库车项目建议书
2020-03-02 22:15:56 来源：范文大全收藏下载本文
库车107亩拟开发项目建议书
第一部分 项目背景： 1.项目提出背景：
在库车，房地产开发是一个相对起步较晚的行业，2002年以前注册成立的企业仅有2户， 2006年库车县房地产开发企业迅速增长至14户， 2007年注册 已达33 户，实际生产经营的19户，2008年 37家，实际生产经营的20户。近年来，库车县房地产市场逐渐复苏，各大房地产公司迎来了发展的春天。经过2006～2008年市场孕育发展，时至今日，伴随着房地产市场不断升温，大量外资的注入以及充足的土地资源，使库车县房地产市场呈现出“百家争鸣”的格局，房产市场迅猛发展。在这种情况下，库车县白金棉花油脂加工有限责任公司（以下简称白金扎花厂）和庆源集团房地产开发有限责任公司（以下简称庆源房产）为满足库车人民对商品房的需求，决定对白金扎花厂所拥土地进行联合开发，以实现企业效益。
2、公司背景：
2.1库车县白金棉花油脂加工有限责任公司是库车县一家民营企业，该公司成立于1993年，现已发展成为当地一家集棉花、油脂加工为一体的库车县农业龙头企业，公司下设五家子公司，分别是白金扎花厂、白金脂油厂、白金砖厂、白金农场、白金房产公司。
2.2庆源集团房地产开发有限责任公司（以下简称庆源房产），成立于1999年1月，注册资金2500万元，房地产开发资质为二级，公司下设乌鲁木齐分公司、呼图壁分公司、库车白金分公司、伽师分公司、五家渠分公司和一个独立法人的物业公司。现有各类工程技术人员、房地产营销管理人员、物业管理人员125人。
3、所在区域政策、经济及产业环境：
库车县城建面积42平方公里,属南疆重镇，地缘、交通、通信优越，分老城、新城、东城三个区域，总人口45万人，城市人口20万人，其中新
城是库车政治、经济、文化和商贸的中心。2007年库车县农牧民人均纯收入4146元，城镇居民可支配收入10020元。根据这几年的发展，库车在城市建设上，坚持撤县设市的发展思路，完成库车城市和小城镇总体规划建设，完善城市功能，尽快把库车建设成为南疆北部地区具有强大辐射和带动以及示范作用的中心城市，加快推进城镇化进程。从这点看，库车最近几年在城市的规划建设上，将会加强力度，这对房地产行业来说，无疑是一个机遇。从06年——09年，在库车县工商局备案的房地产企业达30余家，已开发项目的接近20家。
第二部分 项目总论 1.项目概况：
小区占地面积107亩，住宅容积率1.1—1.3，商业容积率3.5，住宅建筑面积7.5—9万平方米，约800—900套住宅，商业建筑面积2—3万平方
1.1项目名称:白金·玫瑰花园
白金·玫瑰苑（暂拟） 1.2项目建设单位：新疆庆源集团房地产开发有限责任公司 1.3项目成本估算：略
1.4项目位置（四至范围）：详见附图
第三部分 市场研究
一、周边楼盘基本信息
1、天康小区﹙售房专线 0997—7135581﹚ 项目地址︰库车县阿瓦提路西侧.开发商：库车恒泰房地产开发公司
销售价格：一楼1450元/㎡ 二楼1580元/㎡ 三楼1650元/㎡ 四楼1530元
/㎡ 五楼1380元/㎡ 六楼1050元/㎡
均 价：1440元/㎡
优惠政策︰一次性付款优惠总房价的3%，按揭无优惠。 户型：53㎡——116㎡
剩余户型︰52.99㎡一室一厅、88.48㎡二室二厅、116.32三室二厅 剩余楼层︰
一、三层、六层、销 售 率：81% 总 套 数：5栋216套 区内配套︰无 广告传播方式：现房展示、宣传彩页，户外看点 工程动态分析：08年底就已交工，现房无二期。
周边配套：库车县第二人民医院、火车站农贸批发市场、公安局、火车站.交 通︰8路公交车。
分析：优势：该项目是库车县恒泰房地产开发公司为改善库车县第二人民医院职工及满足商住需要而开发的绿色小区。该项目位于天山路以南、阿瓦提路西侧，第二人民医院北侧，距库车最大的批发市场仅咫尺之遥，离火车站仅400米，离飞机场、中心客运站不足2公里，潜在增值因素空间大。小区布局精巧，最大程度满足了日照要求，采光通风俱佳。建筑材料充分考虑美观就、经济、环保和耐久性的要求，保温节能。该项目有着较大的升值发展空间。
劣势：位置偏远，无品质，区内无配套，周边环境空旷,生活机能差。部分楼栋朝向差。
2、百商城市花园﹙售房专线 0997—7233888﹚ 项目地址：库车县阿瓦提路以西国道314线以南 开 发 商：新疆百商投资集团有限公司
销售价格：一楼1590元/㎡ 二楼1550元/㎡ 三楼1580元/㎡ 四楼1520元/㎡ 五楼1300元/㎡ 六楼1250元/㎡
均 价：1460元/㎡ 一楼底商：5200元/㎡—5300元/㎡ 优惠政策：8000元—10000元 总套数：540套
户型：44㎡——120㎡，75㎡——90㎡为主力户型
剩余户型： 85㎡二室二厅、68㎡二室一厅、100㎡三室二厅 剩余楼层：二层至六层均有剩余 剩余套数：100余套 绿 化 率；40% 区内配套：小区内广场、社区运动场、自行车棚、停车位、24小时保安服务、休闲广场等
广告传播方式：现房展示、宣传彩页，户外看点，售房中心展示等 工程动态分析：06年动工，07年交工，现房无二期。
周边配套：火车站批发市场、公安局、丽都酒店、二医院、五一市场等 交 通：
1、
2、
4、
6、8路公交车
分析：本小区开发于2005年，历时4年有余，还剩房源100余套，价格一直变化不大，剩余户型多为开间小、进深长、一梯三户的小面积，主要分布在东西向房源上。这一现象和开发商政策、销售方案有很大关系。 优势：价格低，优惠政策大。
劣 势 ：东西向房源较多，户型差，小区内配套设施不完备,广告宣传力度不够，销售人员不够专业。
3、鑫淼花园﹙售房专线 0997—7233899﹚ 项目地址：天山东路298号（丽都酒店旁） 开 发 商：库车县鑫淼房地产开发有限公司
销售价格：一楼 1748元/㎡ 二楼1828元/㎡ 三楼1852元/㎡ 四楼1678元/㎡ 五楼1418元/㎡ 六楼1218元/㎡
均 价：1620元/㎡
优惠政策：一次性付款送2万元礼品，按揭送1.6—1.8万元礼品。 总 套 数：一期4栋 480余套
户型：76㎡——119㎡，80㎡——90㎡为主力户型
剩余户型：52.99㎡一室一厅、88.48㎡二室二厅、116.32三室二厅
剩余楼层：一至六层均有剩余，一层剩余相对较多。 销 售 率：65% 绿 化 率：40% 区内配套：休闲广场、喷泉、幼儿园、会所、自行车棚、停车位等
广告传播方式：售房中心展示、现房展示、宣传彩页，户外看点、条幅广告等 工程动态分析：一期现房 二期已动工
周边配套：二中、十小、新仁正医院、农贸市场、蔬菜批发市场、幼儿园及休闲会所。
交 通：
2、
6、8路公交车
分析： 优势：位于城区主干道，紧邻丽都酒店，周边配套齐全，28米楼间距，离路边较远，比较安静。
劣 势 ：区内配套设施欠佳，楼盘工程质量差，销售人员专业水平低，周边民房太多，小区后有一屠宰场，夏天气味难闻。前门有一天然气加气站，并有一库车石油油库，安全隐患多。
4、龙泽苑﹙售房专线 0997—7311600 7311700﹚ 项目地址：库车县天山路东424号（原龟兹酒厂） 开 发 商：库车大成房产开发有限公司
销售价格：一楼 1760元/㎡ 二楼1838元/㎡ 三楼1868元/㎡ 四楼1775元/㎡ 五楼1448元/㎡ 六楼1280元/㎡
均价:1660元/㎡
优惠政策：一次性付款优惠10%
总 套 数：共24栋 现盖的5栋，200余套，已交工的14栋 户型：50㎡——120㎡
剩余户型：56.50㎡、58.26㎡一室一厅88.48㎡、87.75㎡、87.34㎡二室二厅、111.
29、108.
59、109.38三室二厅
剩余楼层：1——6层都有 销 售 率：85% 绿 化 率：40%
广告传播方式：售房中心展示、现房展示、宣传彩页、户外看点、条幅广告等 工程动态分析：三期现房，四期共5栋，3栋已盖至4层，计划10月30交工。
另2栋起基础
区内配套：观光亭、休闲广场、喷泉、幼儿园、会所、自行车棚、停车位等 周边配套：工业园，库车国际酒店，火车站，库车二医院，十七医院、超市、餐饮街
交 通：
2、6路
分析：该项目位于天山东路与火车站交汇处，建筑面积共10万㎡，一——三期业主已经入住，四期正在建设中，已盖至3层，东临库车国际酒店及工业园区，发展潜力大。周边两所中学，两所小学，并与库车二医院，十七医院相邻。
劣势：位置偏，工程进度较慢。小区后有一热力公司。
5、欧洲世纪花园﹙售房专线 0997—7233999 7232000﹚ 项目地址：库车天山路与英阿瓦提路交汇处 开发商：新疆库车锦绣江南房地产开发有限公司
销售价格：一楼 1799元/㎡ 2200元/㎡（赠60㎡地下室，35㎡花园） 二楼1899元/㎡ 三楼1899元/㎡ 四楼1829元/㎡ 五楼1629元/㎡ 六楼1239元/㎡ 1339元/㎡（送空中花园）
商铺：2700元/㎡——3600元/㎡——5500元/㎡——7300元/㎡ 均价：1700元/㎡
优惠政策：按揭30元/㎡，一次性50元/㎡ 总套数：住宅298套 商铺40余套
户型：56㎡——136㎡，85.4㎡，98.72㎡101㎡、104.3㎡、107㎡为主力户型。
剩余户型： 88.48㎡、87.75㎡、87.34㎡二室二厅、104.3㎡、135.67㎡三室二厅
剩余楼层：五楼 六楼 剩余套数：50套左右
绿化率：42.51% 容积率：1.19 广告传播方式：售房中心展示、工地现场展示、宣传彩页、户外看点、条幅广告、售房车体广告等。
工程动态分析：一期共十栋，5栋11月底交工，5栋明年交。
区内配套：奥地利式喷泉、欧洲古典塑像、古罗马廊柱观星亭、法国灵韵月池、幼儿园，会所、可视对讲、24小时监控系统、休闲广场、电子巡更系统，、数码公共场所监控等
周边配套：国际酒店、丽都酒店、库车酒店、五一超市、亿家百货、农贸市场、10小、二中、三中、火车站、客运站、国际机场等。
交 通：
2、
3、
6、8路 分析: 优势: 小区品质及高,配套属库车一流，地理位置好，南疆首家生态示范型社区，
总规划面积大，容积率低，户型设计独特，智能设备齐全，欧洲园林式 生活。
劣势:冬天交房不便装修，楼间距较窄。后期开发拆迁难度大。
6、库车新天地﹙售房专线 0997—7331266 7331288﹚ 项目地址：库车石化大道5号
开发商：库车城投集团——新疆新瑞源房地产开发有限公司
销售价格：一楼 1860元/㎡（赠花园15㎡）、1800元/㎡（位置好不带花园）1580元/㎡（无花园，位置差一些） 二楼1830—1890元/㎡ 三楼1860—1920元/㎡ 四楼1650—1690元/㎡ 五楼 1238—1400元/㎡ 六楼1070—1300元/㎡
均价：1610元/㎡
优惠政策：按揭60—80元/㎡，一次性100元/㎡ 总套数：二期594套
户型面积：56㎡——179.36㎡，主力户型90㎡——110㎡
剩余楼层：
一、
三、
四、
五、六+一 销售率：65% 绿化率：43% 容积率：1.35 广告传播方式：售房中心展示、工地现场展示、宣传彩页、户外看点、条幅广告、售房车体广告、电视、报纸 LOGO等。
工程动态分析：一期已入住，二期594户已交工,三期封顶.区内配套：中央景观园林公园，立体式水景公园，人工湖，中国龙大型水系，文体绿化休闲广场，儿童乐园，主题会所，超市，派出所，社区医院，社区一站式服务中心，国际双语幼儿园等。
周边配套：三小，三中，二中高中部，四种高中部，职业技术学校，金桥超市，新天地超市，新天地商业街，
交 通：3路 分析：
优势：城投集团品牌知名度较高。产品总体开发规模大，一期业主已全部入住，可建立起消费者的购买信心。小区配套极为完备，人工湖、龙大型水系、立体式公园在大多小区都很难看到。
劣势：地理位置偏，交通不够便捷，宣传和小区建设不符，一个小区外立面采用多种颜色，感觉很乱，让买房者感觉是好几个开发商联建。户型面积差异较大。周边生活机能差.六跃七楼面积过大，都在150㎡——180㎡之间。
7、库车·新天地·南苑商住小区﹙售房专线 0997—6168111 6168222﹚ 项目地址：库车石化大道7号
开发商：库尔勒昊业房地产开发有限公司库车分公司
销售价格：一楼1588元/㎡ 二楼元1788元/㎡ 三楼1858元/㎡ 四楼1688元/㎡ 五楼1468元/㎡ 六楼1288元/㎡
商业：5000——5500元/㎡
优惠政策：可分期付款，一次性优惠3% 按揭优惠商谈20—30元/㎡ 总套数：3栋130套
户型面积：住宅83㎡——113㎡ 9种户型，商业62㎡——101㎡ 剩余楼层：1——6层都有
销售率：40% 绿化率：43% 容积率：1.35 广告传播方式：售房中心展示、工地现场展示、宣传彩页、户外看点、LOGO等。 工程动态分析：共5栋,3栋已建至4层,12月地交工,另两栋还未建.区内配套：中央景观园林公园，立体式水景公园，人工湖，中国龙大型水系，文体绿化休闲广场，儿童乐园，主题会所，超市，派出所，社区医院，社区一站式服务中心，国际双语幼儿园等
周边配套：三小，三中，二中高中部，四种高中部，职业技术学校，金桥超市，新天地超市，新天地商业街，
交 通：3路
分析：该房产公司利用新天地的规模优势，和一期的良好口碑，借助其宣传和规模，在其旁单独开发了6栋楼，现盖的只有三栋，让客户感觉是一家。包括彩页宣传都跟着新天地走。
优势：已新天地南苑做宣传，广告宣传力度投入小。
劣势：位置偏，交房到12月底，不利于装修，周边生活机能差.容积率高。
8、僖源温馨花园﹙售房专线 0997—7681881 7233033﹚
项目地址：库车县天山东路
开发商：新疆永生水房地产开发有限责任公司
销售价格：一楼元1808—1868元/㎡ 二楼1868—1898元/㎡ 三楼1868—1898元/㎡ 四楼1818—1868元/㎡ 五楼1618元/㎡ 六楼1268元/㎡
均价：1700元/㎡
优惠政策：按揭元30—50元/㎡，一次性100元/㎡ 总套数：已开发1000套
户型：54㎡——135㎡，主力户型75㎡——95㎡.
剩余户型：79㎡、82㎡、92㎡二室二厅、109㎡、135㎡三室二厅 剩余楼层：四楼、五楼 六楼 销售率：80% 绿化率：40% 广告传播方式：售房中心展示、工地现场展示、宣传彩页、户外看点、条幅广告、售房车体广告、电视、报纸 LOGO等。
工程动态分析：二期全现房,三期还未动工.区内配套：24小时保安服务、步行街、超市、大型会所、自行车棚、停车位等 周边配套：亿家超市、库车饭店、农贸市场、17医院、二中、丽都酒店等 交 通：
1、
2、
6、8路
分析：优势：位于城区主干道，户型设计上，卫生间引进流水槽，防止漏水并起到隔音作用。规划面积较大。
劣势：周边民房较多，两家公司在为其做销售，争抢现象较为严重，户型较为平庸。
二：周边楼盘分析
1、库车房地产从永生水房地产开发的僖源温馨花园开始，进入了前所未有的激烈竞争中, 经过07年的热卖和08年的激烈竞争,09年供应量增加的情况下，市场楼价将趋于平稳，竞争将更加激烈，从人口比例和市场情况分析，还有很大的前景，但从6——8月的销售情况来看，均不是很乐观，部分开发商在提价（大多在20元/㎡—30元/㎡）的同时，又搞了大量的优惠政策，幅度比较大，一次性付款在100元/㎡，还可以和经理再谈，据业务员说，如果敲定两套，可承诺150元/㎡的优惠。
2、中档楼盘产品竞争激烈，库车现在所开发楼盘产品同质化严重，基本以多层为主，所有楼盘的建筑风格差异化不明显，只是在色调上区分，新天地宣传上看似高品质楼盘，实则建设风格和其他楼盘并无两样，只是在配套和气势上压倒了很多楼盘。拿位置来说，是比较偏，可卖出的价位比百商城市花园还高，就因为它在小区的配套和规模上领先了一步。另欧洲世纪花园的定位也是建立的高档的基础上，虽一期还未交工，销售率已达82%，从这点上看，库车人民对高档
社区的追求还是比较迫切的。
3、大多楼盘整体营销策划能力欠缺，售楼人员的专业素质不高。09年已有部分开发商把营销方面都交给了专业的代理公司去运做，所以市场的整体营销能力将会慢慢改变。像通盈地产代理的欧洲世纪花园就很成功。
4、在09年库车开发的楼盘上，从户型面积的比例上看，主力户型多在70㎡——100㎡之间，占到50%——70%不等，销售情况除欧洲世纪花园较少外，剩余都较多，70以下户型多在10%——30%不等，剩余则为100㎡——140㎡，多为平层，一至四层的大面积都以基本卖完。140㎡——176㎡的户型就新天地开发的较多，都为6+1层，带阁楼，销量较差。从户型设计上来看，一楼带花园带地下室的户型销售的较快，欧洲世纪花园120㎡的户型还未盖至三层，就以销售一空。新天地带花园的也卖的较快，剩余不多。大众户型太多，除欧洲世纪花园外各开发公司的主力面积大多都在70㎡——100㎡之间，加上小区的配套，设计各方面都差不多，也没什么优势，销售情况不容乐观。而欧洲世纪花园的主力户型85.4㎡和98.72㎡的已仅剩几套，分析原因，主要在于其抓住了市场空白点，——高端楼盘中的经典户型，定位准确；其次是小区配套，风格在库车都属一流，再加上开发商不惜财力，在售楼中建了一86.7㎡豪华样板间，方面看房，致使期房的劣势不再是劣势。从这点看，库车人追求大面积、高品质经典户型的需求还是很大。
5、各楼盘的银行按揭贷款要求都在40%以上，有的甚至要求60%，业务人员解释说，库车没有20%—30%首付的情况，是因为银行要求。从各银行了解的信息也是这样，工行、中行、建行的住房按揭贷款首付最低为30%，质量差一点的客户40%，银行专业人士分析说，库车撤县设市还未定之前，经济的欺骗性可能很大，这几年房价偏高，所含泡沫较大，加上去年的8·10事件和今年的7·5事件，不安定的因素很多，很多做生意人都在外流，为控制银行风险，特制订的政策。所以业务人员都在鼓励一次性付款，期房鼓励分期付款，优惠的比例和按揭贷款相差很大，特别是经济适用房，只要是一次性付款，外地户口都可以办，开发公司代办申请所有手续，客户只需交钱拿钥匙就可以了。看来各开发商都急
于回笼资金。
第四部分 项目研究
一、地块特征分析：
1、项目区位分析：
项目地处库车县城北部，英阿瓦提路南端，距火车站1.5公里，仅靠规模有200亩的火车站农贸市场，对面为政府拟建的物流园（计划于2010年动工兴建）， 现地块附近为大型车辆租赁市场，周边开发的小区有天康住宅小区和百商城市花园，附近有县二医院，公安局等，从城区整体规划分析属三类地段。
2、项目交通分析：
地块目前主要公交路线为：8路.主要行径路线为：火车站——批发市场/二医院——白金扎花厂——丽都酒店——杏花苑——龟兹广场——金桥商场——人民政府——贝西村
3项目人流分析
此地块处于东城区，目前处于待开发地段，附近只有天康开发的4栋楼，入住率很低，交通不方便，仅有8路车通过，现项目旁为租赁市场，政府拟建项目还未动工，紧靠火车站批发市场，与火车站不到1.5公里，目前人流主要来自于做生意、打工和去车站的来往人群，人流量较少。不过根据政府近几年的规划来看，升值空间巨大。
二、项目SWOT分析（摘自罗均为的调研资料加补充）
1、项目优势分析：
①地缘优势：库车县距乌鲁木齐739公里，距阿克苏市250公里，距库尔勒市273公里，距伊宁市921公里，都有公路干线相连，并且处于南疆地理位置对称点上，自古以来交通便利，是西域交通之咽喉要道，辐射作用明显。
②文化优势：库车古称“龟兹”，是古代西域大国之一，具有上千年的历史，各种历史文化形态丰富、遗迹众多，促进了当地旅游业发展。
③阶段优势：库车县房地产开发处于初始阶段，竞争还未达到白热化程度，产
品上市少，余量小，潜力大，风险低。
④大交通优势：离库车县火车站较近1.5公里。
⑤配套优势：地块有自带机井并且周边有水渠流经，具备了作水景社区的基本条件，可大大降低日常维护成本。
⑥投资优势：库车县租房价格高，有利于住宅投资，能吸引部分投资者购房。升值潜力大
2、项目劣势分析：
①离库车县中心较远（2.5-3公里），目前公共交通、商业配套欠发达，生活机能差。
②房屋售价低，目前的均价仍在1400元/㎡左右。 ③购买力不足，按揭、公积金购房多，优质客户较少。
④资金回笼速度慢，银行、公积金方面把关严，首付比例高，审批程序繁杂，放款时间长。 ⑤双语人才缺乏。
⑥当地少数民族文化水平低，缺乏法律意识，日常工作纠纷多。
3、机会分析：
①由于库车房地产开发现在处于发展阶段，高档社区少，规划设计落后，比较容易在目前得条件下低成本打造精品小区。
②高端消费群体购买力尚未充分挖掘出来，市场潜力大。 ③相关能源产业链正在全力发展，可带来部分市场。
④库车地缘优势明显，辐射作用强，适合品牌战略发展的需要。 ⑤文化底蕴丰厚，可挖掘潜力大。
4、威胁分析：
①合作风险。
②政策风险：目前库车取消了房地产企业招商引资的多数优惠，基本无优惠政策，政府部门实际操作经验欠缺，各方面控制严格。 ③资金风险：资金回笼速度远低于北疆地区。
④建设风险：地方保护主义严重，外地建筑企业难以进驻。当地项目经理素质低，垫付能力差。
⑤单位自建房多。
三、项目定位方案
1、项目产品方案：
利用项目自身独特竞争优势，树立项目鲜明的市场品牌个性，以便于在市场竞争中凸显于其他竞争楼盘，增强项目竞争力，使之成为库车地区最具特色的高档品牌住宅小区。
2、项目目标市场定位：
①库车县各企事业单位干部②库车做生意高收入者③塔河管理处、石油化工单位高收入者④城区居住换房者
3、主要技术经济指标：
住宅容积率1.1—1.3，商业容积率3—4，绿化率≥40%，建筑面积7.5——9万平方米，多层（≤6层）的砖混结构和小高层（≤12层）框架住宅小区。
第五部分 项目建议（摘自罗均为的调研资料加补充）
1、打造精品小区，确立品牌战略
由于库车优越的地理位置及和其初步开放得的市场，使得我们可以用较低成本打造较高水准住宅小区，从而树立品牌，产生辐射联动效应，以此带动公司房地产业在南疆地区得发展壮大，从中攫取新的机遇，促进其它特色产业的发展。
2、控制开发节奏，实现经济效益和社会效益双赢
随着21世纪西部大开发得不断深入，企业发展都步入了快速发展的时期，竞争激烈，从发展的长远性的来看，只注重经济效益而忽略社会效益的企业发展都存在一定得局限性。库车房产市场处于发展期，都是宣传规模大，实际开发小，我们也应合理控制开发节奏，推动市场的发展、成熟，提高自身品牌价值，实现经济效益和社会效益双赢。
3、充分挖掘地方文化，使之转化为购买力。
库车自古以来就是南疆重镇，民族历史文化悠久，底蕴深厚。库车人民拥有龟兹古国千百年传承的文化血脉，骨子里浸透着龟兹古人的民族情节，我们通过合理的规划、产品设计，体现浓郁的民族特色，将库车人民对龟兹文化的热爱转换为购买力。
4、房型和面积的建议
从目前库车积压的商品房来看，其原因不外乎是房型设计过时，面积配比不合理，不是窄，就是宽，或者朝向有为题，要改变这种局面的根本途径就是要了解消拓者的需求，寻找市场的空白点，库车目前的房型面积过于集中化，140㎡以上的1—4楼很少，特别是错层、复式、跃层几乎没有，大面积的都是顶楼复式；还有一楼带地下室，花园的平层，销量很好。建议在户型和面积的定位上，一期开发140㎡——170㎡的错层、复式、跃层能占到50%左右，其次80㎡——100㎡占到30%，其他面积占20%，这从小区的品质上看，也是比较符合的。
5、小区环境、配套建议
楼盘销售的环境因素一般包括两大类：一类是地区大工业环境，即楼盘所处城市区域的整体环境。其主要体现在城市所拥有的文明化程度上。具体包括经济发展水平、法制建设程度以及生活服务水准等。另一类则是指楼盘以外的小环境，包括小区的人文、自然背景、各类配套设施以及与之相关的周边交通状况等。 从普遍的心理定势来看，大环境的优劣决定了人们择业、定居的趋向，而优良的区域环境能为房地产提供潜在的消费群体。而楼盘的小区环境则以其质素的高低影响到人们的购房选择。因此，营造一个高质素的小区环境是发展同在楼盘策划前期就必须考虑的要素之一。 建议提高水景园林配套，绿化率，降低容积率，这样才能与品质楼盘相符。
6、价格建议
目前，库车楼盘的均价在1650元/㎡，高品质的楼盘，必然高价，这样才能符合客户的心理，若价格定低，虽然能在短期内畅销，但也有可能因价格太便宜，
使我们无利可图，客户还担心工程质量、配套是否能够实现。如能根据上述建议，建议价格在1750元/㎡——1800元/㎡。
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