话术集锦
2020-03-02 04:16:40 来源：范文大全收藏下载本文
话术集锦 佣金类
1、客户对我们的中介费讨价还价，我们该如何调节？或者，中介费太高，能不能商量？
两种办法。一是在看房子之前先谈妥中介服务费，二是在看完房子客户准备下单时再谈。两种办法各有利弊，主要取决于经纪人个人的谈判技巧和处事风格。第一种方法有可能会降低客户看房、成交的兴趣，造成“刚下锅的鸭子飞走”的结局；第二种方法比较而言对双方都比较有利，但对于生意场上的老手客户，会以生意即将成交的前景诱惑经纪人做出比较大的让步，故经纪人的心理素质和让价技巧相当重要。即使经纪人心里早就准备给客户一些优惠，也要一点一点地放，半步半步地退。
记住：你在价格优惠上给予客户越快越多，客户的胃口就会越大，要求也会越多。所以，在价格谈判方面，掌握节奏和让价的分寸至关重要。
2、你们的收费为什么比其它公司高？而其它的公司还有优惠（打折）。或者，
中介费可不可以商量？
佣金的收取比例是按照房地产行业的统一收费标准收取的，其它的公司可能是拿出少量的几套房子来，用打折来吸引客户，而我们都是按照当地政府的行业规定和公司的统一规定操作的，对于老客户我们在一些衍生服务产品方面有优惠。
3、你们为什么要在签协议的时候收佣金？产权还没有过户产权证我还没有拿到，相关手续还没有办完呢。
公司规定先收取佣金主要是为了保护卖方（买方）的利益，同时也是为了更好地向您提供服务，我们经纪人会跟踪整个交易过程并协助您办好产权证和其他相关手续。
委托类
1、你是才入行的吧？我怎么能把房子委托给你？
您的眼力真好。的确，我入行只有3个月。您也看出来了，我是比较好学和勤快的人，上个月我成交了2单。目前我手里还没有新客户，其他资深经纪人手里都有7-8个客户，很少有精力来打理新客户。而我会投入100%的精力服务于您一个人。
2、客户不愿意签定独家委托合同；或者，我为什么要和你做独家委托？或者， 我为什么要把房子委托给你？
我完全理解您的想法，很多客户也认为多家委托对自己有利，其实并不尽然。与多家委托相比，独家委托可以保证我们的客户的利益的最大化。因为听起来多家委托似乎很多公司都在帮助您的忙，事实上每个经纪人都会想，“反正我不做其他公司的经纪人也会做”，或者“即使我做了也可能是瞎子点灯白费蜡”，结果是每个经纪人都不会100%的投入，最终受损害的还是我们的客户。所以，我们公司的客户绝大多数都是签定独家委托，这个文件夹里有我过去的客户的委托书复印件和感谢信，现在他们都是我的朋友。我想，经过几次接触之后，您会更加了解我和我们公司，我们也会成为朋友的。
3、房子还没有看到，为什么要先签求购委托书？
通过跟您的接触，我发现您是非常通情达理的人。因为公司有这样的规定，所以我也不好违反，谢谢您能体谅我们做经纪人的难处。
服务质量类
1、好房子与其它公司的不同点在哪里？或者，什么是好房子？或者，
你们公司在哪里？
我们公司的全称是颍上宽寓策划咨询有限公司，总公司在合肥，我目前服务的公司是好房子营销中心，这是我的名片。
2、你们的服务哪方面比其它公司好呢？
相信您已经和其他的公司接触过。与其他公司相比，我们的经纪人都受过专业化的训练，每个经纪人都接受过“房地产基础知识”、“新人训练营”、持续的店内培训训练，大部分经纪人都参加了“21PLUS”培训，大部分都参加了全国经纪人及北京市经纪人考试，所以具有相当的专业水准；第二，整个公司的内部机制是跨国、跨区域、跨单店的，具体地说，就是美国总部、中国总部、各区域分部、各家单店之间是密切合作、资源共享的，所以有的经纪人操作的业务可能是来自国外的，也可能是来自中国某个区域的或者某家单店的，而不是各自为政、单打独斗，所以不论您买卖还是租赁，都会有很多人通过我在为您服务；第三，在服务产品方面，产品种类和类型比较齐全，除了租赁、买卖以外，还有调差安家业务、保险业务、抵押贷款业务、评估业务等等，覆盖的范围从一般的民宅、写字楼到厂房、商铺、别墅等高端、中端和低端市场，能满足多数客户的多种需求；第四，在服务上我们推行全国、区域、每家单店“统一标准”的理念，这种统一不仅体现在我们具有相同的店面标志（21和金色小屋）、相同的制服（金色制服）、相同的胸标、相同的服务保证书，而且体现在为您提供细致周到的个性化服务，因为21世纪在全球的服务宗旨就是让顾客享受方便、快捷和“全新的不动产体验”；第五，我们充分利用互联网的优势，拥有完善的SIS（房屋销售信息）系统，以及在此基础上的商用网络平台，这样一方面我们可以很好的进行客户跟踪，保证服务质量和售后服务，另一方面也监督、提高经纪人的服务水平；第六，我们的经纪人在利用各种市场手段来销售您的房产或者为您寻找房产时，
会根据您的房产的具体情况和您的需要为您量身定做一份市场计划，在您的配合下按照制定的市场计划完成工作。
通过刚才的谈话，我已经基本了解了您的需求和要求，我会在该天你有空的时候给您打电话或我们面谈。这是我的名片，欢迎您随时给我打电话。
市场行情资讯类
1、为什么二手房的价格和新房的价格一样高？
首先明确一下，所谓的二手房未必就是旧房，这类房子业主买了是为了投资，有的是崭新的毛坯房，有的是装修过的，基本上没有住过，所以价格不可能降；其次，有些老的二手房因为所处的地理位臵好，位于中心地带，出行、上下班都比较方便，价格也降不下来；第三，有些建了才几年的二手房的价格也很难下降，因为周围的环境、物业管理好，位臵也适中，户型也比较理想，业主都比较倾向于出租，出售主要是个人原因，又不急着等钱用，所以价格也较高。
2、据说全国的房地产市场都在降价，北京的市场会不会降价？
根据我的从业经验和最近全国各家媒体的报道分析，北京和上海因最近几个月新开的楼盘较多，中低端的市场有所回落但幅度不大，一些超小户型比较畅销，整个市场价格相对平稳，有些过去积压的少量楼盘和不良资产被市场逐步消化。就全国的市场而言，地产的泡沫成分有但并不多，市场也更加规范、透明，与几年前相比，消费者选择的余地越来越大，房子的户型、质量越来越好，性价比越来越高，北京市已经明令禁止未封顶房出售，发展商取得土地的方式在全国的主要城市已经完全实现市场化，其利润空间被大大地压缩。所以，北京的市场状况基本和全国的市场状况相一致，价格短期内上涨和下降的空间都不大，但因为房子本身的地段、户型、质量、环境和季节等个体原因，价格会有所波动，也就是说，黄金地段的房产的价格基本不会下跌，旺地旺铺也是如此。
投资价值分析类
1、你能告诉我这房子一定会增值吗？或者，这套房子一定会增值我就买，否则
我就不买。
房子能否增值，主要取决于几种原因：
第一是位臵，看房子所在的地理位臵是属于城区中心带、城郊区结合带还是郊区，通常距离城区中心或者商业中心较近的房子升值的可能性比较大；
第二是交通便利程度，有些房子虽然位于城郊区结合带甚至于郊区，但靠近交通枢纽，周围有多条公共汽车通过，中间不需要转车，也有升值的潜力；
第三是物业管理和周遍环境、设施，如城郊区、郊区的物业管理费用低廉，管理的不错，学校、幼儿园、医院、超市都在附近，也很吸引人；
第四是户型、楼层，通常是高层的顶楼比较好，视野开阔，多层的三楼比较好，不高不低，上下方便；
第五是一些特殊原因，比如周围有一所有名的学校，几座有名的大厦，靠近某个风景区，政府规划中的高速公路、地铁将会从附近经过，小区内有专门的接送物业班车，周围新楼盘的供应量等等。
基于上面几个原因，您不妨综合考虑评估一下。除此之外，买房子主要是自己用，所以您喜欢这套房子才是最重要的。
2、你说我这房子能卖多少钱？现在这边的房价是多少钱？
我可以帮助您做一个免费的评估，不过我需要了解有关您的房子的一些细节，比如这里的物业管理费，房子的使用面积和建筑面积，建成的年代，等等。我这里有一张表格，请您帮忙填一下…….。
我们公司有免费/收费为客户做物业评估的服务，我们的评估顾问会先去看看您的房子，然后再根据您的房子的周边物业目前市场行情，经过评估计算后给您一个专业的评估报告。您这个星期什么时间有空？……。到时候我会陪同我们的评估顾问一起去您的府上。
3、我还不想以现在这个价钱卖出去，我想等一等再说，搞不好过一段时间房价
还会再涨呢。
我非常理解您的想法。作为经纪人，我们都希望我们的客户的房子能够卖一个好价钱，因为价钱越好对我们的客户越有利，但市场的变化往往和我们希望的相反或者出入很大。房价会不会再涨，主要取决于以下几个因素：一是周围的楼盘存量，目前在您的房产所在的区域，正在发售的、在建即将封顶的和正在立项、已经开工的楼盘有……，可以说，这么大的供应量和选择余地使这一区域的楼盘在最近几年内很难上升，况且，越是新楼盘，户型设计越理想，质量越高，而多数人在买房子时都是喜新厌旧的，除非旧房子的价格很吸引人；二是要看您房子本身的情况，比如朝向、楼层、使用面积、户型、装修、小区环境等等，所以我建议现在我陪您一起去看看您的房子；三是周边同类二手房产目前的市价，这方面我们公司的电脑里都有记录，等一下看完房子之后，我会几个小时马上整理出一份资料，今天晚上八点或者明天晚上我会把资料送到您的府上，然后我们再详细地谈，您看可以吗？
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