土地用途调研报告范文

2023-01-01 来源：调研报告收藏下载本文

推荐第1篇：土地调研报告

“营销责任”制销售方案策划书

金总：

您好！非常感谢您能在百忙之中抽空审阅我这份就目前晶典和嘉苑项目剩余房源日后销售模式拟定的策划书。

自代理公司销售合同终止以后，我们销售部目前只有我一名员工，显然我的工作会比较繁忙琐碎，上至营销经理管辖范围之内的制定销售方案及广告策划等一系列的工作，下至销售员介绍销售房屋等工作，以及售后房屋备案，按揭，交房，办证等相关手续的办理。目前都是我一个人在做。非常感谢公司这么器重我，让我担当这个职位并交给我这些非常重要的工作，但我觉得一个人的力量有点力不从心，我怕我无法很好的完成这些工作。所以我向公司申请再招一名员工到销售部，能分担我一部分工作，以求更好更快地完成各项任务。据我统计，目前我们晶典楼盘剩余房源共计131套，其中，双拼4套，排屋46套，小高楼26套，55号楼55套。嘉苑楼盘剩余房源共计14套（其中两套为金忠山预定）。除别墅排屋外以目前方案销售合计计总价款约3285万（最大成交额），具体如下：

晶典小高楼：约985万

晶典55号楼加储藏室：约1450万

嘉苑套房：约850万

自2011年我市出台限购令以来，房地产投资热潮逐渐退去。且对于别墅排屋购买人群也有了很大限制，导致排屋销售较为困难。所以近两年我们的销售重心还是会以普通刚需住宅为主。目前，我们晶典这边普通住宅都是30多平米到70多平米的小户型，而且73平米户型不是特别好。随着最近几年衢江新区及东港开发区迅速发展，各大小楼盘都争相屹立在衢东这片疆土上。而且最近

几年房屋结构方面也在不断完善，可供购房者选择的余地会更大。据我了解，我们周边楼盘以及新城那边一些楼盘最近都在做大力度的促销，户型也比较齐全，比如美丽东城最近销售单价仅4650元/㎡起，我们楼盘优势更加不能体现。从我们小区的具体情况来看最有卖点的还是内部环境和实景现房，我觉得走现房学区房及低总价路线或许可行。

而且目前我们的销售单价也略微偏高，小高楼房源就算按照最高备案价销售也在4990元到5520元之间，如果适当再优惠2,3个点想对会好卖点。

2013年底举办了衢江区房交会，意料之中，在三天时间里，共接待客户20组左右，成交鑫业晶典小套房1套、累积意向客户5组（大部分楼盘未成交）。从这个数据来看，我们做的特价房方案还算成功的。所以我想这次还将这个活动延续下去。另外，趁春节假日在外衢州老乡返乡过年之际，推出买房送装修红包等一系列活动。更值得一提的事，我们非常荣幸被列入衢江区城中村改造一期房票安置商品房住宅小区清单里，意味着，拆迁安置居民可以拿房票购买我们楼盘，也大大拓宽了我们的销售渠道。针对上述特提出下列优惠活动细则：（只限春节期间，根据市场行情会适时提出其他方案）

再好的销售政策，还是要靠广告宣传和推广方可吸引人气，但是就目前我们楼盘实际情况及大体局势来看，做媒体及户外广告实际投入产出效果不会很理想，还是靠人为大力度的宣传会更加深入。所以我想用编外经纪人方案（找一些代理销售公司员工或周边中介合作），不享受我们公司工资待遇，只拿自己的销售提成，大力发展会给我们公司买房的人，我想这个方案行得通的话会对我们公司日后楼盘的销售途径转型做个良好的预演。据我所知，一般代理公司销售佣金都在5‰以上，多则1%。所以我觉得给他们的佣金也要达到这个标准，才能让他们更积极地带客户到我们公司开发的楼盘看房，促进销售。但是目前公司给我的销售佣金也只有5‰。所以我想了一个两全其美的办案：公司只负责我

和1名销售人员的基本工资和社保，给我1.8%的佣金点数，让我有更大的空间去发展编外经纪人。至于为什么提出这个点数的详细依据如下：

销售佣金提成1%：代理公司销售时，业务员可拿5‰销售提成，业务团队连续

5个月未成交，他们一致反应户型小而且不是很好，房屋总

价低，拿到手的佣金少，所以我觉得给他们1%会更有积极

性一点

接待服务提成2‰：主要负责接待介绍，带客户看房，签合同等手续

售后服务提成2‰：主要负责办理房屋备案、预告及带客户办理按揭等手续管理提成2‰：主要负责售楼部人员及工作安排以及营销策划等工作其他提成2‰：主要负责通知和办理顾客交房，协助办证等相关工作

这个办案对于公司而言，可以省去不必要的开销，切切实实地把每分钱都用到刀刃上，对我们而言，点数高了自然会发动我们主动卖房的积极性。就此方案需公司提供必要的物资及人员配备：

1 选房超市展位的基本装修

2优惠活动板（易拉宝）

3户型单页（嘉苑）

4销售员名片

5看房车一台带司机

最后提点个人小小的建议，代理公司销售时，我们公司付出将近10 %的代理费，如适当加大2到3个点的优惠力度给客户，相信对我们成交也是非常有帮助。预祝我们公司在马年之初开个好头，兴旺整年！

销售部

2014年1月26日

震撼特价高端住宅优质学区现房现售首付5万元起，限量发售中

马年送豪礼！鑫业大派送！买房送装修！马上住新家！

凡购买鑫业晶典单生公寓，即送装修红包

凡购买鑫业晶典或鑫业嘉苑套房，即送装修红包

另至此新春佳节之际，特推出8套抄底特价房：

鑫业.晶典特价房源

鑫业.嘉苑特价房源

（注：特价房源不参与其他优惠活动，最终解释权归鑫业房开所有）

热烈欢迎衢江区城中村改造拆迁安置居民选购我公司旗下楼盘！

推荐第2篇：擅自改变土地用途2

矿区承包经营权流转中的司法尴尬与对策研究

【引言】最近，一条有关土地流转的消息值得关注。河南商丘市某镇将村民承包地流转过来之后交给开发商经营，改种粮为种房。该条消息涉及土地流转后改变承包地的土地用途。随着农业产业化和现代化进程的深入推进，地处锰矿资源丰富的秀山也在接受考验，通过流转方式取得农村土地承包经营权后改变土地用途进行采矿的情况方兴未艾。当前法院面临的问题是应当以违反《中华人民共和国土地管理法》等相关法律的强制性规定为由确认合同无效，使既已开发的工程灰飞烟灭，还是应当通过其他途径应对更为适宜。正确适用法律不仅事关国家耕地保护政策的实施，也与城乡经济发展紧密相联，应高度重视。从《中华人民共和国土地管理法》的制定目的“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。”可见国家正在力求做到这两方面的平衡。

【关键词】承包经营权流转；土地用途变更；司法尴尬；对策研究

【写作年份】2012年

【正文】矿区承包经营权流转中的司法尴尬

案例一：原告重庆秀山县兴昌锰业有限责任公司诉被告陈云宪、杨秀芝排除妨害纠纷一案。2003年，原、被告双方达成口头协议，被告将其位于孝溪乡复兴村姚家组一块零星土地无偿提

供原告办厂使用。在此基础上，投资人陈昌前才决定在该地建厂，作长期生产经营打算。锰矿加工厂建成后，原告仍以土地租金形式向被告支付每年300-600元不等的租金，对其进行补偿，原、被告双方形成事实上的土地租赁关系。2009年，被告向原告提出终止土地租赁，愿将该地转让于原告，由于双方对土地转让费的数额分歧较大，一直未能达成协议。2010年以来，被告以要收回其土地为由，不允许运输矿石的车辆进出原告厂区，经村委会多次调解无果。双方矛盾逐渐激化。2010年8月11日至13日期间，被告在原告厂门口用凉床、水泥砖封墙围地等形式对其承包地进行封堵，造成原告方运输矿石的车辆无法进出而产生纠纷。一审以原、被告之间形成了事实上的无固定期限租赁合同，出租人已履行通知义务并给予必要的准备期限，有权提出解除合同，驳回原告诉讼请求。二审调解结案。

案例二：2003年4月，经某镇政府协调，A林场与B村委会达成协议：A林场将自己的国有林地“大田湾”，调换给B村委会用于开采石矿，而B村委会将其集体所有的“河脚坎”，调换给A林场。2006年，B村委会将“大田湾”发包给外村人沈某、屠某开采。双方订立承包合同的约定，开采时间为2006年3月起至2010年12月底，沈某、屠某支付了承包合同约定的费用。三个月后，沈某、屠某补办了临时采矿许可证和民用爆炸物品购买证。沈某、屠某开采了一段时间后，因与当地百姓发生纷争，他们不得不停下作业。随后，两人与B村委会就此事进行协商处

理，但难以达成一致。为此，沈某、屠某起诉至法院，要求确认其与B村委会订立的承包合同无效，请求返还承包款及押金。一审法院经审理认为，承包合同合法有效，原告也办理了相应开采许可证和民用爆炸物购买许可证，故驳回了两人的诉讼请求。此后，沈某、屠某不服判决，向当地检察院申诉。检察院经审查认为，B村委会将林场承包给本人开采，与我国相关法律及司法解释相悖，应当认定承包合同无效。于是，依法提起了抗诉。法院经再审，判决撤销原判。

以上两案均涉及农村土地流转中改变土地用途的情况。案例一是采矿企业与承包户之间的承包经营权流转，案例二是采矿企业与村委会之间的承包经营权流转。广大农村常为占用耕地进行采矿、建厂、堆放矿渣等，造成耕地的永久性损害，是严重违反国家耕地保护政策和相关法律法规的行为。然而裁判者却不能像往常一样照章断案，合同有效、无效的判断难度空间之大、分歧空前之多。我们既不能无视修建矿山企业既已投入的巨大成本及其带来的经济效益，也决不能姑息破坏土地资源的违法行为。既不能在有法不依、执法不严形成既成事实之后继续违法不究，也无力守住司法这个解决纠纷的最后一道防线。原本大义凛然的司法机关正承受着不能承受之重！

二、承包经营权流转中改变土地用途的成因分析

1、家庭承包经营权流转合法化。随着《中华人民共和国土地管理法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规

的制定和完善，国家保护土地的力度日趋加强，不经审批将土地转为建设用地、非农用地，改变土地用途的做法越来越难了。同时，根据法律规定“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”此种方式拿地与征地相比，程序简单、租金便宜，为借用土地流转改变土地用途者“另辟蹊径”，耕地流失情况屡控不减。一些地方出现的观光园、生态园、湿地度假村、高尔夫球场等，有些就是通过这种方式拿地的。

2、承包经营权流转合同签订不规范。签订土地承包经营权流转合同的主体是承包方，由于缺乏相关法律知识，在订立合同条款时就相关权利义务无约定或约定不明。仅管《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条明确规定土地承包经营权流转合同包含七个条款，如流转用途、违约责任、双方当事人权利义务等，但合同中往往只有土地名称、座落及流转价款的约定。又如，实践中常约定承包经营权的“买卖”，而实为转让、转包，对于法律规定的转让、转包、互换、出租等概念不能厘清，进而无从判断何种方式的流转应经发包方同意，哪些应向发包方备案。

3、承包经营权非登记取得的弊端。《农村土地承包法》出台后，对于登记在不动产物权变动中的性质和作用有了进一步的完善。对于家庭承包，该法第二十二条规定，“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权”。第三十三八条规定，“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”承包经营权的取得及流转都未

采登记生效主义，虽然保障了承包经营权的自由流转，也使流转程序不尽规范，对土地用途缺乏监管。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条“采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”的规定也仅是对集体经济组织利益的保障，而对土地的保护却未见一斑。

4、经济利益驱动。受经济利益的驱动，通过流转取得承包经营权的单位或个人几乎不会继续沿用原先的土地用途种粮、种树、种草，而是改变其用途进行非农建设，如采矿、建厂、堆放矿渣等。

5、承包经营权流转后监管机制不健全。仅管相关法律、法规、政策已对该问题三令五申，因土地流转后缺乏跟踪、监管、报告机制，流入方将承包经营权流转原则置若罔闻——“不得改变土地的农业用途”，土地保护得不到落实。

三、对改变承包地用途的司法对策研究

司法实践中，因考虑到多方利益平衡及社会稳定问题多选择调解结案。但在调解不成必须做出裁判时法院该如何正确适用法律进行裁判？

1、从《最高人民法院关于合同法司法解释

（二）的理解与适用》看《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第二款的强制性规定。

根据《中华人民共和国合同法》司法解释第十四条之规定，只有违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同才无效。因而

区分《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第二款系效力性规定或管理性规定至关重要。按照《最高人民法院关于合同法司法解释

（二）的理解与适用》的解读，应采取正反两个标准：一是肯定性识别。首先看该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效。纵观《中华人民共和国农村土地承包法》，五十五条、五十七条仅规定了违背承包方意愿收回、调整承包地、以及强迫承包方进行土地承包经营权流转的情形无效。第六十条仅规定将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚。承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失。并未明确规定违反则无效。其次看继续有效是否有损国家利益和社会公共利益。显然，若保持合同继续有利于对矿山企业的保护，促进当地经济的发展，并不侵害国家或社会公共利益，仅行为伊始破坏了耕地。因此，从肯定性识别可推知该条非效力性规定。二是否定性识别。即判断该强制性规定的立法目的系为实现管理需要抑或对行为内容本身的限制。显然，耕地保护事关我国经济和社会可持续发展的全局性战略，切实保护耕地更是必须长期坚持的基本国策。立法目的在于制止侵占耕地的行为内容本身，绝非仅仅管理上的需要，如对行为主体资格进行限制以便管理。因此，从否定性识别推知该条系效力性规定。

由此可见由于我国目前尚无效力性规定与强制性规定可操作性的区分方法，司法实践中法官往往根据案情先判断合同应当

有效或无效，而后才根据结果将其解释为效力性规范或管理性规范，以符合法律规定，结果必然是仁者见仁智者见智。

2、以“三性”判断合同效力之探析。

笔者以为可从“合理性、合法性、必要性”三性出发判断合同效力。首先，从合理性、合法性出发分两种情况：一种情况是双方当事人在承包经营权流转合同中明确约定土地流转后继续保持原用途。之后，因一方违反约定而改变土地用途的行为不应致合同无效。否则不但无利于治裁有过错方，反而有损无过错方的合法权益，显然不合理。另一种情况是双方当事人在承包经营权流转合同中明确约定了土地用途，而使用中对原用途进行改变并有违国家的土地规划、保护政策。因双方明显具有违法的恶意，其行为属恶意串通，损害国家、集体利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第

（二）项规定应认定合同无效，并根据《中华人民共和国农村土地承包法》第六十条“承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失”处理。此外还应区分耕地和其他农业用地，而发生在广大农村的土地承包经营权流转大多为耕地，实践中应认定无效的情况较为普遍，也正因为如此造成法院裁判的尴尬。其次，从必要性出发分歧更大。我们既不能无视修建矿山企业既已投入的巨大成本及其带来的经济效益，也不能否认所造成的耕地破坏。对既成事实有无必要予以矫正值得探讨。借鉴知识产权领域的做法，对于知识产权侵权的既成事实，如某建筑作品侵犯他人

著作权时，通常确认先前的使用行为侵权并判决赔偿，同时强行达成许可协议，支付将来的使用费。其判决的基础是知识产权侵权多属对经济利益的侵犯，更易权衡之间的利益得失。又如行政法领域的“比例原则”，通过衡量执法成本与保护利益以做出确认违法或撤销具体行政行为的判决，正是对必要性的审查。回到本文，笔者认为对既已改变土地用途的承包经营权流转合同不必要认定为无效，理由是既不符合经济原则又对复垦收效甚微。与其将资金投入到已经永久损坏的土地上，不如用作荒地复垦，成本更低、见效更快。复垦费当然应由改变土地用途者承担。此外，若保持其继续有效并不侵害国家、集体利益，反而起到一定的积极作用，仅是行为的开始有损国家、集体利益而已。当然，这种保留并非对其进行合法性的确认，耕地保护政策仍应严格执行以防更多耕地遭受毁损，造成破坏－复垦－破坏的恶性循环。

四、对防治改变土地用途的几点建议

1、有针对性的法制宣传。内容应涉及国家土地管理的方针政策、土地承包经营权流转方式、流转程序的介绍、流转合同的签订等，使签订合同的主体自觉遵守国家法律的规定，保护自身合法权益、保障国家方针政策的实施。

2、建档立案发挥职能作用。基层国土资源站对土地流转过程中发、承包的相关资料及时整理归档。每份档案记录流转土地的详细情况，以便掌握流转前每宗土地的性质、面积、地类及使用情况，为监管机构提供基础材料。

3、落实监管职责责任到人。可由国土资源所等相关部门定期检查土地用途是否符合土地档案记载，特别是对流入方应严格监管，一经发现应立即上报，对知情不报者应追究渎职责任，防止改变土地用途或者实施掠夺性耕种，引发不稳定因素。

4、严肃执法发挥行为导向作用。有关职能部门应严格、迅速地按照相关法律、法规的规定执法，对违法行为依法治裁，发挥行为导向作用，切实防止类似案件发生。

5、建章立制明确复垦义务。出台土地复垦的相关规定，既要体现权利义务的对等性——“谁占谁垦、多占多垦”，又要有占地行为的惩罚性规定。具体可由国土等有关部门根据占地情况核算复垦费用后，由改变土地用途者交纳。

【作者简介】

白译，重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院助理审判员。

推荐第3篇：我国土地用途管制

浅谈我国土地用途管制体系

土管102班杨洪旭20210217

摘要：土地用途管制，是中国借鉴西方国家经验，于九十年代初提出并开始探索实施的一种管理模式。该管理模式1998年写入现行《中华人民共和国土地管理法》，成为中国土地管理的一项基本制度。其核心思想是：通过编制土地利用总体规划，将土地划分为农用地、建设用地和未利用地；严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量；对耕地实行特殊保护。这一制度实施以来，在中国耕地保护、城镇发展、环境保护等诸多方面取得了显著成效，但实施过程中也遇到一些突出问题，主要是技术支撑体系研究深度不足，影响到其效能的充分发挥。

关键词：土地利用，用途管制，支撑体系，规律，制度

一、引言

土地是一切生产不可缺少且无法代替的生产资料，同时又是土地关系的客体，农业生产最根本的特点就是经济再生产和自然再生产相结合。要使一切具有自然肥力的土地迅速转化为经济肥力较高的土地，必须具备先进的物质技术条件。如同任何一门科学一样，土地利用规划学的产生有其历史的和现实的客观基础。

土地利用是人类最基本的社会经济活动。土地面积有限性和土地需求的增长之间不协调性就产生了对土地资源合理分配和利用布局的客观必要性，就构成了土地利用规划学的研究对象。土地利用规划实质上是人类对未来土地利用及其发展趋势所作的预先估计的过程。土地利用规划的目的在于维持人类生存，优化组织土地利用，促进社会经济可持续发展。

二、我国土地用途管制存在的问题及解决方法

1、土地用途管制的技术支撑体系

土地用途管制属于现代管理学范畴，遵循管理学理论的基本规律，是一个确立目标方案、组织实施落实、控制调整优化的循环过程。在这一过程中，科学确立目标方案是基础，组织实施落实是关键，而控制调整优化是必不可少的保障环节。科学编制土地利用总体规划，确立不同功能用地区富有效率的总量控制方法，并要求建立迅速可靠的信息反馈机制。这三个方面实际构成了土地用途管制的技术支撑体系，只有确保这一支撑体系有效运行，才能最终保证实现制度设计的根本目的。

不同功能用地区总量控制方法，属于目标实施过程中的技术形式，根据国内外成功的经验，应包括三个功能部分：一是农业用地功能区的确界和保护管理，主要是对耕地特别是基本农田明确保护范围，落实保护责任；二是建设用地功能区的转用与使用管理，主要针对城镇建设用地和能源、交通、水利建设用地转用管理；三

是生态用地功能区的确界和保护管理，主要是对划定的林业保护区、自然生态保护区落实相关的保护责任，实施有效的保护管理措施等内容。

土地利用信息反馈机制，是管理系统组织调控优化的基础，主要涉及两方面的管理机制：一是土地的权籍变更管理，二是土地的执法监察。这两方面的机制，既是对组织实施效果的检验和保障，又是对目标方案调整优化的信息来源，是目标体系与执行体系的循环联接链。

2、目前土地用途管制技术支撑体系的问题分析

（1）土地利用总体规划应依据的上位战略研究不足，最主要的是城镇体系发展战

略和环境治理规划研究不足

1996年全国启动编制上一轮土地利用总体规划时，国家和地方的国土发展规划是空缺的，致使土地利用总体规划对宏观经济发展规律和布局的把握欠准确，执行过程中存在许多尖锐矛盾。国家“十一五”规划注意到这一问题，突出了上位战略的导向性作用，提出在全国设立国土空间的优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发四类主体功能区，这将为中国土地资源的科学配置、集约高效利用提供战略性指导，但城镇体系规划、环境治理规划中的一些问题，仍然制约着土地利用总体规划对建设用地资源、生态用地资源的科学配置。

（2）总量控制的方法机械效率低

通过土地利用总体规划对城镇发展用地、农业用地“划圈”控制，是用途管制实施建设用地、耕地保有“总量控制”的基本方法。但相对于城镇经济发展的非均衡特点，明显暴露出目前管理方法的机械性，进一步加大了规划控制与现实发展的矛盾冲突。以山东省为例，截止2004年底城镇和独立工矿用地现状，与2010的规划数据相比，似乎没有很大矛盾，但由于平均化的“划圈”控制，热点城镇地区被“基本农田不能调整”控制，撤并的乡镇、整合的村庄和现实中发展不起来的城市，占有了大量的指标资源而无法作相应调整，客观上加剧了社会发展与用地需求的矛盾，

土地管理法规定，农用地转为建设用地，要实施“占补平衡”，但多数热点发展省份土地后备资源不足，耕地后备资源更是缺乏，“占一补一”在一些地区存在质量下降的问题，同时过分强调占补平衡，缺乏科学的开发复垦规划，一定程度上也会对环境破坏构成潜在威胁。

（3）土地利用信息反馈机制时效性、可靠性不足

从土地权籍变更登记系统看，一是土地的分类数量、权籍关系缺乏准确可靠的普查统计，同时由于制度设计、地方利益方面的原因，有些地区的政府和部门存在瞒报、漏报现象，造成全国土地利用数据的准确性较差；二是地籍信息的动态更新滞后，管理工作量巨大，技术支持不足，时效性难以满足。

3、准确定位用途管制的目标因素

（1）土地资源配置关乎经济社会的可持续发展

目标性是用途管制的首要特征。其一要体现对民生安全的保障，主要是国家粮食安全。国家土地利用总体规划，首先必须根据中国人口发展的目标，分时段设定必要的耕地保有量，特别是基本农田保有量。在目前农业科技水平没有较大突破的前提下，必须坚守全国1.2亿hm2耕地“红线”。其二要体现对国家环境安全的促

进。中国土地资源已呈现过度开发特征，环境破坏严重，约有180万km2土地已经荒漠化，占国土总面积的19％。土地利用总体规划应尽可能地保护原生态用地、扩展林木用地，促进生态环境的自我平衡。其三要体现对国家经济安全的协从。国家经济安全指的是规模合理、结构合理的投资强度。土地利用管理协从保障国家经济运行安全，主要是合理安排建设用地资源的时空分布，有保有压，控制总量，通过建设用地资源的有序投放，配合国家实现稳定的投资发展战略，这是近年来国务院采取的重大措施。

（2）总量控制特别是建设用地配置要充分尊重生产力发展的“非均衡”规律

当今世界城镇化发展，一个突出特点是集聚。城市首位度扩大，特大城市、大城市、城市群（或称都市连绵带）成为全球最具发展活力的地区。到2000年，世界100万人口以上的城市162座，其人口规模占世界城市人口的比重达42.6％。根据有关权威机构的研究，中国已初步形成了15大城市群的雏形，城镇人口向宜居地区适度集聚，符合人本主义精神，同时有利于集约用地和环境保护。

（3）实施城乡建设用地总量控制下的动态可置换制度

15个城市集中发展带，东部地区居多，但东部地区城镇建设用地的增加，完全可以避免耕地总量的减少。用地标准，将可承载4.8亿的城镇人口，未来完全可以承载国家50％左右的城镇居民，将极大地缓解因人口分散居住给环境带来压力，同时切实提高城镇集约用地的水平。因此，建议国家推行实施城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩制度，通过城乡建设用地的动态置换，缓解东部城市建设用地紧张矛盾，并切实提高中国城镇化发展的质量和水平

（4）加大地籍信息管理的工作力度和技术支持

地籍管理面广量大，时效性、准确性要求高。首先，应加强管理力量，建议借鉴欧洲、香港等地做法，设立直属国家的田土登记管理部门，实行垂直管理，以确保田土登记不受干扰。其次，应建立全国定期普查制度，通过专业组织、专业力量实施定期调查，确保数据的准确性和时效性。三是提高资金投入，强化技术支持，使地籍管理工作能够充分利用现代卫星、遥感和网络技术，建立动态的变更登记信息系统。

（5）强化土地用途管制的法制保障措施。要从社会监督、行政监督、司法救济三

种渠道，切实强化土地用途管制的执法监察和法制保障能力

首先要提高公众对规划的认知、参与度，让多数人的意志保护规划，规划一旦经过公民全体的评议并取得多数人的认可，应上升为地方法律来保证实施；其次发挥地方人大对行政部门实施规划的监督作用，建立规划实施情况的定期公民投票评议制度，对城市建设中违反既定规划、公民投票表决超过50％不满意的城市政府领导人，实行罢免制度；第三完善立法，强化对城市违法建设、违法用地行为的行政处罚效率、司法裁决效率，充分体现法律对违法建设、违法用地行为的警示和惩戒作用，从源头上杜绝违法，从根本上提高土地用途管制的制度效率。

三、小结

土地用途管制是编制和实施土地利用总体规划的重要内容，是改进和加强土地管理的重要研究方向。通过准确定位用途管制的目标、运用生产力发展的“非均衡”规律配置建设用地、实施城乡建设用地动态可置换制度、加大地籍信息管理和强化法制保障等措施，进一步完善土地用途管制技术支撑体系，强化土地用途管制，对促进我国土地利用总体规划的编制与实施，实现严格保护耕地、节约集约用地、统筹各业各类用地、加强土地生态建设和强化土地宏观调控都具有显著作用。

推荐第4篇：土地流转调研报告

《关于农村集体土地流转问题的法律思考》

调查报告

学生姓名：指导老师：周勇

近年来随着我国改革开放的不断深化和市场经济的日趋完善，农业、农民、农村问题十分突出的摆在了社会发展的前沿，“三农”问题已经不仅是一个经济问题，更是一个重大的政治和社会问题。党的十六届五中全会提出，要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，建设社会主义新农村，这是党中央统揽全局、着眼长远、与时俱进作出的重大决策，是一项惠及亿万农民、关系国家长治久安的战略举措，也是我国在当前社会主义现代化建设的关键时期必须担负和完成的一项重要使命。

土地流转工作是一项巨大的工程，工作政策性强、影响面广，既关系到农村经济的健康持续发展，又关系到农民的切身利益和农村社会稳定，最终也影响到我国的新农村建设的整体进程。在现行土地制度下，土地承载着农民经济收入、满足就业、家庭养老、社会保障等多种功能，是农民赖以生存的基础。

一、农村集体土地流转问题重要性

新农村、农业产业结构高速、农业现代化根本目标就是农村经济的发展和农民的增收致富，农村经济发展决定性因素就是农村土地问题，解决农村土地流转中的问题，加快农村土地的流转，有利于解决农村人地矛盾和耕地抛荒问题, 有效改善土地资源配置效率, 激活农业剩余劳动力的转移,保持农村土地承包关系的长期稳定；有利于提高土地利用率,促进农业生产结构调整和稳定农业生产；有利于进一步推进农业产业化经营,为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间，加快农业发展,并促进农民增收。

二、被征地农民群众对现行农业生产性用地赔偿政策的主要意见

1、农业生产性用地补偿标准过低

当地农村蔬菜和热带水果种植业经营收益相当高，成为当地农民的主要经济来源。其中，在耕地上每年种一季水稻，主要是供农民家庭一年自食所需；在耕地和园地上主要种植蔬菜和水果，这些产品主要外销到北方省区。调研统计，2007年当地农民的人均纯收入达到8508元，略高于当年浙江省农村居民8265元的人均纯收入水平，而浙江省农民主要收入来源是非农s产业。被征地农民群众对该市规定的每亩耕地8万元的补偿标准难以接受，大多数农民提出可接受的耕地补

偿标准应当为每亩10万元至15万元，并主张园地和耕地应当同价补偿。

2、按农户家庭现有生产性用地数量为基数计价的土地补偿方式不合理调研发现，当地农村从1981年左右实施家庭联产承包责任制时进行分地至今，再没有进行过第二次分地，而1981年至今新出生的人口已有两代人，他们名下没有任何承包地。以D村为例，1990年至今新增人口已达1200人。也就是说，当地农村是三代人共用一代人的承包地作为生活之资。需要指出的是，本地农村耕地数量是农业生产性用地中数量最少的，人均仅1亩左右，而具有几乎同样生产性功能的园地数量则是耕地数量的2倍以上，但园地的补偿标准仅为耕地的23.29％。调研发现，与内地农村相比，当地农民家庭平均人口数量较大，往往是三代人生活在一起，这从侧面反映了当地土地资源有限的现实状况。此外，当地农民群众出外打工的人数很少，绝大部分农民长年在本村进行农业生产。不仅如此，本地农村每年农忙时还从内地省区吸引5万名左右的农村青壮年劳动力来做短工，短工的日平均工资达到每天60元以上。因此，本地的农业生产性用地尽管数量有限，但年平均使用率和年平均效益水平很高，否则无法实现三代人依靠一代人分得的承包土地生活的要求。据调研统计，本地1981年以后出生的农户子女的平均学历为初中，有限的受教育文化水平和非农业工作技能水平对其实现非农产业再就业造成现实困难。基于以上考虑，大多数农民群众和不少村组干部提出应当按照现有人头数量进行征地补偿。

3、征地补偿政策执行不公平

对现行农业生产性用地补偿标准不合理的验证。将所调研农村的农户各项平均特征数据构建一个典型农户，以其按照现行征地补偿安置政策标准获得的补偿款与该农户作为未来城市居民的支出情况进行比较计算，以验证现行农业生产性用地补偿标准的不合理性。当地典型农户的平均人口约为6人，人均农业生产性用地1亩左右，合计6亩；调研表明当地农户平均每年每人生活消费支出为550元，则该典型农户每年消费支出为39600元，以现行耕地补偿标准每亩80000元计算，共得土地补偿款480000元，以土地补偿款除以典型农户年均消费支出水平，这笔补偿款将在12.12年左右使用完毕。又根据该市统计资料，当地城镇居民2008年人均消费支出为10267元，典型农户土地被全数征收以后转变为城镇居民，则其全家年均消费支出将达到61602元，若以该农户全部土地补偿款除以家庭年均消费支出，这笔补偿款将在7.79年使用完毕。何况每亩近8万元补偿标准仅指综合生产条件最好的水田耕地，而旱田耕地、旱地耕地和园地的补偿标准则分别为56150元、32500元和18582元，也就是说典型农户的实际土地补偿款达不到480000元，因此土地实际补偿款能够维持基本生活的期限还要短于上述计算年限。由此可见，被征地农民群众在现行征地补偿标准政策中获得的补偿款等于维持长远生计是远远不够的。对农业生产性用地的合理计算方法及

计算结果分析《国土资源部关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》（国土资发［2004］238号）文件指出：“确定土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则”。前文对A市现行农业生产性用地补偿标准的验证性分析表明，现行标准不能满足国家征地补偿政策要求的保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，必须进行改革。而科学测算新的农业生产性用地的补偿标准，则要以保证被征地农民原有生活水平不降低为基本原则，同时要考虑保障被征地农民群众的长远生计的问题。

三、解决农村集体土地流转问题

当前土地流转中，主观上是思想认识方面的问题，客观上流转制度、机制和市场不完善、农民的得益无法得到最大程度上的保障，解决此问题，认为应从服务引导入手，进一步完善服务体系，健全农民保障机制，探索创新土地流转模式。完善土地流转工作不容忽视，以下建议供参考：

一、加大宣传，统一思想。

要在干部群众中多形式，多渠道地宣传贯彻《土地承包法》，和中央、省、市有关农村土地承包经营权流转的一系列文件精神，通过政策宣传和细致的思想解释，让每一个农民了解农村土地流转政策，消除农民的惧变心理，增强农民群众的法律意识和参与意识。要充分认识规范土地流转，可以有效地解决农村人口变化引发的土地调整的需求。更为重要的是用市场手段和机制取代和制止行政手段任意调整土地的做法，从根本上解决人地矛盾，使农村土地关系的稳定由政策、法律强制逐步过渡为农民的习惯。同时，又要充分认识到规范土地流转是—个经常性工作，把规范土地流转工作纳入经常化、规范化轨道。

二、转变观念，明确思路。

乡村一级要从过去“管”、“要”向服务引导转变，认真搞好谋划。

（一）以产业推动抓流转。以加快农业产业化为契机，紧紧围绕本地主导产业，建立有地方特色的产业带，在尊重农民意愿的前提下，鼓励和引导农民的承包土地向主导产业和规模基地方向发展；

（二）规范建制抓流转。引导签订规范的土地流转合同，是避免土地纠纷，确保土地流转健康有序发展的重要保证。今后凡涉及到土地流转的农户，在土地所有权性质不变的前提下都要依法引导签订规范的土地流转书面合同，建档保管，以解决农户土地流转的后顾之忧，建立稳定的流转关系，促进有序流转。

（三）培育大户抓流转。把培训规模经营大户作为带动土地流转的关键来抓，形成以示范辐射大户，大户带动土地流转，土地流转吸引大户、孕育大户的良性循环。鼓励干部向农民租田搞示范，通过“做给农民看，教会农民干”的引导方式，带动农民自愿转租承包耕地。并且政府要拿出一定专项资金用于扶持大户发展适度规模经营，主要用于农业基础设施建设；要按照功能全多样化、布局科学、

服务多样的要求加快农村城市化建设进程，为农村劳动力转移提供更大就业空间。

三、建立土地流转机制，运用市场手段引导土地健康有序流转。

首先，规范土地流转基本操作规程，实行程序化操作。在乡(镇)农业综合服务站的指导下，受理农民委托土地流转申请书，发布土地流转信息，召集农户自主流转见面，对达成协议的农民，指导和帮助按要求签订合同。

其次，建立土地租金评估制度。目前，土地使用权的租金多是流转双方自由协商或基层组织协调确定，缺乏科学评估依据。建议建立农用土地评估机构，以土地流转前的评估作为确定租金的依据；土地流转后的评估，主要是监督土地使用情况，防止土地肥力、地力被破坏。

再次，建立土地流转合同管理制度。流转双方要在平等互利的基础上，签订书面土地流转合同，明确流转的形式、数量、期限、条件和双方的权利、责任、义务；涉及承包土地田块变动的，要及时办理承包权证变更手续；有条件的，还可到公证部门办理公证手续。农村基层组织和承包合同管理部门要加强对流转合同的审查、监督，对合同的登记、立卷、归档，要形成制度化和规范化的管理。

四、制定配套措施，完善法律政策，为土地合理流转提供坚强的政策支持和法律保障。

（一）制定鼓励土地流转的相关优惠政策。

在优惠的对象上实行双向优惠，既鼓励土地转出方，又鼓励土地转入方；在优惠的内容上实行综合优惠，不光在经济上优惠，在流转方享受集体公益事业服务方面都给予适当照顾；在优惠的手段上实行配套优惠，包括在资金、技术、税费等方面给予适当支持：在优惠的取向上实行重点优惠。即对“四荒”开发性经营项目、具有技术推广价值和市场发展前景的特色种养项目以及实行集约化、规模化经营的项目进行重点扶持。

（二）深化农村社会管理体制配套改革。

大力培育农村劳动力市场，加快农村劳动力转移，为农村土地流转创造条件。加大农村户籍制度改革力度，改变农民的“恋土”观念、为农民“退一进二闯三”创造条件，减少农民对土地的直接依赖。加快建立健全适合农村特点的社会就业、养老保险、合作医疗等社会保障体系，消除农民离土的后顾之忧。

（三）完善法律。

通过立法，进一步明确农民的土地产权；明确允许农民拥有土地的抵押权；开拓有关农村土地规模经营的保险业务等。

推荐第5篇：土地流转调研报告

土地流转调研报告

**县是**市东北部与重庆市**交汇的山区农业大县。全县总面积2595平方公里（耕地面积196万亩），大部分海拔在700至900米之间，90%的地区属溶岩地貌，地表破碎，山河纵横；250以上坡地占总面积的44%，250以上的坡耕地占总耕地的27.3%；活土层厚度低于15cm的耕地占总耕地的60%，农业有效灌溉面积20万亩，占境内现有耕地的30%。因此，我县农业抗御自然灾害的能力较弱，农业生产水平难以在短期内得到根本改变。随着社会主义市场经济的不断深入，农村经济的快速发展，城镇化的不断推进，农业现代化水平的逐步提高和分工分业趋势的不断加剧，已有的土地承包制度形成的承包耕地面积少、地块分散、农村劳动力离家难离土等问题逐步凸现，如何在坚持土地家庭联产承包政策不变和保障农户承包经营权前提下，加快农村土地流转，促进土地规模化经营？如何在现有条件下提高农业效益和市场竞争力，是摆在各级党政面前的重要课题。本文试图通过调研全县土地流转的现状，搞清影响土地流转的障碍因素，提出促进全县农村土地流转的对策和建议，旨在促进我县农业规模化、产业化发展，促进农民增产增收。

一、全县农村土地承包经营权流转现状及成效

近年来各级政府和农户对土地流转问题进行了积极探索，通过采用互换、转包、转让、出租、入股等形式，鼓励农户将土地承包经营权转让给他人耕种。早在家庭承包责任制实施初期，全县就有农村土地经营权流转。当时，主要是在农户之间为便于耕作进行的承包经营权流转（互换、转包），流转范围小面积少。随着农业和农村经济的不断发展，特别是上世纪九十年代以来，农村劳动力大量向

二、三产业转移，农村经济结构和社会结构发生了很大的变化，农村土地流转呈现出面积大、规模化的趋势。

（一）流转现状

1、县乡党政高度重视土地流转。全县上下把促进和规范农村土地流转作为落实农村土地政策、提升农业竞争力和农民增收的一项重要措施，促进了农业的规模化经营和标准化生产。截止2008年5月，通过对全县19个乡镇152个村（居、社区）的调查汇总，耕地流转面积达14.7万亩（约占耕地面积的7.5%），其中用于种植的9.8万亩、养殖的0.334万亩、其他0.29亩；林地流转面积约2.7万亩。实行规模化经营的耕地面积8.6万亩（占耕地面积的4.4%），主要用于烤烟生产和茶叶产业以及辣椒、蔬菜和中药材种植。

2、土地流转形式多样。从土地流出看，当前全县常用的土地流转方式主要有四种：即转包、转让、互换、出租等。其中有偿流转3.7万亩，100元/亩以上的0.7万亩，100元/亩以下的3万亩；无偿流转0.88万亩。全县土地流转的特点是连片流转、向大户和生产能手流转、向企业主流转。

3、土地流转主体多元化、跨区域化。从土地流入对象看，主要有农业产业龙头企业经营型、种养大户经营型、普通农户经营型等三种土地流转模式。如碧丰的8200亩林地流转到顶箐方竹笋有限公司经营、0.3万亩白蒺中药材基地流转到100多户农户经营、3.3万亩茶叶基地流转到县内外几十个大户经营、30亩以上烤烟土地流转到500余户大户经营等，形成了跨乡镇跨县域的土地流转良好态势。

（二）流转成效

1、促进了农业的规模化经营。通过土地流转，不但较好地满足了一些从事非农产业农户既不愿放弃土地承包经营权，又不愿经营土地的要求，而且还满足了一部分有技术特长、有资金实力、有经营管理能力的产业大户、工商业主、经营能人等集约经营土地的愿望，实现生产要素的合理配置，激活了市场农业，促进了农村的分工分业。如碧丰100多亩辣椒基地，瑞溪樊**的4000亩烤烟、茶场、辣椒基地，市坪袁霞的360亩烤烟基地；**、乐俭、中观、土坪、俭坪、安场、凤仪、小雅等多数乡镇都有通过土地流转实现农业产业化经营的成功范例。全县现有农业（含种、养、林）大户共计1万户，涉及耕地14.7万亩，林地近7万亩的农业产业规模化经营。这一模式的运作，既一定程度上改变了农户生产受其自身经济条件、科技水平、劳力、市场风险等因素的限制，又对农业生产水平的提高，效益农业的发展具有积极的现实意义。

2、促进了农村劳动力转移，有效地减少了土地撂荒。在保证农民土地承包经营权的基础上，通过农村土地承包经营权流转的方式，既可以将农民从土地上解放出来，从事效益更高的工作，又可以维护农民的土地承包权益，解除农民离土离乡的后顾之忧，有效减少了土地撂荒，提高了土地利用率和产出率，从调查结果看，全县外出人口达18万人，占总人口的30%，使我县常住农业人口为38.8万人，其中劳力18.3万人，劳均占有耕地从1.95亩变为3.83亩，提高了劳均耕地占有量，农产品走出了入不敷出的困境。同时，大量的劳动力外出促进了我县\"尹姑娘。珍汉子\"的劳务经济品牌。

3、有利于农业科技的普及和推广。通过土地流转，土地经营形成一定规模，使科技的扶持有了落脚点，调动了高新技术进入农业领域的积极性，形成规模经营的农户和业主，促进了多种农机具和优良品种及先进实用技术的普及和推广，提高了农产品竞争力，增加了农民收入。如全县1万个大户拥有旋耕机416台，拥有标准化智能烤房3500余间（占全县智能烤房的50%），集群式烤房今年7月5日前建完后1178间。烤烟生产土地流转30亩以上大户500户，共计流转面积2.3万亩。

4、培育了一批新型农民。企业和外来业主进入农村后，其生产和经营的过程有利于改变农村的传统思想观念，先进的经营管理理念、生产技术和市场意识对农民起到了潜移默化的作用，改变了农民传统思想观念。农民在受聘务工的过程中以及与企业的业务交往中，自觉不自觉的得到磨练，学到了先进的生产技术和管理经验。农村中的\"田秀才\"、\"土专家\"等各种能人，在土地流转中产生并大显身手。

5、林地和四荒地得到了一定利用。全县在土地流转利用面积中，利用林地近2万亩，利用四荒地3000余亩，最大限度地发挥了土地资源。与2006年相比，土地撂荒下降了5个百分点（现调查为1.3万亩），约占总耕地面积的5%。土地流转使林地和四荒地得到了一定量的利用。

二、全县土地流转存在的问题

农村土地实行家庭联产承包责任制20多年来，顺应了农村生产力发展的要求，促进了农村经济的快速发展。但随着市场经济的深入和市场化的推进，土地家庭承包责任制在一些地方已不适应农村经济的发展形势，土地流转自然发展起来，同时也产生了一些问题和矛盾。为了推进土地科学合理流转，促进农村经济健康有序发展，中国共产党中央于2001年下发了《关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》，2002年8月又出台了《中华人民共和国土地承包法》。农村土地流转实行土地所有权归集体经济组织，承包权归承包农户，使用权或经营权归转入方的土地经营体制。这不但解决了农业产业化经营规模过小、农地抛荒闲置，还优化了土地资源，促进了土地与资金、技术、信息、人才等生产要素的合理流动，促进了农村经济的发展，加速了农业产业结构调整和农村剩余劳动力转移。通过对全县的土地流转调研分析，反映出目前我县农村土地制度及土地流转存在许多问题和矛盾。

（一）农村土地产权不清晰。《宪法》第十条规定：\"农村和**区的土地除由法律规定属于国家所有外，属于集体所有\"。《中华人民共和国土地管理法》也规定土地属于三级所有，即\"乡镇集体、村集体、村民小组\"。这些规定虽然明确了农村土地集体所有权的代表，但\"农民集体\"在法律上的具体内涵很模糊，由谁来代表集体实施其权利与义务却难以确定，集体有\"乡镇、村、村民小组\"三个层次，在不同程度上都是农村集体土地产权的所有者代表。目前的土地集体所有，对农民来说，某种程度是虚无的。从所有权主体看，村委会作为当地村民的社区性自治组织，充当集体土地财产的所有者代表，在村民现有民主法制知识积累有限和文化素质不高的情况下，土地集体所有往往成为实际上的村主任或村委会少数人所有。从实践看，借集体之名违背农民意愿对土地进行大面积流转的事实大量存在，甚至流转中永久性改变了土地用途；农民在土地流转中也存在未批先占、少批多占的改变土地用途的违法现象。而农民拥有几十年土地的使用权、经营权和收益权，却不可以将土地进入非农市场进行交易，承包年限内只能传承子孙，还有可能随时终止承包，使农民长期处于经营土地的不稳定状态之中。加之难以安置、补偿较低、行政强制性改变土地用途的开发流转，使土地级差收益从农民流向社会集团或个人，而失地农民不断增加，贫困人口不断扩大，加剧了城乡差别和贫福差距，增添了社会不稳定因素。

（二）农村土地制度不完善，土地市场化不充分。完善的农村土地管理制度，健全的土地市场体系，是优化农村土地资源配置、促进农村经济健康发展的重要条件。目前，国家出台了国有土地流转管理的相关法律法规，却未出台农村集体建设用地流转的法律法规，造成集体土地管理相当薄弱。有关法规对农村承包地的流转也只是抽象规定，对土地使用权的出让、流转中各方权利、义务及法律责任并没有明确的规定，致使农村土地流转过程中存在着严重的地方利益和意志倾向，有关部门也难以对集体土地流转实行全面有效的管理。集体土地使用权发生权属纠纷时也很难从法律和行政上进行解释和处理。农户之间的土地流转也存在着盲目随意、操作无序等不规范现象，一旦发生纠纷则处理难度大，土地流转的价格也很不规范，全县尚无土地流转合理价格定位。据调查统计，全县共计流转土地43.4万亩（约占总耕地的22.1%），其中100元/亩以上9.2%,100元/亩以下占67.6%,无偿23.2%,说明外出人员决心向外的动力大，导致农业生产质量水平存在一定程度的下滑与不平衡，甚至有的地方耕地撂荒现象反弹，浪费了大量宝贵的耕地资源。

（三）土地的社会保障功能过强。我县农业人口占总人口的90%，由于农村社会保障制度不完善，对大多数农民来说，承包土地不仅具有就业生存功能，而且具有社会保障福利功能。农村土地无论面积大小和土质好坏，在第一次联产承包中基本为平均承包（有按人七劳三分配）。从实践看，确实促进了农村经济的发展和农村社会的稳定，为国民经济的健康发展做出了重要贡献，但同时也导致了农民过分的恋土情结，有些农民尽管找到一份较为稳定的工作，但因担心未来政策的多变，也不原随便脱离土地，特别是在土地日渐升值、农税免征和真正兑现农业生产补贴的情况下，放弃承包地意味着自己的利益受损。因此，农民更加看重自己的承包地。这种过强的社会保障功能明显抑制了土地向大户和能手流转，从而阻碍了农业产业规模化经营的进程，对农业新技术的大规模推广也不利，更不符合社会主义市场经济条件下现代农业和农村经济的发展要求。

（四）土薄坡陡质差，效益低，制约流转。农业是自然和市场双重影响的弱势产业。几十年来，农产品价格始终处于劣势价位，涨价幅度始终在其他产品后面，农产品增产农民难增收，比较效益低；加上土薄坡陡和气候条件的制约，部分农民对承包的土地粗放经营，对15cm左右土层厚的土地开展流转、发展集约化经营的愿望不强，农民发展现代农业的积极性不高。土地产出率低，甚至亏本，影响土地的合理流转。

（五）土地流转机制不健全，操作不规范。全县土地流转处于自发阶段，无土地流转服务机构，流转信息不畅，农村土地承包管理部门对土地流转的相关政策、程序、要素、权利义务宣传不力，对已经流转的土地引导服务不够到位，农民对土地流转的政策知晓率低，影响了土地流转的规模和效益；目前全县已经流转的土地，多数未按照农业部2005年颁发的《农村土地承包经营权流转管理办法》执行，口头协议占多数，即使有书面合同，其内容也不完整，合同条款、标的不明确，权利义务不具体，在某些方面不具有法律效力；有的未经村集体经济组织审核同意就进行流转，特别是流转达

二、三十年的土地，不完善好相关手续，将带来一定后患。

三、农村土地流转的指导思想、总体本目标和基原则

（一）指导思想：以保障农民的土地权益和稳定农村大局为出发点，以进一步完善土地承包关系为基础，以提高土地资源合理有效配置、促进农业产业发展和农业增效、农民增收为目标，坚持科学发展观，建立\"政府引导、市场调节、农民自愿、依法有偿\"的土地流转机制，提升农村土地规模化经营水平，加快现代农业发展进程，促进经济、社会、生态协调发展，促进社会主义新农村建设。

（二）总体目标：通过农村土地流转，提升全县农村土地规模经营水平和农业产业化水平，促进土地资源的优化配置，提高土地利用率和产出率，提高农产品优质率和商品率。到2010年，全县农村土地规模化经营达到总耕地面积的20%以上，农业产业化经营整体水平处于全市前列。

（三）基本原则：

1、稳制、分权、放活的原则。农村土地流转和发展规模经营，要稳定家庭承包经营体制，在不改变土地承包关系的前提下，实行土地所有权、承包权和土地使用权分离，创新流转机制，探索有效形式，放活土地使用权。

2、依法、自愿、有偿的原则。推进农村土地流转和发展规模经营，要按照法律法规进行，要严格保护耕地和基本农田，不得改变土地的农业用途。要充分尊重农民的意愿，不得强迫或阻碍农民流转土地。流转应坚持等价有偿，确保农民的利益和生产生活的稳定。

3、集中、规模、增效的原则。农村土地流转和农业产业发展应立足于土地资源的高效利用，实行相对集中、规模适当，并注重土地与其他生产要素的优化配置，提高土地利用率、产出率，促进粮食增产、农业增效和农民增收。

4、管理、规范、有序的原则。在推进农村土地流转和农业产业规模经营的过程中，要设立专门机构管理和指导，建立健全土地流转的各项规章制度，强化土地流转信息服务，规范土地流转合同，及时调解土地流转纠纷，维护双方利益，确保土地流转和规模经营有序开展。

四、农村土地流转的对策及建议

1、加强领导，提高认识。各级党委政府必须高度重视，把土地流转工作纳入农业农村工作的重要内容和重要议事日程，尤其是土地流转管理部门和经营部门，要在农业生产过程中，加强管理和指导；充分认识土地流转的方式和作用，掌握流转过程中的原则、程序和方法。

2、加大宣传，注重指导。要大力宣传《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、农业部颁发的《农村土地承包经营权流转管理办法》以及中国共产党中央、国务院关于土地的相关政策和措施，解除农民对土地流转的后顾之忧；在实际工作中，要注重宣传引导农民如何进行土地流转。

3、依法运作，确保流转程序。《中华人民共和国农村土地承包法》第十条规定：国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。一是要健全组织机构。为了解决农村土地流转信息不畅的问题，可在县乡镇农业部门建立\"土地流转服务中心\"和土地流转仲裁机构，按照《农村土地承包经营权流转管理办法》履行乡镇人民政府对土地流转工作的指导、调控和管理职能，提供政策咨询、信息服务、规范合同、办证签章等免费服务，为农村土地流转当好\"红娘\"。二是要健全工作制度。全县要根据实际情况，制定切实可行的《土地流转实施细则》或者《土地流转具体办法》以及土地流转程序图，规范土地流转程序，要切实保障土地流出方的利益，建立土地流转风险保障金制度。土地流转合同签定后，经营业主每年要向流转中心交纳一定数量的风险保证金，以防业主因经营困难等原因无法向转出方兑现租金而引发纠纷，合同到期无纠纷发生，风险保证金如数退回。三是要建立信息网络。各村可确定一位信息员，负责收集、发布土地流转供求信息，协助办理土地流转手续或代理土地流转；以村为单位定期收集、发布土地流转信息，建立土地流转台帐；以乡镇为单位建立土地流转信息库，土地流转服务中心定期通过多渠道发布和上报土地流转供求信息。市县两极要在土地、农业部门设立专门的股室明确专人专抓土地流转工作。四是要建立中介组织。建立土地流转中介组织，制定其职责制度，专门为土地流转人服务，并引导流转的土地发展农业产业化经营项目，着重解决农户与农户之间、农户与村集体之间的土地流转速度、规模、效益问题，真正解决农户与市场之间的利益问题。

4、制定鼓励政策，激励土地流转。借鉴外地开展土地流转的先进经验，可由市县两级制定出台扶持专业合作社、种植大户、土地转让农户和集体土地流转的鼓励政策，以激励农民进行土地流转，发展土地规模经营。对受让农户土地流转达到50亩及以上的，每年每亩可给予适当的奖励补助；对受让集体土地流转达到500亩及以上的，每年每亩可给予适当的奖励补助。对发展土地规模经营的龙头企业和大户，可在有关农业项目的分配上优先考虑，还可对其进行贴息贷款、增加贷款额度等。对转让土地的农民，要着重研究其生活保障措施，以消除他们的后顾之忧。

5、积极创造条件，促进农村土地有效流转。

要大力发展农村第

二、三产业，就地转化农村劳动力；要通过劳务输出，使农村剩余劳动力逐步脱离土地，从农村走向城镇；要加强劳务培训，大力实施\"阳光工程\"，推动农村劳动力向外转移；要加大农业项目、招商引资力度，用大项目和农业产业化龙头企业带动土地规模化经营。要不断增加农业水、电、路等基础设施投入，降低农业经营风险，提高农业经济效益，逐步形成土地流转长效机制。

6、完善农民工社会保障体系建设。农村剩余劳动力对土地的依赖性很强，一个重要原因就是担心就业不成功可能失去经济来源，无法生活，所以经常出现\"离乡不离地\"的情况。为此，必须建立社会化的保障体系，像医疗保险、养老保险、失业保险等必须全面建立，并引导农民认识和信任社会化保障体系的功能和作用，降低农村劳动力对土地的依赖性，从而实现有效的转移，促进农村土地的集中，便于实现土地的集约化、规模化经营。

7、完善农村土地使用权流转的法律法规。国家在农村土地承包权中存在法律缺陷，应尽快加以完善。一是在民法中确立农村土地使用权流转的主体；二是在有关财产法中确立农村土地承包经营权是一种财产权、他物权（根据是《物权法》），并明确农村土地使用权转让是物权行为；三是制定土地流转的格式合同，规范农村土地承包的使用权转让行为。

综上所述，全县各级党政和农业部门在积极实践、努力探索土地流转的过程中，产生了\"农业专业合作社\"（安场镇、市坪乡）、\"土地股份合作制\"（新州镇、市坪乡、乐俭乡等），这是近年来在农村土地流转，农业产业化建设中创造的新事物，是值得肯定和推广的。他们的基本做法是：

（1）村集体土地与村集体经营性资产一起折股量化，明确每个社员的股份，经营收益按股分红。其主要特点是，在村集体经营性资产折股量化的基础上，将农户承包的土地也折股量化，设置土地承包经营权股。有的按不同类型土地参考价为依据，有的经评估确定土地价值，然后折价作股，从而参与收益分配，实行一人一票制。

（2）农户土地承包经营权股权化。特点是将发包给农户的承包经营权作股，组建新的股份合作组织，对入股土地实行统一规则、开发和经营。股份合作组织直接经营或者代表股东与企业签定合同或进行租赁。

（3）农户以土地承包经营权参股。特点是农户以承包地折价参股。采取保底收入、盈余分红形式，农民既可承包产业项目，又可在自己的土地上打工，并优先在产业项目中就业。

我县在发展茶叶、烤烟、辣椒和中药材等产业中，有效促进了农村土地经营权流转，充分说明：通过土地租赁实现土地流转，发展农业产业化和规模化经营。土地租赁可以规避农户气候风险和市场风险，是土地流转的一种有效形式，是推行土地经营权流转的有效途径。（作者系县委办副主任、政研室主任）

推荐第6篇：90亩土地调研报告

关于澄迈老城90亩土地转让调研情况的报告（初稿）

一、土地概况

该地块位于海南省澄迈县老城经济开发区高新产业园区，占地面积90亩，目前现状为工业用地，是海南睿丰光纤光缆有限公司生产厂区。该地块距老城十字路口红绿灯400米处，西临疏港南路，北临工业大道并与“四季康城”楼盘在建1期C、D区隔路相望，东边、南边紧邻“盈滨绿生花园”楼盘，南面为老城经济开发区生态软件园区，距老城镇中心地带1.5公里，宗地周边供水、排水及天然气就近布设到位，厂区已架设足够容量的配电设施，进行房地产开发条件基本成熟。

该区域距海口市中心25分钟车程，距火车站10分钟车程，距美兰机场25分钟车程，区域半径1000米内，房屋售价在6500元至7200元之间，该土地区域位于老城集中生活区，周边已建楼盘规模较大，生活配套设施较为齐全，尤其是近期开工建设的生态软件园生活配套工程项目包括五星级酒店、大型购物中心、综合体育馆、风情商业街及美食一条街等项目，更好的提升了该区域的生活品味和开发价值，该项目预期升值空间较大，同时海口市的休闲生活版块向此地域迁移发展，该地域气候适宜，远离内海与外海的潮湿，又是长寿之乡，社会治安相对良好。

二、土地转让思路及方式和条件

该宗土地为海南睿丰光纤光缆有限公司生产厂房用地，后因项目搁浅，不久之后法院将其进入司法程序，处理债权债务。海南承海实业投资有限公司作为光纤光缆厂的债权人，于2010年11月24日通过参加公开竞拍，以总价款1.42亿元取得该宗土地使用权及厂房、机器设备。目前该宗地为工业用地，土地证尚未办理，承海实业投资公司参加竞拍成功后，未进一步办理相关土地手续。

该公司有意与其就该宗土地使用权转让进行交易，并提出相关条件和转让方式（详细内容见《土地使用权转让协议》）：

1、海南承海实业投资有限公司以总价款19300万元，转让土地面积90亩、容积率至少2.5的居住用地土地使用权（每亩约215万元）。卖方在130日内完成工业用地使用权转让、土地转为居住用地，调整容积率至2.5-3.0、取得居住用地使用权证书等工作；

2、转让协议签订后，海南承海实业公司（以下简称卖方）、电投房地产公司（以下简称买方）、银行三方设立共管账户，共同管理买方在协议签订之日存入的总价款1.93亿元。协议执行过程中，卖方未按要求实现工作目标或超过规定时限，协议自行终止，账户资金由买方自动收回。

3、按照买卖双方协议，根据工作进度，实现工业用地使用权过户、取得土地转为居住用地及调整容积率至2.5-3.0之间的政府批复，逐一给付款项。

——海南承海实业投资有限公司在60个工作日内，办理完成将该90亩土地使用权过户至买方名下，买方取得国有土地使用权证（工业用地），且取得政府职能部门同意该宗土地使用权变性为商住用地、容积率指标达到3.0的批复，从共管账户内向海南承海实业投资有限公司解付土地使用权转让款人民币8000万元；

——海南承海实业投资有限公司取得国土部门出具的补缴土地出让金以换发国土证（商住用地）的缴款通知书时，买方从共管账户中解付交政府补缴土地出让金及相关税、费，金额上限定为人民币2700万元，超出此上限部分由海南承海实业投资有限公司承担；

——海南承海实业投资有限公司成功办理取得土地使用权人为买方的国有出让商住用地使用权证并交与买方的当天内，从共管账户内向海南承海实业投资有限公司解付土地使用权转让款人民币7000万元；

——海南承海实业投资有限公司完成将该宗土地使用权转让并取得容积率达3.0的国有出让商住用地使用权证、负责清场达到三通一平（除水泵房、变压器房、配电房及员工宿舍）其余厂房全部拆除，厂内机械设备全部运走，并清退厂内所有职工，整个清场工作在商住用地土地使用权办理至买方名下后40个工作日内完成。清场完毕后2个工作日内，我公司向其付清合同结算余款。

4、海南承海实业投资有限公司负责解决该宗土地使用权的全部历史遗留问题，确保该宗土地使用权产权清晰，无任何纠纷，且承担对第三方可能未尽的全部补偿义务（含土地出让金、土地闲臵费、税费及各种补助费、安臵费、附属物补偿等）；

5、买方需承担过户契税约425万元，其他所有费用均含在转让总价款中，在办理相关手续时由海南承海实业投资有限公司承担。

三、项目成本及效益估算（按2.5的容积率考虑）

1、土地成本：19725万元，其中：（1）转让总价款： 19300万元；（2）转让过户契税：425万元。

2、建安成本：3000元/㎡

3、各种规费：500元/㎡（含规划局、环保局及相关费用）

4、三项税金：房价暂按6000元/㎡销售（周边房价在6500-7500元之间），则：6000元/㎡×10.5%=630元/㎡（土地增值税2%，企业所得税3%，不动产销售营业税5.5%，）

5、共管账户资金贷款利息:20000万元×0.5（6个月）×8%（年利率）=800万元，计入拟开发面积约53元/㎡

6、效益分析：总建筑面积90亩×667㎡/亩×2.5（容积率）=15万㎡，土地成本摊入楼面价为19725万元÷15万㎡=1315元/㎡

项目成本为5498元/㎡，总投资约82470万元，销售收入约90000万元，预期利润为7530万元，占总投资的9%。

四、项目优、劣势分析

（一）优势

1、老城具有物流枢纽地位，距美兰国际机场、火车站、西线高速路都很近，所辖马村港将成中心港区，离未来跨海通道也不会太远。还有老城的区位优势和环境优势，靠近海口让这里具有完善的生活配套，景色优美的盈滨半岛也坐落在区内，工作生活条件均很惬意。

2、该地块紧邻海南生态软件园，相邻在建和发售的楼盘有“四季康城”、“盈滨绿生花园”。海南生态软件园（简称RSC）位于海口市西海岸盈滨半岛美仑河畔老城高新技术产业示范区，占地3000亩。是高新技术的孵化器，更是年轻软件设计师成长的硅谷，是省委省政府“一岛一区两园”省级发展战略（备注：国际旅游岛、洋浦综合保税开发区、海南生态软件园和三亚创意产业园）。借助于老城开发区的优越环境，海南生态软件园正致力于打造软件企业“第二办公室”，既能满足基本办公需求以及封闭式开发、培训等需要，又能满足区内软件企业家、高管交流、商务、休闲需求，使得园区内的工作、生活、休闲、娱乐张弛有度。

3、目前针对在海口市郊周边土地难以落实的情况下，老城开发区是一处较为理想的生态养老之地，特别是生态软件园项目的快速推进及周边大型楼盘的开发建设，营造培育了良好的度假生活氛围，为我们该地段投资建设提供决策依据和参考实例;

4、该项目用地面积大小合适，符合目前我公司的开发需求且周边区域基础配套设施较完善。

5、该地块已经法院拍卖，债权债务、地块基本情况相对清楚。

6、老城开发区控规正在修编之中，据澄迈县规划局长介绍，未来该地块的属性将调整为二类居住用地，容积率控制在2.0以下。土地变性未来是可行的。

7、交通便利。至海口市中心20公里，到美兰国际机场（环城高速公路）35公里，距海口客运火车站2.8公里（东环轻轨始发站），与贯通海口市主干道南海大道及西线高速公路1公里，到海口市政府西迁新址海口西海岸6公里，距西海岸温泉大酒店、高尔夫球场、假日海滩等均在10公里之内，是海口西海岸旅游度假区的重要组成部分。

8、随着海口市行政中心向西发展，老城开发区六大功能区的逐步建设，该区域必将变得越来越交通便捷，出行方便，生活设施将很快配套完善，为居家养老提供更多便利。

（二）劣势及注意事项

1、该地块目前用地性质为工业用地，且原工业用地土地出让金没有缴清，土地证尚未办理，相关手续去调档案不能落实到位。

2、在卖方竞拍取得该地块使用权过程中，与政府存在不和谐因素，在今后相关手续办理上有可能会有干扰或困难。

3、海南承海实业投资有限公司承诺60个工作日内办理完成该土地使用权证过户及土地变性和容积率调整工作。这在常规工作日内无法完成。但据我们了解，海南土地市场及工作潜规则，完成该项工作是可能的，而且对方承诺没有任何问题。

3、在资金支付过程中风险较大，一旦该土地以工业用地性质过户到我公司名下，后续土地变更及容积率调整在一定时间内无法实现，对方违约后，买方已经向国家缴纳契税420万元，协议解除后，该资金无法收回。对此，对方回复可以用该工业用地的股份抵押。

4、目前我们正通过法院进行该项目的进一步跟踪工作。

二O一一年五月十六日

推荐第7篇：闲置土地调研报告

闲置土地成因暨合理利用调研报告

[摘要]通过对****镇辖区内农村土地闲置调查的统计，发现均出现不同程度的土地闲置现象并且从农村闲置土地的概念入手，分析了闲置土地的危害、成因和对策，实现农村闲置土地的盘活利用。并积极推动土地流转和土地租赁，做到最大化利用闲置土地。

[关键词]盘活闲置土地成因适度利用

参与人：王**** 王**** 土地是民生之本、发展之基、财富之母，关系国计民生，支撑千家万户，影响千秋万代。我国土地，尤其耕地资源稀缺，在不到世界10%的耕地上，承载着世界22%的人口，我们面临的人多地少的矛盾是极为尖锐和突出的。“寸土寸金”，在我国广为流传、家喻户晓。一方面说我国土地稀缺，应当珍惜；另一方面，土地却被任意浪费。土地闲置现象就是当前其中一个突出的问题。

节约集约用地，是当前严格土地管理，实施土地精细化管理的重要环节，也是土地参与国家宏观调控，建设节约性社会，有效保障社会经济可持续发展的主要措施之一。盘活闲置土地是节约集约用地的一项主要举措。

一、闲置土地的概念

闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发

建设的建设用地。

专家学者认为所谓“闲置土地”，是指空闲搁置而未得到利用的土地。通俗地说，闲置即抛荒。农村闲置土地又可分为农业闲置土地和非农建设闲置土地。衡量农地闲置与否，一般以主要农作物的生长周期为准。假若某块农田已抛荒半年以上，则就可称其为闲置地。

二、土地闲置的危害

农村土地闲置不仅浪费了宝贵的土地资源，同时也加剧了人地矛盾。土地闲置将会导致耕地的质量下降，因为一旦农业生产停止后，裸露的田土抗蚀能力减弱，土壤物理性质变差。一旦自然灾害发生，不仅使闲置土地的生产功能衰退甚至损失，同时对周边非闲置土地资源也产生严重的影响，生态环境受到严重的破坏，也给农业生产带来极大的危害。

三、闲置土地基本情况及成因

*****镇目前各类闲置土地约640余亩，多为农业企业破产后的闲置及原各村居遗留的村小学及停产停业的工矿企业。结合发展历史、使用现状和闲置原因，具体分类如下：

（一）停产、拆迁后企业的闲置土地。

该类土地散落****镇域内各处，配套设施完善，水源、电力、交通、通讯等设施集约性强，生产成本相对较低。如万和砖厂、强光砖厂等企业。

（二）低产低效的村小学类闲置土地。

这类类闲置主要属于****镇原各个村小学及老村委会等土地，经调查统计此类闲置共计土地约70亩。

（三）破产农业企业的闲置土地。

该类企业在扩大生产过程中，规模租用土地，超出现有生产能力和市场容纳空间，导致资金链条中断，规模生产难以维系，不得不缩减破产，形成闲置土地，如朱玉星香菇生产基地、乡约田园等企业。

（四）规划调整后的闲置土地

由于城镇总体规划、土地利用规划不统一，土地开发条件和基础不完备，无法达到开发所需求的标准和规划条件，只能被动闲置土地。如兴隆村二社土地。

（五）农民宅基地等农村居民的闲置土地

由于城镇化，近来城镇打工、经商或举迁到城镇生活的居民，仍然保留着原来的房产而无人居住，造成宅基地的闲置。部分地区在旧村改造过程中，村民搬进了新住宅，而旧宅基地依旧存在，形成宅基地土地闲置。

四、闲置土地盘活建议

闲置土地盘活涉及到政府多个职能部门和用地单位，需要政府主导，协调相关部门，才能顺利促进闲置土地盘活。提出相关建议如下：

（一）树立节约集约用地意识

土地是稀缺的不可再生的宝贵资源，节约集约利用土

地，直接关系着国家经济社会能否保持科学健康安全地可持续发展。大力宣传土地国情、国策、国法，大力推广各地节约集约用地的典型经验和做法，大力开展镇村社三级干部土地法律法规专题教育培训，全面贯彻落实国家关于土地管理的一系列重大决定，引导公众进一步理解支持国土资源工作，为全面推进节约集约用地奠定坚实的思想基础和良好的舆论氛围。

（二）提高土地利用的综合效益

要按照节约集约用地的原则，在满足功能和安全要求的前提下，重新审改现有各类工程项目建设用地标准。建设项目设计、施工和建设用地审批必须严格执行用地标准，对超标准用地的，要核减用地面积。要充分认识我们面临土地资源短缺的严峻现实，发扬节约的传统美德，倡导集约用地，推行强化节约和集约用地政策，对有限的用地指标，要坚持“区别对待、有保有压”的原则，优先保证那些对全局有重要影响的项目，支持保障重点建设用地，在合理规划、科学布局的基础上，集中连片建设，共享基础设施。

（三）加大对农村闲置建设用地改造力度

通过加大立项力度，大力实施城乡建设用地增减挂钩、小土地整理，在土地利用总体规划的范围内，将农村集体建设用地符合增减挂钩和复垦整理条件的地块，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，不断改善农村生产生活条件，优化

用地结构和节约集约用地，落实耕地占补平衡，实现挂钩周转指标，在破解城镇发展用地难题的同时，推动农村集体建设用地的有效利用。

（五）探索实行农村集体建设用地有偿使用

在不违反国家土地管理政策的前提下，通过开展农村集体建设用地使用权流转试点，允许部分符合条件的农村集体建设用地在可控的原则下，按照严格的程序，在一定范围内适当进行流转，以此来提高农村集体建设用地利用效率，从而促进农村集体建设用地得到合理利用。

推荐第8篇：土地流转调研报告

XX镇土地流转调研报告

加快农村土地流转是推进农村土地集约化经营、推进农业产业化经营、发展现代农业和增加农民收入的有效途径，XX镇开展农村土地流转工作以来，通过召开座谈会、听取汇报、实地察看、采集数据、走访企业和种养大户等形式，深入了解全市农村土地流转的基本情况。现将调研情况报告如下：

一、农村土地流转基本现状

据统计，XX镇农用地面积万亩，其中耕地面积万亩，林地面积万亩。截止2017年，按照“依法、自愿、有偿”的原则，全市农村土地通过出租、入股、转让、转包、互换等形式流转面积达万亩，涉及农户万户，分别占农用地面积和农户总数的和％。其中，流转耕地万亩，林地万亩。按流转形式分，出租万亩，占流转面积的；转让万亩，占；转包万亩，占；互换万亩，占％。

二、农村土地流转取得的成效

1、减少了土地撂荒。据调查，凡是土地流转好且规范的地方，土地撂荒面积相对较少，反之则多。农户通过转包、入股、租赁等多种方式，将土地流转给种养大户、农民专业合作社、龙头企业等经营主体实行集中开发。

2、促进了土地规模经营。流转后的土地通过业主的统一规划、统一建设、集中打造，形成了大产业、大基地，实现了土地的规模经营，有效地降低了成本，提高了土地的经济效益。

3、促进了农村劳动力转移和农民增收。农村土地流转，一方面创造了新的就业机会，农民在享受地租的同时，可以足不出乡在自己所出租的土地上打工，另一方面为在外务工农民解除了后顾之忧，安心务工，增加劳务收入。

4、促进了农业适用新技术、新品种、新农机的推广应用。通过土地流转形成的规模经营户，为提高劳动生产率和土地利用率、产出率，均采用了先进适用的新农机、新技术和优良品种，有的甚至聘请了专业技术人员，提高耕种效率。

三、农村土地流转存在的问题

1、土地流转动力不足，农户积极性不高。从目前的土地流转的效果来看，农民还没有真正分享到现代农业发展带来的好处。一方面，土地流转后效益不明显，普遍租金偏低，入股经营存在风险，部分农户积极性不高；有的农户对流转后种植品种选择、经济效益预见性差，从而影响积极性，使土地流转辐射范围不广，带动力不强。另一方面，在农村社会保障体系不完善的情况下，农村土地还是农民赖以生存的基本生产资料，很大程度上担负着农民的社会保障功能，农民害怕失地后生活无着落。因此，部分农户宁可粗放经营，也不愿意出租、转包；一些外出打工、经商的农民把土地看作是今后生活的退路和保障，宁愿荒芜弃耕也舍不得将土地流转出去，从而限制和影响了土地流转。

2、流转行为不规范。农村土地流转多以农户间自发流转为主，以口头协议进行流转的多，签订正规书面协议或合同的少。有的即使签订了书面协议，内容也很简单，形式不规范不健全，经过村集体统一组织并报上级主管部门备案的极少。流转不规范给土地流转管理造成很大不便，容易引起矛盾纠纷，调处工作也较困难。在退耕还林中，政策使土地增值，就出现了部分转出土地的农民借合同不规范而索回土地经营权现象;集体林地承包中，很多未经过村民代表大会讨论通过，群众意见大，引发上访事(案)件，造成不稳定因素。

3、管理机构不健全，配套服务跟不上。一是管理机构不健全。目前乡镇农村土地承包经营管理、经营权流转服务、合同鉴证、纠纷调解与仲裁等行政管理和服务等工作，基本无专人负责。而区级农经机构对农村土地流转履行监管职责受人员少、经费少、中心工作任务重等限制，难以开展对农民正确引导、法律咨询、土地流转信息发布、价格评估、合同鉴证、登记备案、纠纷调解仲裁等日常工作。二是配套服务滞后。农村土地流转和生产经营过程中的风险因素很多，风险防范薄弱，流转土地与抵押物评估、农业保险、农业风险补偿、农业贷款担保等配套管理与服务都明显滞后。特别是农村金融信贷管理制度与农村土地流转资金借贷需求不匹配，无法满足土地流转的需要。

4、流转层次低。农村土地流转在很大程度上是局限于本乡镇的村、组范围内，流转期限较短。流转的短期行为，不利于土地的可持续利用。而且，由于产业化经营程度不高，土地流转形成的规模化经营、标准化生产水平低，科技含量不高，种植、养殖的“大路货”多，名、特、优、珍、稀、奇等种养、开发少，不利于土地流转的可持续发展。

四、农村土地流转下一步工作建议

1、加强宣传，积极引导，不断提高农民参与农村土地流转的积极性。农民是农村土地流转的主体，让农民意识到土地流转的重要性，是加快农村土地流转的前提。因此，要充分利用各种行之有效的形式，广泛宣传土地流转的意义，引导农民增强流转土地的自觉性。要按照《农村土地承包法》、《合同法》、中央省市农村土地流转的有关政策要求，引导农民知晓农村土地流转的原则和政策，做到依法、自愿、有偿、规范。县、乡镇、村都要举办农村土地流转示范点，通过典型示范，使广大农民看到土地流转带来的实际利益，从而转变思想观念，加快农村土地流转。

2、加强监管，搞好服务，不断健全农村土地流转机制。要进一步健全农村土地流转管理制度，加强对农村土地流转的日常监管工作，切实做到三个规范：即规范土地流转程序、规范土地流转合同和规范土地流转行为。

3、搭建平台，有序规范、合法流转。一是明确乡镇管理部门职能，确定专人负责农村土地流转监管工作。二是依托我市农村产权交易平台，结合农村土地承包经营权确权登记成果，搭建覆盖市、县、乡三级的土地流转信息发布、政策咨询、土地承包经营权交易等平台，实现农村资产资本化、农村资源市场化、农民增收多元化的目标。三是成立土地流转纠纷调解委员会，制定土地流转价格评估制度和流转档案管理制度，统一土地流转合同文本，严格规范土地流转的申报、协商、审查、签订、备案等五个程序，使农村土地承包经营权流转的管理制度更加规范，交易方式更加便捷，市场信息更加畅通，交易风险更加可控。

推荐第9篇：土地流转调研报告

嵩县土地流转情况调研报告

近年来，随着农村经济发展、农业产业结构调整和农村劳动力的转移，农民对土地的依赖性越来越小;同时，很多养殖大户、专业合作经济组织和农业龙头企业通过土地流转、扩大经营规模的愿望越来越强烈，土地流转应运而生。特别是2011年，县委、县政府按照市委、市政府“农业结构调整、土地流转和生态旅游三篇文章打捆一起做”的总体部署，依托龙头企业、产业化合作社及种粮大户，采取公司租赁、合作社承包、农户自发流转等形式，按照依法、自愿、有偿的原则，强化引导，示范带动，促进了土地流转规模化经营。为进一步推进我县农村土地有序流转，建立健全土地承包经营权流转管理和服务，促进农业规模经营和农民增收，根据县领导指示，农业局组织人员对全县农村流转情况做了专项调研，现将调研情况汇报如下：

一、土地流转相关政策

农村土地承包经营权流转是指农村土地承包期内，承包方以转包、出租、互换、转让等方式将承包土地的使用权转移给第三方从事农业生产经营，简称农村土地使用权流转或土地流转。2003年3月1日实施的《中华人民共和国农村土地承包法》第五节第三十三条规定土地流转应遵循的原则：

（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；

（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；

（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；

（四）受让方须有农业经营能力；

（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。2005年3月1日起施行的《农村土地承包经营权流转管理办法》规定，承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地；土地流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴；承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。

二、我县土地流转的现状

我县共有16个乡镇318个行政村，农业人口50.2万人，耕地面积46.7万亩。人均0.9亩。目前全县已实现农村土地流转57747亩，土地流转率达12%。其中，转包27141亩，占47%；出租19634亩，占34%；转让3465亩，占6%；互换2310亩，占4%；入股1155亩，占2%；其它流转形式4042

亩，占7%。流转入企业面积15974亩，流转入合作社面积3449亩，流转入农户面积38195亩，流转入其它组织面积129亩；500亩以上的地块 24宗合计29271亩。2011年新增土地流转面积30105亩，其中500亩以上的地块 19宗合计19190亩。

分析我县土地流转现状，呈现以下几个特点：一是从流转方式看，主要以出租、转包为主，占流转土地总量的81%，以转让、入股、互换及其它形式为辅，占流转土地总量的19%。二是从流转地域看，土地流转主要集中在车村、田湖等二三产业发展较好的乡镇，或者像黄庄、九店及大坪等地处偏远、土地贫瘠、土地资源丰富的乡镇。三是从承包对象看，除跨村跨乡流转土地的情况外，出现了河南绿色阳光林业有限公司、嵩县金鸿牡丹种植有限公司、洛阳春艳牡丹生物科技有限公司等县外企业来我县承租土地的现象；四是从流转主体看，土地正由农户间流转向农户与种养大户、农民专业合作组织、农业龙头企业等流转，目前全县流入专业合作社及龙头企业的土地面积19423亩，占流转面积的34%。五是土地流转组织化程度逐步提高，我县及16个乡镇均成

立了土地流转服务中心，加强对土地流转工作的指导和服务工作，土地流转正从农民自发流转向有组织规模化流转转变。

三、土地流转工作主要做法

一是成立组织，建立服务网络。县政府成立以副县长为组长、有关部门为成员的土地流转领导小组，领导小组下设土地流转服务中心，负责印制全县统一规范的土地流转合同，构建完整的流转信息网络，收集发布农村土地流转信息，建立完善土地流转台账，监督土地流转合同的履行；各乡镇依托现有的农业服务中心，成立了土地流转办公室，行政村也成立了土地流转服务组织，具体指导土地流转工作。

二是制定方案，出台优惠政策。为推进土地流转速度，规范土地流转行为，根据（洛发【2011】5号）文件精神，县政府制定《嵩县2011年农村土地承包经营流转工作实施方案》，明确了今年工作的目标任务，提出了工作重点及保障措施。方案提出“县里列出专项资金，重点对集中流转500亩以上、流转期限5年以上的龙头企业、农民专业合作社和种养大户给以扶持，每亩一次性给予补贴100元。对及时成立土地流转服务机构，并顺利开展工作、取得一定成效的乡镇，年底给予一定奖励。”

三是多种形式，加快流转速度。在流转形式上，有的是政府负责从群众手中统一租来土地，然后通过拍卖的方式，承包给有实力的企业经营；有的是采取农民自发流转、合作社承包的形式，将土地资源有效整合，实现经济效益、社会效益和生态效益的统一。

四是规范程序，保障农民合法权益。县、乡、村土地流转服务中心具体负责指导农户和业主签订流转合同，监督土地流转的履行，调解土地流转纠纷；县成立土地流转仲裁委员会，调解仲裁乡村难以调解的土地流转纠纷，切实保障农民合法权益。

四、土地流转工作取得的成效

一是促进了农业规模化经营。土地流转改变了一家一户分散经营的状况，推动了土地的适度经营规模，增强了农业生产的组织化程度，加快了农业产业结构调整步伐。2011年我县新增土地流转面积呈现“政府引导、集中连片、程序规范”等特点。今年新增土地流转面积30105亩，其中连片500亩以上的19190亩。主要地块有河南绿色阳光林业有限公司与车村镇天桥沟村、下庙村、铜河村三个村签订流转面积2324亩，用于种植玫瑰、薰衣草；洛阳春艳牡丹生物科技有限公司与车村镇车村村、水磨村、佛坪村三个村签订流转面积2800亩，用于发展牡丹、花卉苗木等产业；嵩县金鸿牡丹种植有限公司与车村镇孙店村签订流转面积1040亩，用于发展牡丹产业；嵩县金农农业开发专业合作社与车村孙店村签订流转面积650亩，用于发展花卉、苗木产业；嵩县源生中药材专业合作社与车村等村签订流转面积736亩，用于发展原生柴胡等中药材产业。

二是促进了农业产业化发展。农业龙头企业和专业合作经济组织在获得土地经营权后，把农业的产前、产中和产后诸环节连结成紧密的产业链条，有效解决了农户小生产与社会大市场的矛盾，架起来传统农业向现代农业的桥梁。今年我县新增土地流转面积中用于种植牡丹9244亩，种植烟叶11108亩，有力促进了农业产业化发展。

三是促进了农业现代化生产。通过土地流转形成规模经营的农户和企业，为了降低生产成本、提高生产效率，采用了多种农业机具、优良品种和先进适用农业技术，促进了全县农业基础设施的进一步完善和农业生产水平的不断提高。

四是加了农民收入。流转出土地农民不付种地成本，不担市场风险和自然风险，稳定获取土地出让金收入，而且能从务工中获取劳务收入。据初步估计，每亩流转地年平均租金最低以400元计算，而一亩地种地一年纯收入不过500元左右，但农民在农忙季节不回家，每年至少多工作3个月，按目前务工最低月工资2000元计算，一个劳动力一年至少增加收入5000元左右。

当前，无论从上级政策还是全县的形势看，土地流转适逢良好机遇，我们应抓住机遇，积极探索土地流转办法，通过促进土地良性流转，加快全县经济社会发展的步伐。

五、当前土地流转出现的问题

土地流转是农业农村经济体制改革深入发展过程中出现的新事物，是经济社会发展到一定阶段的必然产物。在实际运行中农村土地流转也面临着一些困难和不容忽视的问题。

1．认识不足，重视不够。一方面部分基层领导干部重视不够。认为土地流转是农户自己的事，应由农户和业主自由协商，与乡镇村无关，对之采取听之任之的态度。没有充分认识到发展适度规模经营对发展现代农业的推动作用，认识不高，支持、引导、服务不够。同时也担心引起新的矛盾，进而影响农村社会稳定，因此缺乏开拓创新精神，因此个别乡镇今年土地流转工作没有进展。另一方面农民观念陈旧，顾虑多，风险意识差。在现行的政策下，农民进行无代价生产经营的同时，还可享受国家的惠民补贴，导致农民固守家园、温饱即满思想比较浓厚，怕土地流转出去，自身的利益受到损害，不愿流转。同时，农民受资金、技术市场、文化素质等因素困扰，进城务工或发展畜牧养殖、二三产业较难的现实，不敢把土地流转出去。此外，由于农村养老、医疗保险等事关农民生存的社会保障体系不够健全完善，农村土地很大程度上担负着农民的社会保障功能，农民怕失地后生活无着落。

2、种养大户偏少，流转愿望带动作用有限。农村缺少具有现代经营理念的致富带头人。真正懂经营、善管理、有带

动作用的带头人少。也有的承包人受资金、技术等限制，扩大经营规模贷款难，购买先进的机械设备缺资金，现代的生产技术掌握不多，制度机制管理、科学管理也跟不上，限制了规模经营的进一步发展。

3、土地流转机制不健全。一是流转程序不完善。土地流转工作尚处于起步阶段，没有形成完整规范的流转程序，多为口头协议，统一规范具有法律效力的书面合同少，缺乏科学管理。二是流转制度不健全。流转没得到有关单位签证，没有建立起规范的土地流转档案，土地流转发生纠纷处理难度大，缺乏法律保障。三是农村土地流转合同的签订不规范。表现在面积不实、土地流转期限超期、承包费没有考虑物价变化因素等方面。

4、财政扶持力度不够。我县虽然制定了奖励措施，对集中流转500亩以上、流转期限5年以上的龙头企业、农民专业合作社和种养大户给以扶持，每亩一次性给予补贴100元。但扶持力度不如郑州、平顶山等地，如舞钢市，一个县级市2008年以来每年用于扶持农业规模经营的资金就达1000万元，具体政策是：“对于2008年底前实施完成的土地流转面积500亩以上，土地流转期5年以上，市财政按当年双方商定租金的70%连续奖补2年。自2009年起新增的500亩规模以上农村土地流转项目，以业主与农户商定的亩租金为基数，

对业主进行奖补，奖补标准为第一年奖补租金的30％，第二年到第四年每年各奖补15％，第五年奖补30％。2011年起新增土地流转项目采取实物办法予以奖补，对于符合条件的连补5年。按每亩5年不低于1000元的总投入进行奖补”。平顶山郏县2010年出台了《关于加快农村土地承包经营权流转促进规模经营的意见》规定“县财政从2010年起，每年安排200万元专项资金，用于鼓励和支持流转承包土地的各类经营主体。对于集中连片流转面积500亩以上、流转期限在 5年以上且合同规范的，由县政府按每亩100元给予补贴”。登封市对集中流转200亩以上、流转价格500元/亩以上的，按每亩200元的标准一次性给予补贴。规模经营业主发展传统农业利润空间有限，发展特种种养业和设施农业，单位土地投入较大。由于农村土地及地上附着物不能抵押贷款，资金短缺限制了流转规模的扩大。加上农业为弱质产业，面临自然和市场的双重风险，在政策性农业保险制度尚未建立的前提下，业主不敢搞大规模开发和经营。

五、措施和建议

土地流转问题是一项综合性、动态发展的系统民生工程，需要在土地流转法律法规及上级政策的引导下不断发展完善。现结合我县土地流转现状，提出以下建议：

一是加大土地流转宣传力度。土地流转是促进农业产业

化发展、增加农民收入的关键措施，是市委、市政府提出的“三篇文章”一起做的基础，是我国继土地下放、土地延包之后的又一次土地变革，各级领导干部必须引起高度重视，加强政策学习，加大宣传力度，将当前这一惠及三农的政策落到实处，严格遵循“依法、自愿、有偿、有序”的原则，将土地流转工作与农业增效、农民增收、农村繁荣相结合，与目前农民工返乡创业、发展民营经济相结合，与实施建设社会主义新农村相结合。要采取多种形式宣传党的十七届三中全会精神和土地流转政策，让农民了解政策、消除疑虑、推进土地流转。通过学习宣传，让政府部门、社会各界了解土地流转的大势，协调配合，支持、投身土地流转工作。

二是建立完善土地流转平台。我县土地流转服务中心已经成立，部分乡镇及村也成立了土地流转服务机构，县、乡村土地流转服务网络已初步形成。各级土地流转服务机构要充分发挥服务及监督职责，做好信息收集、矛盾调解等工作。充分利用政府网站、部门快报等形式，为农民提供信息服务。建立完善城乡统一的土地流转交易平台，储备一批土地资源，收集一批土地规模经营者资料，利用网络统一发布土地供求信息，逐步实现农村集体土地全县统一政策、统一调控、统一监管。县土地流承包仲裁委员会还要做好土地承包及流转纠纷的调解和仲裁，保障土地流转双方利益。

三是以粮食产量为基础，合理确定土地流转价格。目前，我县土地流转大都是以现金形式确定流转价格，由于土地流转期限较长，物价上涨较快，农民利益不同程度受到损害，也为土地规模经营者埋下纠纷隐患。建议土地流转主体双方根据土地质量合理确定粮食产量，以粮食产量作为土地流转价格。经营者每年按市场价折算现金支付租金，既降低了价格波动对农民收入的冲击，又解除了业主的后顾之忧。逐步建立土地流转的价格指导机制，根据不同土地级差制定流转最低指导价格，经承包方与受让方协商确定，或通过县土地流转服务中心组织招投标确定土地流转价格。

四是加大财政扶持力度。参照外地经验，结合我县财力，适当降低土地规模经营扶持门坎。对集中流转300亩以上、流转期限5年以上的龙头企业、农民专业合作社和种养大户给以扶持，每亩给予补贴100元，连补3年。逐年增加土地流转工作经费，对土地流转工作好的乡镇给予重奖。凡涉及农业、发改、财政、国土、水力等部门的资金和相应奖补政策要向规模经营项目倾斜，不断改善和优化基础设施条件。粮食补贴、良种补贴、农资补贴、农机补贴等要与土地流转、规模经营相结合，保障种粮农民的生产积极性。对规模经营业主在水电费用、税费征收等方面应有一些优惠政策给予支持。金融机构要把规模经营主体作为信贷支持的重点，在符

合信贷政策的前提下，每年安排一定额度的农业信贷资金，解决规模经营主体季节性所需生产经营资金不足的问题。对流出土地、有创业意愿的农户给予适当小额贷款，为其转业致富提供平台。

嵩县农业局

二○一一年十二月十五日

推荐第10篇：土地管理学调研报告

土地管理学调研报告

-----探究万春镇春江路社区农村土地利用现状2005年10月，中国共产党十六届五中全会通过《十一五规划纲要建议》，提出要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，扎实推进社会主义新农村建设。现在，成都周边的农村积极响应国家推进社会主义新农村建设的号召，坚持已经逐渐向社会主义新农村方向过渡，而社会主义新农村的建设对我们国家现况有很大的意义和很多优势，确保我国现代化建设顺利推进的必然要求，贯彻落实科学发展观的重大举措，全面建设小康社会的重点任务，构建社会主义和谐社会。

建设社会主义新农村必然会实现土地集约型利用，和某些宅基地的复垦后填补建设用地的指标，很多土地的性质和用途也随着发生变化，我们对温江区万春镇春江路社区进行了土地利用现状进行调查。

1.1春江路社区的概况

成都市温江区万春镇位于温江区城区北部，是国家级生态示范区的核心区，全镇幅员面积56平方公里，人口5.2万人，辖19个行政村，4个社区居委会，2005年被确定为成都市13个优先发展重点镇之一。近年来先后获得国家级小城镇建设试点镇、全国小康建设名星乡镇、四川省建设厅颁发的“十五”期间村镇建设先进单位，大蒜协会获得四川省百强协会，成都市安全生产规范化建设先进单位，四川省综合经济实力百强镇等殊荣。已经向新农村过渡， “春江花韵”是春江路社区的新农村建设的一个项目，“春江花韵”项目完成一期建设的80%，在花博会前将全面开放。目前，春江路社区的土地性质为部分国有和部分农民集体所有。

1.2采访记

据春江路社区的书记介绍，目前的土地大部分用于房地产的开发和一部分用于建学校。按第二次全国土地调查土地分类，则这些土地大部分是住宅用地、公共管理和公共商服用地和林地。其他的地类有少许一部分。在城镇区域的大部分用于房地产开发，现在温江县已经被评为“国际花园城市”，而当今的人们注重养生，温江区正好符合人们养生的要求；温江区的地理有

优势，东临成都市青羊区，南毗双流县，西接崇州市，北靠郫县、都江堰市。俗话说“金温江银郫县”，在城市发展的同时，温江的农村在建设新农村的号召下，必然会有大的转型。

以下附记采访书记的全内容：

问：请问书记，万春镇春江路社区的土地用于什么用途？

答：大部分用于开发房地产和一部分用于学校。

问：现在每个农民已经没有土地了吗？

答：某些小组还有土地，某些农民还有部分土地。如些可能还有一亩至两亩土地左右

问：那请问这些农民失去土地后的就业问题是如何解决的？

答：万春镇有建立劳动保障服务站，在征求每个人的意见，看他们对哪些领域感兴趣，提供如，保安，服务员，和部分单位上班的名额。在正式上岗之前，有劳保部门对这些需要工作的农民，对其工作领域进行培训。

问：这些农民除了打工工资，还有没有其他收入来源？

答：有些农民把自家的土地承包给其他人种植园林，收租金。有的农民已经外出务工，还有的就是社保。

问：这些农民一改以前的生活模式之后，生活质量和以前有什么区别？

答：这些农民失去土地之后，大家会开展定期的文化活动。有自己社区内部办，有其他社区一起。

2．有关土地的调查

2.1土地类型

环绕了春江路社区的周围，大部分的土地已经成了房地产，还有其他用于公共用地服务整个社区和农民自家用地，按第二次全国土地调查的分类来分，有01耕地，02园地，03林地，05商服用地，07住宅用地，08公共管理和公共服务用地和其他的少部分类，其中03林地、07住宅用地和08公共管理和公共服务是所占比例最多的地类。

2.2土地利用现状

总所周知温江的特色产业-----园林、苗圃。我们大概走访了一下周边的农村土地，这里已经不再是传统的耕种模式，大部分用于园林和苗圃，这些园林土地的使用权有的是农民自己；有的是承包的其他农民的土地，按年付租金。这些园林的主人有的是当地居民，还有就是其他外来人员，租当地的土地搞园林产业。

这里是国际花园城市，房地产行业是比较吸引眼球的，比如天乡路的别墅小区鹭湖宫，春江路社区的香颐丽都等等。这些房产项目都是建设的相对口碑很好的房产，休闲加养生，很多成都市民的最佳选择。

房产和苗圃园林的加入，必然会使春江路社区的常住人口增加，这样为了健全城市系统的规划，必然会健全公共管理和公共服务设施，就有市政用地、医卫慈善用地、文体用地、公共设施用地等等。

2.3土地的流转

在新农村建设中，土地的权属性质会发生变化，如国家征用农民集体的土地，土地的使用权就从农民手中转到国家；征收农民集体的土地，土地的所有权就从农民集体转到国有。

征地：村里的各项征地及其面积和用途都清楚的公示在公告栏上的。如： ⑴、征收地用途：科教用地、工业用地及医卫慈善用地

⑵、征地面积：万春镇春江路社区17组，1.0954公顷，其中耕地1.0954公顷，农转非39人；万春镇春江路社区18组，4.8052公顷，其中耕地1.1876公顷，农转非157人。

以上数据都能清楚的看到土地的流转，每一组，每一个数据都在村务公开栏展示。

这次调研的心得，“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”。很多知识学到手之后，只是理论而已，要真实理解，就必须去实际调研，理论结合实际才能将理论用于实际。我们在学校的案例太少太少，出去实践调查给了我们很多新鲜和震撼，原来我们学的知识应用于实践要考虑很多方面的要求。比如土地管理学要和房产局，建设局，规划局，农业局，水利局，国土部门紧密联系，在

规划是要根据各个部门的数据和规定来办事，毕竟国土部门不是一个孤立的部门。土地管理学也不是一个孤立的学科。

第11篇：改变土地用途所需材料

改变土地用途所需材料

1、国有建设用地使用权改变用途申请书；

2、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及法人代表身份证复印件（个人提交身份证复印件）；

3、土地权属来源证明文件（包括原建设用地批复，《国有土地使用权出让合同》、国有土地使用证）；

4、地上建筑物、其他附着物合法产权证明；

5、国土部门委托评估公司出具的土地评估报告；

6、规划条件、建筑工程规划许可证、两次调整容积率平面图，复印件全部加盖规划部门公章；

7、分摊土地面积后的宗地图；

8、如土地已设定抵押的，需取得抵押权人的同意并提供相关证明；

9、改变土地用途分摊土地说明；

10、其他相关材料（涉及防汛、国家安全等事项的需提交相关行政主管部门出具的书面审批意见）；

11、上述材料一式两份，原件至少一份。

第12篇：土地用途变更的法律依据

土地用途变更的法律依据

一、涉及的法律依据

1、《中华人民共和国物权法》

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《中华人民共和国城市房地产管理法（2007修正）》

4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》

5、《中华人民共和国森林法》

6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

7、《土地登记办法》（中华人民共和国国土资源部令第40号）

8、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

9、《协议出让国有土地使用权规定》

10、《广州市土地管理规定》

11、《关于变更土地登记的若干规定》

二、具体的法律条文

1、人大：《中华人民共和国物权法》

第一百四十条

建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

2、人大：《中华人民共和国土地管理法》

第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

第十四条第二款在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。

第十六条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。

单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

第二十条县级土地利用总体规划应当划分土地利用区，明确土地用途。

第二十六条经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。

经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。

经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。

第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

3、人大：《中华人民共和国城市房地产管理法（2007修正）》

第十八条

土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

4、国务院：《中华人民共和国土地管理法实施条例》

第六条

依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。

依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。

5、人大：《中华人民共和国森林法》

第三条

森林资源属于国家所有，由法律规定属于集体所有的除外。国家所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书，确认所有权或者使用权。国务院可以授权国务院林业主管部门，对国务院确定的国家所有的重点林区的森林、林木和林地登记造册，发放证书，并通知有关地方人民政府。

森林、林木、林地的所有者和使用者的合法权益，受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第十五条

下列森林、林木、林地使用权可以依法转让，也可以依法作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件，但不得将林地改为非林地：

（一）用材林、经济林、薪炭林；

（二）用材林、经济林、薪炭林的林地使用权；

（三）用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权；

（四）国务院规定的其他森林、林木和其他林地使用权。

依照前款规定转让、作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件的，已经取得的林木采伐许可证可以同时转让，同时转让双方都必须遵守本法关于森林、林木采伐和更新造林的规定。

除本条第一款规定的情形外，其他森林、林木和其他林地使用权不得转让。具体办法由国务院规定。

第二十三条

禁止毁林开垦和毁林采石、采砂、采土以及其他毁林行为。禁止在幼林地和特种用途林内砍柴、放牧。

进入森林和森林边缘地区的人员，不得擅自移动或者损坏为林业服务的标志。

第二十八条

新造幼林地和其他必须封山育林的地方，由当地人民政府组织封山育林。

6、国务院：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

第二十七条土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。

7、国家土地管理局：《土地登记办法》（中华人民共和国国土资源部令第40号）

第三十八条本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

第三十九条依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。

第四十条因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。

第四十一条因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。

第四十二条因处分抵押财产而取得土地使用权的，当事人应当在抵押财产处分后，持相关证明文件，申请土地使用权变更登记。

第四十三条土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让的，当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料，申请土地使用权变更登记。

已经抵押的土地使用权转让后，当事人应当持土地权利证书和他项权利证明书，办理土地抵押权变更登记。

第四十四条经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地抵押权变更登记。

第四十五条因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。

权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。

第四十六条已经设定地役权的土地使用权转移后，当事人申请登记的，供役地权利人和需役地权利人应当持变更后的地役权合同及土地权利证书等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。

第四十七条土地权利人姓名或名称、地址发生变化的，当事人应当持原土地权利证书等相关证明材料，申请姓名或者名称、地址变更登记。

第四十八条土地的用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。

土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应当提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。

8、最高院：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

9、国土资源部：《协议出让国有土地使用权规定》

第十六条以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

10、广东人大：《广州市土地管理规定》

第二十七条出让国有土地使用权的出让金标准，由市、代管市土地行政主管部门拟订，报同级人民政府批准后实施。出让金标准，应根据市经济、社会发展状况和用地供求关系，适时进行调整，定期公布。出让和转让的国有土地及其附着物价格，应由代管市以上土地行政主管部门或其认可的土地评估机构进行评估。

第三十一条依法申请行政划拨土地的，应按《广东省土地管理实施办法》

第十二条规定办理。使用行政划拨土地的单位，应与土地行政主管部门签订土地使用合同。改变用地权属、界址、面积的，应报土地行政主管部门批准。改变土地用途的，还应报城市规划部门批准。

第三十九条违反本规定第七条第二款规定，侵占或擅自改变依法划定的各类保护区土地用途的，责令退还土地，恢复土地原状，收缴非法所得，并按违法改变用途的土地面积处以每平方米１５元的罚款。在该地块被侵占或擅自改变用途后新建有建筑物、其他设施的，由代管市以上土地行政主管部门会同有关部门予以没收或责令限期拆除。其中，在农田基本保护区搞非农业建设的，依《广东省基本农田保护区管理条例》第二十条规定处理。违反本规定第八条第二款规定改变土地用途的，责令限期恢复原状。逾期不恢复的，收回土地使用权。

11、国家土地管理局：《关于变更土地登记的若干规定》（全文）

关于变更土地登记的若干规定

为加强土地资源和地产市场的管理，进一步健全土地登记制度，根据有关法律、法规，对变更土地登记作如下规定：

一、变更土地登记的范围和分类

初始土地登记后，土地所有权、使用权及他项权利发生转移、分割、合并、终止，登记的土地用途发生变更，土地所有者、使用者、他项权利者更改名称或地址的，除按规定办理有关手续外，应及时办理变更土地登记。

变更土地登记分为：

1．土地权属变更登记

2．他项权利变更登记

3．更名登记

4．更址登记

5．土地用途变更登记

6．注销登记

二、变更土地登记程序

变更土地登记的程序分为：

1．变更土地登记申请

2．变更地籍调查

3．审核

4．注册登记

5．换发或者更改土地证书，核发他项权利证明书

三、变更土地登记申请

1．因土地征用、划拨引起土地所有权、使用权变更的，土地所有者、使用者在土地征用、划拨批准后30日内，持土地征用、划拨批准文件共同到土地管理部门申请土地权属变更登记。

新建设项目用地的土地使用者，在土地征用、划拨批准后先办理预登记手续，待建设项目竣工验收后30日内再正式申请土地权属变更登记。

2．以出让方式取得国有土地使用权的，土地使用权受让人在缴付全部土地使用权出让金后10日内，持土地使用权出让合同、出让金缴付凭证向土地管理部门申请变更土地登记。

3．因国有土地使用权转让或因地上建筑物、附着物所有权转让引起国有土地使用权转让的，土地使用权转让人和受让人在土地使用权转让合同签订后15日内，持土地使用权转让合同共同向土地管理部门申请土地权属变更登记。

4．因单位合并、分立、企业兼并等原因引起宗地合并或者分割的，有关各方在主管部门批准后30日内，持批准文件及有关合同、协议共同向土地管理部门申请变更土地登记。

5．依法继承土地使用权的，继承人在合法继承权确定后30日内，持有关证明文件向土地管理部门申请土地权属变更登记。

6．因处分抵押财产而取得国有土地使用权的，抵押人、抵押权人和新的土地使用权受让人，在土地权利变更之日起15日内，持土地使用权出让或转让合同、抵押合同、处分抵押财产的证明资料共同到土地管理部门申请土地使用权抵押注销登记和土地权属变更登记。

7．交换、调整土地的，交换、调整土地的双方在交换、调整协议批准后30日内，持协议和批准文件共同到土地管理部门申请土地权属变更登记。

8．出租国有土地使用权的，土地使用权出租人和承租人应在土地使用权租赁合同签订后15日内，持土地使用权出让或转让合同、土地使用权租赁合同共同向土地管理部门申请他项权利登记。

9．抵押国有土地使用权的，土地使用权抵押人和抵押权人，应在抵押合同签订后15日内，持土地使用权出让或转让合同、土地使用权抵押合同共同到土地管理部门申请他项权利登记。

一宗地多次抵押的，处分抵押财产时的偿还顺序以申请他项权利登记的时间顺序为序。

10．因土地权属变更引起他项权利转移的，由土地所有者或土地使用者同他项权利者，在申请土地权属变更的同时申请他项权利登记。

11．土地所有者、使用者、他项权利者更改名称或通讯地址的，土地所有者、使用者、他项权利者在变更发生后30日内，持有关证明资料向土地管理部门申请更名或更址登记。

12．登记的土地用途发生变更的，土地所有者、使用者在变更批准后30日内，持有关批准文件向土地管理部门申请土地用途变更登记。

13．有下列情况之一，致使土地所有权、使用权或者他项权利终止的，土地所有者、使用者或他项权利者在土地权利终止后15日内，持合同或者有关证明资料向土地管理部门申请注销登记；

(1)依法收回土地使用权；

(2)土地使用权出让期届满；

(3)因自然灾害造成土地灭失；

(4)土地使用权抵押合同终止；

(5)土地使用权租赁合同终止。

逾期不申请注销登记的，土地管理部门依法直接办理注销登记手续，并将注销登记结果通知当事人及有关部门。

变更土地登记申请人在办理变更土地登记申请时，除以上规定提交的资料外，还须提交下列资料：

1．变更土地登记申请书。

2．变更土地登记申请人的法人和法人代表证明、个人身份证明或者户籍证明。

3．土地证书或者他项权利证明书。

4．地上建筑物、附着物权属证明。

5．土地管理部门要求提交的其他资料。

四、变更地籍调查

变更地籍调查分权属调查和地籍勘丈。各类变更土地登记均须进行权属调查。因土地所有权、使用权分割、合并引起界址点、界址线变更或者国有土地使用权部分出租、抵押的，须在权属调查基础上进行地籍勘丈。

变更地籍调查按《城镇地籍调查规程》、《日常地籍管理办法(试行)》和[1992]国土[籍]字第46号文件的有关规定执行。

五、变更土地登记审核

土地管理部门根据变更土地登记申请人提交的资料和变更地籍调查结果对申请人资格、变更内容、变更依据进行审核。经审核符合规定要求的，由审核人员在变更土地登记审批表内填写准予变更土地登记的依据、结果和审核人员姓名，并加盖审核人员印章和土地管理部门公章。

土地权属变更登记申请经土地管理部门审核，符合规定要求的，报人民政府批准后进行注册登记。

其他类型的变更土地登记申请经土地管理部门审核，符合规定要求的，直接进行注册登记。

六、注册登记

(一)土地权属变更的注册登记。

土地权属变更的注册登记须更换土地登记卡，其注册登记按下列程序进行：

1．注销宗地原土地登记卡。

在宗地原土地登记卡上进行注销登记。除严格按规定填写有关栏目外，还应加盖“注销”印章。并在“备注”栏说明土地所有权或使用权去向，土地权属变更涉及宗地分割的，注明分割后各宗地的宗地号。

2．建立宗地新土地登记卡。

在新土地登记卡上按初始土地登记的要求填写各栏目。在“备注”栏注明原土地所有者、使用者。土地权属变更涉及宗地分割的，注明原宗地号。将原土地登记卡附在新土地登记卡后面。宗地分割的，将宗地分割前原土地登记卡附在宗地分割后宗地号最小的宗地土地登记卡后。

国有土地使用权出让、转让的注册登记，除按上述规定登记的内容外，还应在土地登记卡“登记的其他内容、变更事项及依据”栏登记以下内容：

(1)宗地标定价；

(2)出让或转让金额；

(3)出让或转让期限及起止日期；

(4)转让宗地土地增值费缴付情况：

(5)其他约定条件。

(二)其他类型变更的注册登记。

土地权属变更以外的其他类型变更的注册登记按《土地登记规则》规定的要求在宗地原土地登记卡上进行。

国有土地使用权出租、抵押的注册登记，除按上述规定登记的内容外，还应在土地登记卡“登记的其他内容、变更事项及依据”栏登记以下内容：

(1)承租人或抵押权人名称、地址；

(2)出租或抵押面积；

(3)出租用途、期限及起止日期；

(4)租金及交纳方式或抵押贷款金额及偿还日期；

(5)宗地标定价；

(6)其他约定条件。

(三)其它

根据土地登记卡更改土地归户册的相应内容。

七、换发或更改土地证书、核发他项权利证明书

(一)换发土地证书。

土地权属变更的，按下列程序更换土地证书：

1．注销原土地所有者或使用者土地证书；

2．根据土地登记卡填写新取得的土地所有权、使用权的土地所有者、使用者的土地证书。土地证书按栏目规定的内容填写，国有土地使用证在“备注”栏注明土地使用权的取得方式。

3．将土地证书发给土地所有者、使用者。

(二)更改土地证书。

土地权属变更以外的其他类型变更的，按以下程序更改土地证书：

1．在发生变更栏目内加盖“变更”印章；

2．在“变更记事”栏注明变更的内容及日期，并由经办人签名盖章同时加盖土地管理部门公章。

3．将更改的土地证书发给土地所有者、使用者。

(三)核发他项权利证明书。

他项权利登记只核发《土地使用权承租证明书》和《土地使用权抵押证明书》，其他类型的他项权利只办理登记手续不发给他项权利证明书。《土地使用权承租证明书》发给土地使用权承租人，《土地使用权抵押证明书》发给土地使用权抵押权人。他项权利证明书根据土地登记卡填写，证明书格式由各省、自治区、直辖市土地管理部门自行设计。

《土地使用权承租证明书》须载明下列内容：

L承租人名称、地址；

2．出租人名称、地址；

3．承租宗地的坐落、地号、图号；

4．承租宗地的面积、用途；

5．租赁期限及起止日期；

6．租金；

7．宗地标定价；

8．其他约定条件；

9．承租宗地的宗地图。宗地部分出租的，应在宗地图上标出出租部分的界线；

10．填发机关及发证日期。

《土地使用权抵押证明书》须载明下列内容：

1．抵押权人名称、地址；

2．抵押人名称、地址；

3．抵押宗地的坐落、地号、图号；

4．抵押面积；

5．抵押金额、期限；

6．宗地标定价；

7．其他约定条件；

8．抵押宗地的宗地图。宗地部分抵押的，应在宗地图上标出抵押部分的界线；

9．填发机关及发证日期。

八、变更土地登记费

变更土地登记申请人按规定交纳变更土地登记费。在国家未作新规定之前，变更土地登记的收费办法比照[1990]国土[籍]字第93号文件的有关规定执行。

九、变更土地登记表格

土地登记卡、土地归户卡严格按照《土地登记规则》的规定执行。其他表格由各省、自治区、直辖市土地管理部门参照《土地登记规则》规定的格式自行制定。

第13篇：关于申请变更土地用途的报告[全文]

关于申请变更土地用途的报告

本人任国祥，系××县××镇街道居民。现有房屋在××镇街道西街，地号为04051304313，土地用途原为住宅，使用权类型为划拨用地，面积为133.00m。经××县住房和城乡建设局（×住建[2011]303号）文件批准，认定该宗地为商住用地。本人因经营需要，现申请将原住宅、划拨用地，更改为商住、出让用地。

特此报告！

申请人：×××

二〇一二年七月二十七日 2

第14篇：液晶调研报告历史发展种类用途

液晶的调研报告液晶是相态的一种，因为其特殊的物理、化学、光学特性，20世纪中叶开始被广泛应用在轻薄型的显示技术上。人们熟悉的物质状态为气、液、固，较为生疏的是电浆和液晶。液晶相要具有特殊形状分子组合始会产生，它们可以流动，又拥有结晶的光学性质。液晶的定义，现在已放宽而囊括了在某一温度范围可以是现液晶相，在较低温度为正常结晶之物质。而液晶的组成物质是一种有机化合物，也就是以碳为中心所构成的化合物。同时具有两种物质的液晶，是以分子间力量组合的，它们的特殊光学性质，又对电磁场敏感，极有实用价值。

一．液晶的历史 1850年普鲁士医生鲁道夫菲尔绍（Rudolf Virchow）等人就发现神经纤维的萃取物中含有一种不寻常的物质。

1877年德国物理学家奥托·雷曼运用偏光显微镜首次观察到了液晶化的现1883年3月14日植物生理学家斐德烈·莱尼泽（Friedrich Reinitzer）观察到胆固醇苯甲酸酯在热熔时有两个熔点。

1888年莱尼泽反复确定他的发现后，向德国物理学家雷曼请教。当时雷曼建造了一座具有加热功能的显微镜去探讨液晶降温结晶之过程，而从那时开始，雷曼的精力完全集中在该物类物质。

20世纪化学家伏兰德（D.Vorlander）的努力由聚集经验使他能预测哪一类的化合物最可能呈现液晶特性，然后合成取得该等化合物质，于是雷曼关于液晶的理论被证明。

1922年法国人弗里德（G.Friedel）仔细分析当时已知的液晶，把他们分为三类：向列型、层列型、胆固醇。

1930-1960年期间是液晶研究的空白期。究其原因，大概是由于当时没有发现液晶的实际应用。但是，在此期间，半导体电子工业却获得了长足的发展。为使液晶能在显示器中的应用，透明电极的图形化以及液晶与半导体电路一体化的微细加工技术必不可缺。随着半导体工业的进步，这些技术已趋向成熟。

20世纪60年代随着半导体集成电路（integrated circuit）技术的发展，电子设备实现了进一步的小型化。

1968年任职美国RCA公司的G.H.Heilmeier发表采用DS（dynamic scattering，动态散射）模式的液晶显示装置。在此之后，美国企业最早开始了数字式液晶手表实用化的尝试。

1971年一家瑞士公司制造出了第一台液晶显示器。

二．液晶的发展

LCD（LiquidCrystalDisplay），对于许多的用户而言可能是一个并不算新鲜的名词了，不过这种技术存在的历史可能远远超过了我们的想象，早在19世纪末，奥地利植物学家就发现了液晶，即液态的晶体，也就是说一种物质同时具备了液体的流动性和类似晶体的某种排列特性。在电场的作用下，液晶分子的排列会产生变化。从而影响到它的光学性质，这种现象叫做电光效应。利用液晶的电光效应，英国科学家在上液晶面板走势世纪制造了第一块液晶显示器即LCD。今天的液晶显示器中广泛采用的是定线状液晶，如果微观去看它，会发现它特象棉花棒。与传统的CRT相比，LCD不但体积小，厚度薄（目前14.1英寸的整机厚度可做到只有5厘米），重量轻、耗能少（1到10微瓦/平方厘米）、工作电压低（1.5到6V）且无辐射，无闪烁并能直接与CMOS集成电路匹配，由于优点众多，LCD从1998年开始进入台式机应用领域。

三．液晶的用途

根据液晶会变色的特点，人们利用它来指示温度、报警毒气等。例如，液晶能随着温度的变化，使颜色从红变绿、蓝。这样可以指示出某个实验中的温度。液晶遇上氯化氢、氢氰酸之类的有毒气体，也会变色。

四．液晶的种类 1.近晶相液晶

近晶相液晶分子分层排列，根据层内分子排列的不同，又可细分为近晶相A近晶相B等多种。层内分子长轴互相平行，而且垂直于层面。分子质心在层内的位置无一定规律。这种排列称为取向有序，位置无序。近晶相液晶分子间的侧向相互作用强于层间相互作用，所以分子只能在本层内活动，而各层之间可以相互滑动。

2.胆甾相液晶

胆甾相液晶是一种乳白色粘稠状液体，是最早发现的一种液晶，其分子也是分层排列，逐层叠合。每层中分子长轴彼此平行，而且与层面平行。不同层中分子长轴方向不同，分子的长轴方向逐层依次向右或向左旋转过一个角度。从整体看，分子取向形成螺旋状，其螺距用p表示，约为0.3mm。

3.向列相液晶

向列相液晶中，分子长轴互相平行，但不分层，而且分子质心位置是无规则的。

1922年，法国人弗里德（G.Friedel）仔细分析当时已知的液晶，把他们分为三类：向列型（nematic）、层列型（smectic）、胆固醇型（cholesteric）。名字的来源，前两者分别取自希腊文线状和清洁剂（肥皂）；胆固醇型的名字有历史意义，如以近代分类法，它们属于向列型。其实弗里德对液晶一词不赞同，他认为「中间相」才是最合适的表达。

第15篇：土地流转的调研报告

七江乡关于土地流转的

调研报告

一、土地承包经营权流转现状

1、村集体所有的林地、经济场统一发包。此类情况大多为种植大户或公司种植蔬菜、苗木及中药材等。如棉花园村、南冲村分别转让林地577亩、608亩给武汉凯迪生物质能公司，占总林地面积的1.69%。

2、零星土田流转。许多不从事第一产业的农民将土地委托亲属、朋友耕种，或承包给种粮大户统一经营。但集中成片的只有种菜大户罗湘虎在棉花园村租赁100亩耕地种植茄子、甜玉米，农科所转让期限为20年、面积500亩的耕地作为葡萄酒原料生产基地，仅占全乡总耕地面积的2.01%。

二、目前阻碍土地流转的几点因素

（一）、农民对土地流转的心态比较复杂、多变。

1、农民对承包土地的主权意识、自主支配意识太强，误认为承包到户就是土地私有。阻碍了土地经营权正常流转。主要体现在：一是旧习惯根深蒂固，对土地的眷恋还很深，宁愿“死守阵地”也舍不得将土地流转出去。阻碍了连片成块的大面积开发；二是为今后可以“名正言顺”的在自家承包地上建房；三是“红眼病”作祟，不愿意拿地让别人发财，故意从中作梗。

2、流转价格偏低。我乡目前租给种粮大户的田地年均价为150元/亩。

3、流转土地面积有限、利用率不高。大部分的经营能手，种粮大户，他们的行为都是个体的，离现代高效农业有很大的差距。

4、经营方式落后，传统农业色彩浓厚。许多时候搞的还是传统粮食种植。在实际操作中，种植、打农药、施肥都没达到统一

管理的目的，离现代农业的“绿色标准”还有差距，不能提高品质和效益。

（二）土地流转机制不够规范。

1、土地流转不规范，对土地流转的管理，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定，这是当前农村土地流转不规范的一个重要原因。操作不规范主要表现在：一是大多数农户之间的土地流转，只有口头约定，没有书面合同，即使有书面合同，其内容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未经村集体组织审查同意；二是土地流转有的不按规范签订合同，合同条款、标的不明确，甚至与现行法规相冲突，如租用土地的时间超过了二轮承包期规定的时间等。三是农村土地流转资料档案缺乏管理。

2、缺乏土地流转服务机构和流转平台。土地流转的供求信息不能及时有效沟通，转出方找不到转入方，土地流转供给需求脱节。有不少农民不知道应该怎样进行流转；其次是土地流转的形式简单，反租倒包、入股、抵押等新的流转形式没有出现；再次是土地流转的程序简单，由于多数流转为自发形成,流转双方没有遵循一定的程序和履行必要的手续,土地流转处于缺乏规范的无序状态，土地流转纠纷多。

(三)土地流转短期行为严重。

从出让方看,主要是务工经商收入不稳定,也担心政策变

化,怕土地转出后失去土地,怕务工经商亏本后吃饭难以解决,所以大多采取短期转包的方式。

从承包方看,由于农业收益比较低，高收益项目农业难以

选择，农业开发又面临市场和自然双重风险。因此，业主对投资农业开发极为慎重，致使不愿在土地上投入过多的成本，承包户无意长期承包，两方面互相制约。

(四)地块仍然零碎分散。由于目前农户承包的土地普遍

分散,经营大户虽然通过土地流转承包了大量土地,但仍无法改变地块分散的状况,也就很难形成土地集中连片的规模经营,从而影响了土地整体耕作效能的提高。据统计，2008年我乡10—20亩经营规模的为500亩，占流转土地总流转面积的55.5％，20—50亩经营规模的为200亩，占流转土地总流转面积的

22.2％，100亩以上经营规模的为200亩，占流转土地总流转面积的22.2％。

三、关于土地流转的几点建议：

（一）、明确管理机构和职能，加强土地流转管理监督。首先是确立土地使用权流转的具体范围、原则，规范流转的形式，明确流转的操作程序，规定对违规失范行为的处理办法；第二是规范流转合同，建立流转合同的指导、签证、仲裁制度；第三是建立土地使用权流转档案，重点对拟出让方的土地情况基本条件和拟受让方的土地需求情况进行登记造册，促进土地的顺利流转。

（二）、组建村级土地流转合作组织，确保群众利益。

随着经济社会的全面发展，农业面临更严峻的挑战，家庭承包经营制度的农户小规模经营与现代农业集约化经营的矛盾、平均承包土地与市场自由配臵土地资源之间的矛盾、分散的一家一户小农生产与社会化大生产之间的矛盾等等，在现代农业发展中将表现得更为明显。所以，迫切组建村级土地流转合作组织，负责统一组织、统一协调本村土地流转事务以及代理农民参与转出土地的新项目建设。让转出方维权有后盾、利益有保障，让转入方从繁杂的土地矛盾中解脱出来。

总之，如何有效的把每户零散的土地集中起来，有效引导农民加快土地流转，克服小农经济意识，提高土地利用效率，增加经济效益，是进一步加强土地流转需要解决的问题。

第16篇：土地使用权情况调研报告

土地的国家所有与地上房屋的个人所有之间的矛盾，决定了中国的土地使用制度与房屋所有制度之间，必须建立有效的衔接机制。有的学者希望通过改变土地所有制形态，依靠土地私有化解决问题；也有学者期望通过将土地使用权永久化，解决土地国家所有与房屋个人所有之间的矛盾。笔者想在这里，谈谈自己的几点思考。土地使用权与房屋所有权

土地所有制度与土地使用制度是一个完整的法律体系。从根本上来说，土地所有制度来源于宪法规定，而土地使用制度则是在宪法授权之下，具体的权利义务安排。根据我国现行的《土地管理法》，土地使用权(居民用地)70年不变。但70年后，使用权人必须将土地交还给国家。如果地上房屋的使用年限远远超出70年，房屋所有权人是不是还必须交出土地和地上房屋呢?我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定，土地使用权期满的，使用者可以申请续期，并缴纳出让金，重新登记。这样，房屋所有权人可能会面临两种选择：要么缴纳土地出让金，申请续期；要么让出自己的房屋，由国家行使土地所有权。不论何种选择，对于消费者来说都是非常痛苦的事情。但既然土地国家所有，那么，土地使用权不可能永久化，房屋的所有权必然会受制于宪法上所规定的土地所有权。另有一种情况是，当房屋使用寿命少于土地使用权期限时，应当如何处置?我国居民房屋折旧期限(不等于使用寿命)普遍为３０到５０年，这就使得房屋在不具有使用价值之后，房屋所有权人仍然拥有土地使用权。解决这个问题的办法相对简单，那就是尽量做到土地使用权期限与房屋使用的寿命相一致，当土地使用权到期之后，房屋所有权自然灭失。我国当前的土地使用制度借鉴了他国的有益经验，并且考虑到了中国的实际情况，具有一定的合理性。但从长远来看，应当逐步考虑将居民的商品房使用寿命与土地使用权期限有机结合起来。通过适当延长土地使用权期限，增加房屋使用寿命，解决可能到来的矛盾。当然，如果房屋使用寿命少于土地使用权期限，那么，在房屋不具有使用价值之后，应当允许原房屋所有权人继续保留土地使用权，并且在法律规定的范围内，充分行使土地使用权。只有这样，才能最大限度地保护原房屋所有权人的利益。土地使用权续展与赔偿

观念问题解决之后，我们还必须考虑以下三个问题：

首先，土地使用权续展如何缴纳土地出让金?在我国，土地出让金为一次性缴纳，房地产开发商在获得土地使用权时，必须将土地使用权有效期内的所有土地出让金全部缴清。这一规定有利于保护房屋所有权人的利益。但是，如果要求消费者必须一次性缴纳土地使用权续展的费用(土地出让金)，则会给消费者带来沉重的负担。可以按照土地的价值，根据各地不同情况，制定计算的标准，并且依照标准按年征收土地出让金。如果房屋所有权人没有及时缴纳土地出让金，则失去土地使用权。这种做法的缺点在于，当一个社区若干房屋所有权人没有按时缴纳土地出让金时，政府有关部门是否有权收回该社区的土地使用权？在人口密集的商品房住宅楼里，这样的问题可能会经常出现。可行的解决办法是，建立一种集体谈判机制，在土地使用权期满时，由政府按期收回土地使用权，然后根据法律授权，由政府与业主委员会集体谈判，谈判的结果适用于所有的房屋所有权人。如果其中部分房屋所有权人没有按照谈判达成的协议履行土地使用权的续展合同，那么，应当承担违约责任。这样做，既可以把所有权问题转化为债权问题，在小范围内维护房屋所有权人的利益，同时又能在大的范围内解决土地使用权续展的问题。其次，政府有关部门提前收回土地使用权，对房屋所有权人财产造成损害时，应当如何处理？一般情况下，政府不能违反合同约定，擅自提前收回土地使用权。但如果是出于公共利益的需要，可以提前收回土地使用权，但是应当给予房屋所有权人合理的补偿。土地使用权续展期限和费用

在解决土地使用权续展期限和费用问题时，我们必须坚持以下三个原则：第一，统筹兼顾原则，充分考虑到一级市场上土地出让金的计算依据和土地的保值增值情况，考虑到土地使用权人经济承受能力，考虑到前后规定的连续性；第二，有效利用原则，土地使用权续展期限和费用的确定必须有利于土地的充分利用，必须考虑到土地的实际用途；第三，可持续发展原则，制度设计必须有利于土地的不断增值，必须有利于财政收入的持续增加。

现在，不少人希望在内地建立类似于香港的土地批租制度。这是一种脱离实际的想法。作为典型的殖民地，香港在港英政府控制期间，为了从土地中汲取财政收入，创建了独特的土地批租制度。在强调土地政府所有的前提下，为了确保政府正常运转和解决公共设施建设问题，将部分土地用名义地价的方式，租给一些机构。其他大量的土地，公开拍卖，并且将拍卖所得作为政府的财政收入来源。

第17篇：土地协管调研报告

XX镇国土资源和规划建设环保协管员汇报材料

XX镇辖6个村，配备6个村级协管员，根据《福建省国土资

源厅关于开展村级国土资源和规划建设环保协管员工作的通知》（闽国土资搪[2011]8号）和县局关于做好配合省厅开展村级国土资源和规划建设环何协管员工作调研工作的通知精神，我所针对本镇的现状及协管员发挥情况汇报如下：

为了使协管员尽快融入国土资源管理工作中，真正发挥其应有

的作用，真正做到“唯我所用”，我们主要从以下几方面抓：

（一）精选聘，强基础，从人员素质上抓。

我们一开始就从各村委会推荐2-3名候选人中，按照思想素质好、工作责任心强、办事公道、具有一定的政策水平、在群众中具有较高威望的村干部的原则，审查确定1名拟聘人选，报乡（镇）人民政府审核，我们及时组织将选编的国土资源法规规章规范性文件、村干部国土资源知识读本下发到各自手中，要求他们利用业余时间进行自学，帮助他们树立“学法、守法、用法、护法”的法律意识。通过督促他们学习，大部分协管员的素质有了明显提高，基本能够胜任工作的需要。

（二）明职责，定目标，从工作管理上抓。

我们根据工作的需要，确定了村级协管员的职责，主要工作职能是宣传土地、矿产、地质灾害防治、风景名胜区、文物保护区管理等相关法律法规、政策和基本知识；协助做好对基本农田、耕地的管理，积极劝阻并及时向国土资源管理部门报告违法占用耕地和其它土地、非法采矿、破坏风景名胜区、文物保护区资源等行为；及时报告地质灾害险情，并协助做好地质灾害隐患点的监测、预报和组织避让等工作；及时反映所辖村内群众和其他组织对国土资源管理的意见和建议。为了使国土资源协管员在工作中切实发挥好这四大功能，我所对协管员制订了相关工作目标，一是要求协管员利用村组干部会、群

1众大会等有利时机和各种场合，积极宣传国土资源法律法规政策，每月不少于一次。二是协助做好耕地保护特别是基本农田保护，每月巡查不少于4次，三是对巡查中发现土地、矿产行为应及时制止，对拒不听从劝止的一小时内手机报告。四是对合理引导村内个人建房，把好初审关，五是对土地纠纷、信访及时组织化解调处，矛盾解决不了当天上报。六是及时做好地质灾害相关工作，汛期时要求保持手机畅通。

三、进一步完善村级国土资源协管员制度的建议和对策

（一）切实加强协员的培训。提高“协管员”的能力与素质非常必要，协管员既是我们的“前哨”，同时也是我国土所的“窗口”，我所定期在本镇开展村级协管员培训

（二）落实好协管员管理制度。为进一步督促村级国土资源协管员成长，应结合协管员工作职责，制定出一整套涵盖协管员日常工作的管理制度，根据管理制度制定出科学的考核内容、方法、程序、细则，对不称职的协管员进行解聘和重新调聘，通过科学考核，严格奖惩，充分调动村级协管员的积极性和创造性，使我们国土资源管理工作人员变得“耳聪目明”，使国土资源管理工作“关口”真正前移，使违法行为真正消灭在萌芽状态，真正做到“早发现、早报告、早制止”。

四、协管员队伍取得的成效

我镇村级土地协管员队伍建立以来，我镇注重强化管理，放心使用，协管员们认真学习、扎实工作，发挥自身优势和农村国土资源管理工作“五大员”的作用，取得了显著成效。实现了国土资源管理工作向最基层延伸，强化了村级国土资源管理的职能，密切了党群、干群关系，有力的助推了我县的国土资源管理工作和社会主义新农村建设。其主要表现在：

一是实现了国土资源管理工作向最基层延伸。土地协管员的建立，实现了国土资源管理工作关口的前移，我镇广大人民群众主动了

解、遵守土地管理法的多了，违法用地的少了；土地、宅基地等矛盾纠纷大都能得到及时解决，上访的少了。村级协管员在加强学习、提高素质的同时，积极向群众宣传国土资源法律法规，对建房申请户详细说明有关农村村民住宅建设用地管理的相关规定及办证程序，引导群众依法建房。协管员利用和广大人民群众朝夕相处的优势，面对面的把相关的土地法律、法规宣传给群众，并及时解答群众提出的各种问题，从源头上减少各种土地违法现象的发生。对动态巡查中发现的违法用地户，耐心讲解国家有关国土资源保护的政策，讲明法律责任，以案说法。通过各种形式的宣传，使广大群众深刻认识到，国土资源管理法律、法规不仅是约束自身行为的“紧箍咒”，也是保护自身合法利益的“护身符”。

二是及时化解土地、宅基地等矛盾纠纷，促进了农村的平安、和谐。村级协管员设立之前，乡镇国土资源所人员少、情况不熟，给土地、宅基地等矛盾纠纷的调解带来一定的难度。建立村级土地协管员队伍后，其“底子清、情况明、关系熟”的优势得到充分发挥，使矛盾纠纷得到及时解决，做到了小事不出村，大事不出镇。

三是把土地违法行为消灭在了萌芽状态，我镇土地违法案件发生率明显下降。由于辖区分散，执法人员少，所里虽然定期巡查，但力量有限，平时还要参加局中心工作,土地违法人员往往钻空子。建立村级土地协管员队伍后，动态巡查力度得到了加强，发现土地违法情况能迅速上报，很多土地违法行为被消灭在了萌芽状态。

四是提高了我所管理工作的效能，密切了党群、干群关系。由于我所力量薄弱，业务量较大，有时会影响国土资源工作的效能。村级协管员上岗后，国土资源工作力量得到有效加强。他们都吃住在本村，对本村宅基地利用、基本农田保护、村内建设等情况比较熟悉，在从严控制新占耕地、充分利用空闲地等方面提出了很多好的意见和建议，由于他们的快速融入，有效提高了国土资源管理工作的效能。同时，村级协管员与国土资源日常工作接触多、情况熟，他们与社会各

届人士一起，对所里日常工作进行监督，有效预防了工作中偏颇行为的发生，密切了党群、干群关系。

五、推行国土资源协管员中存在的问题和不足

由于我镇国土资源协管员队伍建设尚处于实施前期的阶段，但也存在许多问题和不足，一是部分协管员素质差，缺乏战斗力，工作态度消极被动，工作中只注重个人利益；二是资金不足，当前国土资源协管员的津贴标准较低，部分协管员认为津贴太低，工作积极性调动不起来，所以日常工作抓得不扎实；三是制度还不够完善，协管员在开展日常政策宣传、监察巡查、纠纷调解等工作方面，我们还没有形成一整套完整系统的规范性制度，工作具有指哪打哪算哪的现象。四是考核机制不够完善，在对协管员考核方式上，仅面上进行感性考核很不够科学。

今后，我所根据我镇实际，在县局和镇党委、政府的指导下，制定切实可行的村级国土资源协管员管理考核办法，加强对协管员的日常管理和业务指导，对玩忽职守等不称职的协管员要及时更换，对工作表现好的要给予表彰和奖励。

XX镇国土资源所

2011年5月4日

第18篇：土地使用权情况调研报告

土地的国家所有与地上房屋的个人所有之间的矛盾，决定了中国的土地使用制度与房屋所有制度之间，必须建立有效的衔接机制。有的学者希望通过改变土地所有制形态，依靠土地私有化解决问题；也有学者期望通过将土地使用权永久化，解决土地国家所有与房屋个人所有之间的矛盾。笔者想在这里，谈谈自己的几点思考。

土地使用权与房屋所有权

土

地所有制度与土地使用制度是一个完整的法律体系。从根本上来说，土地所有制度来源于宪法规定，而土地使用制度则是在宪法授权之下，具体的权利义务安排。

根据我国现行的《土地管理法》，土地使用权(居民用地)70年不变。但70年后，使用权人必须将土地交还给国家。如果地上房屋的使用年限远远超出70年，房屋所有权人是不是还必须交出土地和地上房屋呢?我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定，土地使用权期满的，使用者可以申请续期，并缴纳出让金，重新登记。这样，房屋所有权人可能会面临两种选择：要么缴纳土地出让金，申请续期；要么让出自己的房屋，由国家行使土地所有权。不论何种选择，对于消费者来说都是非常痛苦的事情。但既然土地国家所有，那么，土地使用权不可能永久化，房屋的所有权必然会受制于宪法上所规定的土地所有权。

另有一种情况是，当房屋使用寿命少于土地使用权期限时，应当如何处置?我国居民房屋折旧期限(不等于使用寿命)普遍为３０到５０年，这就使得房屋在不具有使用价值之后，房屋所有权人仍然拥有土地使用权。解决这个问题的办法相对简单，那就是尽量做到土地使用权期限与房屋使用的寿命相一致，当土地使用权到期之后，房屋所有权自然灭失。我国当前的土地使用制度借鉴了他国的有益经验，并且考虑到了中国的实际情况，具有一定的合理性。但从长远来看，应当逐步考虑将居民的商品房使用寿命与土地使用权期限有机结合起来。通过适当延长土地使用权期限，增加房屋使用寿命，解决可能到来的矛盾。当然，如果房屋使用寿命少于土地使用权期限，那么，在房屋不具有使用价值之后，应当允许原房屋所有权人继续保留土地使用权，并且在法律规定的范围内，充分行使土地使用权。只有这样，才能最大限度地保护原房屋所有权人的利益。

土地使用权续展与赔偿

观念问题解决之后，我们还必须考虑以下三个问题：

其次，政府有关部门提前收回土地使用权，对房屋所有权人财产造成损害时，应当如何处理？一般情况下，政府不能违反合同约定，擅自提前收回土地使用权。但如果是出于公共利益的需要，可以提前收回土地使用权，但是应当给予房屋所有权人合理的补偿。

土地使用权续展期限和费用

、权宜之计性质的土地使用制度，内地绝对不能盲目全盘照搬。

制度设计不周延可能会带来一系列的问题，中国的土地制度必须从长计议。在不改变土地所有制的情况下，应当在土地出让的过程中充分考虑到地上物的使用寿命，争取做到土地使用权与地上物的使用寿命相统一。对于当前房地产开发中已经出现的房屋使用寿命与土地使用权期限不一致的问题，可

以根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，在土地使用权期限届满，土地使用权及其地上建筑物、附着物所有权由国家无偿取得。如果重新批租土地，或者进行土地使用权的续展，必将导致土地使用权被房屋所有权所牵制，使得国家的土地所有权变得支离破碎，土地的效用难以发挥。

在明确了土地使用权期限之后，对那些地上建筑物具有长久存续价值的，可以批准土地使用权续展。但要取得新的土地使用权，必须缴纳土地出让金。否则，对于其他土地使用权人来说就是不公平的。土地出让金应当根据土地的市场价值进行计算。如果房屋所有权人不愿意缴纳土地出让金，则可以将地上建筑物捐赠给国家，或者捐赠给他人，由他人缴纳土地出让金。这样的制度设计，并不是为了剥夺公民的财产权，而是为了防止在土地使用权续展中出现新的不公。假如土地使用权人只需要缴纳工本费，就可以继续拥有土地使用权，那么，国家的土地所有权就会落空；假如土地使用权续展费用只是土地的增值部分(土地使用权的费用＝土地使用权市场价格－初次缴纳的土地出让金)，那么，国家的土地所有权仍然处于被虚化状态。只有按照土地使用权的市场价格，重新缴纳土地出让金，土地使用权的价值才能得以体现。如果土地使用权人未按合同规定缴纳土地出让金，应当承担违约责任。

总之，在土地国家所有的前提下，公民只能拥有土地的使用权。如果土地使用权长期存在，并且不受土地所有权约束，那么，土地的国家所有也就没有了现实意义。当然，在完善土地使用权的过程中，必须充分考虑到房屋所有权人的切身利益，必须在制度设计上处理好各方面的关系。在笔者看来，我国可以采取土地出让金分期分批缴纳的方式，随时提醒房屋所有权人权利的期限和边界，国家通过及时充分有效地行使自己的土地所有权，实现物尽其用。在必要时，国家还可以征收不动产税，防止部分公民购买房屋，囤积居奇，从中牟利。

第19篇：土地使用权情况调研报告

土地使用权与房屋所有权

土地所有制度与土地使用制度是一个完整的法律体系。从根本上来说，土地所有制度来源于宪法规定，而土地使用制度则是在宪法授权之下，具体的权利义务安排。

土地使用权续展与赔偿

观念问题解决之后，我们还必须考虑以下三个问题：

土地使用权续展期限和费用

制度设计不周延可能会带来一系列的问题，中国的土地制度必须从长计议。在不改变土地所有制的情况下，应当在土地出让的过程中充分考虑到地上物的使用寿命，争取做到土地使用权与地上物的使用寿命相统一。对于当前房地产开发中已经出现的房屋使用寿命与土地使用权期限不一致的问题，可以根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，在土地使用权期限届满，土地使用权及其地上建筑物、附着物所有权由国家无偿取得。如果重新批租土地，或者进行土地使用权的续展，必将导致土地使用权被房屋所有权所牵制，使得国家的土地所有权变得支离破碎，土地的效用难以发挥。

第20篇：推进土地流转调研报告

加快土地流转促进规模经营

----果园乡经管站

加快土地流转步伐，发展适度规模经营和农业产业化，加速实现家庭联产承包责任制与现代农业的顺利对接，是实现农业产业结构调整，增加农民收入重要途径，根据乡党委安排，确定以加快土地流转、促进规模经营为重点调研。近期，我们对全乡农村土地流转情况深入各村、组、企业与农户座谈和现场调查。现就调研情况向各位领导和同志们汇报如下：

一、我乡农村土地流转情况和主要特点

随着国家一系列惠农政策的出台，特别是全面取消农业税后，我乡农村土地流转显现出一些新的特点，主要表现在以下几个方面。

（一）土地流转形式多样。我乡土地流转涉及面广，从流转土地受让对象来看，主要是农户和农户之间、农户和企业之间、农户和发包方之间的流转，截止目前全乡流转面积为3331亩（其中以租赁形式流转于各企业的是1402亩，农户之间转包的是829亩，以其它形式流转的1100亩），占农村耕地面积的11%，涉及农户726户，占全乡农户总数的19%。主要流转形式有：

1、转包。全乡农村土地转包面积829亩，占总流转面积的25%涉及农户395户，占流转户数的54%。

2、租赁承包。全乡农村土地租赁承包面积1402亩，占总流转面积的42%，涉及农户326户，占流转户数的45%。

3、其它流转形式。面积1100亩，占总流转面积33%，涉及农户5户，占流转户数的1%。

（二）土地流转的动机发生了变化。前几年，一些村级组织和农户为了完成税费上缴任务或避免土地撂荒受罚，把土地无偿甚至倒贴转包给它人，土地使用不仅没有收益，反而成为一种负担。近年来，乡村加快了结构调整和土地流转步伐，特别是取消农业税，实行种粮补贴，土地产出效益明显提高，不论是村组集体组织流转，还是农户自主进行流转，其动机都是为了增加收入，二者的行为由被动变为主动，土地流转的积极性提高。

（三）土地流转的范围不断拓宽。取消农业税后，农民种田的成本有所降低，其惜地意识提高。流转的土地由当初主要是荒地扩展到了耕地等整个农用地。土地流转从农户相互间的自发流转向组织化、有序化流转方向发展，土地流转的对象由原来的本村内进行，扩展到外村、外乡，经营内容从种粮为主转向发展优质高效农业和农业产业以龙头企业。

（四）土地流转的市场取向和效果开始显现。农业税的取消，农民更为珍视土地承包经营权，当初邻里、亲友之间通过转包、代耕的形式流转土地，或者农户委托村组代为流转，无偿或只象征性收取一定费用的转包和转让形式逐渐减少，新增流转面积主要是通过专业大户租赁承包为主，调查中多数干部群众认为，土地流转对于转出土地的承包户来说，不仅可以拥有长期稳定的土地流转收益，还能安心外出打工，增加劳务收入，对于转入土地的经营者来说，人均占有土地资源量增加，可以通过规模经营实现收入增加。他们主要从事精细蔬菜、高效制种、设施养殖等。东方种子公司多年来一直租种我乡中所沟村

5、

6、7组77户200多亩土地，与农户签订

2 15年的租凭合同，公司根据自己的需要，进行高效植种，规模经营，发挥农技专家作用种植新品种蔬菜，产量比农户种植的老品种提高了25%，极大地提升了科技在农业中的推广和应用；高闸沟村、中所沟村利用当地企业与农户签订土地租赁使用合同1—3年，每亩土地收益800—1100元，同时，又为农民创造了新的就业机会，农民在享受土地收入的同时，可以外出就业，也可以在不出乡的情况下在所出租的土地上打工，获取劳务收入。

二、土地流转存在的主要问题

（一）流转行为不规范，土地承包纠纷隐患较多。从调查情况看，土地流转的随意性和不稳定性较明显，许多流转户都没有建立稳定的流转关系，流转期限较短，除农户之间的互换和少数企业租赁开发为长期外，其他流转形式一般为1-3年，双方口头约定，没有协议的不在少数。在签订的书面合同中，也还存在很多不规范的地方，有的业主流转合同绕开农户与村社签定；有的流转合同标的不明，没有流转期限和违约补偿办法；有的对承包户、经营户、村集体三方的权利、义务界定不明，一旦发生纠纷，调解缺乏依据；这些都是将来产生土地承包纠纷的根源。如原北闸沟村五组、高闸沟村六组，农户与企业签订土地租赁合同，企业不履行合同章程，造成土地撂荒无法复耕等。

（二）土地流转范围较小，规模化经营程度不高。调查显示，我乡土地流转主要发生在本村村民、本地企业之间，大多以村内流转为主，向科研单位和村外人员流转不足10%。而且流转50亩以上的规模经营户仅有5户，不到流转面积总量的1%。总的来说，我乡土

3 地流转还处在一个自发的、分散的、无序的小规模状态，大多数农户还没有因为土地流转而获得更多的收益，还没有因土地流转实现土地、资金、技术和劳动力资源的优化配置，不能很好地适应加快建设现代农业的新要求。

（三）土地流转的纠纷大幅度增加。形成土地流转纠纷的主要原因：一是当初土地流转时双方没有签订流转合同或合同条款不完备，随着国家一系列惠农政策的实施，流转的一方受利益驱动单方面撕毁合同；二是村集体组织当初为了完税或免税，组上为逃税把一部耕地未登记在册，有的耕地没通过农户的书面同意，将荒地、机动地、小农场户的承包地转包给第三方经营，这部分农户现在要求收回已转包的土地而引发纠纷。如我乡丁家闸村：农户的土地经营权证书由组长随意更改造成乡、村土地台帐与农户承包面积不符。此外，土地流转监管机制不健全，流转行为不规范，监管不严，一些流转纠纷需要仲裁受理，但区级仲裁机构不予受理，农民维护合法权益得不到保障。

三、影响农村土地流转的不利因素

（一）传统思想观念的束缚。农民恋土情结较为严重，把土地作为命根子来看待，认为只要有了土地，生活就有了保障，宁可粗放经营，也不愿将土地流转出去。特别是国家取消农业税实行种粮补贴后，一些私下转出土地的农民，又开始收回原有承包地自己耕种，部分农民对土地流转政策心存误解，有的认为土地流转就是对承包地的重新调整，也有的怕转出后，政策一变失去承包权，另外，多数农民小农经济意识仍然比较严重，小富即安，投资兴业怕担风险，

4 务工经商怕丢地权，满足于守土经营的现状。

（二）土地流转机制不健全。我乡土地流转尚处于自发阶段，缺乏有效的市场机制，还没有形成市场化运作的土地流转机制，缺少土地流转中介服务组织，流转信息不畅，土地评价缺乏依据，农民咨询没有平台，土地流转对象与范围选择余地小，流转形式比较单一，往往出现需要土地的人又找不到有承包地的出让者。还没有形成鼓励土地流转的激励机制，乡村引导和服务不到位，缺乏有效组织农民“以地生财”的能力，乡镇农经机构人员较少，且兼职较多，无力对土地流转进行指导和管理。土地流转政策宣传不到位，有的农户想转出土地，但又怕失去土地承包权，有的地方在引进客商，签订合同和为客商提供必要支持等服务跟不上，影响了土地流转的规模和效益。

（三）农民转移就业空间小。一方面，我区工业和城市产业规模发展不够完善，就业环境仍不宽松，且平均工资水平没有吸引力；另一方面，农村劳动力文化素质偏低，转移就业的能力较差，调查中干部群众普遍反映，目前针对农民的职业培训、就业指导、维权服务等机制还不完善，要通过在城市和企业打工取得比经营土地更稳定的收益，才能吸引劳动力转移。

（四）农村社会保障跟不上。由于农村的养老、医疗、社会救助等社会保障体系不健全，农民主要还是依靠土地收入解决看病、上学、养老等问题，普遍把土地作为最基本的生活保障来看待，土地转出存在后顾之忧。特别是部分年龄较大的农民，尽管已经没有精力和能力经营好承包地，但宁肯粗放经营，也不愿将土地流转出去。

四、2011年我乡土地流转的目标任务和具体措施

（一）、目标任务

二0一一年是十

二、五规划的开局之年，也是贯彻落实市委“一特四化”和‘1+1’富民工程启动2+2工程的关键一年，我们要以党的十七届五中全会为指针，着眼于建设社会主义新农村，着力于土地流转机制创新，落脚于土地集中、产业集约、农民致富。在坚持现行农村基本土地政策不变和“依法、自愿、有偿”基本原则的前提下，以土地适度集中，规模经营和效益最大化为目标，以转包、转让、出租、入股等多种形式流转，努力实现土地经营的组织形式和经营方式的多样化，提高土地利用水平和农业产业化发展水平，确保农业增效、农民增收，促进我乡经济持续稳步发展。年内依托宝丰冬瓜专业合作社建成200亩土地流转示范点一个，以田富农业开发公司为龙头建成1000亩辣椒生产基地一个，力争全乡土地流转面积累计达到4200亩，新增900亩，占全乡耕地面积的14%。

（二）具体措施：

1、加强政策宣传，引导土地流转，加快土地流转的关键是解决村组干部群众的思想障碍，使他们充分认识到土地流转的重要性和必要性，进一步明确土地流转是对家庭联产承包经营体制的延续和完善，是市场经济条件下优化土地资源配置，推进农村城镇化，转移农村剩余劳动力，增加农民收入的主要途径。要认真学习贯彻《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国土地经营权调解仲裁法》，教育和引导广大农户自觉地进行土地流转。

2、树立典型示范，推动土地流转；以各类科技园区和城郊村为重点抓好试点，建立典型，推广规模化、集约化经营，以辐射和带动全乡农村土地流转工作向纵深发展。

3、依托专业合作组织，促进土地流转；专业合作组织是按照民办、民管、民受益的原则进行登记注册法人机构，以合作社为主体，实现土地、资金、技术和劳动资源的优化整合配置，既保障了土地用途和性质不会改变，又较好的保障了农民的权益，促进规模经营，农业增效，农民增收。

4、发展劳务经济，带动土地流转；劳务经济的不断加大为土地流转创造了资源前提，闲置粗放经营的耕地为留守人员发展适度规模经营提供了资源基础；因此，加快土地流转与发展劳务经济是增加农民收入的双刃剑；积极稳妥的做好土地流转工作，合理配置和利用有限的土地资源，必将带来农民收入的快速增长。

总之，农村土地流转群众是主体，因此抓土地流转，就必须千方百计的调动广大群众的积极性；要强化政策宣传，让农民了解政策、吃透政策，从根本上转变守地、惜地思想。积极主动的融入到土地流转的市场中来，推动农村土地流转的深入开展。

二0一0年十月二十五日

《土地用途调研报告范文.doc》