不当催缴物业管理费
2020-03-03 09:38:28 来源：范文大全收藏下载本文
不当催缴物业管理费
为了让业主能缴纳物业费，物业公司往往会采取各种手段来而这些业主催缴物业费，常见方法一般为：有的采用停止提供物业服务；有的物管企业以文件的形式，给业主下最后通牒；有的采用停水、停电、停气、停热的方式；有的采用张贴欠费业主名单的方式等等。
（1）不缴纳物业费停止物业服务。
前面我们也已提到，在合同法律关系中，有着这么一种同时履行抗辩权的存在，他是指在对于没有先后履行顺序的义务，如果一方未按约履行其义务的，另一方有权在对方履行其义务前暂停自己义务的履行。有些物业公司认为，在我们的物业服务合同中，业主支付物业费物业公司履行物业服务，两者没有先后顺序，不就正好符合上述情况下，那么好，你业主拖欠费用，那我就停止服务，这可是法律赋予我们的权利。
那我们认为，不错，的确在物业服务合同中，“同时履行抗辩权”是可以行使的，但是在什么情况下才可以使用这种“同时履行抗辩权”这里面要有一个度的掌握，什么意思，也就是说并不是发生任何业主拖欠费用的情况，比如说个别业主没有缴纳，你就可以采用这种抗辩权，请大家不要忘记，毕竟物业服务不是简单的单一对口的服务合同，是一种服务对象为群体的服务合同，您物业服务行为针对的客体是一个人群，你停止服务，对于少数未交费人群而言这是行使了同时履行抗辩权，但对于哪些大多数缴纳了物业费的业主而言呢，你的不作为不就构成了违约了，因为你对哪些缴费的业主是不存在同时履行抗辩权问题的。所以，什么情况下才可以采用同时履行抗辩权，这种就需要有一个度的掌握，比如说全部业主或大部分业主拒绝缴纳，那你行使这种抗辩权，那我们认为是没有问题的。那么这种度该如何掌握？在这次省高院关于物业管理纠纷的会议纪要征求意见稿中，对于这个问题就有专门的阐述，给了一个衡量行为度的标准。
会议纪要认为“个别或少数业主未给付物业管理费用的，应当认为此时物业管理企业不得行使同时履行抗辩权，只有在超过20%的业主未给付物业管理费用或者未给付的物业管理费用那个超过应给付的物业管理费用总额的20%，物业管理企业才可以行使同时履行抗辩权。”
这份文件，这个度的掌握是以20%为限，即在超过20%的业主未给付物业管理费用或者未给付的物业管理费用那个超过应给付的物业管理费用总额的20%，物业管理企业才可以行使同时履行抗辩权，即可以停止物业服务。目前这一份征求意见稿，还未生效，这个数字也只有参考价值，如果今后出台，必将对于物业企业而言是一条比较有利的法律依据。
（2）不交物业费就采用停水、停电、停气、停热方式。
物业管理企业的权利主要是依据物业服务合同收取物业服务费用。实际工作中，物业管理企业往往基于委托向业主代收水费、电费、有线电视费用。而且，物业服务合同中也往往订有业主不交纳物业服务费用，物业管理企业可以停电停水的条款。因此，物业管理企业普遍认为，业主不交纳物业服务费用，物业管理企业停水停电，既是合同的约定，也符合常理，并没有不妥。
这种方式其实是一种侵权行为，不可取，行为本身是有问题的。
涉及水、电、气、热的合同，在《合同法》上把其是界定为供水供电供热合同，与物业服务合同是两个独立的合同，涉及不同的合同当事人。小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。根据权利义务相一致的原则，用水用电人有义务交纳水费和电费，供水供电公司有义务按照约定供水供电。也就是，用水用电人有要求供水供电的权利，而供水供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见，享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司。物业管理企业并不是小区业主的供水供电人，不享有停水停电的权利。在物业服务合同中，双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下，赋予物业管理企业停水停电的权利本身的约定也是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三然即供水供电人的同意，否则是无效的。并且，由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段，物业管理企业也不能以停水停电来催缴物业服务费用，只能以它来催缴水费电费。
对于这个问题，在江苏省高院关于物业管理纠纷的会议纪要中也由涉及，会议纪要认为：“业主拖欠物业管理费用，物业管理企业停止对其供应水点气，造成业主损害的，应对受害业主承担损害赔偿责任；业主拖欠水电气费用，物业管理企业受水电气供应企业的委托停止供应水电气，致使业主收到损害的，不承担责任。
（3）张贴欠费业主名单的方式
这种行为，一直是一种饱受争议的行为方式，因为业主拖欠物业费的理由是多种多样的，对于哪些无理由故意拖欠物业公司费用的业主而言，拖欠的事情属实，物业公司出于提醒业主及时交费的目的张贴，且只是在小区的小范围内公布，并无任何不当；但哪些确因正当理由而拒交物业费的业主而言，由于其拒绝缴费是物业公司服务不到位，是物业公司违约在先，业主按照合同法规定履行同时履行抗辩权，拒交物业费并无任何不当，对于这种业主物业公司不论原因而予以张贴，客观上的确会使人产生误解，认为是该业主在违约，的确会对业主在客观评价造成负面影响。
因此，不同因素的影响会对这种行为的性质结果带来很大的差异，所以这种方式的合理性合法性就一直饱受争议。
对于这种张贴行为，其实不论这种行为的从法律分析是否合法，但就其结果而言，我们认为其实这是一种不利于纠纷解决的行为，就算认定为业主是故意不缴纳物业费，你的张贴行为完全合法，但这种公开宣扬的行为，只会导致业主逆反情绪的增加，结果只能是恶性循环。
因此建议：不在万不得已的情况下，并不建议大家采用张贴欠费业主名单的方式曝光业主，如果想要张贴名单，也建议大家采用一种相反的方式进行，即张贴已缴费业主的名单，这种方式更尊重那些遵守制度的业主,奖励他们,赢得他们的支持,同时也避免了直接曝光拖欠户，缴费名单中没有业主名称，自然也就说明了他是拖欠费用的业主，曝光他们未缴费事宜的结果也同意可以达到，也可以给他们变相的施加尴尬压力，但是这种张贴方式的效果就与直接曝光的效果，却是截然两样的，后者更显然有利于纠纷的处理。
分析了上述常见的不当行为后，对于催讨物业费的建议：
1、催讨物业费要合法。这主要是滞纳金部分，有些企业，对于拖欠物业费的，对对于很高的滞纳金、违约金，导致很多业主原本愿意事后补交的，但看到了高额的违约金就又却步了。因此，滞纳金、违约金制定的标准应合法。按照最高院的规定，对于逾期付款违约行为，违约金应参照同期银行贷款罚息比例确认，最高不得超过该比例的130%。超过该标准的，违约金就存在不合理的问题，属于过高，当事人是可以申请法院降低的。
2、物管企业在催收欠费时应采用书面形式并给业主签字确认。由于在时间上经常和业主打交道，空间上是和业主经常接触，再加上现代化的通讯手段，物管企业催收欠费的方式中最具法律意义的当属书面催收并经业主签字确认。这是因为：一是可以规范物管企业的管理；二是可能确认物管企业和业主之间欠物业费的标准、数额；三是可以中断诉讼时效。追索物业服务费是依照现行法律关于诉讼时效的规定。也就是说依据物业服务合同约定的收费时间，在两年之内如无有效证明物管企业向欠费业主主张权利，法律将不再保护其权益。
3、在公司自己发函催讨无果的情况下，如条件许可，可以委托律师发函。现在外面，对于律师函，很多人还是比较重视的，因为很多人都会认为律师函是会带来严重后果的，的确，客观上也是如果。对于很多无故拒交费用的业主而言，看到他们都会比较紧张，往往事后就会主动把费用缴纳。很多楼盘，不论是催告交房还是催告缴费，效果都是很明显，一般发函后，都可以处理掉一大批业主。
4、协商为主，诉讼或仲裁为辅。物管企业在以物业服务合同为标准。做好服务的前提下，通过说理的方式和欠费业主协商解决。必要时可通过业主委员会协调、督促。协商不是万能的，对于恶意欠费的业主只能采取司法救济的途径来解决。
四、不缴物业管理费不给交房的问题。
现在很多物业，开发商交房都是委托物业公司办理，而公司在办理交房时，为了便于自己物业费的收取，经常会要求收房时一并缴纳物业费，不缴费不给交房。
这种做法，如果在《房屋买卖合同》中没有特别约定的情况下，物业公司这么做是有问题的。房屋买卖合同与物业服务合同是两个独立的合同关系，而交房则是买卖合同中开发商的义务之一，开发商可以委托他人代为履行这项义务，但是对于交付义务履行的抗辩只能以买卖合同的约定为基础。而物业费的缴纳，并非买卖合同的买受人的义务之一，他是存在于另一物业服务合同中，因此，以不缴费就不交房为抗辩，显然在抗辩权行使上存在错误，错误地将物业服务合同的抗辩权运用到了买卖合同中，因此这种抗辩本身就是无效的，如果因此导致业主无法取得房屋，开发商是要承担逾期交房违约责任的，所以物业公司在处理实际问题时一定要注意这个问题，如果没有开发商的授权而擅自不缴物业管理费就不给交房，那给开发商导致的逾期交房的违约责任开发商是可以向物业公司追偿的。
如果说想要这种抗辩能成为有效抗辩，那么就需要得到开发商的配合，即要求开发商在买卖合同中就直接明确必须先交费后收房，如此约定就可以使抗辩权的行使有买卖合同的依据可言，从而就能弥补行使的合法性问题。
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