关于印发《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》的通知
2020-03-01 23:17:27 来源：范文大全收藏下载本文
关于印发《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》的通知
国务院有关部门、直属机构、企业单列集团，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
近几年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产业得到了进一步发展。房地产开发企业财务管理也遇到了一些新的情况和问题，必须及时加以解决。为进一步规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理，我们在《施工、房地产开发企业财务制度》的基础上，制定了《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》。现印发给你们，请认真贯彻执行。
财政部
一九九九年五
月十一日
房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定
为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业财务行为，加强房地产开发企业财务管理，现就房地产开发企业财务管理若干问题补充规定如下：
一、房地产开发企业之间签订“项目开发合同，合资开发项目，暂按如下规定处理。
1、项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的，主办企业收到投资各方开发资金作应付帐款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付帐款。投资各方对分回的开发产品应及时作为存贷管理。
2、项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，应将预收帐款转为营业收入，并相应结转营业成本。项目利润形成后，按合同规定分配项目利润。
二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的，房地产开发企业收到出资各方资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品，应按合同规定的转让价格计入营业收入，并相应冲转预收账款，结转营业成本。
合同中规定按各方出资比例分配项目利润的，按第一条第二款规定执行。
三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，按照法律、法规的规定，应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的，按照调整后的土地使用权出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金的，按照合同、协议约定的价值计入开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业分配合作方开发产品，按照合同、协议约定的价值计入营业收入。并相应结转营业成本。
四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后。应按照委托方确认的结算价款，计入营业收入；并结转代建工程相关成本。
五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产，应视同销售处理。并按照国家有关规定缴纳各种税费。
六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产，应作如下处理
1、出售合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计入其他业务收入，该项土地使用权（无形资产）摊余价值及在出售过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物出售收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及出售过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入。
2、出售合同中实行房地产统一作价的，房地产出售收入扣除该项房地产的账面净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收入或净支出，计入营业外收入或营业外支出。
出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的，所取得的净收入计入企业住房周转金。
七、房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按照周转房的摊余价值结转营业成本。
八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。
九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，作为预收账款管理。商品房竣工验收办理租约手续后，应将预收账款转为营业收入。
十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租人使用，再根据合同、协议约定出售给该承租人，所取得的价款应按下列情况处理：租赁期间取得的价款作为租金收入计入营业收入；租赁期满，承租人愿意购买该商品房，企业取得的售房价款计入营业收入。
十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定年限内由企业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人签订售房合同、协议并开据价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计入营业收入。代理出租期间，收取的房屋租金作为其他应付款处理。
合同、协议中约定，租金收入可用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转应收账款。
十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量的营业收入，但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的60％预计营业收入。并在下列限额内据实列入待摊费用：预计全年营业收入在1500万元以下的，不超过年预计营业收入的千分之五；预计全年营业收入超过1500万元（含1500万元）但不足5000万元的，不超过该部分预计营业收入的千分之三；预计全年营业收入超过5000万元（含5000万元）但不足1亿元的，不超过该部分预计营业收入的千分之二；预计全年营业收入超过1亿元（合1亿元）的，不超过该部分预计营业收入的千分之一。
房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始。应将待摊的业务招待费，在3－5年之内分期摊入管理费用。
十四、经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用。采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。
单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。
十五、房地产开发企业出售商品房时，按照国家规定代为收取的住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）作为代收代缴款项管理，并专户存储。按照国家规定，房地产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时，相应冲转代收代缴款项．维修基金在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而滞留在房地产开发企业期间，产生的利息净收入转入本金，不得挪作他用。
十六、房地产开发企业在开发产品办理竣工验收后而尚未出售前发生的维修费，计入销售费用。开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。
十七、本补充规定由财政部负责解释。
十八、本补充规定自颁布之日起执行。
房地产开发企业涉及哪些税？
营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的，均需缴纳营业税。房地产开发企业销售房屋属转让不动产行为，依规定按销售收入５％的税率计缴营业税。
土地增值税。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物资和其他附着物资产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行４档累进税率，按土地增值额与扣除项目金额的比率缴纳。比率不超过５０％的，执行３０％的最低税率；
超过５０％～１００％的部分，执行４０％税率；
超过１００％～２００％的，执行５０％税率；
超过２００％的部分，执行的税率为６０％。
企业所得税。除特别情况外，房地产开发企业均执行３３％企业所得税税率。
城市维护建设税和教育费附加。这是按房地产开发企业缴纳营业税的１０％计征的一种地方税。
关于启动房市的税收政策
１９９４年３月《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行有关问题的通知》国发［１９９４］１０号文）规定：凡１９９３年１２月３１日前已批准设立的外商投资企业，由于改征增值税、消费税、营业税增加税负的，由企业提出申请，税务机关审核批准，在已批准的经营期限内，准予退还因税负增加而多缴纳的税款，但最长不得超过５年；没有经营期限的，经企业申请，税务机关批准，在最长不得超过５年的期限内，退还上述多缴纳的税款。
１９９９年７月，财政部、国家税务总局在下发的《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字［１９９９］２１０号）一文中指出：对积压空置的商品住房销售时应缴纳的营业税、契税在２０００年底前予以免税。但这里所指的空置住房限于１９９８年６月３０日前建成且在１９９９年７月３１日（后又延长到２０００年１２月３１日）前未销售的商品住房。
１９９９年８月，财政部、国家税务总局又作出决定：原来需房地产开发企业缴纳的固定资产投资方向调节税在１９９９年下半年减半征收，进而又决定，２０００年１月１日起固投税暂停征收。
１９９９年１２月，财政部、国家税务总局又专门下发文件，对１９９４年１月１日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，在２０００年以前转让房地产的，免征土地增值税。 来源：中国税务报
关于房地产开发企业所得税征收管理问题的通知
(天津)
1999年6月10日 财基[1999]22号
各区县地税分局、财税管理一处、三处：
为进一步规范我市房地产开发企业所得税的征收管理,保证企业所得税及时、均衡、足额入库，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的有关规定，结合我市实际情况，现将房地产开发企业有关所得税征管问题通知如下:
一、本通知适用于本市行政区域内所有从事房地产开发的企业。
二、房地产开发企业必须严格按照有关规定进行财务和会计核算，并依法缴纳企业所得税。
三、鉴于房地产开发企业业务周期和收入、成本结算期较长的实际情况，为了保证及时缴纳企业所得税，根据国家税收征管规定，对企业销售、租赁、转让商品房和土地使用权的收入，按当月或当季收到的价款确定收入。同时，按照房地产开发企业同类业务的平均利润率（即商品房类15%；经济实用房及其他各类10%），分别计算应纳税所得额，并缴纳企业所得税。
企业完成开发项目后,要依照有关规定及时结转收入、成本、费用,并依法确定应纳税所得额，清缴所得税。为了加强税务稽察，企业在申报所得税结算和清缴时，要同时报送有关、开发项目各项竣工结算件等资料，经财税部门审查后，一并作为确定开发项目成本、费用以及结算和清缴所得税的依据。
四、根据企业所得税征收管理办法，国有房地产开发企业应按月计算应纳税所得额，并于月份终了后15日内缴纳企业所得税；其他所有制性质的房地产开发企业，应按季计算应纳税所得额，并于季度终了后15日内缴纳企业所得税。
五、企业在销售商品房时，要依据《中华人民共和国发票管理办法》给购房者开具正式发票，不得以收据代替正式发票。否则，财税部门要依据有关法规给予处罚。
六、本通知自1999年1月1日起执行。凡在1998年底未结算和清缴所得税的房地产开发企业，均应按本通知结算、清缴企业所得税。
土地增值税筹划方案
《中国税务报》2001/06/01
日前，“北京２０００年房地产税务、金融及法律研讨与项目洽谈会”在北京召开。该研讨会由沪江德勤会计师事务所、北京广盛律师事务所主办，中国建行、农行、工行、招商银行、东亚银行的代表及京城几大房地产开发企业的代表出席了会议。
会上有关人士指出，导致目前我国大城市商品房房价过高的原因很复杂，其中税费比重大是一个重要原因。在国外，地价及税费一般占房价的２０％，而国内地价和税费占房价的５０％左右。因此，房地产开发商如何有效降低税费，在保证基本利润率（国内一般为１０％）的前提下使房价降下来就成为了在市场竞争中获胜的关键。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是其税率较高，税负重，二是其有筹划的余地，做好了，可以节省不少税金支出。
沪江德勤会计师事务所北京分所的合伙人李展伟、税务部经理兰东武介绍了土地增值税筹划的基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从３０％到６０％，增值越多，税率越高。
在进行筹划时，增值额很关键。增值额是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。税法规定的扣除项目有五部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的２０％。纳税人需特别注意的是：税法允许扣除的项目比企业自己实际核算中涉及的项目要少，计算增值额时必须以税法的规定为准。增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的２０％，免予征收土地增值税。同时税法规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。
房地产开发企业如果既建造普通住宅，又搞其他房地产开发的话，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的２０％以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。现举例说明如下。北京某房地产开发企业，１９９９年商品房销售收入为１．５亿元，其中普通住宅的销售额为１亿
元豪华住宅的销售额为５０００万元。税法规定的可扣除项目金额为１．１亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为８０００万元，豪华住宅的可扣除项目金额为３０００万元。
如果不分开核算（纳税人应了解清楚当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：增值额与扣除项目金额的比例（以下简称增值率）为（１５０００－１１０００）÷１１０００×１００％＝３６％，因此适用３０％的税率，应纳税（１５０００－１１０００）×３０％＝１２００万元。
如果分开核算，应缴纳土地增值税为：
普通住宅：增值率为（１００００－８０００）÷８０００×１００％＝２５％适用３０％的税率，应纳税（１００００－８０００）×３０％＝６００万元；
豪华住宅：增值率为（５０００－３０００）÷３０００×１００％＝６７％，适用４０％的税率，应缴纳（５０００－３０００）×４０％－３０００×５％＝６５０万元
二者合计为１２５０万元，分开核算比不分开核算多支出税金５０万元。
因为普通标准住宅的增值率为２５％，超过２０％，还得缴纳土地增值税。进一步筹划的关键就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在２０％以内。这样做的好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。我们对上例给出的条件做一点改动，然后来计算土地增值税的税负和企业的收益情况。假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在２０％，那么可扣除项目金额从（１００００－ｙ）÷ｙ×１００％＝２０％等式中可计算出，ｙ＝８３３３万元。此时，该企业应缴纳的土地增值税仅为豪华住宅应缴纳的６５０万元，比不分开核算少缴纳５７０万元，比分开核算少缴纳６００万元，扣除为增加可扣除项目金额多支出的３３３万元，分别减少支出２３７万元和２６７万元。
增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的１０％，而各省市在１０％之内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。
控制普通住宅增值率的另一种方法是降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入的减少，此时是否可取，就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。
假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为８０００万元，要使增值率为２０％，则销售收入从（Ｘ－８０００÷８０００×１００％＝２０％中可求出，Ｘ＝９６００万元。此时该企业应缴纳的土地增值税为６５０万元，节省税金６００万元，与减少的收入４００万元相比节省了２００万元（因为土地增值税在计算企业所得税时可以扣除，对企业所得税和企业的税后利润会产生影响，因篇幅有限，此处不再分析，读者可以进一步进行比较）。
此外，税法规定，１９９４年１月１日前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在２０００年底前首次转让房地产的，免征土地增值税。因此，开发企业可以适当降低房价，在今年底前转让房地产是有利可图的。
怎样预缴企业所得税最划算
（本文由深圳注册会计师协会提供）
我国《企业所得税暂行条例》第十五条规定：“缴纳企业所得税，按年计算，分月或者分季预缴，年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补。”如何预缴企业所得税呢?《企业所得税暂行实施细则》第四十六条规定：“纳税人预缴有困难的，可以按上一年度应纳所得额的十二分之一或四分之一，或者经当地税务机关认可的其他方法分期预缴所得税，预缴方法一经确定，不得随意改变。”
如何预缴企业所得税才能既不违反税收法规又能使企业更划算呢?
我们知道，企业的会计利润是按照财会制度的规定计算的，而计算缴纳企业所得税的“应纳税所得额”是在会计利润的基础上，按照税法规定进行纳税调整而确定的。目前我国内资企业按照税法规定需要调整增加的项目金额，大多是“永久性差异”项目，要按照“应付税款法”计算纳税。这种纳税调整只是在每年预缴完所得税之后，年终后四十五日内进行。要想节省成本，增加可“流动”的资金又不违反税收法规，只有在预缴所得税和纳税调整上筹划，请看下面例子。
某企业1999年每月利润均衡实现10000元，每月都有超过税法规定超计税工资等因素20000元。如果每月都按实际数申报预缴企业所得税，按法定税率33％计算，每月要申报纳税9900元。如果每月都按10000元申报，只需申报纳税3300元；如果等到年度终了后一次汇算清缴，在四十五日内申报，而且只申报不缴纳，等到年度终了后四个月内的最后一天缴纳，税务机关也不加收滞纳金。这样在企业一年的大部分经营期间里，就可拥有更多的流动资金。无需列出公式计算就可以知道这样做对企业生产经营的资金使用有不少好处了！
假如该企业1999年度的利润不均衡，利润是在前十一个月或前三个季度实现，而亏损是在最后一个月或一个季度开始的，经纳税调整后仍无应税所得额，那么前段已预缴的所得税怎么办呢?也许有人会说，企业所得税《条例》第十五条不是规定很明确吗：\\\"年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补\\\"。但我们同时应该知道，企业所得税《细则》第五十三条又规定：\\\"纳税人在年终汇算清缴时，多预缴的所得税额，在下一年度抵缴。\\\"这样一来，到哪一天才能抵缴完?假如下一年度又亏损了怎么办?税法没有规定如果下一年度亏损无法抵缴上年多预缴的税款在何时退还。
企业所得税，按照当地主管税务机关的规定，或者分月或者分季预缴，不预缴是要受到处罚的。问题的关键在于企业如何做到合法地在预缴期间尽可能少预缴，特别是不要在年终形成预缴需退税的结果。
办法是根据企业的实际情况，确定最佳的预缴方法。
例如：如果企业预计今年的效益比上一年度要好，则可选择按上一年度应纳税所得额的一定比例预缴，反之，则应按实际数预缴。
这样做，如果当地税务机关进行检查怎么办?请放心，国税函(1996)8号文件规定：\\\"企业所得税是采取\\\'按年计算，分期预缴，年终汇算清缴\\\'的办法征收的。预缴是为了保证税款均衡入库的一种手段。企业的收入和费用列支要到企业的一个会计年度结束后才能准确计算出来，平时在预缴中无论是采用按纳税期限的实际数预缴，还是按上一年度内应纳税所得额的一定比例预缴，或者按其他方法预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。因此，企业在预缴中少缴的税款不应作为偷税处理。\\\"可见，因正当原因少预缴的税款，不会被视为偷税。
另外，国税函(1998)63号文件规定：\\\"对企业所得税的检查，宜在纳税人报送企业所得税申报表之后进行。这种检查(包括汇算清缴期间的检查和汇算清缴后的检查)查补的税款，其滞纳金应从汇算清缴结束后的次日起计算加收，罚款及其他法律责任，应按《税收征管法》的有关规定执行。\\\"可见，少预缴的税款，在汇算清缴结束前不会被加收滞纳金。
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