前期物业管理介入工作要点

2020-03-03 02:37:44 来源：范文大全收藏下载本文

第一章早期物业管理介入阶段（工作要点及内容）

从租户、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。

1、管理内容：

1.1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；

1.2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；

1.3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；

1.4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；

1.5、提供广场公共部位环境设计的相关意见；

1.6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；

1.7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；

1.8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；

1.9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；

1.10、参与项目公司与物业管理有关事宜的协调和沟通；

11、参与项目公司物业竣工验收。

2、管理措施：

2.1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

2.2、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；

2.3、制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；

2.4、参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

第二章前期物业管理实施阶段（工作内容提点）

前期物业管理阶段可分为接管验收管理、租户二次装修管理、安防管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

第三章接管验收管理

为确保广场的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。

物业接管验收标准作业程序。

1.1、管理内容：

1.1.1、了解物业建设的基本情况，与项目公司及时沟通，确定接管验收时间；

1.1.2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；

1.1.3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，

并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

1.1.4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；

1.1.5、与开发、施工单位联合进行物业交接：

1.1.5.1、核对、接收各类房屋和钥匙；

1.1.5.2、核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；

1.1.5.3、核对、接收各类设施设备；

1.1.5.4、核对、接收各类标识。

1.2、管理措施：

1.2.1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；

1.2.2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；

1.2.3、掌握物业验收的标准和程序；

1.2.4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。

第四章开荒清洁管理

开荒，是建筑物清洁保养的一句行话，是指建筑物装修工程结束后第一次彻底的清洁保养。开荒是一个综合工程，由于建筑工程中常常会遗留下许多垃圾污垢，涉及建筑物内外的所有装修表面，而且污垢的程度是罕见的。各种地面石头，墙壁上会遗留下水泥浆块、油漆、玻璃胶、水污、锈迹等，这些都必须在开荒工作中清洗干净，所以它是一项最艰苦、最复杂、最费神的工作，开荒工程的好坏，直接影响到日后保洁工作的质量和档次，所以做好开荒有着相当重要的要求。开荒程序如下：

3.1粗开荒：

清理施工现场留下的装修垃圾，通常粗开荒由施工单位来实施完成。

3.2细开荒：

3.2.1墙面:

按不同墙面材料采取不用的方法：

a.石材、墙砖墙面可用液体清洁剂及水进行清洁保养，液体清洁剂应采用中性。清洁保养的注意点在板材的接缝和凹凸面上。在用水清洗时，必须注意对地面的保护;

b.金属墙面可用液体清洁剂及水进行清洁保养，液体清洁剂应采用中性。在使用金属光亮剂前，必须将潮湿的金属墙面擦干。在用水清洗时，必须注意对地面的保护;

c.涂料墙面不得使用液体清洁剂剂水进行清洁保养。对墙面的浮灰应使用灰尘掸清扫或使用干抹布擦拭，一般不采用湿抹布擦拭。局部的深度污染，在所用涂料表面允许的情况下，可使用湿抹布配合专用清洁剂擦拭。对湿抹布擦拭后产生的水渍、印迹，应及时采用同牌号、色号的涂料修补。

d.踢脚线是墙面清洁保养的最后工序。踢脚线有木质的，有塑料的，有石材的，有釉面的。踢脚线接缝和与墙面交接的平面是清洁保养的重点。木质踢脚线在使用液体清洁剂剂水进行清洁保养时应谨慎。

3.2.2玻璃及门窗:

门是物业的脸面，玻璃和窗户是物业的眼睛。搞卫生有窗明几净的说法，所以清洁好门窗和玻璃尤为重要。

a.门：

分清门的材质，用专业清洁剂稀释后，用毛巾擦拭，程序是从上到下，把毛巾叠成方块，从门的顶部开始从左到右的擦拭，不能有遗漏，有胶渍的地方可用除胶剂做处理；框的程序同门；一定要做到无遗漏、无死角。手柄的下部、铰链处是清洁保养的重点。

b.玻璃：

在擦拭前先用毛巾把玻璃框擦拭干净，再用涂水器沾稀释后的玻璃水溶液，均匀的从上到下涂抹玻璃，有顽固的污渍用铲刀清除干净，再重复以上工序后用刮子从上到下刮干净，用干毛巾擦净框上留下的水痕，玻璃上的水痕用机皮擦拭干净；

c.窗：

要把窗框铰链、轨道、接缝处存留的污垢、粉尘清洁干净;

d.对玻璃及门窗进行清洁保养时，必须注意对地面的保护。

3.2.3地面:

环境的干净首先表现在地面，按不同的地面材质使用不同的清洁方式：

a.釉面砖地面：先用刮刀把釉面砖表面的污垢、保护蜡层刮掉，可用机械清洗。 b.石材地面:分清花岗岩、大理石。在选用清洁剂时应掌握好pH值。

c.木地板:只能用湿抹布沾清洁剂擦拭，不可直接用水清洗，更不可用机械清洗 d.复合地板:只能用湿抹布沾清洁剂擦拭，不可直接用水清洗，更不可用机械清洗。

3.2.4、卫生间：

坚持由上而下的原则，首先认清卫生间顶子的材质，是PVC的或是铝塑板还是涂料的，再根据不同的材质用不同的清洁方法进行清洁；用清洁球或是板刷清洗卫生间的墙壁，着重瓷砖的缝隙，和瓷砖表面上遗留的胶迹、涂料点、水泥渍等；用毛巾清洁卫生间的洁具，用不锈钢清洗液针对各种龙头、管件进行清洁；用洗地机对地面进行最后的清洁，由其是地面的边角，用清洁球和刀片对洗地机洗不到的角落进行针对性的除污、去除水泥渍等；最后，检查无遗漏后，再用干毛巾把水龙头等管件擦拭一遍。

3.2.5公共通道：

墙壁用掸子或是吸尘器做除尘处理，擦拭灯具、开关盒、排烟置、空调口、排风口等。

3.2.6地角线：

用毛巾擦拭，用刀片去掉各种胶迹、涂料点等。

3.3清洁标准：

3.3.1玻璃的标准：目视无水痕、无手印、无污渍、光亮洁净。

3.3.2卫生间的标准：墙体无色差、无明显污渍、无涂料点、无胶迹、洁具洁净光亮、

不锈钢管件光亮洁净、地面无死角、无遗漏、无异味。

厨房标准：墙体无色差、无明显污渍、无涂料点、无胶迹、不锈钢管件光亮洁净、地面无死角、无遗漏。

3.3.3公共通道标准：墙壁无尘土，灯具洁净，开关盒洁净无胶渍，排风口、空调出

风口无灰尘、无胶点；

3.3.4门及框标准：无胶渍、无漆点、触摸光滑、有光泽，门沿上无尘土。