作为乙方第二部份佣金。支 付时间:销售额满500万元后,已销售的房子的应收款项(货款合同签订井 货款金额收齐)全部收齐后甲方即与乙方结算滋价佣金,双方每月30日派 贝结算当月(及之前)的滋价金额,并于结算签字后的第五个工作日之前支 付前一个月乙方应得溢价佣金的70%,余下部份待本项目销售完成95%时, 并将其中的应收款全部收到后双方派员结算至乙方应得溢价佣金的85%。余a4 部份待本项目销售完成98%后,双方派员结算乙方应得的全额溢价佣金,与5 了如本项的物业锁钙完乙方所得的溢价佣金不星300万元,由甲方补足至 300万元:甲方与乙方根据经甲方书面批准的分户底价表进行结算溢价。开 盘后,乙方每月获取溢价佣金未足6万元的,未足部份由甲方先借给乙方, 乙方在后续应获取的每月超出6万元的溢价佣金中扣还,但乙方应得的溢价 佣金达到300万元后,乙方每月获取溢价佣金未足6万元的,未足部份甲方 不再借给乙方 二)招商佣金
对由乙方代理成交的招商对像,甲方按首年应得租金的1个月平均租金作 为乙方招商佣金,甲方在收到承租人支付的首期租金及租赁保证金后次月平方少结算签字后的第三个工作日前支付 售价格不得低于该销售分户底价表
二、销售的佣金计算与支付
本项目物业的锁袋佣金分为二部份计算
1、第一部分佣
开盘前佣金:在本协议签订后至开盘销售前的本项目销
售前期工作,甲方每月支付给乙方2万元作为第一部份佣金,签订本协议起 每月5日前支付。开盘后此项免除支付。
2、第二部分佣金一灌价佣金:;本项目的物业实际销售价超过本合同规定 的均价的部份为溢价,本项目的溢价部分的20%作为乙方第二部份佣金。支 付时间:销售额满500万元后,已销售的房子的应收款项(货款合同签订井 货款金额收齐)全部收齐后甲方即与乙方结算滋价佣金,双方每月30日派 贝结算当月(及之前)的滋价金额,并于结算签字后的第五个工作日之前支 付前一个月乙方应得溢价佣金的70%,余下部份待本项目销售完成95%时, 并将其中的应收款全部收到后双方派员结算至乙方应得溢价佣金的85%。余a4 部份待本项目销售完成98%后,双方派员结算乙方应得的全额溢价佣金,与5 了如本项的物业锁钙完乙方所得的溢价佣金不星300万元,由甲方补足至 300万元:甲方与乙方根据经甲方书面批准的分户底价表进行结算溢价。开 盘后,乙方每月获取溢价佣金未足6万元的,未足部份由甲方先借给乙方, 乙方在后续应获取的每月超出6万元的溢价佣金中扣还,但乙方应得的溢价 佣金达到300万元后,乙方每月获取溢价佣金未足6万元的,未足部份甲方 不再借给乙方 二)招商佣金
对由乙方代理成交的招商对像,甲方按首年应得租金的1个月平均租金作 为乙方招商佣金,甲方在收到承租人支付的首期租金及租赁保证金后次月平方少结算签字后的第三个工作日前支付
三)甲方需要留下不卖的房产,甲方按每平方米(建筑面积)40元作为乙方 应得溢价佣金。甲方照顾关系户的房产,如乙方应得溢价佣金不足40元 的补足40元。 第五章其他
、乙方的人员(包括)派遺业务管理人员进驻该物业所设的现场销售部,由乙 方派遣的人员工资、津贴、福利、社保、医保、通讯、交通及税务等费用由 乙方自行承担。
甲方负责提供现场销售部的办公设备、办公装修及办公文具,相应的租赁费 用、管理费用、通讯费用(指固定电话)等由甲方承担。乙方负责销售人员的 招聘及培训工作,销售人员的相关费用由甲方承担,销售员的工资及佣金、福 利由甲方负贵
三、全案宣传推广等行销费用(包括户外广告、媒体厂告费及SP费用)由甲方 书面批准认后实施,并由甲方支付费用 第六章其他权利义务
一、乙方将在正式开盘前,向甲方递交下述文本:
1、销售价格推出计划书 2,营销工作计划。
3、广告计划书及预算表。
4、与营销有关的资料
乙方在营销工作过程中,应尽力争取最理想的价格及最优惠的条款和条 件,并向甲方提供不同销售时期的实际销售价格表,经甲方认可并备案后 执行。
为本合同的顺利执行,甲方承诺,本合同项下物业自本合同签订之日起的3 个月内应取得第一批物业不低于5000平方米建筑面积的预售许可证。其后 年内每六个月应取得不低于1万平米建筑面积的预售许可证,接着的一年 每六个月应取得不少于1.5万平方米建筑面积的预售许可证,再接着六个月 内获得全部的预售许可证。如甲方未能按期获得预售许可证,甲方将按2万 元人民币/月向乙方支付延期补偿金。如延期超过3个月,乙方有权提前终 止本合同。甲方应在接乙方书面通知后五日内向乙方结清应付款项(包括延 期补偿金)并按第四章第二款付清相关所有费用。
四、在本协议有效期内,甲方应该按乙方要求向乙方提供该物业之相关详实、正 确资料
五、因本协议行而发生的税费及政府部门收费,由双方按法律法规规定自行承 担(乙方所获取的金额由乙方开正式税务发票给甲方,并由乙方承担相关税 费)
六、合同签订后10天内,乙方人员应进入销售现场做指导和开展销售前期工 作
第七章违约责任
应当按本协议规定支付乙方佣金,若逾期支付的,应按逾期部分每天万分之 三的比例支付滞纳金。如逾期支付的金额超过30万元的,而又又超过30天未 支付的,乙方予以书面要求甲方支付,如甲方接到乙方的书面要求支付函后 10天内尚未能支付的,则视为甲方违约,乙方有权书面要求甲方终止本协 议,甲方应自接到乙方书面通知之日起五日向乙方结清应付款项、支付灌纳 金,并向乙方支付违约金人民币10互元整, 委托期间,甲、乙双方不得来经对方同意而将本合同目约定的权利、义务转让 给第三方,任何一方如违反本协议约定擅自提前解除本协议或使本协议不能 实际按约履行的,须支付另一方违约金人民币19元,如乙方在开盘前擅
自解除本协议书或使本协议不能实际按约履行的,乙方还应退还甲方之前支 付的全部佣金
三、委托期间,非经对方书面确认,本协议任何一方擅自变更委托标的及范围, 擅自改变营销方式,变售为租(甲方留下不卖的房产可以租赁)等。守约方 有权单方面提前解除本协议,违约方须向对方支付违约金人民币10 整
四、委托期间,任何一方不得恶意侵犯对方利益,不得提供虚假销售报表,违约 方须赔偿对方直接损失
五、因甲方提供虚假物业资料或隐瞒该物业已抵押等情况而造成乙方及客户损失 的,甲方承担全部赔偿责任。
六,如乙方人员(含销售人员)由乙方直接领导,如发生私下收取买房人请送或收受 钱物的或以降低应卖价而私下收受钱物的或借以工作之便予以行骗的,乙方承担 由此产生的责任壬,并赔偿甲方的含经济损失利的次夹转速约金互元
七、乙方未经我方同意而擅自调换工作团队成员的或乙方工作团队成员擅自离形的售 现场3天的,视为乙方过约,乙方承担由此产生的责任,并赔偿甲方的冬常经济 损失和每约10五 是小?址
x书和tx9米2
不可抗力因素致使本协议无法正常履行的,本协议自行终止
二、因甲方违反本协议第七章之约定,乙方有权终止本协议并索赔。
三、因乙方违反本协议第七章之约定,甲方有权终止本协议并索赔。协议经双方签字盖章即发生法律效
二、本协议之来尽事宜,经双方协商一致的可签订补充协议,补充协议与本协议 本
具有同等的法律效力。若有抵触部分,以补充协议为准
三、有关本协议执行过程中的通知应采取书面形式,如函件等。双方确认的函 件送达地址如下
甲方地址:海口市龙舌坡119号鼎发大酒店九楼邮编:570203 乙方地址:(请填
若上述地址发生变更的,变更一方应提前五日书面通知对方,否则对方仍按原 方式进行通知,由此引起的后果均由变更方自行承担。
四、本协议书所涉及的货币均为人民币 五,附件
1、物业销售、招商框架方案(见附件
2、双方营业执照复印件(须加盖公章
3、甲方土地证、建设工程规划许可证相关文件复印件(房产预售许可证甲方 办理后提供复印件给乙方)
4、经甲方书面确认后的销售价格分户底价表。本协议书壹式肆份,甲乙双方各执贰份 本协议甲乙双方一经签字盖章,立即生效 甲方: 乙方 代表 代表 签署曰期 签署日期
推荐第5篇：房产营销收费标准
关于市场研究--我们处在什么环境之中？
1.服务形式：实施市场调研，提出房地产市场研究报告
2.主要内容：
2.1市场发展趋势分析
2.2市场需求规模与需求特征
2.3市场供给规模与产品结构
2.4可供选择的目标市场分析
2.5产品初步市场定位与多因素分析
2.6产品市场定位建议
3.收费标准：
北京地区：20万元起
其它地区：50万以下人口城市，10万元起
100万以下人口城市，20万元起
（注：仅限于房地产市场研究内容）
关于项目开发战略--我们为谁做产品？
1.服务形式：提出房地产产品策划建议书
2.主要内容：
2.1 目标市场定位分析
2.2 目标市场细分特征与依据
2.3 目标客户群心理、行为、需求特征分析
2.4 目标市场竞争态势分析
2.5 产品功能与形象定位说明
2.6 产品竞争优势定位与分析
2.7 产品开发现金流模拟与资金成本利润率估算
3.收费标准：
北京地区：住宅类：20万元起商业或综合类：30万元起其它地区：住宅类：10万元起商业或综合类：15万元起（注：委托方须提供当地成本测算基础数据）
关于产品界定--我们做什么产品？
1.服务形式：提出项目设计委托说明与成本控制说明
2.主要内容：
2.1房型配比与建筑面积
2.2协助委托方确定规划设计方案
2.3提出项目建设规模与开工次序建议
2.4与设计方共同完成产品理念界定
2.5产品开发现金流模拟与资金成本利润率测算
2.6项目销售控制计划与论证
3.收费标准：
北京地区：住宅类：30万元起商业或综合类：40万元起
其它地区：住宅类：15万元起商业或综合类：20万元起
（注：协助委托方选择规划设计单位）
关于项目营销策划--我们如何售出产品？
1.服务形式：提交项目营销策划建议书，并可根据委托方要求提供全程销售管理顾问服务。
2.主要内容：
2.1项目销售计划
2.2销售管理工作流程设计
2.3销售工作进程控制要点
2.4销售前期筹备内容与要点控制
2.5销售评价指标与市场环境监控
2.6产品市场形象界定与推广方案
2.7产品推广资料与设计要求
2.8产品推广实施模型与操作模拟
3.收费标准：
北京地区：住宅类：30万元起商业或综合类：40万元起
其它地区：住宅类：20万元起商业或综合类：25万元起
（注：全程销售管理顾问服务按月另行收费）
补充说明
1.上述收费标准均为起价，实际收费根据项目所在区位、所处竞争环境、委托方具体要求议定。
2.鉴于上述服务项目内在的联系，原则上我公司不接受单项委托（项目已开工建设的除外）。但未受委托进行市场研究的项目，我公司不受理本案“关于项目开发战略”、“关于产品界定”委托。
3.上述服务项目具体内容及收费标准在实施阶段均有详细说明接受委托方监督。
4.上述服务项目收费中不包含工作人员交通、住宿费用，应由委托方解决或报销。
5.我公司广告宣传费用预算一般在市场研究之后提出，并在项目营销策划建议书中有明细体现。
6.未完成本案“关于项目营销策划”工作并经委托方确认前我公司不接受销售代理协议中关于销售额限制性条款。
7.我公司市场研究报告中关于宏观经济的分析以政府及咨询机构资料为主，区域市场研究由本公司市场研究部实施，除问卷调查外不委托任何非房地产咨询机构、人员参与。
8.如委托方已具备连续、全面市场研究能力，具体费用可视实际情况另议。
9.我公司对房地产开发商的一贯建议是：再完美的营销策划也只能是锦上添花，正确的产品策划才能够决胜千里。
推荐第6篇：房产营销案例分析
房产营销案例分析
一、深圳万科案例
1、万科集团采用了那种目标市场选择的策略? 答：万科集团采用的是产品----市场集中化策略。指的是房地产企业的目标市场无论是从购房者或是从产品角度都集中于一个细分市场。
2、房地产目标市场选择应该按照什么程序进行? 答：目标市场选择的程序是：
1、市场调研及市场细分。
2、细分市场分析与平估。
3、目标市场的选择。
3、谈谈你对万科公司的目标市场选择的看法。答：正是由于万科公司在项目前期阶段经过认真调查研究分析，通过对市场细分后锁定了深圳市及周边地区拥有千万资产的目标市场，认为，虽然这一目标市场十分狭窄，客户群体容量依然十分有限，但由于这部分群体存在着有效需求，所以公司有效把握了他们的需求信息，及时开发出了他们所需求的物业产品----高层豪宅，结果市场反应强烈，取得了项目的成功。
二、人口老龄化案例。
问题：试论述人口老龄化对房地产市场及房地产营销管理的影响。
答：
1、在房地产营销宏观环境中的人口环境是影响房地产营销的重要因素。人口的数量、结构等对房地产市场定位有明显的指导意义。
2、我国目前人口老龄化现象已在我国各大中
城市显现出来，为了使老年人“老有所养，老有所依”，政府及社会各界需要投入大量资金，保证老年人生活需要。不少老年空巢家庭，也需要购买适合养老的房屋。这必然导致对“老年公寓”、“敬老院”、“托老所”“社会福利院”等房地产项目的巨大需求。
3、因此，房地产企业，应根据人口环境老龄化的重要变化，及时调整房地产市场定位，积极主动地开发设有医院、老年人健身娱乐、老年人饮食起居综合服务等适合养老的房地产项目。适应人口老龄化的环境变化，满足老年人的需求。
三、北京红石实业公司，通过市场细分，选择了其中的
两个目标市场，该公司集中有限的资源先后为北京的居家办公的目标市场开发了SOHO现代城，为金领人士组成的目标市场在海南开发了高挡海景别墅。
问：（1）房地产公司采用了哪种目标市场选择的策略？
（2）房地产目标市场选择应该按照什么程序进行？
（3）谈谈你对红石公司的目标市场选择策略的看法 答：
1、红石公司采用的是选择性专业化策略。指房地产企业根据市场需求，选择某几个细分市场，为不同需求的顾客提供不同类型的产品。
2、房地产目标市场选择的程序是：第一，市场调研及市场细分。第二，细分市场分析与评估。第三，目标市场选择。
3、红石公司通过市场细分，有效运用了目标市场
选择中的选择性专业化策略，根据市场需求，结合自身的实力，选择了其中两个目标市场，然后集中公司的资源先后为北京的居家办公的目标市场开发了SOHO现代城，为由金领人士组成的目标市场在海南开发了高档的海景房别墅，两种不同类型的产品，取得了成功。
四、某房地产公司在同一小区内开发了四幢楼，分别称之为“牡丹苑”、“兰花苑”、“菊花苑”、“茉莉苑”，这四幢楼只是在外观颜色上根据其起名而分别是红色、蓝色、黄色和白色，实际并没有什么成本上或质量上的区别，房地产公司却对四幢楼制定了不同的价格，分别是每平方米8888元、8788元、8688元、8588元。实际销售说明了该定价较为成功。
问：（1）该房地产公司采用了哪种定价方法？
（2）结合案例，谈谈你对房地产定价方法的看法。 答：
1、该开发公司采用的是需求差异定价法。主要是根据房地产产品外观的差异来进行差别定价。需求差异定价法又称为差别定价法，是在特定条件下，根据需求中的某些“差异”而使商品的价格有所差异的一种定价方法。
2、房地产定价既是一门科学又是一门艺术。该开发商通过了解消费者的需求，根据消费者对不同房地产产品的不同需求定价，因此取得了销售成功。
五、某房地产发展商开发的某项目，推出市场后销量不佳，一个月仅成交3套。于是发展商转变策略，委托某
销售代理公司销售。代理商接手后，进行调查后发现主要是原有的设计和营销策略不当。于是，代理商的建设设计研究部参与了其户内面积修改，并建议发展商利用属下各地的房地产项目的庞大客户资源，整合集团其他机构资源，进一步加强项目品牌宣传。通过整改，该项目重新推出市场，销售业绩大幅提高。
1、阅读以上案例，试分析为什么房地产开发商采用直接销售渠道导致了失败，而采用间接销售渠道取得了成功。直接销售渠道与间接销售渠道各有哪些优缺点？
答：
1、房地产直接销售的优点有以下几个方面： 1）、和减少代理费用。2)、可更好地了解目标市场。3)、提供更优质的服务，较好的控制销售渠道。4)、我国目前房地产中介市场仍存在诸多问题。
2、房地产直接销售渠道的缺点有以下几个方面： 1)、产品推销成本较高。2)、易失去部分市场。3）、自营推销人员素质往往较差，推销经验不足。
3、房地产间接销售渠道的主要优点有以下几方面： 1)、可弥补房地产开发商经营能力的不足，使其能集中精力搞好生产。2)、即可使产品具有最大的市场覆盖面，同时还可降低房地产开发商的销售成本。3)、可避免社会资源的浪费，促进房地产商品的快速流通。4)、可提供全过程的营销服务。5)、降低和减少房地产市场的风险。
4、房地产间接销售渠道的缺点有以下几个方面： 1)、难以整合形成核心竞争优势，营销策略容易被竞争
对手模仿。
2)、消费者认可开发商品牌，而对代理商的品牌认识相对薄弱。
3)、大部分代理公司注重营销的短期利益，而对长期利益重视程度不够。
4)、我国房地产中介市场运作尚不成熟，存在很多不规范的操作行为、荣易导致开发商信誉受损。
2、因为，代理商在进行调查后发现主要是原有的设计和营销策略不当。于是，代理商的建设设计研究部参与了其户内面积修改，并建议发展商利用属下各地的房地产项目的庞大客户资源，整合集团其他机构资源，进一步加强项目品牌宣传。所以，通过整改，该项目重新推出市场，销售业绩才得到大幅提高。
六、在商品房开发中，户型创新是提高住宅产品竞争力的重要手段之一。不少案例明，每个开发项目在区位、环境等因素不可改变的情况下，通过不断挖掘创新型户型作为卖点，为产品提高竞争力，已经成为楼盘制胜的关键。商品房的户型设计可谓亮点不断，空中花园、小复式、跃式结构等等，这些舒适性和实用性兼备的产品设计为消费者所追捧，为楼盘销售注入了强有力的兴奋剂。
1、问：户型属于房地产产品整体观念的哪一层次？结合案例，谈谈你对房地产产品整体概念的理解。答：
1、户型属于房地产产品概念中的有形产品。房地产有形产品是房地产和新产品的载体，是消费者可以直接
观察和感觉到的内容。消费者实际是从有形产品考察房地产产品是否满足其对核心产品的需要，是选购房地产产品的直接依据。
2、房地产的产品整体概念包括核心产品、有形产品和
附加产品。有形产品是核心产品的载体，企业必须将产品的名称、外观特色、包装和其他属性合理组合，把核心产品转化成有的东西，准确地把核心利益传送给消费者。案例中的不断创新户型，就是通过各种花样的户型这一有形产品的直观性来吸引消费者的。附加产品是是消费者在购买房地产产品过程中可以得到的各种附加服务和利益的总和，主要包括售前咨询、代办手续、按揭保证、提供贷款、物业服务等。特别是物业管理服务，在日益激烈的市场竞争中，提供优质的物业管理服务也是房地产产品营销的重要手段。
七、广州某楼盘在开盘盛典上发布了“双十保”（十足质量保证，十年免费保修）的承诺。在房地产行业由质量问题而引发的投诉率居高不下的现阶段，敢于作出这样的承诺，这一举动意味深长。据负责人介绍，敢作出这样的承诺是因为“四不”：一是不出风头，把钱花在你看不见的地方，如16厘米厚的无梁楼板、双层中空玻璃；二是不炒概念，注重楼盘内在品质；三是不惜代价，聘请高素质合作伙伴；四是不怕“浪费”600元当300元花，给住户配备高标准装修套餐。
阅读以上案例，根据所学的有关知识，说明你对产品整体概念以及现代房地产市场竞争趋势的理解。 答：
1、产品整体概念包括了核心产品、有形产品和附加产品，售后服务与保证是产品的重要组成部分。
2、市场竞争的内容和形式是动态的，现代房地产市场的竞争趋势是在附加产品上来提高产品的吸引力。在日益激烈的市场竞争中，如何提供更完善的附加产品是房地产开发经营者重要的手段。附加产品包括售前咨询、代办手续、按揭保证、提供贷款、物业管理等。特别是物业管理，作为房地产附加产品的重要内容，已成为房地产产品不可分割的部分，也成为了产品营销的重要手段。物业管理公司通过优质的物业管理服务，为业主和使用者提供了良好的环境和便利条件，更充分地体现了房地产产品的使用价值，满足了房地产产品保值增值的要求。
八、新加坡发展银行置地集团开发的上海新加坡园景苑、汇景苑案例。
问：该房地产商运用了何种房地产定价方法?如何理解其内涵。
答：
1、上海新加坡园景苑和汇景苑等两个楼盘采用了需求导向定价法的价值感受定价法。房地产消费者对房地产商品的价值感受不同，就会形成不同的价格限度。价值感受定价法就是根据消费者对房地产商品及其价值的感受来定价的一种方法。
1、
2、在房地产营销中，运用价值感受定价法的关
键在于房地产营销者必须对消费者的价值感受有一个正确的判断，不能过高也不能过低。过低房地产营销者获利少或无利可图；如果估计过高消费者不接受，销售量减少，获利也会减少。
九、某房地产开发公司开发的某花苑，座落于某市中心区域，占地面积13265平方米，由一幢30层商住楼和三幢30层住宅楼组成。该楼盘于1995年4月开始预售。当时该市的房地产市场销售状况低迷，为了更好地销售楼盘，开发商经过精心策划，推出了“客户开价”的销售活动。
该活动的具体操作方式是：开发商拿出3-7层共30套房源，在确定其底价为每平方米5900元后，顾客可以高于此价的任何价格报价。如果客户报价在最高的前12名以内，即以此作为该客户的成交价，不另加层次和朝向费用。该活动推出后，立即在社会上引起了一个“客户开价”的热潮，仅半个月时间，参与报价的客户就达6
3名。报价高的前12名客户按报价购买了该花苑的商品房，而其余客户在认识到该花苑的优良品质后，愿意出比客户开价更高的价格购买更好的楼层。活动取得了巨大的经济效益和社会效益。该活动使购房者感受到了买房由自己定价的全新体验，为该市房地产更合理定价提供了一条新思路。
问：该花苑的开发商采用了哪种定价方法？运用这一方法应注意什么？试分析其成功的原因。
答：
2、该开发商采用的是需求导向定价法中的价值感
受定价法。
3、运用价值感受定价法必须对消费者的价值感受
有一个正确的判断。如果估计过低，房地产营销者获利少或无利可图；如果估计过高消费者不接受，销售量减少，获利也会减少。
3、该花苑的开发商通过“客户开价”的销售活动，了解了客户对房屋真实的价值感受，同时也使其余客户认识到该花苑的优良品质，愿意出比客户开价更高的价格购买更好的楼层。因此活动取得了巨大的经济效益和社会效益。 使得该房地产销售取得了成功。
十、1994年4月，位于北京广安门附近的恒昌花园首推“100%按揭”概念，最终造就了恒昌花园接近封盘（只剩二十多套尾房）的良好业绩。事实证明，这地处南三环与西二环之间，本不被人看好的项目得以热销，与这一促销高招的实施分不开的。
100%按揭贷款的具体做法是：客户只需付两万元即可入住，银行按揭至少70%的贷款，加上开发商提供的与银行利率限期一样的贷款，住户只需每月归还银行与开发商的贷款即可。对于这种促销招数，其策划者“恒昌”总裁助理并不讳言这是开发商为售房玩出的新花样。他说，这种方法只适用于大多数房子已经售出后，剩下一部分房子可以试行新法，最终的结果是能够达到100%入住，物业管理得以顺利实施。即使有几家还不起贷款的客户，也不会给几近封盘的项目造成太大的损失。
问：（1）恒昌花园采用了促销组合中的哪种促销方式？
（2）谈谈你对本例促销方式的看法。
1、恒昌花园的这一促销招数属于营业推广促销方式。所谓房地产营业推广，是指房地产开发企业运用各种短期诱因鼓励消费者进行购买，以促进房地产产品销售的所有措施。
2、房地产促销是指房地产企业通过一定方式向消费者传递房产产品的信息并与消费者进行有效的信息沟通，以达到影响消费者的购买决策，促进房地长商品流通的营销活动。本案例中100%按揭贷款的做法是开发商根据项目具体情况为售房玩出的新花样，这种方法只适用于大多数房子已经售出后，剩下一部分房子可以试行新法，最终的结果是能够达到100%入住，物业管理得以顺利实施。即使有几家还不起贷款的客户，也不会给几近封盘的项目造成太大的损失。所以此办法不能用于项目刚开始销售时。
十一、最近,我国调整了房地产贷款政策,提高了房贷利率.根据营销环境分析的原理,请你分析这一变化对我国房地产企业营销活动的影响。
答：
1、房贷政策属于宏观营销环境中的政策环境。
2、自09年以来我国房地产市场投资、投机严重，价格飞速上涨，已远远超出百姓的承受能力，已严重影响经济发展和社会稳定，国家适时调整房地产贷款利率将有效遏制房价的上涨势头，打击房产投机，促进房价回归正常。提高利率对房产企业融资成本上升，开发商利息负担沉重，开发成本上升。利率的上涨同时也加大了对投资方融资成本，提高了入市门槛，从而抑制了房地产的需求，达到降低房地产价格的目的。
十二、案例一：北京市天创房地产开发公司精心打造天缘公寓（高层住宅项目）该项目位于北京市宣武区白纸坊和西二环交汇口，项目总建筑面积７万平方米，公寓的户型面积从75平方米到193平方米,涵盖了二室二厅、三室两厅、四室两厅等多种规格，开发商力图通过该物业的开发建设来满足不同目标市场（小康型住宅需求群体、富裕型住宅需求群体、豪华型住宅需求群体）的需求。
案例二：位于南京新街口中央商务区的标志性建筑天安国际大厦，它的目标客户群体定位于在南京CBD办公的白领阶层，该项目的1－8层为大洋百货公司，9—13层为高档写字楼，14—42层是公寓，开发商通过在一个楼盘中开发不同类型的物业，较好地满足了南京新街口CBD区域内的白领人士购物、餐饮娱乐、办公、居住等
各种需求。
问：（1）案例
一、案例二的房地产公司分别采用了哪种目标市场选择的策略？
（2）房地产目标市场选择应该按照什么程序进行？
（3）谈谈你对案例中两个房地产公司的目标市场选择策略的看法。
答：
1、案例一采用的是产品专业化策略，案例二采用的是市场专业化策略。产品专业化策略是指房地产企业向各类购房者同时供应某种房地产，由于面对不同的购房者，需要房地产商品在档次、质量或区位等方面有所不同。市场专业化策略指房地产企业面向同一市场类型，如高收入阶层。
2、房地产目标市场选择程序应按照以下程序进行1）、市场调研及市场细分。2)、细分市场分析与评估。3)、目标市场的选择。
3、目标市场的选择是建立在市场细分的基础上的，因此，广泛的、深入的市场调查与研究是尤其重要的。房地产项目投资巨大、投资周期长、涉及因素复杂、风险大等特点，都要求重视市场研究，真实地把握市场规律。以上案例中开发企业就是对目标消费群体进行了充分的调查、分析、研究的基础上针对目标消费群体对房地产产品属性、特征、功能的需求，塑造产品的特色形象，并把这种形象传递给了消费者，从而吸引顾客、占领了市场。
一、简述房地产直接销售渠道及间接销售渠道的优缺点及其适应条件？
答：
1、房地产直接销售的优点有以下几个方面： 1）、和减少代理费用。2)、可更好地了解目标市场。3)、益重视程度不够。
4)、我国房地产中介市场运作尚不成熟，存在很多不规范的操作行为、荣易导致开发商信誉受损。
5、房地产间接销售渠道的适应范围：
渠道的控制要求、产品组合的状况等。
三、房地产代理商的经营模式主要包括了哪三种?试简述其内容。
答：有以下三种：1)、无店铺经营模式。2)、直营连提供更优质的服务，较好的控制销售渠道。4)、我国目前房地产中介市场仍存在诸多问题。
2、房地产直接销售渠道的缺点有以下几个方面： 1)、产品推销成本较高。2)、易失去部分市场。3）、自营推销人员素质往往较差，推销经验不足。
3、房地产直接销售渠道的适应范围：
1)、大型房地产公司。2)、市场为卖方市场。3)、楼盘素质特别优良。4)、开发商所发展的项目已有比较明确、甚至是固定的销售对象时。
4、房地产间接销售渠道的主要优点有以下几方面： 1)、可弥补房地产开发商经营能力的不足，使其能集中精力搞好生产。2)、即可使产品具有最大的市场覆盖面，同时还可降低房地产开发商的销售成本。3)、可避免社会资源的浪费，促进房地产商品的快速流通。4)、可提供全过程的营销服务。5)、降低和减少房地产市场的风险。
5)、房地产间接销售渠道的缺点有以下几个方面： 1)、难以整合形成核心竞争优势，营销策略容易被竞争对手模仿。
2)、消费者认可开发商品牌，而对代理商的品牌认识相对薄弱。
3)、大部分代理公司注重营销的短期利益，而对长期利
1)、中小型开发公司。2)、市场为买方市场。3)、其他。 锁经营模式。3)、特许加盟连锁经营模式。
二、简述影响分销渠道设计的因素主要有哪些方面? 无店铺经营模式：无店铺形式，并非指没有经营场所，
答：一般来讲，主要有以下几个方面：
而是指不设立连锁店。除了派往开发商处的销售人员外，所1)、产品因素。2)、市场因素。3)、环境因素。4)、企业有员工在同一办公场所。
因素。
直营连锁经营模式：直营连锁经营是指由同一公司所
产品因素是指产品本身所具有的特性及条件对分有，统一经营管理，具有统一的企业识别系统，实行集中采销渠道的影响。不同的产品具有不同的特性，对分销渠购和销售，有两个或两个以上连锁分店组成的一种形式。
道的设计要求业不同。包括产品价值的大小、产品的变特许加盟连锁经营模式：是指特许者将自己所有的商
异性与时尚性、产品的体积与重量、产品的标准化程度、标、商号、产品、专利、专有技术、和经营模式等以特许经
产品的技术性等。
营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在市场因素是企业选择分销渠道时应考虑的最重要特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相的影响因素之一，影响分销渠道选择的市场条件主要包应费用。
括市场类型、市场规模、目标顾客的集中程度、顾客购
四、房地产企业选择广告媒体的依据有哪些?
买的数量、竞争对手的状况等几个方面。
答：有以下几种：1)、媒体的特性。2)、目标顾客的媒体环境因素：房地产市场的环境因素主要有两层含习惯。3)、成本费用。4)、政策法规的限制。
义：一是房地产市场经营环境。房地产市场经营环境包媒体的特性不同的广告媒体在送达率、影响力、表现括经济环境、竞争环境、人文社会环境、政策法规环境、手法以及目标对象等方面都不尽相同，因而产生的广告效金融环境；二是项目周边环境。项目周边环境包括了项果也就具有明显的差异。因此，企业在选择媒体时，应首目的交通环境、自然环境、生活环境和基础设施条件等。先了解不同媒体自身的特点，以选择最合适的媒体。
它直接影响项目的销售难易程度。
目标顾客的媒体习惯：消费者由于职业、受教育程度企业因素是指企业的自身条件因素，企业自身的因素
以及生活习惯的不同，对广告媒体接触的习惯也有所区别。包括企业的规模、实力和声誉、企业的经营管理能力、分销
房地产开发企业在进行广告媒体选择时，必须充分了解目标顾客接触媒体的习惯，选择他们接触最频繁、最信赖的媒介。
成本费用：不同的广告媒体所耗费的成本相差很大，即使是在同一媒体，因覆盖面大小不同，费用相差也很大。成长战略包括：同心多角化，水平多角化，复合多角化，也称集团多角化
七：企业如何根据不同的市场需求形态制定相应的营销管理任务？
力量和相关因素的集合，它是影响房地产企业生存和发展的各种外部条件。
一：宏观环境要素：1：政策环境2：经济环境3：人口环境4：文化环境5：科技环境6：自然环境因素 企业在选择广告媒体时，应根据不同媒体的广告成本，以有限的广告预算，实现最大的广告效果。
政策法规的限制：世界各国都制定了广告管理的政策和法规，对广告的内容、广告的发布程序、广告媒体的业务范围等方面都有明确的规定。因此，房地产开发企业在为产品选择广告媒体时，应注意是否存在有关的法律限制。
六：企业业务发展战略的主要类型有哪些？
答：
1、密集性成长战略。
2、一体化成长战略。
3、多角化成长展略。1：密集性成长战略
是指企业通过当前产品的市场渗透，市场开发以及产品开发三种策略
方式求得成长发展战略 2：一体化成长战略
指企业通过与其他企业联合以求得自身成长的战略，当企业所在的行业有很好的发展前景，企业在行业价值链体系实行一体化能提高效率，加强控制，扩大销售时，则可运用该战略。一体化又分垂直一体化和水平一体化
3：多角化成长展略
指企业为了尽可能多地利用市场机会，所实行的跨行业，多品种，多规格，多型号的多样化生产，多角化
答：：1：潜在需求---开发性营销
2：下井需求---恢复型营销
3：不规矩需求----协调性营销
4：饱和需要----维持性营销
5：超饱和需求---增长性营销或限制性营销
6：否定需求---改变性营销
7：有害需求---抵制性营销
8：无需求---刺激性营销
八：试简述房地产企业营销管理过程的主要程序？ 答：房地产企业营销管理过程是市场营销管理的内容和程序的体现，是指企业为到自身的目标，辨别，分析，选择，和发展市场营销机会，规划，执行，和控制企业营销活动的全过程包括：1：分析市场计划------从顾客需求出发，重视市场营销调研
2：研究和选择目标市场
3：市场地位
4：制定市场营销组合
5：安排企业营销预算
6：执行和控制营销计划
九：简述房地产地产市场营销环境的主要内容？ 答：是指与房地产企业营销活动有潜在关系的所有外部
二、微观环境：指与企业紧密相连，直接影响其营销能力和各种参与者，这些参与者包括：1)、购房者。2)、竞争者。3)上下游企业。4)、公众。5)、企业内部环境。
7：简述房地产营销微观环境的主要内容？
答：即指与企业精密相连，直接影响其营销能力和各种参与者，这些参与者包括：
1：购房者2：竞争者3：上下游企业4：公众5：企业内部环境
十：简述市场营销环境分析的SWT法？
答：市场营销环境分析常用的方法SWOT法，它是英文Strengh（优势），Weak(劣势)，Opportunity（威胁）的意思，其中，机会和威胁是影响企业的外部因素，优势和劣势是影响企业的内部因素。1：市场机会分析:2：房地产企业环境威胁分析3：房地产企业内部环境分析 十一：简述房地产市场定位的基本原则？ 答：1：事实求是，尊重客观规律的原则
2：循序渐进。逐渐深化的原则 3:虚实结合，以实为主的原则
十二：目标市场的选择可采用的策略有哪些？ 答:目标市场的选择可采用的策略主要有
1、产品—市场集中化。
2、产品专业化。
3、市场专业化。
4、选择性专业化。
5、全面覆盖。
1：产品—市场集中化，指的是房地产企业的目标市场无论是从购房者是从产品角度，都集中于细节市场，较小的房地产企业通常采用这种策略。
2：产品专业化，指的是房地产企业向各类购房者同时供应某种房地产，当然，由于面对不同的购房者，需要房地产商品在档次，质量或区位等方面有所不同。
3：市场专业化，指的是房地产企业面向统一市场类型，如高收入阶层，开发面向他们需要的系列产品，如：别墅，高档公寓，中档住宅等。
4：选择性专业化：指房地产企业根据市场需求，选择某几个细节市场，为不同需求的顾客提供不同类型的产品
5：全面覆盖，亦即房地产企业决定全方位进入各个细节市场，为所有顾客群提供他们所需要的不同系列产品，大的房地产企业通常采用这种策略。 十三：简述房地产产品的概念与分类？
答：
1、房地产产品是指可满足使用者居住，生产，经营等需要的一定建筑实体与相应服务的综合体，它是核心产品，有形产品和附加产品所组合的立体复合体。
2、房地产产品的类型有土地和房屋。十四：简述房地产新产品开发的程序？
答：1：:新产品构思 2：构思的筛选3：产品概念的形成
与验证4：制定营销策略5：商业分析6：项目开发7：市场试销8：正式投放市场
十五：简述影响房地产定价的主要因素？
答：房地产定价的主要因素分为微观因素，中观因素，宏观因素
1：影响房地产定价的微观因素是指具体影响某宗房地产价格的影响因素，包括房地产自身因素和环境因素 2：中观因素：是指房地产所在的市场和区域，是指房地产所在市场和区域的特性对房地产价格水平的影响因素，包括：商服繁华程度，交通条件，基本设施，和区域环境条件。
3：宏观因素;是指对房地产价格及其走势有着普遍性，一般性，共同性，的影响因素，包括行政因素，经济因素，社会因素，人口因素，心里因素和国际因素 十六：房地产促销的含义是什么？由哪几部分组成？各有什么优缺点？
答：房地产企业通过一定的方式向消费者传递房地产商品的信息并与消费者进行有效的信息沟通，以影响消费者的购买决策，促进房地产商品流通的营销活动，促销的实质是企业与消费者间有效信息的沟通。
由广告，人员销售，公共关系和营业推广等部分组成。
1、广告：优点：传播广泛，传播的信息规范，易控制
缺点：广告费用浪费大，广告效果难以度量，难以与目标接受者沟通
2、人员推销：优点：信息表达灵活，易与销售者沟通，易与消费者建立关系，促销目的明确
缺点：单文接触成本高，对销售人员素质要求较高，难以进行大面积推销
3、营业推广：优点：促销刺激直接：易引起消费者的注意与反应，易迅速产生效果
缺点：易引起竞争，促销效果难以持久
4、公共关系：优点：可信度高，易建立企业和房地产的形象
缺点：针对性较差，企业难以进行控制
十七：房地产促销组合的特点及影响因素？
答：是指为实现房地产企业的促销目的而将广告，人员推销，公共关系促销，营业推广等不同的促销方式进行组合所形成的有机整体 特点如下：
1：房地产催促组合是一个有机整体组合。房地产企业应追求有机的整体效果，使其达到单纯的个体相加所不能达到的优化结果
2：构成促销组合的各种促销方式既有可替代性又有其独立性。
3：促销组合的不同促销方式具有相互推动的作用。 4：促销组合是一种多层次组合。
5：促销组合是一种动态组合。一个效果好的促销组合在环境条件变化后会成为一种效果很差的促销组合，因此，企业必须根据环境的变化调整企业的促销组合 影响因素：应考虑的主要因素有：1)、房地产的类型。2)、房地产的开发阶段。3)、促销预算。4)、推式与拉式策略。5)、政治与经济环境 十八：企业定价目标主要有哪些选择? 答：房地产定价目标是指房地产营销者在定价是预先考虑到房地产商品的价格实现后所应达到的目标。房地产营销者的定价目标大致有如下几种：1)、以获取最大利润为定价目标。2)、以获取合理利润为定价目标。3)、以获取合理投资报酬率为定价目标。4)、以保持市场占有率为定价目标。5)、以稳定市场为定价目标。6)、以保障社会福利为定价目标。
十九：简述房地产定价的主要方法和策略。
答：
1、新产品定价策略。常见的新产品定价策略有两种：一是受专利保护的创新产品的定价策略。包括撇脂定价和渗透定价；二是防制新产品定价策略。
2、折扣定价策略。主要有现金折扣、数量折扣、功能折扣、季节折扣和推广折扣。
3、差别定价策略。
4、心理定价策略。主要有声望定价、尾数定价、招徕定价。 二
十、影响消费者购买行为的外部因素的主要内容 影响消费者购买行为的外部因素的主要内容包括：
1、社会文化因素：具体从社会阶层、
相关群体、家庭状况、和文化状况几方面进行；
2、经济因素：具体通过消费者收入状况、消费者支出模式、消费信贷、居民储蓄等。二十
一、房地产市场调查的主要程序有哪些？ 房地产市场调查的主要程序包括：市场环境研究、市场需求研究、消费者研究、价格
研究、分销渠道研究、市场竞争情况研究等。
二十二、定性预测与定量预测有何区别？
定性预测法是指主要依靠熟悉专业业务知识、具有丰富实践经验和综合分析能力的有关
人员，根据已掌握的历史资料和直观材料，运用个人的经验和分析判断能力，对事物
的未来发展作出趋势或程度上的判断。定量预测法是运用一套严密的预测理论和根据这
些理论所建立的数学模型，对预测对象目标运动质的规律进行描述，拒以未来量的变化 程度。
二十三、房地产市场预测主要包括哪些程序?
答：房地产市场的程序一般如下：
1、确定具体的预测目标。
2、搜集和分析有关的历史和现实数据资料。
3、选
择预测方法和模型进行预测。
4、确定预测结果。
5、写出预测报告。
二十四、简述房地产市场细分的标准和要求。答：
1、标准：房地产市场细分是指房产企业在“目标市场营销”观念的指导下，依据一定的细分变数，将房地产市场总体细分为若干个具有相似需求和欲望的房地产购买群体的过程。而房地产市场细分是依据顾客需求的差异性来决定的，所以，造成顾客差异性的主要变量因素就是市场细分化的标准。有地理细分、人口细分、心里细分、行为细分基本形式。
2、市场细分的要求：有效的市场细分应遵循一下几点
基本原则：1)、可衡量性。2)、可进入性。3)、可盈利性。4)、可行性。
可衡量性是指被大致测定的各个市场的现实或潜在购买力和市场规模的大小。
可进入性是指房地产企业有可能进入所选定的分市场的程度。只有当这些消费者居住区域相对集中并具有一定的规模，公司才应考虑进入这个分市场。
可盈利性是指房地产经营企业所选定分市场的规模足以使本企业有利可图。一个细分市场应该是适合制定独立的市场营销计划的最小单位，并且具有相当的发展潜力。 可行性是指房地产经营企业能否对自己所选择的细分市场制定和实施相应有效的市场营销计划。
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下面是网上商店营销策略中需要注意的三个方面。
选择一个理想的平台
现在，各种网上商店平台很多，但是，最好不要轻易下决定，先试用一下再说。无论你建店的目的是为了给顾客提供一个了解你的产品的窗口，还是真的希望通过网上商店实现电子商务的目的，选择一个理想的平台都是很重要的一步。因为你要建立的网上商店相当于租用商场的一个柜台，经营效果的好坏在很大程度上取决于商场的知名度、客流量，以及你的柜台位置等因素，因此，选择一个功能完善、管理方便、访问量大的网站平台至关重要，即使为此比那些人烟冷清的网站付出多一点代价也是值得的。
不过，如果你是第一次开店，还是选择租金相对低一点的网站好一些，因为，经营效果的好坏，除了网站流量之外，还有许多其他因素，比如你的店面布置是否有吸引力、产品或商店是否有最合适的分类、是否占据显著的位置等等。如果其他条件跟不上，为此支付高额租金，岂不是浪费？
争取获得网站的特别推荐
这实际上是在为自己做广告啊，而且效果甚至还好过自己吹捧自己。不过，可能要为此投入许多精力才行，除了自己的产品容易引起访问者的兴趣、有一个响亮的店名之外，店面的布置和装饰可能更加重要，有时甚至需要请专业人士来为你设计。
首先，不要相信那些电子商务平台所宣传的“五分钟建店”、“十分钟开展电子商务”的宣传，即使再傻瓜型的“电子商务”也没有那么简单。首先，要弄明白那些网站的说明和他们的租金就很费劲（也许是商业机密吧），然后，把你的产品一个一个连图片带说明、价格、售后服务措施、配送方法等等送到网上去，还要将杂乱的店面整理布置得漂亮大方。想想看，10 分钟够吗？
当然，获得网站特别推荐的机会也许不是很多，尤其在网站首页的机会更少，当你的准备工作进行得很充分之后，不要忘记想办法争取呀，即使在分类页面的宣传机会也不要放弃。为商店申请一个独立域名
因为获得网站特别推荐的机会不多，何况，还要求人，最好还是靠自己来推广，求人不如求己嘛。一个重要的方法，就是为商店申请一个独立域名。
在申请完成建立网上商店手续之后，通常可以获得一个属于该网站的二级域名作为商店的网址，你会被告知，这就是你专用的独立网址，你可以将它印刷在名片上、公司的宣传册上、登录到搜索引擎上等等，当然，从功能上讲，你可以这么做。不过，从网络营销的角度来看，最好不要这样做，道理很简单，这个域名带着浓重的网上商店提供商的色彩，即使没有多少互联网专业知识的人，看到你的网上商店某某著名网站联系在一起，也会觉得有些不对劲。 将这类二级域名作为公司网站来推广时，有几个方面的负作用：第一，会严重伤害到自己的公司形象；第二，在同一电子商务平台上建立的网店可能会很多，这种类似的网址没有自己的特色和风格，也很难给别人留下特别深刻的印象；第三，有些搜索引擎可能拒绝这类网址登录；第四，由于网络平台多采用数据库格式的网站设计，你的网上商店如果不做
特殊设计，可能很多搜索引擎都无法检索得到。总之，不便于推广自己的网上商店。
最好的解决办法是为网上商店申请一个专用的独立域名，不过，这需要服务商的配合，需要将你的域名指向解析到你的网上商店才行。假定你拥有独立网址，那么，就可以采取各种常规的网络营销手段进行推广了，也许你的网上商店就可以名声大震了。
一、分析营销机会
1、管理营销信息与衡量市场需求
（1）、营销情报与调研
（2）、预测概述和需求衡量
2、评估营销环境
（1）、分析宏观环境的需要和趋势
（2）、对主要宏观环境因素的辨认和反应（包括人文统计环境、经济环境、自然环境、技术环境、政治法律环境、社会文化环境）
3、分析消费者市场和购买行为
（1）、消费者购买行为模式
（2）、影响消费者购买行为的主要因素（包括文化因素、社会因素、个人因素、心理因素等）
（3）、购买过程（包括参与购买的角色，购买行为，购买决策中的各阶段）
4、分析团购市场与团购购买行为（包括团购市场与消费市场的对比，团购购买过程的参与者，机构与政府市场）
5、分析行业与竞争者
（1）、识别公司竞争者（行业竞争观念，市场竞争观念）
（2）、辨别竞争对手的战略
（3）、判定竞争者的目标
（4）、评估竞争者的优势与劣势
（5）、评估竞争者的反应模式
（6）、选择竞争者以便进攻和回避
（7）、在顾客导向和竞争者导向中进行平衡
6、确定细分市场和选择目标市场
（1）、确定细分市场的层次，模式，程序，细分消费者市场的基础，细分业务市场的基础，有效细分的要求；
（2）、目标市场的选定，评估细分市场，选择细分市场
二、开发营销战略
1、营销差异化与定位
（1）、产品差异化、服务差异化、渠道差异化、形象差异化
（2）、开发定位战略——推出多少差异，推出那种差异
（3）、传播公司的定位
2、开发新产品
（1）、新产品开发的挑战，包括外部环境分析（机会与威胁分析）
（2）、有效的组织安排，架构设计
（3）、管理新产品开发过程，包括营销战略发展，商业分析，市场测试，商品化
3、管理生命周期战略
（1）、产品生命周期包括需求、技术生命周期，产品生命周期的各个阶段
（2）、产品生命周期中的营销战略，引入阶段、成长阶段、成熟阶段、衰退阶段，产品生命
周期概念的归纳和评论
4、自身定位——为市场领先者、挑战者、追随者和补缺者设计营销战略
（1）、市场领先者战略，包括扩大总市场，保护市场份额与扩大市场份额
（2）、市场挑战者战略，确定战略目标和竞争对手，选择一个进攻战略，选择特定的进攻战略
（3）、市场追随者战略
（4）、市场补缺者战略
5、设计和管理全球营销战略
（1）、关于是否进入国际市场的决策
（2）、关于进入哪些市场的决策
（3）、关于如何进入该市场的决策，包括直接出口，间接出口，许可证贸易，合资企业直接投资，国际化进程
（4）、关于营销方案的决策（4P）
三、营销方案
1、管理产品线、品牌和包装
（1）、产品线组合决策
（2）、产品线决策，包括产品线分析、产品线长度、产品线现代化、产品线特色化、产品线削减
（3）、品牌决策
（4）、包装和标签决策
2、设计定价策略与方案
（1）、制定价格包括选择定价目标，确定需求，估算成本，分析竞争者成本、价格和提供物、选择定价法，选定最终价格
（2）、修订价格，地理定价，价格折扣和折让，促销定价，差别定价，产品组合定价
3、选择和管理营销渠道
（1）、渠道设计决策
（2）渠道管理决策
（3）、渠道动态
（4）、渠道的合作、冲突和竞争
4、设计和管理整合营销传播（开发有效传播，包括确定目标受众，确定传播目标，设计信息，选择传播渠道，编制总促销预算，管理和协调整合营销传播）
5、管理广告，销售促进和公共关系
（1）、开发和管理广告计划，包括确定广告目标，广告预算决策，广告信息选择，媒体决策，评价广告效果
（2）、销售促进
（3）、公共关系
6、管理销售队伍
（1）、销售队伍的设计，包括销售队伍目标，销售队伍战略，销售队伍结构，销售队伍规模，销售队伍报酬）
（2）、销售队伍管理，包括招牌和挑选销售代表，销售代表培训，销售代表的监督，销售代表的极力，销售代表的评价
四、管理营销
1、营销组织，营销部门的演进，组织营销部门的方法，营销部门与其他部门的关系，建立全公司营销导向的战略
2、营销执行监控以保证营销的有效性
3、控制营销活动，年度计划控制，盈利能力控制，效率控制
4、根据营销部门的信息来进行战略控制
中美合资北京莱软电子科技有限公司开发研制的“天翼全景多媒体教学系列软件”将在2001年全面推向市场，为使该产品成功导入，特委托北京智诚友邦信息咨询公司（友邦顾问公司）为其制定市场营销策划方案。策划方案对教学软件市场环境和市场机会进行分析，对天翼软件的目标市场、目标消费者等进行定位，并提出2001年年度营销计划。
早在1999年5月受莱软公司委托，友邦顾问公司对教育软件渠道市场已经进行了深入的调查研究，本策划方案是在借鉴前期研究的基础上制定产品营销策略及市场推广策略。
改进网店服装营销的十种强效方法
ROI营销的基本原则是要使交易的整个过程取得最好的效益。例如，如果你要做一些交易，为什么要让潜在客户在互联网上一屏一屏的去寻找呢？直接让他们进入他们需要的基本信息网页，使他们有完成此交易的机会。
如果做得得当，ROI营销可以使你的交易效率增加十倍。这里有10个方法帮助你，在网络营销中，开始使用ROI营销。
1、使用短的、有吸引力的标题。不要太深奥和太多的创造性。确保你的卖点的集中。
2、包含强烈的号召力。如果你提供10%的折扣，为了吸引注意力，高亮度黑体字显示他们。
3、根据你试图影响的浏览者，调节你的创意。不要努力给一个仅有五个雇员的公司推销5万美元的服务器。
4、突出你的信息和创意重点。如果你卖的是旅游用品，不要把焦点放在你站点的功能上，而应集中到你要卖的东西上。
5、在你的网页上，使用不同的促销方法，增加整体信息。在你自己的网站上，在网页的顶部、中部和底部都进行着促销。在你的营销网站上，看一看在你的创意支配的网页上，是否能够在一天里的任何时候进行购买。
6、祈求点清晰明显。不要躲藏祈求点。如果你要别人点击，你就告诉他们。
7、带他们到他们需要去的地方。一旦你捕获到潜在客户的注意力，他们已经点击了你的网站。不要因为他们还需要点击五次以后才能进入而埋葬了这桩交易。给潜在客户立即完成这桩交易的机会。实际上，如果你能够在最初的促销信息中实现交易，你在这桩交易机会中就站有了优势。
8、保持简单。一旦你得到潜在客户的注意，不要使他或她再一段一段地阅读。马上指
出要点。如果他们需要，再提供给他们其他的信息。
9、展示产品。如果你的产品物有所值，你就值得展示它。一幅画胜过一千个字。
10、要达成交易，就要建立诚信。保持一个链接，链接到你清楚描述隐私声明的网页。确保客户知道这桩交易是安全可靠的。将能证明安全的东西放置在网站上。你可以做任何能够使潜在客户产生信任的事情。
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目录
第一部分：市场调查·····························（1）
一、营销环境分析·······························（1）
二、消费者分析·································（3）
三、产品分析···································（5）
第二部分：营销策略·····························（8）
一、市场定位································（8）
二、品牌定··································（8）
第三部：广告策略·······························（9）
一、广告目标································（9）
二、广告诉求策略····························（9）
三、产品表现策略···························（10）
四、广告媒介策略···························（10）
第四部分：广告计划书··························（11）
一、广告目标·······························（11）
二、广告目标区域···························（11）
三、目标区域·······························（11）
四、广告媒介选择与发布计划··············略（11）
五、广告费用预算························略（11）
六、广告活动的效果预测和监控············略（11）
第五部分：营销活动的策划······················（12）
一、样车展示活动···························（12）
二、百日百人试驾活动·······················（12）
三、五县一市巡展活动·······················（12）
四、东风雪铁龙自驾游活动···················（12）
五、资料赠送活动·························（12-13）
推荐第9篇：营销策划书
红
豆
竹
纤
维
系
列
产
品
营
销
策
划
书
一、前言
随着社会文明的发展进步，人们更加关注健康、自然的话题，“绿色、健
康、环保”已然成为现代社会的基本理念。基于这样的理念，江苏红豆公司特
推出以竹纤维为原材料的系列天然纺织品。本着“缔造健康优雅生活”的宗
旨，以独特的全方位营销方式和多渠道经营体制，逐步实现竹纤维纺织品在郑
州乃至河南市场的发展、壮大。
红豆竹纤维纺织品涵盖了童装、家居用品、工艺品、男女内衣等中高档产
品，以“绿色、天然、可持续”的生态文明宗旨，走自己的特色道路。以天
然、健康、可循环的产品，用心关爱消费者的点滴生活，用诗意把健康融入生
活。“你们的健康，我们的快乐”， 本着这样的宗旨，开拓郑州市场。
二、环境分析
竹纤维生态纺织具有巨大的市场潜力和灿烂的前景。 作为一种新型纺织面
料，竹纤维的出现，它的意义是针对整个纺织产业而存在的，而不是某一个单
一的产品体系。中国纺织品市场每年高达15000亿元的市场份额，竹纤维则全
面切入到这一庞大的市场领域，它所对应的下游市场涵盖了所有纺织行业，透
过竹纤维我们可以看到的是一个立体化的、多层次的、多板块的市场空间。
从来没有一个创新技术，能够像竹纤维这样，以健康和抗菌作为切入点，
将内衣市场、文胸市场、床上用品市场、巾品市场、袜品市场、家居服市场、
孕婴幼市场等几大市场归为一体，实行纵向和横向的多元化开发。因为健康特
性，在上述任何一个领域，都能引起足够的市场冲击力。
竹纤维的产品价值塑造了消费者的身份与档次，它是一个空白的市场，它
具有兆亿的商机。
三、SWOT分析
(一) 产品优势
1、特殊的保健功能：竹纤维中负离子浓度高达 6000 个 / 立方厘米，
相当于郊外田野的负离子浓度含量，使人体倍感清新舒适。
2、调节湿度平衡：竹纤维的多孔结构，具有良好的吸湿、放湿功能，环
境湿度大时能快速吸收并储藏水份，环境湿度小时能迅速释放水份，从而自
动调节人体湿度平衡。
3、抗菌抑菌功能：将原先培植好的大肠杆菌、葡萄球菌等有害细菌放在
竹织布上一小时，细菌消失了 48%。同样数量的细菌在显微镜下观察，细菌
在棉、木纤维制品中能够大量繁衍，而竹纤维制品上的细菌在24小时后被
杀死75%左右，竹纤维的抗菌能力是其它纺织原料所不可比拟的。
4、超强吸附能力：竹纤维内部特殊的超细微孔结构使其具有强劲的吸附
能力，能吸附空气中甲醛、苯、甲苯、氨等有害物质，并消除不良异味。
5、蓄热保暖功能：竹纤维远红外发射率高达 0.87 ，能蓄热保暖，日照
升温速度大大快于传统纤维面料。
6、更柔软更舒适：竹纤维具有单位细度细、手感柔软；白度好、色彩亮
丽；韧性及耐磨性强，有独特的回弹性；有较强的纵向和横向强度、且稳定均
一，悬垂性佳。
（二）产品劣势
在加工工艺上，再生竹纤维生产工艺过程过长，对环境污染也有不同程度
的影响，环保问题成了发展再生竹纤维的最大弊端，且其加工过程对竹材原料
特性的破坏也是不可忽视的。因此，再生竹纤维的加工工艺也有待完善。对于
天然竹纤维的制取主要有两个难点：一是竹子单纤维太短，无法纺纱；二是纤
维中的木质素含量很高，难以除尽。常规的化学脱胶方法工艺流程长，周期
长，需消耗大量的能量，且设备腐蚀较严重，对环境污染极为严重，加工出的
纤维质量不够稳定。而生物脱胶法也有相当大的难度，由竹材自身结构紧密，
密度很大，而且细胞组织中又有大量空气存在，浸渍液很难浸透，势必延长脱
胶时间，且竹子本身具有多种抑菌物质，菌种的选择也有一定的困难，因此有
待于进一步的研究和探索。在织造过程中，由于竹纤维易吸湿、湿伸长大以及
塑性变形大的特点，极易脆断。成衣制造中100％的竹纤维还没有很好地解决
缩水性问题，手感与悬垂性也有待改善。纤维鉴别和检测技术相对滞后，目前
仍然找不到行之有效的方法区分出竹纤维和麻类纤维，因此，市场上不乏有以
麻代竹的现象。如何克服以上的不足，进一步推进竹纤维的产业化，将是今后
研究的重点。竹纤维制品不耐用是最大的缺点，价格高与加工工艺复杂有关，
关注竹纤维制品的发展！
竹纤维制品属于新兴产品，由于消费者认识了解程度不高，对其特有的功
能和特点不是很熟悉，加之生产技术不够成熟，导致成本和价格略高，一时不
能与传统纺织品相抗衡，前期宣传费用相对较高，并具有一定的风险。
（三）机会
当全球市场被越来越多的产品细分以后，诸多产业市场便呈现出了与日俱
增的白热化竞争状况；而且随着科学技术的发展、全球经济一体化，各种产业
市场空间也日渐受到挤压，因此如何寻找市场“新大陆”、如何成功的运用新技
术建立垄断性的“原生态市场”已经成为全球企业孜孜以求的现实。谁能够在
该领域占有先机，谁就能够在未来市场上首执牛耳。正如比尔·盖茨所言：创
新一个标准，拥有整个世界。
红豆竹纤维秉持生态健康新理念，充分整合新技术手段，成功开发以竹纤
维为代表的生态家纺产品，开创了人类文明发展史上继棉＼麻＼丝＼毛后的纺
织品新生代；推动了人类家纺产业的一场新革命。这场革命所诞生出的市场也
真正开启了一个全新的与人们生活息息相关的空白市场。这个空白市场日国纯
粹从数字上估算，它将拥有兆亿的市场容量；如果再从时空概念上看，它是全
球性的、延伸百年的。
红豆竹纤维运用国际领先技术，通过成熟的工艺，成功开发出了包括服
饰、服装、卫浴、床上用品、内衣、家居等竹纤维系列成品；创新的设计使产
品独具时尚、品味高雅。产品一投放市场，立即引起抢购热潮，这种现象正充
分印证了市场空白后的无限市场前景。
（四） 威胁
竹纤维纺织产品作为一个新兴的环保产品，其竞争对手主要是在消费者心
中留下了深刻消费习惯的传统棉、麻、丝等纺织品，还有纳米复合功能材料、
甲壳质纤维、牛奶蛋白纤维等等。而除了传统的纺织品外，下面是一些稀有纺
织产品的优势：
a) 纳米复合功能材料：防水、防皱、防油污、防静电；
b) 甲壳质纤维：生物相容性好，抗过敏；生物活性优异，可抗菌；保温性
好，促循环；生物降解性好，可环保；
c) 牛奶蛋白纤维：吸湿导湿性能好；酸性 PH 值符合皮肤特性；内含健康
成分，保护肌肤；柔软弹性，贴身舒适；竹纤维纺织产品的就脱颖而出了见前
边产品表达。
四、营销战略
（一 ）目标市场
主要针对郑州市及其周边县市，基于 “健康、环保、时尚 ”等理念，定
位于20-40岁之间的当地“贵族”消费群体和白领阶层。
（二）产品策略采取一品牌多产品的策略，即以红豆竹纤维为保护伞品牌，并相继推出
服饰、内衣、床上用品、生活用品、竹制工艺品等系列产品，给广大消费者
带来充足的选择余地。
（三）价格策略
前期（1-2年内）采取渗透定价策略，使得新产品可以迅速占领市场，微
利可以阻止竞争者进入，增强了店铺的市场竞争能力。后期采用完全成本加成
定价法，以全部成本作为定价基础.估计单位产品的变动成本,然后再估计固定费用,并按照预期产量把固定费用分摊到单位产品上去,加上单位变动成本,求出全部成本,最后在全部成本上加上按目标利润率计算的利润额,即得出价格
（四）渠道策略
1、网店推广
线上渠道以电子商务的网络销售平台为支撑，利用其完善的网上购物、支付、物流服务等一系列基础设施来开展业务。主要与淘宝商城、凡客诚品等B2C网站合作，同时建设本公司的网店，为顾客提供多种方式的购物选择。
2、实体店建设
线下渠道以商场专卖为主，同时辅以直营店的经销模式，为顾客提供全方位的购物体验。利用红豆集团成熟的渠道体系，把高端商品打入各大百货商场，中端商品则以超市和大卖场为主。
（五）促销策略
1、体验营销
通过采用让目标顾客观摩、聆听、尝试、试用等方式，使其亲身体验企业提供的产品或服务，让顾客实际感知产品或服务的品质或性能，从而促使顾客认知、喜好并购买产品。这种方式以满足消费者的体验需求为目标，以服务产品为平台，以有形产品为载体，生产、经营高质量产品，拉近店铺和消费者之间的距离。
2、广告
广告形式主要有电视广告、移动广告电视、杂志等，并辅以网上广告。可以把广告外包于本地广告公司，在河南卫视、BRT等媒体上宣传，并在百度、QQ、搜狐、淘宝、易趣等知名门户网站和专业网站上做推广。
3、营业推广
（1）赠送促销
向消费者赠送样品或试用品，赠送样品是介绍新产品最有效的方法，缺点
是费用高。样品可以选择在商店或闹市区散发，或在其他产品中附送，也可以公开广告赠送，或入户派送。
（2）折价券
在购买某种商品时，持券可以免付一定金额的钱。折价券可以通过广告或直邮的方式发送。
（3）联合推广
企业与零售商联合促销，将一些能显示企业优势和特征的产品在商场集中陈列，边展销边销售。
（4）参与促销
通过消费者参与各种促销活动，如技能竞赛、知识比赛等活动，能获取企业的奖励。
（5）会议促销
各类展销会、博览会、业务洽谈会期间的各种现场产品介绍、推广和销售活动。
五、营销成本及方案控制
首先，经初步预算，成本可分为运营成本、物流成本、税收成本、协作成本等几方面，在营销过程中既要注重成本的控制，又要达到预期的目的，做到低成本营销。
其次，为保证本次营销方案得以顺利实施，需要做好以下几点。第一，要做好动员和准备工作，注意人员配备、资金调度以及对执行任务人员的培训。第二，为确保此次营销活动取得好的广告效应，初步决定在“五一”节假日期间在各大卖场举行优惠促销、宣传活动，以扩大产品知名度。第三，加强实施过程的调控，根据执行情况、实施进度，对方案进行及时的调整，以期达到最优效果。
推荐第10篇：营销策划书
一、前言
（一）本案策划目的
（二）整体计划概念
二、网络营销环境分析
（一）市场环境分析
（二）企业形象分析
（三）产品分析
（四）竞争分析
（五）消费者分析
三、SWOT分析
（一）营销目标和战略重点
（二）产品和价格策略
（三）渠道和促销策略
1、门户网站的建立
2、网站推广方案
（四）客户关系管理策略
四、网络营销方案
五、实施计划
六、费用预算
七、方案调整
第11篇：营销策划书
营销策划书书写步骤
STEp
1、构建营销策划书的框架
在书写策划书之前，先用因果关系图(也称树状图)将有关概念和框架汇集与一张纸上，以描述策划整体构想，其目的在于将核心问题、内外环境因素，以及解决问题的思路清晰地展示出来。
STEp
2、整理资料
在汇集资料时，应先对资料加以整理、分类，再按照营销策划书的框架顺序一一列入，绝对不允许将无关紧要的资料硬塞进策划书中。在进行资料整理前要进行充分的市场调研，把握好市场最新消息，并做到资料的属实性，那样更具说服力。
STEp
3、版面设计
确定版面的大小 每页标题的位置 在版面中的哪个位置放置文本，哪个位置安放图片 确定页码的位置与设计 目录的设计排列不应该一成不变，防止刻板老套 多运用图表、图片、插图、曲线图以及统计图表等，并辅之以文字说明，增加可读性。版面设计尽量做到形象具体，也要有有所创新，有自己的特色。
在标题前加上统一的识别符号或图案来作为策划内容的视觉识别
自行设计的文字符号将会产生一想不到的效果，应该适当加以应用。
标题可以分为主标题、副标题、标题解说等，通过这种简练的文字，使策划书的内容与层次一目了然。
版面内容：封面 目录 前言 规划目标 情景分析 方案说明 使用资源、预期效果及风险评估 策划摘要 策划背景、动机 策划内容 实施的日程计划等。
STEp
4、营销策划书书写技巧
前言的撰写最好采用概括力强的方法，如采用流程图或系统图等;
在书写之前，先在一张图纸上反映出计划的全貌;
巧妙利用各种图表;
策划书的体系要井然有序，局部也可以用比较轻松的方式来表述;
在策划书的各部分之间要做到承上启下;
要注意版面的吸引力。
STEp
5、营销策划书中必备项目
1、封面
呈报对象，文件种类，策划名称(策划主题 副标题)策划者姓名及简介(小组名称、成员名称：单位、职称和姓名)策划制作年、月、日，编号及总页数
2、目录
3、策划目的(前言)
4、内容的简要说明(策划摘要)
5、策划内容的详细说明(策划的背景、动机，环境分析，目标，营销策略等)
(策划书内容的正文部分，表现方式为简单明了，使人一看就容易理解，形式：文字、照片、图片、统计图或表等)
6、策划费用预算
7、策划实施时的步骤说明以及计划书(时间、人员、操作等的计划表)
8、策划的预期效果(使用资源、预期效果及风险评估)
9、对本策划问题症结的想法
10、可供参考的策划案、文献、案例等
11、如果有第
二、第三备选方案时，列出其概要
12、实施中应注意的事项。
注意：当项目相对简单时，有
1、----
6、项就可以了。如果为了实施简便起见，把
7、和
8、加进去更好。如果要更详细说明时，
9、至
12、就有必要加进去。
营销策划书的撰写技巧
1、寻找一定的理论依据。
2、适当举例。
3、利用数字说明问题。
4、运用图表帮助理解。
5、合理利用版面安排。
6、注意细节，消灭差错。
第12篇：营销策划书
一、产品市场分析
（1）市场总容量
（2）目标消费者分析
二、竞品分析
（1）竞争对手的状况
（2）竞品的操作状况
三、自己产品分析
（1）自己产品的特点
（2）与竞品相比的优劣
通过
一、
二、三项 得出市场的机会和问题
四、自己产品该如何操作
（1）产品定位
（2）广告策划推广
（3）渠道推广
（4）招商运作等
如何写销售计划
在销售管理中，销售员提交销售计划是保证完成公司销售任务的书面依据，也是销售员对市场认知的一个反映。销售员的销售计划要以公司的销售策略为指导，以公司的销售任务为前提，实事求是的制定计划，不可太高，也不可太低，要循序渐进提高自己的业绩。营销销售营销师销售培训营销培训电话营销更多…
如何写出好的销售工作总结
销售计划是每一个销售员工作的依据，大公司的销售员写销售计划是必做的工作。当然有很多小公司对销售员不计划，不培训，不指导，只追求销售量。可想而知，大多数销售员都难以完成销售任务，公司所制定的销售任务也变成了空中楼阁，根本只是个摆设或者一纸空文。那么，作为一个销售员该怎样对待销售计划呢？我认为要成为一个优秀的销售员，无论你是在什么样的公司，无论你面对什么样的老板，精心的制定销售计划是你做好销售任务的根本。那么你怎样写销售计划呢？
刚做销售员或者刚到一个新的公司，你所要做的工作是先了解产品，再了解销售渠道，再了解市场。先不忙着写销售计划，等你觉得对市场情况，产品情况都有一定的了解后，就要写出第一份销售计划。这份计划应该是你销售思路的体现，并不需要写出具体的任务，只需要写出你自己销售途径，怎样培养客户以及你对产品销售的认识。总之，是一份销售渠道和销
售方法的概要。当你已经更进一步得了解市场后，再对自己的计划做以调整和补充。一般写销售计划包括以下几个方面：
1.市场分析。也就是根据了解到的市场情况，对产品的卖点，消费群体，销量等进行定位。
2.销售方式。就是找出适合自己产品销售的模式和方法。
3.客户管理。就是对一开发的客户如何进行服务和怎样促使他们提高销售或购买；对潜在客户怎样进行跟进。我觉得这一点是非常重要的，应在计划中占主要篇幅。
4.销量任务。就是定出合理的销售任务，销售的主要目的就是要提高销售任务。只有努力的利用各种方法完成既定的任务，才是计划作用所在。完成了，要总结出好的方法和模式，完不成，也要总结，还存在的问题和困难。
5.考核时间。销售计划可分为年度销售计划，季度销售计划，月销售计划。考核的时间也不一样。
6.总结。就是对上一个时间段销售计划进行评判。以上六个方面是计划必须具备的。当然，计划也不是一成不变的，要根据市场的情况进行调整。营销销售营销师销售培训营销培训电话营销更多…
写销售计划是让我们的销售工作有的放矢，有指导性和规范性，也是自己考查销售工作的一杆标尺，坚持不懈的做下去，你会发现你的销售技能在提高，你的销售任务在提高，更重要的是你的销售管理能力在提高。能从销售员做到销售经理或者是老板位置上的人，95%都是有销售计划的人，更是会制定销售计划的人。
相关阅读：如何写销售计划
一，销售任务：
1，基本任务：
2，目标任务：
3，力争任务：
二，销售实施计划：
1，目标客户实施计划
2，市场计划
三，销售费用计划：
1，差旅费用
2，市场宣传费用
3，通讯交通等日常费用
4，业务费用
5，奖金部分
第13篇：营销策划书
营销策划书
第一部分：
一：市场背景分析：今年来，随着南农大的不断扩招，学生人数日益上升。学校周边是居民区。琳琅满目各种商店。消费群体在不断扩大，书店的市场锲机很大。虽然市场竞争激烈。有市场就有竞争，我们书店竞争对手主要是学校旁边的二手书店。图书市场潜力巨大，且每年都在增长。随着高校的不断扩展，相信辅导书和各类考级考证资料等书目会有很好的前景。
二：消费者分析：
1：设定对象：
0—8岁：此年龄层属无购买能力或不能决定购买场所人群。其需求主要为幼儿读物。
9—14岁：无购买能力但自主性独立性较强，能够影响购买决定。其需求主要为辅导教材、卡通、漫画。
15—20岁：有自主选择和购买能力，是购买的重要人群。其需求主要是辅导教材、青年文学、休闲杂志、小说。
21—50岁：有自主选择和购买能力，有足够收入且愿意在图书上消费。此人群可再细分为三种：办公人群，以财经、企管、社科、职场等专业类书籍为需求。家庭人群，以生活、实用、文学、休闲类书籍为需求。高校人群，以学习、考试、外语、科普、计算机、社科历史类为需求。此年龄层是目标消费者中最重要的部分。
51—60岁：有自主选择和购买能力，是购买较重要人群。此年龄人群工作量减少，压力较小，闲暇时间多，喜欢了解社会新闻、阅读报纸，其需求主要为社科，报刊等。
2：消费者光顾购买原因
（1）、门类齐全，种类丰富，书籍数量大。
（2）、价格公正，优惠活动定期举行，客户忠诚计划制定完备。
（3）、高校学生对于各学科图书资料存在购买需求。
（4）、采用顾客会员制度，会员优惠，购书积分，积分有礼。
（5）、“以人为本、海纳百川、快乐读书”的企业价值观。 3：消费者的性格分析
①、消费者主要是附近高校的在校学生，主要追求点为方便、快捷、专业。 ②、消费者购书在保证书的门类齐全的前提下，主要采取就近原则。 ③、消费者对于书籍的专业性要求高。
④、注重书籍质量，对于一些专业书籍需要订购。
⑤、保证质量的前提下，会看重书籍的价格。
4：消费者的购书习惯分析
（1）、消费者主要为在校生，消费人群相对集中，对于书籍的需求量大。
（2）、购书周期不固定，消费者长期需要存在购买需求。
（3）、消费者虽然注重价格因素的影响作用，但一般不会讨价还价。
（4）、消费者时间有限，且购书目标明确，购书主要注重方便快捷，不会花太多时间去选择书店。
三：竞争对手分析：
学校附近已经有一所书店，该书店以辅导教材为单一经营方向，书类不全，规模较小，消费者选择性小，不能满足消费者的购买需求。我们将我们的书店定位成一所以辅导教材为主，专业类，休闲类，社科类为辅的多方位全面综合书店。以细分了的消费人群的需求为经营目标，满足不同消费人群口味。为消费者提供高品质的服务，增加产品附加值，树立书店良好形象，以此争夺消费者。 四：市场需求预测：
（一）市场预估
1、导入期市场：以21—50岁年龄层为潜在目标消费群，高校人群为主要目标消费群。
2、成长期市场：加上15—20岁少年为目标群。
3、饱和期：再加上以及50岁以上老人为目标群。
（二）环境分析
1、行人流量
书店在营业时间段内，平均每小时600人次。上下课和上下班高峰特殊时段内，每小时1200人次以上，行人流量多且速度平缓，有足够的潜在客户量。
2、行人结构
书店位于南农大附近，行人多为21-50年龄层的范围内的学生人群，购买需求大，购买能力强。且有部分从事机关文教等脑力劳动消费者为本书店的此重要购买人群。
3、是否容易接近
书店位于步行街内，无天桥、较宽公路、大型建筑物或其他阻挡消费者进入的因素，还靠近地铁口和公交站台旁。消费者容易接近。
五：Swot分析：
Strength优势:
（1）价格相对较低。
（2）获取信息准确及时。可以及时调整购书结构。
（3）地理位置优越。位于校门左侧，学生来往书店方便。
Weakne劣势：
（1） 产品种类不全，缺乏吸引力
书店主要以旧书为主，专业辅导书之类的资料较少，种类不多，满足不了消费者的需求，失去很多学生市场。
（2）产品宣传不到位
目前主要以海报形式在校内宣传，要提高知名度，需采取多种形式的宣传，加大宣传力度。
Opportunity机会
（1）社会对人才的不断需求
社会竞争日趋激烈，学生要想不被社会放弃就需要不断学习，在多方面提高自己的素养与能力，而图书是他们获取知识的最主要渠道，图书市场锲机很大。
（2）学校对书店的扶持
因为是学生自主创业。学校相关政策的扶持有利于书店更好的发展。 Threat威胁
主要竞争对手的威胁
学校附近的二手书店，图书种类较齐全，有针对性，而且书店提供杂志，文具，满足学生的各种需求，有一定的吸引力。
并且实施了各种不同的促销手段，如：打折，会员卡等，而且提供免费下载服务，拥有较稳定的顾客群体
第二部分：
一：市场细分：
二：目标市场的选择：
三：市场定位：
四：制定营销战略：
第一季度开展“文教套餐”活动，开展教辅图书展销。专设展台，制作重点图书广告，每周推荐一种新书陈列在楼层口处或者在收银处展示牌上展出，设立新书排行书架和新书展台；开展“保持共产党员先进性教育”活动图书征订发行活动，成立活动小组，组织相关图书备货、印发图书书目及征订单，采取展台陈列、机关学校宣传征订、个人推销等方式开展活动。
第二季度开展“亲情服务读者现场知识获取，推荐图书向导”的主题服务活动。可分为营销类、文学类、生活类等几大类图书主题营销活动，采取形式可以分为：现场出书作者座谈、签售、专家咨询、出版社专员讲解、图书推荐专台、服务台多项服务（图书查询、图书订阅登记）等。
第三季度开展与节假日相关主题的图书活动。如“快乐周末”、“暑期征文”、“健康快车”、“时尚前沿”、“家庭聚会”等活泼向上的图书展销活动。设立图书展销专台，组织相关内容图书进行摆放，设计图书造型、制作精美的图书宣传广告，开展知识讲座一至两次，相应幅度的图书打折活动，某类某种图书优惠销售，赠书卷、礼品、包装服务、送书上门等服务，邀请爱书读书的家庭进行座谈“如何培养青少年素质教育问题”交流。尝试与知名出版社开展新书推荐活动，与学校联合开展读书演讲活动。
第四季度开展跨年度畅销图书回顾展销、贺岁图书推荐、礼品书展销、俱乐部会员优惠活动、图书赠礼、送书下乡等活动。组织相关图书备货，礼品的设计、活动条幅、节日挂饰制作等相关准备工作。营销计划注意事项：提前一个月进行活动的宣传，提前制作悬挂条幅、图书广告；活动期间店堂广播进行宣传介绍图书，印发宣传页，活动信息反馈及时收集，追踪图书销售情况，及时做出销售活动分析报告；相关部门工作的配合，活动现场音响、人员、安全、活动用品的准备到位
五：制定4Ps策略：
Production产品策略：
产品是消费者行为的客体。消费者需要的满足和动机的实现取决于有形的产品和无形的服务价值。针对不同的需要，本店制定相应的策略，在产品方面注重挖掘学生对各专业课辅导书和各种考级考证书目的市场，当然也会提供其他一些消费需求
1.有形产品
• 导入期产品组合策略
以快速进入市场,满足学生学习工作的需求为主，主打市场的产品为各专业辅导书和各类考级考证的资料，附加一些杂志报纸和学习工具。
产品组合优化策略
本店虽然提供了三大类产品，但随着不断深入到市场，到中期我们会优化产品组合，着重对学习类产品市场的开发，所以，我们会加大对学习类产品的宣传和投入，聚焦学生对辅导书和各类考级考证资料的需求，聚焦VIP客户，追逐高利润空间，形成我们在这方面的优势。
2.服务策略
（1）产品质量要有保证，及时供货，为购买者提供咨询服务，做好服务退换工作。
（2）服务态度一定要好，不仅是产品，在服务方面也要给顾客留下好的印象，提高自己的软实力。对于书店来讲，物美价廉是根本，人性化的服务，也越来越重要。书店不仅是卖书，还提供一种氛围，一种交流。书店能给顾客提供独到的服务，买书者还能在书店和相同志趣的同学交流，亦不为一种校园情趣。
我们相信书店只有出众，才能吸引顾客。这将是我们为之不断奋斗的目标。
3.品牌策略
•品牌作为产品的灵魂，传达着消费者对产品的感觉。
•为了充分集中和发挥书店的优势资源，本店的品牌策略采取的是统一品牌策略即重点发展学生市场对专业辅导书和各类考级考证资料的需求市场，为了实现这一品牌定位策略，主要是要增加对品牌的宣传并侧重宣传品牌中所蕴含的魅力，得到消费者的肯定。充分结合并运用各种宣传媒体，增大对产品的宣传。
•树立品牌，也是我们努力奋斗的目标。
Price定价策略：
定价策略应遵守市场运作规律，短期内收回成本，根据市场状况合理确定。
在保证目标利润率的基础上，采取以顾客让渡价值为基础的定价策略， Place市场定位：
根据我们书店的整体发展战略及各种优势，我们将市场定位在高校。前期和发展中期及以后阶段，会锁定在我们本校市场，随着销售业绩的不断发展，会进一步深入到南京其他各大高校市场。
Promotion促销：
合理进行市场开拓，始终把顾客的需求放在首位，充分利用公众的口碑宣传。
1.广告
将产品定位在高校市场的前提下，利用多样的宣传媒体进行宣传。
2.其他各种措施
(1)积分卡项目
来消费过一次就送积分卡，消费的金额每10元作为1元记录在卡上，不足10元按四舍五入算，超过10元就可以抵现金在本店消费。
(2)特价项目
一周每天一款不同的特价书目，不定期的会进行适当调整以适应学生的需求。
(3)免费拷贝
书里附带的光盘可免费帮同学拷贝，其他光盘本店也无偿提供服务。
(4)礼品项目
我们的经营还扩打到生日书目服务（买书送好友免费提供精致礼盒包装服务）。
(5)以旧换新，循环使用
用自己的旧书可来换新书，而那些旧书会放在旧书专柜以低价租借，既帮大家省钱又是资源的充分利用。
第14篇：营销策划书。
金融产品营销
一． 金融产品：以分散风险，风险系数低为特点，产品生命周期较
长的长期金融工具――开放式基金。
二． 客户对象：中高收入人群或家庭，在较长时期内有足够多的流
动资金进行基金定投，并在短期内无重大经济结构变动可能。对当前
金融市场处乐观态度的投资者。
三． 一般市场细分标准：年龄层细分：青年，中年，老年等
收入层细分：中低收入人群，中高收入人群，高收入人群等资金需求细分：养老费，住房开支，生活开支，子女教育经费等
四． 市场调查及目标市场初选：选择城镇或城市为市场调查范围。调查结果分析，有一半以上的受访者有意用基金定投的方式来获取并
储蓄子女教育费。因此针对如此庞大的市场需求和众多潜在客户。此
市场具有市场营销可行性。初步选择用股票性基金过股票型基金组合
等金融产品。并选择有在读大学生，高中生为主要目标的中高收入家
庭。
五． 目标市场选择策略：由目标客户的特点出发，以无差异性目标
市场策略为主，兼以差异性目标市场策略为辅（主要针对市场再细分）。运用单一的市场营销组合，在降低和节约成本的前提下，相应地降低
客户的费用，以此吸引更多客户，实现规模经济。在进行市场再细分
后，通过差异性目标市场策略以适应不同子市场的细微差异需求。
六．市场定位：在产品营销初期，采用认申购费折扣优惠，赠送小礼
物，邀请客户参加子女教育讲座，买几送一等形式，迅速打开市场，
达到首次定位的目的。
七．营销方案。以营销四大要素4P法为产品营销核心内容： ①．产品：积极扩大产品链，丰富产品内容，完善产品功能，努力形成针对目标客户的独特卖点。例如针对在校大学生，高收入家庭为目标的高资本定投额，高资本回报率，期限1-3年的基金组合产品，针对在校中学生，中等收入家庭为目标的低资本定投额，中等资本回报率，期限3-6年的中长期基金组合产品等，进行针对性更强的市场再细分产品设计。
②．价格：以多种形式多层次的销售价格模式来满足市场再细分后的各类目标客户，同时推出后端收费模式，有利于培养客户忠诚度。而以子女教育经费为目标的基金定投产品一般不会发生赎回费和基金转换费，，所以不过多叙述。除此之外，一方面，可以以客户投资标的规模，期限长短，客户数量，来按层次收取认申购费：另一方面，现代网络发达，网上银行众多，电子商务交易日益频繁，通过网上交易平台，各种电子终端销售产品，可节省较多的成本费用，以此从费率上可给与适当优惠。
③．渠道：作为商业银行金融产品销售客户经理，商业银行本身即是最初的传统营销渠道，然后再向分销和代销渠道扩大。利用自身众多的银行网点进行“撒网式”营销，在客户存取款的同时，便可让客户知晓该产品。除此之外，也可通过电话，手机系统等宣传产品和实现产品服务。家庭银行亦是客户终端的一种，是近年来发展的新型商业银行营销渠道和分销渠道，其通过通信技术网络将设在家庭的微机与
银行网络相连接，达到足不出户便可进行产品实时服务。最后，信用卡即是金融产品，也是一种营销手段。以其具有支付和信用双重功能的特点，对银行业务区域外的客户提供信用，使产品更便捷。通过上述营销渠道，运用现代化多种有效的媒介宣传产品，扩大其在目标市场的知名度和占有率。
④促销：促销是企业人员或非人员的方式以各种不同的形式刺激客户的购买欲和兴趣，使其产生购买行为或使客户对卖方的企业形象产生好感的活动。因此促销要适用而方便有效，对此，主要有❶广告。广告的接触面广，信息艺术化，并可多次反复使用，这也是目前众多企选择的主要促销手段之一，但其说服力较小，难以促使客户立即购买。❷人员推销：由于金融产品的无形性，服务和消费同步性等特点，决定了卖方在做广告的同时，亦有大量营销人员与现有客户和潜在客户直接诶打交道。方式可采取座席销售，电话，拜访，研讨会，路演，讲座，社区咨询活动等形式。人员推销值金额而灵活，推销与促销并衬，但成本较高，有一定的技术难度。❸营销推广，又称消费促进，能在短时间内迅速对产品引起注意，扩大产品销路，但不宜频繁使用。❹公共关系，营销人员在社会社交网络中的公共关系也可在一定程度上扩销的目的，但由于社交网络的复杂性和不稳定性，局限性较大。
八．产品卖点：❶.形式多样，适合多层次目标客户需求。❷.通过组合管理技术和第三方担保，确保本金安全。❸.在本金无忧的情况下，坐享收益，符合客户初衷。❹.不用考虑投资时点，灵活性强。❺.推广形式多样，透明度高。❻.复利效应，长期收益可
观。❼.优惠项目众多，购买程序简捷。
九.产品竞争对手研究：研究对手现行营销策略，判断对手未来目标，科学地进行实力对比，实时做好杠杆比较。再采用选取何种竞争策略，利用自身优势，形成与对手的产品差别化，并做好反竞争研究和自我机密保护与伪装。行业尚处于新兴发展阶段，竞争对手在一定竞争范围内数量较少，目标市场规模较大，而对手相对市场占有率低，规模较小。竞争对手产品服务趋于无差别化和弱差别化，成本利润率低。故现进入市场难度较小，盈利水平较大，获利可能性大，竞争对手目标产品威胁小，做好一定的宏观环境预警机制与行业环境预警系统，则应该可以达到目标市场利益最大化。
第15篇：营销策划书
目录
一、前言（策划的目的和意义）
二、产品所面临的环境分析
三、机会与风险分析
四、产品可能存在的消费者分析
五、市场营销战略
六、营销策略组合
（一）产品策略
（二）定价策略
七、分销渠道策略
八、促销策略
一、前言（策划的目的和意义）
空调自控产品属于中央空调等行业配套产品，受上游产品消费市场牵制，但需求总量还是比较可观。随着城市建设和人民生活水平的不断提高以及产品更新换代时期的到来带动了市场的持续增长幅度，从而带动了整体市场容量的扩张。空调自控产品需求量比较大。
二、产品所面临的环境分析
空调自控产品要快速增长，且还要取得竞争优势，最佳的选择必然是——“目标集中”的总体竞争战略。随着湖南经济的不断快速发展、城市化规模的不断扩大， 空调自控产品市场的消费潜力很大，目标集中战略对我们来说是明智的竞争策略选择。围绕“目标集中”总体竞争战略我们可以采取的具体战术策略包括：市场集中 策略、产品带集中策略、经销商集中策略以及其他为目标集中而配套的策略四个方面。总的营销策略：全员营销与采用直销和渠道营销相给合的营销策略
三、机会与风险分析
1、目标市场：
遍地开花，中心城市和中小城市同时突破，重点发展行业样板工程,大力发展重点区域和重点代理商，迅速促进产品的销量及销售额的提高。
2、产品策略：
用整体的解决方案带动整体的销售：要求我们的产品能形成完整的
解决方案并有成功的案例，由此带动全线产品的销售。大小互动：以空调自控产品的销售带动阀门及其他产品的销售，以阀门及其他产品的项目促进空调自控产品的销售。
3、价格策略：
高品质，高价格，高利润空间为原则；制订较现实的价格表：价格表分为两层，媒体公开报价，市场销售的最底价。制订较高的月返点和季返点政策，以控制营销体系。严格控制价格体系，确保一级分销商，二级分销商，项目工程商，最终用户之间的价格距离级利润空间。为了适应市场，价格政策又要有一定的能活性。
四、产品可能存在的消费者分析
（1）分销合作伙伴分为二类：一是分销客户，是我们的重点合作伙伴。二是工程商客户，是我们的基础客户。
（2）渠道的建立模式： A.采取逐步深入的方式，先草签协议，再做销售预测表，然后正式签定协议，订购第一批货。如不进货则不能签定代理协议；B.采取寻找重要客户的办法，通过谈判将货压到分销商手中，然后我们的销售和市场支持跟上；C.在代理之间挑取竞争心态，在谈判中因有当地的一个潜在客户而使我们掌握主动和高姿态。不能以低姿态进入市场；D.草签协议后，在我们的广告中就可以出现草签代理商的名字，挑取了分销商和原厂商的矛盾，我们乘机进入市场；E.在当地的区域市场上，随时保证有一个当地的可以成为一级代理的二级代理，以对一级代理成为威胁和起到促进作用。
五、市场营销战略
1、公司应好好利用上海品牌，走品牌发展战略；
2、整合湖南本地各种资源，建立完善的销售网络；
3、培养一批好客户，建立良好的社会关系网；
4、建设一支好的营销团队；
5、选择一套适合公司的市场运作模式；
6、抓住公司产品的特点，寻找公司的卖点。
六、营销策略组合
直销做样板工程并带动经销网络的发展，经销做销量并作为公司利润增长点；直销采用人员推广和部分媒体宣传相结合的方式拓展市场，针对空调自控产品，我们可以采用小区推广法和重点工程机项目样板工程说服法；
七、分销渠道策略
1、在渠道建设方面可以不设省级总经销商，而是以地市为基本单位划分，每个地级市设二个一级经销商，并把营销触角一直延伸到具有市场价值的县级市场，改变目前湖南其他空调自控产品品牌在地级市场长期以来的游击战方式，采用阵地战，建立与经销商长期利益关系的品牌化运作模式，对每个地区市场都精耕细作，稳扎稳打。
2、为了确保上述战术的实现，特别是为了加强渠道建设和管理，必须组建一支能征善战的营销队伍：确保营销队伍的相对稳定性和合理
流动性，全年合格的营销人员不少于3人；务必做好招聘、培训工作；将试用表现良好的营销员分派到各区担任地区主管；
3、加强销售队伍的管理：实行三A管理制度；采用竞争和激励因子；定期召开销售会议；树立长期发展思想，使用和培养相结合。
4、销售业绩 ：公司下达的年销任务，根据市场具体情况进行分解。主要手段是：提高团队素质，加强团队管理，开展各种促销活动，制定奖罚制度及激励方案。
八、促销策略
1、营销队伍：全年合格的营销人员不少于3人；
2、所有工作重心都向提高销售倾斜，要建立长期用人制度，并确保营销人员的各项后勤工作按时按量到位。
3、保证货源充足及时，比例协调，达到库存最优化，尽量避免断货或缺货现象。
4、时时进行市场调研、市场动态分析及信息反馈做好企业与市场的传递员。全力打造一个快速反应的机制。
5、协调好代理商及经销商等各环节的关系。根据技术与人员支持，全力以赴完成终端任务。
6、拓宽公司产品带，增加利润点。
7、必须确立营业预算与经费预算，经费预算的决定通常随营业实绩做上下调节。
第16篇：营销策划书
营销策划书
（一）前言
新能源汽车已经成为未来汽车产业的发展趋势。在被列入国家战略性新兴产业之后，我国的新能源汽车产业已经步入了快速发展期。。新能源汽车代表世界汽车产业的发展方向，加快推进新能源汽车产业化，不仅有利于节能减排和技术进步，还能促进我国汽车产业的可持续发展。我国新能源汽车产业发展模式基本是“政府+市场”型，即政府积极参与和支持新能源汽车的研发及市场推广，带动新能源汽车生产企业自主研发，努力达到量产并成功推向市场的模式。银通集团成立于2004年，是一家朝气勃勃，满怀雄心壮志的年轻企业集团。经过7年的发展，成为珠海市目前规模较大、实力较强的企业集团之一，形成了新能源、房地产、金融能源投资三大板块综合发展的格局。珠海的新能源汽车主要与珠海银通和广通两家公司相关。银通主要生产动力电池、电驱系统、汽车空调等，之前与一汽合作的10台纯电动客车在去年国庆节已投入运营，后来公司与珠海广通合作的10台纯电动客车也于今年投入运营，珠海广通主要负责车身整装等业务。目前公司的业务已经开展到海南海口，三亚，湖南长沙，江苏南通，甚至国外的德国，荷兰，瑞士，澳大利亚等，涉足的领域主要是纯电动公交大巴，出租小汽车，乘务车等。目前公司积极与中国各地各大车企合作，签署了长期的战略合作协议，为银通新能源车在全国各地的布局打下了夯实的基础。由此可见，银通新能源车这个品牌将在国内甚至国际舞台上占据重要位置，为了让银通新能源车更好更快的走进市场，我们对银通新能源车具体销售做一分析，总结营销策划方案。
（1）：本案策划目的：
让更多消费者或是合作商了解银通新能源车，接受银通集团的产品文化，认可银通集团的产品，以使银通新能源汽车占据各大的市场，取得更好的销售业绩。
（2）：本策划案亮点：
本案的亮点在于根据公司的实际情况，确定营销模式，以及公司的市场定位积极开拓业务以达到预期销售业绩。
（3）本案市场目标：
遍地开花，重点城市，国家重点扶持的25城和经济发达或是地方政府支持力度大的城市同时突破，重点发展各大城市的公交公司，出租车企业，大力发展区域代理商，提高销售业绩。
（二）营销状况
新能源汽车是我国汽车行业的战略性发展方向。战略意义上说，新能源汽车有望使我国在汽车产业实现“弯道超车”。从使用成本上说，新能源汽车能够缓解能源供给和环境保护压力，并大幅降低使用的经济成本。因此，新能源汽车是我国汽车行业的国家级战略性发展方向。我国从2009 年开始逐步出台国家和省地市级的补贴政策，主要补贴政策对象包括十米以上城市公交、公共服务领域用的乘用车和轻型商用车和私人消费的新能源汽车。一项可能在更大范围带动新能源汽车产业投资的政策，是近期出台的《节能与新能源汽车产业发展规划(2011-2020年)》，其草案内容显示，到2020年新能源汽车产业化和市场规模要达到全球第一。其中，新能源汽车(插电式混合动力汽车、纯电动汽车、氢燃料电池汽车等)保有量达到500万辆；以混合动力汽车为代表的节能汽车销量达到世界第一，年产销量达到1500万辆。在这样的目标索引下，上述草案内容建议，2011年到2020年的十年间，中央财政投入1000亿元巨资。其中，500亿元为节能与新能源汽车产业发展专项资金，重点支持关键技术研发和产业化，促进公共平台等联合开发机制；300亿元用于支持新能源汽车示范推广；200亿元用于推广混合动力汽车为重点的节能汽车。草案内容中还建议，未来10年，政府在税收政策给予节能与新能源汽车推广以很大优惠。比如，免征纯电动汽车、充电式混合动力汽车车辆购置税，减半征收普通混合动力汽车车辆购置税和消费税。列入《国家重点支持的高新技术领域》的整车企业及关键零部件企业，将享受国家有关高新技术企业所得税税收优惠政策。在如此给力的政策预期下，国内各车企早已纷纷发布了新能源汽车投资规划，少则几十亿，多则上百亿。各地方政府的新能源产业基地等也如雨后春笋般兴起，投资规模均不低于10亿元。
珠海银通集团作为珠三角新能源企业的排头兵，义不容辞地充当着行业领跑者的角色，以深圳，广州，珠海等珠三角城市为主要布局点的新能源产业基地在国家和当地政府的支持推动下业已形成。应运而生，银通新能源汽车已经在珠海公交公司正式运营了一年多的时间，且运营状况良好，得到了客户的好评。借此机会，银通将以珠海为大本营，立足珠三角，面向全国，走向世界，目前的国内国际市场非常巨大，特别是国家批得25个试点城市，比如以后新投入的城市公交车，传统公交车的报废更新，城市出租车的新能源化也将蕴含着巨大的市场。
营销方式总体来说，新能源汽车的销售方式不外三种：政府购买（公务用车），城市公交公司招标（新能源公交大巴，出租车），私人购买。其中城市公交公司招标占据的市场份额巨大，不过政府作为公务车采购也对市场的成熟化起到了巨大的示范和推动作用，而私人购买作为以后汽车消费的主流也将后劲十足，鉴于此，将会呈现出多元化发展的格局。
从各企业的销售渠道来看，大部分采用的是办事处加经销商的模式。由于前期对国家政策和当地政府的依赖程度较高，所以基本上当地车企都紧密与当地政府搞好关系，获得政策和资金的支持，占据当地市场，对于其他当地没有车企的城市，各大企业基本上是采取在当地设办事处或在当地找经销商的模式来开拓市场。对于进入市场稍晚或是本身技术和市场沉淀不够的企业来说，设办事处和找经销商无疑是最快和最有效打开市场的办法之一，这样便于全国营销网络的部署和传统渠道的巩固。为了快速对市场进行反应，我们可以按照区域在全国各区域的大城市重点布局，设立办事处，如可以将全国市场划分为七大区域，东北，华北，西北，华中，华南，西南，华东，其中东北和华北，西北可将办事处设在北京，虽然辐射区域很大，东北三省，河北，山西，山东，甘肃，陕西，宁夏，甘肃，内蒙，西藏，新疆等省份，不过由于西北经济不太发达，业务量也不是很大，多增加两个人足可以跑的过来。华中可将办事处设立在武汉，辐射湖南，湖北，河南，江西。华南可将办事处设在广州或是深圳，当然也可设在银通总部所在地珠海，可以辐射广东，广西，海南，香港，澳门。西南可将办事处设在重庆或是成都，辐射四川，贵州，云南，重庆等地。华东可将办事处设在上海，辐射长三角，江浙，上海，安徽，福建，台湾等。目前银通集团在华南地区的海口，三亚，广东的珠海，梅州均有业务开展，在广西柳州，南宁，在华中地区的湖南长沙，江西南昌，河南郑州等地均有合作企业，在华东地区的江苏南通银通也与当地企业有了合作意向，在西南地区的重庆我们银通也与当地车企恒通合作，这些也是以后业务的一个增长点。目前银通在东北，华北和西北的基础还很薄弱，有待进一步加强和市场渗透，不过基于其广阔的市场空间，只要我们采取合适正确的市场策略，银通在那里的市场机会还是很大的。在华南和华中这两个区域，我们是占优势的，不过也许巩固，因为市场竞争无处不在，品牌影响力还需要巩固和拓展。在销售过程中，我们的销售人员必须非常清楚我公司的优势，并加以发挥到极致，此外还要找到我司的弱项并提出改进意见，努力实现产品的最大价值；提高服务水平和质量，将服务意识渗透到与客户沟通交流的每个环节中，注重售前，售中，售后回访等各项服务。
（三）营销目标
（1）新能源汽车应以长远发展为目地，力求立足珠三角，面向全国，走向世界。2012年建
立完善的全国销售网络，以销售新能源汽车为主，销售目标为4亿人民币。
（2）跻身国内乃至国际一流的新能源汽车产品供应商，成为快速成长的成功品牌。
（3）以新能源汽车产品带动整个汽车零配件等上下游产品整个产业链的发展。
（4）市场销售近期目标：在一年甚至不到一年的时间内使销售业绩翻倍增长，成为行业内
的知名品牌，取代其他地方同一水平竞争企业的部分市场。
（5）致力于发展优质经销商，争取以每年发展10个以上优质经销商来布局国内国际市场。
（6）建立一支出则能战，战之能胜的威武之师，常胜之师销售团队，作为公司的中坚力量。
（四）SWOT分析
（1）优势（strength）
目前我们公司近阶段，主推我们的纯电动公交产品为主，其它新能源汽车为辅，同时也能为各地建设汽车充换电站提供解决方案与产品技术支持服务。我们公司的电动公交车在性能上，完全能满足城市公交工况的行驶要求，特别起步性能优越，相对柴油车快且平稳，噪声小，操作简单，满载可以搭乘80个乘客。银通纯电动大巴运营一年多来，车内空间大，内饰美观大方性能良好，安全，稳定，故障率低，耗电量低，性价比高，售后服务好等，深受客户赞誉。
（2）劣势（weakne）
推入市场不久，知名度不高。消费者对宇通，金龙，安凯，福田等一线传统品牌的认知度较高。现在新能源汽车市场比较混乱，汽车竞争比较强。新能源汽车销售经验不足，销售人员素质不足。
（3）机会（opportunity）
市场资源巨大，市场后期需求量大。国家和当地政府对新能源车企的大力扶持，各车企在新能源汽车生产销售方面基本处于同一起跑线，差距不大。我们在价格和售后服务上的亮点也会给我公司带来很大的机会。
（4）威胁 (threats)
一是来自本国车企的竞争，如三龙一通，比亚迪，五洲龙，安凯，南车时代，奇瑞，他们都退出了自己的新能源车，并已经上路运营。二是来自国外车企或是合资车企的竞争，比如大众，本田，丰田，日产，上汽集团，一汽集团，广汽集团，东风汽车等，它们无论在
技术还是品牌知名度方面都对我公司构成了不小的威胁，这点我们得清醒的认识到。
（五）营销策略（4P策略）
如果新能源汽车销量要快速增长，且还要取得竞争优势，最佳的选择必然是—“目标集中”的总体竞争战略。围绕“目标集中”总体竞争战略我们可以采取的具体战术策略包括：市场集中策略，产品带集中策略，经销商集中策略以及其他为目标集中而配套的策略四个方面。为此我们需将全国市场划分为以下四种：
战略核心型市场—珠海、梅州、海南的海口、三亚等华南地区
重点发展型市场—湖南、江西、湖北等华中地区；华南区的广西
培育型市场—上海、江浙长三角城市带等华东区，重庆、成都为中心的西南区
等待开发型市场—东北、华北、西北区
总的营销策略：全员营销与采用直销和渠道营销相结合的营销策略。
(1)产品策略(production)
用整体的解决方案带动整体的销售：要求我们的产品能形成完整的解决方案并有成功的案例（如珠海公交吉大巴士充电站），由此带动全线产品的整体营销。整体与部分的互动：以新能源汽车为整体的整体销售带动汽车四电系统的部分销售，即部件销售。
（2）价格策略(price)
高品质、高价格、高利润空间为原则：制定较现实的价格表：价格表分为两层，媒体公开报价，市场销售的最底价。制定较高的季度返点和年返点政策，以控制营销体系。严格控制价格体系，确保经销商的利润空间。为了适应市场，价格政策又要有一定的灵活性。
（3）渠道策略(place)
我们的渠道可以分为直销和分销（代理商）两种。其中直销是我们的根本，基础。分销是我们的重点合作伙伴。
（4）促销策略(promotion)
1、在初期采用“低价高享受”的策略。
原因：①大多数客户对银通的认知度低，企业就要承担开拓中高级市场的任务，必须花费较大的支出在广告宣传上，取得尽可能大的市场占有率。②公交公司对于价格并不十分敏感，只要能提供令他们满意的产品和服务，高价格能够提高产品的声誉和知名度。
2、在中期主要采用“加大固定资本的投入”的策略。
原因：加大固定资本的投入，使资本投入具有承诺价值，使竞争对手在决策上做出退让性考虑。
3、在后期只要采用“信用、服务”的策略。
原因：在产品推出的后期，产品的全方面都与顾客形成了一种定性的关系，这时客户注重的是信用和服务，所以在后期要加大信用度和和售前、售中、售后服务。
（六）营销方案
1、公司应好好利用新能源品牌，走品牌发展战略。
2、整合市场及人脉各种资源建立好完善的营销网络。
3、培养一批好客户，建立好良好的社会关系网。
4、建设一支好的营销团队。
5、选择一套适合公司的市场运作模式。
6、抓住公司产品的特点，寻找公司产品的卖点。
7、公司可以采用直销（办事处）加分销（代理商）的市场运作模式。
8、直销人员采用人员推广和部分媒体宣传相结合的方式拓展市场。
9、对于不同城市的不同项目，采用轻重不同的公关营销方法，争取各个击破。
10、为了确保上述战术的实现，特别是为了加强渠道建设和管理，必须组建一支能征善战的
营销队伍；确保营销队伍的稳定性和合理流动性，加强对营销人员的技术和营销素质培训，不定期选拔优秀的营销人员担任区域经理或是大区总监，永葆人才机制的鲜活。
11、加强营销队伍的管理和建设，积极完善销售政策以调动销售人员的积极性，采用激励原
则，定期召开销售会议，总结经验教训，加强内部人员沟通与交流，奖罚分明。
12、销售业绩：公司下达的年销任务，根据市场具体情况进行分解。主要手段是：提高团队
素质，加强团队管理，开展各种促销活动，制定奖罚制度和激励方案。
13、加强对经销商的管理，形成制度化。
14、品牌及产品推广，市场人员要甄选出最有利于公司产品推广的展会参加，充分利用展会
资源来拓宽销售渠道。
15、促销活动的策划与执行：根据市场情况和竞争对手的销售促销活动，灵活策划一些促销
活动。主题思路以避其优势，攻其劣势，根据公司的产品优势及资源优势，突出重点进行策划与执行。
（七）配备和预算
1、全年合格的一线营销人员不少于15人。
2、所有工作重心都向提高销售额倾斜，要建立长期用人制度，并确保营销人员的各项后勤
工作按时按量到位。
3、为适应市场的快速反应性，我们新能源车的一些零部件要有适量的库存。
4、时时进行市场调研、市场动态分析及信息反馈，做好企业与市场的传递员。全力打造一
个快速反应的市场机制。、
5、协调经销商与市场人员的关系，要尽力给他们技术与人员的支持，达到完成销售任务的
目标。
6、拓宽公司产品带，增加利润点。
7、必须建立营业预算与经费预算，经费预算的决定通常随营业实际做上下调节。
8、为加强机构的敏捷，迅速化，本公司将大幅委任权限，使人员得以果断速决，但不得对
任何外来人员泄露公司价格等机密，在与客户交流中，如遇价格难以决定时，须请示公司领导。
9、为达到责任目的及确定责任体制，公司可以贯彻重奖重罚原则。
第17篇：营销策划书
营销策划方案（策划）
一、前言
随着改革开放的不断深入与市场经济迅速发展，人民群众日常消费品的消费需求也日益加大，商品出现无限商机。
碧泉潭，是湘潭的灵和根，也是塑造湘潭这座富有历史意义的古城最主要的元素。俗话讲，靠山吃山，靠水吃水。碧泉潭水是湘潭的资源和财富，很多人都看中了这一资源，对碧泉潭水进行开发，但成功者却寥寥无几。一方面是产品定位不准确，再就是对市场认识不够，运营缺乏科学性。
“碧泉潭”饮用水的问世就是对该市场局面的一个挑战，当然更是一种市场机遇。根据市场调查和分析，结合本企业的实际情况。特制定此策划方案。
二、企业简介
湘潭市三湘泉饮品有限公司是湘潭市生产桶装饮用水的骨干企业，是湘潭市桶装水生产企业中唯一获得“省企业质量信用等级A级单位”称号的企业。公司以湖湘文化为底蕴精心打造品牌水——“湖湘源”，在众多同类产品中脱颖而出，成为湖南省十一届运动会唯一指定饮用水。
公司成立9年来，以提升生活质量，服务大众健康为己任，切实注重产品的质量，公司专业、真诚的企业精神一直以来得到客户的肯定业界的推崇以及消费者的好评。视质量为企业生命的“三湘泉人”，严格推行国家所颁布的各项质量管控体系。凭借科学的生产工艺和严格的质量责任机制，公司产品有三湘泉，湖湘源，碧水潭三个品牌，分别涵盖了中高低端三个细分市场。
三、市场环境分析
（一）企业分析
湘潭市三湘泉饮品有限公司，在历年的国家、省、市卫生监督部门、技术质量监督部门组织的抽检中均为合格，连年荣获“产品质量稳定合格单位”、“国家抽检合格单位”的荣誉称号，所获殊荣无数。
秉承“传播健康饮水知识，弘扬湖湘文化”的经营理念，经过全体公司同仁的共同努力，公司旗下的“三湘泉”和“湖湘源”已成为湖南地区的知名品牌，同时也是湘潭及周边地区大、中、小学师生饮水的首选品牌。目前，产品远销全省各地，形成了以湘潭为枢纽，以大、中、小学为主体，向长沙、株洲、娄底、邵阳等周边地区辐射的市场格局。前景甚好，而现在新推出的“碧泉潭”是比“三湘泉”和“湖湘源”更精致、高层次的桶装水，可以满足更多不同客户的需求。
（二）行业分析
湘潭{包括湘潭县、湘乡市、韶山市}拥有桶装水生产企业近30家，没有一家生产能力达600桶/小时，也没有一家年销售超100万桶的企业，大部分属于那种作坊式微小企业，随者国家对食品生产及流通领域监管力度的加大，在两、三年内相当一部分企业将无法再通过QS认证验收，桶装水市场面临重新洗牌的机会。
（三）ｓｗｏｔ分析
1.优势
位置碧泉潭场位于湘潭市，碧泉潭工厂占地面积500亩。
环境周边环境良好，没有大规模的具有污染性的工厂，化工企业。 水源水源自碧泉潭系地下三百米深层岩水。
水质含有丰富的锶，钙等矿物质。碧泉潭水温恒定，水质硬度适中，PH值为7.3左右。
技术具有当前国际领先的生产技术和工艺，以及多年制水经验。
包装包装环保，放心饮用。桶体采用进口食品级原料生产。具有国家食品包装许可证，环保安全。
安全一桶一盖，杜绝重复利用保证饮水安全。
2.劣势
品牌企业起步晚，没有在水市场形成可观的市场占有率。
美誉度由于品牌建立晚，在广大消费心中没有形成良好的认知度，以及品牌的美誉度，忠诚度欠缺。
服务没有建立系统的售后服务体系，让老百姓喝得明白喝得放心就应该有一套完整的售后服务体系。
知识没有将科学饮水的知识与饮用碧泉潭饮用水的弱碱性水的常识普及开来。
定位在企业定位上并非短时间内能确定是否合适。
3.机会
发展机会人们慢慢的改变了长久的饮水习惯，逐渐饮用桶装水和纯净水市场前景广阔，具有很好的发展机遇。
消费者由于人们对科学饮水知识的普及，及八零后出生的人逐渐成为中国社会的主流，对桶装水，纯净水，矿泉水，功能型饮料，有大量的需求，消费群体庞大。
4.风险
经济全球经济进入萧条期，国内经济受到创伤，大环境的颓势必将影响到制水行业的发展。
客户分流湘潭市其他制水生产厂家达到80多家，客户分流较大。 消费者众多消费者购买的标准是品牌的知名度占到百分之四十，售后服务占到百分之二十，谁的质量占到百分之二十，价格占百分之十，其他占到百分之十。
四、市场营销目标
据相关资料显示2011年湘潭常住人口约293万人；若年人均消费5
桶，则总计需桶装水每年约1465万桶；碧潭泉在湘潭市场的预期市场占有率达到6.8%,若以8元/桶的零售价计算，年度总销售额为800万元左右。
五、市场细分
以产品细分市场。在桶装水市场中，主要有纯净水、矿泉水和这两大类。纯净水品牌包括怡宝，三湘泉等，是经过粗滤、精滤和去离子净化的流程提取的高纯度水，其水中含杂质少，水质安全。矿泉水品牌以溪峰山泉、滴水洞为主，其水是指从地下深处自然涌出的或经人工揭露的、未受污染的地下矿水；含有一定量的矿物盐、微量元素或二氧化碳气体。经过适当处理，可以安全饮用，对人体健康有益。
六、目标市场
市内直销客户以大型国企、机关事业单位、高档小区住户为重点。
七、市场定位
（一）价格定位
中高端客户市场，桶装水的最低终端价不低于10元/桶，精品桶装水为15—18/桶。
（二）产品定位
碧潭泉水食是纯正的天然泉水，其水源为千年碧泉潭自喷泉水，日喷量6万吨。三湘泉水质优良，纯天然弱碱性、富含偏硅酸、钙、镁、锌、锶等微量元素，不含任何对人体有害的重金属。 三湘泉的设备供货厂家也是国际知名饮用水大亨法国达能公司的合格供应商，是目前长株潭地区最好的瓶桶装水水处理、灌装设备，能最大限度地保留源水中的有益微量元素，其生产的瓶桶装水产品合格率可达99.97%。此外，碧潭泉拥有着深厚的文化底蕴，水源地是湖湘文化的发源地文字记载碧泉潭存在已逾千年。碧泉潭水是湖南省仅有的两个可养殖娃娃鱼的水源之一，已繁殖养殖娃娃鱼6年。
碧潭泉具备其天然的生产水源和绿色、健康的生产工艺；其体现出来的理念满足当今社会发展需求及人们对饮用水的要求；充分满足湘潭地区大众消费者需要的优质桶装水。
八、推广战略
（一）产品战略
碧泉潭相比传统的桶装水，采用的是纯天然弱碱性、富含偏硅酸、钙、镁、锌、锶等微量元素，不含任何对人体有害的重金属的、而且能养娃娃鱼的水源。拥有长株潭地区最好的水处理系统，这是差异化策略的根本所在。
就产品包装方面而言，当前市场上的装水桶的材质都比较软，易破裂，且设计的外观过于简单。根据中高端市场的定位，应改善材料，加强密封性和经摔性，且需设计出简洁但不失大方的外观。
（二）市场战略
当前湘潭桶装水市场大部分属于那种作坊式微小企业，随着国家监管力度的加大，桶装水市场面临重新洗牌的机会。而桶装水作为日常用品，必不可少，随
着人们绿色、健康意识的日趋加强，对于水质的要求也进一步提高。突出碧泉潭优质水的特性，使其赢得市场的青睐。
（三）定价战略
1．产品定型：绿色、安全、健康型
2．产品价格：18-20元/桶
（四）广告宣传战略
1．报纸： 市内直销目标客户以大型国企、机关事业单位、高档小区住户为重点，基于客户群接触的媒介中以报纸居多，且具有传播速度快、范围广、信息完整、权威性强等优点，因而可在湘潭日报、湘潭晚报 、潇湘晨报、三湘都市报等上投放广告。
2．户外广告：投放点以大型国企、机关事业单位、高档小区住户集中的停车厂入口、公交车站牌以及车流量大的地段的广告展板、电子显示屏等为主。
3．广播：广播广告投放成本低、传播速度快。且收听者多为车内人群，搭出租车及自驾人群多为目标客户。适宜在上下班高峰时间段播放。可投放在湘潭交通频道、湖南交通频道、株洲交通频道。
（五）销售渠道战略
1．区域分布：将目标市场分成若干个区域，根据地理情况，每区设立2-4个代理点,和一个总代理点，确保服务客户的便捷性。
2．运输方式：送货上门，并附加一段时间内为顾客提供免费清洗饮水机的服务。
（六）促销策略
1．人员促销：对代理商采取奖励直接与销售业绩挂钩的形式，在规定的基本数前提下，超额完成部分给予奖励。
2．营业推广：
（1）.中高档小区试饮活动。通过在小区周边开展抽奖活动，赢得一桶或一瓶不同规格的试饮水，与此同时，达到宣传造势的效果。
（2）.多买多送。因为当购买量达到一定数量后很容易使消费者产生
品牌忠诚度，所以促销活动可以通过买十送一或者多买能返利的方式开展鼓励消费者购买。
（3）新型渠道订货。建立可靠的微信、微博账号，通过媒介发布促
销快讯、健康指南等信息，达到宣传品牌的效果，同时使顾客群可以通过这些新型的订货方式进行预定或者实时订购，企业需组织专人管理，及时回应和处理订单。
3．提供清洗饮水机的免费服务：定期、主动为长期饮用碧泉潭的客户的饮水机提供免费清洗服务，并记录，同时建立服务的回访调查，保证服务质量。
（七）公关策略
1．联合其他企业的业务合作，与此同时，以联名方式开展商业汇演等活动，或者在其他企业或事业单位开展活动的同时，提供赞助，在加强与其他企业
合作的同时，提升本企业和品牌的形象。
2．与政府部门、事业单位进行一同开展活动，宣传本企业和产品的形象，如客户单位每购一桶水，抽取5角作为捐助公益事业的资金，在提升形象的同时，也赢得了政府及事业单位重点客户的好感。
九、总结
哇哈哈、乐百氏、农夫山泉等产品在消费者心目中已建立起稳固的地位，品牌认知度非常高，营销渠道已经十分成熟，网络的广度和深度非一般区域性品牌可比，更何况碧潭泉这种新品牌；对于这种新产品入市可以通过：
1、产品差异化营销；
2、广渠道营销；
3、树立全新的品牌形象深入当地人心；
4、通过广告唤醒湘潭人民与碧潭泉水水源千年来历的鱼水之情。对于新产品而言，要求必然相比其他品牌之下要高，比如要做到服务更加到位，管理更加严谨，促销策略的与众不同等等。最重要的还是要体现该山泉水的健康、天然的理念，技术的先进和设备的更新以及注重广告的传播途径，尽量减少不必要开支和广告浪费。
第18篇：营销策划书
渠道部开发方案
一：兼职人员对于公司来讲存在很多不确定性，所以对待客户需要掌握在公司手中，因此兼职人员开发的居间商以及客户由公司负责维护管理，（公司既能掌握客户，兼职人员也不影响其他工作）
合作方式：兼职专员利用任意时间开发个人、机构居间商，期间公司向兼职渠道人员提供名片、折页宣传资料，门面允许再加宣传海报。
兼职人员为开发终端客户和机构居间商（不需要开发个人居然人）。一：终端客户按个人居间人给兼职人员提成，二：机构居间商分为：
1：保险公司合作模式：以为保险公司高端理财师提供投资组合建议产品之一。增加保险公司理财师推荐内容以及保险公司于保险业务人员收入为筹码。公司给保险公司60%以上提成，由保险公司分配给保险业务人员。 渠道人员与保险公司签订合同后，由公司协助渠道人员对保险业务人员统一培训。并赠送宣传资料。如保险业务人员能独立完成开发最好，如需协助，告知公司由公司协助完成签单并售后维护。
2：地产中介，二手黄金收购点、古玩门面，由于如今楼市不景气，二手黄金回购中也有投资者，古玩市场的投资者最多，很可能不只一种风险投资，但观望气氛比较浓厚，我们可以把海报以及宣传资料放在中介公司、门面柜台，对业务人员集中培训后，当有投资需求的人同时有意向投资黄金白银，如中介公司业务人员能独立完成开发最好，如需协助，告知公司由公司协助完成签单并售后维护。公司给中介公司60%以上提成，由中介公司分配给业务人员。
结算方式，次月集中某一天由合作居间商户与兼职人员一起到公司核算上月成交手数，并结算提成给兼职人员与居间商户。
二：全职人员
1银行：由公司总监与某银行总行网点谈好合作条件，由总行通知分行、支行、分理处允许我们与银行工作人员业务接洽！公司统一给银行以及银行工作人员返点。比如银行40%+，工作人员20%+，一个全职人员负责一个商圈，对所负责商圈所有网点接洽大堂经理、理财经理、主任等。并且对接触人员进行必要培训安排。不需驻点，需要渠道专员与各银行工作人员搞好关系即可。
程序：单一银行总行-分行-支行-分理处各营业部，主城各区一个一个的做。
2：证券公司：由渠道专员联系证券公司营业部营销总监洽谈合作事宜、后续工作同银行 3保险公司，地产公司门面同兼职人员
全职人员配置只需3人左右即可
结算方式保持现有方式不变。
建议人：夏崇彬
2012.6.1
第19篇：营销策划书
槟
榔
营
销
策
划
书
（2013—2014年度）
任务概要
随着我国经济的平稳发展，人们生活水平逐步提高，人们对食品的需求已
从“量”的满足转向“质”的需求，“安全、绿色、天然”已经成为国内消费领
域尤其是食品消费领域的普遍心理时尚，人们对个性化高质量食品的要求愈发强
烈，槟榔也是一样。特别的从前几年以来，受到甲流瘟疫、经济危机等袭击，尤
其是“癌”的阴影，使得整个行业槟榔的销路、销量严重受损；另外，由于现有
各类品牌槟榔在质地和价格差异不明显，造成槟榔品牌的平均寿命历来较短；加
之竞争剧烈，迫使所有的品牌槟榔和作坊都拼命向前，不断上演“瓜分—重洗—
瓜分”市场的态势。槟榔行业如何取得突破、发展，脱引而出，开拓一个全新的
市场，已经成为槟榔食品公司发展的当务之急。
食品有限公司是一家实力雄厚的公司，以加工生产槟榔为主，作为行业的
领先者，有责任有义务推动槟榔行业的健康发展。
本策划方案任务旨在有效从行业环境、主要竞争对手及顾客等方面进行认
真分析的基础上，对湖北省及武汉市场进行细分，根据市场细分对产品进行重新
定位及新产品的开发和推广，特别的“XX”的产品上市。由此制定了公司发展
战略和有效的营销策略，以迅速提高产品的美誉度，占领和巩固市场，进一步增
强“XX”及产品的优势，以赢得更大的竞争。
本策划方案首先对公司的内外部环境进行了分析，指出了公司面临的机会
和挑战；然后通过对行业环境的分析及“XX”市场调查分析，描述行业竞争态
势，判断行业竞争强度，并通过“XX”的竞争能力分析，找出“XX”的优势和
劣势；最后，考虑SWOT的匹配，并结合消费者的购买行为分析，在市场定位
的基础上，以整合营销思想为指导，从湖北省及武汉角度提出了营销策略组合。
目录
任务概要 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2
一、营销现状分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
（1）宏观环境分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4
1.经济环境„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4
2.历史文化环境„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4
3.槟榔行业现状„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4
（2）微观环境分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4
1.企业状况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4
2.竞争对手分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5
3.消费者分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5
二、SWOT分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8
1.SWOT分析表 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8
2.SOTW分析说明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9
三、营销策划目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12
1.推广时间„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12
2.营销目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12
3.目标受众„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12
四、营销战略与策略 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12
1.目标市场„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12
2.产品策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13
3.价格策略 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13
4.销售渠道„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13
5.广告宣传 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15
五、具体行动方案 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16
六、营销费用预算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17
七、总结„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17附件 ： 附件一
附件二
一、背景分析
（一）宏观环境分析
1.历史文化环境
“槟榔越嚼越有劲，这口出来那口进，交朋结友打园台，避瘟开胃解油性。”这是一首流传在长沙街头巷尾的民谣，生动地反映了槟榔与众不同的饮食文化。
随着中部崛起，依托地缘优势，湖南槟榔逐渐走进武汉寻常百姓之家，槟榔融入了武汉老百姓的生活，遍布于大街小巷，家中聚会，宴请好友，出门办事„„许多的事情离不开槟榔，更生活密不可分，长沙人有其独特的槟榔文化。
2.槟榔行业现状
目前市场上的长沙品牌槟榔来自海南省，海南原材料的中国市场占有率达99%，其槟榔原果产量约 5 万吨，主要供应湖南槟榔加工企业，特别是湖南长沙槟榔加工业。据了解，长沙吃槟榔的人数已达全市人口的35%。在长沙，吃槟榔的习俗有着悠久的历史。如今，嚼槟榔的习俗已被更多人所接受，不仅风靡湖南
各地，就连上海、武汉、广州、深圳、海口、台湾等地也有较多的槟榔消费群体。现在的长沙市场作坊式作业仍然占有部分份额，而品牌槟榔的竞争日趋白热化，高频率的广告投放，渠道的抢夺，促销活动的泛滥，终端高标的高概率的有奖销售也成了变相降价的利器。此外，白沙、五粮液、椰岛、伊利亦对这个不成熟的槟榔业虎视眈眈，寻找良机伺机进军业界分羹。
(二)微观环境分析
1.“小龙王”企业分析
湖南小龙王食品有限公司，坐落于湘潭天易生态工业园，占地496亩，是全国最大的槟榔生产厂。1995年成立以来，历经十余年发展，今天的小龙王已成为集槟榔生产、销售以及槟榔文化的塑造于一体的槟榔食品加工专业厂商，并成为湖南省槟榔食品行业龙头企业。
在十多年的发展过程中，小龙王坚持不懈地提高产品、服务质量，满足消费者不同区域，不同消费习惯的差异化需求，致力成为最受消费者喜爱的休闲食品。今天的小龙王，旗下拥有烟果、青果两大品类，其中更以小龙王旗下的“九道醇”、“原感”、“滋滋有味”等是市场上最受欢迎的明星产品，而“咯咂味”作为新品一上市便气势汹汹。
从2000年开始，小龙王先后投资近千万，兴建科研中心，引进专业检测、分析仪器，招聘专业技术人员，对槟榔加工工艺和设备进行科技创新与技术改造。2003年，小龙王投资3亿多元，建设现代化工业园区，07年一期工程完成，建成厂房4.8万平米。工业园区先后增添自动切片机50多台，电脑防伪喷码机8
台，枕式包装机20台，真空机30台，发籽机80多台，可年加工槟榔1万吨，形成全省槟榔行业最先进、最实用的机械化、自动化槟榔加工生产线，从而进一步催进了产品质量的提高、产量和经济效益的稳步增长。
如今，小龙王在湖南拥有约30%的市场份额，品牌认知度更是高达82%，小龙王系列产品不仅畅销全省，并且远销广东、海南、江西、湖北等20多个省市。2003 至2009年，小龙王连续7年销量名列前茅。销售额从1999年的288.1万元增长到2009年的12000万元，在竞争日益白热化的槟榔行业中占得一线先机，进一步拉大了小龙王与其主要的追随者的差距。“咯咂味”的面市更能带动小龙王的整体发展，市场前景可观。
2.竞争对手分析
300多年以家庭作坊、地摊小卖为特征的槟榔业，通过近十多年的迅速拓展现逐渐成为了一个拥有相当规模的新兴产业。就湖南市场而言，目前湖南槟榔行业直接和间接从业人员达20万人，全行业年产值超过20亿元，槟榔行业已经成为我省经济发展的一大支柱产业。
而槟榔行业内部，通过几年来的优胜劣汰已经形成了以胖哥、友文、皇爷、宾之郎、咯咂味、口味王等六大品牌，行业内部的竞争也演变成为了这六大品牌之间的竞争。越来越激烈的同质化市场竞争中，越来越多的企业也意识到了要占取更大的市场份额，就必须通过系统的品牌运作，企业已进入品牌竞争时代，以品牌为核心已成为企业重组和资源重新配置的重要机制。
3.消费者分析
（1）消费者消费行为与生活特征分析
①消费水平和收入水平
2010年全年地方财政收入506.32亿元，比上年增长27.2%，长沙GDP总量在全省的所占比例为28.6%，经济总量在长株潭三市中的比例达67.7%。城乡居民
第20篇：营销策划书
营销策划书
一、关于东鼎经典火锅涮坊的现状调查
总体环境：
1.上午11点，员工坐在椅子上闲谈；下午4点半，经理在柜台上睡觉。在受访的7位曾在东鼎吃过火锅的人中，有3位提出服务细节有问题。
2.市场为中高端定位，现阶段主要针对有车人士。大部分是中档小轿车。
3.营业高峰期为晚上7点至8点，4月25日，7点半，消费者每组最少为2人最多为9人。在受访的5组中，除其中一组为宴请朋友外，每组至少有2名儿童，消费者多以家庭方式消费。
4.特色产品为（）火锅，但对该产品宣传不够。
5.所处商圈（满庭芳二期）定位偏离，满庭芳定位有“花样年华校园主题商业广场”、“嘉州新城生活广场”，但由于其背靠理工学院，致使该商圈小吃店、小饭馆、烧烤、网吧众多，且背后100米处为菜市场。
6.据了解未来嘉州新城与满庭芳将有5万住户。
7.未来绿心公路将连接该地区与市中区繁华部分，将大大带动该地区发展。
二、关于东鼎经典火锅涮坊SWOT分析
一）优势(S)
1.自身定位明确（中低端定位），此种定位在拥有市场空缺。
2.停车方便且安全（位于满庭芳二期拥有较开阔的环境拥有众多车位，为广大的有车族提供了方便，并且有专门的满庭芳保安值班保证了车辆的安全）。
3.总体地理位置优越（纵观沫若广场至肖坝车站再到嘉州新城结尾本火锅坊是唯一较大型且消费环境优雅的特色火锅坊）。
二）劣势(W)
1.由于所处位置（满庭芳二期）由于靠近学校，小饭馆林立，降低了该商圈的档次。
2.所处位置离现乐山人口密集区较远，前往此处吃火锅较为麻烦。
3.特色产品宣传不够。
4.服务人员培训不足。
5.夏季天气炎热，从一定程度上阻碍了部分人的火锅消费。
三）机会(O)
1.乐山市中区中高档火锅店屈指可数，市场空缺明显。
2.拥有广大的潜在客户群，有利于长期发展（嘉州新城未来的五万户主将是巨大的消费群体）。
3.未来绿心公路的修建将带动该地区发展。
四）威胁(T)
1.周围楼盘在短期内不会入住。
2.所处位置离现乐山人口密集区较远。消费者难以知晓此处有家火锅坊。
3.知名火锅连锁刘一手在距肖坝不远的沫若广场有分店，构成了威胁。
五）分析
天地和火锅坊优势及机会明显。
1.天地和火锅坊定位即为中高端市场，而乐山中高端市场空缺明显。
2.中高端市场消费者，往往有车，注重生活质量，不会因为几分钟的路程而阻碍他们吃火锅。
3.满庭芳二期的停车位众多，且有保安站岗，能满足消费者停车要求。这是其他中高档火锅店无法具备的。（如刘一手外停车位少，且无人看守）。
六）战略
1.所处地理位置近期无明显优势，但在未来具有极大潜力。因此需考虑长期效益，注重老顾客的保持，新顾客的开发。
2.针对夏季吃火锅问题，开发新产品，吸引新顾客。
3.特色产品不突出，因采取引导消费，带动特色产品消费。
三、关于天地和火锅坊营销策划
一）营销主题：“留住老顾客，开发新顾客”
五一等节假日是餐饮消费的高峰期，但五一节三天的收入是比不上一个月的收入的，节假日营销目的不仅仅是要提高短期经济效益，更重要的留住现有老顾客，开发潜在新顾客，带动今后的业绩增长。且嘉州新城、满庭芳在未来将有极多潜在消费者入住，更因进行新顾客开发。
针对该主题，实行新产品开发策略，组合销售策略及会员卡营销策略。并进行针对本火锅坊消费群体的促销宣传。
二）会员卡营销策略
（一）实行会员制卡的益处
1.长期广告效应。
2.有助于留住老客户。
3.收集会员信息对今后产品、服务等进行改进，让客户更加满意，也方便今后的营销计划制定。
（二）会员划分
1.普通会员
2.金卡会员
（三）会员卡功用
1.普通会员：凭卡消费，赠送特色菜品一份；或享受折扣优惠。
2.金卡会员：凭卡消费，优先使用雅间，且免收雅间费；赠送特色菜品一份；享受折扣优惠。
注：尽量不使用折扣方式进行低价行销。
（四）会员卡制作要求
1.普通卡：简洁、大方、不俗。
2.金卡：高贵、典雅，能凸显持卡人品味。
3.普通卡及金卡均进行统一编号。
（五）会员卡发放形式
1.普通卡：五一期间在本店消费者均可赠送。或平时在本店消费满300以上者。
2.金卡：利用关系网赠送的形式，赠送给企事业单位，及乐山社会名流。
备注：借力营销：借力满庭芳、嘉州新城售楼中心，对其业主免费赠送会员卡。
（六）会员管理（消费者信息收集）
发放会员卡后，对应会员卡编号，记录下持卡人信息，并对持卡人每次前来消费的具体信息（消费人数、该次消费者间人员关系（关系包括家庭、同事、朋友等）、消费金额、消费菜品、用餐习惯等）。
收集会员信息对今后产品、服务等进行改进，也方便今后的营销计划制定。
二）新产品开发策略
夏季吃火锅，有燥热感，且易上火。且随着现代人对生活水平的，在家庭消费者中，常常出现60岁以上的老年消费者，他们不宜多吃油腻；对于爱美的年轻女性来说也不宜吃辣。对于此问题应进行有针对性的新产品（锅底）开发：
清爽温补型火锅、养生保健型火锅、美颜排毒型火锅等（如多种菌类的火锅、清新爽口的瓜果火锅）
三）组合型销售策略
将多种菜品和锅底进行合理搭配，组合成不同的火锅套餐，对各套餐进行富有特色的命名，并对组合后的套餐进行一定的折价。该策略的作用：
1.引导消费者消费不同菜品和新产品。
2.帮助消费者进行最佳的口味搭配。
3.套餐组合的命名能加深消费者对本火锅坊菜品及本火锅坊的印象。
四）促销宣传策略
天地和火锅坊定位在中高端市场，因此在做宣传时，定位为“精品火锅坊”。
（一）目标消费者
目前（嘉州新城还未完全入住），天地和火锅坊的目标消费者为中高端人士，他们有车，有钱用于餐饮休闲消费，且吃火锅一般携同家人或朋友。此类人群集中地点：滨江路河边茶铺及茶楼、商务会所、休闲健身会所等。
（二）宣传形式
传单：
1.制作要求：邀请函形式、美观、大方、3000份
2.内容：对天地和火锅坊简要介绍、新菜品、新锅底、五一活动介绍等。
3.散发：滨江路河边茶铺及茶楼、商务会所、休闲健身会所等。
报刊广告：
不采取在报刊上直接做广告，而将传单交予报刊乐山代理商和销售商，将传单插在报刊中，这样能以极低的费用做宣传。
电视广告：
1.内容：对天地和火锅坊简要介绍、特色、新菜品、新锅底、五一活动介绍等。
2.时间、时长：在6点至8点时段内，1小时之间，投放2次30秒广告。播放时间4月28日至5月1日。
注：由于电视广告成本过高，是否投放待定。
（三）经费预算
传单：0.5元×3000份=1500元
传单发放人员：30元×10人×3天=900元
