陕科大法律讲堂二
2020-03-03 07:59:32 来源：范文大全收藏下载本文
课程名称：此次只限于提交“法律讲堂（1—3）”这三门课程的论文 班级：机械101班 学号：201005010123 姓名：王正熙
1、列举本学期所学通识教育讲座的5个专题的题目（每个10分） ①：《细说房屋面积》 ②：《细说物业管理》 ③：《规避房产纠纷》 ④：《消费者选择权》 ⑤：《谁泄露了我的隐私》
2、叙述某个专题的具体内容，并谈谈个人的心得体会。（不少于1500字） （专题内容占20分，心得体会占30分）
答：秦兵老师在秦兵说房系列节目中主讲了很多关于买房买房的问题。给消费者提供了大量可观的建议。对于物业管理的问题，也讲了很多。因为对于整个房屋来说，目前的统计结果是，整个房屋的价值的一半，取决于物业管理，越是高档小区，物业管理在整个房屋价值中，占的比例越高，在一个小区里，物业管理相当于宾馆服务，服务质量越高，对业主来说收益就越大，对于一个小区来说，物业管理的目的就是实现社区的安全 安宁和清洁，这是三个目的，好小区，第一要安全，第二要安宁，第三是清洁。
要解决所说的这一切问题，秦兵老师说了几个方法。第一个，就是业主在签买卖合同的时候就把物业管理的问题写清楚，比如说，这个物业管理标准是什么，要付多少钱，当达不到这个标准的时候，第一有权不付钱了，第二当等待若干的时间，开发商或者物业公司，仍然不能达到这个标准的时候，有权退房，因为这个时候房屋贬值，已经非常明显了，一旦没有物业服务，这个小区问题非常明显，所以要能够及时逃出。第二个方法，就是业主直接和物业公司，签合同，除了和开发商签订买卖合同，还要和物业公司签订一个，非常细致的物业服务合同。在这个麻烦过程中，还可以学到知识，而且这个知识还可以重复使用，还可以在以后签各种合同，都可以使用。签合同，因为签定合同的成本非常高，业主有时候往往没这个耐心，也没这个知识，怎么办呢，最重要的方法，最常用的方法，成本最低的方法，就是成立业主委员会，我们因为从小到现在，缺少这种松散组织的合作技术，大家不知道该怎么样，参加这种松散的民间组织，所以对业主委员会，往往难以认同，在北京几千个社区里，只有不到10％的社区，有业主委员会，大家更多的业主委员会，采取是一种不信任
不理解，不合作的这种方法，都觉得业主委员会不重要，实际上对于一个小区来说，业主委员会太重要了，如果把一个社区，看成一个国家的话，业主委员会就是国家的政府，如果没有这个政府，这个社区就永远没有反抗能力，没有自治能力，必然最后限于混乱之中，成立了业主委员会以后，能够及时的，就房屋面积进行重新合算，对房屋质量进行重新检验，然后共同的大家集资，聘请物业公司，和物业公司就可以签订，非常细致的合同 ，能够保证物业管理质量，这种地方，物业的升值速度非常快。业主委员会面临的比较重要的问题就是如何解决，新旧物业公司的更替，新旧物业公司怎样实现交换，这个在整个小区里非常普遍，我们能够见到的都是，新的物业公司聘请进来了，老物业公司不走，我给大家说几个小点子，怎么样实现，新旧物业公司的更替，有几个方法，第一个是软的，软主要是拖，就是你聘请了，新的物业公司以后，如果老的物业公司如果不走，你一定跟他说，让他学习物业管理条例第26条，这一条里写的很清楚，当业主委员会，选择了新的物业公司以后，业主和老物业公司的合同，自然终止，你让他看，终止意味着什么，终止意味着物业公司，可以不再提供服务，业主也不必在付物业费了，如果你愿意继续提供物业服务，我们也不反对，反正你就继续上班呗，但是按照这个合同，我们是可以不再支付，物业管理费了，所以通过拖的方式来解决问题。第二个呢，就是不拖，快速解决，如果要实现新旧物业公司的，快速接班，业主委员会一定要精心准备，一定要写上明确的交接方案，每一步全部都要细节，只有做到细节以后，新旧物业公司的交接，才能够顺利，假设没有这些细节化的东西，那么旧的物业公司，基本上是不走的，因为他不走一天，第一他不承担责任，第二每天的停车费，物业管理费都一大笔收入，如果你准备不细，新物业公司，交接了三次还进不来，几乎你这个社区交接就失败了，我们现在看到的，失败的占绝大多数，一个重要的原因，就是没有细节化的程序规定，没有细节化的程序设计，实际上那是业主缺少经验。新旧物业公司交接，就直接能够看出，一个业主委员会的质量怎么样，你是一个团结的队伍，还是一个不团结的队伍，你是一个智慧的队伍，还是一个不智慧的队伍，在新旧物业公司的交替中，就能够看出来，当然了现在呢因为缺少业主委员会的组织经验，大部分业主委员会，还是不成功的，原因很多，但是无论如何，业主委员会的未来的发展方向是非常广阔，是非常明朗的，他一定会向专业化职业化商业化来发展，只有这样，才能够实现社区的安宁安静和清洁，才能够保护业主的这种财产权。
秦兵老师这一系列的房产知识均对我们以后的买房提供了大量宝贵的建议。毕竟对于很大一部分人来说，房子是其一生中最大的财富投入，选房时对各类信息的把握直接决定了或许很大一部分人这辈子居住的质量。
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